20250523-bijlage-startdocument-landgoed-lingedijk-20-juli-2023-geanonimiseerd.pdf
Tekst van het document
i GELDERS STARTDOCUMENT LANDGOED
RUIMTELIJKE
KWALITEIT
LINGEDIJK
BUURMALSEN
- GEMEENTE
WEST-BETUWE
STARTDOCUMENT LANDGOED
m|I3w9d3ey}se*msjoBUusIBnsaieBpWeO&
KWALITEIT
LINGEDIJK
BUURMALSEN
zaUuwIed
RUIMTELIJKE
- GEMEENTE
WEST-BETUWE
COLOFON
Initiatiefnemers
(geanonimiseerd) «- B (geanonimiseerd) e Bogor projectontwikkeling bv e
Contactpersoon
(geanonimiseerd) e B
Datum
20 juli 2023
Gelders Genootschap
west-Zetuwe
026 4421742
(geanonimiseerd) geldersgenootschap.nl (geanonimiseerd) geldersgenootschap.nl
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING
Inleiding Ruimtelijk kader Analyse plangebied en omgeving
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) De intiatiefnemers B « B;
voornemens een Nieuw
landgoed’ t realiseren in de uiterwaarden van de Linge nabij Buurmalsen. Het gaat om een perceel van circa 10 hectare waar naast maximaal
vijf woningen in &&n ensemble, ook natuur, landschap en recreatieve mogelijkheden worden gerealiseerd. Er ligt een visiedocument die is opgesteld door de initiatiefnemers en is er een positieve houding van de
Luchtfoto locatie
Geomorfologische kaart Hoogtekaart AHN Recreatieve routing en cultuurhistorie Historische ontwikkeling
gemeente en college van B&W.
Luchtfoto
Dit startdocument begeleidt de uitwerking en ontwerp van de plannen tot een landgoed met hoge ruimtelijke kwaliteit, nieuwe natuur, biodiversiteit
1945
Ontwerpaanleidingen
Uitgangspunten en richtlijnen ontwerp en ruimtelijke kwaliteit
en landschapsversterking. Dit startdocument biedt hiervoor de basis en dient als afwegingskader voor gemeente en welstandsadvisering. Het
Bijlagen Overzicht relevant beleid
14
Natuurschoonwet
15
1928
Inspiratiebeelden bebouwing
16
proces leidt tot de integrale uitwerking en ontwerp door de architect en landschapsarchitect van de initiatiefnemers. Daarbij gaat het om de hoofdopzet van het landgoed zoals de positionering en beeldtaal van de nieuwe bebouwing én de uitwerking van de natuur- en landschapswaarden van het gebied. Startdocument Ruimtelijke kwaliteit Het startdocument is opgesteld door het Gelders Genootschap en bevat een analyse van het bestaande ruimtelijk beleid en de locatie met omgeving. Op basis daarvan zijn de ontwerpaanleidingen en uitgangspunten en richtlijnen
voor het ontwerp en de ruimtelijke kwaliteit opgesteld, Dit is afgesternd met de gemeente, waterschap, welstandscommissie en met de initiatiefnemers en hun ontwerpers. Tijdens het proces is het ontwerp en inrichting van het landgoed op basis van het startdocument verder aangescherpt. Hiermee biedt het startdocument het afwegingskader voor verdere planvorming,
|i1awedyu/se3UmoeiuasI3Zsidueipne3a"BmLm w
RUIMTELIJK
KADER
Randvoorwaarden en wensen college beslui
«
Een combinatie van nieuwe natuur (0.a. grienden, natuurvriendelijke oevers, bloemrijke graslanden), landschapsversterking in de vorm van hoogstamfruitteelt én een woonfunctie.
+
Kleinschalig en afwisselend oeverwallenlandschap aan weerszijde van de rivier.
« _ Besloten oeverwallenlandschap in contrast met open kommen.
+ _ Landschappelijke bakens (kerktorens, molens, silhouet dorpen/steden) « _ Idyllisch meanderende structuur (koppeling van bebouwing en elementen erfgoed aan de dijk).
« «
Gebied transformeren als &én samenhangend geheel. Openbaar toegankelijk voor bezoekers, omwonenden en passanten. In
+ _ Stedelijke dynamiek Tiel Geldermalsen met historie op oeverwallen en aan
* «
ieder geval voor wandelaars. Een eenvoudige fietspad is ook gewenst. Als alternatief voor drukke Lingedijk. Toegang tot de Linge in de vorm van een ligweide. Versterking van rivier gebonden natuurwaarden.
« Bebouwing in de uiterwaarden hoogwatervrij bouwen. « _ Spelregels GNN, GGO en aanleg nieuwe natuur- en landschapswaarden.
« _ Historisch reliëf; doorzichten, erflocatie, bomenrij historisch groen, ook aan
*
+ _ Archeologische vindplaatsen en hoge verwachtingswaarde op oeverwallen.
HetLingehof” geldt als uitgangspunt met minimaal 5 hectare nieuwe
het water.
+
Natuurwaarden: GGO, GNN, EVZ en KRW.
Cultuurhistorie
de overkant (Heemtuin).
natuur, ret een totale bouwvolume van maximaal 4000 m? aan
mUJI|iz3uidaeymsuim3soHZuaeuSnsdiaBpjWeS -
«
woningen (woongebouw) en 450 m° aan bijgebouwen. De bebouwing
Ontwikkeldoelen Lingelandschap (LOP en Streekgids)
wordt daarbij geclusterd op een huiskavel van maximaal 1 ha. Eén ensemble van architectonisch bij elkaar horende maar vrijstaande
+
Versterk het landschapsmozaïek van de oeverwal
woningen/bijgebouwen is mogelijk. Maximaal 5 woningen van 800m3. « _ Kleinschalige economische activiteit is mogelijk mits op de huiskavel.
+
Landschappelijke karakteristiek (LOP, omgevingsvisie en Streekgids)
+
Doelstellingen voor dit gebied zijn het behoud van de landschappelijke kwaliteit, natuurbeheer en bevorderen biodiversiteit.Inzet is een
waterrobuust en klimaatadaptief landschap waar ingezet wordt op circulair en energieneutraal bouwen. De gemeente streeft naar het toegankelijk en beleefbaar maken van de natuur- en cultuurhistorische waarden rivierlandschap. Het beleefbaar maken van de Linge mag geen onevenredige schade toebrengen aan de
Kaderrichtlijn Water (KRW) functie. De gemeente zet in op het behoud en het versterken van kernkwaliteiten van de oorspronkelijke dorpspolderkades.
Kernkwaliteiten Lingelandschap (LOP en Streekgids) «
Patchwork: lanen, singels, gaarden, Lingelandjes met weilanden, grienden, boomgaarden, bosjes in waterplassen
«
Slingerende rivier met smalle oeverwallen.
Zetin op een aantrekkelijke mix van functies en sferen die bijdragen aan het versterken van het landschapsmozaïiek. Voorkom het aan elkaar groeien van de dorpen door het ontwikkelen van ‘groene wiggen: Versterk de kleinschaligheid en afwisseling van het landschap door aanleg en beheer van groene landschapselementen zoals lanen, singels,
+
boomgaarden, erfbeplantingen en bosschages. Bouw voort op de organisch gegroeide opzet van het landschap met
+
slingerende wegen en onregelmatige verkaveling. Versterk de recreatieve toegankelijkheid. Verbindtde dorpen metde rivier en de kommen
in het achterland.
Ontwikkelen regionaal landschapspark Meanderende Linge:
+ _ Balans brengen in de verdere verstedelijking tussen Geldermalsen en Tiel, waarbij de herkenbaarheid van de meanderende Linge als doorgaande structuur wordt versterkt en de recreatieve betekenis wordt vergroot. « _ Herinrichting van de uiterwaarden aan weerszijden van de Linge tot een aaneengesloten groen/blauwe StructuUr. + _ Koppeling met de actuele water, natuur - en klimaatopgaven. + _ Ontwikkelen van multifunctionele landschapsparken op de oeverwal met
een onderscheidende identiteit gebaseerd op het landschap.
RUIMTELIJK
KADER
komt meer ruimte voor het water.
Nota Ruimtelijke Kwaliteit West-Betuwe 2022 De locatie valt in het deelgebied Buitengebied - dijklinten en uiterwaarden met beleidsniveau Respect. Dit houdt in dat ontwikkelingen rekening houden met de karakteristieken van het landschap en de omgeving. Er zijn geen specifieke
+ _ Aandachtspunt is dat mensen komen te wonen in de uiterwaarden. Dit kan risico's met zich mee brengen. De Linge valt onder de Kaderrichtlijn water: KRW type R6:
richtlijnen voor nieuwe landgoederen. De beeldkwaliteit zal op basis van dit Startdocument en gedurende het proces en in overleg de welstandsarchitect en
= +
zandbanen.
adviseur erfgoed van de gemeente West-Betuwe verder worden uitgewerkt. Ontwikkeldoelen
Natuur: Gelders Natuur Netwerk (GNN), Gelderse Groene
Ontwikkelingszone (GGO) en Kaderrichtlijn water (KRW). + Dooradering agrarisch natuurbeheer: De Linge en zijn zijrivieren zijn aangewezen vanwege de aanwezigheid van de Bittervoorn. Maatregelen ter bevordering van deze soort zijn het verbeteren van de waterkwaliteit door mest - en spuitvrije zones direct aan grenzend aan watergangen en bittervoornvriendelijk slootbeheer.
+
Zoekzone ecologische verbindingszone 34 Linge: IJsvogelvlinder, rietzanger,
+ Kijk goed waar plas-dras en/of natuurvriendelijke oevers komen. « _ Water moet water blijven. Water krijg B-status en schouwplicht. + _ Bos en bomen op hogere delen, dicht bij de dijk. Vanuit waterschap
ongewenst maar kan wel i rijen met de stroomrichting mee. « _ duidelijkheid over functie van de waterplas, recreatie of natuur. Overige aandachtspunten: + _ Compensatie verhard oppervlak is verplicht. « Steiger: Vaste ligplaatsen zijn beperkt maar kan wel. Een steiger moet gua oever 1 op 1 gecompenseerd worden. Er zijn regels
winde.
+
De Beneden-Linge is KRW-type R6, een langzaam stromend riviertje op klei- of zandgrond. De riviertjes zijn sterk meanderend en hebben een asymmetrisch dwarsprofiel. Een onderdeel van het ecologisch functioneren van een R6 is de overstromingsvlakte langs het water. In een natuurlijke situatie ontwikkelen zich hier zeggenmoerassen.
+ _ Model Rietzanger: grote en kleine stapsteen — rietland - waterhuishouding. « _ Model IJsvogelvlinder: kleine stapsteen — vochtig loofbos met open plekken en structuurrijke randen. Kaders vanuit Waterschap Rivierenland Gegarandeerde 'droge voeten' vanaf 3 meter. Daaronder niet:
« +
Bebouwing zo hoog mogelijk en dicht bij de dijk: dus op stroomrug. Bebouwing en bijgebouwen concentreren.
« _ Winterbed zoveel mogelijk obstakel vrij, bestemming en inrichting tuinen en vergunningsvrij goed vastleggen. « Bebouwing op lagere plekken ongewenst. « Dilemma is de hoge stroomrug op plek waar het bed smal is. Hoogwater
stroomt snel. Ecologisch is het hoogteverschil interessant. Na de stroomrug
De nieuwe waterplas mag niet meestromend zijn. Houdrekening met mogelijke kweldruk. Let op kleidek en
+ +
afmetingen. Voetveer: vanuit veiligheid en ligging nabij de haven is een voetveer niet mogelijk. Lingestrandje/toegang tot de Linge: Biij het toegankelijk maken van de Linge voor zwemmen komen veel extra eisen kijken qua waterkwaliteiten zwemwaterwetgeving. De Linge is geen
zwemwater, zwemwaterkwaliteit wordt daar niet gecontroleerd. Picknickplek of aanlegplek kano's kan wel.
|i1awedyu/sUe3moeiuIas3Zsidueipne3a"BmLm “
ANALYSE
ë
H
ë 8
ë E 5 3
á
ë
6
N Locatie op de Iuchtfoto
PLANGEBIED
SLD
G
T
eY
Do, 320099 d\L
oo T 7 Saas0n4En) PT EN
EN
N EN
7 @
RECREATIEVE
ROUTING
Op de kaart zijn in het groen het fietsroutenetwerk en in oranje het wandelroutenetwerk te zien, Daarnaast zijn er een aantal
hightlights aangegeven, zoals Klein Ravenstein, woonhuis Ravenstein. e
]
Molenhof bij de brug, de Heemtuin en voormalig kasteel
v 9 W
N
o
6 G E *
S
S
9 |
; 9L Ë| g 00 Q;7D
ö
JD
j70
9
G
0
D5
S
5
:
= e
!
HISTORISCHE
mUJI|iz3uidaeymsuim3soHZuaeuSnsdiaBpjWeS 3
ONTWIKKELING
O
1970 - De Linge s gekanaliseerd en in de ocatie grotendeels n gebruik als boomgsard
< LUCHTFOTO
1945
Een historische luchtfoto uit 1945 laat de locatie zien bij hoog water. De boerderijplaats is nog herkenbaar. Het gedeelte ten oosten van de boerderijplaats bestaat uit boomgaarden. De velden ten westen zijn weiland en deels overstroomd.
|i1awedyu/se3UmoeiuasI3Zsidueipne3a"BmLm
ONTWERPAANLEIDINGEN
‚;_M Uat
metwticht
TA
mUzaIu|i3wad3eesm3eiosuZau8sn1adpBjWeSo" N
{\
= Oadt
huspaak
'de
Raescn - klein Raenstein
- 0»Ümöòpdm\vj
. b\’.°/'b.\_
n
RICHTLIJNEN
EN UITGANGSPUNTEN
ONTWERP
Vanuit het beleid en de analyse van de locatie zijn de ontwerpaanleidingen en richtljnen en uitgangspunten voor het ontwerp en inrichting van het landgoed gedestilleerd. De ligging in de uiterwaarden met natuurwaarden en hoogteverschillen, het landschap en de omgeving zijn daarbij de basis. LANDSCHAP
* «
Beleving vanafde di. Doorzichten vanafde dijken en vanuit de Heemtuin en Klein Ravenstein behouden of mogelijk maken « Dijkals eenheid beleefbaar houden + _ Hiërarchie Klein Ravenstein als landschappelijke en historische baken aan *
LOCATIE
« «
KWALITEIT
-ERF
Bebouwing geconcentreerd in G&n cluster op maximaal 1 hectare. Bebouwing met inrichting geconcentreerd op bestaande hoge stroomrug in het landschap.
« «
Duidelijke samenhang tussen de bebouwing Naadloze overgang erf - landschap.
«
Weinig privéruimte - veel andschap en natuur.
BEBOUWING
= _ Wonen in het landschap. «
_ Wonen
in de natuur.
de dijk.
«
Duurzaam en circulair.
Groeneen toegankelijke buffer tussen dorpen.
«
Beeld- en vormentaal en materialen die passen bij wonen in het landschap en wonen in de natuur.
LOCATIE
- INRICHTING
LANDGOED
«
« _ Behoud
historisch reliëf.
« _ Winterbed
niet versmallen.
* _ Natuurdoeltypen KRW, GNN, GGO zijn leidend. « Extraruimte voor water is gewenst maar geen meestromende nevengeul. « _ Water moet water blijven dus aandacht voor hoeveelheid plas-dras en beheer.
geclusterd op een huiskavel van maximaal 1 ha. « « «
*
De Linge toegankelijk maken (Linge geen zwemwater).
*
Bestaande bomen
behouden.
« _ Afwisseling en open en besloten. « _ Opgaande beplanting beperkt en op hogere delen nabij de dijk. « Lijnelementen in de stroomrichting « Recreatieve routing naar binnen trekken als alternatief voor de smalle dijk.
« _ Balans zoeken tussen (kwetsbare) natuur en toegankelijkheid. « Steigeris onder voorwaarden mogelijk. Verharding beperken en compenseren.
Een totale bouwvolume van maximaal 4000 m? aan woningen
(woongebouw) en 450 m? aan bijgebouwen. De bebouwing wordt daarbij
« _ Bodem en water leidend voor de inrichting
«
EN RUIMTELIJKE
Een ensemble van architectonisch bij elkaar horende maar vrijstaande woningen met bijgebouwen is mogelijk. Maximaal 5 woningen van 800m3 Voorkeur voor inpandige bergingen, waarbij het hoger aantal m3 per woning geregeld zal worden in het bestemmingsplan. Vergunningsvrij bouwen uitsluiten of sterk beperken.
|i1awedyu/sUe3moeiuIas3Zsidueipne3a"BmLm j
BIJLAGE - relevant ruimtelijk beleid Onderstaande beleid is meegenomen in het ruimtelijk kaderen vertaald naar de ontwerpaanleidingen en richtljnen en uitgangspunten ruimtelijke kwaliteit. Gemeente
*
Structuurvisie/omgevingsvisie West-Betuwe 2022
*
Bestemmingsplan West-Betuwe 2022
= _ Nota Ruimtelijke Kwaliteit West-Betuwe 2022 « Landschapsontwikkelingsplan 2008, actualisatie 2023 en ensembleboek Linge « _ Rapport RAAP cultuurhistorie — cultuurhistorische analyse * Collegebesluit met criteria. * Land Goed voor landschap 2008 (Geldermalsen, inspriatiedocument) Provincie Gelderland
+ _ Omgevingsvisie en verordening + _ Natuurbeheerplan, GGO en GNN
m|iJzu3daieyUesum3ioHIsuZaeuSsndiapBjWeS È
«
Streekgids Ruimtelijke Kwaliteiten landschap Betuwe / Tielerwaard, deegebied Meanderende Linge 2022
Waterschap: Kader Richtlijn Water
BIJLAGE - Natuurschoonwet
1928
Om de instandhouding van het te realiseren landgoed te waarborgen, zal het
geheel gerangschikt worden onderde Natuurschoonwet 1928 (NSW). Deze wet uit 1928 is van oorsprong vastgesteld om landgoederen met historisch karakter bijeen te houden, om zo natuurschoon in stand te houden.
Deze
wet stelt natuurschoon voorop en geeft fiscale voordelen aan de eigenaar, waardoor de continuering van landgoederen beter te realiseren is. Ook nieuwe landgoederen kunnen onder de NSW vallen. De NSW hanteert de volgende voorwaarde voor deze nieuwe landgoederen: « Hetlandgoed dient ten minstens 5 ha aaneengesloten te zijn. = Het moet voor minstens 30 procent bestaan uit houtopstanden (bos) of
50 procent natuurterreinen. Een combinatie van beide i ook mogelijk. «
«
Erzijn vrij toegankelijke en begaanbare wegen en paden voor wandelaars. Deze mogen bestaan uit gemarkeerde beloopbare groenstroken en perceelsranden. Hetlandgoed is over het algemeen het hele jaar dagelijks toegankelijk
*
van zonsopkomst tot zonsondergang op wegen en paden. De openstelling is bij de toegang tot het landgoed duidelijk waarneem-
«
baar aangegeven met borden. Delen kunnen tijdelijk of permanent voor het publiek zijn afgesloten ten behoeve van de natuurwetenschappelijke of cultuurhistorische waarden ervan.
*
De naaste omgeving van huizen of boerderijen kunnen voor publiek zijn afgesloten ten behoeve van bescherming van de persoonlijke levenssfeer.
Het landgoed wordt zodanig ontwikkeld dat het aan voorgaande eisen voldoet. Hierdoor zal een rangschikking onder de NSW mogelijk zijn.
|i1awedyu/se3UmoeiuasI3Zsidueipne3a"BmLm a
INSPRIATIEBEELDEN
mu|IJradyewmasizuoBpuisneBdsZiwaopeZ a
BEBOUWING
pa>o|wmrwg.evlidentrgsgnekwoatlsichtaepi.entlr
i GELDERS POSTADRES
Postbus 68 6800 AB Arnhem TELEFOON
+37 (0]26 442
17 42
info@geldersgenootschap.nl WEBSITE
wwwgeldersgenootschap.nl
partner in omgevingskwaliteit