20241105-bv1-rapportage-schaarsteonderzoek-samenvatting.pdf

Schaarsteonderzoek

Gemeente West Betuwe 27 augustus 2024 x

1960.101 | Schaarsteonderzoek

1

DATUM

27 augustus 2024

TITEL

Schaarsteonderzoek

OPDRACHTGEVER

Gemeente West Betuwe

AUTEUR(S)

Jeroen Lijzenga Fenne Laarakkers Iris Voncken

PROJECTNUMMER

1960.101

STATUS

x

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32

1960.101 | Schaarsteonderzoek

2 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Managementsamenvatting en advies In dit overkoepelende hoofdstuk beantwoorden we de centrale vragen van het onderzoek en geven we een advies over het omgaan met druk op de woningmarkt in West Betuwe. In de navolgende hoofdstukken worden de bevindingen nader onderbouwd. Is er sprake van schaarste op de woningmarkt? En zo ja, op welke plaatsen en in welke woningmarktsegmenten? Sociale huursector • West Betuwe heeft een kleine sociale huurvoorraad (21% van de totale woningvoorraad in de gemeente). De goedkope scheefheid is gemiddeld (zo’n 20%), het grootste deel van de sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep. • Tussen 2020 en 2022 steeg het aantal reacties per woning met 112%. In 2023 waren er 97 reacties per vrijkomende corporatiewoning. De mutatiegraad in de sociale huursector is laag, er komen maar weinig woningen vrij voor nieuwe huurders. De gemiddelde zoektijd voor een corporatiewoning is 2,3 jaar. Deze zoektijd is de afgelopen jaren gestaag opgelopen. Er is een aanzienlijk woningtekort in de Woongaard regio, ook in de sociale huursector. Binnen de regio is de druk op de sociale huursector in de gemeente West Betuwe gemiddeld. Er is sprake van schaarste in de sociale huursector in de gemeente West Betuwe.

• Op dit moment wordt, zonder dat daar op wordt gestuurd, 54% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen aan huishoudens uit de gemeente West Betuwe zelf. Dat aandeel is hoger dan de 50% waar op grond van de Huisvestingswet op kan worden gestuurd. Met een voorrangsregeling voor woningzoekenden met lokale binding is dus niet méér te bereiken dan wat op dit moment al gebeurt. Daarbij betreft een deel van de vestigers die van buiten de gemeente een sociale huurwoning in West Betuwe betrekken mensen met een sociale of economische binding. Ook die groepen zouden onder de voorrangsregeling op grond van de Huisvestingswet vallen. Dat maakt de noodzaak en de mogelijkheid om hierop sturen alleen maar kleiner. Daarbij komen vestigers die van buiten de gemeente een sociale huurwoning betrekken grotendeels uit regiogemeenten. Er kan niet worden gesproken van verdringing in de sociale huursector in West Betuwe. In de sociale huursector is heel nadrukkelijk sprake van een regionale woningmarkt. • Er zijn vooral méér sociale huurwoningen nodig in West Betuwe. Er zijn op dit moment niet voldoende plannen om in de behoefte aan sociale huurwoningen in de nabije toekomst te voorzien en maar een beperkt deel van de plannen die er zijn heeft een harde planstatus. Het is zaak om plannen voor sociale huurwoningen toe te voegen en bestaande plannen concreet te maken.

Koopsector • In de koopsector is sprake van schaarste aan betaalbare woningen. Het goedkope koopsegment (tot € 295.000) is nagenoeg opgedroogd en het aantal verkochte woningen met een prijs boven de betaalbaarheidsgrens van € 390.000 is gestaag toegenomen. Twee derde van de koopwoningenvoorraad in de gemeente heeft een WOZ-waarde boven € 390.000. Een derde heeft een WOZ-waarde boven € 545.000. • Daarbij komen er weinig koopwoningen op de markt. Een potentiële woningkoper heeft gemiddeld keus uit 2,4 woningen, bij een gezonde marktdruk is dit 6 à 7 woningen. De krapte is het grootst bij rijen hoekwoningen, het segment wat in beginsel beter bereikbaar is dan het luxere segment van tweekappers en vrijstaande woningen.

1960.101 | Schaarsteonderzoek

3

• De verwachting is dat de krapte op de betaalbare koopmarkt de komende jaren aanhoudt. Er is sprake van een woningtekort dat moet worden ingelopen en de Woondealafspraken over het toevoegen van betaalbare koopwoningen vragen tijd. Op dit moment voorziet de harde planvoorraad in het toevoegen van veel dure koopwoningen. Zet in op het realiseren van de aantallen betaalbare koopwoningen volgens de Woondealafspraken. • Een van de onderzochte mogelijkheden om te sturen op de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen, is opkoopbescherming. Met opkoopbescherming is het mogelijk om het verhuren van opgekochte koopwoningen minder aantrekkelijk te maken voor investeerders. Het aantal en aandeel woningen dat in West Betuwe door investeerders is gekocht, is echter relatief beperkt. In de periode 2019 – 2023 ging het om maximaal 4% van de woningverkopen in een jaar. Koopstarters kochten in die periode jaarlijks tussen 22% en 29% van de woningen die op de markt kwamen. In enkele kernen is het aandeel aan investeerders verkochte woningen wat hoger dan gemiddeld, maar over de afgelopen periode niet meer dan 5%. Het gaat ook om kleine aantallen. Er is in West Betuwe geen sprake van verdringing van koopstarters door investeerders die woningen opkopen om te verhuren.

• Daarnaast moet worden meegewogen dat door andere maatregelen die het Rijk heeft doorgevoerd het voor kleinere particuliere investeerders minder aantrekkelijk is geworden om woningen te verhuren. Deze maatregelen leiden er naar het zich laat aanzien toe dat er nog maar weinig woningen door kleinere investeerders worden gekocht. Het is daarom zeer de vraag of opkoopbescherming nog van toegevoegde waarde is. • Er is sprake van schaarste in het goedkope en betaalbare koopsegment in West Betuwe, maar er kan op basis van de analyse van de herkomst van kopers in de gemeente niet gesteld worden dat sprake is van verdringing. De meeste woningen in het goedkope en betaalbare koopsegment zijn de afgelopen jaren gekocht door kopers uit de gemeente zelf (meer dan 60%). Ook in het dure segment wordt meer dan de helft van de woningen gekocht door kopers uit de gemeente. Op grond van de herziene Huisvestingswet is het voor gemeenten mogelijk om bij nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment voorrang te geven aan kopers uit de eigen gemeente. Het betreft maximaal 50% van deze nieuwbouwwoningen. Voorwaarde om dit instrument in te kunnen zetten, is dat aangetoond kan worden dat sprake is van schaarste aan betaalbare koopwoningen en dat sprake is van verdringing van kopers uit de gemeente zelf. Dit laatste is in West Betuwe op basis van de beschikbare data niet aan de orde.

Wat is de woningmarktpositie en de woningvraag van jongeren, Oekraïners en aandachtsgroepen uit ‘Een thuis voor iedereen’? Jongeren • In 2023 waren er zo’n 210 jongeren onder de 23 jaar en 558 jongeren tussen de 23 en 34 jaar actief op zoek naar een corporatiewoning in West Betuwe. Zo’n 90% is alleenstaand. De rest zijn 2-persoonshuishoudens. • Jongeren zijn een van de groepen die het het moeilijkst hebben in de huidige woningmarktomstandigheden. Zij hebben vaak weinig inschrijftijd opgebouwd voor een sociale huurwoning en lage slaagkansen. Op de koopmarkt hebben zij een achterstand omdat zij nog geen koopwoning hebben en niet hebben geprofiteerd van de waardestijging van huizen in de afgelopen jaren. Daarbij speelt dat meer dan in het verleden eigen geld moet worden ingezet om een woning te kunnen kopen. • De wens van jongeren met wie is gesproken, is om een woning te kopen. De sterke voorkeur gaat daarbij uit naar een grondgebonden woning met een tuin. Voor veel jongeren is die wens (nog) niet te realiseren omdat er te weinig woningen op de markt komen die voor hen betaalbaar zijn. Ook in de nieuwbouw heeft het accent de afgelopen tijd gelegen op duurdere woningen.

1960.101 | Schaarsteonderzoek

4

• Het starten in een huurwoning wordt door de jongeren met wie is gesproken niet aantrekkelijk gevonden. Zij zijn dan in hun beleving aangewezen op een dure particuliere huurwoning waardoor er geen financiële ruimte is om te sparen voor de gewenste koopwoning. Dan blijven ze liever langer bij hun ouders wonen. Het toewijzen van een deel van de sociale huurwoningen via loting in plaats van op basis van inschrijfduur vergoot de slaagkansen van jonge woningzoekenden. • De jongeren met wie is gesproken hebben geen animo voor woningdelen/friends wonen of wonen in een tijdelijke woning of met een tijdelijk huurcontract. Ze willen een in hun ogen volwaardige start kunnen maken. Mensen uit Oekraïne • Oekraïners met wie is gesproken, zijn nog in grote onzekerheid over een mogelijke terugkeer en de mogelijkheden van hereniging met familie die op verschillende plaatsen en soms in verschillende landen is ondergebracht. Dat maakt het lastig voor hen om concrete plannen te maken voor een overstap van de opvang naar een zelfstandige woning. • De zekerheid van een vast inkomen is een belangrijke voorwaarde om zelfstandig te kunnen gaan wonen. • Als ze de stap zouden kunnen maken, zouden de mensen met wie is gesproken graag in de gemeente West Betuwe blijven wonen. De mensen met wie is gesproken zijn niet veeleisend in hun woonwensen. Een huurappartement zou prima zijn geven zij aan.

Bij voorkeur gelegen in of nabij het centrum van de plaats waar ze wonen, om in contact te kunnen zijn met de andere inwoners en de Nederlandse taal beter te leren en de Nederlandse maatschappij te leren kennen. Op basis van de inkomens die de mensen met wie is gesproken nu hebben, zou het moeten gaan om appartementen in de sociale huursector. Mensen met een mobiliteitsbeperking • Uit de woonzorganalyse van de gemeente1 blijkt dat er een toenemende vraag in West Betuwe is naar woningen voor mensen met een mobiliteitsbeperking. • Er zijn in de huidige voorraad voldoende geschikte woningen om te voorzien in de behoefte voor de komende jaren (tot 2040). Een deel van die woningen wordt bewoond door mensen zonder beperkingen. • Aandacht blijft nodig voor het toewijzen, labelen of matchen van geschikte woningen voor mensen met een mobiliteitsbeperking. Mensen met een verstandelijke beperking • Uit de woonzorganalyse van gemeente West Betuwe blijkt een tekort van 130 woonplekken voor mensen met een verstandelijke beperking. Het grootste deel (120 woonplekken) van het tekort heeft betrekking op geclusterde woonvormen, een klein deel op gespikkeld wonen in de wijk (10 woningen, vaak goedkope sociale huurwoningen). • Richting 2040 schuift het accent wat op van geclusterd naar gespikkeld wonen met ambulante begeleiding.

• Als geen woonplekken worden toegevoegd neemt het theoretisch tekort toe tot 190 woonplekken. Overigens blijkt uit gesprekken met aanbieders dat er ook mensen zijn met een Wlz-indicatie die thuis bij hun ouders wonen of zelfstandig wonen. Voor welk deel van de Wlz-cliënten dit geldt is niet bekend maar het werkelijk tekort aan woonplekken zal daardoor lager zijn dan de 120 en 190 plekken die hierboven zijn genoemd. 1

De woonzorganalyse is in december 2023 aan de gemeenteraad van de gemeente West Betuwe aangeboden met informatienota IN114.

1960.101 | Schaarsteonderzoek

5

Uitstromers uit een intramurale instelling • De totale vraag naar woonruimte voor uitstromers uit een intramurale instelling die zelfstandig kunnen wonen, al dan niet met ambulante begeleiding, zal in de komende jaren tussen de 12 en 26 wooneenheden per jaar liggen. Dit blijkt uit de woonzorganalyse van de gemeente West Betuwe. Statushouders • Over het huisvesten van statushouders worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. • Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Uitgaande van de jaren met de hoogste instroom, ligt het aantal sociale huurwoningen dat jaarlijks nodig is voor de huisvesting van statushouders op 48 tot 72 per jaar (bij een gemiddelde woningbezetting van 3 respectievelijk 2). • In 2024 lag de taakstelling richting de bovenkant van de berekende bandbreedte. Arbeidsmigranten • Er zijn zo’n 600 arbeidsmigranten woonachtig in West Betuwe. • Dit betreft de mensen die zich hebben laten registreren. Een deel van de arbeidsmigranten doet dit niet. Het genoemde aantal is daarmee waarschijnlijk een onderschatting. • Daarnaast zijn er veel arbeidsmigranten werkzaam in de gemeente West Betuwe. De gemeente schat dit aantal op 4.500 arbeidsmigranten (inclusief seizoenarbeiders).

Het aantal arbeidsmigranten in de regio en in de gemeente zal de komende jaren toenemen, naar verwachting met 4% tot 6% per jaar. Woonwagenbewoners • De gemeente West Betuwe heeft 7 reguliere woonwagenlocaties. Over deze 7 locaties zijn 36 reguliere woonwagenstandplaatsen verdeeld. • Daarnaast is er een seizoenslocatie voor kermisexploitanten waar nog 16 standplaatsen zijn. • In totaal zijn er dus 52 standplaatsen in West Betuwe, wat neerkomt op 2,5 standplaatsen per 1.000 woningen. Dat is in vergelijking met het landelijke gemiddelde (1,2) hoog. • Dit betekent overigens niet dat er ook genoeg standplaatsen aanwezig zijn om aan de vraag te voldoen. Uit regionaal onderzoek uit 2021 blijkt een kleine uitbreidingsbehoefte. Om te achterhalen of deze uitbreidingsbehoefte er nog steeds is, is aanvullend onderzoek nodig. Studenten • In West Betuwe zien we maar een beperkte vraag naar woonruimten voor studenten. Hier is geen nader onderzoek naar gedaan. Uittredende sekswerkers • De woonvraag van uittredende sekswerkers vraagt aandacht als de situatie zich voordoet, maar het gaat naar verwachting om incidentele gevallen.

Hoe hebben huidige maatregelen ten aanzien van het faciliteren van woningsplitsing, flexwonen en microwonen effect op het invullen van de woonbehoefte van jongeren en aandachtsgroepen? • In het groepsgesprek met jongeren is de vraag gesteld of zij merken dat de gemeente woningsplitsing, flexwonen en microwonen mogelijk heeft gemaakt. De jongeren met wie is gesproken hebben hier niet van gehoord en hebben niet gemerkt dat deze woonvormen ook daadwerkelijk worden aangeboden in de gemeente.

1960.101 | Schaarsteonderzoek

6

• Uit het gehouden gesprek blijkt bij de jongeren geen groot enthousiasme voor woonvormen als flexwonen en microwonen. Omdat deze woningen er op dit moment nog niet staan is het lastig te zeggen of er helemaal geen vraag naar is. Dat zal moeten blijken wanneer de eerste woningen worden gerealiseerd. • Er zijn in West-Betuwe volgens de provinciale planmonitor plannen voor het toevoegen van 44 flexwoningen. Daarvan zijn 23 woningen specifiek gericht op starters. Het betreft sociale huurwoningen. Gedurende de tijd dat het onderzoek werd uitgevoerd, is een verzoek van de woningcorporatie gekomen om de flexwoningen om te zetten naar permanente woningen. Eén flexwoning is gelabeld voor ouderen. De overige woningen zijn niet gelabeld voor een specifieke doelgroep. De woningen zijn gepland op de korte termijn (tot 2025). • Jongeren die zich richten op een sociale huurwoning waren overigens beperkt aanwezig bij het groepsgesprek. Welke aanpak is nodig voor het huisvesten van de meest kwetsbare groepen als onderdeel van de lokale Woondeal? En wat betekent dit voor de huidige programmering? Tabel 1: Gemeente West Betuwe. Woondealafspraken 2022-2030 Sociale huur Middenhuur Betaalbare koop Opgave West Betuwe 616 (31%) 102 (5%) 517 (26%) Bron: provinciale planlijst, 28 maart 2024.

Betaalbaar totaal 1.235 (62%)

Totaal

Tabel 2: Gemeente West Betuwe. Plancapaciteit t/m 2030, naar planstatus. Sociale huur Midden huur Betaalbare koop Harde plannen 118 (15%) 33 (4%) 177 (22%) Zachte plannen 307 (20%) 70 (5%) 482 (32%) Totaal 425 103 659 Bron: provinciale planlijst, 28 maart 2024.

Dure huur/koop 478 (59%) 662 (44%) 1.140

Totaal 806 1.521 2.327

1.980

Jongeren • Jongeren met wie is gesproken ambiëren vooral een (liefst grondgebonden) koopwoning in het dorp waar zij vandaan komen. Als de eerste stap op de woningmarkt een huurwoning moet zijn, dan gaat het voor deze jongeren vaak om een sociale huurwoning. • Voor beide categorieën ligt de harde plancapaciteit achter op de woondealafspraken. Het aandeel betaalbare koopwoningen in de harde planvoorraad bedraagt 22%. Het aandeel sociale huurwoningen in de harde planvoorraad bedraagt 15%. De Woondealafspraak is dat 35% van de te realiseren woningen een betaalbare koopwoning is en 30% een sociale huurwoning. • Van de harde plannen betreft 59% een dure koopwoning, ver buiten het bereik van de jongeren die willen starten in een koopwoning. • Om de huisvestingsmogelijkheden voor starters te vergroten is het daarom zaak om zowel voor sociale huurwoningen als voor betaalbare koopwoningen zachte plannen hard te maken. Oekraïners en andere speciale aandachtsgroepen • Oekraïners en de in deze rapportage genoemde speciale aandachtsgroepen zijn grotendeels aangewezen op sociale huurwoningen. West Betuwe heeft een relatief kleine voorraad sociale huurwoningen en de druk op deze sector is aan het toenemen. • Het is nodig om het aandeel sociale huur in de gemeente te vergroten. In de huidige programmering zit maar 15% sociale huur (in de harde plannen).

Dit is te laag, ook in vergelijking met de

1960.101 | Schaarsteonderzoek

7

Woondealafspraken. De Woondealafspraak gaat zoals aangegeven uit van 30% sociale huurwoningen op de toevoegingen in de komende jaren. Er zijn in de periode tot en met 2030 in onze raming tenminste 500 extra sociale huurwoningen nodig. De Woondeal gaat uit van het toevoegen van ruim 600 sociale huurwoningen in de periode 2022 tot en met 2030.

1960.101 | Schaarsteonderzoek

8

Infographic

1960.101 | Schaarsteonderzoek

1