20241105-bv1-presentatie-schaarste-onderzoek-companen.pdf

Schaarsteonderzoek West Betuwe Presentatie gemeenteraad 5 november 2024

Onderwerpen • • • • • •

Aanleiding schaarsteonderzoek Schaarste in de sociale huursector Schaarste in de koopsector Mogelijkheden opkoopbescherming Woningmarktpositie van jongeren Woningmarktpositie Oekraïners en andere aandachtsgroepen

Aanleiding schaarsteonderzoek • Oplopende druk op de woningmarkt • Stijgende prijzen in de koopsector • Afnemende slaagkansen en oplopende zoektijden in de sociale huursector • Is het nodig en zijn er mogelijkheden om met een huisvestingsverordening te sturen?

Aanleiding schaarsteonderzoek • Uitgangspunt Huisvestingswet is vrije vestiging • Sturen op voorrang voor woningzoekenden met lokale of economische binding kan, als er sprake is van: - Schaarste - Negatieve effecten van schaarste (verdringing) • Daarbij is het aandeel woningen dat met voorrang kan worden toegewezen begrensd • Schaarsteonderzoek brengt in beeld of aan de voorwaarden om te sturen is voldaan, is dus geen woningbehoefteonderzoek

Schaarste in de sociale huursector

Schaarste in de sociale huursector • • • • •

Kleine sociale huurvoorraad: 21% van de woningvoorraad Geen grote goedkope scheefheid (20%) Lage mutatiegraad, er komen weinig woningen vrij Zoektijd loopt op (gemiddeld 2,3 jaar) Reactiegraad stijgt: inmiddels gemiddeld 97 reacties per aangeboden woning • Aanzienlijk woningtekort in de Woongaard regio • Conclusie: er is schaarste aan sociale huurwoningen in West Betuwe

Schaarste in de sociale huursector • Toewijzing aan inwoners uit de gemeente: 54% • En: deel vestigers heeft sociale of economische binding • Vestigers in sociale huurwoningen komen grotendeels uit de regio • Maximale aandeel om op te sturen 50%

Schaarste in de sociale huursector • Conclusie: - geen mogelijkheid om met sturen op voorrang meer woningen toe te wijzen aan mensen met sociale of economische binding dan ‘vanzelf’ al gebeurt - er zijn vooral méér sociale huurwoningen nodig in de gemeente • Aandachtspunt: er zijn in beginsel voldoende plannen voor het realiseren van de woondealafspraken, maar de planstatus moet nog hard gemaakt worden

Schaarste in de koopsector

Schaarste in de koopsector • Het goedkope koopsegment (tot € 295.000) is vrijwel opgedroogd • Twee derde koopvoorraad heeft WOZ-waarde boven € 390.000, een derde boven € 545.000 • Veel vraag en weinig aanbod: koper kan gemiddeld kiezen uit 2,4 woningen, 6 à 7 is normaal

Schaarste in de koopsector • Voor kopen gemiddelde rijwoning in West Betuwe jaarinkomen van bijna € 75.000 nodig • Grootste krapte bij rij- en hoekwoningen • Verwachting dat schaarste betaalbare koopwoningen aanhoudt: veel betaalbare koop in nieuwe plannen, maar oplevering duurt nog aantal jaar • Conclusie: er is schaarste aan goedkope en betaalbare koopwoningen in West Betuwe • Ruim 60% van de betaalbare koopwoningen wordt gekocht door inwoners van de gemeente • Er is dus geen verdringing

Schaarste in de koopsector Opkoopbescherming

Schaarste in de koopsector Opkoopbescherming • Een beperkt deel koopwoningen wordt gekocht door beleggers • Geen verdringing koopstarters door beleggers • Geen onderbouwing voor instellen opkoopbescherming

Woningmarktpositie jongeren

Woningmarktpositie jongeren • • • • • • • •

Weinig inschrijftijd voor sociale huurwoning Grote koopwens, maar weinig financiële mogelijkheden Grote voorkeur voor grondgebonden koopwoning met tuin Willen volwaardige start Dure huur onaantrekkelijk Willen sparen voor koopwoning Stellen daarom start uit Weinig animo voor flexwonen of microwonen

Oekraïners • • • •

Grote onzekerheid over terugkeer Daarom lastig om te settelen Vast inkomen randvoorwaarde voor zelfstandig wonen Woonwens: sociale huurappartement nabij centrum