20240705-Bijlage-Aanvullende-uitleg-systematiek-verlies-en-winstneming-grondexploitaties.pdf

Aanvullende uitleg systematiek verlies- en winstneming grondexploitaties Datum

26 juni 2024

Opzet grondexploitatie Een grondexploitatie omvat de kosten en opbrengsten die komen uit de ontwikkeling van een exploitatiegebied. Er ontstaat een saldo. Dat saldo is het resultaat van de grondexploitatie. Het ontwikkelen van een projectlocatie duurt doorgaans meerdere jaren. Dit betekent dat rente en inflatie ook een rol spelen. Niet elk project duurt even lang. Daardoor kunnen de saldi van kosten en opbrengsten van de grondexploitaties niet met elkaar vergeleken worden. En maken we gebruik van de netto contante waarde berekening. De netto contante waarde (NCW) is een financiële maatstaf die wordt gebruikt om de huidige waarde van toekomstige kasstromen te bepalen. Het geeft aan hoeveel een investering of project vandaag waard is, rekening houdend met alle kosten en opbrengsten in de toekomst, nadat deze zijn omgerekend naar de huidige waarde. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft voor dat de gemeente de grondexploitaties bij de omrekening naar de NCW een vaste disconteringsrente van 2% per jaar hanteert. Bij de jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties worden de gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten verwerkt. Daarnaast worden de nog te maken kosten en opbrengsten geraamd op basis van de laatste plannen, overeenkomsten, planningen en aanbestedingen.

Hoe meer duidelijkheid er is over de ontwikkeling des te meer de getrouwheid van het geraamde resultaat toe neemt. Hierdoor nemen ook de risico’s af.

Berekeningen MPG 2024 Bij de MPG-berekeningen voor 2024 is uitgegaan van de boekwaarde (gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten) per 31 december 2023. Daarnaast is er rekening gehouden met de nog te maken kosten, de nog te realiseren opbrengsten, de inflatiecorrectie en met de toe te rekenen rente. Op deze manier ontstaat een nieuw (eind)saldo. Dit eindsaldo is vervolgens met de NCW berekening tegen de 2% rente terug gerekend naar het prijspeil van 1 januari 2024. Afhankelijk of er sprake is van een verliesgevend of een winstgevend complex, zijn er 2 richtingen. Verliesgevende complexen Conform het BBV moeten we voor verliesgevende grondexploitaties direct een verliesvoorziening treffen. De gemeente West Betuwe gebruikt de netto contante waarde (NCW) en het jaarlijks als last in de begroting opnemen van de 2% rentetoevoeging aan de voorzieningen. Door de jaarlijkse rentetoevoegingen groeit de verliesvoorziening tot het bedrag wat aan het eind nodig is om het verlies volledig te kunnen opvangen.

Notitie gemeenteraad West Betuwe Pagina 2 van 3

Het nadeel ten opzichte van de begroting wordt gedekt uit de algemene reserve Grondexploitatie. Overigens zijn in het verleden toen bijvoorbeeld de aan de complexen toegerekende rentelasten daalden, de voordelen (c.q. mindere nadelen) ten gunste van deze reserve gekomen. Bij het MPG 2024 is bekend wat de nieuwe stand van de verliesvoorziening moet zijn en is ook bekend wat de mutatie is ten opzichte van het jaar ervoor. Het verschil, minus de al geraamde rentetoevoeging van 2%, wordt als resultaat in de jaarrekening verantwoord. Zoals in de rapportage is aangegeven, wordt het verschil vooral veroorzaakt door een actualisatie van de plankosten en de hogere toegerekende rentelasten. In bijlage 1 is het meerjarig verloop van de verschillende verliesvoorzieningen opgenomen. Voorbeeld Als voorbeeld de verliesvoorziening voor De Plantage. De raad van Geldermalsen heeft in 2013 besloten om in 2012 en 2013 een verliesvoorziening van in totaal 23 miljoen euro te treffen. In de loop der jaren is er ruim 4,2 miljoen euro aan rente toegevoegd en is er een bedrag van 8,5 miljoen euro vrijgevallen ten gunste van de algemene reserve Grondexploitatie. Hierdoor bedraagt de huidige stand van de voorziening voor De Plantage 18,6 miljoen euro (zie bijlage 1).

Winstgevende complexen

Het BBV schrijft voor hoe tussentijdse winstneming moet plaatsvinden in grondexploitaties. Dit is conform de POC-methode (Percentage Of Completion). Bij de POC-methode wordt het tussentijds resultaat bepaald op basis van het voortgangspercentage van het project. Als bijvoorbeeld 50% van de kosten zijn gerealiseerd en 50% van de opbrengsten, dan moet 25% (50% x 50%) van de te verwachten winst worden genomen als resultaat. Bij het project Mackaylaan, Ophemert is voor het eerst tussentijdse winst genomen nadat alle opbrengsten in 2023 zijn binnengekomen. Bij de andere twee projecten is vorige jaren winst genomen, maar door vertraging in de projecten zijn de kosten toegenomen en de opbrengsten niet. Hierdoor wijzigt het Percentage of Completion, waardoor er minder winst genomen had mogen worden. Dit betekent volgens het BBV dat de in het verleden genomen winst teruggestort moet worden en dus als een verlies in de jaarrekening verschijnt.

Gehanteerde rente Het BBV schrijft voor dat de rentetoerekening (voortaan) plaatsvindt op basis van de reguliere omslagrente. Deze rente wordt jaarlijks bepaald door de gemeente. Rente

2023

2024

2025

2026 e.v.

MPG 2024

0,72%1

2,00%

2,00%

2,00%

MPG 2023

1,50%

1,50%

1,50%

1,70%

Verschil

-0,78%

0,5%

0,5%

0,5%

1

Werkelijke rentepercentage voor jaarrekening 2023

Notitie gemeenteraad West Betuwe Pagina 3 van 3

Bij projecten met een lange looptijd en waar de kosten ver voor de baat uit gaan, is de invloed van een wijziging van de rentefactor groot.

Bijlage 1: Meerjarig verloop verliesvoorzieningen grondexploitaties

Oorspronkelijke vorming voorziening Rentetoevoegingen Tussentijdse wijgingen Stand 31-12-2018 Harmonisatie EW naar CW Harmonisatie riolering uit Grex Stand 1-1-2019 (herindeling) Rentetoevoeging Wijziging toevoeging 2019 Stand 1-1-2020 Rentetoevoeging Wijziging toevoeging 2020 Stand 1-1-2021 Rentetoevoeging Wijziging toevoeging 2021 Afsluiten complex Stand 1-1-2022 Rentetoevoeging Wijziging toevoeging 2022 Afsluiten complex Stand 1-1-2023 Rentetoevoeging Wijziging toevoeging 2023 Afsluiten complex Stand 1-1-2024 Opbouw verliesvoorziening: Oorspronkelijke toevoeging Tussentijdse wijzigingen Toevoeging disconteringsrente Subtotaal Einde planperiode (nemen verlies) Stand 1-1-2024

Hondsgemet Noord

Homburg Noord

De Plantage Meteren

Molenblok Varik

Slingerbos Ophemert

Haaften Noord

1.106.532 22.131 -1.128.663 0

448.519 47.550 -197.631 298.438 0 0 298.438 5.969 2.991 307.398 6.148 -5.382 308.164 6.163 -2.023

23.000.000 2.532.668 -7.965.819 17.566.849 0 0 17.566.849 351.337 -554.483 17.363.703 347.274 -1.447.413 16.263.564 325.271 -2.142.119

1.421.700 0 342.498 1.764.198 0 -166.232 1.597.966 31.959 222.205 1.852.130 37.043 -14.000 1.875.173 37.503 419.865

234.900 0 -123.601 111.299 0 -111.299 0 0 227.555 227.555 4.551 -11.999 220.107 4.402 1.379.311

637.600 0 -393.004 244.596 0 -47.386 197.210 3.944 12.098 213.252 4.265 -15.929 201.588 4.032 2.845

14.446.716 288.934 1.793.019

2.332.541 46.651 1.065.820

1.603.820 32.076 510.795

0 0

312.304 6.246 18.606 -337.156 0 0

1.505.800 0 -911.017 594.783 0 -27.518 567.265 11.345 9.356 587.966 11.759 -47.184 552.541 11.051 15.876 -579.468 0 0

16.528.669 330.573 1.779.682

3.445.012 68.900 287.216

2.146.691 42.934 -49.244

0 0

286.251 5.725 -33.993

0

0

18.638.924

3.801.128

2.140.381

0

1.106.532 -1.128.663 22.131 0 0 0

448.519 -183.439 72.076 337.156 -337.156 0

23.000.000 -8.537.133 4.176.057 18.638.924 0 18.638.924

1.421.700 2.157.372 222.056 3.801.128 0 3.801.128

234.900 1.821.518 83.963 2.140.381 0 2.140.381

1.505.800 -960.487 34.155 579.468 -579.468 0

0 0 0 0 0 0

0 0

Klingelenberg Centrumplan Noord Tuil Vuren

Totaal

257.983

589.000 0 0 589.000 -33.972 0 555.028 11.101 -94.023 472.106 9.442 -39.957 441.591 8.832 -200.207 -250.216 0 0 100.000 -100.000 0 0 66.217 -66.217 0

28.944.051 2.602.349 -10.377.237 21.169.163 -33.972 -352.435 20.782.756 415.655 -174.301 21.024.110 420.482 -1.581.864 19.862.728 397.254 -526.452 -829.684 18.903.846 378.076 3.561.857 -437.156 22.406.623 448.132 2.049.878 -66.217 24.838.416

637.600 -401.752 22.135 257.983 0 257.983

589.000 -201.942 29.375 416.433 -416.433 0

28.944.051 -7.434.526 4.661.948 26.171.473 -1.333.057 24.838.416

208.465 4.169 73.617

Systematiek bepaling verliesvoorziening: Geldermalsen: verliesvoorziening o.b.v. Netto Contante Waarde en in begroting worden de jaarlijkse lasten van de disconteringsrente geraamd Neerijnen: verliesvoorziening o.b.v. Netto Contante Waarde en in begroting worden de jaarlijkse lasten van de disconteringsrente niet geraamd Lingewaal: verliesvoorziening o.b.v. Eindwaarde West Betuwe: verliesvoorziening o.b.v. Netto Contante Waarde en in begroting worden de jaarlijkse lasten van de disconteringsrente geraamd