Weesperwerf Bijlagen bij de toelichting 1 - 2021-08-23 Bijlagen toelichting incl NvB 23 aug 21

Weesperwerf gemeente Weesp bestemmingsplan voor vaststelling

Weesperwerf

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

3

Bijlage 1

Toelichting

4

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

77

Bijlage 3

Aanvullend bodemonderzoek

333

Bijlage 4

Beschikking Saneringsplan

412

Bijlage 5

Verkeerskundig onderzoek

421

Bijlage 6

Onderzoek parkeernormen

452

Bijlage 7

Archeologisch onderzoek

463

Bijlage 8

Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai

515

Bijlage 9

Akoestisch onderzoek industrielawaai

700

Bijlage 10

Aanpassingen berekeningen geluidbelasting De Groot

1101

Bijlage 11

Notitie bedrijven en milieuzonering

1105

Bijlage 12

Trillingsonderzoek spoor

1112

Bijlage 13

Trillingsonderzoek wegverkeer

1137

Bijlage 14

Externe veiligheid

1154

Bijlage 15

Advies Brandweer & Veiligheidsregio Gooi en Vechtsreek

1178

Bijlage 16

Riooltoets Weesperwerf

1182

Bijlage 17

Waterberging, bestaand en nieuw water

1198

Bijlage 18

Ecologisch onderzoek

1200

Bijlage 19

Aanvullend ecologisch onderzoek

1210

Bijlage 20

Inventarisatie kleine marterachtigen

1221

Bijlage 21

Memo stikstofdepositie (incl. Aerius-berekeningen)

1234

Bijlage 22

MER Aanmeldnotitie

1254

Bijlage 23

Notitie Vooroverlegreacties

1277

Bijlage 24

Nota van beantwoording zienswijzen

1289

Bijlage 25

Besluit vaststelling hogere waarden Wet geluidhinder

1337

2

Weesperwerf

Bijlagen bij de toelichting

3

Weesperwerf

Bijlage 1 T oelichting

4

Weesperwerf gemeente Weesp bestemmingsplan voor vaststelling

Weesperwerf

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

3 3 3 4 5

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Regionaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid

6 6 9 10 11

Hoofdstuk 3 Beschrijving en analyse plangebied 3.1 Ontstaansgeschiedenis 3.2 Huidige stedenbouwkundige en functionele structuur

17 17 17

Hoofdstuk 4 Voorgenomen ontwikkeling 4.1 Stedenbouwkundige opzet 4.2 Programma 4.3 Verkeer en parkeren

19 19 24 24

Hoofdstuk 5 Milieu- en gebiedsaspecten 5.1 Bodem 5.2 Verkeer en parkeren 5.3 Archeologie, aardkundige waarden en cultuurhistorie 5.4 Geluid 5.5 Trillingen 5.6 Luchtkwaliteit 5.7 Externe veiligheid 5.8 Bedrijven en milieuzonering 5.9 Water 5.10 Natuur 5.11 Duurzaamheid 5.12 Milieu effect rapportage

25 25 27 29 34 45 46 47 53 54 58 61 63

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving 6.1 Indeling van de regels 6.2 Artikelsgewijze toelichting

65 65 65

Hoofdstuk 7

69

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.1 Vooroverleg 8.2 Participatie 8.3 Ontwerpfase en vaststelling

2

70 70 70 71

Weesperwerf

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Een ontwikkelaar is van plan om een braakliggend terrein aan de westrand van het bedrijventerrein Nijverheidslaan te transformeren tot een woonbuurt. De locatie ligt al meer dan 20 jaar braak. In de diverse beleidsstukken van de gemeente werd in eerste instantie ter plaatse al voorzien in de mogelijkheid tot transformatie. In de loop der tijd zijn de situatie en inzichten meermaals gewijzigd. In het raadsbesluit van 19 december 2018 (Z.152715/D.90630) is groen licht gegeven voor de kaders van de ontwikkeling, zoals die nu voorligt. Het huidige bestemmingsplan biedt hiervoor echter nog geen mogelijkheden, zodat het noodzakelijk is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Het nu voorliggende ontwerpbestemmingsplan biedt deze mogelijkheid. De ontwikkeling behelst de bouw van gestapelde en grondgebonden woningen met tuinen en parkeervoorzieningen. Het gaat in totaal om maximaal 115 woningen, waarvan 30 gestapelde woningen in de vorm van studio's.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordoostrand van de gemeente Weesp, direct ten westen van bedrijventerrein Nijverheidslaan. De locatie wordt begrenst door de bebouwing langs het Nesland, de Nijverheidslaan, de Korte Muiderweg en het spoortraject Almere/Hilversum – Amsterdam. De ligging en begrenzing is in volgende afbeelding weergegeven.

Figuur 1.1: ligging en begrenzing plangebied (indicatief)

3

Weesperwerf

Figuur 1.2: begrenzing plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het onderhavige plangebied geldt bestemmingsplan “Bedrijventerreinen”. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 24 februari 2016 en is geheel onherroepelijk.

Figuur 1.3: uitsnede bestemmingsplan Bedrijventerreinen ter plaatse van het project (rood omlijnd)

Het onderhavige plangebied is hier bestemd als 'Bedrijventerrein - 3', 'Wonen' en 'Groen'. Daarnaast ligt

4

Weesperwerf over het noordelijk deel de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 3' en over het zuidelijke deel 'Waarde – Archeologie – 2' en 'Waarde - Archeologie - 6'.

1.4

Leeswijzer

In de toelichting wordt een en ander op de volgende wijze omschreven: Hoofdstuk 2 beschrijft, voor zover relevant, in hoofdlijnen de beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden ten aanzien van het plangebied zijn gepubliceerd. Dit geeft een impressie van het beleidskader van onderhavig ontwerpbestemmingsplan. Vervolgens wordt een analyse van het plangebied weergegeven. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies en de onderlinge samenhang daartussen (hoofdstuk 3). Hoofdstuk 4 bevat alle uitgangspunten van het ontwerpbestemmingsplan. In hoofdstuk 5 komen milieutechnische en civieltechnische randvoorwaarden in het plangebied aan de orde. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de manier waarop de planregels in combinatie met de verbeelding (plankaart) moeten worden gelezen. In hoofdstuk 7 wordt aangegeven of het plan economisch uitvoerbaar wordt geacht. De maatschappelijke uitvoerbaarheid wordt beschreven in hoofdstuk 8.

5

Weesperwerf

Hoofdstuk 2

Beleidskader

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook een Rijksvisie op de leefomgeving, de NOVI. Op 11 september 2020 is de NOVI naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Het gaat hierbij om: •

de bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;

•

meer duurzame energie gebruiken;

•

aanpassen aan klimaatverandering;

•

de ontwikkeling van een circulaire economie;

•

omschakeling naar kringlooplandbouw.

Bij de opgaven wordt altijd rekening gehouden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. In de NOVI zijn 21 nationale belangen opgenomen. Het gaat hierbij om voornamelijk het bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland, het zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften, een betrouwbare, betaalbare en veilige CO2-arme energievoorziening, waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid en het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. Samen met de NOVI is ook de Uitvoeringsagenda opgeleverd. De Uitvoeringsagenda beschrijft hoe er concreet uitwerking gegeven gaat worden aan de NOVI als één overheid, samen met de samenleving. Naast de instrumenten van de Omgevingswet worden een aantal nieuwe instrumenten en (nationale) programma's ingezet. Instrumenten zoals de Omgevingsagenda's, NOVI-gebieden en regionale verstedelijkingsstrategieën zorgen voor een doorvertaling van de NOVI naar een regionale aanpak. Voorbeelden van programma's zijn het Programma Energiehoofdstructuur, Programma Gezonde Leefomgeving en Nationaal Programma Landelijk Gebied. Het onderhavige bestemmingsplan is niet in strijd met de NOVI.

2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden, met uitzondering van de artikelen 2.3.6, 2.6.9, 3.2 en 3.5 en titel 2.13. Het kabinet heeft in de SVIR vastgelegd dat er voor een beperkt aantal onderwerpen van nationaal belang de bevoegdheid is om algemene regels te stellen. Het gaat om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte). Het rijk beëindigt de rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones en het verstedelijkingsbeleid. In de structuurvisie worden de rijksdoelen en nationale belangen limitatief beschreven.

6

Weesperwerf

Figuur 2.1: Uitsnede kaart 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde' (bron: bijlage 9 - kaarten, Barro) De 'Stelling van Amsterdam' behoort conform het Barro tot de 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Weesp maakt onderdeel uit van de 'Stelling van Amsterdam' en de 'Oude- en Nieuwe Hollandse Waterlinie'. Hiermee is dit thema van belang voor Weesp. Binnen het plangebied zijn geen onderdelen van de stelling aanwezig en hiermee behoeft het geen specifieke aandacht in het onderhavige ontwerpbestemmingsplan.

2.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Teneinde een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren dient op grond van artikel 3.1.6 Bro bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd te worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Om deze vraag te beantwoorden is de gewenste ontwikkeling aan de “ladder voor duurzame verstedelijking” getoetst. Deze is sinds 1 juli 2017 vereenvoudigd. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Er dient aangetoond te worden dat er een behoefte bestaat aan de nieuwe invulling van de projectlocatie en dat hiervoor beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied kunnen worden benut. In het per 1 oktober 2012 aangevulde Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is een artikel lid aan artikel 3.1.6 Bro toegevoegd. Dit artikel lid is in 2017 gewijzigd. In artikel 3.1.6, tweede lid, van Bro is voorgeschreven dat indien bij een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk wordt gemaakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden. Dit is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dat een instrument is voor efficiënt ruimtegebruik.

Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro luidt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Bepaald moet worden of er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro:

7

Weesperwerf

“Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Het plan wordt aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Teneinde een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren dient bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling gemotiveerd te worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Om deze vraag te beantwoorden is de gewenste ontwikkeling aan de “ladder voor duurzame verstedelijking” getoetst. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Er dient aangetoond te worden dat er een behoefte bestaat aan de nieuwe invulling van de projectlocatie en dat hiervoor beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied kunnen worden benut. Woningbehoefte Uit de Regionale woonvisie en de Regionaal Actieprogramma Gooi en Vechtstreek 2016-2020 (zie paragraaf 2.3.1) blijkt dat er een grote behoefte is aan nieuwe woningen.

Deze woningen moeten vooral binnenstedelijk worden gerealiseerd, door verdichting en door transformatie en herstructurering van overbodige kantoren en bedrijventerreinen, zoals dat nu in dit ontwerpbestemmingsplan wordt voorzien. Benutting van beschikbare gronden in bestaand stedelijk gebied De in dit ontwerpbestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling van woningen bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied. De woningen worden gerealiseerd door transformtatie van (een deel van) een bedrijventerrein dat sinds 1998 niet meer in gebruik is en braak ligt. Gelet op de grote behoefte aan woningen en de ligging in bestaand stedelijk gebied voldoet dit bestemmingsplan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.1.4

Erfgoedwet

Rijksmonumenten worden beschermd in het kader van de Erfgoedwet. De cultuurhistorische objecten die zeldzaam of schaars zijn en die voor mensen in hoge mate het beeld van Nederland bepalen, worden aangewezen als monumenten. In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe monumenten van bouwkunst en archeologie en stads- en dorpsgezichten moeten worden beschermd. Ter uitvoering van de beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo, 2009) schrijft artikel 3.1.6, tweede lid, onder a, Bro voor dat gemeenten in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De Rijksoverheid wil er hiermee voor zorgen dat er in de monumentenzorg niet alleen oog is voor het monument zelf, maar ook voor de omgeving ervan en het gebied op zichzelf: het zogenaamde gebiedsgerichte erfgoedbeleid. Bij voorbereiding van een bestemmingsplan zullen gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een plangebied en daar conclusies aan moeten verbinden die in het bestemmingsplan verankerd worden. Voor het grondgebied van de gemeente Weesp is de archeologische verwachtingswaarde bekend. Hierop wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan.

8

Weesperwerf

2.1.5

Rijksbeleid voor water

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem. Onderdeel van het Rijksbeleid is de invoering van de watertoets. De watertoets dient te worden toegepast op nieuwe ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Als een gemeente een ruimtelijk plan wil opstellen, stelt zij de waterbeheerder vroegtijdig op de hoogte van dit voornemen. De waterbeheerders stellen dan een zogenaamd wateradvies op. Het ruimtelijk plan geeft in de waterparagraaf aan hoe is omgegaan met dit wateradvies. Het Watertoetsproces is verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003).

Toetsingscriteria in de watertoets zijn: veiligheid, regionale- en locale wateroverlast, rioleringssysteem, watervoorziening, volksgezondheid, bodemdaling, grondwateroverlast, oppervlaktewaterkwaliteit, grondwaterkwaliteit, verdroging en natte natuur (Handreiking watertoets, 2003). Op verzoek van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) is alle waterinformatie in een aparte waterparagraaf opgenomen (paragraaf 5.9). Deze paragraaf omvat tevens het beleidskader voor water, op Rijksniveau betreft dit het 'Waterbeleid voor de 21e eeuw'.

2.2

Provinciaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie

De nieuwe omgevingsvisie is op 19 november 2018 vastgesteld en sinds 7 december 2018 in werking. De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de visie zijn vijf bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving. 1. Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend. 2. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert. 3. Sterke kernen, sterke regio's, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden. 4. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie. 5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector staat centraal. De in dit ontwerpbestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling ligt binnen het op de visiekaart aangewezen stedelijk gebied.

De voorziene woningbouw past hierin. Hierdoor wordt de woningvoorraad in Weesp, maar ook in de Metropoolregio Amsterdam uitgebreid. Een groot deel van de nieuwe bewoners zal in Amsterdam werken. Door de nabijheid van het station is de locatie uitstekend met de regio verbonden. Bij de uitvoering van het bestemmingsplan zal ook veel aandacht worden besteed aan duurzaamheid en energiebesparing (zie ook paragraaf 5.11). Het ontwerpbestemmingsplan is in lijn met de omgevingsvisie.

9

Weesperwerf

2.2.2

Omgevingsverordening NH2020

Op donderdag 22 oktober 2020 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020 en vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving. De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie worden verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Deze heeft alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving vervangen, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. Voor het onderhavige bestemmingsplan is met name artikel 6.3 (Nieuwe stedelijke ontwikkelingen) van belang. Daarin is geregeld dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. De voor deze bestemmingsplanherziening relevante afspraken zijn paragraaf 2.3.1 toegelicht. In de verordening is het plangebied niet aangewezen als industrieterrein van provinciaal of regionaal belang. Er zijn evenmin andere belemmeringen voor de woningbouw in de Omgevingsverordening opgenomen. De ontwikkeling met woningen is dus niet in strijd met de verordening. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening NH2020.

2.3

Regionaal beleid

2.3.1

Regionale woonvisie / Regionaal Actieprogramma Gooi en Vechtstreek 2016-2020

De provincie Noord-Holland vraagt vanuit haar rol als woningmarktregisseur alle regio's binnen de provincie een Regionaal Actieprogramma (RAP) Wonen 2016 t/m 2020 op te stellen. Het doel van het Regionaal Actieprogramma Wonen is om te komen tot regionaal woonbeleid in kwantitatieve en kwalitatieve zin, waarbij op regionaal niveau de afstemming tussen vraag en aanbod centraal staat. De Gooi en Vechtstreek maakt onderdeel uit van de MRA-woningmarktregio (de metropoolregio Amsterdam); in de MRA Agenda 2016 is vanuit de doelstelling de (internationale) concurrentiepositie te behouden en verstevigen een woningbouwdoelstelling opgenomen van 250.000 woningen voor de periode van 2016 tot 2040. Deze woningen moeten vooral binnenstedelijk worden gerealiseerd, door verdichting en door transformatie en herstructurering van overbodige kantoren en bedrijventerreinen. De missie van de regionale woonvisie 2030 vormt het lange termijn perspectief van de regio op het wonen. Vanuit deze missie zijn drie sleutelambities geformuleerd; deze ambities vormen de basis van de regionale woonvisie: Beweging op de woningmark t Dynamiek op de woningmarkt is geen doel op zich, maar een middel om te zorgen dat zo veel mogelijk mensen in een voor hen passende woning kunnen wonen. Het zo veel mogelijk wegnemen van belemmeringen zorgt voor maximale beweging op de woningmarkt.

Met de regionale woningtoewijzing van sociale huurwoningen via Woningnet is hierin al een belangrijke stap gezet. Met maatregelen, pilots en experimenten wordt geprobeerd de doorstromingsmogelijkheden te vergroten. Naast de sociale huursector spelen hierbij ook de (betaalbare) vrije huur- en koopsector een belangrijke rol. Identiteit en diversiteit De grote afwisseling van karakteristieke woonlandschappen in een regio met een rijke cultuurhistorie, in een afwisseling van steden en dorpen met aantrekkelijke groene en blauwe landschappen, het monumentale karakter en meer recent de concentratie van innovatieve en media gerelateerde bedrijvigheid, maakt de Gooi en Vechtstreek tot een regio met een geheel eigen identiteit. Deze identiteit is één van onze meest waardevolle assets en moet daarom behouden en versterkt worden. Het streven naar diversiteit geldt niet alleen voor de woonomgeving, maar ook voor de inwoners van Gooi en Vechtstreek. We willen een complete regio zijn voor jong en oud, rijk en arm, kleine of grote huishoudens en goed of slecht ter been. Samenwerking

10

Weesperwerf

De regio streeft naar een open en transparante samenwerking met alle partners die betrokken zullen zijn bij het behalen van de ambitieuze missie uit deze regionale woonvisie. De Gooi en Vechtstreek heeft een traditie als het gaat om samenwerking op het beleidsveld wonen. Deze samenwerkingsvormen worden de komende jaren gecontinueerd en waar nodig uitgebreid. Het RAP als uitwerking van de regionale woonvisie geldt daarbij als samenwerkingsagenda. Opgaven vanuit de bouwende regio: kwantitatieve opgave nieuwbouw en transformatie De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionaal vraaggestuurde bouwprogramma. De meest recente huishoudensprognose van de provincie Noord-Holland laat zien dat er tussen 2015 en 2030 nog circa 11.000 huishoudens bij komen in de regio. Dit betekent dat uitbreiding van de woningvoorraad voor de periode tot 2030 nodig blijft. In de komende jaren is de vraagdruk groter dan in de periode na 2020 vanwege inhaaleffecten van de economische crisis en instroom van nieuwe doelgroepen. Tot 2030 bevat het programma 9.250 nieuwbouwwoningen en 2.275 toevoegingen door transformaties. Het bouwprogramma 2015-2020 bevat 750 nieuwbouwwoningen per jaar en voor de periode 2020-2030 gemiddeld 550 nieuwbouwwoningen per jaar. De komende jaren vindt de woningbouw in de regio voor een groot deel plaats op een beperkt aantal grote nieuwbouwlocaties.

De geplande woningbouwproductie tot 2020 en zelfs die tot 2030 kan gerealiseerd worden binnen de nu al bekende planvoorraad. Voor de lange termijn zal de regio de mogelijkheden en wenselijkheid van verdere (grootschalige) nieuwbouw onderzoeken. De gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek leggen jaarlijks de meest actuele plancapaciteit in de provinciale monitor vast. De actuele monitor plancapaciteit wordt gecommuniceerd en besproken in de regionale stuurgroep wonen. In het kader van de uitvoering van de PRV dienen regio's afspraken te maken over nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De gemeenten in de Gooi en Vechtstreek hanteren de planmonitor als grondslag voor het jaarlijkse onderlinge overleg en afspraken over de woningbouwplannen. Het onderhavige project is als potentiële locatie voor transformatie met 103 woningen opgenomen in de Planmonitor.

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Structuurvisie Weesp 2013-2030

In 2010 is de Structuurvisie Bedrijventerreinen Weesp vastgesteld. In deze visie is voor bedrijventerrein Nijverheidslaan aangegeven dat dit terrein geleidelijk moet transformeren; van een gebied voor extensieve bedrijvigheid naar een gebied waarin wonen, kleinschalig werken en waterrecreatie worden gemengd. De markt is vervolgens met deze opgave aan de slag gegaan. In 2012 heeft de betrokken marktpartij moeten concluderen dat deze opgave op korte termijn niet haalbaar is vanwege een verslechterende markt, de complexe milieuproblematiek ter plaatse en onvoldoende financiën. In de raadsvergadering van december 2013 is de raad hierover geïnformeerd met het raadsvoorstel “Ontwikkelvariant industrieterrein Nijverheidslaan”. In dit voorstel waren een 3-tal ontwikkelvarianten voor de Nijverheidslaan gepresenteerd. De raad heeft toen besloten om in te zetten op ontwikkelvariant 2 die ziet op “gefaseerde transformatie en herstructurering”. Concreet betekende dit dat de mogelijkheden voor transformatie van de westzijde van het bedrijventerrein (in samenwerking met de markt) werden onderzocht en dat de rest van het bedrijventerrein gehandhaafd blijft. Deze variant is daarna opgenomen in de Structuurvisie Weesp 2013 – 2030. De structuurvisie Weesp 2013-2030 'Weesp vertelt haar verhaal' is in maart 2014 door de gemeenteraad vastgesteld.

De structuurvisie geeft de strategische keuzes voor Weesp weer. Weesp heeft bijzondere kwaliteiten. Deze bijzondere kwaliteiten zijn vooral te vinden in cultuur(historie), zoals bijvoorbeeld de binnenstad, de vesting en de Vecht. Daarmee kan Weesp zich onderscheiden binnen de brede regio. In de structuurvisie wordt tevens ingezet op versterking van de binnenstad. De structuurvisie vormt de basis voor nieuwe ontwikkelingen en wordt concreet doorvertaald in bestemmingsplannen. De structuurvisie gaat over het hele grondgebied van de gemeente Weesp.

11

Weesperwerf

Figuur 2.2: uitsnede visiekaart Structuurvisie Weesp 2013-2030

Bedrijventerrein Nijverheidslaan Het bedrijventerrein Nijverheidslaan is op de visiekaart aangewezen als een transformatiegebied van bedrijventerrein naar een (gemengd) nautisch kwartier met wonen, werken en recreëren.In deze visie is voor bedrijventerrein Nijverheidslaan aangegeven dat dit terrein geleidelijk moet transformeren; van een gebied voor extensieve bedrijvigheid naar een gebied waarin wonen, kleinschalig werken en waterrecreatie worden gemengd. De visie is op onderdelen in de loop de tijd aangepast. In het vervolg wordt dit nader toegelicht. Raadsbesluit d.d. 24 februari 2016 (Z.52744/D.2693) Al jaren wordt nagedacht over de ontwikkeling van bedrijventerrein Nijverheidslaan. In eerste instantie heeft de gemeente ingezet op transformatie van het hele bedrijventerrein naar een gemengd gebied voor wonen, werken en recreëren. Later is ingezet op een variant waarbij het oostelijk deel van het bedrijventerrein behouden blijft en het westelijk deel wordt getransformeerd. Om duidelijkheid te geven over de toekomst van het bedrijventerrein heeft de gemeenteraad op 24 februari 2016 het advies van het college overgenomen en een besluit genomen voor de ontwikkelrichting voor dit bedrijventerrein. Het besluit betreft het bedrijventerrein geheel in stand te houden en niet langer in te zetten op (gedeeltelijke) transformatie zoals opgenomen in de structuurvisie 2010-2030.

Er wordt ingezet op revitalisering van bedrijventerrein Nijverheidslaan. Binnen de begroting is het mogelijk om het opknappen van de openbare ruimte fasegewijs uit te voeren. Advies van het college: Het westelijk deel van bedrijventerrein Nijverheidslaan de potentie heeft om te transformeren naar een gemengd gebied; Er op diverse aspecten nader onderzoek noodzakelijk is om aan te tonen dat transformatie mogelijk is. Hiervoor is extra ambtelijke inzet nodig en moeten kosten worden gemaakt; Er op voorhand geen zekerheid wordt gegeven dat met dit nader onderzoek wordt aangetoond dat transformatie wel mogelijk is; De gemeente maar beperkt eigendom in dit gebied heeft; De markt in een eerder stadium heeft geconcludeerd dat transformatie niet mogelijk is en er daarna geen concrete marktinitiatieven meer zijn geweest.

12

Weesperwerf

Besluit gemeenteraad in te zetten op het behoud en het versterken van bedrijventerrein Nijverheidslaan. Dit houdt in dat: wordt afgeweken van het beleid in Structuurvisie Weesp 2010-2030 om een deel van het bedrijventerrein te transformeren; wordt ingezet op revitalisering van bedrijventerrein Nijverheidslaan. Binnen de begroting is het mogelijk om het opknappen van de openbare ruimte fasegewijs uit te voeren. Het in één keer opknappen van de openbare ruimte is wenselijker en kostentechnisch efficiënter; de gemeentelijke panden Nijverheidslaan 9 en 14 vooralsnog niet worden verkocht. In overleg met bestaande huurders wordt gekeken of, en onder welke condities, verhuur kan worden voorgezet. Het college kan op een later moment overgaan tot verkoop van gemeentelijk eigendom onder voorwaarde dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor de gemeentelijke begroting. Brief college B&W 19 maart 2018 De gemeente ging er vanuit dat vanwege verslechterde marktomstandigheden woningbouw op de Nijverheidslaan niet meer mogelijk zou zijn. De veranderende marktomstandigheden (krapte op de woningmarkt) zorgde medio 2017 voor een initiatief van de projectontwikkelaar en het verzoek om een principebesluit te nemen over de transformatie van de bestemming van de zogenaamde Achmealocatie aan de Nijverheidslaan.

Op 30 januari 2018 heeft het college van B&W besloten in beginsel positief te staan tegenover de transformatie van de bestemming van de voormalige Achmea terrein teneinde de bouw van 213 woningen mogelijk te kunnen maken. Aan dit besluit zijn voorwaarden gekoppeld, waaronder door de raad vast te stellen kaders voor de herziening van het bestemmingsplan.

Raadsbesluit 11 juli 2018 (Z.152715/D.78585) Op 11 juli 2018 stelt de gemeenteraad kaders vast waarmee het college in onderhandeling gaat met ontwikkelaar. Aan dit besluit ligt het raadsvoorstel van 29 mei 2018 ten grondslag. Het initiatief om onder andere voor starters en jongeren betaalbare woningen nabij het station te realiseren werd medio 2017 gepresenteerd aan de portefeuillehouders milieu en RO. Gedurende de planuitwerking is de locatie uitgebreid met een perceel aan de noordzijde in het verlengde van de woningen aan de Korte Muiderweg. Dit perceel is in eigendom van de Bv's Vechtrede II en Katsura. Nadat uit onderzoeken bleek dat spoorweglawaai en de aanwezigheid van bedrijven geen belemmering hoeven te zijn voor de ingezette ontwikkeling heeft het college op 30 januari 2018 ingestemd met de uitgangspunten van een plan voor de realisatie van 213 woningen aan de Nijverheidslaan. Tijdens de planuitwerking bleek dat de kosten voor de keuze voor het maken van een zogeheten dove gevel aan de spoorzijde veel hoger uitkwamen dan gedacht. Hierdoor waren er aanpassingen noodzakelijk om het plan exploitabel te krijgen. Er is een aangepaste visie voor een laagbouwvariant ontwikkeld waarbij het aantal woningen is teruggebracht naar maximaal 150 woningen.

Het plan bleef overigens voldoen aan de aan de Regionale woonvisie om 1/3 van de woningtoevoegingen in het betaalbare segment te realiseren. Dat betekent voor de huurwoningen een huurprijs tot maximaal € 710,- en voor koopwoningen een verkoopprijs van maximaal € 180.000,-. Raadsbesluit 19 december 2018 (Z.152715/D.90630) Dit raadsbesluit voorziet in de aanpassingen van de kaders van het raadsbesluit van 11 juli 2018 n.a.v. overleg tussen gemeente en ontwikkelaar. Aan dit besluit ligt het raadsvoorstel van 20 november 2018 ten grondslag. Na de behandeling van het plan in de gemeenteraad van 11 juli 2018 zijn de onderwerpen als groene speelruimte, klimaatbestendigheid, een veilige fiets-voetgangers verbinding, ondergrondse afvalopslag, de inbreng van de ondernemers op het bedrijventerrein en het opnemen van een anti speculatiebeding uitgewerkt en opgenomen in een aangepast plan. Er zijn vier grondgebonden woningen geschrapt door het opnemen van een centraal in het plan gelegen groene speelruimte. Ook zijn er zes grondgebonden woningen geschrapt omdat de ondernemers aandringen toch vooral geen woningen te bouwen op de

13

Weesperwerf hoek Korte Muiderweg en Nijverheidslaan. Door deze planaanpassingen zijn er in totaal (4+6)=10 grondgebonden woningen vervallen. Verder heeft ook de aanleg van ondergrondse vuilcontainers geleid tot een extra investering. Ook voor de aanleg van een veilige fietsaansluiting moeten extra kosten worden gemaakt. Waternet heeft voorwaarden gesteld over de waterberging die eveneens leiden tot extra investeringen. Deze niet voorziene investeringen leiden tot een aanpassing van het plan en de randvoorwaarden. Het nu voorliggende plan is binnen deze kaders uitgewerkt en vormt de basis van dit bestemmingsplan. 2.4.2

Doelgroepenverordening

Op 27 mei 2020 heeft de raad de verordening doelgroepen woningbouw vastgesteld. Met deze verordening stelt de gemeente de kaders vast die gelden bij nieuwbouw van sociale koop, sociale huur en middeldure huurwoningen. De verordening is in werking getreden op 1 juli 2020. De kaders zijn onder meer de inkomens- en prijsgrenzen, oppervlakken en instandhoudingstermijnen die in bestemmingsplannen gelden. Met de verordening wordt het beleid om speculatie tegen te gaan uitgewerkt. Via bestemmingsplannen kan een gemeente percentages voor de woningcategorieën sociale huur, sociale koop en middeldure huur vastleggen. Met de verordening doelgroepen woningbouw stelt een gemeente de kaders vast. Door die combinatie heeft de gemeente de mogelijkheid te sturen op diversiteit in woningcategorieën bij nieuwbouw. In het geval van de nieuwe woonbuurt Weesperwerf vormen de op 11 juli 2018 en 19 december 2018 door de raad van de gemeente Weesp vastgestelde ruimtelijk kaders het vastgestelde beleid voor de ontwikkeling van de locatie. Daarin is de woningbouwprogrammering vastgelegd. Dit is ook vastgelegd in de op 7 juli 2020 getekende anterieure overeenkomst tussen de gemeente en ontwikkelaar. De ontwikkeling met het vastgestelde programma wordt beschreven in Hoofdstuk 4. 2.4.3

Woonvisie 2017

De woonvisie 2016 is op 30 juni 2016 door de gemeenteraad vastgesteld maar daarbij heeft zij wel een aantal uit te werken ambities (amendementen) genoemd. De gemeenteraad heeft besloten dat deze ambities moeten worden uitgewerkt in overleg met maatschappelijk betrokken partijen. Deze ambities zijn in de woonvisie Weesp 2017 nader uitgewerkt. De gemeente wil ervoor zorgen dat een aantal groepen in de stad meer mogelijkheden krijgt om te kunnen blijven wonen in Weesp. Men wil dat er binnen Weesp naar de behoefte van de Weesper bevolking wordt geluisterd en gebouwd en dat de woningen kwaliteit toevoegen aan Weesp en de directe omgeving van huidige en toekomstige inwoners. De gemeente wil dit op een vraaggerichte wijze doen. Overeenkomstig het bestuursakkoord is de bedoeling dat er meer gebouwd wordt voor jongeren, jonge gezinnen, éénoudergezinnen (parents-houses) , starters en ouderen (tandemwoningen). Onder jongeren wordt de groep tot 23 jaar verstaan. Starters zijn mensen die voor het eerst op zoek zijn naar een woning. Dit kunnen jonge gezinnen of alleenstaanden zijn. Daarnaast is de bestuurlijke ambitie om 30% van de vrij te komen beschikbare jongerenwoningen in de sociale huur met voorrang te verhuren aan de jongeren uit Weesp. Er moeten meer gemêleerde wijken gaan ontstaan, zodat er een evenwichtige mix ontstaat van sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen.

Dit ontwerpbestemmingsplan voorziet in de realisatie van een nieuwe woonbuurt met 115 woningen, waarvan 30 studio's in het betaalbare huur segmenten, 10 grondgebonden eengezinswoningen in het middeldure huur segment, 11 grondgebonden eengezinswoningen in de vrije sector huur en 64 grondgebonden eengezinswoningen in de vrije sector koop. Hierdoor ontstaat een gemêleerde buurt met diverse woningtypen voor diverse doelgroepen, zoals bedoeld in de woonvisie. Het voorliggende plan en de totstandkoming ervan is in overeenstemming met de Woonvisie.

14

Weesperwerf

2.4.4

Welstandsnota Weesp

De welstandsnota van de gemeente Weesp is op 5 juli 2017 vastgesteld door de gemeenteraad. Met de welstandsnota 2017 maakt Weesp een radicale ommezwaai in het tot nu toe gevoerde welstandsbeleid. Weesp kiest voor het uitgangspunt dat bestaande woongebieden (uitgezonderd Buitenveer, de wederopbouwwijk Weesp Zuid II en de gebieden die liggen tussen het beschermd stad en dorpsgezicht en de begrenzing van de oude vesting), bedrijventerreinen en sportterreinen en volkstuin complexen welstandsvrij zijn. De onderhavige locatie valt binnen het welstandsvrije gebied.

2.4.5

Gemeentelijk waterbeleid

Op verzoek van het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) is alle waterinformatie in een aparte waterparagraaf opgenomen (paragraaf 5.8). Paragraaf 5.8 'Water' omvat tevens het beleidskader voor water, op gemeentelijk niveau betreft dit het 'Gemeentelijk Rioleringsplan Weesp.

2.4.6

Beleidsnota hogere waarden Wet geluidhinder

Het doel van het beleid is het vaststellen van een transparant en consistent toetsingskader waaraan bij een hogere waarde procedure wordt getoetst. De gemeente vindt een goed woonklimaat (waaronder zo min mogelijk geluidsoverlast) belangrijk voor haar inwoners. Daarnaast vindt de gemeente het belangrijk dat ruimtelijke ontwikkelingen niet onnodig belemmerd worden. Er moet dus een balans zijn tussen de bescherming van het goede woonklimaat en het kunnen doorgaan van ruimtelijke ontwikkelingen. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan maakt nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Er moeten daarom ook hogere grenswaarden vastgesteld worden (zie paragraaf 5.4).

2.4.7

Beleidsvisie externe veiligheid

Het opstellen van deze visie is gebeurd in het kader van het Programma externe veiligheid 2006- 2010. Dit gezamenlijke programma van het Gewest, de Brandweer en de gemeenten van Gooi- en Vechtstreek is erop gericht de uitvoering van externe veiligheid op een adequaat niveau te brengen. De visie gaat uit van het karakter van de regio Gooi-en Vechtstreek. Dat karakter is vooral dat de Gooien Vechtstreek een groen woongebied is, waar geen plaats is voor zware bedrijven met veel risico's. Deze beleidsvisie sluit daarbij aan door uit te gaan van de volgende uitgangspunten: de nadruk ligt op het bieden van een veilige woonomgeving; er moet ruimte zijn voor bedrijvigheid met en het vervoer van gevaarlijke stoffen; de risico's moeten zoveel als mogelijk worden beperkt, afhankelijk van de functie van een gebied; incidenten ten gevolge van activiteiten met gevaarlijke stoffen met een grote maatschappelijke ontwrichting tot gevolg vinden we niet acceptabel; de aard van de bedrijvigheid en de risico's die dat met zich mee brengt moet passen in het karakter van de regio. Deze beleidsvisie maakt een onderscheid tussen bestaande en nieuwe activiteiten. De gemeenteraad van Weesp heeft er voor gekozen dit onderscheid te maken. Nieuwe activiteiten zullen moeten voldoen aan het beleid zoals dat in de visie is neergelegd.

Dat wil bijvoorbeeld zeggen dat bedrijven met gevaarlijke sloffen die zich willen vestigen In de Gooi- en Vechtstreek dat alleen mogen doen op de bedrijventerreinen, die als ontwikkelingsgebied zijn aangewezen. Echter, bestaande of reeds geprojecteerde situaties waarin niet wordt voldaan aan de ambities van deze visie worden niet gesaneerd. Het beleid voor bestaande situaties is erop gericht de gewenste situatie op termijn te bereiken, bijvoorbeeld door uit te gaan van het stand still beginsel op de bedrijventerreinen die als beheersgebied zijn aan gewezen. Dit ontwerpbestemmingsplan voorziet niet in bedrijven of andere inrichtingen, die risico's voor de omgeving kunnen vormen. Daarnaast is rekening gehouden met bedrijven en inrichtingen in de omgeving

15

Weesperwerf (zie ook pragraaf 5.7). Dit ontwerpbestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten van deze visie. 2.4.8

Gemeentelijk verkeers- en vervoerplan Weesp

Het gemeentelijk verkeers- en vervoerplan (hierna: GVVP) dateert uit oktober 2007. Het GVVP beschrijft het integrale verkeers- en vervoerbeleid en levert een toetsingskader voor alle verkeers- en vervoervraagstukken in de gemeente Weesp. Hierin worden accenten gelegd op de verschillende vervoerwijzen. Op basis van deze visie kunnen belangenafwegingen worden gemaakt en verkeersmaatregelen worden bepaald. Ontwikkelingen in Weesp waaronder de Bloemendalerpolder roepen de vraag op hoe de toekomstige mobiliteitsontwikkeling op passende wijze kan worden beïnvloed, gereguleerd en gefaciliteerd. Het GVVP dient antwoord te geven op de vraag welke koers de gemeente Weesp daarin zal volgen. Met andere woorden: welke beleidsinspanningen en welke (infrastructurele) maatregelen zijn nodig om de mobiliteit in Weesp de komende vijftien jaar in goede banen te leiden? Drie thema's worden als leidraad beschreven in het plan: bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid. Ook parkeren wordt als een apart thema behandeld in het plan. Het beleid ten aanzien van de bedrijventerreinen wordt per thema behandeld.

16

Weesperwerf

Hoofdstuk 3 3.1

Beschrijving en analyse plangebied

Ontstaansgeschiedenis

Weesp is ontstaan op het kruispunt van water routes, waar Smal Weesp en de Vecht samenkomen. De strategische plek heeft de stad geen windeieren gelegd, in de loop van de eeuwen is Weesp (met vallen en opstaan) gestaag gegroeid, mede als gevolg van de handel (lakens en zuivel) en nijverheid (bier, cacao en porselein). Het heeft tevens een belangrijke bestuurlijke en militaire functie vervuld, als vesting en regionaal centrum. In de historische binnenstad is deze geschiedenis letterlijk af te lezen aan bijvoorbeeld de pakhuizen en werkplaatsen rond de Binnenvoer en Oude Gracht, het monumentale stadhuis en de groene vestingwerken met het fort. De identiteit van het huidige Weesp als werkstad heeft zich echter vooral vanaf het einde van de 19e eeuw ontwikkeld en valt samen met de stormachtige ontwikkeling van cacao gigant Van Houten. De groei van dit bedrijf was een grote impuls voor het wonen en werken in Weesp en resulteerde in de eerste woonwijken in de polders rond de vesting, in een tijd dat het grootste gedeelte van de werkgelegenheid zich nog binnen de oude stad concentreerde. Met de verdere ontwikkeling van de stad groeide ook de bedrijvigheid en industrialisatie en ontstonden buiten de oude stad de eerste bedrijventerreinen.

Van Houten was gestart in een pand langs de Oude Gracht, maar om ruimte te bieden aan de uitbreiding van het bedrijf werden de werkzaamheden naar buiten de vestingwerken verplaatst. Langs de uitvalsroute van de stad verschenen de eerste cacaofabrieken, die in de loop van de tijd steeds verder zijn uitgebreid en (her)ontwikkeld tot het huidige moderne industriepark Van Houten. Voortkomend uit het oorspronkelijke Van Houten is Abbott nu nog steeds de belangrijkste werkgever in Weesp en één van de oorspronkelijke fabriekshallen bevindt zich nog op het terrein. In de luwte van de ontwikkeling van Van Houten heeft Weesp zich in de loop van de tijd verder verbreed en ontwikkeld. In de tweede helft van de 19e eeuw is ten noorden van de oude stad tevens de spoorlijn naar Amersfoort, Utrecht en Amsterdam gereed gekomen en na de Tweede Wereld-oorlog het Amsterdam Rijnkanaal (1952). Ook deze beide belangrijke transportlijnen hebben een niet te onderschatten bijdrage geleverd aan de gestage ontwikkeling van de stad. Naast het station, aan de overzijde van het spoor en aan de Vecht is het bedrijventerrein Nijverheidslaan tot ontwikkeling gekomen, gekoppeld aan de hoofdroute naar Muiden. De nadruk lag hier oorspronkelijk vooral op de watergebonden bedrijvigheid, direct toegankelijk vanaf de Vecht.

In de loop van de tijd is de relatie tussen bedrijvigheid en water minder van belang geworden, doordat de Vecht als belangrijke transportader is komen te vervallen en meer een recreatieve vaarroute is geworden. Het gebied kent nu een kleinschalige en zeer diverse invulling, variërend van werfjes en verkoop van pleziervaart tot kantoren, productiebedrijven en een bouwmarkt. Smit&Zn op de uiterste punt van het gebied was ooit afhankelijk van de aanvoer over water, maar is vandaag de dag vooral georiënteerd op de weg.

3.2

Huidige stedenbouwkundige en functionele structuur

Stedenbouwkundige structuur Het bedrijventerrein is gelegen aan de Vecht, direct ten noorden van de spoorbaan Amsterdam-Hilversum. De stedenbouwkundige structuur wordt in eerste instantie bepaald door een serie kavels met vestigingen aan het water, ontsloten door de doodlopende insteken Nijverheidslaan en Nesland en een door beide straten ingesloten min of meer rechthoekig terrein. De gebouwen zijn enerzijds gericht op de Vecht en anderzijds op de ontsluitingsstraten. Er is binnen het gebied geen sprake van enige groen- en/of waterstructuur. Functionele structuur Het bedrijventerrein kent weinig samenhang, is verouderd en het ontbreekt aan inrichtingskwaliteit. In het laatste decennium heeft dit reeds tot een omvangrijke reconstructie geleid van het gedeelte tussen de Sportlaan, de Vecht en de Nijverheidslaan. Hier zijn enkele bedrijfsverzamelcomplexen geprojecteerd

17

Weesperwerf en een drietal prestigieuze kantoorgebouwen gerealiseerd direct aan de Vecht. Oorspronkelijk sterk gerelateerd aan het verkeer over water, is het tegenwoordig eenzijdig ontsloten vanaf de Korte Muiderweg.

18

Weesperwerf

Hoofdstuk 4

Voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft de bouw van woningen met bijbehorende tuinen, parkeervoorzieningen, groen en verkeersareaal ter plaatse van het braakliggende kavel aan de Nijverheidslaan in Weesp. Door INBO is een VO+ (d.d. 30 september 2019) ontwikkeld met daarin de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten.

4.1

Stedenbouwkundige opzet

Een nieuwe kleinschalige woonbuurt 'achter het spoor', met autovrije woonstraatjes en een divers aanbod aan eengezinswoningen (koop en huur) en studio's, dat is het uitgangspunt voor het project Weesperwerf in Weesp. De locatie aan de Nijverheidslaan ligt op loopafstand van station, vlakbij het centrum en deels aan de Vecht. Om van Weesperwerf een aantrekkelijke woonbuurt te maken is in het ontwerp rekening gehouden met de directe omgeving. Geluid van het spoor aan de ene kant en van de bedrijven aan de andere vraagt om goede oplossingen, zoals voorzieningen in de gevel en een geluidsscherm in de straat die open is naar de spoorlijn. Aan de Nijverheidslaan stellen we voor om een groen begroeid geluidsscherm te maken om industrieverkeer en –lawaai voelbaar te scheiden van de woonbuurt. Aan de noordzijde van de kavel is een aantal bedrijven gesitueerd waar een minimale afstand aan moet worden gehouden om ervoor te zorgen dat deze bedrijven niet in hun functioneren worden beperkt, zie paragraaf 5.8 van deze toelichting.

Figuur 4.1: vogelvlucht Weesperwerf vanuit het zuiden

De buurt wordt gevormd door drie bouwblokken en twee tussenstraten. Een wat smallere woonstraat loodrecht op de Nijverheidslaan en een bredere straat met ruimte voor een plantsoen haaks daarop. De

19

Weesperwerf twee bestaande twee-onder-een-kapwoningen aan de Korte Muiderweg worden deel van het westelijke bouwblok. Op die manier liggen hun voorgevels in lijn met de nieuwe voorgevels aan die zijde en hun achtertuinen aan de tuinzijde van het blok. De kop van het westelijke blok aan de zijde van de spoorlijn wordt gevormd door een kleinschalig vierlaags appartementengebouw.

Figuur 4.2: verkavelingsopzet en parkeerplaatsen

Straten, straatprofielen en openbare ruimte Aan de noordzijde van Weesperwerf zorgt een parkeerplaats voor voldoende afstand tot de bedrijven aan de andere zijde van de Nijverheidslaan, ook met het oog op hindercontouren. Aan de oost- en zuidzijde van het blok ligt een straat met daaraan parkeerplaatsen. In deze straten is het parkeren voor bewoners en bezoekers op maaiveld opgelost. De woningen in het verlengde van de Korte Muiderweg liggen straks aan een kade aan de bestaande wetering. In totaal worden 137 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het profiel van de straten en stoepen is informeel, en nodigt door de introductie van een voorzone (encroachment-zone) uit tot toe-eigening door bewoners. In de autovrije straten liggen de voorzone voor de huizen en de straat op één niveau, waardoor ook de straat zelf verblijfs- en speelruimte wordt. Aan de straten waar wel auto's rijden, geldt dat voor voorzone en stoep. Ook voor de appartementen op de begane grond is een encroachment-zone aanwezig.

20

Weesperwerf

Figuur 4.3: impressie groenstrook met verblijfs- en speelruimte De twee binnenliggende straten hebben een eigen materialisering in afstemming met de gemeente Weesp, de straten en stoepen rondom Weesperwerf worden aangelegd conform de gemeentelijke richtlijnen. Rondom Weesperwerf staan bomen, bestaande in het talud van de spoorlijn en aan de zijde van de dependance van het Tergooi-ziekenhuis, maar ook nieuwe, zoals in de parkeerzone aan de Nijverheidslaan. De parkzone in de brede straat zorgt voor groen in de buurt, en biedt ruimte aan een speelplek voor kinderen. De grote parkeerplaats aan de zijde van de Nijverheidslaan en de parkzone in het plangebied kunnen water bergen in geval van piekbelasting door zware regenval.

Bebouwing De hoogte van de bebouwing langs het spoor is uitsluitend het appartementengebouw een grotere bouwhoogte dan het binnengebied. Voor de eengezinswoningen langs het spoor en de woningen langs de Nijverheidslaan is een hoogte van 12 meter conform de gemeentelijke kaders mogelijk, het plan voorziet echter in voornamelijk drielaagse woningen. Het effect van het verhogen van de woningen aan de spoorzijde op de achterliggende woningen is gering. Bovendien zal de 4e laag van deze woningen aan het spoor als dove gevel uitgevoerd moeten worden. Een voordeel voor de achterliggende woningen levert een nadeel voor de woningen aan het spoor. Per saldo heeft dat weinig effect. De bebouwing langs het spoor is wel aaneengesloten. Tevens wordt er zwevend een geluidscherm geplaatst boven de toegangsweg aan de westzijde. Indien extra wooneenheden (extra bouwlaag met appartementen) toegevoegd zou worden, dan kan niet meer worden voldaan aan de parkeernorm van de gemeentelijke kaders. Aan de zijde van de bestaande woningen aan de Korte Muiderweg 4-8 is de oriëntatie, onderlinge afstand en bouwhoogte van de nieuwbouw afgestemd op de bestaande woningen. Aan de zijde van de Korte Muiderweg wordt de bebouwing in dezelfde lijn als de bestaande woningen gebouwd met een hoogte van maximaal 10 meter.

Door deze bouwhoogte en de onderlinge oriëntatie zijn de effecten van de nieuwbouw op het uitzicht, de bezonning en de privacy beperkt. Hetzelfde geldt voor de woningen die tegenover de bestaande woningen worden gebouwd. De woningen worden in dezelfde lijn als de bestaande woningen gebouwd. Dit betreft de afstand ten opzichte van de Nijverheidslaan in verband met geluid en trilling.

21

Weesperwerf

Figuur 4.4: overzicht woningtypes

Architectonisch beeld Het voorgestelde architectonische beeld is een prettige afwisseling van verschillende woningtypes en afwisselende gevels in een licht industriële, werfachtige sfeer. De korrelgrootte is niet pandsgewijs, de gevelwanden langs de straten zijn juist opgebouwd uit korte reeksen van steeds een woningtype. Tweelaags met (mansarde-)kap en drielaags plat, met af en toe een bijzonder pandje dat soms vier bouwlagen heeft. Op eenzelfde manier als de typische buurtjes achter het spoor van rond 1900 die in diverse Nederlandse steden zijn te vinden.

22

Weesperwerf

Figuur 4.5: impressie aanzicht studio's In de stedenbouwkundige opzet komen drie bijzondere plekken voor: de kop van de brede straat met plantsoen, het appartementengebouw en het blokje van drie woningen aan de Vecht. De woningen op die drie plaatsen vormen architectonisch steeds een klein gebouw met een industriële uitstraling en zijn in kleur en materiaalgebruik familie van elkaar. Zoals er in die buurtje van rond 1900 soms een fabriekje aan een straat stond.

Figuur 4.6: impressie binnenplein Aan de zijde van het spoor staat in de straat loodrecht op de Nijverheidslaan een staalconstructie met een glazen geluidscherm. Die straat is ook de belangrijkste toegang tot de buurt vanaf De Nijverheidslaan. Om die reden stellen we voor om in dezelfde architectuur als het geluidscherm met een staalconstructie met daarin het woord 'Weesperwerf' de entree tot de buurt te markeren.

23

Weesperwerf

Figuur 4.7: impressie aanzicht entree tot de buurt

4.2

Programma

Conform het voorontwerp (d.d. 30 september 2019) wordt uitgegaan van de bouw van 30 studio's en 85 eengezinswoningen, in totaal 115 woningen. De 30 studio's worden gerealiseerd in het bouwdeel aan de zijde van het spoor.

4.3

Verkeer en parkeren

Verkeer De verkeerskundige opzet gaat uit van het realiseren van een parkeerterrein aan de zijde van de Nijverheidslaan en aan de zijde van het spoor. Het parkeerterrein aan het spoor wordt via een ontsluitingsstraat aangetakt op de Nijverheidslaan. Door deze opzet kan aan de binnenzijde van het woonbuurtje een autovrij gebied worden gerealiseerd met een hoge verblijfswaarde, met groenvoorzieningen en speelvoorzieningen. Parkeren Voor de 115 nieuwe woningen ontstaat conform de door de raad vastgestelde parkeernormen een parkeerbehoefte van 135,2 parkeerplaatsen, zie paragraaf 5.2. Deze parkeerplaatsen kunnen binnen de grenzen van de bouwkavel op maaiveld worden gerealiseerd. Met de nu voorziene 137 parkeerplaatsen wordt ruim voldaan aan de behoefte. 10 parkeerplaatsen worden voorzien van laadpunten voor elektrische auto's.

24

Weesperwerf

Hoofdstuk 5 5.1

M ilieu- en gebiedsaspecten

Bodem

Verkennend bodemonderzoek Door Wareco is januari 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 2. Resultaten historisch onderzoek In het verleden is het terrein in gebruik geweest door een gasfabriek en later door rubber- en plasticfabriek Weesp Plastics. Op het terrein zijn diverse bodemsaneringen uitgevoerd. Hierbij zijn restverontreinigingen met cyanide, cadmium, PAK en ftalaten achtergebleven. In het verleden is, voor zover te achterhalen uit de beschikbare documenten, geen aandacht besteed aan de aanwezigheid van asbest in grond, terwijl asbest wel verwacht kan worden op dit voormalige fabrieksterrein. Op basis van de beschikbare gegevens uit het vooronderzoek is geconcludeerd dat op de locatie restverontreiniging met zware metalen, PAK, cyanide en ftalaten verwacht kunnen worden. In het meest recente bodemonderzoek uit 2003, uitgevoerd na de bodemsaneringen, zijn in de grond bijmengingen aan puin, olie-waterreacties en carbolineumgeuren waargenomen. Resultaten bodemonderzoek De functie van het terrein verandert van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. De in het verleden uitgevoerde bodemsaneringen zijn gericht geweest op het geschikt maken van het terrein voor uitsluitend realiseren van kantoren en bedrijfsgebouwen waarbij het onbebouwde terreindeel wordt voorzien van een verharding.

De resultaten van het bodemonderzoek bevestigen de resultaten van het vooronderzoek. De algemene diffuse bodemkwaliteit van het terrein voldoet aan klasse Industrie uit het Besluit bodemkwaliteit. Deze kwaliteit voldoet niet aan de gewenste toekomstige functie “wonen”. Het feit dat de bodemkwaliteit voldoet aan klasse Industrie betekent echter niet dat er per definitie humane risico's aanwezig zijn bij een gebruik als woningbouwlocatie. Bij het bodemonderzoek zijn enkele lokale verontreinigingen aangetroffen met cadmium, thiocyanaat en Di(2-ethylhexyl)ftalaat. De aangetroffen sterke verontreinigingen dienen nader te worden onderzocht om de ernst, omvang en risico's vast te kunnen stellen en te bepalen of sanerende maatregelen noodzakelijk zijn bij herontwikkeling tot een woonfunctie. Bij het verkennend bodemonderzoek is asbest aangetroffen. Met een verkennend asbestonderzoek wordt een indicatief gehalte aan asbest verkregen op basis waarvan besloten wordt of nader asbestonderzoek noodzakelijk is. Door de lagere onderzoeksintensiteit van het verkennend onderzoek kan in deze fase niet direct worden getoetst aan de interventiewaarde. Bij een asbestgehalte groter dan de helft van de interventiewaarde is een nader asbestonderzoek verplicht, waarbij de hoogst bepaalde waarde binnen een locatie hiervoor bepalend is.

Aangezien uit het onderzoek blijkt dat de interventiewaarde wordt overschreden, dient op het terrein derhalve nader asbestonderzoek (sleuvenonderzoek conform NEN 5707) plaats te vinden om te kunnen vaststellen of er sprake is van een sterke verontreiniging met asbest. Nader bodemonderzoek Naar aanleiding van de bevindingen van het verkennend bodemonderzoek is door Wareco in 2019 nader bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie aan de Nijverheidslaan te Weesp, zie Bijlage 3. Hierbij zijn de verontreinigde locaties aanvullend onderzocht op PFAS. Resultaten In de woningwet is vastgelegd dat het niet is toegestaan op verontreinigde grond bouwwerken te realiseren waarin mensen verblijven. Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning voor de bouw van woningen betekent dit dat aan de omgevingsvergunning voorwaarden zullen worden verbonden betreffende de sanering van de bodem. Aangezien uit dit bodemonderzoek blijkt dat er sterke verontreinigingen met cadmium,

25

Weesperwerf di(2-ethylhexyl)ftalaat en thiocyanaat aanwezig zijn, dienen deze te worden gesaneerd. Hiervoor is een saneringsplan opgesteld. PFAS vormt geen belemmering. Vanwege de verwachtte omvang van de sterke olieverontreiniging ter plaatse van rioolsleuf E van 10 m3 is volgens de Wet Bodembescherming geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Bij het verwijderen van het huidige riool zal in de sterk verontreinigde grond gegraven worden. Geadviseerd wordt de sterk met olie verontreinigde grond te ontgraven en af te voeren. Het saneringsplan is op 1 november 2019 goedgekeurd door de Omgevingsdienst Flevoland, Gooi- en Vechtstreek en er is een beschikking verleend namens het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland. Bij de herontwikkeling en eventuele toekomstige graafwerkzaamheden in de bodem dient rekening te worden gehouden met het incidenteel kunnen voorkomen van asbesthoudend plaatmateriaal en de berekende gehalten aan asbest in grond (<100 mg/kg ds).

Figuur 5.1 overzicht locaties met bodemverontreiniging (3 locaties)

Bij graafwerkzaamheden dieper dan 1,21 m -NAP dient volgens het archeologisch bureauonderzoek (Laagland Archeologie rapport 121, d.d. januari 2018) bij de gemeente of haar regio-archeoloog te worden nagegaan of archeologische begeleiding nodig is. Voor de uit te voeren saneringsmaatregelen geldt dat deze niet in de oorspronkelijke 'ondergrond' plaats zullen gaan vinden. Men blijft in de antropogene ophooglaag, waardoor hiervoor geen aanvullend onderzoek of archeologische begeleiding nodig is. Bodemkwaliteit in relatie tot functiewijziging De functie van het terrein verandert van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. De in het verleden uitgevoerde bodemsaneringen zijn gericht geweest op het geschikt maken van het terrein voor

26

Weesperwerf uitsluitend realiseren van kantoren en bedrijfsgebouwen waarbij het onbebouwde terreindeel wordt voorzien van een verharding. In eerder uitgevoerd verkennende bodemonderzoek is vastgesteld dat de algemene diffuse bodemkwaliteit van het terrein voldoet aan klasse Industrie uit het Besluit bodemkwaliteit. Deze kwaliteit voldoet niet aan de gewenste toekomstige functie "wonen". Na uitvoering van het goedgekeurde saneringsplan zal de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering meer vormen voor de uitvoerbaarheid van de in dit ontwerpbestemmingsplan mogelijk gemaakte woonfunctie.

5.2

Verkeer en parkeren

5.2.1

Autoverkeer