Raadsvoorstel - Wijziging ruimtelijk kader voor plangebied Hogewey - 17 maart 2021

ADVIES COLLEGE

*Z04E97A2691*

Onderwerp: Wijziging ruimtelijk kader voor het plangebied Hogewey (Kostverlorenlocatie) Opgesteld door: Telefoonnummer:

B. Pluim 06 1645 9249

Persbericht: Portefeuillehouder:

Datum:

2 februari 2021

Datum gesprek:

Registratienummer:

Z.186410/D.156499

Overlegd met JZ:

Zie bijlage

Overlegd met Financiën: Overlegd met Communicatie:

Zie bijlage

Status openbaarheid: Raad:

Nee Dhr. J.M. Vos (wnd) d.d. 24 februari 2021 Openbaar Ter besluitvorming

n.v.t.

Bijlage(n): Ja, eerste kolom bevat de hyperlink Zaak/docnr

onderwerp

Z.54801/D.2958

Raadsbesluit d.d. 30 juni 2016 inzake het Ruimtelijk kader voor het plangebied Hogewey Impressies bouwplan middels afbeeldingen en foto’s maquette Feitenrelaas inclusief overzicht participatie

Z.186064/D.155397 Z.186410/D.156500

Ambtelijk voorstel 1. Kennis te nemen van het bijgevoegde overzicht van de participatie. 2. In te stemmen met bijgevoegde raadsvoorstel en –besluit, waarin de gemeenteraad wordt voorgesteld om in te stemmen met het wijzigen van punt 6 van het op 30 juni 2016 door de raad vastgestelde ‘Ruimtelijk kader voor het plangebied Hogewey’ en wel als volgt (cursief): “De bouwhoogte te maximeren tot 6 bouwlagen, met dien verstande dat bovenop het bestaande winkelcentrum maximaal 5 bouwlagen zijn toegestaan”. Besluit: Datum: Kortheidshalve wordt verwezen naar bijgevoegd raadsvoorstel en -besluit.

Z.186410/D.156499 1 van 8

RAADSVOORSTEL Registratienummer Onderwerp

Z.186410/D.156499

Portefeuillehouder Contactpersoon + tel.nr

Dhr. J.M. Vos (wnd) B. Pluim Tel 06 1645 9249

Ter advisering naar commissie Ter besluitvorming naar raad

SOB ja

Wijziging ruimtelijk kader voor het plangebied Hogewey (Kostverlorenlocatie)

Datum commissie Datum raad

6 april 2021 15 april 2021

Voorgesteld raadsbesluit: 1. In te stemmen met het wijzigen van punt 6 van het op 30 juni 2016 door de raad vastgestelde ‘Ruimtelijk kader voor het plangebied Hogewey’ en wel als volgt (cursief): “De bouwhoogte te maximeren tot 6 bouwlagen, met dien verstande dat bovenop het bestaande winkelcentrum maximaal 5 bouwlagen zijn toegestaan”.

Binnen het plangebied Hogewey heeft tot en met 2015 een flatgebouw gestaan met 126 sociale huurwoningen. In 2015 is dit gebouw gesloopt. Stichting Ymere is voornemens om nieuwe appartementen te bouwen binnen het plangebied. De situering van het beoogde initiatief past echter niet volledig in het vigerende bestemmingsplan, maar heeft wel een verbetering voor de ruimtelijke kwaliteit tot gevolg. Om dit initiatief mogelijk te maken, is een bestemmingsplan nodig. Het bestemmingsplan moet voldoen aan het door de raad in 2016 vastgestelde ruimtelijk kader. Voor het bouwblok dat bovenop het winkelcentrum wordt beoogd, is bij toetsing aan het ruimtelijk kader gebleken dat er behoefte bestaat aan verduidelijking van de uitleg van punt 6 voor zover dit betrekking heeft op het aantal bouwlagen ter plaatse van het winkelcentrum. Uit de tekst van het ruimtelijk kader blijkt niet voldoende duidelijk hoe de bouwlaag van het bestaande winkelcentrum wordt beschouwd. Daarom wordt aan de gemeenteraad voorgesteld om punt 6 duidelijker te formuleren, zodat er geen misverstand kan bestaan over de toepassing van punt 6 van het ruimtelijk kader. Dit vergroot de rechtszekerheid. Met de voorgestelde wijziging in punt 6 van het ruimtelijk kader wordt geen ander standpunt beoogd dan wat de raad in 2016 heeft bedoeld. Dit blijkt ook uit de verslaglegging tijdens de participatie.

Doel en resultaten Met dit voorstel wordt beoogd meer duidelijkheid en zekerheid te krijgen over het aantal bouwlagen ter plaatste van het winkelcentrum zodat dit kan worden verwerkt in het bestemmingsplan wat na dit raadsbesluit in procedure zal worden gebracht. Het bestemmingsplan vormt de juridische planologische grondslag voor bouw- en gebruiksmogelijkheden en zal moeten voldoen aan het ruimtelijk kader. In dit geval is het voor de op te nemen bouwregels en de motivering in het bestemmingsplan belangrijk dat het ruimtelijk kader op Z.186410/D.156499 2 van 8

punt 6 klip en klaar is, zodat tijdens de bestemmingsplanprocedure geen discussie kan ontstaan over (stedenbouwkundige) uitgangspunten die de raad heeft vastgesteld. Volledigheidshalve wordt meegegeven dat het bestemmingsplan het juridisch planologische instrument is op grond waarvan een omgevingsvergunning kan worden verleend waarmee de bouw van woningen daadwerkelijk kan plaatsvinden. Als de raad punt 6 van het ruimtelijk kader verduidelijkt, kan een anterieure overeenkomst worden gesloten met Ymere en het bestemmingsplan in procedure gebracht worden.

Reden bespreking in de raad Het betreft een wijziging van het raadsbesluit van 30 juni 2016.

Context en kaders Historische achtergrond Medio 2015 werd de zogenoemde Kostverlorenflat door de eigenaar, Stichting Ymere, gesloopt. Op het moment van de sloop was nog geen ruimtelijk plan vastgesteld voor herontwikkeling van de flat (en eventueel de herinrichting van het rondom liggende openbare gebied). Op 24 februari 2016 ondertekenden de gemeente en Ymere de Intentieovereenkomst Herstructurering Hogewey, waarin wederzijdse voornemens, randvoorwaarden en verplichtingen zijn vastgelegd voor, onder meer, herstructurering van de omgeving Kostverlorenstraat en herontwikkeling van het gebied rondom de Kostverlorenflat. Bepaald is dat Ymere verantwoordelijk is voor resultaat en uitvoering en de gemeente faciliterend is bij de planontwikkeling. De gemeente is bereid hiervoor en waar nodig gemeentegronden over te dragen en (maximaal) de door de provincie op 4 juni 2015 toegekende subsidie in te brengen. Aangekondigd werd dat, indien nodig, vervolgafspraken opgenomen zouden worden in een anterieure overeenkomst. Eerder raadsbesluit Op 30 juni 2016 heeft de raad het besluit genomen tot het vaststellen van een ruimtelijk kader voor (her)ontwikkeling van het hiervoor genoemde plangebied Hogewey. Kort samengevat houdt het ruimtelijk kader in dat bij de (her)ontwikkeling: 1. eventueel verloren groen elders in het gebied gecompenseerd dient te worden; 2.

een samenhangend geheel met de omgeving dient te ontstaan; 3. sprake dient te zijn van een ruimtelijk coherent geheel; 4. een parkeerbalans zal moeten ontstaan die in evenwicht is met de omgeving; 5. ontwikkelingen aan de Amstellandlaan/Plataanlaan een relatie hebben met het Meidoorneiland en het appartementengebouw aan de Papelaan; 6. een maximale bouwhoogte heeft van 6 bouwlagen; 7. ingezet moet worden op 1- en 2-persoons appartementen voor ouderen; 8. minimaal 50% sociale huurwoningen gerealiseerd moet worden met een huur lager dan de hoge aftoppingsgrens. Gelet op de strekking van dit raadsvoorstel dat uitsluitend een wijziging in formulering van de randvoorwaarde onder nummer 6 betreft, richt de inhoud van dit raadsvoorstel zich voornamelijk op de bouwhoogte. De overige punten uit het ruimtelijk kader, worden getoetst en gemotiveerd in het bestemmingsplan dat ter vaststelling aan de raad zal worden aangeboden. Initiatief plangebied Hogewey Om woningen terug te kunnen bouwen in het plangebied Hogewey, heeft Ymere in de afgelopen jaren een initiatief ontwikkeld dat voldoet aan de randvoorwaarden uit het ruimtelijk kader en overig beleid. Het initiatief behelst een bouwplan ten behoeve van 66 sociale huurwoningen verdeeld over twee bouwblokken ten noorden van het winkelcentrum alsmede 30 koopwoningen boven het winkelcentrum.

Om te voldoen aan het ruimtelijke kader is in nauwe afstemming Z.186410/D.156499 3 van 8

met de gemeente een stedenbouwkundige opzet tot stand gekomen welke verschilt van de oude situatie. De beoogde stedenbouwkundige opzet is als volgt:  de nieuwbouw achter het winkelcentrum (oorspronkelijk één massief gebouw) is uitgevoerd in twee kleinere gebouwen, waarmee groene oost-west verbindingen en doorgangen ontstaan;  ten opzichte van de oorspronkelijke flat is sprake van een onderling iets geschakelde setting van de twee kleinere gebouwen wat minder als een ‘massieve muur’ wordt beleefd;  de bouwhoogte van de twee gebouwen ten noorden van het winkelcentrum van oorspronkelijk 9 bouwlagen met een hoogte van circa 25,5 meter is beperkt tot 5 bouwlagen met een hoogte van 17 meter;  de bouwhoogte van het gebouw dat op het winkelcentrum is beoogd van oorspronkelijk circa 25,5 meter hoogte is beperkt tot 5 bouwlagen met een hoogte van in totaal 22,5 meter (voetprint ongewijzigd). Het op basis van de hiervoor genoemde veranderingen ontstane bouwplan zijn impressies van het bouwplan gemaakt welke als bijlage bij deze voordracht gevoegd. Een plattegrond van het bouwplan is weergegeven in figuur 1 (rechter afbeelding). Situatie <2015 (flat met rode arcering geduid)

Figuur 1

Z.186410/D.156499 4 van 8

Situatie voorgenomen bouwplan

Ruimtelijk kader ter plaatse van het winkelcentrum In het ruimtelijk kader uit 2016 zijn de bouwlagen niet vertaald in bouwhoogtes (meters). Met het maximeren van het aantal bouwlagen in het ruimtelijk kader heeft de raad wel beoogd om zich uit te spreken over een maximale bouwhoogte. Het doet zich voor dat de locatie van het winkelcentrum waar één van de bouwblokken bovenop is beoogd, bestaat uit één bouwlaag waarvan de hoogte hoger is dan een bouwlaag die men over het algemeen bij woningen hanteert. Dit wordt veroorzaakt door de inwendige opbouw van het winkelcentrum welke bestaat uit een ouder bouwlichaam welke oorspronkelijk uit twee bouwlagen bestaat. Door de inwendige opbouw van de bouwlaag van het bestaande winkelcentrum is onduidelijkheid ontstaan over de interpretatie van punt 6 van het ruimtelijk kader. Over het algemeen zijn echter hogere ‘plinten’ waar niet-woonfuncties zijn gelegen op de begane grond naar hun aard en uitstraling als één bouwlaag te beoordelen. Ondanks de inwendige opbouw en hogere bouwhoogte kan de bestaande bouwlaag van het winkelcentrum naar zijn aard en uitstraling derhalve als één bouwlaag worden beschouwd. Met het voorstel om punt 6 van het ruimtelijk kader te verduidelijken, wordt derhalve geen inhoudelijke wijziging beoogd.

Dit blijkt ook uit de weergave van het participatieproces (zie kopje ‘Betrokkenheid burgers en instellingen; burgerparticipatie’ in dit raadsvoorstel). Het eindresultaat zal nog steeds bestaan uit 6 bouwlagen met dien verstande dat de eerste bouwlaag bij het winkelcentrum hoger is dan een reguliere woonlaag. Kanttekeningen Het vigerende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om ter plaatse van de oude flat woningen te bouwen met een hoogte die overeenkomt met de oude flat, te weten circa 25,5 meter. Voor het deel van de oude flat dat zich bovenop het winkelcentrum bevond geldt eveneens dat de bouwhoogte van het oude gebouw teruggebouwd mag worden, te weten circa 25,5 meter. Indien de vigerende bouwmogelijkheden worden benut zonder dat er sprake is van strijd met overige regels uit het bestemmingsplan, kan het ruimtelijk kader niet worden gebruikt als juridisch toetsingskader. Indien een bouwplan in het bestemmingsplan past en er geen overige juridische weigeringsgronden zijn zoals geformuleerd in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan een omgevingsvergunning immers niet geweigerd worden. Ten opzichte van wat thans planologisch is toegestaan wordt met het ruimtelijk kader een lagere bouwhoogte beoogd. Het ruimtelijk kader en het initiatief van Ymere dient derhalve in dat perspectief te worden bezien.

Alternatieven voor oplossing en advies college Indien volgens de raad punt 6 van het eerder vastgestelde ruimtelijk kader invult dat de bouwlaag van het bestaande winkelcentrum toch als twee bouwlagen moet worden beschouwd, dan zijn consequenties voor de gehele stedenbouwkundige opzet van het initiatief niet uit te sluiten. Dit betekent ook dat i.v.m. de benodigde aanpassingen aan het initiatief er vertraging op zal treden bij sluiten van een anterieure overeenkomst en het in procedure brengen van een bestemmingsplan. Het zal in dat geval langer zal duren voordat de gesloopte sociale huurwoningen zullen worden vervangen door nieuwe sociale huurwoningen. Indien Ymere geen reële mogelijkheid meer ziet om een initiatief te ontwerpen binnen het ruimtelijk kader, kan een bouwplan worden gerealiseerd dat past binnen het vigerende bestemmingsplan. De kans is groot dat de ruimtelijke verbeterslag in dat geval aanzienlijk minder groot zal zijn.

Z.186410/D.156499 5 van 8

Het advies van het college is om in te stemmen met het voorstel, aangezien de strekking ervan aansluit bij de bedoeling van de raad van het ruimtelijk kader uit 2016, het initiatief voldoet aan de overige kaders waarbij de bouwhoogte ten opzichte van de oude situatie wordt beperkt en de gevolgen van de alternatieven afbreuk doen aan het eindresultaat van de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

Betrokkenheid burgers en instellingen; burgerparticipatie Tussen 2015 en nu zijn er jaarlijks participatiebijeenkomsten gehouden met de portefeuillehouders, Ymere, de huurdersverenigingen en omwonenden. Hogere bebouwing boven het winkelcentrum was tot c.a. 2018 voor participanten geen probleem vanwege de afstand tot de omliggende eengezinswoningen. Naar aanleiding van de participatierondes is het initiatief wel aangepast ten aanzien van de bouwhoogte van de twee noordelijke bouwblokken die uiteindelijk naar 5 bouwlagen is gebracht en daarmee ruimschoots voldoet aan het ruimtelijk kader. In 2019 heeft een 2-tal overleggen plaatsgevonden tussen de gemeente, Ymere en vertegenwoordigers van direct omwonenden onder leiding van een mediator. Tijdens die gesprekken is de concessie gedaan ten aanzien van de hoogte van het bouwblok bovenop het winkelcentrum. Ymere heeft toegezegd de bouwhoogte te beperken tot 5 nieuwe bouwlagen boven het winkelcentrum. De overleggen hebben desondanks niet tot consensus met de omgeving geleid. Partijen zijn uit elkaar gegaan met de conclusie dat de gemeente en Ymere overgaan tot de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan. Uit deze weergave van de participatie valt op te maken dat het maximeren van het aantal bouwlagen met 6 bouwlagen, ter plaatste van het winkelcentrum moet worden opgevat als de bestaande bouwlaag plus 5 nieuwe bouwlagen.

Participatie over onderhavig raadsvoorstel kan worden verondersteld te hebben plaatsgevonden. De direct omwonenden ontvangen in maart 2021 een brief waarin aangeboden wordt om over onderhavig raadsvoorstel gebruik te maken van hun inspreekrecht in de commissievergadering. Het bestemmingsplan zal via de wettelijke procedure worden vrijgegeven voor tervisielegging waarbij een ieder de gelegenheid heeft om zijn zienswijze naar voren te brengen. Te zijner tijd zal een concept van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte met stakeholders en omwonenden worden besproken op de wijze die hiervoor in Weesp gebruikelijk is.

Financiële paragraaf Dit besluit heeft geen financiële consequenties.

Uitvoering Het besluit treedt direct in werking na vaststelling door uw raad. Vervolgens kan een anterieure overeenkomst met Stichting Ymere gesloten worden als ook de procedure van het bestemmingsplan opgestart worden.

Terugkoppeling/evaluatie De raad zal verder geïnformeerd worden over het sluiten van de anterieure overeenkomst met Stichting Ymere en het vervolg van de bestemmingsplanprocedure.

Communicatie n.v.t.

Z.186410/D.156499 6 van 8

Bijlagen Meegestuurd: - Ruimtelijk kader 30 juni 2016 - Impressies bouwplan middels afbeeldingen en foto’s maquette - Overzicht participatie Ter inzage: - Maquette van de oude en nieuwe situatie

Z.186410/D.156499 7 van 8

*Z04E97A2691* Commissieadvies:

Raadsbesluit Onderwerp: Wijziging ruimtelijk kader voor het plangebied Hogewey (Kostverlorenlocatie) Behoort bij het raadsvoorstel registratienummer Z.186410/D.156499 De raad van de gemeente Weesp; Gelezen het voorstel van het college d.d. 2 maart 2021; Gezien relevante wet- en regelgeving; BESLUIT: 1. In te stemmen met het wijzigen van punt 6 van het op 30 juni 2016 door de raad vastgestelde ‘Ruimtelijk kader voor het plangebied Hogewey’ en wel als volgt (cursief): “De bouwhoogte te maximeren tot 6 bouwlagen, met dien verstande dat bovenop het bestaande winkelcentrum maximaal 5 bouwlagen zijn toegestaan”. Noot van de griffier: Dit besluit is genomen met de aantekening dat (toezegging, aanpassing, afspraak, nuancering van de argumenten e.d.) Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 15 april 2021; De raad voornoemd,

M. van Engelshoven, griffier Amendementen: Moties:

Z.186410/D.156499 8 van 8

B.J. van Bochove, voorzitter