Raadsvoorstel - Vaststellen Nota van Programmatische uitgangspunten voor het Cacaokwartier (fase 2 Plaberum)

ADVIES COLLEGE

*Z052176CDF8*

Onderwerp: Vaststellen Nota van Programmatische Uitgangpunten voor het Cacaokwartier (fase 2 Plaberum) Opgesteld door: Telefoonnummer: Datum:

B. Pluim 06 1645 9249 4 februari 2022

Registratienummer:

Z.192128/D.172226

Overlegd met JZ:

Zie bijlage

Overlegd met Financiën: Overlegd met Communicatie:

Zie bijlage

Persbericht: Portefeuillehouder: Datum gesprek:

Nee Dhr. J.M. Vos d.d. 3 februari 2022

Status openbaarheid: Raad:

Openbaar Ter besluitvorming

n.v.t.

Bijlage(n): Ja, eerste kolom bevat de hyperlink Zaak/docnr

onderwerp

Z.192128/D.172227

Bijlage 1 Nota van Programmatische Uitgangspunten Cacaokwartier Bijlage 2 Participatieverslag Cacaokwartier Weesp Bijlage 3 Feitenrelaas participatie Cacaokwartier Bijlage 4 Ontwikkelkader van Houten industriepark Vragen naar aanleiding van collegebehandeling 1ste lezing Finaal advies DMC en DJZ

Z.191979/D.171854 Z.191979/D.171863 Z.191979/D.171857 Z.192128/D.172228 Z.192128/D.172229

Ambtelijk voorstel 1. In te stemmen met de raadsvoordracht waarin de raad wordt gevraagd de Nota van Programmatische Uitgangpunten voor het Cacaokwartier vast te stellen, inhoudende onder meer dat: a. Er in het plangebied 500 t/m 550 woningen worden gerealiseerd. b. Het woonprogramma bestaat uit 33% sociale huur, 27% middelduur en 40% vrije sector. c. Om de borging van de sociale huurwoningen als sociaal segment te behouden dienen de plannen te voldoen aan de Doelgroepenverordening Weesp, wordt het woonprogramma publiekrechtelijk vastgelegd (bestemmingsplan, uitgebreide omgevingsvergunning) en privaatrechtelijk via anterieure overeenkomsten. Voor de woonexploitatie wordt in de anterieure overeenkomsten voorgesteld deze door een wooncorporatie te laten uitvoeren. d. Er in de plinten ruimte is voor maximaal 1.000 m2 commerciële – en maatschappelijke voorzieningen gericht op de buurt en directe omgeving. e. Er hoger gebouwd mag worden dan 5 bouwlagen en daarmee afgeweken wordt van de Omgevingsvisie Weesp 2050. f. Een maximale bouwhoogte van de gebouwen van 6 bouwlagen welke op 75% van het bouwvlak voor woningen behaald mag worden. Binnen deze 75% worden maximaal 2 stedenbouwkundige verbijzonderingen van 7 bouwlagen toegestaan. Z.192128/D.172226 1 van 22

g. De bebouwing aan de Prinses Irenelaan beperkt blijft tot maximaal 5 volledige bouwlagen met een 6e laag in de vorm van een setback op minimaal 4 meter t.o.v. de gevellijn. h. Dat er een beeldkwaliteitsplan met daarin toetsingscriteria voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt opgesteld. i. Er wordt gekozen voor parkeernormen passend bij dit gebied zoals weergegeven in dit raadsvoorstel en op pagina 26 van de Programmatische Uitgangspunten. Gemiddeld gaat dit om ca. 1 parkeerplaats per woning voor bewoners- en bezoekers parkeren. j. Dat duurzaamheid, klimaatadaptie, circulair- en natuurinclusief bouwen integraal onderdeel uitmaken van de verdere planuitwerking. k. Dat minimaal 8.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor behoud en aanleg van groen en tuinen en dat 11.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor de bouw van woningen, voorzieningen en een bovengronds parkeergebouw. l. De programmatische uitgangspunten a t/m j vast te leggen in een anterieure overeenkomst die nog in de huidige raadsperiode wordt getekend. Besluit: Datum:

Z.192128/D.172226 2 van 22

Aanleiding De kantoren op het Van Houten Industriepark hebben al geruime tijd te maken met leegstand. Dit in een periode dat de druk op de woningmarkt ongekend hoog is en het woningaanbod voor starters binnen Weesp beperkt. Door een transformatie van kantoren naar woningen kan een belangrijke bijdrage gegeven worden aan de noodzakelijke woningbouwopgave in Weesp waaronder de realisatie van sociale huurwoningen. De centrale ligging van het Van Houten Industriepark, dicht bij het centrum van Weesp en de grote kantoorleegstand maken de locatie buitengewoon geschikt voor de bouw van woningen. Om de transformatie van kantoren naar wonen te stimuleren heeft het college een ontwikkelkader laten opstellen (Het Ontwikkelkader van Houten Industriepark, Kuipers Compagnons). Op 4 mei 2020 heeft het college het principebesluit genomen voor de ontwikkeling van het Van Houten Industriepark. Het Ontwikkelkader van Houten Industriepark vormt hiervoor de basis. Als raad bent u via diverse informatiebrieven meegenomen over dit planvoornemen. De ontwikkelende partijen hebben binnen het ontwikkelkader de planuitwerking voortvarend opgepakt. Dit heeft geleid tot een meer gedetailleerde stedenbouwkundige opzet en visie op de ontwikkeling van het gebied. Hiermee is ook de naam voor deze ontwikkeling veranderd naar het Cacaokwartier.

In lijn met de eerdere toezegging uit de informatiebrief van 4 oktober 2021 worden aan de gemeenteraad de kaders voorgelegd (stedenbouwkundig en financieel) voor de verdere planvorming. Vaststelling van deze kaders geeft de gemeenteraad van Weesp de mogelijkheid om voor de overgang naar Amsterdam belangrijke randvoorwaarden mee te geven. De beslispunten uit dit raadsvoorstel worden overgenomen in een af te sluiten anterieure overeenkomst deel l met de ontwikkelende partijen. Deze wordt na het raadsbesluit van 10 maart nog voor 24 maart en daarmee voor de overgang naar Amsterdam door alle partijen getekend ter borging van de afspraken.

Z.192128/D.172226 3 van 22

RAADSVOORSTEL Registratienummer Onderwerp Portefeuillehouder Contactpersoon + tel.nr

Z.192128/D.172226 Vaststellen Nota van Programmatische Uitgangpunten voor het Cacaokwartier (fase 2 Plaberum) Dhr. J.M. Vos B. Pluim Tel 06 1645 9249

Ter advisering naar commissie Ter besluitvorming naar raad

SOB Ja

Datum commissie Datum raad

1 maart 2022 10 maart 2022

Voorgesteld raadsbesluit: 1. In te stemmen met de raadsvoordracht waarin de raad wordt gevraagd de Nota van Programmatische Uitgangpunten voor het Cacaokwartier vast te stellen, inhoudende onder meer dat: a. Er in het plangebied 500 t/m 550 woningen worden gerealiseerd. b. Het woonprogramma bestaat uit 33% sociale huur, 27% middelduur en 40% vrije sector. c. Om de borging van de sociale woningen als sociaal segment te behouden dienen de plannen te voldoen aan de Doelgroepenverordening Weesp, wordt het woonprogramma publiekrechtelijk vastgelegd (bestemmingsplan, uitgebreide omgevingsvergunning) en privaatrechtelijk via anterieure overeenkomsten. Voor de woonexploitatie wordt in de anterieure overeenkomsten voorgesteld deze door een wooncorporatie te laten uitvoeren. d. Er in de plinten ruimte is voor maximaal 1.000 m2 commerciële – en maatschappelijke voorzieningen gericht op de buurt en directe omgeving. e. Er hoger gebouwd mag worden dan 5 bouwlagen en daarmee afgeweken wordt van de Omgevingsvisie Weesp 2050. f. Een maximale bouwhoogte van de gebouwen van 6 bouwlagen welke op 75% van het bouwvlak voor woningen behaald mag worden. Binnen deze 75% worden maximaal 2 stedenbouwkundige verbijzonderingen van 7 bouwlagen toegestaan. g.

De bebouwing aan de Prinses Irenelaan beperkt blijft tot maximaal 5 volledige bouwlagen met een 6e laag in de vorm van een setback op minimaal 4 meter t.o.v. de gevellijn. h. Dat er een beeldkwaliteitsplan met daarin toetsingscriteria voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt opgesteld. i. Er wordt gekozen voor parkeernormen passend bij dit gebied zoals weergegeven in dit raadsvoorstel en op pagina 26 van de Programmatische Uitgangspunten. Gemiddeld gaat dit om ca. 1 parkeerplaats per woning voor bewoners- en bezoekers parkeren. j. Dat duurzaamheid, klimaatadaptie, circulair- en natuurinclusief bouwen integraal onderdeel uitmaken van de verdere planuitwerking. k. Dat minimaal 8.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor behoud en aanleg van groen en tuinen en dat 11.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor de bouw van woningen, voorzieningen en een bovengronds parkeergebouw. l. De programmatische uitgangspunten a t/m j vast te leggen in een anterieure overeenkomst die nog in de huidige raadsperiode wordt getekend. Z.192128/D.172226 4 van 22

Samenvatting Op 4 mei 2020 heeft het college het principebesluit genomen voor de ontwikkeling van het Van Houten Industriepark. Met het vaststellen van het Ontwikkelkader Van Houten Industriepark is een eerste belangrijke stap gezet om te komen tot een herontwikkeling van dit gebied. In dit kader wordt de ruimte geboden voor de realisatie van 400 t/m 700 woningen. Binnen het ontwikkelkader hebben de ontwikkelende partijen een plan voorbereid voor de transformatie van het gebied. De huidige, veelal leegstaande kantoren zullen verdwijnen. Hiervoor in de plaats komen 500 t/m 550 woningen in drie afzonderlijke bouwblokken.

Drie bouwvlakken binnen het plangebied

In dit raadsvoorstel wordt u gevraagd de Nota van Programmatische Uitgangspunten vast te stellen voor de ontwikkeling van het Cacaokwartier. De uitgangspunten worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst die nog voor de overgang naar Amsterdam getekend gaat worden. In dit raadsvoorstel wordt u gevraagd om op het onderdeel bouwhoogte af te wijken van de Omgevingsvisie. In het vervolg van dit voorstel zal toegelicht worden dat door hoger te bouwen er meer, door de gemeente vereiste, kwaliteit toegevoegd kan worden aan het plan en er een grotere bijdrage geleverd kan worden aan de noodzakelijke woningbouwopgave in de gemeente.

Doel en resultaten Met de realisatie van dit plan wordt een bijdrage gegeven aan het creëren van nieuw aanbod van woningen primair gericht op inwoners uit Weesp. Een grotendeels leegstaande kantoorlocatie komt hiermee te vervallen. Er ontstaat een nieuw woongebied op een centrale locatie in Weesp nabij het historisch centrum en op beperkte afstand van het treinstation. Het gebied wordt duurzaam en toekomstbestendig ontwikkeld. Door het aanbod van parkeerplaatsen te beperken wordt gebruik van openbaar vervoer voor langere afstanden en de fiets voor korte afstanden gestimuleerd, zonder de mogelijkheid van een auto te hebben uit te sluiten. Aanleiding De kantoren op het Van Houten Industriepark hebben al geruime tijd te maken met leegstand. Dit in een periode dat de druk op de woningmarkt ongekend hoog is en het woningaanbod voor starters binnen Weesp beperkt. Deformatie van kantoren naar woningen levert een belangrijke Z.192128/D.172226 5 van 22

bijdrage aan de noodzakelijke woningbouwopgave in Weesp waaronder de realisatie van sociale huurwoningen. De centrale ligging van het Van Houten Industriepark, dicht bij het centrum van Weesp en de grote kantoorleegstand maken de locatie buitengewoon geschikt voor de bouw van woningen. Om de transformatie van kantoren naar wonen te stimuleren heeft het college een ontwikkelkader laten opstellen (Het Ontwikkelkader van Houten Industriepark, Kuipers Compagnons). Op 4 mei 2020 heeft het college het principebesluit genomen voor de ontwikkeling van het Van Houten Industriepark. Het Ontwikkelkader van Houten Industriepark vormt hiervoor de basis. Het ontwikkelkader biedt de ruimte voor 400 tot 700 woningen op deze locatie. Als raad bent u via diverse informatiebrieven meegenomen over dit planvoornemen. De ontwikkelende partijen hebben binnen het ontwikkelkader de planuitwerking opgepakt. Dit heeft geleid tot een meer gedetailleerde stedenbouwkundige opzet en visie op de ontwikkeling van het gebied. Hiermee is ook de naam voor deze ontwikkeling veranderd naar het Cacaokwartier. In lijn met de eerdere toezegging uit de informatiebrief van 4 oktober 2021 worden aan de gemeenteraad de kaders voorgelegd (stedenbouwkundig en financieel) voor de verdere planvorming.

Vaststelling van deze kaders geeft de gemeenteraad van Weesp de mogelijkheid om voor de overgang naar Amsterdam belangrijke randvoorwaarden mee te geven. De beslispunten uit dit raadsvoorstel worden overgenomen in een af te sluiten anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partijen. Deze wordt na het raadsbesluit van 10 maart, nog voor 24 maart en daarmee voor de overgang naar Amsterdam door alle partijen getekend ter borging van de afspraken. In dit raadsvoorstel wordt u gevraagd de Nota van Programmatische Uitgangspunten vast te stellen voor de ontwikkeling van het Cacaokwartier. Hieronder worden de beslispunten beargumenteerd: Argumenten a. Er in het plangebied 500 t/m 550 woningen worden gerealiseerd. Weesp kent een gespannen woningmarkt waarin het moeilijk is voor starters en jonge gezinnen een woning te vinden. Voor de groep senioren waarvan de kinderen het ouderlijk huis hebben verlaten (empty nesters) is het lastig om door te stromen. De gemeente Weesp heeft daarom een doelstelling ten aanzien van het totaal aantal te realiseren woningen (in de diverse segmenten) geformuleerd. De hoogtijdagen voor nieuwbouw liggen in Weesp tussen 1955 en 1985; daarna is nog maar weinig gebouwd. De woningbouwproductie is vanaf 2017 weer flink op gang gekomen, maar bestaat vrijwel alleen uit eengezinswoningen in de vrije sector.

In het ontwikkelkader van Houten Industriepark is de ruimte geboden voor de ontwikkeling van 400 tot 700 woningen op deze locatie. Voorgesteld wordt nu om 500 tot 550 woningen te realiseren. Dit plan levert hiermee een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave in de gemeente. De gemeente Weesp kent circa 9.500 woningen. Uitgaande van minimaal 500 te realiseren woningen in dit plan betekent dit zowel in absolute aantallen als procentueel (5,3%) een aanzienlijke toevoeging aan de woningvoorraad in Weesp. In dit plan worden voornamelijk appartementen in verschillende prijsklassen gerealiseerd. Hierdoor ontstaan er kansen voor starters uit Weesp om een appartement te bemachtigen en Z.192128/D.172226 6 van 22

wordt ook de doorstroming gestimuleerd vanuit grondgebonden gezinswoningen naar appartementen. Hierdoor komen er meer grondgebonden gezinswoningen vrij binnen de ‘Weesper’ woningmarkt. Om te voorkomen dat de koopappartementen in handen van beleggers vallen zal er een verplichting komen voor eigenbewoning. Partijen verkennen hoe de woningen zoveel mogelijk toegewezen kunnen worden aan inwoners uit Weesp in lijn met landelijke wetgeving die recent is ingevoerd of momenteel in voorbereiding is. Denk aan afspraken ten aanzien van antispeculatie, zelfbewoningsplicht, opkoopbescherming en het kunnen toewijzen van woningen aan inwoners uit de eigen gemeente. Daarnaast wordt afgesproken dat de ontwikkelaars in gesprek gaan met de woningcorporaties voor de exploitatie en verhuur van de sociale huurwoningen. b. Het woonprogramma bestaat uit 33% sociale huur, 27% middelduur en 40% vrije sector. Met deze segmentering wordt aangesloten bij het onlangs vastgestelde woonakkoord 20212040 en de door uw raad vastgestelde Woonvisie 2017. Voor de inkomensgrenzen, prijsgrenzen, instandhoudingstermijnen en kwaliteitsgrenzen houdt Weesp de verordening doelgroepen woningbouw 2020 aan. Met de realisatie van 33% sociale huur binnen een kwalitatief hoogstaande ontwikkeling wordt invulling gegeven aan een belangrijke doelstelling uit het Weesper woonbeleid.

 33% sociale huur De toevoeging van sociale huurwoningen in dit project vervult een belangrijke behoefte van woningzoekenden in Weesp. Uitgaande van 500 woningen worden er 165 sociale huurwoningen toegevoegd. De huidige sociale huurwoningvoorraad in Weesp bedraagt 2.882 sociale huurwoningen. In 2012 waren dit er nog 3.247. Daarom heeft de raad afgesproken om in de raadsperiode 2018-2022 plannen vast te stellen om 500 sociale woningen toe te voegen aan de sociale woningvoorraad. Op dit moment bedraagt de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning meer dan 9,5 jaar in Weesp en wisselen op jaarbasis ca. 100-120 sociale huurwoningen van huurder. Een toevoeging van 165 sociale huurwoningen levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het verlichten van het tekort op de sociale huurmarkt voor jong en oud. Komende jaren zal het aantal oudere huishoudens in Weesp volgens onderzoek nog fors groeien met name in de groep 70+. De verhuisgeneigdheid onder inwoners tot 35 jaar is 70%. Dit project maakt het mogelijk, dat kleinere huishoudens in Weesp een start of doorstroom naar een passende en geschikte woonruimte kunnen maken. Via de doorstroming zullen ook de schaarse sociale eensgezins huurwoningen vrijkomen, waarvoor wachttijden lang zijn en de doelgroep nu nauwelijks kans op heeft. Een groot gedeelte van de sociale huurwoningen zal aan inwoners van Weesp worden toegewezen.

Voor de komende acht jaar wordt uitgegaan dat 60% met voorrang wordt toegewezen. Conform de doelgroepenverordening blijven de sociale huurwoningen voor minimaal 25 jaar beschikbaar in het sociale huursegment.  27% Middelduur Op basis van het Woonakkoord 2021 zijn er productieafspraken gemaakt tussen de regiogemeenten voor de realisatie van middeldure woningen (totaal 1500) waarbij naar rato van de plancapaciteit van een gemeente de opgave per gemeente is bepaald. Een van die afspraken is de bouw van 280 middeldure woningen in Weesp. Deze worden verhoudingsgewijs verspreid over een aantal projecten waarbij de transformatieprojecten, het Cacaokwartier en de Amstellandlaan, verreweg het grootste deel moeten realiseren. Deze 2 projecten werken als communicerende vaten. Uitgaande van 500 woningen in het Cacaokwartier worden er 135 middeldure woningen toegevoegd. Woningen die bereikbaar zijn voor starters of doorstromers uit de sociale huur dan wel scheefwoners in de vrije sector huur. Hiermee krijgen inwoners en Z.192128/D.172226 7 van 22

werknemers uit de essentiële beroepen de vereiste ruimte. Conform de doelgroepenverordening blijven de middeldure huurwoningen voor minimaal 25 jaar beschikbaar in het sociale huursegment. Vanuit de communicerende werking tussen de locaties Cacaokwartier en Amstellandlaan betekent dit dat bij de realisatie van 135 middeldure woningen de transformatie van de Amstellandlaan ca. 145 middeldure woningen zou moeten realiseren terwijl het een kleiner te bebouwen gebied is dan het Cacaokwartier. Vanuit programmatisch oogpunt is het daarom wenselijk om eerdere de bovenkant van de bandbreedte van 500 t/m 550 woningen te realiseren in het Cacaokwartier dan de onderkant hiervan.  40% Vrije sector Het dure segment geeft de mogelijkheid aan bewoners van een eengezinswoning om op een aantrekkelijke locatie een modern appartement te kunnen kopen. Dit is o.a. interessant voor de groep ‘empty nesters’ waarvan de kinderen de ouderlijke woning hebben verlaten. De woningen die achter gelaten worden komen dan weer beschikbaar voor gezinnen. De toegankelijkheid en comfort onder meer geluid, isolatie en binnenklimaat van de nieuwe appartementen maken deze extra aantrekkelijk in relatie tot het bestaande aanbod. c.

Om de borging van de sociale woningen als sociaal segment te behouden dienen de plannen te voldoen aan de Doelgroepenverordening Weesp, wordt het woonprogramma publiekrechtelijk vastgelegd (bestemmingsplan, uitgebreide omgevingsvergunning) en privaatrechtelijk via anterieure overeenkomsten. Voor de woonexploitatie wordt in de anterieure overeenkomsten voorgesteld deze door een wooncorporatie te laten uitvoeren. Het college vindt het belangrijk dat het woonprogramma ook daadwerklelijk conform het programmatisch kader gerealiseerd wordt, daarom zal dit zowel langs de publiekrechtelijke als de privaatrechtelijke worden geborgd. d. Er in de plinten ruimte is voor maximaal 1.000 m2 commerciële – en maatschappelijke voorzieningen gericht op de buurt en directe omgeving. Met de bouw van woningen neemt ook de vraag naar voorzieningen toe. Er wordt daarom ruimte geboden voor de realisatie van commerciële- en maatschappelijke voorzieningen in de plinten. Deze voorzieningen zullen met name gericht zijn op de directe omgeving en slechts een beperkte verkeersaantrekkende werking hebben. Denk bijvoorbeeld aan een ruimtes voor zorg (huisartsen, fysiotherapie), lichte horeca zoals een lunchroom of kleinschalige commerciële functies zoals ruimtes voor een boekhouder, architect, makelaar etc. Er wordt geen ruimte geboden voor winkels of supermarkten.

Over de invulling van deze ruimte wordt verder gesproken met omwonenden en geïnteresseerden. Het type functies kan invloed hebben op de hoogte van de plint. Voor horeca kan het bijvoorbeeld wenselijk zijn om een verdiepingshoogte van 4 meter te hanteren. Bij de uitwerking wordt dit ook met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) besproken. e. Er hoger gebouwd mag worden dan 5 bouwlagen en daarmee afgeweken wordt van de Omgevingsvisie Weesp 2050. Dit plan is ontwikkeld op basis van het Ontwikkelkader van Houten Industriepark. Dit betreft o.a. de ruimtelijke structuur, de hoogtes en de achterliggende gebiedsexploitatie. De vastgestelde omgevingsvisie Weesp 2050 gaat uit van 5 bouwlagen met een uitzondering van de locaties waar meer dan 5 bouwlagen stedenbouwkundig gewenst en verantwoord is. Het college vindt het stedenbouwkundig verantwoord en programmatisch wenselijk om binnen deze ontwikkeling extra hoogte te realiseren. Ook wil het college hiermee continuïteit bieden in de ontwikkeling die op basis van het Ontwikkelkader van Houten Industriepark is gestart. De voorgestelde hoogte is geen doel op zich, maar een voorwaarde om te komen tot een financieel haalbaar en kwalitatief Z.192128/D.172226 8 van 22

hoogstaand plan op deze locatie. Bouwen in meer dan 5 bouwlagen is vereist om de nodige kwaliteit van het plan te behalen. De bouwlagen komen bovenop een grotendeels verdiepte parkeergarage. Bij de inpassing hiervan wordt gebruik gemaakt van het bestaande hoogteverschil in het gebied. Aangezien de Prinses Irenelaan hoger ligt dan het plangebied, zal de parkeergarage vanaf de weg niet zichtbaar zijn. Aan de industriezijde zal de parkeergarage wel circa anderhalve meter boven het maaiveld uitsteken. Het college heeft echter ook goed geluisterd naar de omgeving en aansluiting willen zoeken bij de Omgevingsvisie Weesp 2050. Dit heeft geleid tot aanpassingen in het plan. Dit komt erop neer dat de hoogte aan de Prinses Irenelaan omlaag is gegaan en dat de hoogte in de rest van het plangebied richting het industrieterrein gemiddeld iets toeneemt. Er komt meer lucht in het plan door meer (tweelaagse) openingen in de gevel. Het aantal te ontwikkelen vierkante meters neemt hierdoor af. Dit heeft invloed op het aantal woningen (25 t/m 50 woningen minder) en/of de grootte van de woningen. Ten opzichte van de ruimte die het ontwikkelkader Van Houten Industriepark gaf (400 t/m. 700 woningen) zit het nu voorgestelde aantal woningen ongeveer op de helft van de bandbreedte.

Tot slot wordt er ingezet op een meer ontspannen en speelse uitstraling door verspringen in de gevel en afwisseling in materiaalgebruik en semi- openbare binnentuinen, welke middels onderdoorgangen toegankelijk zijn. Het plan is hiermee in lijn gebracht met de beoogde te realiseren kwaliteit uit het Ontwikkelkader. Door het omlaag brengen van de hoogte aan de Prinses Irenelaan sluit het plan beter aan bij de wensen van omwonenden en de Omgevingsvisie. De wijzigingen werken door op de exploitatie. De middelen hiervoor moeten uit het project zelf komen. Vanuit de gemeente kan er niet geïnvesteerd worden in deze ontwikkeling. Met minder te ontwikkelen woningen neemt de verdiencapaciteit van de ontwikkelaars af terwijl de kosten van de ontwikkeling toenemen door de hoge kwaliteit die hier aan de ontwikkelende partijen wordt opgelegd. Met een lagere bouwhoogte is het niet mogelijk om de door de gemeente vereiste kwaliteiten op het gebied van bijvoorbeeld parkeren (grotendeels halfverdiept, groeninrichting en architectuur te behalen. Hiermee wordt ook de stedenbouwkundige motivatie gegeven om af te wijken van de omgevingsvisie. Met de aanpassingen die naar aanleiding van de participatie zijn gedaan en de aansluiting zoeken bij de omgevingsvisie is hiermee het maximale gedaan om tot een financieel gezonde en kwalitatief goede ontwikkeling te komen. f.

Een maximale bouwhoogte van de gebouwen van 6 bouwlagen welke op 75% van het bouwvlak voor woningen behaald mag worden. Binnen deze 75% worden maximaal 2 stedenbouwkundige verbijzonderingen van 7 bouwlagen toegestaan. Een groot gedeelte van het plan zal uit 6 bouwlagen bestaan. Door hier een maximum aan te verbinden wil het college waarborgen dat er ook delen van het plan zijn met maximaal 5 lagen. Dit beslispunt zal overgenomen worden in de planregels voor het bestemmingplan. Met de mogelijkheid voor twee stedenbouwkundige verbijzonderingen van 7 bouwlagen ontstaat er meer variëteit en speelsheid in het aanzicht en gevelbeeld richting de industriezijde van dit plan. De verbijzonderingen voegen kwaliteit toe en verstevigen de eigen identiteit en uitstraling van de gebouwen. Deze hoogte geeft ook de mogelijkheid om aan de Prinses Irenelaan de bebouwing lager te houden en meer openingen in de gevels te realiseren g. De bebouwing aan de Prinses Irenelaan beperkt blijft tot maximaal 5 volledige bouwlagen met een 6e laag in de vorm van een setback op minimaal 4 meter t.o.v. de gevellijn. Z.192128/D.172226 9 van 22

De zijde aan de Prinses Irenelaan is het meest in het oog springende gedeelte van het plan. In de vastgestelde Omgevingsvisie zijn de Prinses Irenelaan en de Amstellandlaan belangrijke aders in de structuur van de stad. Het karakter is anders dan dat van de binnenstad, hier is de kans aanwezig om een nieuwe laag aan de historie van Weesp toe te voegen. De sleutel is om een brug te slaan tussen de massieve industriële kant en het stadscentrum. De Prinses Irenelaan is een ideale plek waar deze overlap zich voordoet. Door de bebouwing aan de Prinses Irenelaan te beperken tot 5 volledige lagen en meer hoogte toe te staan bij de gebouwen richting de industriële kant wordt de brug geslagen met het stadscentrum. Door aan de zijde van de hoofdstructuur de bouwhoogte te beperken wordt er aangesloten bij de omgevingsvisie en wensen van omwonenden. De 6e laag in de vorm van een setback van minimaal 4 meter vanaf de gevel zal alleen op grotere afstand zichtbaar zijn. De hoogte van 5 bouwlagen sluit goed aan bij de hoogte van de bomen aan de Prinses Irenelaan. De aanwezige bomen dragen hierdoor bij aan een afwisselend, ontspannen en groen gevelbeeld. Tegenover de projectlocatie aan de Prinses Irenelaan wordt in het project Prinses van Weesp de voormalige Rabobank locatie getransformeerd naar woningen. De hoogtes sluiten hieraan bij het Cacaokwartier.

Het betreft appartementen blokken van 4 bouwlagen met een kap als 5e laag. Bij het ontwerp van de Prinses van Weesp is net als het Cacaokwartier gekozen voor een stedelijke uitstraling en het doel een verbinding te zijn tussen de rand van Weesp en het stadscentrum met de Prinses Irenelaan als een hoogwaardig kwalitatieve laan die de wijken rond het centrum van de stad verbindt middels het brede profiel, de rijbanen, de fietspaden en de langzaam verkeersroutes die geflankeerd worden door oude statige bomen. Dit sluit aan bij de omgevingsvisie Weesp 2050. h. Dat er een beeldkwaliteitsplan met daarin toetsingscriteria voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt opgesteld. Een goede ruimtelijke inpassing en architectonische uitstraling passend bij Weesp en specifiek dit gebied vinden zowel de gemeente als de ontwikkelende partijen belangrijk. Op dit moment is het toetsingskader waarvan een CRK-gebruik kan maken beperkt. Er wordt daarom een beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin criteria opgenomen worden waaraan de CRK kan toetsen bij de aanvraag voor de Omgevingsvergunning. Het beeldkwaliteitsplan zal gelijktijdig met het bestemmingsplan worden aangeboden aan de gemeenteraad ter vaststelling. i.

Er wordt gekozen voor parkeernormen passend bij dit gebied zoals weergegeven in dit raadsvoorstel en op pagina 26 van de Programmatische Uitgangspunten. Gemiddeld gaat dit om ca. 1 parkeerplaats per woning voor bewoners- en bezoekers parkeren. Aansluitend bij de ontwikkeling naar meer gebruik van deelmobiliteit en de verschuiving van minimale naar maximale parkeernormen om het aantal auto’s te beperken wordt er voor dit plan een maatwerk parkeernorm voorgesteld. Het college verwacht dat dit mogelijk is mede gezien de ligging op 1,2 km vanaf het station en 500 meter vanaf het historisch centrum. Grenzend aan het gebied liggen twee bushalten die onderdeel uitmaken van de hoofd OV-verbinding van Weesp. Ook de ontsluiting per fiets is goed. De parkeernorm is tot stand gekomen op basis van een advies van het verkeerskundig adviesbureau Goudappel. Zij concluderen o.a. dat: “Het Cacaokwartier maakt onderdeel uit van Weesp Zuid. Het gemiddelde personenautobezit in Weesp Zuid is 0,92 per woning. Dit kencijfer vormt de basis in de parkeerbehoefteberekening. Het gemiddelde personenautobezit in de naastgelegen binnenstad is 0,7 per woning”.

Z.192128/D.172226 10 van 22

De voorgestelde norm ligt lager dan gebruikelijk bij grotere woningbouwprojecten in Weesp, maar ligt boven de parkeernormen van Amsterdam en draagt bij aan een duurzame mobiliteitstransitie. Gemiddeld wordt er 1 parkeerplaats per woning gerealiseerd. Hiermee wil het college aan de ene kant de parkeervraag en de automobiliteit beperken en aan de andere kant voldoende parkeergelegenheid bieden, ook voor degene die minder goed ter been zijn.

De voorgestelde parkeernorm. In het gebied wordt ingezet op een duurzame mobiliteitsvraag en niet op een parkeervraag. Het gebruik van deelauto’s, -fietsen en scooters zal worden gefaciliteerd en gestimuleerd, hetgeen resulteert in een lagere parkeervraag. Het bewonersparkeren voor 2 van de 3 bouwblokken wordt opgelost in een halfverdiepte parkeergarage onder het noordblok en het middenblok. Aangezien de Prinses Irenelaan hoger ligt dan het plangebied, zal de parkeergarage vanaf deze weg niet zichtbaar zijn. Aan de industriezijde zal de parkeergarage wel circa anderhalve meter boven het maaiveld uitsteken. De daken van de parkeergarages maken onderdeel uit van het landschapsontwerp. Voor het bezoekersparkeren voor het gehele plangebied en het bewonersparkeren van 1 blok wordt een gebouwde bovengrondse parkeervoorziening gerealiseerd. Deze parkeervoorziening dient ook als benodigde geluidsbuffer voor Abbott ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Prinses Irenelaan en de nieuwbouw in het onderhavige plan. Koppelkansen: I. De gemeente heeft aangegeven aan de ontwikkelende partijen mogelijkheden te zien voor extra autoparkeren ten behoeve van het centrum. Hiervoor zal echter grond verworven moeten worden buiten het plangebied. II. Er wordt gekeken naar een extra ontsluiting ten behoeve van een betere aansluiting van de Aetsveldselaan op de C.J. van Houtenlaan.

Deze extra aansluiting maakt het mogelijk om vanuit de Aetsveldselaan direct (linksaf) naar de provinciale weg (N236) te gaan en niet eerst de C.J van Houtenlaan op en op de Prinses Irenelaan te keren. Hiervoor zou een rotonde een mogelijke oplossing zijn ter hoogte van de Aetsveldselaan. De benodigde ruimte noodzaakt afstemming door de gemeente met de grondeigenaren en eventuele grondverwerving. Daarnaast biedt het de kans het Cacaokwartier te laten aansluiten op de C.J. van Houtenlaan. Het initiatief voor deze koppelkansen ligt bij de gemeente. De ontwikkelende partijen zijn bereid om hieraan mee te werken, maar vooralsnog valt dit buiten de scope van de planontwikkeling omdat hiervoor grond van derden verworven moet worden. j.

Dat duurzaamheid, klimaatadaptie, circulair- en natuurinclusief bouwen integraal onderdeel uitmaken van de verdere planuitwerking.

Z.192128/D.172226 11 van 22

De bebouwing wordt conform de BENG-norm voor bijna energieneutrale gebouwen gerealiseerd. In het plangebied zal aandacht zijn voor de gevolgen van klimaatverandering. Op dit moment is het huidige Van Houten Industriepark volledig verhard en is er zeer weinig groen aanwezig. De herontwikkeling van dit gebied biedt kansen om deze locatie te transformeren naar een natuurinclusief en groendichter terrein met behoud van de bestaande natuur zoals de hoge bomen aan de Prinses Irenelaan. De binnentuinen worden zo veel mogelijk groen of halfverhard ingericht zodat deze ook kunnen bijdragen aan het verminderen van hittestress en een waterbuffer vormen. Daken en gevels krijgen daarnaast een tweede functie zoals groene daken, waterdaken, zonnepanelen, waterberging in openbare ruimte en groen-blauwe daken of combinaties hiervan. De openbare ruimte wordt ingericht op basis van het ‘groen-tenzij-principe. k. Dat minimaal 8.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor behoud en aanleg van groen en tuinen en dat 11.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor de bouw van woningen, voorzieningen en een bovengronds parkeergebouw. Het college en de ontwikkelende partijen willen een leefbare woonomgeving realiseren met voldoende groen en een goede relatie met het bestaande groen rondom het plangebied.

Het maximaal aantal vierkante meters dat wordt gebruikt voor de aanleg van gebouwen wordt daarom gemaximeerd en met dit beslispunt wordt een minimaal aantal vierkante meters vastgelegd voor behoud en aanleg van groen en tuinen. Deze balans tussen groen/tuinen en bebouwing maakt het mogelijk een door de gemeente vereiste hoge kwaliteit te bewerkstelligen en de benodigde investeringen vanuit het plan te halen. Deze aantallen worden overgenomen in de anterieure overeenkomst. Om het groen voldoende de ruimte te geven wordt er een voldoende dik pakket van aarde aangebracht op de daken van de parkeergarages. Doordat de kantoorfunctie in het middelste blok voorlopig nog gehandhaafd blijft kan de binnentuin hier nog niet de gewenste omvang aannemen. Mocht ook dit kantoor in de toekomst beschikbaar komen voor woningbouw dan wordt de hofstructuur hier afgemaakt en ontstaat er een binnentuin vergelijkbaar met het linker blok. Naast dat er gebruik gemaakt kan worden van de gemeenschappelijke tuinen krijgen alle appartement vanaf 50 m2 GBO (gebruiksoppervlakte) een eigen buitenruimte. De kleinere appartementen zullen voorzien worden van een frans balkon waardoor bewoners altijd de connectie met buiten kunnen houden.

Groene binnentuinen

l.

De programmatische uitgangspunten a t/m j vast te leggen in een anterieure overeenkomst die nog in de huidige raadsperiode wordt getekend. Met de voorgestelde beslispunten en het vaststellen van de Nota van Programmatische Uitgangspunten ligt er een stevig en kwalitatief goed kader voor een voorspoedige ontwikkeling Z.192128/D.172226 12 van 22

van het plangebied en daarmee de bouw van 500 t/m 550 woningen in Weesp. Tevens is dit de laatste mogelijkheid dat er vanuit de gemeente Weesp kaders meegegeven kunnen worden voor de ontwikkeling van dit gebied met een door de gemeente vereiste hoge kwaliteit. Om deze kaders ook stevig te verankeren wordt er een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelende partijen waarin de beslispunten a t/m j zijn vastgelegd. De anterieure overeenkomst wordt nog voor de gemeenteraadsverkiezingen door alle partijen getekend. Op basis van deze uitgangspunten wordt ook het bestemmingsplan voorbereid.

Reden bespreking in de raad Dit voorstel wordt aan uw raad voorgelegd ter voldoening aan uw bevoegdheid om de kaders voor ruimtelijke ontwikkelingen vast te leggen.

Context en kaders Voor de ontwikkeling van de Programmatische Uitgangspunten voor de ontwikkeling van het Cacaokwartier zijn de gemeentelijke beleidsstukken zoals de Structuurvisie 2013-2030, de Structuurvisie bedrijventerreinen 2010 (wordt per 1 maart 2022 per raadsbesluit naar verwachting vervangen door een Weesper paragraaf in de Amsterdamse bedrijvenstrategie) de Omgevingsvisie Weesp 2050, het mobiliteitsplan 2021-2046, de Woonvisie 2017, de Nota Duurzaamheid Weesp 2016, het Groenbeleidsplan en de verordening doelgroepen woningbouw Weesp 2020 gebruikt. In de Structuurvisie wordt geconstateerd dat vanwege de afname van het aantal in gebruik zijnde bedrijfspanden en vanwege de ligging van het Van Houten Industriepark in de nabijheid van het centrum wordt ingezet op een gefaseerde verkleuring van dit gebied, zowel ruimtelijk als functioneel. De Programmatische Uitgangspunten zijn afgestemd en gebaseerd op het Ontwikkelingskader van Houten Industriepark 2019.

Uit de participatie is gebleken dat omwonenden moeite hebben met de hoogte aan de Prinses Irenelaan. In de Omgevingsvisie Weesp 2050 wordt uitgegaan van maximaal 5 bouwlagen. Hoger kan, wanneer dit stedenbouwkundig verantwoord is. Om te komen tot een plan dat beter aansluit bij de Omgevingsvisie Weesp 2050 en de wensen van omwonenden houdt het nu voorliggende programmatische kader rekening met verschuiving van bouwhoogte van de oostzijde naar de westzijde van het plangebied. Hiermee wordt op een belangrijk punt tegemoetgekomen aan de bezwaren uit de omgeving. Stedenbouwkundig valt dit goed te onderbouwen. De bouwhoogte loopt als het ware vanaf de Prinses Irenelaan op richting de twee hoogteaccenten van 7 verdiepingen. Aan de Prinses Irenelaan wordt de maximale bouwhoogte 5 lagen met een 6e laag in de vorm van een setback. Hiervoor wordt een minimale afstand van 4 meter vanaf de gevel gehanteerd. Hierdoor wordt de uitstraling aan deze zijde van het gebied meer ontspannen. Architectonisch wordt de aansluiting Z.192128/D.172226 13 van 22

gezocht bij Weesp door een verticale opdeling van de bouwblokken en maximale verticale architectonische differentiatie. Zie onderstaande referentie met een verticale opdeling in architectuur.

Verticale opdeling in architectuur

Bestemmingsplan: Het huidige bestemmingsplan gaat uit van de enkelbestemming kantoor. Voor de wijziging naar wonen is daarmee een aanpassing van het bestemmingsplan noodzakelijk. In het huidige bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte van 15 meter opgenomen met een afwijkingsbevoegdheid tot een maximale bouwhoogte van 20 meter.

Ten behoeve van de planontwikkeling wordt daarom een bestemmingsplan voorbereid. De verwachting is dat deze voor de zomer van dit jaar ter inzage gelegd kan worden. Het nieuwe bestemmingsplan zal met name de gebruiksfunctie wonen mogelijk maken, maar ook beperkt ruimte geven aan andere activiteiten in de plint. In de planregels worden de maximale hoogtes opgenomen in het gebied inclusief de setback van 4 meter aan de Prinses Irenelaan. De hoogste gebouwen met 7 bouwlagen inclusief de parkeergarage zullen ca. 23 meter zijn. Het merendeel van het plan zal maximaal ca. 20 meter bedragen en lager zijn dan de huidige afwijkingsbevoegdheid in het bestaande bestemmingplan. Aan de Prinses Irenelaan zullen met name de 5 bouwlagen ca. 17 meter ervaren worden. De daadwerkelijke hoogte kan een halve meter hoger of lager uitvallen. Dit heeft te maken met de keuze die er bij de verdere uitwerking gemaakt wordt voor de verdiepingshoogte van de voorzieningen in de plint.

Z.192128/D.172226 14 van 22

Het bestaande kantoorgebouw in het middelste bouwvlak maakt geen onderdeel uit van de planvorming en zal de bestemming kantoor behouden in het nieuwe bestemmingsplan. Mocht ook deze locatie in de toekomst getransformeerd worden naar wonen dan worden hier te zijner tijd afspraken over gemaakt. Aangezien deze partij niet participeert in de planvorming is een transformatie van de functie kantoor naar wonen hier nu niet aan de orde.

Alternatieven voor oplossing en advies college Het alternatief voor de planontwikkeling is het in stand houden van de huidige bebouwing met als gebruik kantoren. Deze kantoren staan leeg en zullen dat ook blijven. Dat betekent een ongewenst verval voor de buurt. Dit alternatief draagt niet bij aan de ontwikkeling van Weesp en de behoefte aan woningen. In het nu voorliggende plan is naar meerdere rondes van onderhandeling met de ontwikkelende partijen een balans gevonden tussen aantallen woningen, stedenbouw en ruimtelijke kwaliteit. Hiermee is door de ontwikkelende partijen en het college het maximale gedaan om tot een financieel gezonde en kwalitatief goede ontwikkeling te komen. Het college ziet daarom geen alternatief voor een kwalitatief hoogstaand plan met minder woningen.

Betrokkenheid burgers en instellingen; burgerparticipatie Fase 1: Ontwikkelkader Van Houten Industriepark In de 2e helft van 2019 heeft de gemeente separate gesprekken gehad met initiatiefnemers, en eigenaren van de panden en gronden van het plangebied. Er zijn ook gesprekken geweest met naastliggende bedrijven. Parallel hieraan heeft de gemeente Weesp in een aantal informatiebijeenkomsten inzicht gekregen in de belangrijkste vragen, wensen en zienswijzen van omwonenden en belanghebbenden. In oktober 2019 heeft de gemeente vervolgens een inloopbijeenkomst gehouden voor alle belangstellenden. Met alle reacties van deze bijeenkomst is in het voorjaar van 2020 gekomen tot een concept ontwikkelkader “Ontwikkelkader Van Houten Industriepark” waarover het college op 4 mei 2020 een principebesluit heeft genomen. U bent hierover geïnformeerd in de raadsinformatiebrief ‘Stand van zaken transformatie Van Houden Industriepark’ d.d. 4 mei 2020. Fase 2: Nota van Programmatische Uitgangspunten Cacaokwartier Ten behoeve van de nu voorliggende uitwerking in de Nota van Programmatische Uitgangspunten heeft er een participatietraject plaatsgevonden. Om omwonenden te informeren over het traject zijn er meer dan 1.000 uitnodigingsbrieven verstuurd naar de omliggende adressen binnen een straal van 300 meter rondom het plangebied.

Omwonenden zijn geïnformeerd tijdens één fysieke en één online-bijeenkomst (d.d. 14 oktober respectievelijk 8 december 2021) en hebben de mogelijkheid gehad om in een enquête mee te denken over de ontwikkeling. Omwonenden en belangstellenden kunnen de ontwikkeling volgen via de projectpagina https://vorm.nl/Cacaokwartierweesp). Ook via de gemeentelijke projectsite is dit mogelijk https://www.weesp.nl/bestuur-organisatie/het-van-houten-industriepark_43430/. Het verslag van de participatie is bijgesloten (bijlage 2), hierin zit ook een verslag van de enquête bijgesloten. In bijlage 3 wordt een feitenrelaas gegeven van gevoerde gesprekken, informatieavonden en communicatie met de raad vanaf 2019. Het participatieverslag heeft alleen betrekking op de participatie voor het nu voorliggende plan. Aangezien de plantontwikkeling voor dit gebied al begonnen is met het opstellen van het Ontwikkelkader Van Houten industriepark wordt in het feitenrelaas een meer compleet beeld gegeven van de participatie met omwonenden en aangrenzende bedrijven sinds de start van de planontwikkeling. Tijdens de participatie voor van de planontwikkeling Cacaokwartier is uitgegaan van 6 volledige bouwlagen aan de Prinses Irenelaan met een mogelijk stedenbouwkundige verbijzondering van Z.192128/D.172226 15 van 22

7 lagen. Een aantal van de omwonenden heeft hierop aangegeven het plan te massief te vinden en dat de hoogte te weinig aansluit bij de directe omgeving. Dit heeft geleid tot een aanpassing van de plannen waarbij nu maximaal 5 volledige lagen gerealiseerd worden aan de Prinses Irenelaan met een 6e laag als setback op minimaal 4 meter vanaf de gevellijn. Dit geldt ook voor het hoekblok dat afhankelijk 7 volledige bouwlagen zou krijgen. De bebouwing wordt hierdoor minder massief. Ook komen er meer openingen in de gevel en zal deze speelser vorm gegeven worden door gebruik van verspringen in de rooilijn en materiaalgebruik.

Ontwikkelkader Van Houten industriepark: Hoogste bebouwing aan de Prinses Irenelaan

Programmatische uitgangpunten Cacaokwartier: Hoogste bebouwing aan de industriezijde

Ondanks alle aanpassingen zal de directe omgeving van omwonenden veranderen. Sommigen zullen dit ervaren als een verbetering en anderen vrezen bijvoorbeeld dat hun uitzicht belemmerd wordt. Met alle belangen is in het voorliggende programmatische kader zo goed mogelijk rekening gehouden met respect voor ieders opvattingen. Wel moet er voor ieder bouwproject waarvoor de bestemming aangepast moet worden een deugdelijke ruimtelijke onderbouwing opgesteld worden. In dat kader is ook gekeken naar de zichtlijnen vanaf de Prinses Beatrixlaan. Vanuit de Prinses Beatrixlaan zal de nieuwbouw beperkt of geheel niet zichtbaar zijn.

Zichtlijnen vanuit de Prinses Beatrixlaan vanuit 2 verschillende standpunten Z.192128/D.172226 16 van 22

Naast hoogte zijn er zorgen geuit over de toename van verkeersbewegingen gedurende de participatie. Deze zorg is begrijpelijk maar de hoeveelheid verkeer die gegenereerd wordt door het project Cacaokwartier vormt slechts een beperkte extra belasting ten opzichte van het huidige aantal verkeersbewegingen. Deze extra belasting is nog beperkter wanneer deze vergeleken wordt met het aantal verkeersbewegingen bij volledig gebruik van de kantoren. Voor een verbetering van de verkeersafwikkeling om het ontwikkelgebied heen worden al enkele maatregelen getroffenen. Denk aan de ontwikkeling van de nieuwe ontsluitingsweg, de Waterlinie, om op die manier het doorgaande verkeer vanuit de N236 richting de A1 en andersom te begeleiden via industrieterrein Noord. In het nieuwe mobiliteitsplan van de gemeente is voorzien dat de Prinses Irenelaan een 30km-weg wordt, en een toekomstige aanpassing van de inrichting daarvan is onderwerp van studie. Tevens zal er vanuit het Van Houten Industriepark een tweede ontsluiting gerealiseerd worden op de Prinses Irenelaan. Van de mogelijkheid tot het invullen van de enquête hebben ruim 60 personen gebruik gemaakt. Waarschijnlijk zijn dit naast omwonenden ook belangstellenden elders uit Weesp. Uit de enquête blijkt dat het merendeel van de respondenten het een goed initiatief vindt om woning te realiseren op deze locatie.

Ook wordt de keuze voor doelgroepen in overeenstemming met het collegeakkoord ondersteund.

Fase 3: Planuitwerking Na vaststelling van het Programmatisch Kader wordt het plan verder uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Dit gebeurt binnen het vastgestelde kader. Uitgangspunten die hierin staan benoemd zullen niet meer ter discussie worden gesteld. Omwonenden en belangstellenden worden opnieuw gevraagd te participeren. Inmiddels hebben 641 personen aangegeven op de hoogte te willen blijven van het plan. Als methodiek wordt gedacht aan het organiseren van ontwerpateliers waarin onder andere over de verdeling van de bouwmassa, de architectuur en de invulling van het niet woonprogramma wordt gesproken. De eerste stap die nu ook voor het bestemmingsplan zal worden gezet is het opstellen van een beeldkwaliteitsplan. Het niveau van de participatie van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is consulteren en meedenken.

Financiële paragraaf Op basis van art 6.12, lid 1 Wro is de gemeente verplicht kostenverhaal toe te passen bij bouwplannen die ingepast moeten worden middels planologische procedures. Binnen het plangebied voor het Cacaokwartier heeft de gemeente Weesp geen enkele grondpositie. De gemeente heeft daarom een faciliterende rol. Financieel uitgangspunt voor deze ontwikkeling is Z.192128/D.172226 17 van 22

dat deze de gemeente geen geld mag kosten Dit betekent dat er middels een anterieure overeenkomst afspraken worden gemaakt over:

Z.192128/D.172226 18 van 22

1. De vergoeding voor ambtelijke uren; 2. De aanleg en overdracht van openbare ruimte die bij de gemeente in beheer komt; 3. Eventuele investeringen ten behoeve van deze ontwikkeling buiten het plangebied, hieronder vallen zowel onderzoeken als fysieke maatregelen; 4. Planschade. Op dit moment is de anterieure overeenkomst gereed voor ondertekening. Hierin zitten nog niet alle kosten verwerkt. Afgesproken wordt dat er nog een aanvulling plaatsvindt op de anterieure overeenkomst waarin kosten nader worden uitgewerkt op basis van bovenstaande 4 voorwaarden. Dit biedt ook de mogelijkheid om nog nadere afspraken te maken over (kwaliteits)aspecten die bij de uitwerking van de plannen nog naar voren komen. Onderdeel van de anterieure overeenkomst is een artikel over planschade. Eventuele planschade zal vergoed worden door de ontwikkelende partijen. Pas wanneer de gemeente is verzekerd van het kostenverhaal en programmatische en kwalitatieve uitgangspunten voldoende vastgelegd zijn kan overgegaan worden tot definitieve vaststelling van een bestemmingsplan.

Uitvoering De verdere plantontwikkeling vindt plaats langs 2 lijnen. Lijn 1: De planuitwerking De programmatische uitgangspunten worden verwerkt in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Op basis hiervan kan het plan doorontwikkeld worden en geconcretiseerd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de architectonische vormgeving. In het beeldkwaliteitsplan zullen toetsingscriteria opgenomen worden op het gebied van welstand waaraan de CRK kan toetsen bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Dit leidt uiteindelijk tot een definitief bouwplan. Tijdens de doorontwikkeling van de plannen wordt het participatietraject met de omgeving voortgezet. Ook moet het plan voorgelegd worden aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (welstand) voordat er een omgevingsvergunning verstrekt kan worden. Lijn 2: Het bestemmingsplan Gelijktijdig aan lijn1 vindt de aanpassing van het bestemmingsplan plaats. De voorbereidingen hiervoor zijn gestart middels het opstellen van een concept ontwerpbestemmingplan. Benodigde onderzoeken zoals flora en fauna- en geluidsonderzoek zijn of worden uitgevoerd. Ook het overleg met de gebruikelijke overlegpartners zoals het Waterschap en de Veiligheidsregio worden opgestart. De planning is dat er voor 1 oktober 2022 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd voordat de nieuwe omgevingswet wordt ingevoerd.

In de fase van besluitvorming door de raad zullen zowel het bestemmingsplan als het beeldkwaliteitsplan voor vaststelling worden aangeboden. De stedenbouwkundige uitgangspunten zullen vastgelegd worden in het bestemmingsplan. Eerder is er met de raad gecommuniceerd dat er een projectbesluit genomen moet worden in het kader van het Amsterdamse model voor projecten (Plaberum). Dit besluit is niet strikt noodzakelijk aangezien gedurende de voorbereiding van het programmatisch kader gebleken is dat de gemeente geen rol speelt in de grondexploitatie van dit project. Het besluit tot vaststelling van het programmatisch kader wordt daarmee tevens beschouwd als vertrekpunt voor het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan.

Terugkoppeling/evaluatie n.v.t. Z.192128/D.172226 19 van 22

Communicatie De verdere besluitvorming over het plan vindt plaats na de overgang naar Amsterdam. Gekeken gaat worden hoe de nieuw op te richten bestuurscommissie op passende wijze geïnformeerd en bij het plan betrokken kan worden.

Bijlagen Meegestuurd:  Bijlage 1 Nota van Programmatische Uitgangspunten Cacaokwartier  Bijlage 2 Participatieverslag Cacaokwartier Weesp  Bijlage 3 Feitenrelaas participatie Cacaokwartier  Bijlage 4 Ontwikkelkader van Houten industriepark

Z.192128/D.172226 20 van 22

*Z052176CDF8* Commissieadvies:

Raadsbesluit Onderwerp: Vaststellen Nota van Programmatische Uitgangpunten voor het Cacaokwartier (fase 2 Plaberum) Behoort bij het raadsvoorstel registratienummer Z.192128/D.172226; De raad van de gemeente Weesp; Gelezen het voorstel van het college d.d. 8 februari 2022; Gezien (relevante wet- en regelgeving); BESLUIT: 1. In te stemmen met de raadsvoordracht waarin de raad wordt gevraagd de Nota van Programmatische Uitgangpunten voor het Cacaokwartier vast te stellen, inhoudende onder meer dat: a. Er in het plangebied 500 t/m 550 woningen worden gerealiseerd. b. Het woonprogramma bestaat uit 33% sociale huur, 27% middelduur en 40% vrije sector. c. Om de borging van de sociale woningen als sociaal segment te behouden dienen de plannen te voldoen aan de Doelgroepenverordening Weesp, wordt het woonprogramma publiekrechtelijk vastgelegd (bestemmingsplan, uitgebreide omgevingsvergunning) en privaatrechtelijk via anterieure overeenkomsten. Voor de woonexploitatie wordt in de anterieure overeenkomsten voorgesteld deze door een wooncorporatie te laten uitvoeren. d. Er in de plinten ruimte is voor maximaal 1.000 m2 commerciële – en maatschappelijke voorzieningen gericht op de buurt en directe omgeving. e. Er hoger gebouwd mag worden dan 5 bouwlagen en daarmee afgeweken wordt van de Omgevingsvisie Weesp 2050. f.

Een maximale bouwhoogte van de gebouwen van 6 bouwlagen welke op 75% van het bouwvlak voor woningen behaald mag worden. Binnen deze 75% worden maximaal 2 stedenbouwkundige verbijzonderingen van 7 bouwlagen toegestaan. g. De bebouwing aan de Prinses Irenelaan beperkt blijft tot maximaal 5 volledige bouwlagen met een 6e laag in de vorm van een setback op minimaal 4 meter t.o.v. de gevellijn. h. Dat er een beeldkwaliteitsplan met daarin toetsingscriteria voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit wordt opgesteld. i. Er wordt gekozen voor parkeernormen passend bij dit gebied zoals weergegeven in dit raadsvoorstel en op pagina 26 van de Programmatische Uitgangspunten. Gemiddeld gaat dit om ca. 1 parkeerplaats per woning voor bewoners- en bezoekers parkeren. j. Dat duurzaamheid, klimaatadaptie, circulair- en natuurinclusief bouwen integraal onderdeel uitmaken van de verdere planuitwerking. k. Dat minimaal 8.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor behoud en aanleg van groen en tuinen en dat 11.000 m2 van het plangebied gebruikt wordt voor de bouw van woningen, voorzieningen en een bovengronds parkeergebouw. Z.192128/D.172226 21 van 22

l.

De programmatische uitgangspunten a t/m j vast te leggen in een anterieure overeenkomst die nog in de huidige raadsperiode wordt getekend.

Noot van de griffier: Dit besluit is genomen met de aantekening dat (toezegging, aanpassing, afspraak, nuancering van de argumenten e.d.) Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 10 maart 2022; De raad voornoemd,

J.G.S. Pijnenborg, griffier Amendementen: Moties:

Z.192128/D.172226 22 van 22

B.J. van Bochove, voorzitter