PvdA - antwoorden op vragen specificaties planvoorraad sociale huur

SCHRIFTELIJKE VRAGEN RAADS- EN COMMISSIELEDEN Datum indiening: 09-04-2021

Indiener: S. Oostenrijk Fractie: Partij van de Arbeid

Type vraag: 0 Schriftelijke vraag ex artikel 40 Reglement van Orde 0 Technische vraag X Algemene (politieke) vraag

Vraag naar aanleiding van commissie AZM/WZ/SOB Agendapunt: Onderwerp: prijsniveaus planvoorraad sociale huur en rol woningbouwcorporaties

Inleiding: Om het sterk toegenomen tekort in de sociale woonruimte te bestrijden heeft het college zich ten doel gesteld deze collegeperiode minimaal 400 nieuw te bouwen sociale huurwoningen vast te leggen. Daarnaast vereist de gemeente nu dat elk nieuw bouwproject met meerdere woningen in ieder geval voor een derde uit woningen binnen het sociale huursegment bestaat. Dit alles is toegelicht in RIB 2021 / 35: ‘Monitoring sociale woningbouw’, onder meer in de vorm van onderstaande tabel.

Deze twee concrete ambities juicht de PvdA Weesp toe. Ze zijn noodzakelijk om wonen in Weesp voor alle groepen Weespers mogelijk te houden. Daarvoor is echter nog meer vereist: de planvoorraad sociale huurwoningen moet divers genoeg zijn. De bouw van alleen goedkope sociale huurwoningen of alleen die in het duurste sociale segment, zou immers betekenen dat een flink deel van de Weespers niet geholpen is. Dat zit zo: huurwoningen verkrijgen een huurprijs op basis van een puntentelling. Resulteert dat in een prijs onder de 752,33 euro –de liberalisatiegrens, dan geldt de huurwoning als ‘sociaal’. Voor alleenstaanden en samenwonenden met lagere inkomens, zijn huizen met een prijs boven de 633,25 euro –de lage aftoppingsgrens- evenwel niet bereikbaar. Dit komt omdat sociale huurwoningen ‘passend’ moeten worden toegewezen. Aan de hand van het huurtoeslagensysteem en het inkomen van een geïnteresseerde huurder, bepaalt een woningbouwvereniging of deze huurder in aanmerking komt voor de sociale huurwoning. In duurdere sociale huurwoningen krijg je als bewoner naar verhouding minder huursubsidie (boven een aftoppingsgrens wordt de huurtoeslag ‘afgetopt’) en dat moet je kunnen betalen. Gezinnen met lage inkomens komen in aanmerking voor woningen met een huurprijs tot 678,66 euro –de hoge aftoppingsgrens.

De allerlaagste inkomens (bijvoorbeeld studenten) zijn gebaat bij huurprijzen rond de kwaliteitskortingsgrens van 442,46 euro, aangezien de huursubsidie voor dergelijke woningen relatief het hoogst is. Zie onderstaand overzicht voor de grenzen die gehanteerd worden bij passend toewijzen.

Voor de laagste inkomenscategorieën is het dus essentieel dat er voldoende goedkope sociale huurwoningen beschikbaar zijn in Weesp. Voor de lagere middeninkomens is sociale huur ook een uitkomst. Dus ook de ‘duurdere’ sociale huurwoningen moeten er zijn. Kortom: het is van groot belang dat er diversiteit is in de planvoorraad sociale huurwoningen. Nu is het ons niet duidelijk in hoeverre dit het geval is. Private verhuurders hoeven niet passend toe te wijzen. Dit betekent dat er buiten woningbouwcorporaties om doorgaans minder kans is voor lagere inkomens, zelfs al ligt de verhuurprijs onder de aftoppingsgrenzen. De weg naar private sociale huur wordt door veel mensen met lage inkomens bovendien niet goed gevonden. Voor volkshuisvesting is het daarom van groot belang dat de te realiseren sociale woonruimte zo veel mogelijk bij woningbouwverenigingen wordt ondergebracht.

Vragen: 1. Hoeveel van de 136 reeds vastgelegde sociale huurwoningen in de planvoorraad zullen in de prijscategorie tussen de lage aftoppingsgrens (633,25 euro) en de liberalisatiegrens (752,33 euro) vallen en daarmee onbereikbaar zijn voor alleenstaanden en samenwonenden met lage inkomens? Door ook sociale woningen op te laten nemen in projecten van particuliere ontwikkelaars stuurt het college op de bouw van gemengde wijken, waar niet alleen vrijesectorwoningen deel van uitmaken, maar ook sociale woningen. Dit kunnen sociale koop als ook sociale huurwoningen zijn. Of particuliere ontwikkelaars vervolgens een corporatie in de arm nemen voor de exploitatie van de huurwoningen, zoals bij de Weesperwerf, is aan hen. Wij zijn daar zelf voorstander van. De sociale woningen vormen dan een surplus bovenop de voorraad die de gemeente in overleg met corporaties kan realiseren. Als toegelaten instelling zal een corporatie vanuit haar wettelijke taak haar doelgroep willen bedienen en kan de gemeente afspraken maken over woonruimteverdeling, beschikbaarheid en betaalbaarheid. Met ontwikkelaars is dat soms mogelijk, zoals bij het project Weesperschool. Hoeveel woningen uiteindelijk tussen de verschillende prijsgrenzen bij de diverse projecten zullen vallen, is nog onbekend. Met de ontwikkelaars zijn vooral afspraken gemaakt om deze beneden de liberalisatiegrens aan te bieden. 2.

Hoeveel van de deze woningen krijgen een prijs tussen de hoge aftoppingsgrens (678,66 euro) en de liberalisatiegrens (752,33 euro), waarmee ze ook voor gezinnen met lage inkomens geen optie vormen? Zie antwoord 1 Voor de beantwoording van deze vraag, zie het antwoord op vraag 1. 3. Hoeveel van de 136 reeds vastgelegde sociale huurwoningen in de planvoorraad zullen in de prijscategorie tussen de kwaliteitskortingsgrens (442,46 euro) en de lage aftoppingsgrens (633,25 euro) vallen? Dit is de prijscategorie waar een groot deel van de mensen met lage inkomens van afhankelijk zijn. Zie voor antwoord op vraag 1. 4. Zullen er tussen de 136 vastgelegde sociale huurwoningen ook huizen voor alleenstaande jongeren (bijvoorbeeld studenten), met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens van 442,46 euro zitten? In de anterieure overeenkomst voor de Weesperschool is opgenomen dat minimaal 75% van het programma bestaat uit sociale huur- en koopwoningen, met een maximale nominale huurwaarde van € 414,02 of een koopsom van maximaal € 140.000 v.o.n. (en een anti-speculatiebeding). Er is een marktconsultatie uitgevoerd met als conclusie, dat er vraag is naar woningen voor jongeren in Weesp in zowel de koopen de huursector. Voor de andere projecten is deze categorie niet nader gespecificeerd, zodat de omvang onder de kwaliteitsgrens onbekend is. 5.

Hoeveel van de 136 reeds vastgelegde sociale huurwoningen komen in beheer van Ymere of een andere woningbouwcorporatie? Commerciële ontwikkelaars zijn vrij om voor hun sociale woningen hun partners te kiezen of die zelf te exploiteren. Voor de Weesperwerf heeft een corporatie een principe-koopovereenkomst voor de sociale huurwoningen gesloten met de ontwikkelaar. Zij is nu in afwachting van het bestemmingsplan. 6. Kunnen vastgelegde sociale huurwoningen waarbij nog geen woningbouwvereniging betrokken is, (in theorie) nog in een corporatieportefeuille onder gebracht worden? Ja, dat is mogelijk. 7. Spant het college zich actief in om de nog niet vastgelegde sociale huurwoningen voor een aanzienlijk deel te laten vallen in de prijscategorie onder de 633,25 euro, zodat ze

daadwerkelijk helpen het volkshuisvestingsprobleem op te lossen door mensen die nergens anders terecht kunnen, een kans te bieden op waardige woonruimte? In eerste instantie richten wij ons op het maken van afspraken voor realisatie van sociale woningbouw om de schaarste te bestrijden. Met Ymere vindt herhaaldelijk overleg plaats. Als het aantal corporaties uitbreidt in Weesp, zal ook aan hen voorgelegd worden om een reguliere overlegcyclus in te richten. Corporaties zijn als toegelaten instellingen de partner voor lage inkomens. Wij bekijken daarbij het sociale woningaanbod in Weesp in zijn geheel voor een toereikend aanbod aan passende huisvesting. Lacunes kunnen door nieuwbouwprogramma’s worden weggewerkt of door huurprijsaanpassingen in bestaande woningvoorraad. 8. Spant het college zich actief in om de nog niet vastgelegde sociale huurwoningen onder te brengen bij een woningbouwvereniging, opdat de wachtlijst voor een corporatiewoning verkort wordt? Wij hebben met meerdere corporaties gesprekken gevoerd om de (exploitatie van) sociale woningen na particuliere ontwikkeling over te nemen. 9.

Op welke manieren ziet de gemeente erop toe dat privaat geëxploiteerde sociale huurwoningen ook echt binnen de daarvoor gestelde kaders verhuurd worden, wat wil zeggen: voor een huurprijs onder de liberalisatiegrens en aan huurders met (bij aanvang) niet een te hoog inkomen? Hierover zijn in anterieure overeenkomsten over de woonruimteverdeling afspraken vastgelegd als maximale huurhoogte, instandhoudingstermijnen en uitwerking van een woonruimteverdeling vergelijkbaar met Woningnet. (antwoorden per vraag/onder de vraag s.v.p.)

Verwachte datum van afdoening: Binnen de gebruikelijke termijn

Openbaar