Bijlage 3 - 20210355 ER Amsterdam Weesp Functiemenging bedrijventerreinen
Tekst van het document
FUNCTIEMENGING BEDRIJVENTERREINEN WEESP 9 FEBRUARI 2022
FUNCTIEMENGING BEDRIJVENTERREINEN WEESP 9 FEBRUARI 2022
Status: concept Datum: 1 februari 2022 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl BSP-Amsterdam@sweco.nl Team Gebiedsontwikkeling en strategie Dr. Aart Jan van Duren Arjen van Tellingen MSc Ir. Joris Quaedflieg Pim Steenbergen MSc Voor meer informatie: Ir. Joris Quaedflieg, joris.quaedflieg@sweco.nl Review: Ir. Joris Quaedflieg In opdracht van: Gemeente Weesp
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 20210355 Referentie: 20210355_Amsterdam Weesp Functiemenging bedrijventerreinen
INHOUDSOPGAVE
INLEIDING
7
1
ONTWIKKELINGEN WEESP ................................................................................... 8
2
AFWEGING MEEST KANSRIJKE FUNCTIES .......................................................... 11
3
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES ............................................. 15 3.1 BEHOEFTERAMING HORECA 3.2 BEHOEFTERAMING LEISURE 3.3 BEHOEFTERAMING VOLUMINEUZE DETAILHANDEL 3.4 BEHOEFTERAMING BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW 3.5 BEHOEFTERAMING MAATSCHAPPELIJK
4
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP................................................................................................................ 29
5
CONCLUSIE: MATCH VRAAG EN RUIMTE ......................................................... 39
INLEIDING
7
INLEIDING
Weesp groeit hard en er lijkt een tekort aan functies als kinderdagopvang, leisure en maatschappelijke functies. Ook streeft Weesp naar optimaal gebruik van haar werklocaties, waarbij het uitgangspunt is om eerst bestaande terreinen beter te benutten voordat uitbreiding mogelijk is. De bedrijventerreinen in Weesp zijn vrijwel volledig uitgegeven en er is beperkte leegstand. In de afgelopen periode is een intensief traject met de ondernemers en andere belanghebbenden gevoerd om tot een kansenkaart en samenwerkingsagenda voor de bedrijventerreinen te komen. Een uitwerkingsopgave is om te onderzoeken hoe de ruimte op bedrijventerreinen beter benut kan worden. Specifiek is dit aan de orde op de Hogeweyselaan, waar de raad (14 oktober 2021) heeft besloten dat meer functiemenging kan plaatsvinden. Naar aanleiding van de vaststelling van de Omgevingsvisie door de gemeenteraad (14 oktober 2021) is een verdiepende en korte analyse naar functiemengingsmogelijkheden en mogelijke (negatieve) gevolgen voor bestaande bedrijvigheid gewenst. Het gaat daarbij primair om de functies waaraan (mogelijk) tekort is en die inpasbaar zijn op de werklocaties. Bij de inpassing van andere functies op werklocaties wegen meerdere belangen. De ruimte op werklocaties in Weesp is schaars en daarom moet er een goede afweging worden gemaakt.
Aan de ene kant speelt de marktvraag vanuit bewoners naar consumentgerichte diensten en detailhandel, aan de andere kant speelt de ruimtevraag van ondernemers (maak)industrie, reparatie en logistieke bedrijven) op bedrijventerrein. Functiemenging op de verkeerde plaats kan belemmering opleveren voor al bestaande bedrijvigheid op werklocaties. Daarom is het belangrijk dat de vraag naar functies en de beschikbare ruimte goed tegen elkaar worden afgewogen. Ook is het zo dat de marktvraag niet altijd als voorkeurslocatie een bedrijventerrein heeft, maar dicht bij de consument. Wij starten dit advies met een korte omschrijving van de ontwikkelingen in Weesp, zodat de toekomstige situatie goed in beeld is. Vervolgens komen wij door middel van een multicriteria-analyse tot een shortlist met kansrijke functies voor functiemenging in Weesp. Voor deze kansrijke functies voeren wij quickscans uit naar de marktvraag. Tot slot matchen wij de marktvraag met de ruimtelijke inpassingsmogelijkheden op werklocaties in Weesp, om zo een helder beeld te geven van de functiemengingskansen. Hierbij houden wij ook rekening met de gevolgen voor bestaande bedrijvigheid.
8
ONTWIKKELINGEN WEESP
1 ONTWIKKELINGEN WEESP
In dit hoofdstuk zijn de kenmerken van de huidige en toekomstige bevolking geanalyseerd. Dit vormt de basis van de behoefteraming in hoofdstuk 3. KENMERKEN WEESPER VERZORGINGSGEBIED • •
•
Weesp Nederland
In Weesp waren in 2021 ca. 20.450 personen woonachtig. Verreweg het grootste deel van de inwoners is binnen de kern Weesp woonachtig. In Weesp wonen relatief veel kinderen (0-15 jaar) en weinig jongeren (15-25 jaar. Dit is het gevolg van de ontwikkeling van Weespersluis waar (in de toekomst) met name jonge gezinnen wonen. De gemiddelde huishoudensgrootte ligt iets hoger dan het landelijk gemiddelde. Inwoners in Weesp hebben relatief veel te besteden. Het gemiddeld inkomen ligt ruim boven het Nederlands gemiddelde (+11%). INW.
% 0-15
% 15-25
% 25-45
% 45-65
% 65+
20.445
GEM. HUISH. GROOTTE
GEM. INK. PER INW.
18
9
26
28
15
12
25
28
20
2,2
€ 30.100
20
2,1
€ 27.000
TABEL 1 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN WEESP Bron: CBS Statline 2021, inkomen betreft 2019
PROGNOSE EN WONINGBOUWPROJECTEN •
•
•
Het inwoneraantal van de gemeente Weesp zal in de komende jaren fors gaan stijgen. Volgens de Primos bevolkingsprognose zullen er in 2030 24.900 mensen woonachtig zijn in Weesp. Dit is een groei van ruim 26%. Tot 2040 wordt verwacht dat het inwoneraantal nog verder zal gaan stijgen (tot ca. 27.500 inwoners). Let wel: met de voorziene groei van Weespersluis is deze prognose ook nog eens als zeer voorzichtig te beoordelen. In werkelijkheid kan het aantal inwoners nog sterker groeien. Deze groei van het inwonertal wordt voornamelijk veroorzaakt door de grote woningbouwontwikkeling in Weespersluis. Hier wordt uitgegaan van 2.950 woningen. Daarnaast zijn er nog een aantal potentiële woningbouwlocaties: − Weesperwerf: Plannen voor ruim 100 woningen. − Amstellandlaan: Transformatie van bedrijven naar ca. 250 woningen. − Cacaokwartier: Plannen voor ca. 500 woningen en een commerciële plint. − Stationsgebied: Er wordt een nieuwe stationsvisie opgesteld, het is nu nog onduidelijk wat de programmering hiervan gaat zijn.
ONTWIKKELINGEN WEESP
•
Net buiten de gemeente Weesp, in de gemeente Gooise Meren, wordt de komende jaren gebouwd aan de wijk De Krijgsman. Hier zullen in totaal 1.300 woningen worden gerealiseerd. De ontwikkeling is al begonnen en zal in ca. 2024 klaar zijn.
FIGUUR 1 WONINGBOUWONTWIKKELINGEN WEESP EN DIRECTE OMGEVING Bron: Provincie Noord-Holland; BRT Achtergrondkaart; bewerking: Bureau Stedelijke Planning
LEEFSTIJLEN WEESP
MarketResponse heeft zeven leefstijlen in kaart gebracht.1 Deze leefstijlen laten zien waar mensen in hun vrije tijd behoefte aan hebben. Weesp kent net als andere steden een ruimtelijke spreiding van leefstijlen over de gemeente: De kern. Hier wonen met name plezierzoekers en rustzoekers. Plezierzoekers houden van feesten en de hort op gaan met vrienden. Ze zijn spontaan en eigenlijk overal wel voor te porren, het belangrijkste is dat het gezellig is. Rustzoekers houden recreatie graag letterlijk en figuurlijk dichtbij huis. Ze zijn kritisch en worden niet graag verrast. Bekende ketens en voorzieningen zijn populair.
1 MarketResponse, leefstijlvinder.nl in samenwerking met negen provincies, waaronder Noord-Holland
9
10
ONTWIKKELINGEN WEESP
Weespersluis. Hier wonen met name stijlzoekers en de verwachting is dat de nieuwe inwoners ook met name tot deze groep behoren. Stijlzoekers gaan ervoor: in hun vrije tijd worden ze graag geprikkeld, en zoeken ze de uitdaging op. Luxe en exclusiviteit is zeer belangrijk en ze vinden het ook niet erg om iets meer te betalen.
FIGUUR 2: LEEFSTIJLVINDER.NL
AFWEGING MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
11
2 AFWEGING MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
EINDSCHORE
MOGELIJKHEDEN
MENGINGS-
LOCATIE
KENMERKEN
AANSLUITEN OP
BELEID
AANLSUITING OP
FUNCTIES
MARKTPERSPECTIEF
Met vier indicatoren zijn alle mogelijke functies voor de bedrijventerreinen afgewogen op wenselijkheid en haalbaarheid (Figuur 2).
Leisure Horeca Hotels Maatschappelijk Kantoren Bedrijfsverzamelgebouw Reguliere detailhandel Volumineuze detailhandel Datacenter Sport Cultuur TABEL 2: MCA MATRIX AFWEGING FUNCTIES TAFELBERGWEG Bron: Bureau Stedelijke Planning
Leisure Voor corona groeide de markt van vrijetijdsvoorzieningen, zowel de vraag als het aanbod.2 Vrijetijdsvoorzieningen komen voor in allerlei vormen, denk aan sport (klim-boulderhallen en skatehallen) en entertainment (escaperooms en family entertainment centers). Bedrijventerreinen lenen zich voor dit type voorzieningen, aangezien ze door de maatvoering en huurlasten veelal niet kunnen landen binnen centrumgebieden. Leisurevoorzieningen zijn goed te combineren met andere functies. Randvoorwaarden zijn nabijgelegen horeca, goede bereikbaarheid, voldoende parkeerplekken. Een solitaire vrije tijdsvoorziening (zonder horeca) is minder aantrekkelijk aangezien het opbrengstpotentieel lager ligt (vaak grote ruimtes met weinig winstmarge).
2 NRIT, CBS, NBTC & CELTH, Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd, 2019
12
AFWEGING MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
Horeca Weesp kent relatief veel horeca t.o.v. andere steden met vergelijkbare omvang. Wel zal de bevolking komende jaren sterk groeien met koopkrachtige inwoners waardoor behoefte zal toenemen. Horeca in Weesp is met name voorzien in het centrum. Horeca op de bedrijventerreinen moet het met name hebben van de bezoekers van de overige nabijgelegen functies. Daghoreca sluit het beste aan op de werknemers (bedrijfsruimten). Wanneer er ook leisurefuncties worden toegevoegd kan ook avondhoreca kansrijk zijn. Nabij het stationsgebied leent de locatie zich ook goed voor fastservice concepten die tevens gericht zijn op de treinreizigers. Hotel Het is de bedoeling dat het overnachtingsbeleid van Weesp gaat aansluiten bij het (restrictieve) overnachtingsbeleid van Amsterdam. Dat betekent een ‘nee, tenzij’ houding voor hotelontwikkelingen. Voor het toevoegen van hotels geldt dat zij een toevoeging moeten zijn, in lijn met het ‘ontwikkelkader verblijfsaccommodaties’ van de MRA. Aan de randen van Weesp zijn grootschalige hotels mogelijk, maar alleen als hier directe aanleiding voor is. De Amsterdamse hotelmarkt wordt momenteel hard geraakt door de coronacrisis door het wegvallen van met name het zakelijk toerisme. De verwachting is daarom ook dat er komende tijd geen behoefte is aan (grootschalige) hotelontwikkelingen in de regio.
In praktijk betekent dit dat nieuwe hotelplannen vrijwel onmogelijk te realiseren zijn. Maatschappelijk Maatschappelijke functies komen in aanmerking voor functiemenging op werklocaties in Weesp. In de nieuwbouwlocatie Weespersluis zijn er voorlopig nog te weinig maatschappelijke functies geprogrammeerd. In de toekomst kan dit nog veranderen in de planvorming, zo is er nog ruimte gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen. Tot nu toe is er een gezondheidscentrum, brede school en kinderopvang gepland. Dit is nog niet voldoende voor het gehele gebied. Met name aan kinderdagopvang is er een tekort. 3 Er lijkt voldoende aanbod in het zorgsegment te zijn. De gemeente onderschrijft het tekort aan maatschappelijke functies en is actief bezig met dit op te lossen. Maatschappelijke functies zijn niet overal in te passen vanwege de (verkeers-)veiligheid en benodigde afstand tot de eindgebruikers van de functie. Met name de noordzijde van de Hogeweyselaan, de westzijde van de Nijverheidslaan of het stationsgebied kan ruimte bieden aan maatschappelijke voorzieningen, gezien de ligging nabij Weespersluis. Kantoren Er zijn beperkte kansen voor functiemenging door het toevoegen van kantoorpanden op bedrijventerreinen in Weesp. Er is binnen de MRA een beperkte vraag naar kantoorruimte op bedrijventerreinen.
De meeste vraag naar kantoren bevindt zich op stationslocaties.4 Het regionale beleid sluit hier op aan. 3 Omgevingsvisie Weesp 2050 (2021), gemeente Weesp 4 Actualisatie Plabeka (2019), Burea Buiten. Analyse werklocaties Gooi en Vechstreek (2020), Ecorys
AFWEGING MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
13
Zoekgebieden voor kantoren zijn vrijwel altijd multimodaal ontsloten locaties. Daarnaast zijn er in Weesp een aantal voorbeelden van kantoorpanden op bedrijventerreinen in Weesp die recentelijk zijn getransformeerd naar wonen vanwege leegstand. Het toevoegen van nieuwe monofunctionele kantoorpanden op bedrijventerreinen ligt nu niet voor de hand. Kantoren ondersteunend aan bedrijfsruimte zijn wel mogelijk, maar dit is geen functiemenging. Rondom het station is mogelijk wel ruimte voor nieuwe kantoren. Dit is echter al een kantoorlocatie, dus is dit intensivering en geen functiemenging. Bedrijfsverzamelgebouw/flexwerkplekken Bedrijfsverzamelgebouwen zijn er in alle soorten en maten. Dit onderzoek heeft betrekking tot bedrijfsverzamelgebouwen met meer creatieve en kantoor gerelateerde bedrijvigheid met een focus op onderlinge kennisuitwisseling. Het gaat hier niet om opslagloodsen of losse ruimten onder een dak zonder onderlinge binding. Bedrijfsverzamelgebouwen zijn een optie voor functiemenging in Weesp. Uit onderzoek blijft dat er vraag is naar bedrijfsverzamelgebouwen in de hele MRA.5 Bedrijfsverzamelgebouwen laten zich makkelijk mengen met andere functies. Ook flexwerkplekken zijn kansrijk door de ontwikkeling van Weespersluis. De toekomstige inwoners in Weespersluis zijn waarschijnlijk afkomstig uit Amsterdam.
Een deel zal op zoek gaan naar een werkplek dichtbij huis voor een aantal dagen in de week. Onder corona is deze trend al zichtbaar. Alle gebieden lenen zich goed voor bedrijfsverzamelgebouwen/flexwerkplekken, zeker de transformatiegebieden. Reguliere detailhandel Het detailhandelslandschap verandert. Met name de niet-dagelijkse detailhandel staat onder druk. Verschillende formules sluiten (veel van hun) vestigingen, denk recent aan Zeeman en Steps. Anderen gaan failliet. Om winkelleegstand te voorkomen dienen de bestaande winkelgebieden te worden beschermd. Reguliere detailhandel buiten deze gebieden op perifere locaties is dan ook niet gewenst. Ook in de regio Gooi en Vechtstreek wordt geen medewerking verleend aan initiatieven tot nieuwe clusters van detailhandel buiten de hoofdstructuur. In Weesp wordt wel (uitsluitend) een uitzondering gemaakt voor de nieuwbouwwijk Weespersluis waar een klein centrum met een supermarkt en een aantal ondersteunende voorzieningen wordt gerealiseerd. Nieuwe solitaire ontwikkelingen (op bedrijventerreinen) zijn niet gewenst. Dit uitgangspunt is ook opgenomen in het Detailhandelsbeleid van Amsterdam. Specifiek voor de Hogeweyselaan is in het amendement van 14 oktober 2021 opgenomen dat supermarkten niet zijn toegestaan.
Reguliere detailhandel (zowel dagelijkse speciaalzaken als bakker en slager als modische winkels zijn zonder supermarkt als drager op dit type locaties (buiten het centrum) niet levensvatbaar. Volumineuze detailhandel Door een beperkte ruimte is het volumineuze aanbod in de regio Gooi en Vechtstreek achter gebleven. De bestaande PDV-clusters hebben voorrang bij 5 Analyse bedrijventerreinen Weesp (2020)
14
AFWEGING MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
uitbreiding van het aanbod, maar ook hierbuiten zijn nieuwe vestigingen mogelijk. De vraag naar bouw- en woonwinkels neemt toe in Weesp door de grote woningbouwontwikkelingen in Weespersluis. Specifiek voor de Hogeweyselaan is in samenspraak tussen gemeente en ondernemers bevestigd dat perifere detailhandel (bouwmarkt, autohandel en meubelwinkel) mogelijk is, maar geen ondernemingen die het voorzieningenniveau in de stad ondermijnen. Dit is ook al eerder in de structuurvisie bedrijventerreinen (2011) zo opgenomen. Datacenter Datacenters zijn geen optie voor functiemenging in Weesp. In het groene kwartier, op bedrijventerrein van Houten Industriepark, wordt momenteel een datacenter van het Amerikaanse bedrijf Equinix ontwikkelt. Met een datacenter lijkt in de vraag binnen Weesp voorlopig voldaan. Ook heeft de gemeente strengere voorwaarde voor de ontwikkeling van nieuwe datacenters opgesteld. De gemeente Amsterdam heeft momenteel een stop op nieuwe datacenters. Vanuit de Provincie Noord-Holland is Weesp niet aangewezen als mogelijke locatie voor nieuwe datacenters. Sport De gemeente wenst dat iedereen in Weesp naar eigen wens kan sporten. Sportvoorzieningen als fitness, crossfit en yoga, dragen bij aan een gezonde wijk en kunnen zowel voor de bewoners als werknemers een functie hebben.
De behoefte aan deze voorzieningen neemt komende jaren flink toe door de sterke bevolkingsgroei in Weesp. Bedrijventerreinen lenen zich voor met name de grotere voorzieningen (sportscholen of crossfit) die ook in leegstaande hallen kunnen worden geplaatst. Met voorzieningen ontstaat meer levendigheid. Rond de Hogeweyselaan zijn momenteel al relatief veel sportscholen gevestigd. Nabij het stationsgebied en de Nijverheidslaan een stuk minder. Cultuur Weesp is een stad met een rijke historie, veel monumenten en veel cultureel erfgoed. Het beleidsuitgangspunt voor cultuur in Weesp blijft komende jaren dat het culturele klimaat moet worden versterkt en dat alle Weespers moeten kunnen deelnemen aan het culturele leven. Daarom moeten nieuwe initiatieven mogelijk worden gemaakt. De belangrijkste culturele voorzieningen bevinden zich momenteel in het centrum van Weesp. Culturele instellingen zijn ook het best passend in het centrum of in gebouwen met een cultuurhistorische waarde. Bereikbaarheid en nabijheid van voorzieningen (horeca en detailhandel) zijn van groot belang. Door nieuwe culturele instellingen in de binnenstad te plaatsen kan ook de centrumfunctie worden behouden. Culturele instellingen op bedrijventerreinen zijn niet gebruikelijk. Dit kom zelden voor en vaak alleen als tijdelijke oplossing binnen een leegstand pand.
Voor de bedrijventerreinen in Weesp zien wij geen aanknopingspunten voor de toevoeging van culturele instellingen.
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
15
3 MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
In dit hoofdstuk is het marktperspectief voor de primair kansrijke functies leisure,
horeca, maatschappelijk, bedrijfsverzamelgebouw, volumineuze detailhandel en sport in beeld gebracht.
3.1 BEHOEFTERAMING HORECA In deze paragraaf wordt een quickscan uitgevoerd voor de behoefte aan horeca. Het onderzoeksgebied is hierbij de gemeente Weesp. STERK GROEIENDE VRAAG • •
•
•
•
Horeca is een groeisector. De afgelopen jaren namen de bestedingen aan horeca (pre-corona) structureel toe. In 2020 zijn de bestedingen in horeca fors lager geweest door de lockdowns en tijdelijke sluiting van de horeca. In 2021 veerde de omzet al sterk terug6 en de instanties gaan uit van een (snel) herstel van de sector. Wel zorgen mogelijke nieuwe lockdowns nog voor enige onzekerheid.7 In Weesp is de vraag naar horeca ook sterk toegenomen door de bevolkingsgroei. Binnen vijf jaar groeide het aantal inwoners van 18.572 in 2016 naar 20.445 in 2021, een groei van 10%. De vraag zal komende jaren flink doorgroeien door de sterke bevolkingsgroei. In 2030 wonen er naar verwachting 24.900 mensen, een groei van ruim 26%. Met name het aantal jonge gezinnen zal komende jaren toenemen door de vele nieuwe gezinswoningen in Weespersluis. De leefstijlspreiding toont de volgende vraag en behoefte aan horeca. − Plezierzoekers (met name in de kern) kiezen voor gezelligheid en maken relatief veel gebruik van horeca (met name kroegen). Passende concepten zijn een wereldrestaurant, een La Place of café met danszaal. Deze concepten zijn inpasbaar op een bedrijventerrein en de doelgroep is bereid zo’n locatie te bezoeken. − Rustzoekers (met name in de kern) bezoeken minder vaak horeca en kiezen voor rust en een locatie het liefst dichtbij huis.
Het moet geen grote ruimte zijn, maar knus, huiselijk en simpel. Deze concepten zijn moeilijker inpasbaar op een bedrijventerrein maar de doelgroep is wel bereid dit te bezoeken als het maar in de buurt is. − Stijlzoekers (met name in Weespersluis) gaan graag (de hele avond) uit. Met name plekken waar naast eten ook kan worden gedronken en/of gedanst
6 CBS, Omzet horeca veert sterk terug in tweede kwartaal 2021, augustus 2021 7 NBTC, 2021, ING, 2021 en ABN AMRO, 2021
16
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
zijn belangrijk. Luxe en exclusiviteit spreekt ze aan, zowel qua menu als uitstraling. Ze vinden het ook niet erg om iets meer te betalen. Deze doelgroep zien we minder snel kiezen voor horeca op een bedrijventerrein. AANBOD IN WEESP
TRENDS HORECA Schaalvergroting De ruimtevraag van horecaondernemingen neemt toe, vanwege eisen voor rendement, multifunctionaliteit (zalen en menging met andere functies) en ruimtebehoefte gasten (corona) en algemene zin. Voorbeelden:
Wagamama, Happy Italy, Vapiano en Wereldrestaurant.
•
• •
Verschil tussen horecasectoren Binnen de horeca groeit vooral de fastservicesector sterk. In de periode 2010-2019 nam het aantal fastservice vestigingen in Nederland toe met maar liefst 25%. Het aantal restaurants groeide in dezelfde periode met 8%. Het aantal vestigingen in de drankensector daalde juist met 3%.
Weesp heeft 57 horecavestigingen (exclusief hotel).8 In vergelijking met het landelijke aanbod is de fastservicesector en restaurantsector relatief groot. De drankensector vertegenwoordigt juist een relatief kleiner aandeel. In vergelijking met steden met een gelijk aantal inwoners is het kwantitatieve aanbod aan horeca in Weesp op orde. De binnenstad van Weesp is het concentratiegebied van de gemeente. Ruim 60% van de vestigingen is in de binnenstad gevestigd. Met name de restaurants en drankenvestigingen zijn hier gevestigd.
FIGUUR 3 AANBOD HORECA WEESP Bron: Locatus, 2021 8 Bron: Locatus, 2021
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
•
17
Het aanbod aan horeca is relatief kleinschalig (gemiddeld 100 m2 bvo, in Nederland ca. 200 m2 bvo). We verwachten dat dit komt omdat de units in historische binnenstad, waar de horeca geconcentreerd is, relatief klein zijn. Grotere units zijn schaars en er is concurrentie met andere functies.
KWALITATIEVE VERDIEPING
TRENDS HORECA Horeca ondersteunt nieuwe werklocaties Overgang van de traditionele bedrijfsrestaurants naar nieuwe innovatie ‘hippe’ en grootschalige concepten met zowel individuele als gezamenlijk werkplekken. Gericht op brede doelgroep en vaak in getransformeerd erfgoed of gedateerd kantorenvastgoed. Voorbeelden: Strijp-S Eindhoven, Blokhuispoort Leeuwarden en The Suicide Club Rotterdam.
• • •
Vernieuwing en blurring Horeca maakt meer en meer een onderdeel uit van andere sectoren. Anderzijds is er ook binnen de sector sprake van vervaging. Horecagelegenheden mengen verschillende functies of veranderen hun concept naar tijdstip. Bijvoorbeeld de boekhandel die ook koffie schenkt en de kledingwinkel met café (voorbeeld Hutspot Amsterdam).
De vraag naar horeca zal zich met name concentreren aan de noordzijde van het spoor (Weespersluis). Hier is momenteel nog geen horeca gevestigd. Deze inwoners (stijlzoekers) zijn met name op zoek naar exclusieve en luxe concepten, voor restaurants, kroegen en uitgaan. Ook nieuwe horeca met flexwerkplekken sluit goed aan op de doelgroep.
CONCLUSIE • • •
•
De vraag naar horeca zal sterk toenemen door de bevolkingsgroei. Het huidig aanbod aan horeca is op orde. Wel zijn er relatief weinig drankenvestigingen en is er nog geen aanbod in het noorden van de stad. Om een gelijke dichtheid (27,9 vestigingen per 10.000 inwoners) aan horeca te behouden is met de voorziene bevolkingsgroei (24.900 inwoners in 2030) behoefte aan ca. 12 nieuwe vestigingen. 9 Met een gemiddeld metrage van ca. 200 m2 bvo komt dit uit op een ruimtevraag van ca. 2.400 m2 bvo. De binnenstad, maar ook het nieuwe buurtcentrum in Weespersluis zijn de meest logische locaties voor nieuwe horeca. Daarna kan ook worden gekeken naar horeca op andere locaties zoals bedrijventerreinen. Hier zal het met name een ondersteunende functie kunnen hebben voor leisure of gericht op de werknemers in de buurt.
3.2 BEHOEFTERAMING LEISURE In deze paragraaf wordt een quickscan uitgevoerd voor de behoefte aan leisurvoorzieningen. Hierbij is eerst een afweging gemaakt van kansrijke concepten. Het onderzoeksgebied is de gemeente Weesp. 9 Huidige dichtheid (27,9) * (inwoners 2030 = 24.900/10.000) = 69 - huidig aanbod (57) = 12
18
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
AFWEGING KANSRIJKE CONCEPTEN
Leisure is een zeer diverse branche, daarom hebben wij een voorselectie gemaakt op basis van de locatiekenmerken van de bedrijventerreinen, en de laatste trends en ontwikkelingen10 en de verwachte bevolkingsgroei (met vooral gezinnen) in Weesp: • Klimhal. Klimhallen11 zijn sterk in trek, zowel als sport en leisure activiteit. Tussen 2010 en 2019 is het aantal klimhallen in Nederland toegenomen van 16 naar 122. De verhouding hierbinnen is ca. 50% sport en 50% leisure. De footprint is relatief klein (500-1.000 m² bvo), aangezien de hoogte in kan worden gegaan. • Escaperoom. De laatste jaren is er een flinke toename in de populariteit van escaperooms. In 2011 werd de eerste escaperoom geopend en in 2019 zijn er naar schatting 470 in Nederland. De ruimten zijn vaak verbonden aan een thema, soms verwijzend naar de karakteristieken van de locatie. • Speelparadijs. De vraag naar speelparadijzen en met name trampolineparken is afgelopen vijf jaar flink toegenomen. Momenteel kent Nederland ca. 200 speelparadijzen, waarvan 98 trampolineparken. • Sport (fitness en specialistisch). Sport is een groeimarkt en dit geldt zeker voor individueel sporten. Fitnessscholen, maar ook specialistische sportvoorzieningen als Rocycle, yoga, crossfit en (kick)boksscholen floreren.
Steeds vaker worden verschillende leisurefuncties geclusterd of gecombineerd (onder één dak) in zogenoemde Family Entertainment Centres (FEC). VRAAG •
• •
• •
In Nederland neemt de deelname en uitgave aan leisure al jaren toe. De coronacrisis heeft wel grote impact gehad op de vrijetijdsbesteding. De mobiliteitspatronen daalde tijdens de lockdown met bijna 50% en de sector is hard getroffen. Ruim vier op de tien vrijetijdsactiviteiten vindt plaats in de woongemeente. Landelijk zien we dat door een toenemende aandacht voor gezond leven de sportdeelname gestegen is (van 7,1 miljoen wekelijkse sporters in 2013 naar 9,7 miljoen in 2020). Daarnaast worden de beoefende sporten steeds diverser, denk aan yoga, fitness, boulderen en boxing. Door de sterk groeiende bevolkingsgroei in Weesp zal de vraag naar leisure lokaal sterk toenemen. De leefstijlgroepen in Weesp hebben een verschillende en uiteenlopende behoefte wat betreft leisurvoorzieningen. Dit vraagt om zowel luxe als alledaagse voorzieningen.
10 NRIT, CBS, NBTC & CELTH, Trendrapport toerisme, recreatie en vrije tijd, 2019 11 Een klimhal is een ruimte waar meestal verschillende klimactiviteiten aangeboden wordt met als bekendste en
voornaamste, de klimwand maar ook boulderhallen.
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
LEEFSTIJL
LEISUREBEHOEFTE
Plezierzoeker
Bezoekt graag een pretpark, bioscoop, escaperoom of casino
Rustzoeker
In hun vrije tijd genieten ze juist van de rust en stilte, en hebben dus geen behoefte aan voorzieningen.
Stijlzoeker
Sporten graag of bezoeken sportevenementen. Aan de andere kant vinden Stijlzoekers het ook heerlijk om zichzelf te laten verwennen, en te genieten van exclusieve activiteiten.
TABEL 3 LEISUREVOORKEUREN MEEST VOORKOMENDE LEEFSTIJLGROEPEN WEESP Bron: Leefstijlvinder.nl
AANBOD •
• • •
Weesp kent momenteel een beperkt aantal leisurevoorzieningen: één theater, één museum, één bibliotheek, één zwembad, één sauna, één kickboksschool, één yogastudio en zeven fitnescentra, Het aanbod bevindt zich allemaal ten zuiden van het spoor. Opvallen is de hoge dichtheid aan sportscholen nabij de Hogeweyselaan. In Weesp zijn geen klimhallen, escaperooms of speelparadijzen. Het aanbod aan fitness/sportscholen ligt relatief hoog. De dichtheid aan sportscholen (aantal sportscholen per 25.000 inwoners) bedraagt 8,6 waarmee het boven het landelijke gemiddelde ligt (4,0) 12
FIGUUR 4 AANBOD LEISURE WEESP Bron: Locatus, 2021
12 Mullier Instituut , Jaarrapport Duurzame Sportinfrastructuur 2020
19
20
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
Invloed Amsterdam • Het beperkte aanbod aan leisurevoorzieningen is mede te verklaren door de ligging nabij Amsterdam waar een ruim en divers aanbod aan leisurevoorzieningen is. • Amsterdam zet in op ruimtelijke spreiding van toerisme om de drukke binnenstad te ontlasten. Door het toevoegen van leisurevoorzieningen aan de randen, waaronder Weesp, kunnen toeristen worden verleid het gebied te bezoeken in plaats van alleen het centrum. CONCLUSIE •
•
•
•
De behoefte aan leisurevoorzieningen is groot, gestimuleerd door de forse groei van de bevolking in Weesp en het spreidingsbeleid van de gemeente Amsterdam. Het ontbreekt in Weesp momenteel aan voorzieningen als een escaperoom, speelparadijs of FEC. Deze voorzieningen sluiten goed aan op de behoefte van de (toekomstige) inwoners. Escaperooms hebben een kleine footprint (ca. 250 m2 bvo) en zijn makkelijk inpasbaar. Speelparadijzen en een FEC zijn groter (indicatief ca. 2.000m2 bvo). Aan te raden is voor beide concepten maximaal één vestiging toe te voegen. In eerste instantie lenen bedrijventerreinen zich goed voor leisurefuncties, aangezien hier voldoende ruimte is om deze functie in te passen. Daarbij spelen wel een aantal randvoorwaarden als: goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid. Er is geen behoefte aan fitness, waar momenteel al veel aanbod van is.
3.3 BEHOEFTERAMING VOLUMINEUZE DETAILHANDEL In deze paragraaf wordt een quickscan uitgevoerd voor de behoefte aan volumineuze detailhandel, de Locatus groepen In/Om Huis. Het onderzoeksgebied is hierbij de gemeente Weesp. VRAAG
Op basis van het aantal inwoners, de normatieve bestedingen gecorrigeerd voor inkomen in Weesp en de meest recente kooporiëntatiecijfers (2018) blijkt in Weesp de volgende vraag naar detailhandel In/Om Huis, uitgedrukt in het totale bestedingspotentieel. PARAMETER
2022
2030
Inwoners
20.445
24.900
Bestedingen per hoofd in €13
€ 1.008
€ 1.008
13 Bron: INRetail en Panteia in ‘Omzetkengetallen 2020’
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
Bestedingspotentieel primaire verzorgingsgebied in € mln
21
€ 21
€ 25
inkomenscorrectie14
€ 22
€ 27
Koopkrachtbinding15
33%
33%
Gebonden bestedingen in € mln
€7
€9
Koopkrachttoevloeiing16
29%
29%
Omzet door toevloeiing in € mln
€3
€4
Totale bestedingspotentieel in € mln
€ 10
€ 13
Bestedingspotentieel Weesp in € mln, incl
TABEL 4 VRAAG DETAILHANDEL BRANCHE IN/OM HUIS GEMEENTE WEESP Bron: Omzetkengetallen, 2020, KSO, 2018; CBS, 2021, Primos, 2021, Bureau Stedelijke Planning, 2022
•
De inwonersgroei in Weesp zorgt voor een groeiende vraag. Deze vraag komt vanuit nieuwe inwoners, met nieuwe huizen en (omdat het merendeels om grondgebonden woningen gaat) tuinen. Dit is dus een directe vraag naar woonwinkels, Doe-Het-Zelf en tuincentra.
AANBOD • •
Weesp kent momenteel 18 vestigingen in de branche In/Om Huis met een totaal metrage van 5.450 m2 wvo. Het gaat om vijf plantenwinkels (waaronder één (klein) tuincentrum), twee Doe-Het-Zelf zaken, vier woonwinkels, vijf auto en fietswinkels en twee bruin & witgoed zaken
14 Het inkomen in Weesp is 11% hoger dan het Nederlands gemiddelde. De bestedingen in de dagelijkse sector zijn met
een prijselasticiteit van 0,7 gecorrigeerd 15 Bron: Randstad Koopstromen 2018, I&O 16 Bron: Randstad Koopstromen 2018, I&O
22
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
FIGUUR 5 AANBOD DETAILHANDEL IN/OM HUIS WEESP Bron: Locatus, 2021
•
•
Het aanbod is met name gevestigd in of rondom de binnenstad. De grootste winkels (Karwei en tuincentrum H. van der Wurff) liggen wel buiten het centrum. Momenteel is er slechts een beperkt aanbod op de bedrijventerreinen. Dit zijn de Karwei op de Nijverheidslaan en een computer- en scooterzaak op bedrijventerrein Noord.
BEHOEFTE
Op basis van een vraag - aanbod confrontatie blijkt de volgende huidige behoefte aan de branche In en Om Huis. PARAMETER
2022
2030
Totale bestedingspotentieel in € mln
€ 10
€ 13
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 1.389
€ 1.389
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo17
€ 1.893
€ 2.305
Haalbaar aanbod in m² wvo
7.427
9.045
Gevestigd aanbod in m² wvo18
5.450
5.450
Uitbreidingsruimte in m² wvo
1.977
3.595
Uitbreidingsruimte in m² bvo
2.471
4.494
TABEL 5 HUIDIGE EN TOEKOMSTIGE BEHOEFTE AAN DETAILHANDEL BRANCHE IN/OMHUIS GEMEENTE WEESP Bron: Bureau Stedelijke Planning, 2022
17 Bron: INRetail en Panteia in ‘Omzetkengetallen 2020’ 18 Bron: Locatus, 2021
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
23
KWALITATIEVE VERDIEPING •
• •
De branchegroep In/Om Huis betreft zowel kleinschalig als grootschalig (volumineus) aanbod. Het volumineuze aanbod past het beste op bedrijventerreinen. Het gaat dan met name om bouwmarkten, maar ook grootschalige woonwinkels en tuincentra zijn passend. Voor tuincentra geldt dat ze ook goed passen op rand stad en groen. De kleinschalige winkels, zoals Plant/dier en Bruin/witgoed horen in reguliere centra en niet op bedrijventerreinen. Met name op de Hogeweyselaan is ruimte voor nieuwe volumineuze detailhandel en is dit ook al toegestaan. Een mogelijke verplaatsing of uitbreiding van de Karwei naar de Hogeweyselaan behoort ook tot de mogelijkheden. Dit biedt meer ruimte voor andere functies op de Nijverheidslaan waar komende jaren meerdere woningen worden toegevoegd.
3.4 BEHOEFTERAMING BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW In deze paragraaf wordt een quickscan uitgevoerd op de vraag naar ruimte in (creatieve) bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken. Hierbij is gekeken naar bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken waar wordt gewerkt aan een community en waar veel onderling contact is. Hierbij zijn dus bedrijfsverzamelgebouwen die meer fungeren als losse bedrijfsruimten of opslag niet meegenomen. De marktruimte voor deze functies is in beeld gebracht door een ruimteprognose op basis van de toegevoegde waarde, het huidige en toekomstige aanbod en een kwalitatieve verdieping. Het onderzoeksgebied is hierbij de gemeente Weesp, aangezien de eindgebruikers van deze functies vaak lokale ondernemers/zzp’ers zijn. Vraag • (Creatieve) Bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken zijn primair kansrijk voor de creatieve sector. Hieronder scharen wij de creatieve en ambachtelijke maakindustrie en ICT.19 Daarnaast zijn ze geschikt voor ZZP’ers en start-ups. • De toegevoegde waarde van deze sectoren in de gemeente Weesp is in de periode van 2010 tot 2020 gegroeid van € 40.240.000 tot € 72.305.000. Met name de ICT-sector is hard gegroeid in de afgelopen jaren. • Op basis van de historische ontwikkeling van de toegevoegde waarde en de huidige marktomstandigheden zijn de groei percentages van deze sectoren voor de komende 10 jaar vastgesteld.
Dit is 5% van de ICT-sector en 3,5% voor de creatieve- maakindustrie. • De verwachte toegevoegde waarde in 2032 van de sectoren is daarmee € 113.300.000. Dit is een toename van € 41.000.000.
19 SBI codes C: 13-17, 22-23, 31, J en S : 95
24
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2010
2015
2020
Creatieve en maakindustrie
2025 ICT
2032 Totaal
FIGUUR 6 HISTORISCHE ONTWIKKELING EN PROGNOSE VAN DE TOEGEVOEGDE WAARDE (X 1.000) Bron: LISA werkgelegenheidsregister, bewerking door Bureau Stedelijke Planning
•
• •
•
De toegevoegde waarde per vierkante meter van deze sectoren is in de afgelopen 10 jaar sterk gestegen. Naar verwachting zet deze stijging zich door de komende jaren tot € 3.392 toegevoegde waarde per vierkante meter. Dit zorgt voor een additionele ruimtevraag van 12.100 m2 voor deze sectoren. Niet al deze bedrijven hebben de vestigingsvoorkeur voor een bedrijfsverzamelgebouw. Meerdere onderzoeken 20 tonen aan de ca 20% van deze bedrijvigheid zich bij voorkeur vestigt in een bedrijfsverzamelgebouw. Dit is komt neer op een uitbreidingsvraag van ca. 2.400 m2. Units in bedrijfsverzamelgebouwen/flexwerkplekken zijn uiteenlopend van 10 m2 tot 250 m2. De vraag van 2.400 m2 vertaalt zich dus naar 10 tot 20 units, aangevuld met flexibele werkplekken. Dit kan worden gehuisvest binnen 1 bedrijfsverzamelgebouw.
Aanbod • Binnen de gemeente Weesp is er een beperkt aanbod van bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken. • Op bedrijventerrein Noord bevindt zich Bloomstudio’s dat zich focust of creatieve, maak, software of media bedrijven. Bloomstudio’s bestaat uit ca 1.200 m2 aan kantoorruimte en 600 m2 aan bedrijfsruimte. Bij het station is de startup-incubator Citystarter gevestigd. Daarnaast zijn er enkele flexwerkplekken of kleine bedrijfsruimte beschikbaar in verschillende locaties, zoals de bibliotheek en het Fort aan de Ossenmarkt. • Verder zijn er een aantal bedrijfsverzamelgebouwen waar ruimten kunnen worden gekocht en die zich meer focussen op sectoren zoals de bouw of die dienen als opslag. Voorbeelden hiervan zijn Weesperpoort en de Hallen. 20 Gemeente Arnhem (2019), Gemeente Den Haag (2017), en Gemeente Utrecht (2017)
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
•
Eind 2022 worden hier nieuwe ruimtes opgeleverd in Bloomstudio’s. In het Cacaokwartier wordt de mogelijkheid tot een flexwerkplekken onderzocht. Verder zijn er geen bekende plannen voor een creatief bedrijfsverzamelgebouw in de toekomst.
FIGUUR 7 IMPRESSIE VAN HET BEDRIJFSVERZAMELGEBOUW BLOOMSTUDIO'S Bron: Bloomstudio's
Kwalitatieve verdieping • Bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken zijn aantrekkelijk voor kleine, startende ondernemingen en ZZP’ers. In Weesp is 14,1% van de werkende inwoners een ZZP’er. Dit is vergelijkbaar met het landelijke gemiddelde, 14,6%, en lager dan het aandeel in Amsterdam, 17,1%. • De ontwikkeling in Weespersluis voegt veel woningen toe aan Weesp. Veel van deze toekomstige bewoners zijn afkomstig uit Amsterdam en daardoor gaat het aandeel ZZP’ers in Weesp toe nemen. • De huidige trend wijst aan dat, zeker na corona, mensen behoefte hebben aan een werkplaats nabij huis. Werknemers gaan niet meer 5 dagen in de week naar kantoor, maar gaan op zoek naar een flexwerkplek nabij huis voor 1 of 2 dagen in de week. Dit vergroot de vraag naar flexwerkplekken. Zeker de nieuwe bewoners in Weespersluis, welke veelal banen hebben elders in het land, gaan mogelijk op zoek naar een werkplek bij huis. Ruimtelijk functionele randvoorwaarde • Bedrijfsverzamelgebouwen en flexibele werkplekken hebben een vestigingsvoorkeur voor een stedelijk gebied nabij openbaar vervoer of in iconische/spraakmakende gebouwen op werklocaties. • Zij zijn goed te mengen met bestaande bedrijfsactiviteiten en vergen weinig tot geen aanpassingen aan gebouwen of het bestemmingsplan. Conclusie • Binnen de gemeente Weesp is er een beperkt aanbod aan bedrijfsverzamelgebouwen en flexwerkplekken.
Wel vindt er enige uitbreiding plaats bij Bloomstudio’s en mogelijk in het Cacoakwartier. • Er is vraag naar ca. 2.400 m2 aan ruimte in een cowork- of bedrijfsverzamelgebouw. Daarnaast is de trend zichtbaar dat mensen ook
25
26
• •
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
een werkplek nabij huis willen hebben. Er is zeker vanuit Weespersluis een additionele vraag naar flexibele werkruimten te verwachten. Kijkend naar de vraag en het (toekomstige) aanbod is er ruimte voor één (kleinschalig) bedrijfsverzamelgebouw/flexwerkplek van ca. 2.000 m2. Meest kansrijk is een locatie in stedelijk gebied nabij een OV-knooppunt. Verder levert een bedrijfsverzamelgebouw geen hinderlijke situatie op met andere bedrijvigheid.
3.5 BEHOEFTERAMING MAATSCHAPPELIJK In onderstaande paragraaf wordt de behoefte aan maatschappelijke functies in Weesp in beeld gebracht. Dit is berekend op basis van de Amsterdamse referentienormen voor maatschappelijke functies21 en de verwachte toename van het aantal woningen in Weesp. Vraag • Er zijn in Weesp harde, vastgestelde plannen voor de ontwikkeling van 2.402 woningen22. • Op basis van de referentienormen is hiermee de behoefte naar maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. FUNCTIE
NORM
BEHOEFTE
Kinderdagverblijf
1 per 1440 woningen
2
BSO
1 per 1440 woningen
2
Eerstelijnszorg en wijkzorg
0,31 m2 per woning
745 m2
Apotheek
1 per 3000 woningen
1
Buurtcentrum
0,156 m2 per woning
399 m2
TABEL 6 BEHOEFTE AAN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Bron: Amsterdamse referentienormen, bewerking door Bureau Stedelijke Planning
Aanbod • De huidige voorzieningen structuur is in Figuur 8 beeld gebracht • In de plannen voor Weespersluis is een gezondheidscentrum opgenomen. Hierin is er onder andere ruimte voor twee huisartspraktijken, fysiotherapie en een apotheek. In totaal heeft dit zorgcentrum een oppervlakte van ca. 1.900 m2. • In Weespersluis is één BSO/kinderdagverblijf gepland. Er zijn momenteel veel locaties in Weesp, dit is maar net voldoende om in de huidige vraag te voorzien. • Voor toekomstige ontwikkelingen in Weespersluis is er 1 ha gereserveerd voor maatschappelijke voorzieningen, met een focus op scholen, kinderdagopvang en BSO’s 21 Amsterdamse referentienormen (2018) 22 Plancapaciteit.nl
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
•
In Weespersluis is een buurtkamer van ca. 100 m2 gerealiseerd voor de toekomstige wijk.
FIGUUR 8 HUIDIGE VOORZIENINGENSTRUCTUUR WEESP Bron: Vastgoeddata, kadaster, bewerking door Bureau Stedelijke Planning
Kwalitatieve verdieping • Binnen de gemeente Weesp is er al langere tijd een tekort aan kinderdagen naschoolse opvang en lopen de wachttijden steeds verder op. Met de komst van Weespersluis, wat wordt gepromoot als een kindvriendelijke wijk, gaat dit tekort nog verder toe nemen. Ook de gemeente erkent dit probleem.23 • De norm 1 BSO per 1440 woningen is laag voor Weespersluis. Weespersluis is een kindvriendelijke wijk, naar verwachting zijn hier dan ook meer kinderen per woningen dan gemiddeld in Amsterdam. Dit heeft als gevolg dat bij deze norm er 1 BSO is voor heel veel kinderen. BSO hebben er meer baat bij om op kleinere schaal/kleinere klassen te opereren. Daardoor valt de vraag hoger uit dan dat de norm voor schrijft. • Er zijn al verschillende kinderdagverblijven en BSO’s gevestigd in de randen van bedrijventerreinen. Oude bedrijfspanden zijn na aanpassingen vaak geschikt voor kinderopvang. Wel moet er rekening worden gehouden met veiligheid, milieu en verkeershinder van omliggende bedrijven. Zo is onlangs een kinderdagverblijf op de Nijverheidslaan gesloten vanwege veiligheidsredenen. • De grootste vraag maar kinderopvang en de overige maatschappelijke functies komt vanuit Weespersluis. Meest kansrijk zijn daarom locaties in of nabij deze wijk.
23 Gemeente Weesp (2021)
27
28
MARKTPERSPECTIEF MEEST KANSRIJKE FUNCTIES
Ruimtelijk functionele randvoorwaarde voor menging • Maatschappelijke voorzieningen zijn er voor de inwoners. Daarom moeten deze functies ook altijd goed bereikbaar zijn en nabij de eindgebruikers. Afstand tot de vraag is het belangrijkste ruimtelijke criteria voor deze functie. • Gebruikers van maatschappelijke voorzieningen zijn vaak kwetsbaar (kinderen of juist ouderen). Er moet rekening worden gehouden met de veiligheid. Gebieden nabij bedrijvigheid met een hoge milieucategorie en veel logistieke bewegingen zijn daarom uitgesloten. • Maatschappelijke voorzieningen zijn te stapelen met andere functies en hebben niet altijd een behoefte aan een open karakter. Zorgfuncties hebben vanwege privacy bijvoorbeeld juist baat bij een gesloten karakter. Wel moeten ze natuurlijk goed toegankelijk zijn. • BSO’s hebben een aantrekkelijke uitstraling nodig. Het moet een pand zijn waar je met vertrouwen je kind naar toe brengt. Het moet veiligheid en plezier uitstralen, dit geldt ook voor de omgeving van de BSO. Conclusie • Er is voorzien in de toekomstige vraag naar zorg en apotheken met de realisatie van het gezondheidscentrum in Weespersluis. • De bestaande kinderdagverblijven en BSO’s voorzien maar amper in de huidige vraag. In de toekomst is er 1 BSO/kinderdagverblijf gepland, terwijl er op basis van de referentienormen vraag is naar minstens 2 combinaties.
Kwalitatief gezien is deze vraag zelfs groter. Wel is er nog grond gereserveerd voor maatschappelijke functies in de toekomst. • De voorkeur gaat er naar uit om kinderopvang te realiseren in de wijken zelf, zoals in de toekomst mogelijk is door de reservering van de grond in Weespersluis. Een groot deel van de vraag is echter acuut. Momenteel is er in Weesp is er nog marktruimte voor minstens 3 kinderopvanginstellingen. • Er is een tekort aan ruimte voor buurtcentra. Van de vraag naar 400 m2 is er slechts ruimte voor 100 m2.
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
29
4 MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
In deze paragraaf wordt ingezoomd op de vier werklocaties in Weesp (Noord, Van Houten Industrie, Nijverheidslaan en het stationsgebied). Voor elke werklocatie worden de functiemengingsmogelijkheden en beperkingen in beeld gebracht op basis van het bestemmingsplan, milieu- en veiligheidshinderingen, de bestaande functiemix en de ruimtelijke kwaliteit. Ook wordt er gekeken naar de nadelige effecten die bestaande bedrijvigheid mogelijk ondervindt als gevolg van functiemening. Deze analyse wordt weergegeven in factsheets per werklocatie.
30
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
FACTSHEET NOORD
•
•
• • •
Volumineuze detailhandel is toegestaan aan de Hogeweyselaan. Ook aan de noordzijde is volgens het bestemmingsplan detailhandel toegestaan. In het huidige gebruik van dat gebied is er echter maar beperkt detailhandel aanwezig. Zwaardere milieucategorieën zijn toegestaan dieper op het bedrijventerrein (nabij de RWZI). De OV-bereikbaarheid is matig Aan de rand van het bedrijventerrein is al een hoge functiemix aanwezig. Er zijn aan de Amstellandlaan en aan de Hogeweyselaan enkele leegstaande bedrijfspanden. Juist deze locaties zijn kansrijk voor functiemenging. Sinds 2017 beslaat de leegstand jaarlijks ongeveer 10% (ca. 40.000 m2) op Noord24.
24 Atlas Plabeka (2022)
FIGUUR 9 FYSIEKE BARRIÉRE OP DE HOGEWEYSELAAN
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
•
•
De straat vormt een fysieke barriére tussen de woonwijk en het bedrijventerrein. De woonblokken zijn de andere kant opgericht, er is een groen- en waterstrook, parkeerplekken en een tweebaansweg als scheiding. Ook zijn er weinig oversteekplaatsen tussen werken en wonen. Aan de Amstellandlaan heeft er onlangs een nieuwbouwontwikkeling plaatsgevonden.
TABEL 7 FACTSHEET NOORD Bron: Bestemmingsplan, kadastrale gegevens, bewerking door Bureau Stedelijke planning
Ruimtelijke inpassing Noord • Aan de randen van bedrijventerrein Noord, op de Hogeweyselaan en Amstellandlaan, zijn op basis van het bestemmingsplan, milieu- en veiligheidsoverwegingen en huidige functiemix de meeste kansen voor functiemenging. • Op deze locaties is (grootschalige en perifeer) detailhandel toegestaan en bestaat een hoge functiemix. • Sinds 2017 staat er jaarlijks zo’n 10% van het bedrijfsoppervlakte in Noord leeg. Het is onduidelijk of het hier gaat om langdurige leegstand of er een hoge wisselgraad is. Leegstaande gebouwen bieden mogelijkheden voor een
31
32
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
alternatieve invulling. Een deel van deze leegstand is onderdeel van transformatieprojecten aan de Amstellandlaan en Hogeweyselaan. • Kansrijke functies zijn leisure, volumineuze detailhandel en een bedrijfsverzamelgebouw. Kinderopvang is mogelijk aan de Hogeweyselaan of Amstellandlaan, maar de voorkeur gaat uit om deze te plaatsen in woonwijken waar mogelijk. • Door deze functies aan de randen van het bedrijventerrein te plaatsen is er weinig hinder voor bestaande bedrijvigheid. Voor publieksfuncties is een ingreep in de ruimtelijke kwaliteit nodig, de Hogeweyselaan vormt nu een onaantrekkelijke fysieke barrière.
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
FACTSHEET VAN HOUTEN INDUSTRIE
•
•
• •
Aan de oostzijde vindt de ontwikkeling Cacaokwartier plaats. Hierbij worden de wat oudere panden met kantoorfunctie verwijderd en komen er appartementen met een commerciële plint voor terug. Grootste werknemer van Weesp, Abbott Healthcare bezit een groot deel van het terrein. Dit terrein is deels afgesloten. Het centrum, met veel detailhandel en horeca, is nabij. Ook hier vormt de Prinses Irenelaan een fysieke barrière tussen het bedrijventerrein en de omliggende woonwijk. Dit wordt mogelijk verholpen door de ontwikkeling van het Cacaokwartier.
De fysieke scheiding door parkeren, water en autoweg.
33
34
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
TABEL 8 FACTSHEET VAN HOUTEN INDUSTRIE Bron: Bestemmingsplan, kadastrale gegevens, bewerking door Bureau Stedelijke planning
Ruimtelijke inpassing Van Houten Industrie • Een groot gedeelte van deze werklocatie is niet geschikt voor functiemenging vanwege de bestaande (deels afgesloten) bedrijvigheid. De bestaande bedrijvigheid moet niet worden verdrongen door functiemening. • De beoogde locatie van het Cacaokwartier, aan de oostzijde, biedt bij de herontwikkeling mogelijkheden voor functiemenging. Bij de ontwikkeling van de woningen hier zijn ook al plannen voor een commerciële plint. • Gezien de nabijheid van horeca voorzieningen in het centrum is deze functie hier minder wenselijk, omdat het dan concurrerend is met bestaande ondernemingen. • Er is hier beperkte ruimte, daarom zijn functies met een grotere footprint zoals leisure of volumineuze detailhandel hier minder kansrijk. • Flexwerkplekken in de commerciële plint, of in de (tijdelijk) leegstaande kantoren, is hier een goede optie. Na de herontwikkeling zijn hier ook mogelijkheden voor een kinderopvang, alhoewel de vraag naar deze functie voor het grote deel afkomstig is uit Weespersluis. De afstand tot de gebruiker is dus relatief groot.
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
35
FACTSHEET NIJVERHEIDSLAAN
•
•
•
•
Veiligheidsgebied rondom de bevizone25 in verband Smit & Zoon, een bedrijf dat chemische producten voor leerbewerking produceert. Toevoeging van woningen aan de stationszijde (Weesperwerf). Deze aan het watergelegen ontwikkeling biedt kansen. Slechts een toegangsweg naar het bedrijventerrein voor het vrachtverkeer. Ook veel smallere en doodlopende straten. Het waterfront biedt kansen voor een horeca of leisure concept.
25 Besluit externe veiligheid inrichtingen
De enige toegangsweg van de Nijverheidslaan. Links is de te ontwikkelen kavel van het woningbouwproject ‘Weesperwerf’,
36
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
TABEL 9 FACTSHEET NIJVERHEIDSLAAN Bron: Bestemmingsplan, kadastrale gegevens, bewerking door Bureau Stedelijke planning
Ruimtelijke inpassing Nijverheidslaan • Het terrein beschikt over slechts één toegangsweg, via waar ook het zware verkeer moet. Tevens is er een veiligheidszone rondom Smit & zoon wat de mogelijkheden voor gevoelige functies belemmert. • De ontwikkeling ‘Weesperwerf’ is kansrijk voor functiemenging. Deze locatie is nabij het station en Weespersluis. Dit gedeelte van de Nijverheidslaan is ook benoemd als overgangsgedeelte naar het bedrijventerrein • Er zijn kansen voor een horecaplein (eventueel met kleinschalige leisure) aan de Vecht, dit wordt onderschreven in de kansenkaart26. Momenteel zijn er alleen in het centrum een aantal horeca vestigingen aan het water.
26 Kansenkaart bedrijventerreinen Weesp
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
FACTSHEET STATIONSGEBIED
• • •
•
•
•
Hier bevinden zich overwegend kantoren en woonfuncties. Goede OV-bereikbaarheid. Stationsfunctie (o.a. horeca en fietsparkeerplaats) aan de centrumzijde. Aan de zijde van Weespersluis staan een tweetal kantorenpanden die niet openbaar toegankelijk zijn. Zo is de parkeerplaats afgesloten met een slagboom. De grote parkeerplaats biedt in de toekomst wellicht kansen om meerdere functies te huisvesten. Door de ontwikkeling van Weespersluis komt er in de toekomst meer traffic aan de noordzijde van het station.
Ontoegankelijke kantoorpanden en parkeerplaats aan de noordzijde van het stationsgebied
37
38
MOGELIJKHEDEN VOOR FUNCTIEMENGING OP DE BEDRIJVENTERREINEN IN WEESP
TABEL 10 FACTSHEET NIJVERHEIDSLAAN Bron: Bestemmingsplan, kadastrale gegevens, bewerking door Bureau Stedelijke planning
Ruimtelijke inpassing Stationsgebied • De nabijheid van Weespersluis, waar de meeste vraag vandaan komt, zorgt ervoor dat het stationsgebied interessant is voor meerdere functies. Kansrijk hier zijn (stationsgebonden) horeca, flexwerkplekken en kinderopvang. • Leisure is hier in beperkte mate kansrijk. Dit zijn doorgaans grotere ruimtevragers en daar is maar beperkt plaats voor in het stationsgebied. Hetzelfde geldt voor volumineuze detailhandel. • De toevoegingen van nieuwe functies leveren geen hinder op voor de bestaande bedrijvigheid.
CONCLUSIE: MATCH VRAAG EN RUIMTE
39
5 CONCLUSIE: MATCH VRAAG EN RUIMTE
In dit afsluitende hoofdstuk confronteren wij de marktvraag met de ruimte op de werklocaties. FUNCTIE
MARKTVRAAG NOORD VAN NIJVERHEIDSLAAN STATIONSGEBIED HOUTEN
Leisure
1à2 panden/locaties
Sport Horeca
12 vestigingen
Volumineuze
Bouwmarkt
detailhandel Bedrijfsverzamelgebouw
1 pand
Flexwerkplekken Kinderopvang
2 locaties
Eerstelijnszorg Buurtcentra
1 buurtcentrum TABEL 11 RUIMTELIJKE MATCH
• • •
•
De huidige sportfaciliteiten voorzien in de vraag naar sport, ook in toekomst, voor Weesp. Met de ontwikkeling van het gezondheidscentrum in Weespersluis is er voorzien in de vraag naar eerstelijnszorg. Er is marktvraag naar ca. 12 horecavestigingen in Weesp in 2030. Het centrum en Weespersluis hebben voorrang bij het verdelen van de marktruimte. Daarna kan de marktruimte ook worden ingevuld met horeca op bedrijventerreinen Noord, Nijverheidslaan en stationsgebied. Voor het stationsgebied moet worden gedacht aan (stationsgebonden) horeca, gericht op forenzen. De Nijverheidslaan leent zich voor meer bijzonder concepten gecombineerd met water en bedrijventerrein noord is geschikt voor horeca gericht op werknemers (lunchroom) of horeca ondersteunend aan leisure. Deze publiekstrekkende functies zijn met name kansrijk in de menggebieden (Hogeweyselaan, Amstellandlaan, Weesperwerf, Stationsgebied en Cacaokwartier). Ruimtelijk zijn ze hier ook in te passen. Het is niet noodzakelijk en wenselijk ze te huisvesten in het hart van de werklocaties. Er is marktvraag naar leisurefuncties als een escaperoom, speelparadijs of family entertainmentcenter (of iets vergelijkbaars) in Weesp. Dit zijn over grote ruimtevragers waardoor het primair geschikt is op de Hogeweyselaan waar ruimte is.
40
CONCLUSIE: MATCH VRAAG EN RUIMTE
•
Er is marktvraag naar ca. 3.600 m2 wvo volumineuze detailhandel (In/Om Huis) in Weesp in 2030. Deze winkels zijn over het algemeen grote ruimtevragers. Daarom is de Hogeweyselaan geschikt als locatie. Daarbij is volumineuze detailhandel daar nu al mogelijk. De Nijverheidslaan leent zich minder goed voor nieuwe volumineuze detailhandel aangezien de ruimte daar meer beperkt is. Hier kan bijvoorbeeld worden gedacht aan uitbreiding van de bestaande Karwei of een mogelijke verplaatsing naar de Hogeweyselaan om als trekker te fungeren voor andere volumineuze detailhandel. De overige bedrijventerreinen lenen zich niet voor volumineuze detailhandel. Er is marktvraag voor één creatief bedrijfsverzamelgebouw met flexibele werkplekken. Deze functie is te realiseren op alle werklocaties. Een bedrijfsverzamelgebouw heeft zelf ook een werkfunctie en daarom is het makkelijk in te passen in bestaande werklocaties. Wel is een vestigingsvoorkeur goede OV-bereikbaarheid en daarmee gaat de voorkeur uit naar het stationsgebied. Weesp heeft een tekort aan kinderopvang. De wachttijden zijn lang en deze gaan met de verdere ontwikkeling van Weespersluis alleen maar verder oplopen. Kinderopvang is een gevoelige functie en de toevoeging van kinderopvang op werklocaties kan gevolgen hebben voor bestaande bedrijvigheid. Wij adviseren daarom kinderopvang bij voorkeur te realiseren in de woonwijken.
Gezien de hoge nood die er is kan er worden uitgeweken naar de werklocaties. Hierbij is ons advies om kinderopvang (tijdelijk) te realiseren aan de randen van de werklocaties (Hogeweyselaan, Amstellandlaan en prinses Irenelaan) of in het stationsgebied. Deze gebieden hebben al gemengde activiteiten of overwegend een kantoorfunctie, waardoor ze beter mengbaar zijn en minder hinder veroorzaken voor de bestaande bedrijvigheid. Ook zijn dit de gebieden waar ontwikkelingen gepland staan. Wel is ons advies hierbij de openbare ruimte op plaatsen te herinrichten en veiliger te maken voor kinderen. Dit geldt met name aan de Hogeweyselaan. Op basis van de Amsterdamse referentienormen is er een vraag naar buurtcentra. Buurtcentra zijn wijkgebonden faciliteiten en zoek daarom ook naar een locatie binnen de woonwijken en niet op bedrijfslocaties. Ruimtelijk zijn de alle functies goed in te passen op de randen van de werklocaties. Het is niet noodzakelijk en wenselijk om de vraag naar horeca en maatschappelijke functies te huisvesten op de bedrijventerreinen. Er is voldoende ruimte aan de randen van de terreinen voor deze functies. Op deze manier werkt de functiemening ook niet beperkend voor de bestaande bedrijvigheid. Ook voor de volumineuze detailhandel en leisure is er ruimte aan de Hogeweyselaan.
Deze functies hebben een grotere footprint en zijn beter te mengen met andere bedrijvigheid. Daarom zijn er ook kansen om deze te huisvesten op Noord. Tot slot is de vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen overal in te passen en levert dit geen hinder op voor bestaande bedrijvigheid, echter gaat de voorkeur wel uit naar een stationslocatie of aan de randen van de bestaande terreinen.
•
•
•
•