1. BREEN Ontwikkeldocument Herensingel Weesp 5 jan 2022-klein 1
Tekst van het document
ONTWIKKELKADER HERENSINGEL 142-144 WEESP
BREEN STEDENBOUW - 5 JANUARI 2022
INHOUDSOPGAVE
3
Analyse -
Beleid
-
Locatie
-
Conclusies
18
Ruimtelijke verkenning
24
Conclusie
27
-
Ontwikkelrichtlijnen
-
Referentiebeelden
Bijlage
Colofon Ontwikkelkader Herensingel 142 -144 In opdracht van de gemeente Weesp Opgesteld door BREEN stedenbouw, 5 januari 2021
2
ANALYSE
3
ANALYSE -
BELEID
ONTWIKKELMOGELIJKHEDEN: OMGEVINGSVISIE 2050
Kernopgaven
In de Omgevingsvisie 2050 wordt de ontwikkelrichting van Weesp geschetst. Weesp
1.
Prettig en veilig wonen
is een stad met geschiedenis. Middels het beschrijven van een reeks kernwaarden
2.
Economisch vitaal en ondernemend
wordt duidelijk hoe men Weesp ziet en hoe men de toekomstig in wil gaan.
3.
Klimaatneutraal en klimaatbestendig
4.
Waardevolle leefomgeving en lokale identiteit
Kernwaarden 1.
Behoud en versterk de historische waarde van Weesp.
Herensingel 142-144
2.
Behoud en versterk open (rivier)landschap.
Deze opgaven kunnen als invalshoek voor de herontwikkeling van Herensingel
3.
Wonen: Toegankelijkheid woningmarkt.
142-144 worden gezien. Het is de intentie om het bestaande kerkgebouw en woning
4.
Bedrijvigheid en economie: Weesp als werkstad en waterstad, belangrijke
te slopen en nieuwbouw voor wonen en stedelijk (zorg) programma in de plint te
economische en recreatieve waarde, diversiteit.
ontwikkelen. Deze nieuwbouw is een toekomstgerichte ontwikkeling (een investering
Infrastructuur: verkeer en vervoer, openbaar vervoer verbeteren, bereikbaar-
die lang mee moet gaan). Duurzaamheid is daarmee een relevant thema. De
heid.
nieuwbouw staat in een omgeving waar wordt gewoond en hiermee moet rekening
6.
Duurzaamheid: Weesp energieneutraal in 2030.
worden gehouden.
7.
Het huidige voorzieningenniveau blijft behouden.
8.
Huidige sociale voorzieningenniveau moet in stand blijven.
9.
Gemeenschapszin en het gemeenschapsgevoel in Weesp wordt actief
5.
bevorderd. 10. Gemeentelijke belastingen blijven op een betaalbaar niveau. 11. De gemeentelijke dienstverlening blijft minimaal op het huidige kwaliteitsniveau. 12. Afstand tussen burger en bestuur blijft zo kort mogelijk, ruimte voor eigen initiatief. 13. Veiligheidsniveau blijft behouden. 14.Geleidelijk proces toekomstvisie: Ambtelijke en bestuurlijke overgang.
4
De ligging van de locatie is bijzonder. Enerzijds ligt het in een woonstraat op de rand van de historische binnenstad. Anderzijds ligt het nabij het station. De stationsomgeving heeft een bijzondere plek in de omgevingsvisie gekregen. In dat gebied ligt de potentie om Weesp stevig in de MRA te verankeren. De goede regionale bereikbaarheid kan worden gezien als de basis voor een aantrekkelijk woon-, werk en voorzieningengebied.
Fragment Omgevingsvisie 2050
5
In de visie staat het volgende citaat:
Stationsomgeving onderbenut Het intensieve treinverkeer en het toenemend aantal gebruikers van het station
Weesp is niet alleen een geliefde woonplaats voor de Weespers, maar vanwege de
rechtvaardigt een station en stationsomgeving van hoge kwaliteit, met mooie openbare
centrale ligging ook erg in trek bij woningzoekenden van buiten de gemeente.
ruimte, een ruim voorzieningenaanbod, hoge bebouwingsdichtheid en een gemengde
Uit de enquête onder bewoners van Weesp blijkt dat er vooral behoefte is aan
ruimtelijke programmering. De kwaliteit blijft echter duidelijk achter op wat mag
betaalbare woningen voor met name de huidige bevolking –in het lagere en midden-
worden verwacht van een stationsomgeving van deze orde. De stationsomgeving is
segment, waaronder corporatiewoningen, huurwoningen, starterswoningen en
geen bestemming op zichzelf en heeft geen sterke identiteit. Verblijf zou in dit gebied
woningen voor 65+ers (appartementen). Bij verdichten ligt het accent niet op hoogbouw,
aantrekkelijker moeten zijn, met meer voorzieningen voor de reiziger (voorzieningen
maar op compactere en gemengdere buurten. Zo kunnen op specifieke locaties met
voor de ‘last mile’ zoals bijvoorbeeld het aanbod van deelmobiliteit), maar ook voor
middelhoge bouw toch hogere dichtheden worden gerealiseerd….. Op enkele plekken
de mensen die in het gebied wonen en werken (horecagelegenheden). Ook de route
zijn hoogte-accenten mogelijk. Daarbij is vooral de stationsomgeving in beeld.
naar de binnenstad is niet vanzelfsprekend. Aan de noordzijde van het station is veel ruimte onbenut. De P+R wordt goed gebruikt, maar mist voorzieningen die de overstap
Werk
van auto naar trein nog comfortabeler kunnen maken. Op lange termijn is de vraag
De verhouding van het aantal banen werkzame beroepsbevolking van 0,9 blijft
of de P+R in deze vorm gerechtvaardigd is, in verband met de toenemende behoefte
uitgangspunt van beleid, toename van werkgelegenheid wordt in eerste instantie
van ruimtelijk programma en verdichting rond het station. Er wordt een ontwikkelvisie
gerealiseerd door verdichting van het stationsgebied.
opgesteld met aandacht voor deze onderwerpen. Parkeren De spoorzone en het gebied rond het station is het nieuwe zwaartepunt van de stad
Weesp gaat zich richten op het verminderen van de ruimte voor de auto en het
en speelt een belangrijke rol in de verbinding tussen de nieuwe gebiedsontwikkeling
autogebruik, ten bate van groen en de fiets. In fysieke zin heeft dit tot gevolg dat de
Weespersluis, aan de noordzijde van het spoor, en de binnenstad aan de zuidzijde van
binnstadsring kan worden afgewaardeerd en het parkeeraanbod (normatief) kan
het spoor. Weesp wil het gebied rond het station (Herensingel / M. Nijhoffstraat en
worden verlaagd.
Leeuwenveldseweg) ontwikkelen tot een echt ‘stationskwartier’ en de barrière van het spoor daarbij slechten. In het stationskwartier zijn hogere bebouwingdichtheden en is plek voor hogere bouwhoogten en wordt gestreefd naar een hoogwaardig gemengd milieu van wonen, werken en ontspanning.
6
Ligging •
De locatie ligt net buiten de historische kern. De zuidzijde van de Herensingel was onderdeel van de stadsomwalling
•
De nabijheid heeft twee sterke kanten: de locatie is geen onderdeel van de historische binnenstad. Dit levert meer mogelijkheden voor nieuwbouw. Ten tweede ligt het sfeervolle centrum met al haar voorzieningen
Plangebied op hoek Herensingel-M.Nijhoffstraat
op loopafstand. Dit maakt de locatie aantrekkelijk voor vele doelgroepen (jongeren, starters, ouderen, empty nesters).
7
Ligging •
De zuidzijde van de locatie grenst aan de Herensingel die wordt gekenmerkt als een woonstraat met voortuintjes.
•
De noordzijde van de locatie grenst aan de M.Nijhoffstraat. Deze straat is momenteel onderdeel van de binnenstadsring. Dit zorgt ervoor dat er meer verkeersbewegingen (en geluid) langs deze zijde van de locatie zijn dan aan de zijde van de Herensingel.
Plangebied tussen binnenstadsring en historisch centrumgebied
8
Ligging toekomst •
De context voor de toekomst van de ontwikkellocatie ziet er anders uit. De gemeente is voornemens de stationsomgeving intensiever te gaan bebouwen met woningen, werkprogramma, voorzieningen en aan-
Stationsgebied Weesp
trekkelijke openbare ruimte •
Bij een plek die goed bereikbaar is met het openbaar vervoer wordt gesteld dat de auto minder plek hoeft te krijgen. Voor bezoekers worden P+R plekken voorzien. Er wordt meer op fietsverkeer en wandelaars ingericht
•
In het Mobiliteitsplan Weesp 2021-2046 wordt voor-
P
gesteld de binnenstadsring in westelijke richting te verleggen. De M.Nijhoffstraat blijft een belangrijke straat in de stad, maar de verkeersintensiteit zal minder worden. Er kan worden gedacht aan meer ruimte voor wandelaars en fietsers.
P
Fragment Structuurvisie 2030
9 Fragment Omgevingsvisie 2050
MOBILITEITSPLAN WEESP 2021-2046 Visie: Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving voor de Weesper gemeenschap waar duurzame mobiliteit voorop staat.
Ruimte voor de fiets De fietspaden worden nu al door een steeds grotere diversiteit aan fietsen gebruikt. De verwachting is dat naar de toekomst toe nog meer verschillende (elektrische) voertuigen gebruik zullen maken van het fietspad. Door de fietsverbindingen fysiek breder in te richten wil Weesp ruimte maken voor alle verschillende voertuigen op het fietspad en zorgen dat deze hier verkeersveilig kunnen rijden. Naast het verbeteren van de bestaande verbindingen wordt met de aanleg van nieuwe fietsverbindingen de duurzame en gezonde vervoerswijze fiets extra gestimuleerd.
10
DUURZAAMHEIDSDOELSTELLINGEN
Weesp streeft naar duurzame gebiedsontwikkeling waarin nieuwbouw wordt
In de omgevingsvisie worden doelstellingen voor een duurzame verstedelijking
ontwikkeld met de ambitie om minimaal energieneutraal, klimaatadaptief
benoemd. Hierbij wordt specifiek de warmtehuishouding benoemd. Warmte maakt
(regendicht / hittestress) en natuurinclusief bouwen te zijn. Maak gebruik van
de helft uit van de energievraag in Weesp. De warmtetransitie is dus essentieel
duurzame warmte koude bronnen. Groen in de gebouwde omgeving is belangrijk
om een energieneutraal Weesp te bereiken. Zowel woningen als bedrijven worden
voor een plezierige leef- en verbliijfsomgeving. Zorg voor circulaire gebiedsont-
maximaal met zonnepanelen belegd.
wikkeling, waarbij duurzame materialen gebruikt worden (FSC hout/biobased materialen), bouw demontabel met minimale CO2 belasting.
Groen neemt een belangrijke plek in het Weesp van de toekomst in omdat het Elektrificeren van mobiliteit zal een belangrijke vlucht nemen en bij de ontwikkeling
bijdraagt aan: •
Gezondheid: Een groene omgeving is essentieel voor de mentale en fysieke
dienen voldoende voorzieningen en maatregelen genomen zijn dit te faciliteren.
gezondheid en draagt bij aan een gezonde leefstijl •
Sociaal welzijn: Een prettige, groene leefomgeving is van en voor iedereen en nodigt uit tot ontmoeting en initiatief
•
Klimaatadaptatie:: Weesp wil goed voorbereid zijn op het veranderende klimaat
•
Natuur:: Natuur en biodiversiteit vormen de basis van al het leven, dus ook het leven in de stad.
Uit: Firts guide to nature inclusive design
11
ANALYSE -
LOCATIE
Weesp ontleent haar ontstaan aan de ligging langs de handelsweg tussen Amsterdam en Keulen. Zo groeide Weesp tot een vestingstad. Het is onderdeel van de Hollandsche Waterlinie en de Stelling van Amsterdam. De vesting groeide in enkele schokken. Steeds werd planmatig een uitbreiding gemaakt aan de vesting. De vesting is nooit geheel gesloten, hoewel daar plannen voor waren. In het patroon van de stad zijn de contouren nog wel herkenbaar. 1900
Rond de wisseling van de 18e naar de 19e eeuw vond er al enige stadsuitleg plaats op en buiten de contouren van de ooit bedachte structuur. In de loop van de vorige eeuw werd de functie van de Vecht als transportader geleidelijk aan overgenomen door andere vormen van infrastructuur, zoals het Amsterdam-Rijnkanaal, spoorwegen en snelwegen. Daardoor kwam Weesp niet meer centraal, maar in de periferie van ontwikkelingen in de Randstad te liggen. Weesp ligt prachtig aan de Vecht. Bij het centrum is voelbaar hoe Vecht en stad elkaars vorm bepaald hebben. Het Amsterdam-Rijnkanaal (de andere zijde van
1980
Weesp) heeft daarentegen een heel ander beeld. Weesp is hier als het ware met de achterkant naar toe gegroeid met industrie. Hier bestaat ook niet dat contact met het landschap. Door de groei van Amsterdam en het Gooi na de Tweede Wereldoorlog kreeg Weesp nieuwe impulsen. De stad werd een vestigingsplaats voor woningzoekenden en voor bedrijven uit de regio. Grootschalig opgezette woonwijken en bedrijventerreinen werden aangelegd in de polders rondom het oude stadscentrum. 2020
12
We kunnen Weesp zien als een staalkaart van de naoorlogse stedenbouw. Na 1980 kwam aan de snelle schoksgewijze groei een eind. Er vonden nog kleine veranderingen plaats. Nu staat Weesp wederom voor een schok te weten door de ontwikkeling van de Bloemendalerpolder met ca. 2750 woningen. De naoorlogse stad bestaat uit enkele wijken die allen hun eigen karakteristiek hebben. De beelden sluiten aan bij de toen geldende “mode”. In dat opzicht is Weesp interessant, omdat het een staalkaart is van naoorlogse stedenbouw en enkele typen in een gave oorspronkelijke vorm voorkomen. De ruimtelijke structuur van het stedelijk gebied van Weesp is niet overal even helder en is weinig uitgesproken en specifiek. Met name geldt dit voor de woonwijken en industriegebieden gelegen buiten de historische binnenstad. Deze stedelijke gebieden komen in heel Nederland voor en zijn dan ook vooral specifiek voor een tijdsbeeld. Behalve in de binnenstad is er geringe menging van wonen met andere functies. Uit: Structuurvisie Weesp 2013-2030
13
De locatie grenst aan de historische binnenstad. Rond de M.Nijhoffstraat is in de jaren 50-60 veel woningbouw ontwikkeld. Aan de Herensingel zelf staat bebouwing van een wisselende leeftijd. Merendeel stamt uit de jaren 70, maar er staan een paar oudere woningen. De vier panden direct aan de zuidoostzijde stammen uit 1910. De bebouwing direct rond het station is daar eind jaren 70 ontwikkeld. 1960
Ruimtelijk kan de locatie aan twee samenhangende gebieden worden toegekend. De zuidzijde maakt onderdeel van de Herensingel uit, de noordzijde is onderdeel van de M.Nijhoffstraat-Herensingel. (Zie volgende pagina.)
2005
Bouwjaar bebouwing: rood-oud, blauw-jong Bron:parallel.co.uk/netherlands 1955 1980 1910 1972
1500-1900
14
1979
M.N
ijho
ffst
raa
M.Nijhoffstraat - Herensingel
el
re
r
ing
He ns
He
s en
t
in ge l
Herensingel
15
Aanduiding locatie De locatie is ca. 925m2 groot. Er staat één gebouw op de kavel. Momenteel wordt het gebouw tijdelijk als woning en dansschool gebruikt, maar het is opgezet als kerkgebouw. Het gebouw staat in de rooilijn van de Herensingel, maar oriënteert zich richting de M.Nijhoffstraat. Het gebouw wordt omringt door groen. Met name aan de noordzijde staan een aantal
M.N
ijho
ffst
raa
t
beeldbepalende bomen.
He
re
in ns
ge
l
Noord
0m.
16
20m.
40m.
60m.
CONCLUSIE ANALYSE Het beleid binnen de gemeente Weesp laat zien dat de stad een sterke positie in de regio wil innemen. Een belangrijk onderdeel hierbij is de ontwikkeling van een aantrekkelijke en intensieve stationsomgeving. De locatie Herensingel 142-144 is onderdeel van dit stationsgebied. En omdat het één van de eerste ontwikkellocaties rond het station is waar de gemeentelijke
M.N
ijho
ffst
raa
t
RU
IM
STR
ambitie kan worden verbeeld biedt de herontwikkeling van deze locatie kansen. De nabijheid van het station
AA
TP
RO
FIE
in
L
vl
d oe
sf
r ee
st
a
tio
ns
g
i eb
ed
maakt het mogelijk: •
Een middelhoge dichtheid te ontwikkelen
•
Een hoogteaccent te realiseren tot max 5 lagen
•
Niet-woonprogramma in de plint
•
Over duurzame mobiliteit na te denken
Overkoepelend zijn er duurzaamheidsdoelstellingen voor de stad. De warmtehuishouding en natuurinclusief bouwen zijn hierbij belangrijke thema’s. Ruimtelijk is het belangrijk de zuidzijde van de locatie
He
re
in ns
ge
l
on
d
d er
ee
tr ls
aa
t
aan te laten sluiten op de schaal en karakteristiek van
Noord
de Herensingel. Het gaat hierbij om de bouwhoogte, aansluiting op het maaiveld (voortuin) en het materiaalgebruik. 0m.
17
20m.
40m.
60m.
RUIMTELIJKE VERKENNING
RUIMTELIJKE VERKENNING Zoals uit de analyse van de locatie en de directe elro
ute
omgeving is gebleken heeft de ontwikkellocatie twee
and
oriëntatierichtingen: aansluiten op de Herensingel en
fw
een plek aan de M.Nijhoffstraat cq stationsomgeving.
ht v
ana
In de ruimtelijke verkenning die hierna volgt worden
Zic
de verschillende ruimtelijke invalshoeken onderzocht.
ut
ffs
lro
ho
tra
at
Zi
ch
tv
an
af
te beschrijven.
de
Nij
an
M.
en aanbevelingen voor de ruimtelijke inpasbaarheid
w
richtingen aangegeven die relevant zijn om conclusies
e
Op de tekening hieronder zijn een aantal belangrijke
Zic
ch Zi
ti
n
r He
s en
i
ng
el
19
ht
va
na
fw
an
de
lro
ut
e
12
,70
m 10m
6,80m
De aansluiting op de bestaande situatie in de Herensingel is een evident onderdeel. In de ruimtelijk verkenning wordt specifiek gekeken naar goothoogte, nokhoogte en beëindiging van het volume aan de M. Nijhoffstraat.
20
nok
hoo
gooth
gte oogte
Accent 5 lagen 4 lagen
Hoogte conform Herensingel
Langs de M. Nijhofstraat kan een basishoogte en accent worden gebouwd dat past bij de beoogde intensivering van het stationsgebied. Hierdoor was in eerste instantie een accent van 21 meter hoogte passend geacht (zie bijlage). Uit participatie is gebleken dat er meer gezocht moet worden naar een accent dat in verhouding staat met de directe omliggende bebouwing op de M. Nijhoffstraat. Hierdoor is het hoogte accent teruggebracht naar 5 bouwlagen met een maximum van 16 meter wat ook in lijn is met de Omgevingsvisie.
21
en ost rdo noo ho
uit
Nij
ffs
tra
Van
M.
at
Langs de M.Nijhoffstraat kan een hoogbouwaccent een bijdrage
Vanuit het station zijn er meerdere looprichtingen naar de
leveren aan de richtingverandering in de weg. Daarnaast geeft het
historische stad. Vanuit de noordelijke route wordt de nieuwbouw
blijk van de beoogde intensivering van het stationsgebied.
zichtbaar. Met de nieuwbouw moet worden voorkomen dat het perspectief op het centrum wordt geblokkeerd. Een aflopende hoogte richting het centrum is aan te bevelen.
Va
He
re
n
sin
ge
nu
it z
uid
oo
ste
n
l
Volume langs de Herensingel tot maximaal 7 meter hoogte. Hierboven is een setback of schuine kap denkbaar. Indien er op het noordelijke deel van de kavel hoger wordt gebouwd, dan moet
Vanuit de zuidoostelijke doorgang naar het centrum kan de
hierbij rekening worden gehouden met de zichtbaarheid vanuit de
hoogbouw een bijdrage leveren aan de beoogde intensivering van
Herensingel. De hoogbouw mag het beeld niet domineren.
het stationsgebied.
22
M.N
ijho
UITGANGSPUNTEN PARKEREN ffst
raa
t
-
Geen extra verkeersdruk in Herensingel: geen parkeerplaatsen aanleggen voor het nieuwe ontwikkelgebied (142-144) om zo te voorkomen dat
Rembrandt
van Rijnstra
er extra verkeersbewegingen in de Herensingel ontstaat
at
-
Parkeren en ontsluiting van parkeren voor 142-144 vanuit Rembrandt van Rijnstraat (niet vanaf M. Nijhoffstraat of Herensingel)
-
Aanvullend langsparkeren aan M. Nijhoffstraat mogelijk
-
Bij het zoeken naar een parkeeroplossing op de kavel 142-144 moet er altijd voldoende ruimte zijn om op begane grond programma te ontwikkelen. Hiermee wordt voorkomen dat er een ‘dode’ plint langs de Herensingel en M. Nijhoffstraat ontstaat.
-
Er worden minimaal 3 deelauto parkeerplaatsen aangelegd voor elektrische auto’s met laadpalen
-
He
re
in ns
ge
l
Er worden circa 60 fiets parkeerplaatsen aangelegd.
Rembrandt
van Rijnst
B
23
raat
r uu
tp
ar
r ke
en
He
r
s en
ing
el
CONCLUSIE Met de herontwikkeling op de locatie Herensingel 142-144 kan vorm worden
Daarnaast positioneren ze zich hiermee stevig binnen de MRA. De locatie
gegeven aan gemeentelijke ambities en kansen.
Herensingel 142-144 ligt aan de rand van het stationsgebied. De locatie leent zich bij uitstek om vorm te geven aan deze gemeentelijke ambities. Het plan dat op deze
De ambities zijn opgenomen in de Omgevingsvisie 2050. Hierin staat omschreven
locatie zal worden gerealiseerd wordt bijna energie neutraal (BENG) gerealiseerd
dat ze een stevig stationsgebied willen ontwikkelen. Hiermee wordt in Weesp een
(EPC 0,2).
onderscheidend milieutype gerealiseerd. Kenmerken voor dit milieutype zijn: •
Programmamix
De kansen kunnen vooral worden gevonden in een goede aansluiting op de
•
Niet-woonprogramma in de plint
nieuwbouw van de ruimtelijke karakteristiek van de Herensingel. Het gaat daarbij
•
Mogelijkheden voor hoge dichtheid
vooral om de aansluiting op de rooilijn van de westelijk gelegen bebouwing, het
•
Hoogteaccent mogelijk
voorzetten van de voortuin, de hoogte van het volume aan de straat (globaal
•
Nadenken over duurzame mobiliteit
een hoogte tussen de bestaande goot, 6,80m, en nokhoogte van de bestaande bebouwing, 12,70). In de architectuur en expressie zal de nieuwbouw aan de Herensingel aansluiten op de bestaande, omliggende bebouwing. Langs de M. Nijhoffstraat is ruimte voor meer bouwhoogte, andere expressie en architectonische vormgeving.
24
ONTWIKKELRICHTLIJNEN
Binnentuin
Bouwvolume langs de M.Nijhoffstraat
Max 16 meter
Borgen trottoirbreedte minimaal 1,80m Max
Goothoogte conform nummer 146 (6,50 - 7,00)
10,5
Max 13 m
0m
eter
eter
rooilijn conform nummer 146 Voortuinen voor bestaande en nieuwe bebouwing Bestaande langsparkeerplekken handhaven Ruimte voor enkele parkeerplaatsen
Eigendomsgrens
Stadsboom
25
REFERENTIEBEELDEN
Natuurinclusief
+ Aansluiten bij beeld Herensingel Binnentuin
Boom met bank
Voortuinen
26
Hoekaccent
BIJLAGEN Toelichting ruimtelijke verkenning De totstandkoming van het ontwikkelkader heeft een aantal fasen doorlopen. De gemeente heeft een ruimtelijke en programmatische analyse van de locatie en de ligging in de stad uitgevoerd. Met de bevindingen hieruit zijn ruimtelijke verkenningen opgetekend. Deze verkenningen zijn in deze bijlage opgenomen. De verkenning heeft geholpen bij de diverse gesprekken met belanghebbenden en belangstellenden van en in de omgeving van de locatie. De ruimtelijke beelden zoals ze hierna te zien zijn hebben op allerlei punten aanpassingen ondervonden tot er voldoende draagvlak voor het uiteindelijke ontwikkelkader ontstond.
27
VERKENNING RUIMTELIJKE OPZET 3 MODELLEN
M1 -
Langs Herensingel voortzetten lage goothoogte (6,80)
-
Volume aan M.Nijhoffstraat in drie hoogtes (6,80, 11,50 en 21,00)
M2 -
Langs Herensingel aansluiten op nokhoogte (12,70)
-
Volume aan M.Nijhoffstraat in twee hoogtes (12,70 en 21,00)
M3 -
Langs Herensingel tussenhoogte (9,00)
-
Volume aan M.Nijhoffstraat in twee hoogtes (12,70 en 21,00)
28
VERKENNING RUIMTELIJKE OPZET MODEL 1. NAAR DE GOOTHOOGTES
21,00
6,80
-
Volume ‘zakt weg’ aan zijde M.Nijhoffstraat
-
Volume komt los van portieketage appartementen
-
Hoger volume aan M.Nijhoffstraat staat ‘los’ van ruimtelijke kwaliteit Herensingel Beperkte markering rand binnenstad
-
Fors volume markeert bocht in straat
-
Volumeopbouw geeft richting naar binnenstad
-
Hoogte geeft blijk van intensivering stationsomgeving
29
VERKENNING RUIMTELIJKE OPZET MODEL 2. NAAR NOKHOOGTE
21,00 12,70
-
Volume creëert een harde beëindiging aan zijde M.Nijhoffstraat
-
Volume komt los van portieketage appartementen
-
Hoger volume aan M.Nijhoffstraat staat ‘los’ van ruimtelijke kwaliteit Herensingel
-
Fors volume markeert bocht in straat
-
Volumeopbouw ‘stopt’ lijn richting binnenstad
-
Basement vrij fors ten opzichte van hoger volumen
30
VERKENNING RUIMTELIJKE OPZET MODEL 3. MET EEN SETBACK
21,00 9,00
-
Volume creëert een geleidelijke beëindiging aan zijde M.Nijhoffstraat
-
Volume staat ambivalent achter portieketagewoningen
-
Hoger volume aan M.Nijhoffstraat is fors in het zicht van Herensingel
-
Beperkte markering bocht in straat
-
Volumeopbouw ‘stopt’ lijn richting binnenstad
-
Basement vrij fors ten opzichte van hoger volumen
31
-
Volume ‘zakt weg’ aan zijde M.Nijhoffstraat
-
Hoger volume aan M.Nijhoffstraat staat ‘los’ van ruimtelijke kwaliteit Herensingel
-
Volume creëert een harde beëindiging aan zijde M.Nijhoffstraat
-
Hoger volume aan M.Nijhoffstraat staat ‘los’ van ruimtelijke kwaliteit Herensingel
32
-
Volume creëert een geleidelijke beëindiging aan zijde M.Nijhoffstraat
-
Hoger volume aan M.Nijhoffstraat is fors in het zicht van Herensingel
33
-
Volume komt los van portieketage appartementen
-
Fors volume markeert bocht in straat
-
Volume komt los van portieketage appartementen
-
Fors volume markeert bocht in straat
-
Volume staat ambivalent achter portieketagewoningen
-
Beperkte markering bocht in straat
34
-
Beperkte markering rand binnenstad
-
Volumeopbouw geeft richting naar binnenstad
-
Volumeopbouw ‘stopt’ lijn richting binnenstad
-
Volumeopbouw ‘stopt’ lijn richting binnenstad
35
-
Hoogte geeft blijk van intensivering stationsomgeving
-
Basement vrij fors ten opzichte van hoger volumen
-
Basement vrij fors ten opzichte van hoger volumen
KANSRIJKE BOUWSTENEN
Volume langs de Herensingel tot maximaal 9 meter hoogte. Hierboven is een
Langs de M.Nijhoffstraat kan een hoogbouwaccent een bijdrage
setback of schuine kap denkbaar. Indien er op het noordelijke deel van de kavel
leveren aan de richtingverandering in de weg. Daarnaast geeft het
hoger wordt gebouwd, dan moet hierbij rekening worden gehouden met de
blijk van de beoogde intensivering van het stationsgebied.
zichtbaarheid vanuit de Herensingel. De hoogbouw mag het beeld niet domineren.
Vanuit het station zijn er meerdere looprichtingen naar de historische
Vanuit de zuidoostelijke doorgang naar het centrum kan de
stad. Vanuit de noordelijke route wordt de nieuwbouw zichtbaar. Met de
hoogbouw een bijdrage leveren aan de beoogde intensivering van
nieuwbouw moet worden voorkomen dat het perspectief op het centrum wordt
het stationsgebied.
geblokkeerd. Een aflopende lijn richting het centrum is aan te bevelen.
36