Rekenkamer Rapportage onderzoek effectiviteit woonbeleid WVOLV
Tekst van het document
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
23 van 76
Prestatieafspraken De gemeente Wassenaar heeft meerjarige prestatieafspraken voor 2022–2025 gemaakt met Huurdersbelangenvereniging Rozenstein, Huurdersvereniging De Wassenaarsche, Woningbouwvereniging St. Willibrordus en de Wassenaarsche Bouwstichting. In de prestatieafspraken komen vijf thema’s aan bod: organisatie en samenwerking, beschikbaarheid en betaalbaarheid, woningkwaliteit en duurzaamheid, sociaal-maatschappelijke opgave en zorg en leefbaarheid. De prestatieafspraken zijn inmiddels enigszins gedateerd in verband met het vaststellen van de RRA, volgens geïnterviewden. De omstandigheden binnen het thema wonen zijn namelijk aanzienlijk veranderd. Ondanks een zorgvuldig proces rondom het opstellen van de oorspronkelijke prestatieafspraken, worden deze niet door alle betrokkenen als bijzonder ambitieus meer ervaren, aldus geïnterviewden. Jaarlijks worden, conform de Woningwet, afspraken voor het betreffende jaar vastgelegd in de Jaarschijf. Voor de jaarschijf 2024 worden de afspraken uit de RRA gebruikt als uitgangspunt.
Sturen op doelgroepen en langer zelfstandig thuis wonen In 2023 heeft de gemeente Wassenaar haar Huisvestingsverordening vastgesteld. Hierin staan regels opgenomen omtrent huisvestingsvergunningen, woonruimteverdeling, urgentie, woonsplitsing en woonwagenstandplaatsen. De woningcorporaties zijn tot nu toe in staat geweest om het toegewezen aantal statushouders te huisvesten, maar merken wel dat de beschikbaarheid van geschikte woningen hierbij krap begint te worden. Zeker omdat ze ook een taak hebben bij de huisvesting van andere bijzondere doelgroepen zoals uitstromers uit instellingen, mensen met een urgentieverklaring en spoedzoekers. Binnen het thema sociaal-maatschappelijke opgave en zorg worden prestatieafspraken gemaakt over het huisvesten van bijzondere doelgroepen. In de prestatieafspraken wordt aangegeven dat de doelen omtrent zorg en wonen gemonitord dienen te worden op basis van deze woonzorgvisie (die er ten tijde van dit onderzoek nog niet is). In de Woonvisie 2021-2025 staat dat de gemeente de ontwikkelaars en verhuurders wil vragen om hun woningvoorraad toegankelijker en doorgankelijker te maken. Ook wordt aangegeven dat ouderen advies kunnen ontvangen hoe zij langer zelfstandig kunnen wonen.
Het is onduidelijk hoe concreet uitvoering wordt gegeven aan deze doelstelling en hoe realistisch het is dat via deze weg voldoende woningen voor de doelgroep beschikbaar komen.
Instandhoudingstermijnen Het behoud van woningen voor de doelgroep, waarvoor deze zijn bedoeld, wordt geregeld in de doelgroepenverordening met de instandhoudingstermijn. Bij een instandhoudingstermijn wordt vastgelegd dat sociale huurwoningen gedurende een bepaalde termijn (bijvoorbeeld 25 jaar) voor de doelgroep als sociale huurwoning beschikbaar moeten blijven. In de Woonvisie 2021-2025 is opgenomen dat de gemeente Wassenaar meer gebruik wil maken van een doelgroepenverordening om uitgangspunten met betrekking tot woningbouwcategorieën en instandhoudingstermijnen voor de doelgroep vast te leggen. Ten tijde van het onderzoek heeft de gemeente Wassenaar echter nog geen doelgroepenverordening. Dit betekent dat de wettelijke instandhoudingstermijn van 10 jaar geldt.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
24 van 76
Flexwoningen Een positieve ontwikkeling is het feit dat bepaalde kwesties, zoals flexwonen, bespreekbaar zijn gemaakt door de corporaties en de wethouder. Uitvoerige studies hebben laten zien waar flexwonen mogelijk zou kunnen zijn. Momenteel stelt het college een notitie op over enkele locaties waar flexwonen mogelijk kan plaatsvinden. Het proces verloopt, ondanks gezamenlijke inspanningen van de corporaties en de gemeente, langzaam volgens betrokkenen.
Casus: ANWB-locatie en relatie met versnellingstafel Zoals eerder benoemd, wordt het ANWB-terrein herontwikkeld, waarbij maximaal 425 woningen worden gerealiseerd. Er is vastgelegd dat hiervan 25 procent sociaal ontwikkeld wordt. Een deel hiervan betreft sociale koopwoningen, wat wordt betreurd door de Wassenaarse woningcorporaties. Op 27 februari 2024 is het bestemmingsplan voor deze locatie vastgesteld door de gemeenteraad. Hier ging een lang proces aan vooraf: vanwege bezwaren vanuit de omgeving (bewoners Benoordenhout/gemeente Den Haag) is het plan terugverwezen naar de raadscommissie. Ondanks een zorgvuldig doorlopen participatieproces was niet iedereen het eens met de plannen, onder andere vanwege de voorgenomen bouwhoogtes. Met het vastleggen van het bestemmingsplan is een belangrijke stap gezet richting de realisatie van de 425 woningen. Bovendien is er een motie aangenomen die het college oproept zich in te spannen om een Wassenaarse corporatie in positie te brengen voor het aandeel sociaal. Het is echter nog steeds mogelijk dat de belanghebbenden ervoor kiezen om naar de Raad van State te stappen 30. In dat geval bestaat er een risico dat de gemeente Wassenaar haar doelen voor het realiseren van voldoende woningen niet gaat halen, zeker gezien het grote aandeel dat deze locatie heeft in de woningbouwprogrammering van de gemeente Wassenaar.
Regionale versnellingstafel Een onderdeel van de RRA is de regionale versnellingstafel, waarin de gemeenten, woningcorporaties, provincie, BZK, Bouwend Nederland en Neprom vertegenwoordigd zijn. Deze is bedoeld om belemmerende factoren in de woningbouw te agenderen en verhelpen. Afhankelijk van het te bespreken thema kunnen ook andere partijen betrokken. De versnellingstafel is in de opstartfase. De gemeente Wassenaar heeft nog geen casus ingebracht.
Toereikende middelen en capaciteit De ambtelijke capaciteit binnen de afdeling Wonen van de gemeente Wassenaar is uitgebreid van 48 uur naar 60 uur. Deze bezetting wordt ingezet om alle werkzaamheden te vervullen. Af en toe wordt expertise vanuit andere afdelingen gevraagd. De geïnterviewde externe stakeholders merken dat de ambtelijke capaciteit beperkt is en dat deze te maken heeft (gehad) met veel personeelsverloop. Zo waren er frequente wisselingen met ambtenaren waarmee zij samenwerkten en betrof dit vaak zzp’ers en gedetacheerden. Zij ervaren dat het ambtelijk apparaat (ondanks individuele expertise) beperkte continuïteit kan bieden in lopende projecten vanwege de frequente korte contracten. De gemeente onderschrijft het belang van een vaste groep medewerkers met expertise en hart voor de zaak. Recentelijk is er een extra persoon aangenomen, wat de intentie van de gemeente om de ambtelijke bezetting te versterken onderstreept.
30
Verzet tegen hoogbouw op ANWB-locatie groeit - De Wassenaarse Krant
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
25 van 76
Als de gemeente Wassenaar meer ambtelijke capaciteit zou hebben, zou ze gerichter en proactiever kunnen werken. Het zou de ruimte geven om een aantal opgaven uit de woonvisie op te pakken want hoewel de gemeente de intentie heeft deze tijdig af te ronden, wordt aangegeven dat dit momenteel niet voor alle onderdelen haalbaar is. Betrokkenen merken dat binnen het dossier Wonen veel externe veranderingen plaatsvinden die niet zijn opgenomen in de woonvisie maar wel extra tijd kosten, zoals wetswijzigingen, de druk op de woningmarkt en de regie op wonen die de overheid terugpakt. Ontwikkelende partijen geven aan dat er niet altijd gebruik wordt gemaakt van beschikbare subsidies, omdat de gemeente niet denkt dat haar projecten in aanmerking komen of de aanvraag niet haalbaar vindt. De gemeente geeft aan dat hier wel degelijk aandacht voor is. Zo is in het kader van de provinciale knelpuntenpot sociale huur een subsidie aangevraagd voor Ridderlaan / Poortlaan, die door de provincie is gehonoreerd.
Verduurzaming van de woningvoorraad De gemeente Wassenaar heeft een programma voor de energietransitie genaamd Lokale Energiestrategie 2023-2026. Hierin wordt de Lokale Energiestrategie 2019-2022 geëvalueerd en er wordt concreet gemaakt welke resultaten behaald zijn. Daarnaast is er een uitvoeringsprogramma voor 2023–2026 opgenomen waarin specifieke projecten genoemd zijn en waaraan een planning gekoppeld is. Dit geeft concrete handvatten voor de uitvoering van de energietransitie. De gemeente Wassenaar richt zich onder andere op het verbeteren van de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad van de huursector. Corporaties hebben een investeringsprogramma op basis waarvan zonnepanelen worden geplaatst en bestaand bezit wordt verduurzaamd. Hierover wordt jaarlijks gerapporteerd.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
26 van 76
Toetsingscriteria
Beoordeling
Effectieve uitvoering De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. Er is een uitvoeringsprogramma dat bestaat uit een projectenoverzicht met prioritering (locatie, segment, bouwjaar), voldoende ambtelijke capaciteit (aantal fte/juiste expertise) en middelen (waaronder projectondersteuning). Er is een woningbouwprogrammering van 130 procent van de bouwopgave en/of er is sprake van actief grondbeleid en/of op andere wijze is aannemelijk dat de bouwdoelstelling gehaald kan worden. De gemeente verankert gemeentelijk beleid ten aanzien van betaalbaarheid van woningen en andere doelen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. De gemeente heeft jaarlijks prestatieafspraken die concreet zijn en aansluiten bij de doelen van het woonbeleid. De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op doelgroepen bij toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente heeft beleid over instandhoudingstermijnen van sociale huurwoningen en betaalbare woningen. De gemeente maakt gebruik van de Versnellingstafel of andere ondersteuning. De gemeente heeft passende instrumenten voor de verduurzaming van de corporatiewoningen. De gemeente heeft passende instrumenten voor het langer zelfstandig thuis wonen. De woonzorgvisie is vastgesteld.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
27 van 76
3.4 Realisatie Woningbouwprogrammering en realisatie De gemeente Wassenaar heeft de ambitie om de voortgang van prestatieafspraken en woningbouwprogramma te monitoren via een woningmarktmonitor. De woningmarktmonitor 2019-2020 was het eerste sturingskader voor woningbouw, dat het college en de raad in staat moet stellen om meer gericht te sturen op wonen. Uit gesprekken met het ambtelijk apparaat blijkt dat een deel van deze informatie momenteel niet meer up-to-date is, maar dat hieraan wordt gewerkt door het team Wonen. De informatie uit de woningmarktmonitor komt op het moment van dit onderzoek uit de planlijst van april 2021. Op dat moment is de netto projectomvang 912 woningen. Naast de woningmarktmonitor wordt de voortgang van het woningbouwprogramma bijgehouden in de planregistratie van de provincie Zuid-Holland. De gemeente Wassenaar maakt ook gebruik van een intern Excelbestand waarin de plannen worden geregistreerd. In dit document wordt echter alleen onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plannen en wordt de realisatie per segment niet geregistreerd. Hieruit blijkt een woningbouwprogrammering van bruto 840 woningen en netto 742 woningen van 2024 tot 2030. De woningbouwprogammering bestaat uit 36% sociaal, 19% middelduur en 45% duur.
Voor dit onderzoek hebben we in beeld gebracht hoeveel woningen er in de afgelopen jaren zijn toegevoegd (nieuwbouw en transformatie minus sloop) aan de woningvoorraad van Wassenaar. Gemiddeld zijn er in de periode 2014-2023 10 woningen per jaar toegevoegd. In 2022 is het aantal woningen in Wassenaar in de BAG afgenomen met 21. Ook in 2020 nam het aantal woningen af met 25 als gevolg van sloop. Op basis van de ambitie uit de RRA zullen er per jaar zo’n 120 woningen gerealiseerd moeten worden. Hierbij dient opgemerkte te worden dat de cijfers uit de BAG netto zijn, terwijl de doelstellingen uit de RRA bruto zijn. Desondanks bieden deze gegevens inzicht in de omvang van de opgave in vergelijking met de opgeleverde woningen uit het verleden. Om de doelen uit de woonvisie te realiseren (50-75 woningen per jaar) zou de productie minimaal vervijfvoudigd moeten worden. Jaar
Woningen
Groei gedurende het jaar
2014
12.152
40
2015
12.192
21
2016
12.213
7
2017
12.220
-44
2018
12.176
15
2019
12.191
31
2020
12.222
65
2021
12.287
-25
2022
12.262
-21
2023
12.241
Totaal 2014-2023
89
Gemiddeld 2014-2023
10
Bron: waarstaatjegemeente.nl, op basis van bewerkingen ABF Research op BAG
De gegevens uit de BAG geven geen inzicht in welke segmenten er worden gebouwd. Dergelijke gegevens zijn niet verkrijgbaar uit openbare bronnen. Verbetering van de monitoring is dus
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
28 van 76
noodzakelijk om te meten of de doelen van het realiseren van betaalbare woningen gerealiseerd worden. Zoals uit de vorige paragraaf bleek is er een zeer beperkte buffer ten opzichte van de afspraken uit de RRA. Bijna alle harde en zachte plannen uit de huidige planvoorraad moeten gerealiseerd worden om de toegezegde 991 woningen te realiseren. Ondanks dit gegeven en het feit dat er in de afgelopen jaren geen substantiële nieuwbouw is gerealiseerd, geven betrokkenen aan tevreden te zijn met de woningbouwprogrammering en zijn zij van mening deze te kunnen realiseren. Toetsingscriteria
Beoordeling
Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren. Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren. Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren.
3.5 Informatievoorziening raad De gemeente Wassenaar gebruikt volgens haar woonvisie de volgende instrumenten om inhoud te geven aan de kaderstellende en controlerende rol van de raad: • Woningmarktmonitor – geeft een breed beeld van de ontwikkelingen in de woningmarkt en biedt een cijfermatige basis voor zowel het woonbeleid als de uitvoering. Volgens de woonvisie worden er ook cijfers over de duurzaamheid van de woningvoorraad bijgehouden in de woningmarktmonitor. Uit de interviews met ambtelijke betrokkenen blijkt echter dat een deel van de woningmarktmonitor momenteel niet up-to-date is. • Woningbouwprogrammering – biedt volgens de woonvisie inzicht in de woningbouwprogrammering, de typologie woning en het bouwjaartal. • Projectenboek – geeft inzicht in de status van de verschillende projecten. • Startnotitie en informatiebrief (voor projecten vanaf 10 woningen) – biedt een eerste verkenning van de wenselijkheid van een project, het programma, planologische beperkingen en mogelijkheden, het ontwikkeltraject en het beslag op de ambtelijke capaciteit. • Publiekrechtelijke besluitvorming - geeft de mogelijkheid de raad tijdig te betrekken en laten besluiten over uitgangspunten. De gemeente Wassenaar heeft geen vaste cyclus voor het informeren van de raad over het dossier Wonen. De wethouder benadrukt dat dit wel wenselijk zou zijn.
Dit wordt geïllustreerd met een recent verzoek van een commissielid om de bijgewerkte woningbouwprogrammering, die niet direct beschikbaar was, waardoor de wethouder niet kon voldoen aan zijn informatieverplichtingen naar de raad. De wethouder streeft ernaar deze documenten nu gereed te krijgen en naar de raad te sturen. Idealiter gebeurt de informatievoorziening naar de raad niet op ad-hoc basis, of alleen over specifieke projecten, maar volgens een informatiecyclus omtrent de uitvoering van het woondossier, waarin inzicht wordt gegeven in beleidsontwikkeling, programmering en monitoring. Momenteel wordt de gemeenteraad wel via de begroting geïnformeerd over de voortgang van de projecten en woningaantallen. De wethouder benadrukt dat proactieve informatieverstrekking altijd de voorkeur verdient en beschouwt periodiek informeren als een waardevolle aanbeveling. Een actueel projectenoverzicht zou daarbij waardevol zijn.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
29 van 76
Specifieke ontwikkelingen binnen projecten worden apart gemeld aan de raad door middel van een raadsinformatiebrief, waarin bijvoorbeeld de aantallen, het segment en het stedenbouwkundig Programma van Eisen voorgelegd worden. De gemeente Wassenaar werkt steeds meer regionaal samen, zowel op het gebied van de woningbouwprogrammering als in de informatievoorziening naar de raad. De informatieavond over de Huisvestingsverordening voor de Wassenaarse gemeenteraad wordt bijvoorbeeld aangestuurd vanuit de regio. De gemeenteraad van Wassenaar hecht belang aan het thema wonen, maar ook aan andere, gerelateerde thema’s zoals parkeren en groenvoorzieningen. Aangezien de gemeenteraad voor een groot deel bestaat uit lokale partijen, ligt de focus naar verhouding sterk op lokale thema's, waaronder het bouwen voor inwoners van Wassenaar. Toetsingscriteria
Beoordeling
Monitoring en bijsturing door de raad De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
30 van 76
4. Voorschoten 4.1 Inleiding Voorschoten is een gemeente tussen Den Haag en Leiden en telt 25.665 inwoners op 1 januari 2024 (CBS). De gemeente valt onder de Leidse subregio voor woon-zorgbeleid en maakt daarnaast deel uit van het samenwerkingsverband Holland Rijnland. Voorschoten wordt beschreven als een florerend, groen woondorp, die dat karakter graag wil behouden. Maar er is in Voorschoten een groeiende vraag naar betaalbare woningen. De relatief dure (eengezins)woningen die nu in Voorschoten staan sluiten niet goed aan op die vraag. Het college wil daarom inzetten op een inhaalslag door bij nieuwe woningbouwprojecten meer goedkope en betaalbare woningen te realiseren. Op dit moment bestaat de woningvoorraad in Voorschoten voor 64 procent uit koopwoningen, 22 procent sociale huurwoningen en 14 procent huurwoningen van overige verhuurders.31 In het coalitieakkoord wordt ingezet op meer betaalbare woningen voor de doelgroepen jongeren, jonge gezinnen en senioren. Daarnaast wil de coalitie dat Voorschoten een fijn woondorp blijft.
4.2 Doelen In de regionale woonagenda (juni 2023) zijn de regionale afspraken tot en met 2030 opgenomen. Daarnaast wordt er alvast gekeken naar de periode tot 2040. Het gaat daarbij om de aantallen, het type woningen en de betaalbaarheid daarvan. In de regionale woonagenda is afgesproken dat de afspraken hieruit uiterlijk in 2025 in het gemeentelijk beleid worden opgenomen. De gemeente Voorschoten heeft eind 2023 een nieuwe woonvisie opgesteld waarin de doelen die de gemeente heeft op het gebied van wonen staan beschreven. In deze woonvisie zijn de doelen uit de regionale woonagenda 2023 vertaald naar lokaal beleid. Daarnaast is de woonvisie gebaseerd op onderzoeken naar woonbehoeften en toekomstige ontwikkelingen. De woonvisie vormt het uitgangspunt voor afspraken met externe partijen zoals ontwikkelaars en corporaties.
Doelen woonvisie In de woonvisie staan zes ambities. De eerste ambitie is een toevoeging van ten minste 1.000 woningen eind 2030. Het woord toevoeging impliceert een netto toename maar uit de gesprekken met betrokkenen blijkt dat dit om een bruto toevoeging gaat, in lijn met de regionale afspraken. De gemeente Voorschoten wil dit doel bereiken door het inzetten op de versnelling van lopende woningbouwprojecten en waar mogelijk nieuwe projecten te starten. Afspraken met ontwikkelaars hierover worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Daarnaast wil de gemeente de mogelijkheden onderzoeken om gebruik te maken van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). In de huidige planvoorraad32 zijn plannen opgenomen die samen zorgen voor een bruto toevoeging van 1.012 woningen tot en met 2030.
31
Woningvoorraad - Holland Rijnland
32
raadsinformatiebrief 062
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
31 van 76
Daarnaast wil de gemeente het aandeel betaalbare woningen in de voorraad verhogen door bij nieuwbouwprojecten 65 procent betaalbaar (30% sociaal en 35% betaalbaar) te hanteren, zoals in de regionale woonagenda is afgesproken. Deze afspraken worden vastgelegd in de intentieovereenkomsten en anterieure overeenkomsten. Projecten waar al een anterieure of intentieovereenkomst aan ten grondslag ligt, of waarover al een besluit is genomen vallen niet onder deze nieuwe regeling. De derde ambitie is de betaalbaarheid van woningen in het betaalbare segment ook te behouden. Daarvoor wordt er gebruik gemaakt van instandhoudingstermijnen, zelfbewoningsplicht en een opkoopbescherming, die ervoor zorgt dat woningen niet zomaar voor de verhuur opgekocht worden33. Als overige ambities wil de gemeente voorrang geven aan eigen jongeren, starters en senioren door het toepassen van lokaal maatwerk. Daarnaast heeft de gemeente ambities om meer differentiatie toe te passen in de wijken zodat bijzondere en reguliere doelgroepen beter verspreid worden over het dorp, wat weer bijdraagt aan de leefbaarheid. Dit wordt opgenomen in de meerjaren prestatieafspraken. Een laatste ambitie uit de woonvisie is aandacht voor huisvesting van verschillende doelgroepen, hierbij gaat het om statushouders, personen uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang, woonwagenbewoners en senioren (75+).
Om aan de taakstelling voor het huisvesten van statushouders te kunnen voldoen en ruimte te geven aan reguliere woningzoekende wil de gemeente Voorschoten inzetten op het realiseren van 120 flexwoningen. Dit gebeurt in samenwerking met twee woningcorporaties, Rijnhart Wonen en De Sleutels, die in Voorschoten actief zijn. Toetsingscriteria
Beoordeling
Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven. Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. De doelen zijn in lijn met de Regionale Woondeal. Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering. De gemeente heeft zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt en van de doelgroepen.
4.3 Uitvoering Woningbouwprogrammering en ontwikkellocaties De ambitie van de gemeente Voorschoten is een (bruto) toevoeging van ten minste 1.000 woningen voor eind 2030. Daarnaast wil de gemeente in nieuwbouwprojecten 65 procent betaalbaar hanteren. In de raadinformatiebrief 062 wordt een overzicht gegeven van de lopende woningbouwprojecten per juni 2023. Deze lopende projecten komen uit op 1.012 bruto woningen (dus inclusief sloop en vervangende nieuwbouw). Een belangrijk deel is sloop en vervangende nieuwbouw (en dus geen extra woningen). De woningbouwprogrammering zoals weergegeven in raadsinformatiebrief 062 maakt niet duidelijk wat de status is van de plancapaciteit (hard of zacht). Uit de toelichting per project kan dit wel opgemaakt worden, aan de hand van de
33
Opkoopbescherming | Home | Volkshuisvesting Nederland
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
32 van 76
omschrijvingen (wel of geen anterieure overeenkomst, wel of geen vastgesteld omgevingsplan). In het overzicht wordt een uitsplitsing naar de verschillende segmenten gemaakt. Bij de lopende projecten gaat het om bruto 36 procent sociaal, 12 procent middensegment en 52 procent in het vrije segment. Of er 1.000 bruto woningen gerealiseerd gaan worden is nog niet zeker. Voor een groter project van 356 woningen zijn de gemeente en ontwikkelaars in gesprek over het opstellen van een anterieure overeenkomst. Hierin worden onder andere meegenomen het te realiseren woonprogramma, financiële kosten en een tijdsplanning. Volgens betrokkenen kan de stikstofregelgeving zorgen voor knelpunten in dit project. Volgens betrokkenen hangt het halen van de doelstelling mede af van dit relatief omvangrijke project. Als dit project gerealiseerd gaat worden, verwachten de betrokkenen dat de doelstellingen gehaald kunnen worden. Wel wordt dit naar verwachting richting 2030 opgeleverd.
Anterieure overeenkomsten De gemeente Voorschoten legt afspraken met ontwikkelaars vast in anterieure overeenkomsten. Hierin worden de in het woonbeleid vastgelegde percentages voor het aandeel betaalbare woningen doorvertaald naar nieuwbouwprojecten. In principe worden eerder afgesloten overeenkomsten niet opengebroken om het nieuwe beleid door te voeren. Dit betekent dat er de komende jaren nog projecten worden opgeleverd met een kleiner aandeel betaalbare woningen. De gemeente heeft niet veel eigen grond en is daarmee afhankelijk van projectontwikkelaars. Naast de percentages betaalbaar zijn er aanvullende eisen vanuit de gemeente. Dit drukt op het rendement dat de ontwikkelaars kunnen maken. Bovendien zit er veel tijd tussen een initiatief en de daadwerkelijke realisatie, in deze tijd verandert het gemeentelijk woonbeleid. Dit leidt soms tot discussies tussen de gemeente en de ontwikkelaars. Bij externe partijen is er behoefte aan continuïteit in de standpunten ten aanzien van wonen bij zowel de ambtenaren als het college en de raad.
Grondbeleid Voor het voeren van actief grondbeleid is het van belang dat de gemeente grondposities heeft. In de woonvisie staat beschreven dat de gemeente Voorschoten de mogelijkheden gaat onderzoeken om de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) toe te passen of via onteigening de mogelijkheid om het recht op eerste koop toe te passen. Als de gemeente gaat ontwikkelen op eigen grond wil zij inzetten op tenminste 67 procent betaalbare woningen. Betrokkenen zien een dergelijk actief grondbeleid als een kans. Volgens hen zijn er dan veel meer mogelijkheden om te sturen. Er zijn een paar locaties in eigendom van de gemeente, veel andere locaties zijn door ontwikkelaars opgekocht.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
33 van 76
Prestatieafspraken De gemeente heeft meerjaren prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2020-2024 met De Sleutels, huurdersbelangenvereniging de Eendracht, Woonzorg Nederland en de Bewonerscommissies van Woonzorg in Voorschoten. Het gaat om afspraken over de thema's beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid, sociaal maatschappelijke opgaven en zorg, leefbaarheid en de organisatie en samenwerking. Voor elk jaar worden er, conform de Woningwet, uitvoeringsafspraken gemaakt. In de uitvoeringsafspraken voor 2023 is ook de woningcorporatie Rijnhart Wonen opgenomen. De prestatieafspraken zijn op dit moment nog niet voldoende concreet geformuleerd. Dat wordt ook door betrokkenen gezien. De gemeente is bezig met het maken van nieuwe prestatieafspraken, waarvoor een extern bureau is ingehuurd. De nieuwe prestatieafspraken zullen gebaseerd zijn op de landelijke prestatieafspraken en de vernieuwde woonvisie. Voor de gemeente is het een uitdaging om concrete afspraken te maken die ook flexibel kunnen zijn als de omstandigheden daarom vragen. De prestatieafspraken worden gezien als een gemeenschappelijk doel voor de gemeente en de corporaties. De monitoring van de prestatieafspraken vindt plaats middels ambtelijke en bestuurlijke overleggen.
Toereikende middelen en capaciteit Bij de gemeente Voorschoten is een beleidsmedewerker Wonen en een projectleider Verkeer, Bouwen & Wonen in dienst. Daarnaast wordt er gewerkt met extern ingehuurde medewerkers. Zij zijn vaak relatief kort betrokken bij de gemeente terwijl woningbouwprojecten een lange looptijd hebben. Dit leidt tot inefficiëntie in het interne proces en ook voor onzekerheid bij externe partijen. Het langdurig aantrekken van de juiste mensen is lastig door het arbeidsmarkttekort. Uit de gesprekken met betrokkenen wordt duidelijk dat de ambtelijke capaciteit beperkt is. Dit wordt ook door externe partijen opgemerkt. Door de beperkte ambtelijke capaciteit is het noodzakelijk om keuzes te maken. Niet alle projecten kunnen worden opgepakt. Het is moeilijk om dit probleem op te lossen omdat dit breder speelt in de hele regio. Volgens betrokkenen zou het goed zijn om meer regionaal samen te werken omdat dit de efficiëntie bevordert. De gemeente probeert door middel van het HR-beleid een aantrekkelijke werkgever te zijn en daarmee het juiste personeel aan te trekken en te behouden.
Flexwoningen Om de druk op de Voorschotense woningmarkt op korte termijn te verlichten, zet de gemeente in op flexwoningen. De flexwoningen zijn bedoeld om te voldoen aan de taakstelling voor statushouders die de gemeente vanuit het Rijk heeft gekregen. Daarnaast is minimaal 40 procent van de flexwoningen nadrukkelijk bestemd voor andere woningzoekenden, zo valt te lezen in de woonvisie. Doordat voor de tijdelijke flexwoningen een ontheffing van het bestemmingsplan geldt, kan de vergunningsaanvraag hiervoor sneller verlopen. Daarnaast zijn er minder bezwaaren beroepsmogelijkheden. Hierdoor kunnen de woningen relatief snel worden gerealiseerd. De realisatie vindt plaats in samenwerking met twee woningcorporaties (Rijnhart Wonen en De Sleutels). Samen met hen voert de gemeente een onderzoek uit naar de technische en financiële haalbaarheid van 120 flexwoningen. De gemeenteraad heeft in november 2023 zeven mogelijke locaties aangewezen die onderzocht worden. Het participatietraject met de omgeving gaat pas plaatsvinden als de definitieve locatie bekend is.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
34 van 76
Instandhoudingstermijnen Zoals afgesproken in de regionale woonagenda van Holland Rijnland maakt de gemeente gebruik van instandhoudingstermijnen. Voor betaalbare woningen zijn de volgende instandhoudingstermijnen vastgesteld; 30 jaar bij sociale huur, 20 jaar bij middenhuur en 10 jaar bij goedkope en betaalbare koop. Bij de goedkope en betaalbare koopwoningen geldt gedurende de instandhoudingstermijn ook een zelfbewoningsplicht. In de woonvisie is beschreven dat deze instandhoudingstermijnen worden opgenomen in de anterieure overeenkomsten. Volgens betrokkenen is dit soms uitdagend vanwege het lagere rendement voor ontwikkelaars.
Regionale versnellingstafel De regio Holland Rijnland organiseert periodiek een versnellingstafel met alle partijen die betrokken zijn bij woningbouw. Het doel van de versnellingstafel is het bespreken van concrete knelpunten in projecten en hierbij praktische hulp van elkaar te krijgen zodat er een oplossing voor deze projecten wordt gevonden. De versnellingstafel vindt eens in de twee maanden plaats en is gestart vanaf najaar 2023. Ten tijde van dit onderzoek is de versnellingstafel nog in ontwikkeling. Volgens de betrokkenen is het waardevol maar zijn er nog geen concrete resultaten mee bereikt.
Verduurzaming In de woonvisie staat dat voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving in Voorschoten de Transitievisie Warmte verder wordt uitgewerkt naar uitvoeringsplannen. Daarnaast zijn in de prestatieafspraken doelen opgenomen met betrekking tot het verduurzamen van corporatiewoningen. In lijn met de landelijke prestatieafspraken zorgen de corporaties ervoor dat alle woningen minimaal label D hebben in 2029.
Langer zelfstandig thuis wonen Gemeenten zijn verplicht om een woonzorgvisie vast te stellen voor verschillende aandachtsgroepen die naast huisvesting ook zorg en ondersteuning nodig hebben. De gemeente Voorschoten wil woningen voor senioren realiseren in het centrum en nabij gezondheidscentra zodat senioren langer zelfstandig kunnen wonen en er daarnaast doorstroming op gang komt. De gemeente gaat deze projecten prioriteren. Omdat de zorg op sub regionaal niveau wordt ingekocht wordt er ook op dit niveau, in de Leidse regio, een woonzorgvisie opgesteld. Ten tijde van dit onderzoek is de woonzorgvisie nog niet vastgesteld.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
35 van 76
Toetsingscriteria
Beoordeling
Effectieve uitvoering De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. Er is een uitvoeringsprogramma dat bestaat uit een projectenoverzicht met prioritering (locatie, segment, bouwjaar), voldoende ambtelijke capaciteit (aantal fte/juiste expertise) en middelen (waaronder projectondersteuning). Er is een woningbouwprogrammering van 130 procent van de bouwopgave en/of er is sprake van actief grondbeleid en/of op andere wijze is aannemelijk dat de bouwdoelstelling gehaald kan worden. De gemeente verankert gemeentelijk beleid ten aanzien van betaalbaarheid van woningen en andere doelen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. De gemeente heeft jaarlijks prestatieafspraken die concreet zijn en aansluiten bij de doelen van het woonbeleid. De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op doelgroepen bij toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente heeft beleid over instandhoudingstermijnen van sociale huurwoningen en betaalbare woningen. De gemeente maakt gebruik van de Versnellingstafel of andere ondersteuning. De gemeente heeft passende instrumenten voor de verduurzaming van de corporatiewoningen. De gemeente heeft passende instrumenten voor het langer zelfstandig thuis wonen. De woonzorgvisie is vastgesteld.
4.4 Realisatie Monitoring woningbouwplannen De monitoring van de woningbouwplannen voor Voorschoten bestaat uit het opstellen van een lijst met alle projecten en de actuele status van deze project door de beleidsmedewerker wonen. De projectleiders leveren de input. Het overzicht wordt een keer per jaar ook aan de regio en de provincie teruggekoppeld zodat zij kunnen monitoren. Het meest recente overzicht is in de raadsinformatiebrief 062 opgenomen. Naast deze lijst, zijn er woningen die niet in het overzicht zijn opgenomen zoals zorgwoningen of flexwoningen. In het overzicht is geen datum opgenomen wanneer de woningen worden opgeleverd. Maar volgens betrokkenen worden de woningen uit dit overzicht gerealiseerd tot en met 2030, waarbij dat waarschijnlijk meer richting 2030 zal zijn. In het overzicht wordt uitgegaan van de bruto realisatie van 1.012 woningen. In het overzicht staan ook 161, veelal, sociale woningen die gesloopt of getransformeerd worden. De netto realisatie komt dus lager uit. De woonvisie zelf gaat uit van een toevoeging van 1.000 woningen, wat een netto realisatie lijkt te veronderstellen, maar uit gesprekken met betrokken blijkt dat er is gekozen voor bruto aantallen omdat dit aansluit bij de regionale afspraken en bij de RRA. Wat er de afgelopen jaren gerealiseerd is in de verschillende segmenten is niet duidelijk.
Voor dit onderzoek hebben we in beeld gebracht hoeveel woningen er in de afgelopen jaren zijn toegevoegd (nieuwbouw en transformatie minus sloop) aan de woningvoorraad van
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
36 van 76
Voorschoten. Er kan geen inzicht worden gegeven in de toevoeging per segment. Dergelijke gegevens zijn niet verkrijgbaar uit openbare bronnen. Jaar
Woningen
Groei gedurende het jaar
2014
11.086
4
2015
11.090
120
2016
11.210
157
2017
11.367
75
2018
11.442
6
2019
11.448
17
2020
11.465
39
2021
11.504
35
2022
11.539
33
2023
11.572
Totaal 2014-2023 Gemiddeld 2014-2023
486 54
Bron: waarstaatjegemeente.nl, op basis van bewerkingen ABF Research op BAG
Zoals te zien is in de tabel zijn er gemiddeld 54 woningen per jaar (netto) toegevoegd sinds 2014.
Belemmeringen Uit gesprekken met betrokkenen wordt duidelijk dat men bij de realisatie tegen een aantal belemmeringen aanloopt. De gemeente heeft beperkt eigen gronden die ontwikkeld kunnen worden en is in veel gevallen afhankelijk van ontwikkelaars. Voor ontwikkelaars speelt mee dat zij door de aangepaste percentages sociaal en middelduur een krappere business case hebben. Daarnaast hebben zij ook te maken met toegenomen kosten voor personeel en materialen. Ook kunnen randvoorwaarden zoals stikstof, infrastructuur of een ongeschikte bodem het moeilijk maken om tot ontwikkeling te komen. Bij de gemeente spelen capaciteitsproblemen bij RO-procedures een rol waardoor de projecten niet meteen opgepakt kunnen worden. Tussen de gemeente en ontwikkelaars is het lastig om alle doelen die de gemeente heeft, zoals zelfbewoningsplicht, instandhoudingstermijnen, parkeren en groen, in een anterieure overeenkomst vast te leggen. Dit geldt in sterke mate voor nieuw beleid. Door betrokkenen wordt genoemd dat er geen duidelijke politieke keuzes worden gemaakt. Er is geen afwegingskader voor woningbouw. De kaders worden nu per project bepaald wat veel ambtelijke capaciteit kost. Er is, zowel bij interne als externe betrokkenen, behoefte aan een afwegingskader om tot een prioritering van projecten te komen.
Hierin moet worden gekeken naar de maatschappelijke doelen waar het aan bijdraagt en de complexiteit van de projecten. De gemeente Voorschoten heeft nog geen omgevingsvisie. Volgens betrokkenen zou het goed zijn om de omgevingsvisie op te stellen. In deze omgevingsvisie moeten de keuzes worden gemaakt voor de lange termijn (komende 20 jaar), inclusief woningbouwlocaties. De gemeente is voornemens een omgevingsvisie op te stellen. De wethouder heeft als doel om de omgevingsvisie voor 2026 vast te stellen. Een andere belemmering in de realisatie van woningbouw zijn de procedures die gevoerd worden door omwonenden. De bevolking in Voorschoten is relatief hoogopgeleid en kent de eigen
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
37 van 76
rechten goed, aldus betrokkenen. Vooral de procedures bij de Raad van State nemen veel tijd in beslag en zorgen daarmee voor veel vertraging bij woningbouwprojecten. Toetsingscriteria
Beoordeling
Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren. Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren. Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren.
4.5 Informatievoorziening raad De raad wordt geïnformeerd door middel van de jaarrekening. Daarnaast wordt er volgens betrokkenen halfjaarlijks een raadsinformatiebrief opgesteld met de lopende projecten op dat moment. Hierin wordt de status per project weergegeven met de actuele verwachtingen en knelpunten. Het ontbreekt aan informatie die inzicht geeft in de output en effecten van het beleid en hoe raadsleden daarop invloed kunnen uitoefenen. Zo ontbreekt het aan een overzicht van daadwerkelijk opgeleverde woningen in de afgelopen jaren en welk deel van de doelen uit de woonvisie en/of de bouwopgave tot 2030 inmiddels is gerealiseerd. Volgens betrokkenen kan de informatievoorziening aan de raad beter gestroomlijnd worden. Onderwerpen worden in de gemeenteraad nu veelal op ad hoc basis behandeld. Daarnaast wil de raad soms gedetailleerde informatie op projectniveau terwijl ze hier niet op kunnen sturen. Dit gaat ten koste van de beperkte ambtelijke capaciteit. Volgens betrokkenen zou het daarom goed zijn als de raad zich meer bezighoudt met een visie voor de lange termijn.
Rol van de raad Volgens betrokkenen is er behoefte om een politieke afweging te gaan maken voor woningbouwprojecten. Nu moet er voor woningbouwprojecten veelal aan allerlei eisen (groen, parkeren etc.) worden voldaan. Daarmee loopt het op veel projecten vast. Het is niet haalbaar om alle eisen in projecten door te voeren daarom is het van belang om hier keuzes in te maken. Scherpere keuzes in de prioritering zorgen voor duidelijkheid zowel binnen de organisatie als naar externe partijen toe. Toetsingscriteria
Beoordeling
Monitoring en bijsturing door de raad De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
38 van 76
5. Oegstgeest 5.1 Inleiding De gemeente Oegstgeest grenst aan Leiden en bevindt zich in een sterk verstedelijkt gebied. Het telt 25.746 inwoners per 1 januari 2024 (CBS). De gemeente valt onder de Leidse regio en is onderdeel van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. In de woonvisie "Samen verder bouwen aan karakter en kwaliteit" wordt Oegstgeest beschreven als een aantrekkelijke woongemeente met een dorps karakter en een groene uitstraling. Oegstgeest is daarnaast een welvarende gemeente met inwoners die een relatief hoog inkomen en opleidingsniveau hebben. De woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit koopwoningen (71%) en ligt de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen ook relatief hoog (€ 389.900,-). Het aandeel corporatiewoningen is relatief laag (16%).
5.2 Doelen De Woonvisie van Oegstgeest “Samen bouwen aan karakter en kwaliteit” komt uit 2020. In de woonvisie staat dat er volgens de trendraming van de provincie Zuid-Holland in de periode 2019-2030, 1.230 extra woningen nodig zijn. Vooral de behoefte aan de betaalbare woningen is groot in de relatief dure gemeente. Er zijn in de woonvisie drie ambities opgenomen. Deze drie ambities worden omschreven als karaktervolle groei, betaalbaarheid en beschikbaarheid en zorgzame en inclusieve wijken. Om aan te sluiten bij de Regionale Woonagenda van Holland Rijnland die in 2023 is vastgesteld is er een aantal aanpassingen op de woonvisie gedaan.
Karaktervolle groei In de Woonvisie staat: “Er is behoefte aan minimaal 1.230 woningen tot 2030 erbij, maar we streven naar een toevoeging van 1.400 woningen in onze gemeente. Hiermee vangen we ook een deel van de subregionale behoefte op waarin andere gemeenten niet kunnen voorzien. Met 30 procent erbij (uitgaande van .1400 woningen) komen we uit op een nastrevenswaardige plancapaciteit van 1.800 woningen.” In lijn met de regionale woonagenda is in de aanpassing van de woonvisie opgenomen dat bij nieuwbouwprojecten de verplichting geldt om minimaal 30 procent sociale huur en minimaal 35 procent middeldure huur of betaalbare koop te realiseren. Alleen bij nieuwbouwprojecten met uitzonderlijk hoge kosten en/of een buitengewone bijdrage aan de ambities van de omgevingsvisie, kan hiervan worden afgeweken. Een voorwaarde is dan dat zowel het aandeel sociale huur als het aandeel middeldure huur/betaalbare koop niet minder dan 25% is, en deze lagere percentages in andere nieuwbouwprojecten gecompenseerd kunnen worden, zodat voor het gehele woningbouwprogramma de regionale doelstellingen worden behaald. De ambitie om 1.400 woningen toe te voegen in de periode 2020-2030, komt neer op 125 à 130 woningen per jaar. Om dit aantal daadwerkelijk te bereiken wordt de plancapaciteit ingezet op 1.800 woningen voor de periode 2020 t/m 2030.
In de woondeal van regio Holland Rijnland zijn voor de gemeente Oegstgeest drie grotere projecten opgenomen die uitkomen op 1.124 woningen in totaal. De ambitie van het aantal te realiseren woningen is SMART beschreven en bovendien in lijn met nationaal beleid om de plancapaciteit op 130 procent vast te stellen. De bouwplannen worden gerealiseerd in Nieuw Rhijngeest en in het bestaande dorp. In de omgevingsvisie is bepaald hoe de bouwdoelen gerealiseerd kunnen worden waarbij het dorpse
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
39 van 76
karakter behouden kan blijven door bijvoorbeeld passende bouwhoogtes per gebied. Daarnaast wordt er gekeken naar de maatschappelijke meerwaarde en mogelijkheden voor klimaatbestendigheid.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid Op het gebied van betaalbaarheid en beschikbaarheid heeft de gemeente als doel om meer betaalbare woningen voor (semi-)starters en mensen met een laag of midden inkomen te realiseren. Daarnaast is er veel behoefte aan sociale huur, ook voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en statushouders. Om dit te realiseren heeft de gemeente verschillende doelstellingen geformuleerd: • Verplichting voor 30 procent sociaal en 35 procent middeldure huurwoningen (of betaalbare koop) per nieuwbouwproject. • Actualiseren van het vereveningsfonds sociale huur: o aanpassing aandeel sociale huur; o afkoop van sociale huur en bijdrage voor partijen die meer dan 25 procent sociale huur realiseren dient marktconform te worden (gebaseerd op actuele grondprijzen). • De introductie van een vereveningsfonds voor het middeldure segment. Partijen die minder woningen in het middensegment realiseren, leveren een (marktconforme) bijdrage aan dit fonds om partijen die meer dan 35 procent realiseren te ondersteunen. • Het opstellen van een huisvestingsverordening/doelgroepenverordening voor sociale en middeldure huurwoningen die niet in het bezit van een woningcorporatie komen worden voorwaarden opgesteld. De voorwaarden gaan bijvoorbeeld over de minimale instandhoudingstermijnen en de wijze van toewijzing. • Creëren van meer woonmogelijkheden voor jongeren.
De gemeente gaat de mogelijkheden voor bijvoorbeeld friends-contracten onderzoeken. • Voorrang geven aan verschillende categorieën huurders (starters, gezinnen, senioren) voor verschillende woningtypen door middel van lokaal maatwerk. Aan maximaal 25 procent van de aantal verhuringen worden specifieke eisen gesteld bij de toewijzing. Deze regeling is vastgesteld met de woningcorporatie en de huurders. In de prestatieafspraken is opgenomen dat de effecten van deze regeling jaarlijks worden geëvalueerd. De doelstellingen die de gemeente heeft beschreven met betrekking tot betaalbaarheid en beschikbaarheid zijn grotendeels SMART omschreven. Ook zijn ze, met de wijziging in 2023, in lijn met regionaal beleid.
Zorgzame en inclusieve wijken De derde ambitie richt zich op zorgzame en inclusieve wijken. De gemeente hanteert de volgende uitgangspunten daarvoor: • Woningen voor vitale senioren: initiatieven die zich richten op vitale ouderen hebben voorrang boven andere plannen. Goede locaties van deze woningen zijn van belang zoals in het centrum of dichtbij voorzieningen. • Levensloopbestendigheid woning: er worden eisen gesteld (minimaal rollator toegankelijk). • De gemeente stelt een afwegingskader op voor woonzorginitiatieven. Dit afwegingskader moet passen binnen de omgevingsvisie. • Afspraken met begeleiding voor de MO en BW doelgroep zodat in de woonbehoefte van kwetsbare personen kan worden voorzien maar ook de leefbaarheid en veiligheid van omwonenden kan worden gewaarborgd.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
40 van 76
• •
Reageren op situaties waar de leefbaarheid onder druk staat. De corporatie krijgt meer ruimte om woningen in het middeldure huursegment aan te bieden. Actief zoeken naar passende locaties en gebouwen voor MO/BW-doelgroep.
De uitgangspunten zijn deels doelen (zoals het opstellen van een afwegingskader) en deels een beschrijving van een werkwijze of een prioritering.
Omgevingsvisie De gemeente Oegstgeest heeft in 2023 een omgevingsvisie opgesteld. Hierin is een langetermijnvisie opgenomen voor de fysieke leefomgeving van de gemeente. In deze Omgevingsvisie zijn de kaders voor woningbouw opgenomen. Daarnaast zijn er ook zoeklocaties voor woningbouw in opgenomen. Betrokkenen geven aan dat met de komst van de Omgevingsvisie er meer duidelijkheid gekomen is in het beleid. Er is meer balans in enerzijds het bouwen van woningen en anderzijds het behouden van het dorpse karakter. Volgens betrokkenen leidt dat nu tot minder discussies. Toetsingscriteria
Beoordeling
Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven. Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. De doelen zijn in lijn met de Regionale Woondeal. Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering. De gemeente heeft zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt en van de doelgroepen.
5.3 Uitvoering Toereikende middelen en capaciteit Bij de gemeente Oegstgeest is een beleidsmedewerker Wonen en een beleidsmedewerker Wonen en zorg. Daarnaast is er een beleidsmedewerker huisvesting bijzondere doelgroepen maar deze beleidsmedewerker is ook betrokken bij andere onderwerpen. Voor de gebiedsontwikkeling zijn er drie projectleiders in dienst (een senior, medior en junior). Er is te weinig capaciteit om alle projecten op te pakken hierdoor wordt er wel geprioriteerd op projecten. Volgens de betrokkenen zou het goed zijn om iets meer ambtelijke capaciteit te hebben. Maar het wordt breed erkend dat dit door de krapte op de arbeidsmarkt lastig te realiseren is.
Woningbouwprogrammering ten opzichte van doelstellingen De ambitie van de gemeente Oegstgeest is om 1.400 woningen te realiseren in de periode 2020-2030. De gemeente heeft een overzicht van woningbouwlocaties waarin de harde en zachte plancapaciteit is weergegeven. In de periode 2020 t/m 2022 zijn er volgens dit overzicht 260 netto woningen gerealiseerd. Voor de periode 2023 t/m 2030 bedraagt de netto harde plancapaciteit nog 1.533 woningen. De zachte plancapaciteit voor deze periode bedraagt 532 woningen. Op basis van de gerealiseerde en harde plannen is er een plancapaciteit van 128 procent. Daarnaast zijn er nog zachte plannen waarmee de plancapaciteit uitkomt op 166 procent. De gemeente voldoet daarmee aan een plancapaciteit van 130 procent van de woningbouwprogrammering. Het is daarmee aannemelijk dat, ondanks planuitval, de ambitie van 1.400 woningen kan worden behaald. Volgens betrokkenen is er discussie met de provincie
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
41 van 76
over de maximale plancapaciteit. De provincie stuurt namelijk op een maximale plancapaciteit van 130 procent, terwijl de gemeente Oegstgeest een hogere plancapaciteit wil hanteren omdat het erg lastig te voorspellen is welke plannen uiteindelijk doorgaan. Met een hogere plancapaciteit is de kans groter dat de doelstellingen met betrekking tot het aantal woningen behaald kan worden. Op dit moment moeten er soms plannen geschrapt worden om te voldoen aan de maximale plancapaciteit van 130 procent. In de woningbouwmonitor zijn ook de verschillende segmenten uitgesplitst. De harde plancapaciteit bevat 31 procent sociaal en 18 procent middenhuur. Voor de plancapaciteit inclusief zachte plannen komt de programmering uit op 31 procent sociaal en 30 procent middenhuur. Deze plannen bevatten deels projecten die al voor de nieuwe regionale woonagenda zijn vastgesteld. Logischerwijs zijn de percentages betaalbaar voor deze projecten lager dan de huidige doelstellingen.
Anterieure overeenkomsten De gemeente Oegstgeest maakt anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars voor elk project. De woningbouwafspraken die op dat moment van toepassing zijn worden als een verplichting hierin opgenomen. Volgens betrokkenen is het uitdagend om alle ambities die de gemeente heeft ten aanzien van betaalbaarheid, groen en hoogte, in de anterieure overeenkomsten op te nemen. De discussies hierover verlopen soms moeizaam. Ontwikkelaars geven aan dat ze een krappere business case hebben.
Grondbeleid De gemeente Oegstgeest heeft weinig eigen gronden om te ontwikkelen. Het voeren van actief grondbeleid kan handig zijn om de doelstellingen te realiseren. Toch zitten hier volgens betrokkenen ook nadelen aan zoals de financiële risico’s die het met zich meebrengt.
Prestatieafspraken De gemeente Oegstgeest heeft prestatieafspraken voor de periode 2022-2024 gemaakt met woningcorporaties en huurdersorganisaties. De afspraken hebben betrekking op vijf thema's; beschikbaarheid en passendheid, kwaliteit bestaande woningvoorraad: duurzaamheid, leefbaarheid, wonen en zorg en de procesafspraken. Voor 2024 zijn jaarafspraken opgesteld. In de jaarafspraken 2024 zijn concretere afspraken gemaakt over de bouw van sociale huurwoningen met daarbij ook een tijdsindicatie. De overige prestatieafspraken zijn weinig SMART geformuleerd. Er wordt bijvoorbeeld gesproken over "vergroten woningvoorraad voor middeldure huur". Het is daarbij onduidelijk wat de omvang en tijdsgebondenheid hiervan is. Volgens betrokkenen worden de prestatieafspraken gezien als een intentieovereenkomst.
Doelgroepen De gemeente Oegstgeest heeft een doelgroepenverordening en een huisvestingsverordening waarin regels zijn opgesteld over de woonruimteverdeling. De doelgroepen die Oegstgeest onderkent zijn senioren, studenten, statushouders, mensen uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang en woonwagenbewoners. Een aantal van deze doelgroepen zijn aangewezen op de sociale huursector. Volgens betrokkenen is er een groot tekort aan sociale huurwoningen voor verschillende doelgroepen. De corporatie heeft aangegeven niet meer aan de taakstelling voor statushouders te kunnen voldoen als gevolg van dit tekort.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
42 van 76
Instandhoudingstermijnen In de regionale woonagenda Holland Rijnland is opgenomen dat alle gemeenten in 2024 een doelgroepenverordening moeten hebben waarin instandhoudingstermijnen voor betaalbare woningen zijn opgenomen. Holland Rijnland hanteert daarbij de volgende instandhoudingstermijnen: minimaal 30 jaar voor sociale huurwoningen, minimaal 20 jaar voor middeldure huurwoningen en maximaal 10 jaar voor goedkope/betaalbare koop. De doelgroepenverordening van Oegstgeest komt uit 2021 en bevatten nog verouderde instandhoudingstermijnen. Volgens betrokkenen zijn vooral de instandhoudingstermijnen voor goedkope koop lastig uit te voeren in de praktijk. Voor ontwikkelaars is het werken met instandhoudingstermijnen niet aantrekkelijk, ze vinden het te veel bureaucratie.
Regionale versnellingstafel De regio Holland Rijnland organiseert periodiek een versnellingstafel. Dit is vastgelegd in de regionale woondeal. In de regionale realisatieagenda staat beschreven dat het doel van de versnellingstafel is om alle partijen die betrokken zijn bij woningbouw continue het gesprek te laten voeren om gesignaleerde kritische succesfactoren ten behoeve van de realisatie aan te pakken. De versnellingstafel is dus bedoeld om knelpunten te bespreken die zich voordoen in het proces tussen overheden, woningcorporaties en steunverklaarders van deze tafel. De versnellingstafel heeft ten tijde van het onderzoek een keer plaatsgevonden en is dus nog in ontwikkeling. Volgens betrokkenen is de versnellingstafel een potentieel nuttig instrument maar moet het zich nog bewijzen. Door de gemeente Oegstgeest is er een casus ingebracht over een potentiële locatie voor woningbouw (KPN centrale) in handen van Portaal. Portaal mag daar op dit moment niet ontwikkelen vanwege de Woningwet. Volgens betrokkenen ligt de oplossing hiervoor vooral bij het ministerie van BZK maar naar aanleiding van de eerste versnellingstafel is er nog geen oplossing gevonden voor deze casus.
Verduurzaming In de woonvisie staat beschreven dat de opgave om woningen te verduurzamen wordt uitgewerkt in de Transitievisie Warmte. Hierin wordt het tijdspad voor aardgasvrij vastgelegd. Daarnaast is er binnen Holland Rijnland een Regionale Energie Strategie waarin regionale keuzes worden vastgelegd op het gebied van duurzame energie. Verduurzaming is daarnaast opgenomen in de prestatieafspraken. In de Monitor sociale voorraad en woonruimteverdeling is zichtbaar dat eind 2022 slechts 31 van de in totaal 1.524 corporatiewoningen een energielabel slechter dan D hebben.
Langer zelfstandig thuis wonen Het Rijk heeft in het beleidsprogramma "Een thuis voor iedereen" aangegeven dat elke gemeente per 1 januari 2024 een actuele en integrale woonzorgvisie heeft. Volgens betrokkenen is de gemeente Oegstgeest in sub regionaal verband bezig met het opstellen van een woonzorgvisie. Ten tijde van het onderzoek is deze nog niet vastgesteld. De gemeente is op dit moment in gesprek met een ontwikkelaar over het ontwikkelen van zorgwoningen bij een zorginstelling.
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
43 van 76
Toetsingscriteria
Beoordeling
Effectieve uitvoering De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. Er is een uitvoeringsprogramma dat bestaat uit een projectenoverzicht met prioritering (locatie, segment, bouwjaar), voldoende ambtelijke capaciteit (aantal fte/juiste expertise) en middelen (waaronder projectondersteuning). Er is een woningbouwprogrammering van 130 procent van de bouwopgave en/of er is sprake van actief grondbeleid en/of op andere wijze is aannemelijk dat de bouwdoelstelling gehaald kan worden. De gemeente verankert gemeentelijk beleid ten aanzien van betaalbaarheid van woningen en andere doelen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. De gemeente heeft jaarlijks prestatieafspraken die concreet zijn en aansluiten bij de doelen van het woonbeleid. De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op doelgroepen bij toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente heeft beleid over instandhoudingstermijnen van sociale huurwoningen en betaalbare woningen. De gemeente maakt gebruik van de Versnellingstafel of andere ondersteuning De gemeente heeft passende instrumenten voor de verduurzaming van de corporatiewoningen. De gemeente heeft passende instrumenten voor het langer zelfstandig thuis wonen.
5.4 Realisatie Monitoring woningbouwplannen De gemeente Oegstgeest maakt gebruik van een woningbouwmonitor. Deze wordt opgesteld door de beleidsmedewerker wonen. De projectleiders worden dan ondervraagd over lopende projecten. Dit overzicht van woningbouwlocaties geeft een beeld van de harde en zachte plancapaciteit en is uitgesplitst naar segmenten. De gemeente Oegstgeest heeft met dit overzicht een goed overzicht van de plancapaciteit. De voortgang van het woningbouwprogramma wordt ook bijgehouden in de planregistratie van de provincie Zuid-Holland. In de prestatieafspraken is opgenomen dat de prestatieafspraken worden voorzien van een sociale woningbouwmonitor. Hierin zijn de sociale huurwoningen uitgesplitst naar prijsklasse en energielabel. In het gemeentelijk overzicht woningbouwlocaties staat dat er in de periode 2019 tot en met 2022, 456 woningen zijn opgeleverd. Hiervan werden volgens dit overzicht 446 opgeleverd in het vrije segment, 10 in het sociale segment en 0 middeldure woningen. Ondanks de 10 woningen die in het overzicht vermeld staan geven meerdere betrokkenen aan dat er in de afgelopen 10 jaar geen enkele sociale huurwoning is gebouwd. Dat komt doordat er in het verleden niet is gestuurd op het realiseren van sociale huur.
Op dit moment zorgt dat voor een zeer geringe doorstroom binnen de sociale sector waardoor maatschappelijke opgaven, zoals de taakstelling van statushouders en opvang van uitstromers uit instellingen, in de knel komen. De betrokkenen geven aan dat er in de huidige coalitie wel draagvlak is voor sociale woningbouw. Desondanks is het onhaalbaar voor de gemeente Oegstgeest om toe te groeien naar 30 procent sociaal in de
Effectiviteit woonbeleid WVOLV
44 van 76
voorraad gezien het lage huidige percentage sociale huur. De gemeente streeft op dit moment wel naar 30 procent sociale woningbouw in nieuwe projecten. Bij enkele plannen wordt nog het oude percentage van 25 procent gehanteerd. Volgens betrokken waren sommige plannen al in een te ver stadium om de nieuwe normen nog door te voeren. Met de huidige plancapaciteit, zoals opgenomen in het overzicht woningbouwlocaties, lijkt het aannemelijk dat Oegstgeest in de komende jaren gaat voldoen aan het regionaal afgesproken percentages sociale woningbouw. Volgens het overzicht woningbouwlocaties worden de eerste middeldure woningen vanaf 2024 gerealiseerd. In de plancapaciteit liggen de percentages voor middeldure woningen tussen de 17-29 procent. Daarmee is het niet realistisch dat de eigen doelstelling, het realiseren van 35 procent middeldure woningen, behaald gaat worden. Voor dit onderzoek hebben we in beeld gebracht hoeveel woningen er in de afgelopen jaren zijn toegevoegd (nieuwbouw en transformatie minus sloop) aan de woningvoorraad van Oegstgeest. Het gaat hierbij alleen om de aantallen, er kan geen inzicht worden gegeven in de toevoeging per segment. Dergelijke gegevens zijn niet beschikbaar in openbare bronnen. Gemiddeld werden er in Oegstgeest in de afgelopen jaren 97 per jaar toegevoegd.
Om de doelstelling uit de woonvisie om 125 tot 130 woningen per jaar te realiseren is dus geen grote versnelling nodig. Jaar
Woningen
Groei gedurende het jaar
2014
10.269
97
2015
10.366
13
2016
10.379
80
2017
10.459
16
2018
10.475
216
2019
10.691
171
2020
10.862
152
2021
11.014
60
2022
11.074
67
2023
11.141
Totaal 2014-2023
872
Gemiddeld 2014-2023
97
Bron: waarstaatjegemeente.nl, op basis van bewerkingen ABF op BAG
Belemmeringen De realisatie van de woningbouwplannen is voor een groot deel afhankelijk van factoren waar de gemeente niet of nauwelijks invloed op heeft. Volgens betrokkenen zijn deze factoren de voornaamste redenen dat het onzeker is of de huidige plannen gehaald gaan worden. Volgens betrokkenen worden er veel procedures tegen woningbouwplannen bij de Raad van State gevoerd. Door de lange wachttijden daar zorgt dat vaak voor vertraging. Een ander vertragingsrisico zit in stikstofregelgeving. Door strengere regels is het lastiger om woningbouwprojecten uit te voeren. Ook ecologische onderzoeken kunnen tot vertraging leiden. Door woningbouw ontstaat er meer druk op de bestaande infrastructuur. Hier een oplossing voor vinden kan de ontwikkeling van plannen vertragen aldus betrokkenen.