Bijlage 2 Stedenbouwkundig kader ANWB locatie - Wassenaarseweg 220

Met het vervangen van bestaande verharding door waterpasserende bestrating en uitvoeren van daken als groen en/ of waterbergende daken wordt een bijdrage geleverd aan het langer vasthouden van water in het gebied. Dit heeft ook een verkoelend effect. Een belangrijke onderzoeksvraag bij de uitwerking is hoe de hedendaagse klimaatdoelstellingen gecombineerd kunnen worden met het historische beeld van het rijksmonument. Voor de nieuwbouw gelden ambities met betrekking tot circulariteit, hergebruik van bouwmaterialen en nieuwe bouwmaterialen. Op het gebied van circulariteit wordt er gekeken of er gebruik gemaakt kan worden van een materialenpaspoort of gehandeld kan worden in lijn met de achterliggende filosofie. Het hergebruiken van materialen van de gebouwen en inrichtingselementen uit de buitenruimte kan bijdragen aan het creëren van de eigen identiteit van het woongebied met een sterke verwijzing naar zijn historie als bruisend hart van de ANWB. Aanbevelingen: • Voeg substantieel groen toe ten koste van verharding. • Voor het windklimaat en bezonning kan gebruik worden gemaakt van de normen die de gemeente Den Haag heeft opgesteld: ‘Actualisering van de normen ten aanzien van bezonning en windhinder’, RIS170509, februari 2010.

• Sluit aan op het Convenant Klimaatadaptief Bouwen van de Provincie Zuid-Holland voor het beoordelen van maatregelen op het gebied van klimaatadaptatie. • Zet hergebruik in om de identiteit van het gebied te versterken.

39 | BGSV

licht, luchtig en vriendelijk kleur en materiaal gebruik

ritme en textuur, ambachtelijk en zorgvuldig

40 | BGSV

4.5 Een samenhangende beeldkwaliteit Gezien de omvang van het programma zal het te transformeren gebied straks een buurt op zich worden, met een herkenbare eigen identiteit. Een identiteit die nauw samenhangt met de cultuurhistorie van de plek, het monument en met zijn groene context. Het is de ambitie hier een nieuw stedenbouwkundig en architectonisch ensemble te laten ontstaan, dat zich voegt in de landgoederenzone. De totaalcompositie bestaat uit de gebouwen reeks of het complex, de omliggende (compositie van) buitenruimten én de route van de openbare weg naar de gebouwen. In de totaal compositie is aandacht voor de architectonische samenhang tussen de gebouwen op het perceel. Er is samenhang in materiaalgebruik, opbouw van de bouwmassa, gevelindeling en detaillering. Dit betekent niet dat alle gebouwen of gebouwonderdelen hetzelfde zijn, maar zij maken overduidelijk deel uit van dezelfde familie. De architectuur van het nieuwe ensemble verhoudt zich daarnaast goed tot het reeds bestaande. Dat betekent dat het zich op een uitgesproken manier verhoudt tot het rijksmonument en de daarbij horende baksteenarchitectuur. Daarbij kunnen karakteristieke elementen en onderdelen op een moderne manier in de nieuwbouw worden vertaald.

Ook kan worden aangesloten op het gedachtegoed van het ontwerp van Berghoef door het toepassen van vernieuwende en experimentele bouwmethoden en technieken. Gedacht kan worden aan circulair bouwen. Altijd zal worden aangesloten bij de zorgvuldige, ranke en ambachtelijke detaillering van het monument, met aandacht voor ritmiek, textuur en kunst. Het is de ambitie om in de beeldkwaliteit van zowel de bebouwing als de buitenruimte (zowel maaiveld als op daken) aan te sluiten op de groene omgeving en om klimaatadaptie en natuurinclusiviteit een integraal en zichtbaar onderdeel te laten zijn van het ontwerp. Bij voorkeur wordt de natuur als het ware vanuit het landgoed via het terrein de gebouwen ingezogen. Dit kan tot uiting komen in een materialisering die natuurlijk, zacht en vriendelijk is en grote gevelopeningen en buitenruimten heeft zodat voor alle woningen de landschappelijke ligging ervaarbaar is. De nieuwe ontwikkeling past bij de sfeer van het Benoordenhout. De maatschappelijke waarden van de ANWB ‘verenigen en ontmoeten’ en de herinterpretatie van het Haags woonhotel, met zijn collectieve en sociaal maatschappelijk karakter vormen hiervoor de inspiratie. Het toevoegen van programma dat ook voor bewoners van buiten het complex van waarde is, helpt bij het inbedden van de nieuwbouw in de bestaande wijk.

Aanbevelingen: • Voor de beeldkwaliteit zijn verschillende richtingen denkbaar binnen het principe van een ‘samenhangend’ ensemble. Onderzoek de verschillende mogelijkheden, zowel aansluitend op, als contrasterend met, het monument . • Maak de thema’s klimaatadaptief, natuurinclusief en circulair zichtbaar in de bebouwing. • Kies voor een heldere identiteit en werk dat zorgvuldig uit.

41 | BGSV

De ruimtelijke randvoorwaarden schematisch opgetekend

42 | BGSV

5. Ruimtelijke randvoorwaarden en bouwenvelop De herontwikkeling van de bebouwing levert kansen op voor het realiseren van verschillende ambities. Door transformatie van het terrein van een kantoorlocatie naar een (gemengd) woongebied kan het gebied een belangrijke bijdrage leveren aan het oplossen van de woningvraag. Minstens zo belangrijk is echter dat met een nieuwe invulling een ruimtelijk sterker gebied kan worden gerealiseerd dat meer recht doet aan het aanwezige monument én aan de groene omgeving. Het uitgangspunt dat centraal staat bij de ontwikkeling is dat het realiseren van kwantiteit in vierkante meters, woningen en overige functies, hand in hand gaat met het toevoegen van kwaliteit in bebouwing en buitenruimte. Op basis van alle in de voorgaande hoofdstukken beschreven uitgangspunten en aanbevelingen worden in dit hoofdstuk de ruimtelijke uitgangspunten opgetekend waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden. Daarbij zijn op drie schaalniveaus de uitgangspunten weergegeven. Overkoepelend gelden echter de volgende harde randvoorwaarden: De bebouwing moet gerealiseerd worden binnen de aangegeven bouwenvelop. Binnen de aangegeven bouwenvelop kan de bebouwing worden vormgegeven als een ensemble van verschillende gebouwen of als één schijf met een afwisseling in hoogte en diepte.

De tussenruimte tussen beide gebouwzones moet echter voldoende zijn om licht, lucht en zicht naar het park en de Van Alkemadelaan te kunnen garanderen. De maximale bouwmassa is gelijk aan de huidige bouwmassa . Door het omzetten van kantoor naar voornamelijk wonen betekent dit dat maximaal 54.000 m2 brutovloeroppervlak wordt gerealiseerd (exclusief halfverdiepte parkeergarage). Binnen deze massa kunnen verschillende woningtypen worden gerealiseerd. De maximale bouwmassa in combinatie met de gewenste differentiatie en het aantal verkeersbewegingen dat het omliggend wegennet kan verwerken, maximaliseert het aantal woningen op 400 t/m 425 woningen. Binnen de bouwenvelop kan de gewenste 54.000m2 brutovloeroppervlak op verschillende manieren worden gerealiseerd. De envelop is met opzet zo gedefinieerd dat er in de uitwerking verschillende modellen en composities kunnen worden gemaakt. Tegelijkertijd biedt zij zekerheid over de bouwhoogtes en de bouwmassa’s. Op het schaalniveau van de locatie als geheel zijn de geformuleerde ruimtelijke uitgangspunten als volgt samen te vatten: • Het opnieuw herkenbaar maken van de compositie van gebouwen, parkeren en verblijven volgens het ontwerp van Berghoef en Boer. Het herkenbaar maken van de groene randen en het parkeerterrein als voorruimte voor de gebouwen.

• De relatie tussen de openbare ruimte van park Clingendael en de ANWB-locatie versterken, door zowel ter plekke van het parkeerterrein als binnen de bebouwde zone doorzichten mogelijk te maken en zo het park visueel (en zo mogelijk fysiek) te verbinden met de Van Alkemadelaan. • Versterken van de landschappelijke inpassing door het creëren van een continue groene rand. Het verbreden van het groene profiel aan de Van Alkemadelaan ten koste van bebouwing. Aan de zijde van de watergang/Wassenaarseweg het groener inrichten van de brede zone, bijvoorbeeld door andere verharding, het toevoegen van beplanting of verminderen van de hoeveelheid parkeerplekken. Met een brede groene rand wordt het terrein (vanuit het perspectief van de toekomstige bewoners) gevoelmatig een onderdeel van het park. • Goede fysieke verbindingen maken tussen de locatie en zijn omgeving. • Voor de buitenruimte, het parkeerterrein, de groene randen en het binnenterrein wordt een integraal landschapsplan gemaakt.

43 | BGSV

De bouwenvelop

Max 54.000 m2 BVO exclusief halfverdiepte parkeergarage

maximale bouwhoogte uiterste rooilijnen maximaal volume

44 | BGSV

Op het schaalniveau van de bebouwing ontstaat op basis van de ruimtelijke uitgangspunten de volgende zonering voor de bebouwing: • De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd aan de noordzijde van het terrein, binnen de twee aangegeven bebouwingsstroken; een langgerekte strook aan de noordzijde en een rechthoekige plot aan de oostzijde. • Aan de zijde van de Van Alkemadelaan ligt de bebouwing ten opzichte van de huidige bebouwing naar achter en de hoofdmassa is in plaats van evenwijdig aan de laan haaks op de laan gepositioneerd. Zo komen schijf en rotonde prominent in het zicht te staan. • De maximale bouwhoogte van de achterste/noordelijke bouwzone is 47 meter. Daarmee blijft het inclusief dakranden en technische ruimten op het dak onder de grens van 50 meter die passend is voor hoogteaccenten. Vanaf beide zijden, de Van Alkemadelaan en park Clingendael loopt de hoogte getrapt op tot deze maximale hoogte. Dit ten behoeve van een zorgvuldige aansluiting op de aanliggende bebouwing en met het oog op zicht en bezonning van het aanliggende tuinderscomplex. Binnen de bouwenveloppe mag er exclusief de parkeergarage 54.000 m2 BVO worden gerealiseerd, hierdoor zal de maximale hoogte slechts op een deel van het bouwvlak worden bereikt. • Ten opzichte van de monumentale bebouwing wordt de nieuwbouw op enige afstand geplaatst, minimaal 15 meter. Hierbij worden balkons niet meegerekend.

• Aan de noordzijde fungeert de bebouwing als een decor achter de bestaande schijf, volgens het door Berghoef bedachte principe. • In de zuidelijke bebouwingsstrook ligt het bouwvlak aan de oostzijde tegen park Clingendael aan. Bebouwing vindt plaats in het verlengde van de monumentale schijf, maar kan uit de rooilijn naar voren worden geplaatst tot op de grens van het (monumentale parkeerterrein). Hierdoor wordt de opening tussen beide geaccentueerd en daarmee de relatie tussen de binnentuin en het (monumentale) parkeerterrein versterkt. • Deze oostelijke bouwmassa, naast het bestaande schijfgebouw mag hoger worden dan de huidige bebouwing. Dit om aan te sluiten bij de grote schaal van de omgeving, het parkeerterrein en het park. Ook kan het zich daardoor beter onderscheiden en los maken van de schijf waardoor het meer een compositie van bouwmassa’s wordt in plaats van het huidige, aan elkaar gebouwde en vrij dichte, gebouwencomplex. De maximale hoogte is echter minder dan de bebouwingszone aan de noordkant, namelijk maximaal 35 meter. • De minimale afstand tussen de bebouwing binnen deze oostelijke bouwenvelop en het bestaande schijfgebouw is minimaal 15 meter. De afstand tussen de oostelijke en de noordelijke bouwenvelop is eveneens minimaal 15 meter. Hierbij worden balkons niet meegerekend.

• Onderzocht wordt of het plaatsen van een woonblok in de vorm van een pavilioen op de kop van het parkeerterrein en te gast in de groene rand een ruimtelijk wenselijke invulling kan zijn. Randvoorwaarde is wel dat er doorzichten naar park Clingendael mogelijk blijven, dat er rondom voldoende ruimte is voor voetgangers en dat het historische parkeerterrein onaangetast blijft. • Eén of enkele hoogte accenten tot 47 meter zijn mogelijk in het middelste deel van de noordelijke bouwzone. Onafhankelijk daarvan wordt op drie plekken een extra hoge ambitie gesteld aan de uitstraling door de ligging in prominente zichtlijnen. Hier is een architectonisch accent en een hoge kwaliteit wenselijk. De kwaliteit zit hem in de uitwerking van de gevel, in plasticiteit, materialisatie, plattegrond etc en niet in de bouwhoogte.

45 | BGSV

mogelijk nieuw volume

handhaven

Drie mogelijk invullingen binnen de kaders van de bouwenvelop

46 | BGSV

Voor het gebouwd parkeren en parkeren in de omliggende buitenruimte zijn de uitgangspunten als volgt samen te vatten: • Onder de bouwmassa is plaats voor een parkeergarage, fietsenstalling en bergingen. De garage is bereikbaar vanaf het parkeerterrein. • De garage kan aan de noord- en oostzijde tot aan de erfgrens worden gerealiseerd. De • bovenliggende bouwmassa’s houden minimaal 2 á 2,5 meter afstand ten opzichte van die grens. Buiten de aangegeven bouwvlakken voor de op de garage geplaatste massa’s mogen uitkragende delen als balkons, terrassen en erkers worden gerealiseerd. • Het realiseren van een halfverdiepte parkeergarage voor 200-250 auto’s • Parkeren op maaiveld wordt sterk gereduceerd ten gunste van vergroening, creëren van ruimte voor verblijf en ten behoeve van klimaatadaptie. • Op het terrein neemt de hoeveelheid parkeren en verharding aanzienlijk af.

te slopen

handhaven

Huidige bebouwing gezien vanaf kruising Wassenaarseweg- Van Alkemadelaan

47 | BGSV

Bijlage

De gebouwdelen die in 2018 zouden worden gesloopt: D, C, E en F

de bouwenvelopt uit het kader van 2018

Legenda bestaande bebouwing uiterste rooilijn bouwveld A, aansluiten bij bestaande bebouwing bouwveld B, ruimte voor bebouwingsaccent uiterste contour parkeergarage inrit parkeergarage (max. 1 keer) visuele verbindingszone architectonisch accent mogelijke locatie hoogteaccent tot 47m (max. 1 maal) vloeroppervlak max. 500 m2 maximale bouwhoogte tot 40 m (bij getrapt bouwvolume in bouwveld A) toegang van maaiveld naar dekniveau

50 | BGSV

Bijlage Voorgeschiedenis Kader 2018 In 2018 heeft de gemeente Wassenaar een stedenbouwkundig kader en startnotitie opgesteld voor de gedeeltelijke transformatie van het ANWB terrein (de meest oostelijke gebouwen, zie afbeelding hiernaast). De aanleiding hiervoor was het initiatief van de ANWB dat toen op tafel lag. De gemeente had behoefte aan een afwegingskader om dit initiatief te kunnen beoordelen. Op basis van de startnotie is een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en ABB voor de herontwikkeling. Daarin is een maximaal bouwmassa vastgelegd. Binnen deze bouwmassa is het mogelijk een prettig gemengd woonmilieu te maken met voldoende aantallen woningen om het als woongebied te kunnen ervaren, en voldoende vierkante meters kantoor om ook als kantoorgebied succesvol te kunnen zijn. Door dubbelgebruik in parkeren zou tegelijkertijd een substantiële reductie van parkeerplaatsen kunnen plaatsvinden, waardoor het terrein groener kan worden met meer ruimte voor ontmoeten en verblijf.

De maximale bouwmassa is destijds bepaald op basis van de ruimtelijke inpassing; • het aansluiten op de bestaande bebouwingsstructuur van twee schijven, • het maken van een onderscheidend en herkenbare massa voor de woonbestemming (een of meerdere verticale accenten), • het benutten van het uitzicht en de ligging aan park Clingendael voor de meerderheid van de woningen, • het opzoeken van het contrast tussen een groen terrein (een groenere terreininrichting) en een stenig, fors gebouw • het concentreren van bebouwing zodat er een open relatie blijft tussen monument, parkeerterrein en Clingendael De maximale bouwmassa is bepaald aan de hand van de hiernaast weergegeven bouwenvelop. Deze massa levert meer m2 brutovloeroppervlak op dan het huidige aanwezige aantal m2 BVO. Dit is hieronder getalsmatig uiteengezet: Oorspronkelijke bebouwing betreft: 51803 m2 BVO Hiervan zouden de gebouwen D, C, E en F worden gesloopt. Het gebouw B zou deels worden getransformeerd naar woningbouw. Ten behoeve van woningbouw past binnen de aangegeven bouwenvelop maximaal:22050m2 BVO (ca 250 woningen) Daarmee komt het totaal aantal BVO op 64000m2 Een toename van ca 12.000m2 Tegelijkertijd kan door dubbelgebruik in parkeren een reductie plaatsvinden van ca 150 parkeerplaatsen op maaiveld en ca 3000m2 groen worden toegevoegd.

Ondanks het veranderde programma met een groter deel sloop, is met ABB afgesproken dat een toename van het aantal m2 BVO ten opzichte van het huidige aantal aanvaardbaar is, mits het eindresultaat in dezelfde mate levendigheid, ruimte voor ontmoeting en groen tot stand gebracht kunnen worden. In het kader van 2018 was het behoud van verschillende andere gebouwdelen uitgangspunt. Daardoor was het wenselijk voor de nieuwbouw aan te sluiten bij het bestaande monument om zo voldoende architectonische samenhang te bereiken. De beschreven baksteenarchitectuur hing dus nauw samen met de mate van ingrijpen op de locatie en is in het huidige voorstel niet meer relevant.

51 | BGSV

adres

Westblaak 51

3012 KD Rotterdam 010 240 05 40 bgsv@bgsv.nl W www.bgsv.nl T

E

BGSV

bureau voor stedenbouw en landschap