Bijlage 2 Ruimtelijk Ontwikkelkader Locatie Den Deylschool
Tekst van het document
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool 4 oktober 2021
Herontwikkeling locatie Den Deylschool
2
3
Inleiding
4
Stedenbouwkundig ontwikkelkader
5
Programma
6
Maximale bouwenvelop
10
Parkeren
11
Cultuurhistorisch erfgoed
12
Architectuur en stedenbouw
14
Groene, natuurinclusiefe woonomgeving
16
Klimaat-adaptieve en duurzame woonomgeving
17
Sociale en veilige woonomgeving
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Herontwikkeling locatie Den Deylschool, Wassenaar
Inleiding Een aantal opvolgende jaren is het leerlingenaantal van de Den Deylschool aan de Middelweg flink afgenomen. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in de sluiting van de locatie in 2016. De gemeente Wassenaar wil de locatie herontwikkelen tot woningbouwlocatie en daarmee een deel van haar woningbouwopgave realiseren. Middels een ontwikkelcompetitie worden partijen uitgedaagd om het beste plan voor de locatie vorm te geven. Een plan dat invulling geeft aan de doelstellingen, wensen, ambities en kaders van de gemeente en omwonenden. Dit ruimtelijk ontwikkelkader geeft aan wat er ruimtelijk mogelijk is op de locatie. Binnen de kaders die in dit document worden geschetst, moeten partijen hun plannen vormgeven. Het is zo geformuleerd dat partijen aan de ene kant ruimte hebben om creativiteit in te brengen, maar aan de andere kant moet het ervoor zorgen dat ongewenste ontwikkelingen worden uitgesloten. Sterke punten van de locatie zijn op dit moment de centrale ligging, de cultuurhistorische waarde, veel groen en ruimte om te spelen. Bij het realiseren van woningbouw op deze locatie worden deze sterke punten zoveel mogelijk meegenomen. Op die manier blijft het unieke karakter van de plek zoveel mogelijk behouden, en kan gemeente Wassenaar op een passende manier invulling geven aan haar woningbouwopgave.
Om aan alle ambities tegemoet te komen, zijn in dit document kaders voor het soort woningen, de maximale bouwhoogten, verkeer, parkeren, cultuurhistorische waarde, architectuur, groen, duurzaamheid en sociale veiligheid opgenomen. Dit ruimtelijk ontwikkelkader in combinatie met de ontwikkelcompetitie en de wijze van selecteren moet leiden tot een passende ontwikkeling op deze mooie locatie. Het biedt ruimte voor eigen inbreng, creativiteit en kwaliteit, die ontwikkelende partijen wil prikkelen tot het doen van een inschijving zonder strikt voor te schrijven, maar te beoordelen op kwaliteit en programma Het document is tot stand gekomen op basis van de uitgangspunten die de Raad heeft meegeven, gesprekken met omwonenden en (beleids)adviseur van de gemeente Wassenaar.
3
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Stedenbouwkundig ontwikkelkader
Programma In de Woonvisie wordt ingezet op doorstroming van senioren naar appartementen. Ook is gebleken dat er een grote behoefte is aan betaalbare woningen voor starters. Het betaalbare aanbod van kwalitatief goede appartementen in Wassenaar is beperkt Voor de Den Deylschool locatie is door de raad vastgesteld dat er woningen gerealiseerd moeten worden in het middeldure huur- en middeldure koopsegment. De
In het plangebied is een BSO gevestigd. Het is een goed bezochte locatie. De BSO heeft een tijdelijke huurovereenkomst. Op dit moment is
gemeente wil binnen de ontwikkeling ruimte geven aan jonge gezinnen, maar ook aan
er geen vervangende locatie binnen
starters die hun 1e treden op de arbeidsmarkt hebben gezet, mogelijkheden bieden
de gemeente Wassenaar beschikbaar.
om door te kunnen stromen naar een middeldure huurwoning. Daarnaast wil de
Het kan voor de locatie een voordeel
gemeente met deze ontwikkeling bijdragen aan de Wassenaarse woningbouwopgave.
vormen om de BSO in de nieuwe
Op basis van diverse studies worden daarom 40 tot 50 woningen op deze locatie
plannen te betrekken. De keuze voor
beoogd. Omwonenden hebben hun zorgen geuit over het voorgenomen aantal
het al dan niet betrekken van de BSO
woningen. Vanuit die optiek is het toevoegen van meer dan 40 woningen geen doel op
wordt gemaakt in de selectiefase..
zich. Eis(en): Aan het toekomstige programma op de locatie worden de volgende eisen gesteld: - Minimaal 40 en maximaal 50 woningen - Middeldure huur- en middeldure koopsegment - Woningtypen passend bij jonge gezinnen en starters Wens(en): - Om deze doorstroming feitelijk te bereiken, is de volgende specificering binnen het programma wenselijk: Categorie 1:
30% koopwoningen tot aan de Nationale Hypotheek Garantiegrens
(thans €325.000,-)
Categorie 2:
40% middeldure huurwoningen (€752,- t/m €1.250,-)
Categorie 3:
30% woningen vrij te bepalen binnen de uitgangspunten voor
middeldure huur of koop (€191.000,- t/m €450.000,-) of (€752,- t/m
€1.250,-).
De grootte en waarde van de woningen passen binnen de aangegeven categorieën, zodat deze ook duurzaam tot de categorie blijven behoren. - Het is de wens van de gemeente Wassenaar dat het toegevoegde programma zo veel mogelijk wordt bewoond door mensen uit Wassenaar. Daarom daagt de gemeente marktpartijen uit om dit bijvoorbeeld door middel van een toewijzingsmechanisme of een marketingcampagne te borgen.
5
Buiten Schoolse Opvang
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Maximale bouwenvelop De buurt kenmerkt zich in algemene zin door seriematige bebouwing met heldere rooilijnen. De bebouwing houdt gemiddeld genomen een afstand van 4 tot 8 meter en privédomein. Parcelering in bebouwing langs de Middelweg en Fabritiuslaan
w mp fca Ho
tot het trottoir, wat zorgt voor een zachte en groene overgang tussen het publieke 4
6
zorgt voor onderbreking van de anders te lange straatwanden. Uitzondering hierop zijn de appartementengebouwen langs de noordzijde van de Hillenaarlaan. De
eg
H=4,5
5,1
n
gebouwen staan als alzijdige paviljoens vrij geplaatst langs de straat, wat resulteert
itiu
niet direct aan het trottoir te realiseren, maar wederom afstand tussen trottoir en
H=10,0 H=13,0
,4 11
Fa 2
br
in een rommelig beeld. In een toekomstige ontwikkeling is het wenselijk bebouwing
a sla
,4 10
gevel te bewaren. Deze zone kan worden ingevuld als privé voortuin of als collectief H=7,5
groen. Bij grondgebonden woningen vallen eventuele voortuinen binnen het bouwvlak. Een andere invulling is denkbaar, mits geloofwaardig onderbouwd wordt
,1 12
gebied met bijvoorbeeld parkeerplaatsen is zeer onwenselijk.
e idd
M
4
,2
10
en blijft zodoende binnen de rooilijn van de bestaande kapel. lle
gehandhaafd; de afstand tot het gebouw en het stuk collectief groen voor de gevel
na
0
10m
Bouwenveloppe schaal 1:500 16 september 2021
ar
9,2
Hi
Langs de Middelweg blijft de bestaande rooilijn van het schoolgebouw
eg
lw
H=10,0
Bebouwing langs de Hofcampweg houdt minimaal 4 meter afstand van het trottoir,
8,7
dat dit bijdraagt aan de kwaliteit van de straat en buurt als geheel. Inrichting van dit
la
an
worden door de buurt erg gewaardeerd. Het schoolgebouw is beeldbepalend en derhalve gaat de voorkeur er naar uit deze te behouden en te transformeren. Indien het schoolgebouw gesloopt wordt, zal deze rooilijn gerespecteerd moeten
Maximale bouwenvelop, schaal 1:1000
worden. Dit past ook bij de parcelering die in omliggende bebouwing terug te vinden is. Langs de Hillenaarlaan vormt het driehoekige publieke plantsoen in principe
aanwezige objectmatige bebouwing, is er geen traditioneel verkavelingsplan voorgeschreven. Binnen het bouwvlak kan de creativiteit
geen onderdeel van het uit te geven kavel. Het collectieve groen wordt hier hoog
van de ontwikkelende partijen een vrije rol spelen.
gewaardeerd. Het staat de ontwikkelende partij vrij hier een interessante publieke
De maximale bebouwingshoogte voor het gebied is in de basis 10 meter (hoogste punt). Uitzonderingen hierop zijn de Middelweg
invulling aan te geven, mits het geen bebouwing betreft, en mits overtuigend wordt
en het midden van de Fabritiuslaan. Langs de Middelweg wordt het kleinschalige karakter van het huidige schoolgebouw en
beargumenteerd dat dit een meerwaarde oplevert ten opzichte van de huidige
de tegenoverliggende bebouwing gewaardeerd. De maximale bebouwingshoogte is op deze positie derhalve 7,5 meter. Langs
invulling. Bebouwing achter het plantsoen houdt hier minimaal 4 meter afstand tot
de Hillenaarlaan en de Hofcampweg wordt gestreefd naar aansluiting bij de hoogte aan de overzijde en derhalve maximaal 10
de kavelgrens.
meter. Een hoger accent is denkbaar langs de Fabritiuslaan in aansluiting op de appartementencomplexen verderop. Maximale
De Fabritiuslaan is breder van opzet dan de andere 3 straten en heeft door de
bebouwingshoogte is hier 13 meter. Genoemde hoogtes betreffen maximale waarden, bedoeld om het karakteristieke beeld
singel en de bomenrijen in potentie een statiger karakter. Een continue rooilijn langs
(laagbouw met kap en kleinschalige objecten met plat dak) van de wijk te bewaken en uitwassen te voorkomen.
deze straat, op minimaal 2 meter afstand van het trottoir, is wenselijk. Achter het monument op de hoek van de Hofcampweg en de Fabritiuslaan wordt de mogelijkheid geboden het monument uit
6
Op deze wijze ontstaat er een bouwenveloppe als randvoorwaarde voor een
te breiden of in de tuin een losstaand volume van 1 bouwlaag (maximaal 4,5 meter) toe te voegen voor een bijzondere functie
nieuwe ontwikkeling. Vanwege de aanwezigheid van diverse stedenbouwkundige
(bijvoorbeeld de BSO, een buurthuis oid). Dit volume is ondergeschikt aan het monument. Uitwerking vraagt om een zorgvuldige
typologien in de directe omgeving met hun invloeden op deze locatie en de reeds
aanpak met respect voor het monument en gebeurt in overleg met de Monumentencommissie.
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Maximale bouwenvelop H=10 BESTAANDE BEBOUWING, BEHOUD VERPLICHT
2
H=10
Ho
5
2,4
7
4
MAXIMALE BEBOUWINGSHOOGTE, IN METERS
7
AFSTAND TUSSEN BEBOUWING EN KAVELGRENS, IN METERS
,2 10
4
fca
5
mp
6
we
H=10
H=10
8,7
,1 12
H=7,5
g
H=4,5 5,1
n
iu
2
it br
2
Fa
a a l s
H=10,0
,2
2
2,4
,4
11
2,4
10
H=13,0
10 ,2
H=10
10 ,4
,2 10 6m
H=7,5
8,7
,1
12
8,7
,1 12
g
e elw
H=10,0
dd i M
0
4
10 ,2
lle
Maximale bouwenvelop, schaal 1:500
na
ar
9,2
Hi
la
an
Eis(en):
7
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Bouwenveloppe schaal 1:500 16 september 2021
•
Het plan treedt niet buiten de hierboven genoteerde bouwvlakken.
•
Bouwhoogtes overschrijden de hierboven genoteerde bouwhoogtes niet.
* Indien gewenst kan een deel van de Fabritiuslaan betrokken worden in het te ontwikkelen plan. Meer hierover op pagina’s 8 en 9.
10m
Maximale bouwenvelop Optie: betrekken van Fabritiuslaan en monument aan de Hofcampweg in planvorming Het te ontwikkelen programma zal resulteren in een hogere bebouwingsdichtheid dan de huidige situatie. De ambities ten aanzien van een groene omgeving, g we mp f ca Ho
kwalitatieve parkeeroplossingen en aansluiting op de omringende stedenbouw zijn 4
6
echter aanzienlijk. Uit gesprekken met directe omwonenden is naar voren gekomen dat men zich zorgen maakt om de gewenste woningdichtheid in combinatie met
H=4,5
bovenstaande ambities. Fa
H=10,0 H=13,0
,4 11
Fabritiuslaan
la
ius
it br
5,1
an
De Fabritiuslaan is een eenrichtingsweg met beperkte verkeerskundige noodzaak ,4 10
voor de ontsluiting van de buurt. Het is daarom toegestaan de Fabritiuslaan te
,4
10
H=7,5
betrekken in de ontwikkelplannen. De kavelgrens kan hiermee worden verlegd, zodat deze ook het huidige trottoir, de rijweg en de langsparkeerhavens van
,1
12
ontwerpvrijheid om zo elders op het terrein meer kwaliteit te kunnen realiseren.
eg
lw
H=10,0
Wanneer de intitatiefnemer hiervoor kiest, dient uiteraard wel aandacht te worden
8,7
de Fabritiuslaan beslaat. De ontwikkelende partij krijgt hierdoor mogelijk meer
e idd
M
4
10 ,2
besteed aan de bereikbaarheid en ontsluiting van de nieuwe woningen en de
Hi
ruimte voor collectief groen als afsluiting van de kavel en als buffer naar de
na
ar
10m
Bouwenveloppe schaal 1:500 8 september 2021
9,2
lle
verkeerscirculatie in deze buurt. Aan de zijde van de Hillenaarlaan ontstaat meer
0
la
an
bebouwing aan de overzijde. Deze groenzone wordt als waardevol ervaren door de omgeving. Inzet op behoud of uitbreiding hiervan, al dan niet gecombineerd met een plek voor de buurt zal positief gewaardeerd worden.
Maximale bouwenvelop inclusief Fabritiuslaan, schaal 1:1000
Hofcampweg Het College heeft besloten dat het gemeentelijk monument op de hoek van de
Het deel van de Fabritiuslaan is niet relevant voor een goede verkeersafhandeling in de wijk. Indien de gemeente ervoor kiest
Hofcampweg te allen tijde behouden en gerespecteerd moet worden. Het gebouw
dit deel in het plangebied te integreren, zal ook rekening gehouden moeten worden met de kosten die gepaard gaan met het
mag in de ontwikkeling worden betrokken, maar dan zal de ontwikkelaar ook
verleggen of aanleggen van kabels en leidingen onder dit straatdeel. De hiermee gepaard gaande kosten zullen ten laste komen
zorg moeten dragen voor de huidige huurders. De buurtvereniging (met enkele
van de totale ontwikkeling en binnen het plan gedragen moeten worden. De Klic-melding zal ook worden opgenomen in de digitale
onderhuurders) is de huidige gebruiker van het pand. Door het gebouw in de
documentatiemap op Tenderned en/of het Tenderplatform van Akro consult..
ontwikkeling te betrekken kan de ruimtelijke inpassing verbeterd worden. Gedurende de Ontwikkelcompetitie worden deelnemers gevraagd een globale studie te doen naar het betrekken van de Fabritiuslaan en het monument op de Hofcampweg in de planvorming. Op basis van de uitkomsten bepaalt de gemeente of het wenselijk is om de Fabritiuslaan en/of het monument te betrekken. De uitspraak van de gemeente zal leidend zijn voor de verdere planvorming gedurende de Ontwikkelcompetitie.
8
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Kans(en): •
De Fabritiuslaan mag worden betrokken in de planvorming, mits het plan voldoet aan verkeerscirulatie, ontsluiting en bereikbaarheid van de nieuwe woningen.
•
Met oog op een integrale ontwikkeling en efficiënt ruimtegebruik kan het monument aan de Hofcampweg worden betrokken in de planvorming.
•
De huidige BSO kan worden geherhuisvest in het plangebied. Het betrekken van deze functie draagt bij aan efficiënt ruimtegebruik èn kan het totaalconcept positief beïnvloeden.
Maximale bouwenvelop Optie: betrekken van Fabritiuslaan in planvorming
H=10
BESTAANDE BEBOUWING, BEHOUD VERPLICHT
2
H=10
g we mp fca Ho
5
2,4
7
4
MAXIMALE BEBOUWINGSHOOGTE, IN METERS
7
AFSTAND TUSSEN BEBOUWING EN KAVELGRENS, IN METERS
,2 10
5
4
6
H=4,5 H=10
H=10
8,7
,1 12
H=7,5
5,1
n
2
iu
2
it br
H=10,0 H=13,0
2,4
,2
,4
10
11
2,4
Fa
a sla
10 ,2
H=10
10 ,4
,2 10 6m
,4
10
H=7,5
8,7
,1
12
dd
Mi
4 ,2
10
Hi
na
ar
9,2
lle
la
an
Maximale bouwenvelop, schaal 1:500
9
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
8,7
,1
12
H=10,0
eg
elw
0
10m
Bouwenveloppe schaal 1:500 8 september 2021
Mobiliteit Voor de woningbouw, overig programma en bezoekers moet voldoende
Mobiliteitsplan
parkeergelegenheid op eigen terrein worden gerealiseerd, zowel voor auto’s
Door het optuigen van een
als voor fietsen. Hiervoor dient de volgende parkeernorm gehanteerd te worden
mobiliteitsplan, het aanbieden van
(CROW, ASVV 2012, uitgangspunt matig stedelijk, rest bebouwde kom):
andere vormen van vervoer, zoals deelmobiliteit en het maximaal
Koopwoningen Tussen/Hoek
2,3 pppw.
Koop Etage middenklasse
2,2 pppw.
Huurwoningen middenklasse
2,3 pppw.
Huur Etage middenklasse
1,8 pppw.
faciliteren van bijvoorbeeld de fiets, kan het autobezit mogelijk verder worden teruggedrongen. De ontwikkelende partij krijgt hier de mogelijkheid om met behulp van een slim mobiliteitsconcept, na instemming van de gemeente, af
Het uitgangspunt is dat de parkeervoorzieningen geen kwalitatieve inbreuk mogen
te wijken van de afgesproken norm.
maken op deze ontwikkeling of de buurt als geheel. Parkeervoorzieningen die
Mogelijk zijn daardoor minder vaste
volledig uit zicht zijn gerealiseerd, worden gezien als meerwaarde.
Reeds aanwezige parkeerhavens langs de Fabritiuslaan
Bij half verdiepte oplossingen of op maaiveld onder appartementen is het een eis
automobiliteit voor een beter leefmilieu. Voorwaarde is wel dat fietsenstallingen
dat deze vanaf de straat niet als zodanig herkenbaar zijn en architectonisch en
ruim gedimensioneerd zijn en kwalitatief hoogwaardig, met voldoende licht en lucht,
landschappelijk geintegreerd worden in het gehele plan.
worden uitgevoerd. Een goede positionering van (collectieve) fietsenstallingen nabij entrees, met comfortabele en drempelloze routes ernaartoe, zijn van
Bij grondgebonden woningen dienen parkeerplaatsen op eigen terrein te worden
doorslaggevend belang. Fietsenstallingen zullen daarom vanaf het begin moeten
gerealiseerd. Oplossingen uit zicht, zoals bijvoorbeeld op een groen binnenterrein,
worden meegenomen in de uitwerking van de bouwplannen.
worden als meerwaarde gezien. Parkeren tegen eigen voorgevel is niet wenselijk, tenzij het geintegreerd met de woning is ontworpen en een duidelijke meerwaarde biedt in het openbaar gebied en bijdraagt aan extra variantie. Parkeren van de auto’s op straat is in principe niet toegestaan. Uitzondering hierop is eventueel het langsparkeren als reeds aanwezig langs de Fabritiuslaan. Deze parkeerplaatsen kunnen ingezet worden énkel voor grondgebonden woningen direct langs de Fabritiuslaan, míts voldoende overtuigend wordt aangetoond dat de hiermee gewonnen ruimte op het eigen terrein voor meerwaarde zorgt voor de ontwikkeling en de buurt. Voor fietsen worden goede stallingsmogelijkheden aangeboden. Daarbij wordt de CROW handleiding fietsparkeren als uitgangspunt genomen. Goede fietsenstallingen dragen bij aan een gezonde leefstijl én het beperken van de
10
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Overige straten, zoals de Middelweg, zijn beperkt in breedte en hebben een groen karakter. Parkeren direct aan de straat en/of in het zicht, is niet wenselijk.
parkeerplaatsen nodig. Voorwaarde is dat de ontwikkelende partij hierbij voldoende overtuigend aantoont dat de hiermee gewonnen ruimte op het eigen kavel voor meerwaarde zorgt voor de ontwikkeling en de buurt, én voor meerwaarde zorgt voor de bewoners van de nieuwe woningen.
Cultuurhistorisch erfgoed Het College heeft besloten dat het gemeentelijk monument op de hoek van de Hofcampweg te allen tijde behouden en gerespecteerd moet worden. Het gebouw mag in de ontwikkeling worden betrokken, maar dan zal de ontwikkelaar ook zorg moeten dragen voor de huidige huurders. De buurtvereniging (met enkele onderhuurders) gebruiken nu het pand Hofcampweg 3; het gemeentelijk monument. Het monument heeft een duidelijke, eigen identiteit en een zelfstandige functie in het gebied. Nieuwbouw toont respect voor dit monument door voldoende afstand te houden, zodat het haar zelfstandige positie en waarde voor de plek behoud. De tuin van het monument speelt hier een waardevolle rol en wordt, waar mogelijk, gerespecteerd. Wanneer initiatiefnemers besluiten Hofcampweg 3 bij de planvorming te betrekken, is uitbreiding van het monument ook toegestaan, mits deze in lijn van de functie is en kleinschalig en qua hoogte ondergeschikt blijft aan het monument. De architectuur, materialisatie en detaillering van een uitbreiding wijkt af van het bestaande en wordt als nieuwe entiteit, zodanig toegevoegd, dat het
Cultuurhistorische waarde: gemeentelijk monument Eis: gebouw volledig behouden
monument inclusief uitbreiding een zelfstandig leesbaar object blijft. Drie delen in de vorm van een T vormen het oudste deel van de school. Deze delen zijn als beeldbepalend aangemerkt. Dit betekent dat de buitenkant van
Cultuurhistorische waarde: beeldbepalend Wens: behouden, deels sloop mits goed onderbouwd
het gebouw erkend cultuurhistorische waardevol is. Conform beleid in het paraplubestemmingsplan zouden dergelijke beeldbepalende panden behouden moeten blijven. De wens is het behoud van het beeldbepalende deel of een zo groot mogelijk deel daarvan. Voorkeur gaat bij gedeeltelijke sloop in eerste instantie uit van het slopen van de poot van de T en het laten staan van het gezichtsbepalende deel aan de Middelweg. Eventuele sloop is mogelijk bij duidelijk
Overig: geen cultuurhistorische waarde. Amoveren is toegestaan.
aangetoonde meerwaarde, goed onderbouwde argumentatie en kwaliteitswinst op andere vlakken. Behoud zal positief gewaardeerd worden en kan rekenen op meer draagvlak. De beschrijvingen van het monument (Hofcampweg 3) en het beeldbepalend pand
Eis(en):
(Fabritiuslaan 2 en Middelweg 31 en 33) en een document met het vigerende
•
erfgoed beleid en het toetsingskader uit het paraplubestemmingsplan zullen worden
Wens:
opgenomen in de digitale documentatiemap op Tenderned en/of het Tenderplatform
•
Het monument op de hoek van de Hofcampweg blijft behouden Het beeldbepalende deel van het schoolgebouw (met name het aanzicht aan de Middelweg) blijft behouden, tenzij er zwaarwegende argumenten zijn om hier vanaf te wijken.
van Akro consult
Kans: •
11
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Door de bestaande schoolbebouwing in te zetten als kluswoningen wordt de bereikbaarheid voor starters vergroot.
Architectuur en stedenbouw - analyse Buurtbeschrijving De locatie ligt in de wijk Deijleroord. Deze wijk was een geplande dorpsuitbreiding, aanvankelijk meer grootschalige van opzet, maar pas later tot ontwikkeling gekomen. Het plan ging uit van gesloten bouwblokken en verloopt vloeiend naar de naoorlogse, meer open structuur van de uitbreidingswijk uit de wederopbouwperiode. De eerste invulling dateert uit de jaren dertig, terwijl de gesloten bouwblokken voornamelijk dateren uit de jaren ’60 en later. De tussenliggende bouwblokken dateren overwegend uit de jaren ’40 tot en met de jaren ’70. De bouwblokvormen geven blijk van een esthetische opvatting van de stedenbouw, onregelmatig gevormd en de doorgaande lijnen sterk gebogen. Kenmerkend is de ruime opzet en de aandacht voor het groen in de buurt. karakteristiek De bouwstenen van het plan bestonden voornamelijk uit laagbouw, in de vorm van rijtjeshuizen. De architectuureenheden zijn uniform en vaak (middel)lang, hetgeen tevens een kwaliteit van het straatbeeld is. De ruime profielen in de openbare ruimte zijn groen van karakter en worden versterkt door de aanwezigheid van voortuinen. De typologie van de woning is binnen het gebied voor het overgrote deel gelijk, maar kent verschillende architectonische expressies.
De bebouwing uit de periode van de eerste aanleg en de woningen uit de na-oorlogse periode zijn rijtjeswoningen onder kappen in langsrichting. Vanaf de jaren ’60 is er minder gedetailleerd in de architectonische uitvoering.
Welkom! U vindt achter deze deur een hof met kleur en geur, die u zeker zal verleiden
Eis(en): •
Het stedenbouwkundig concept houdt rekening met en voldoet aan de benoemde toetsingscriteria en vastgestelde voorwaarden uit de Welstandsnota, Handboek Welstand & Kwaliteit Wassenaar. De architectonische uitstraling, materialisatie en detaillering voldoen aan de benoemde aspecten door aan te sluiten bij de bestaande beeldkwaliteit van de wijk. De ruimtelijke inpassing van de herontwikkeling is van groot belang voor de gemeente en omwonenden en de onderbouwing daarvan verdient daarom expliciete aandacht.
12
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
tot relax’ in drukke tijden. De tuin, zoals die is ontstaan, zal voor allen open staan. Een plek, die u gewis bekoort als gast in ons Deijleroord.
Architectuur en stedenbouw De buurt kenmerkt zich door voornamelijk kleinschalige, seriematige woningbouw. Aan de Middelweg (jaren ‘50) staan 2-laagse rijwoningen, voorzien van zadeldaken, evenwijdig aan de straat. Langs de Fabritiuslaan en Hillenaarlaan staan eveneens 2-laagse eengezins rijwoningen (jaren ‘70). Typerend is de parcelering in de geschakelde woningen; lange onafgebroken straatwanden komen slechts beperkt voor. In de direct omringende omgeving vormen met name de 3-laagse twee-onder-eenkapwoningen aan de Paedtslaan (overzijde van de Fabritiuslaan) en de 3-laagse appartementengebouwen aan de Hillenaarlaan stedenbouwkundig-typologische uitzonderingen. Hoofdmaterialisiatie van de bebouwing is zonder uitzondering schoon metselwerk en dakpannen, in bruine en rode tinten. Het is de ambitie het huidige karakter van de wijk te behouden en waar mogelijk te versterken. De ontwikkelende partij wordt uitgedaagd hoogwaardige, karaktervolle architectuur te ontwikkelen, die in schaal, vorm en materiaal goede aansluiting vindt in de buurt. Vanuit de beoogde diversiteit aan gewenste woningtypen is een éénduidige typologie minder voor de hand liggend in te passen op deze plek. Er zal dus een afweging gemaakt moeten worden tussen variatie aan typen en gewenste eenduidige stedenbouw of een meer hybride vorm van stedenbouw.
Een combinatie van grondgebonden woningen met zadeldaken en kleinschalige gestapelde woningen heeft vanuit dit oogpunt de voorkeur. Het is dus van belang dat het stedenbouwkundig concept in schaal en vorm beargumenteerd rekening houdt met de directe bebouwde omgeving, inclusief het monument op de hoek van de Hofcampweg. Waar mogelijk versterkt het stedenbouwkundig concept het karakter van de wijk.
Eis(en): •
Partijen betrekken aantoonbaar een stedenbouwkundige en een landscapsarchitect bij de ontwikkeling van het plan.
13
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Morfologie en typologie omliggende bebouwing Fabritiuslaan
Paedtslaan
Middelweg
Hillenaarlaan
14
APPARTEMENTEN, 3-LAAGS
GESCHAKELDE WONINGEN 2-LAAGS + FUNCTIONELE VLIERING
2-ONDER-1-KAP, 3-LAAGS
GESCHAKELDE WONINGEN 2-LAAGS
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Middelweg
Groene, natuurinclusieve woonomgeving De gemeente Wassenaar heeft als geheel een sterk groen karakter. De buurt rondom het te ontwikkelen kavel vormt hierop geen uitzondering. Veel bewoners zijn specifiek in deze buurt komen wonen vanwege de ruimte en het groene karakter. Bij de ontwikkeling moet niet alleen het nieuwe woongebied profiteren van het omliggend groen, maar ook zelf een groen karakter hebben. Daarbij profiteert de omgeving net zo goed van het groene karakter van de locatie als andersom. Gelet op de gevraagde capaciteit, de gewenste openheid en het behoud van groen maakt het noodzakelijk om te stapelen. Door dat toe te staan op een enkele plek waar dat kan (zonder hinder voor anderen), blijft er meer ruimte over voor groen en wordt het stedenbouwkundig beeld diverser. Hierdoor wordt de plek herkenbaar en de monotonie wat doorbroken. Het te ontwikkelen programma zal dus resulteren in een hogere bebouwingsdichtheid dan in de huidige situatie. Het groen dat reeds op locatie aanwezig is, zal soms plaats moeten maken voor bebouwing. De initiatiefnemer wordt gevraagd dit groen op nieuwe wijze terug te brengen in het plan. Bomen, planten en groene perken die worden verwijderd, moeten elders in het plangebied gecompenseerd worden met nieuw geplante bomen en collectieve groene plantsoenen.
Uitgangspunt is compensatie van groen, maar uitbreiding van groen in het gebied wordt bijzonder positief gewogen. Oplossingen zoals halfverharding bij parkeren, groene daken, wad’s, natuurlijke hemelwaterinfiltratie en andere ingrepen die bijdragen aan de biodiversiteit en hittestress tegengaan, worden aangemoedigd en positief gewaardeerd. De in de Groene Waardenkaart van Wassenaar 2018 bestempelde bestaande bomen van duurzame soorten als linde, plataan enz. worden waar mogelijk behouden. Deze zal ook worden opgenomen in de digitale documentatiemap op Tenderned en/of het Tenderplatform van Akro consult
Eis(en): •
De omgeving heeft toegang tot het omliggende groen van de ontwikkeling.
Wens(en): •
Bomen en begroeiing die verwijderd worden, worden gecompenseerd elders binnen het plangebied
•
15
Groen wordt uitgebreid en geintensiveerd binnen het plangebied.
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Groen- en waterstructuren Fabritiuslaan
Middelweg
PLANTSOEN / PARK / GROENSTROOK
WATER
BOOMRIJKE STRATEN
16
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Middelweg
Hofcampweg
Klimaatadaptieve en duurzame woonomgeving Conform het bouwbesluitniveau is BENG (Bijna Energieneutraal Gebouw) de norm en is gasloos de minimumeis. Gezien de opgave (herontwikkeling) moet het project geheel aan het nieuwe bouwbesluit voldoen. Het beeldbepalende aanzicht hoeft geen beperking te zijn. De ontwikkelaar wordt uitgedaagd hierin verder te gaan dan Bouwbesluit voorschrijft. Het ontwikkelen van compleet Energieneutrale woningen (nul-op-de-meter) zal gezien worden als een meerwaarde. Om tot een duurzame, toekomstbestendige ontwikkeling te komen is het wenselijk na te denken over klimaatbestendige oplossingen. Het ontwerpen met actuele thema’s als hittestress, waterberging, biodiversiteit en circulariteit wordt gewaardeerd en als meerwaarde gezien. Het is aan de initiatiefnemer dergelijke aspecten op een haalbare en geloofwaardige wijze te borgen in het plan Het project houdt rekening met de Verordening afvoer hemel- en grondwater gemeente Wassenaar 2021 (vastgesteld 21 maart 2021). Deze zal ook worden opgenomen in de digitale documentatiemap op Tenderned en is (inclusief toepassingsvoorbeelden) tevens te vinden op internet. Het is een groene buurt met voordeuren aan de straat. Voortuinen vormen een mooie, geleidelijke overgang tussen openbaar en privé en zijn tegelijkertijd van grote meerwaarde met oog op klimaatadaptatie en een natuurinclusieve woonomgeving.
Nieuwe woningen worden op een overeenkomstige manier ontsloten en verankerd in het openbaar gebied. Stikstof Voor alle vergunningen/(her)inrichting en ontwikkelingslocaties die op het moment in Wassenaar spelen wordt een AERIUS- berekening gevraagd, zodat bekend is of en wat de stikstof uitstoot is en of dit invloed heeft op het Natura 2000 gebied. In de Aerius berekening dienen alle stikstofbronnen van de aanlegfase (inclusief sloop) en gebruikersfase mee te worden genomen. Gezien de planvorming van het aantal woningen t.p.v. de Den Deylschool in Wassenaar is niet uit te sluiten dat, gelet op
17
de stikstofdepositie, er sprake is van een vergunningplicht op grond van de Wet
Eis(en):
natuurbescherming.
•
De gemeente heeft een stikstof-startnotitie opgesteld. Deze zal worden opgenomen
Wens(en):
in de digitale documentatiemap op Tenderned.
•
Woningen zijn Nul Op de Meter
•
Er wordt op geloofwaardige wijze aandacht besteed aan thema’s als hittestress, waterberging, biodiversiteit en circulariteit.
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Ook eventuele woningen die in de bestaande bebouwing worden gesitueerd, worden volledig gasloos.
Sociale en veilige woonomgeving De locatie heeft van oorsprong een maatschappelijk functie in de buurt. Hoewel de school niet meer als zodanig in gebruik is, worden het schoolplein en voornamelijk de natuurspeeltuin langs de Hillenaarlaan nog steeds met alle plezier gebruikt als speelterrein voor de jonge inwoners van de buurt. De kapel aan de Hofcampweg, de Buurtkerk Wassenaar, vervult een actieve rol als buurthuis in de samenleving. De initiatiefnemer wordt gevraagd aandacht te hebben voor het maatschappelijke karakter van de locatie en deze indien mogelijk te versterken. De woonomgeving heeft een hoge verblijfskwaliteit met plaats voor ontmoeting en voldoende ruimte om te spelen. Het aanbieden van plekken voor ontmoeting, zowel in gebouwen als in de buitenruimte, is essentieel voor het creëren van sociale samenhang. Een aantrekkelijke woonomgeving creëert ook ruimte voor de jongste bewoners
De Buurtkerk Wassenaar heeft een actieve rol in de samenleving
om te spelen en te ontdekken. Plekken die veilig te bereiken zijn en waar voldoende sociale controle mogelijk is. Aandacht dient uit te gaan naar de speel- en ontmoetingsplekken in relatie tot parkeerplaatsen en het gemotoriseerd verkeer. Door slim na te denken over woning-entrees, onderliggende parkeervoorzieningen en plekken voor ontmoeting kan de ontwikkelende partij een belangrijke bijdrage leveren aan de sociale veiligheid en cohesie van het gebied.
Maatschappelijke karakter van de locatie wordt behouden en waar mogelijk versterkt. Ontmoeting wordt gestimuleerd.
Eis(en): •
Op de locatie wordt ruimte geboden voor openbaar groen en komt een speelplek voor kinderen
18
Ruimtelijk Ontwikkelkader locatie Den Deylschool, Wassenaar 4 oktober 2021
Kindvriendelijk ontwerp verdient expliciet de aandacht van de initiatiefnemers, in de vorm van veiligheid en speelvoorzieningen