Bijlage 2 Principeverzoek herbestemming handelskwekerij Rijksstraatweg 601

De kwaliteit in de overlap (‘contract’) Tussen bebouwd gebied en landschap is een geleidelijke overgang. Stedelijke en landelijke programma’s vloeien in elkaar over. Het zijn gebieden met een hybride uitstraling en betekenis: recreatiegebieden, sportvelden, volkstuincomplexen, golfbanen, enzovoorts. Er wordt een geïntegreerde ontwikkeling ontworpen van woon-, werk-, productie- en vrijetijdslandschappen die zoveel mogelijk aansluiten bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van recreatieve routes. De overgangskwaliteiten zijn verder uitgewerkt in de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit.

Landgoederenlandschap Herkenbaar en afwisselend patroon van historische buitenplaatsen en landgoederen, volgroeide bossen en open ruimtes met nog deels een agrarische functie. Hier is de landschapsgradiënt van duin naar veen nog herkenbaar terug te vinden. Deze gebieden hebben een hoge recreatieve en cultuurhistorische waarde. Het inpassen van nieuwe gebruiksfuncties dient dan ook met grote zorgvuldigheid te gebeuren. Richtpunten: • Ontwikkelingen dragen bij aan het vergroten van de herkenbaarheid van het landgoederenlandschap als samenhangend geheel. • Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de afwisseling tussen beboste strandwallen met landgoederen en buitenplaatsen en open strandvlakten. • Ontwikkelingen dragen bij aan de verbetering van de kwaliteit van het ensemble van het landhuis, bijgebouw, tuin en park en de herkenbaarheid van het landgoed in het landschap.

2. LOP DHW

Landschapsontwikkelingsplan Duin Horst & Weide Het gebied Duin Horst & Weide is circa zestig jaar geleden aangewezen als rijksbufferzone tussen Leiden en Den Haag. Het beleid was er vooral op gericht te voorkomen dat Leiden en Den Haag tegen elkaar zouden groeien. Behoud van groen, agrarische en historische waarden stonden centraal. Het bufferzonebeleid heeft niet kunnen voorkomen dat op kleine schaal, stap voor stap, verstedelijking bleef plaats vinden. Tegelijkertijd zijn investeringen in het groen vrijwel uitgebleven. Gedurende de laatste jaren is er een kentering zichtbaar in het denken over Duin Horst & Weide:

•

Het gebied wordt niet meer gezien als tegenhanger van de stad, maar als belangrijk groen gebied als onderdeel van het verstedelijkt gebied. • Er is steeds meer aandacht voor de groene potenties van het gebied en de mogelijkheden deze te ontwikkelen. • Ontwikkelingen zoals Duivenvoordecorridor, waar glastuinbouw plaats maakt voor woningbouw en groen, zijn illustratief. Tegen deze achtergrond is het LOP opgesteld. Status Het LOP is opgesteld door het Pact van Duivenvoorde, een samenwerkingsverband van de gemeenten Voorschoten, Wassenaar en Leidschendam/Voorburg. Het LOP geeft richting aan gewenste ontwikkelingen in het gebied en dient als toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen. Het is daarmee een nieuwe stap binnen de samenwerking tussen de drie gemeenten. Het LOP heeft geen juridische status. Hiervoor wordt het LOP vertaald in de bestemmingsplannen van de drie gemeenten. Kwaliteiten van Duin Horst & Weide Het gebied Duin Horst & Weide is onderdeel van de Zuidvleugel. Het gebied speelt als zodanig een belangrijke rol voor het vestigingsklimaat van de Zuidvleugel. Het vormt als het ware de voortuin van Den Haag en Leiden. Het nationaal beleid is er op gericht de concurrentiepositie van de Zuidvleugel te versterken. Een aantrekkelijk en toegankelijk landschap speelt daarbij een belangrijke rol.

Ten opzichte van andere grotere groengebieden in Zuid Holland onderscheidt het gebied zich als “barcode”: een unieke en afwisselende reeks van uiteenlopende landschappen met opvallende cultuur- en natuurwaarden. Binnen het Pactgebied zijn natuurlijke processen en menselijk handelen bepalend geweest voor het ontstaan van dit gevarieerde gebied.

De ‘barcode’ Ontwikkelingen Ondanks deze kwaliteiten staat Duin Horst & Weide continu onder druk. Naast geleidelijke verstedelijking is de versnippering door infrastructuur toegenomen. Ook doen zich verschillende maatschappelijke ontwikkelingen voor die vragen om een ruimtelijk antwoord binnen het gebied. Er vindt schaalvergroting in de landbouw plaats, gericht op de wereldmarkt, dit is niet onbeperkt mogelijk binnen het kleinschalige landschap. Er is, als tegenhanger van de globalisering een steeds grotere hang naar streekeigenheid. Dit uit zich onder andere in de vraag naar streekeigen producten. Ook is de functie van landgoederen sterk veranderd, waardoor soms gezocht wordt naar een nieuwe economische basis. Mede tegen de achtergrond van vergrijzing en individualisering beleven steeds meer mensen het landschap al fietsend, lopend of hardlopend – Nederland beweegt. De voornemens om de aangrenzende stedelijke gebieden verder te verdichten zal leiden tot een grotere behoefte aan aantrekkelijke groengebieden in de omgeving.

39

Visie in hoofdlijnen Centraal in het LOP staat het “missiestatement”: Duin Horst & Weide vitaal en authentiek houden. Vitaal is gericht op het economisch rendabel houden van de functies in het gebied, vooral waar deze de drager vormen van het landschap. Behoud en stilstand is in dit opzicht geen optie, ontwikkelingen zijn nodig om de functies in het gebied in stand te houden.

bij Stompwijk, kenmerkend voor de reeks Duin Horst & Weide. Deze worden verder ontwikkeld en aan het recreatieve netwerk gekoppeld. Ook wordt aandacht besteed aan branding van het gebied, waarmee het gebied als eenheid op de kaart wordt gezet. Dit sluit aan bij verschillende lopende initiatieven, zoals de ontwikkeling van één recreatieve kaart voor het gebied.

Authentiek is gericht op behoud en versterking van gebiedseigen kenmerken. Ontwikkelingen zijn er op gericht gebiedseigen kenmerken te versterken. Duin Horst & Weide wordt versterkt als onderdeel van het metropolitane landschap. Daarbij wordt expliciet aandacht besteed aan de relatie tussen stad en landschap. Dit komt onder andere tot uitdrukking in het maken van zogenaamde poorten, als toegang vanuit de stad het landschap in.

Wat betreft landbouw blijft schaalvergroting mogelijk, maar wordt het ontwikkelen van nevenactiviteiten gestimuleerd. Er vindt een verschuiving plaats van agrarisch ondernemer naar landschapsondernemer. Streekproducten gaan een belangrijkere rol spelen. Door deze producten te koppelen aan Duin Horst & Weide als gebied, wordt ook het gebied zelf duidelijker op de kaart gezet. De recreatieve poorten kunnen mogelijk een rol spelen bij de afzet van de streekeigen producten. Dat kan zijn door middel van verkooppunten, maar ook bijvoorbeeld in de horeca.

Binnen het gebied, maar vooral ook bij de promotie ervan, zal het Duin Horst & Weide duidelijker op de kaart gezet worden als één product. De barcode is hiervoor symbolisch: het product Duin Horst & Weide onderscheidt zich door verscheidenheid, maar ook als één groot groengebied dat bijdraagt aan het vestigingsmilieu binnen de Zuidvleugel en voor de aangrenzende woongebieden.

Natuur blijft een belangrijke functie in het gebied. De ecologische verbinding tussen kust en Groene Hart wordt verder ontwikkeld en er worden gebieden aangegeven voor weidevogels. Belangrijk daarbij is dat de aanwezige natuurwaarden ook beter zichtbaar en herkenbaar worden. Voorlichting, observatiehutten, natuurlijke bermen langs fiets- en wandelpaden en informatie bij de poorten tot het gebied spelen daarbij een rol.

Thematische uitwerking De hoofdlijnen zijn uitgewerkt voor recreatie, landbouw, natuur en landschap. Bij recreatie wordt aangesloten op de gebiedseigen kenmerken van het gebied, die per deelgebied verschillen. Mogelijkheden voor wandelen en fietsen worden versterkt, vooral ook direct vanuit de stad.

Deze maatregelen dragen er aan bij het landschap voor de toekomst veilig te stellen en als vitaal landschap te laten functioneren. Ook de aanwezige landgoederen kunnen hierbij een rol spelen. Door openstelling, het restaureren en ontwikkelen van de tuinen en gebouwen, kan de aanwezigheid van de landgoederen en daarmee de historische betekenis van het gebied beter tot zijn recht komen.

40 Binnen het gebied worden de drie iconen versterkt:

Meijendel, Kasteel Duivenvoorde en de drie molens

Maatregelen en projecten In het verlengde van deze ontwikkelingen is voor het LOP een uitvoeringsprogramma opgesteld. Dit pro¬gramma richt zich op de volgende thema’s: • Positionering en promotie: het profileren van Duin Horst & Weide. • Coördinatie: aanstellen van een gebiedsregisseur. • Stad-landrelatie: ontwikkeling van poorten tot het gebied, ontwikkelen van een visie op de stads¬randen en versterken van het padennetwerk. • Versterken barcode: het gebied als één product ontwikkelen en beleefbaar. • Innovatie: gericht op economische vernieuwing, maar ook culturele vernieuwing en ruimtelijke kwaliteit. Eén en ander is geconcretiseerd in een reeks aan projecten, waaruit enkele topprojecten zijn aangegeven. Een voorbeeld van zo’n topproject is de realisatie van een poort in Leiden en een poort in Den Haag, die met elkaar verbonden worden door een recreatief pad. Aan de poorten kunnen thema’s gekoppeld worden als voedselstrategie, verkoop van streekeigen producten en informatievoorziening. De recreatieve verbinding kan als een kralensnoer werken waarlangs ontwikkelingen worden gestimuleerd, zoals een boerderij die wordt opengesteld voor bezoekers, een landgoed dat een tuin wil openstellen, etc.

3. welstand Welstandsnota deelgebieden

39 Eikendael ligging in: Warandezone categorie: villawijk status: Beschermd Dorpsgezicht toetsing: scherp periode: 1904-heden ontwerper: onbekend architecten: o.a. J. Knijnenburg, H. van Heeswijk, H.P. Berlage buurtbeschrijving Bosrijke villawijk gelegen ten oosten van de Rijksstraatweg tussen de buitenplaatsen Oud Clingendaal in het zuiden en Eikenhorst in het noorden. Oorspronkelijk als ‘overplaats’ behorend bij landgoed Rust en Vreugd; elementen van deze structuur zijn nog aanwezig. Begin 20ste eeuw is de overplaats afgestoten en werd het terrein bebouwd met enkele landhuizen. In 1924 volgde de bouw van de inmiddels weer gesloopte Ursulakliniek. Tegelijkertijd werden ook villa’s langs de Raaphorstlaan gebouwd. Recente nieuwbouw (1990) is gepleegd op de locatie van de vroegere Ursulakliniek. De geïsoleerde ligging van de wijk komt voort uit de ontsluiting via de Rijksstraatweg en daarbij dat de ontsluiting door eenrichtingsverkeer, en eenzijdige op- en afritten betrekkelijk complex is. karakteristiek Het stratenpatroon kenmerkt zich door een scheg, gevormd door de historisch waardevolle Raaphorstlaan en de Rijksstraatweg, waartussen een aantal lanen is opgespannen. Binnen deze structuur van rechte wegen bevinden zich meer meanderende wegen zoals de lus Eikendael en de diverse lange individuele oprijlanen.

Hierin wordt de oude padenstructuur uit het vroegere onderliggende landschapsontwerp herkenbaar. Enkele villa’s aan de Rijksstraatweg kennen een dubbele ontsluiting, zowel aan de Rijksstraatweg als aan de achterliggende straten. Gezien het drukke karakter van de N44 zijn deze panden als woonhuis in onbruik geraakt. De bebouwingstypologie bestaat voornamelijk uit (half) vrijstaande woonhuizen. Binnen de lus van het Eikendael zijn echter ook enkele rijtjeswoningen gelegen. In de uiterste punt van de scheg aan de Raaphorstlaan ligt de grote serviceflat Zomerland (1970). Parkeren is inpandig of in vrijstaande garages achter de woonbebouwing. Langs vrijwel de gehele Eikenlaan is ruimte gereserveerd voor schuin parkeren. Daarnaast zijn er nabij de rijtjeswoningen enkele parkeerpleintjes. Erfafscheidingen zijn wisselend in vorm en materiaal. In het oudere, bosrijke deel met grote kavels worden deze veelal aangegeven door rasterhekken, eventueel aangevuld met hoge hagen en bosschages. In het nieuwbouwgedeelte is sprake van meer formele, lage hagen met identieke hoekpijlers. Het behoud van de al aanwezige volwassen groenstructuur in de nieuwbouwbuurt geeft ook dit gedeelte een groen en monumentaal bosrijk karakter. beeldaspecten bebouwing Het gebied laat een overzicht van architectuurstijlen en bouwperioden zien.

Een deel is gebouwd in de jaren ‘20 met als belangrijkste stijlen de Engelse cottage- en landhuisstijl, de Hollandse neorenaissance (‘t Dok) en enkele eclectische stijlen. Ook bungalows en structuralistische bouwwerken komen voor. De rijtjeswoningen (vier geschakelde wooneenheden) zijn geïnspireerd op de typische jaren ‘20 en ‘30 woningen elders in de gemeente, inclusief erkers, rollagen en flinke dakoverstekken. De detaillering is standaard en tamelijk grof (kozijnen en boeiborden). Dit geldt ook voor de nieuwere (half) vrijstaande woningen, die variëren in drie soorten. Het

beperkte assortiment en de seriematige productie geven het buurtje betekenis als verzameling. De consequente vormgeving van de gemetselde brievenbussen annex entreepijler aan het begin van de oprit draagt hier zeker aan bij. Gescheiden door een langwerpige vijver is ook ten noorden van het Eikendaal een serie twee-ondereen-kap-woningen gebouwd. Deze lijken qua typologie en architectonische verschijningsvorm te reageren op de oudere woningen aan de overzijde van de Eikenhorstlaan. De oudere bebouwing: gevel: wisselend: baksteen, hout, dak: overwegend donkere en oranje pannen daken, rieten daken kozijnen: witte en donkere houten kozijnen erfafscheiding: wisselend (muurtje, hekje, haagjes), in specifieke gevallen mee-ontworpen. oriëntatie: op de straat groenaanleg: wisselend, transparante en gesloten voortuinen. openbare ruimte Rondom het eikendaal verlichten nieuwe, klassiek vormgegeven zwarte lantaarnpaaltjes de straat. De erfafscheidingen aan de Eikenhorstlaan zijn in het noorden zeer gesloten en aan de zuidzijde zeer transparant. Hierdoor ontstaat een onevenwichtig straatbeeld. gewenste ontwikkeling Herstellen van de relatie tussen het gebied en het aan de overzijde van de Rijksstraatweg gelegen Rust en Vreugd. De bebouwing is tweelaags. Vrijstaande bebouwing; situering op kavel zodanig dat aan alle zijden van de bebouwing een ruime maat wordt aangehouden (voortuinen).

Bijgebouwen (garages e.d.) zo ver mogelijk achter de voorgevellijn en indien mogelijk achter de achtergevellijn.

41

Toetsingscriteria 1. Algemeen • Uitgangspunt voor aan- en verbouw is tevens het behoud van de beeldkwaliteiten en de karakteristieken van het bouwwerk op zichzelf. • Vervangende nieuwbouw is eigentijds en tegelijkertijd specifiek voor de situatie ontworpen. • Catalogusbouw wordt uitgesloten, wel zijn bijzondere vormen mogelijk. 2. Positie en context • Woning met voorzijde georiënteerd naar de straat 3. Massa en uitstraling • Woning met kap, eventueel uit samengestelde volumes. • Woning is vormgegeven als individueel pand met eigen expressie. • Alle zijden van de woning belangrijk in vormgeving, met hoofdaccent op voorzijde. • Bijgebouwen ondergeschikt aan hoofdgebouw. 4. Materiaal en detaillering • Nieuwbouw, hoogwaardig materiaal en detaillering, geen goedkope uitstraling zoals trespa boeiboorden, kunststof kozijnen etc. • Bij aan- of verbouw zijn materiaal en detaillering gelijk of gelijkwaardig aan het materiaal en de detaillering van het hoofdgebouw

42

41 Duivenvoordse Polder ligging in: Warandezone/open weidelandschap categorie: status: Beschermd Dorpsgezicht toetsing: scherp periode: diversen ontwerper: architecten: diversen buurtbeschrijving Open overgangszone tussen landgoederen (o.a. De Bloemert) en weidegebied, waarin naast een aantal karakteristieke boerderijen en incidentele nieuwbouw, ontsloten vanaf de Raaphorstlaan, de handelskwekerij van Griffioen opvalt. Vanaf de Rijksstraatweg is het zicht op de openheid van Duivenvoordse polder tot aan de spoorlijn Den Haag-Leiden ter plekke van de handelskwekerij een opvallende ervaring. karakteristiek Het sloten-/verkavelingspatroon in de Duivenvoordse polder is oud en cultuurhistorisch gezien zeer waardevol. Dit geldt ook de bijzondere, historische situering van de boerderijcomplexen, in een ‘kralensnoer’ tussen de Raaphorstlaan en de Veenwatering. Het slagenpatroon van de strandvlakte zet zich voort in de begrenzingen van aangrenzende landgoederen. Zo zijn rijke overgangen en waardevolle contrasten gevormd tussen de landgoedbossen en het open weidegebied. Tegenover de oudere cultuurhistorisch waardevolle bedrijfs- en dienstbebouwing behorende bij de exploitatie van een landgoed staat de moderne vormgeving van de handelskwekerij aan de Rijksstraatweg.

Overheersend in het gebied is de rust, de openheid en de aanwezigheid van weiden, koeien en watering zo dicht bij de Rijksstraatweg.

beeldaspecten bebouwing Opvallend is het onderscheid tussen de met klassieke middelen en materialen gebouwde oude bedrijfsbebouwing (grauwe baksteen, rode of donkere pannen, zadeldaken) en de later toegevoegde nieuwe woonbebouwing (lichte steen, wit als kleur). Duidelijk en overtuigend in moderne expressie is de vormgeving van zowel het woonhuis als de bedrijfshal van de handelskwekerij. Heldere volumes, opvallend en goed zichtbaar geplaatst op de bedrijfskavel. openbare ruimte De openheid van de Duivenvoordse polder is het sterkst waarneembaar vanaf de Horst- en Voordelaan, die voor langzaam verkeer de Raaphorstlaan verbindt met het weidegebied en de gemeente Voorschoten. Ook vanaf de Rijksstraatweg zijn zichtlijnen op het open weidelandschap. Bijzonderheden Het gehele gebied is ruimtelijk, landschappelijk en cultuurhistorisch uiterst waardevol. Boerderij Beerestein (bouwjaar oudste deel 1849). gewenste ontwikkeling Behoud van de bestaande structuur en aanwezige kwaliteiten, de openheid van het landschap met daarin duidelijk gearticuleerd de boerderijcomplexen, op regelmatige afstand van elkaar, zonder beeldverstorende elementen in het tussengebied. Tegengaan van meer en teveel “witte” bebouwing in dit bijzondere buitengebied. Toetsingscriteria 1. Algemeen • De bestaande beeldkwaliteit van het gebied is het kader voor welstandstoetsing.

• Uitgangspunt voor nieuw-, aan- en verbouw is het behoud van de beeldkwaliteit en de karakteristiek van het deelgebied door aan te sluiten op de aanwe-

• •

zige bebouwing in typologie, massa, materialisatie en detaillering. Uitgangspunt voor aan- en verbouw is tevens het behoud van de beeldkwaliteiten en de karakteristieken van het bouwwerk op zichzelf. vervangende nieuwbouw is eigentijds en tegelijkertijd specifiek voor de situatie ontworpen. Binnen de boerderijcomplexen volgt de bebouwing de agrarische typologie.

colofon

2. Positie en context • Vrijstaande bebouwing, zodanig dat aan alle zijden van de bebouwing een ruime maat wordt aangehouden. Waar mogelijk oriëntatie van de hoofdgevel (voorzijde) op een zichtlijn/oprijlaan. • Relatie tussen inrichting van tuin, positie bebouwing en aard van het landschap benadrukken (formele zichtassen, landschappelijke enscenering, architectonische benadering/route). 3. Massa en uitstraling • Bebouwing is individueel vormgegeven. Alle zijden van bebouwing zijn belangrijk in vormgeving. • Bijgebouwen ondergeschikt aan hoofdgebouw. 4. Materiaal en detaillering • Materiaal en detaillering sluiten aan en zijn gelijk of gelijkwaardig aan het materiaal en de detaillering van de kenmerkende bebouwing binnen het deelgebied. • Bij aan- of verbouw zijn materiaal en detaillering gelijk of gelijkwaardig aan het materiaal en de detaillering van het hoofdgebouw.

Principeverzoek Herbestemming handelskwekerij Rijksstraatweg 601, Wassenaar Visie, tekst en opmaak: ir Aart Bergsma bnt/bnsp - Bureau de Klare Lijn met bijdragen van: Bob Nikkessen in opdracht van: Kondor Wessels Vastgoed contactpersoon: Bob Nikkessen nikpro@planet.nl © 12-03-2021 BDKL -niet voor publicatie-

43