bijlage 1 Scenariostudie Kerkehout

Gemeentewerf

Scenariostudie Wassenaar Kerkehout Kerkehout

Inhoudsopgave 00. De opgave 05 01. Kerkehout 07

3.

Gemeentewerf

De opgave - Inleiding De gemeente Wassenaar wil de potentie voor herontwikkeling van twee

een financiële doorrekening (in scenario’s en in tijd). Er is behoefte om

locaties binnen haar Gemeentegrenzen onderzoeken. Het gaat om de loca-

meerdere scenario’s te onderzoeken om een zo goed mogelijk onderbouwde

tie sportvelden Kerkehout en de Gemeentewerf in / nabij het centrum van

afweging te maken. Gedurende het onderzoekstraject is er overleg geweest

Wassenaar. Er is nog geen duidelijk programma dat de gemeente voor ogen

met diverse stakeholders, naast haalbaarheid is draagvlak van cruciaal

heeft. Beide locaties hangen qua woningbouwprogrammering samen met

belang.

een 3e locatie, Den Deyl.

Doel is om aan het einde van het traject de kansrijke scenario’s en hun ont-

Dit haalbaarheidsonderzoek richt zich op welk programma het meest kans-

wikkelpad te presenteren aan de raad. Het rapport dat voor u ligt gaat in op

rijk is en hoe dit (stedenbouwkundig / landschappelijk) ingepast kan worden.

de locatie Kerkehout.

Daarbij moeten de locaties zo worden herontwikkeld dat hier geen extra geld vanuit de gemeente in hoeft te worden geïnvesteerd, én zodanig dat er draagvlak voor de te kiezen oplossing is bij de diverse stakeholders. Daarom gaat het bij dit stedenbouwkundig onderzoek ook nadrukkelijk om

Kerkehout

5.

01. Kerkehout

De opgave in Kerkehout is een scenariostudie naar de haalbaarheid van het

daarbij verschillende scenario’s te onderzoeken om de haalbaarheid van dit

vernieuwen van het sportpark met een multifunctioneel buurt/sportgebouw.

initiatief inzichtelijk te krijgen.

De opgave is gestart met de wens een buurthuis van de toekomst te realiseren waar, naast mogelijke toekomstige gebruikers, de huidige sport- en

Naast de wens een buurthuis van de toekomst te realiseren is er in deze wijk

buurtvereniging zijn intrede in kunnen doen. Deze 2 verenigingen hebben de

een grote vraag naar appartementen. Dit leidt tot een levensbestendige wijk,

afgelopen jaren hun krachten gebundeld om middels een burgerinitiatief hier

mensen kunnen in hun wijk blijven wonen naarmate men ouder wordt, en

vorm aan te geven. FARO heeft opdracht gekregen om met in acht name

zorgt voor de nodige doorstroom binnen de wijk.

van dit initiatief te kijken hoe dit in ruimtelijke zin een plek kan krijgen met

Kerkehout de opgave

9.

Analyse locatie

Kerkehout

Analyse geschiedenis

1815

1850

1890

1910

1930

1940

1960

1990

2020

13.

appartementen

Analyse morfologie

eengezinswoningen

studie locatie

14.

Water en groen

Wegen

Morfologie

Analyse kaarten

15.

Uitgangspunten

Kerkehout

als mogelijk 1 richtingsverkeer laten aansluiten op het Kerkehout, anders in en uit op Agathastraat

Ontsluitingsmogelijkheden

Belangrijk uitgangspunt is dat ook op een aantal wensen vanuit de sportvereniging geanticipeerd moet worden. De sportvereniging moet hoogstwaarschijnlijk in de toekomst het honkbalveld aan passen aan de huidige/toekomstige eisen voor het spelen van honkbal op hoog niveau. Dit betekent waarschijnlijk een aanzienlijke vergroting van het veld. Hier moet in de plannen de mogelijkheid voor blijven bestaan om dit in de toekomst te kunnen realiseren. Gevolg van het vergroten van het honkbalveld is dat het huidige hoofd-voetbalveld kleiner zal worden (namelijk 100mx64m met uitloopstrook van 4m rondom) en

Mogelijke woningbouwlocaties

Deze mogelijkheid tot vergroting van het honkbalveld is mede bepalend voor

Eventueel kan er ingereden worden via Kerkehout en uitgereden via de

de toekomstige positie van het multifunctionele sport/buurtgebouw. Uit-

Agathastrraat

gangspunt bij de start van het onderzoek was dat het huidige B-veld ingeleverd wordt zodat er ruimte komt voor bebouwing.

Tussen het Kerkehout en de huidige sportvelden ligt een hoogteverschil, in een latere fase moet gekeken worden hoe dit vormgegeven kan worden.

Een ander belangrijke uitgangspunt is om de ontsluiting van het terrein

Mocht het niet mogelijk zijn het Kerkehout aan te sluiten op he sportterrein

voor met name autoverkeer te verbeteren. In de huidige situatie is de enige

dan zal er net als in de huidige situatie in- en uitgereden moeten worden op

ontsluiting via de Agathastraat. De enige andere aanvullende optie is om ook

de Agathastraat.

het Kerkehout te gaan gebruiken als ontsluiting van het complex.

verschoven zal worden t.o.v. de huidige plek.

Uitgangspunten

19.

Aanpassen honkbalveld t.b.v. huidige eisen

Aansluitend daaraan lijkt het gebied tussen deze ontsluitingsweg en het

deze afstand aangegeven met de rode stippellijnen. Wanneer er een klei-

honkbalveld een logische plek om het parkeren op te lossen. Dit zullen zo-

nere afstand aanwezig is zal een akoestisch onderzoek moeten uitwijzen of

wel parkeerplaatsen voor de sportvereniging als voor de bewoners zijn. De

met eventuele geluidwerende maatregelen een acceptabele situatie aanwe-

logische plekken om woningbouw te realiseren zijn het huidige B-voetbalveld

zig is. Voor deze studie zijn we uitgegaan van een afstand van 30m vanaf de

en de huidige locatie van het Buurthuis.

buitengrenzen van de sportvelden. We verwachten dat met geluidwerende

Parkeerstrook

maatregelen de situatie acceptabel zal zijn. Een bouwplan dat geheel buiten Normale sportvelden vallen in de milieuzonering categorie 3.1. Dit betekent

de 50 meter contour blijft levert geen substantiële bouwmogelijkheden op en

dat de afstand tussen de buitengrens van de sportvelden en de gevels van

is daarom terzijde geschoven in het onderzoek.

woningen minimaal 50 meter moet bedragen. In de bijgevoegde tekening is

Uitgangspunten

20.

d

vel

ens

ur

to con

f ana

gr ten

rt spo

bui

v

der

30m

hin

ruimte voor bebouwing

eld

af

r

tou

n rco

n va

sp

r

ng

e uit

s en

tv or

b

de

m

30

hin

hindercontour 50m vanaf buitengrens sportveld hindercontour 30m vanaf buitengrens sportveld sportvelden (aangepast honkbalveld) mogelijk bebouwingsveld

Hindercontouren 30m sportvelden t.a.v. woningbouw

21.

Onderkop

Onderkop

Onderkop

Omgeving foto’s | overwegend grondgebonden woningen

Onderkop

22.

Behoefte aan nieuw buurthuis van de toekomst Doorstroming in de wijk faciliteren Meer ondersteunende functies in de wijk

Belangrijke sociale opgave Doorstroming in de wijk faciliteren Meer behoefte aan appartementen dan aan eengezinswoningen

Doorstroming voor ouderen en jongeren Meer behoefte aan appartementen dan aan eengezinswoningen

Geen logische locatie voor zorgwoningen

Synergie door 1 gebouw met meerdere functies

Parkeernorm is beperkende factor

1 verenigingsgebouw voor buurtvereniging en sportvereniging samen

Snelheid is geboden

Buurt- en Sportvereniging

De 2 Wassenaarse corporaties

Tijdens het ontwerponderzoek zijn er gesprekken gevoerd met de initiatiefnemers van het burgerinitiatief en de 2 Wassenaarse corporaties. In januari 2021 zijn we gestart met een locatiebezoek samen met de burge-

scenario’s.

rinitiatiefnemers, zij hebben ons inzicht gegeven in de opgave en het terrein.

Gelijktijdig hebben we met de 2 Wassenaarse corporaties gesproken, ook zij

Vervolgens hebben we hen nog verscheidene malen gesproken naar mate

hebben ons vanuit hun expertise van zeer nuttige input voorzien. De ge-

onze studie steeds meer vorm kreeg. De input die we uit deze zeer construc-

sprekken hebben we samengevat in een lijst met kernwoorden/zinnen, zoals

tieve overleggen kregen hebben we vervolgens verder verwerkt in de

boven deze tekst te zien is.

Interviews stakeholders

Nog iets zeggen over latere wens extra veld?

23.

Scenario 1

Kerkehout

Verkavelingsstudie Scenario 1 Dit scenario gaat uit van 3 losstaande urban villa’s met ieder 18 tot 24 appartementen. De blokken staan los in de openbare ruimte. Op de plek van het huidige buurthuis wordt de stedenbouwkundige

als mogelijk 1 richtingsverkeer laten aansluiten op het Kerkehout, anders in en uit op Agathastraat

logica van aangrenzende bouwblokken overgenomen door daar een rij eengezinswoningen te ontwerpen met de achtertuinen geschakeld aan de achtertuinen van de bestaande rijwoningen. Deze rijwoningen moeten in beeldentaal en architectuur aansluiting zoeken bij de bestaande bebouwing. De losstaande urban villa’s staan in een openbaar park. Zij vormen in een groene setting een ensemble samen met het buurt/sporthuis van de toekomst. Wat de architectonische invulling betreft moet in een later stadium studie uitwijzen wat hier passend is. Het buurthuis van de toekomst krijgt een centrale plek in de locatie. Zo heeft het aansluiting bij de woningen en dus bij de wijk maar ook een hele duidelijke relatie met de sportvelden. Een logische gedachte zou zijn om de tribune voor het voetbalhoofdveld onderdeel te laten zijn van dit gebouw. Het parkeren wordt volledig op maaiveld opgelost. Naast het honkbalveld ligt een wat groter parkeerterrein. Deze parkeerplekken kunnen voor dubbelgebruik in gezet worden, zowel voor de sportvereniging als voor de buurt. Aan de noordwestelijke grens van het plan richting de achtertuinen van de woningen aan de Charlottestraat en Woutersstraat is een parkeerstrook gesitueerd voor de nieuwe woningen.

Scenario 1 9 eengezinswoningen + 60 appartementen = totaal 69 woningen

26.

Scenario 1 verbeelding | architectonische suggestie alleen t.b.v. schaalgevoel

27.

Scenario 2

Kerkehout

Verkavelingsstudie Scenario 2 Ook in dit scenario is gekozen om op de plek van

als mogelijk 1 richtingsverkeer laten aansluiten op het Kerkehout, anders in en uit op Agathastraat

het huidige buurthuis de stedenbouwkundige stempel af te maken door daar een rij eengezinswoningen te ontwerpen met de achtertuinen geschakeld aan de achtertuinen van de bestaande rij woningen. Deze rijwoningen moeten in beeldentaal en architectuur aansluiting zoeken bij de bestaande bebouwing. Het buurthuis van de toekomst krijgt in dit scenario ook weer een zeer centrale plek in het plan waardoor het zowel de relatie aangaat met de buurt als met de sportvelden. Ook hier is een logische gedachte om de tribune voor het voetbalhoofdveld onderdeel te laten zijn van dit gebouw. Het volume van het buurthuis van de toekomst gaat een stedenbouwkundige relatie aan met de appartementenblokjes die daarachter gesitueerd zijn. Samen vormen ze een U-vormige ruimte waarbinnen een binnentuin gesitueerd is. De parkeeropgave is op eenzelfde manier opgelost als in scenario 1. Door de huidige sloot ten noordwesten van het buurt/sporthuis te verleggen verbetert dit de toekomstige situatie. In een mogelijke latere uitwerking moet hier in het kader van de watercompensatie überhaupt nog goed naar gekeken worden.

sloot verleggen

uitgaande van parkeernorm 2,0 voor egw = 18 pp (egw) uitgaande van parkeernorm 1,8 voor app = 100 pp (app) TOTAAL: 118 pp nodig voor woningen Totaal getekend: 183 pp

Scenario 2 9 eengezinswoningen + 50 appartementen = totaal 59 woningen

31.

Financiële doorrekening scenario’s

Kerkehout

9 eengezinswoningen vrije sector á +/- 135m2 gbo

Voorkeursscenario In dit scenario gaan we uit van de mogelijkheid tot het realiseren van woningbouw op het huidige B-voetbalveld.

24 appartementen sociaal á +/- 67m2 gbo 18 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo

Op het veld komen 3 urban villa’s in een groene openbare ruimte. Eén van deze appartementencomplexen is bedoeld voor de vrije sector met 18 woningen van gemiddeld 89m2 gbo. Het tweede appartementencomplex is voorzien van 24 appartementen in de sociale sector van gemiddeld 67m2 gbo. De laatste is een appartementencomplex van 24 appartementen in de middeldure huur van gemiddeld 67m2. Daarnaast wordt op de voormalige plek van het buurthuis een rij van 9 eengezinswoningen van +/- 135m2 gbo gerealiseerd. Dit zijn vrije sector woningen. In dit voorkeursscenario is de verplaatsing van de sportvelden direct meegenomen, zoals beschreven staat in scenario 1.2.

24 appartementen middel dure huur á +/- 67m2 gbo

N.B. V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op prijspeil 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op prijspeil 1 augustus 2021.

Totaal aantal woningen: 75 Aandeel sociaal: 32% = 24 woningen Projectresultaat: ca. + €564.000,- excl. BTW

Scenario 1 financiële doorrekening

34.

9 eengezinswoningen vrije sector á +/- 135m2 gbo

Financieel meest gunstige scenario In dit scenario gaan we uit van de mogelijkheid tot het realiseren van woningbouw op het huidige B-voetbalveld.

36 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo 24 appartementen sociaal á +/- 67m2 gbo

Op het veld komen 3 urban villa’s in een groene openbare ruimte. Twee van deze appartementencomplexen zijn bedoeld voor de vrije sector met elk 18 woningen van gemiddeld 89m2 gbo. Het derde appartementencomplex is voorzien van 24 appartementen in de sociale sector van gemiddeld 67m2 gbo. Daarnaast wordt op de voormalige plek van het buurthuis een rij van 9 eengezinswoningen van +/- 135m2 gbo gerealiseerd. Dit zijn vrije sector woningen.

N.B. deze berekening is eerder uitgevoerd dan scenario 1 (namelijk op 183-2021). V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021.

Totaal aantal woningen: 69 Aandeel sociaal: 35% = 24 woningen Projectresultaat: ca. + €2.370.000,- excl. BTW

Scenario 1.1 financiële doorrekening

35.

9 eengezinswoningen vrije sector á +/- 135m2 gbo

36 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo 24 appartementen sociaal á +/- 67m2 gbo

Aanpassen honkbalveld Door te draaien aan de verschillende ‘knoppen’ krijgen we zicht op de (on)mogelijkheden van de opgaven. Hier draaien we aan de knop ‘aanpassen honkbalveld’. In vergelijking met scenario 1.1 passen we in dit scenario het honkbalveld aan aan de huidige eisen, hierdoor moet het hoofdvoetbalveld iets verkleind en verschoven worden. Het woningbouwprogramma is t.o.v. scenario 1 hetzelfde gebleven.

N.B. deze berekening is eerder uitgevoerd dan scenario 1 (namelijk op 183-2021). V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021.

Totaal aantal woningen: 69 Aandeel sociaal: 35% = 24 woningen Projectresultaat: ca. + € 465.000,- excl. BTW

Scenario 1.2 financiële doorrekening

36.

9 eengezinswoningen vrije sector á +/- 135m2 gbo

Schuiven met voetbalen softbalveld Het creëren van een extra (verkleind) voetbalveld om het verlies van het B-voetbalveld te compenseren, hiervoor wordt het softbalveld verplaatst naar het honkbalveld (dubbelgebruik).

36 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo 24 appartementen sociaal á +/- 67m2 gbo

Ten opzichte van scenario 1.1 wordt in dit scenario een voetbalveld gecreëerd om het verlies van het huidige B-veld te compenseren. Om dit te verwezenlijken moet het huidige softbalveld verplaatst worden naar het honkbalveld. Hier ontstaat een dubbelgebruik van het veld.

0m

-9

+/

softbalveld verplaatsen N.B. deze berekening is eerder uitgevoerd dan scenario 1 (namelijk op 183-2021). V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021.

Totaal aantal woningen: 69 Aandeel sociaal: 35% = 24 woningen Projectresultaat: ca. + € 1.170.000,- excl. BTW

Scenario 1.3 financiële doorrekening

37.

18 bebo woningen á +/- 68m2 gbo sociale sector 36 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo 10 appartementen sociaal á +/- 67m2 gbo 14 appartementen middeldure huur á +/- 67m2 gbo

Variëren in programma Door te variëren in programma kunnen we zien wat dit voor de haalbaarheid betekent. In dit scenario wordt een deel van het sociale programma in de urban villa’s vervangen door middeldure huur en de noordelijke rij krijgt een sociaal programma van 18 beneden-bovenwoningen. Het projectresultaat ligt hier +/€400.000,- lager t.o.v. scenario 1.1. Het voordeel van dit scenario is dat het een groter sociaal programma heeft en er een extra type programma wordt toegevoegd, namelijk de middeldure huur. Zo creëer je een meer gevarieerde wijk.

N.B. deze berekening is eerder uitgevoerd dan scenario 1 (namelijk op 183-2021). V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021.

Totaal aantal woningen: 78 Aandeel sociaal: 36% = 28 woningen Projectresultaat: ca. + €1.970.000,- excl. BTW

Scenario 1.4 financiële doorrekening

38.

0-variant Wat gebeurt er met het projectresultaat als alleen het buurthuis van de toekomst gerealiseerd wordt samen met het parkeerveld maar geen woningbouw wordt toegevoegd? Om een goed beeld te krijgen van de toegevoegde waarde van de woningbouwopgave is het interessant om te zien wat het projectresultaat in deze 0-variant doet. Hierdoor hebben we een goed globaal beeld van de kosten voor het realiseren van het buurthuis van de toekomst. Er is in deze doorrekening rekening gehouden met de jaarlijkse verhuuropbrengsten

N.B. deze berekening is eerder uitgevoerd dan scenario 1 (namelijk op 183-2021). V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021.

Projectresultaat: ca. - €900.000,- excl. BTW

0-variant bouw multifunctioneel gebouw + 96 parkeerplaatsen

39.

9 eengezinswoningen vrije sector á +/- 135m2 gbo U-vormig blok met verenigingsgebouw aan voetbalveld met 25 appartementen sociaal á +/- 55m2 gbo + 25 appartementen vrije sector á +/- 55m2 gbo

In dit scenario gaan we uit van de mogelijkheid tot het realiseren van woningbouw op het huidige B-voetbalveld. Op het veld komen 2 appartementenblokken die samen met het verenigingsgebouw een ensemble vormen met in hun midden een binnentuin. Het ene appartementenblok heeft een sociaal programma en het ander een vrije sector programma. Daarnaast wordt op de voormalige plek van het buurthuis een rij van 9 eengezinswoningen van +/- 135m2 gbo gerealiseerd. Dit zijn vrije sector woningen.

N.B. deze berekening is eerder uitgevoerd dan scenario 1 (namelijk op 183-2021). V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021.

Totaal aantal woningen: 59 Aandeel sociaal: 42% = 25 woningen Projectresultaat: ca. + €1.800.000 excl. BTW

Scenario 2 financiële doorrekening

40.