Document · PDF

Bijlage 1 Scenariostudie Gemeentewerf

Raadsvergadering Wassenaar 12 oktober 2021, gemeente wassenaarBij agendapunt: Scenario’s ontwikkeling locatie Gemeentewerf/-kantoor.10.076 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Gemeentewerf

Scenariostudie Wassenaar Gemeentewerf Kerkehout

Inhoudsopgave 00. De opgave 05 02. Gemeentewerf/-kantoor 07

Gemeentewerf

De opgave - Inleiding De gemeente Wassenaar wil de potentie voor herontwikkeling van twee

een financiële doorrekening (in scenario’s en in tijd). Er is behoefte om

locaties binnen haar Gemeentegrenzen onderzoeken. Het gaat om de loca-

meerdere scenario’s te onderzoeken om een zo goed mogelijk onderbouwde

tie sportvelden Kerkehout en de Gemeentewerf in / nabij het centrum van

afweging te maken. Gedurende het onderzoekstraject is er overleg geweest

Wassenaar. Er is nog geen duidelijk programma dat de gemeente voor ogen

met diverse stakeholders, naast haalbaarheid is draagvlak van cruciaal

heeft. Beide locaties hangen qua woningbouwprogrammering samen met

belang.

een 3e locatie, Den Deyl.

Doel is om aan het einde van het traject de kansrijke scenario’s en hun ont-

Dit haalbaarheidsonderzoek richt zich op welk programma het meest kans-

wikkelpad te presenteren aan de raad. Het rapport dat voor u ligt gaat in op

rijk is en hoe dit (stedenbouwkundig / landschappelijk) ingepast kan worden.

de locatie Gemeentewerf.

Daarbij moeten de locaties zo worden herontwikkeld dat hier geen extra geld vanuit de gemeente in hoeft te worden geïnvesteerd, én zodanig dat er draagvlak voor de te kiezen oplossing is bij de diverse stakeholders. Daarom gaat het bij dit stedenbouwkundig onderzoek ook nadrukkelijk om

Kerkehout

Gemeentewerf

02.

1. Havenstraat + Gemeentewerf

2. Gemeentewerf + Gemeentekantoor

Gevraagd is om een scenariostudie te doen naar de haalbaarheid van ontwikkelmogelijkheden van de gemeentewerf en -kantoor rekening houdend met de benodigde bodemsanering.

De centrale ligging geeft veel aanleiding om dit gebied voor woningbouw te

sterk vervuild. Dit vraagt om een gedegen saneringsopgave. Daarom heeft

ontwikkelen. De grootste uitdagingen van dit gebied zijn allemaal te herlei-

tijdens deze studie naast de kostendeskundige ook een saneringsdeskun-

den tot het hart van het terrein: de gemeentwerf. Uit voorgaande onderzoe-

dige meegedacht en een rapport opgesteld. Dit rapport is als bijlage toege-

ken is gebleken dat de ondergrond vervuild is. Op bepaalde plekken zelfs

voegd.

Gemeentewerf opgave

Analyse locatie

Gemeentewerf

Morfologie

Connectie huidige structuren

grote korrel kleine korrel

Groen + water

Analyse omgeving

De locatie ligt behoorlijk centraal in Wassenaar, in de directe omgeving is qua morfologie zowel grote als kleine korrel bebouwing te vinden.

openbaar groen

De locatie ligt aan het water wat in noordwestelijke richting eindigt in de ha-

water

verbinding tussen deze twee gebieden (en wellicht nog verder) wordt onder

studie locatie

ven. Zuidoostelijk van de locatie grenst dit water aan het Hofcampveld. Een anderen genoemd in de kansenkaart Dorpshaven Wassenaar. Hier zou de locatie de gemeentewerf een mooie rol in kunnen spelen.

12.

Onderkop

Geschiedenis foto’s gemeentewerf

Onderkop

13.

Uitgangspunten

Gemeentewerf

Bron: presentatie ‘Dorpshaven’

Verloop leidingen etc.

Naast alle zaken boven de grond dient men ook rekening te houden met alles wat er ondergronds gebeurt. Op de gemeentewerf zijn gebouwen van Liander gelegen, deze zijn voorlopig nog in gebruik. De informatie die wij ontvangen hebben stelt dat enkel het gebouw met nummer 47 een hindercirkel van 30m heeft (zie ook de kaart hierboven). Daarnaast is de ondergrond van de locatie rijk aan kabels en leidingen. Deze twee gegevens samen resulteert in een mogelijk bouwveld zoals in de bovenstaande afbeelding is weergegeven.

Verloop leidingen etc.

Ondergrondse situatie

18.

Verontreinigingssituatie

cé

din

lei

hin

der

cir

kel

van

30m

Een deel van de gemeentewerf heeft te maken met sterke verontreiniging. Zie p. 33 voor de beschrijving van de saneringsopgave en een exacte verbeelding van de verontreinigingssituatie n.a.v. huidig onderzoek. Het saneringsrapport is als bijlage aan dit document toegevoegd.

Mogelijk bouwveld

Hindercontouren en ondergrondse situatie

19.

horeca/cultuur/museum n.t.b.

appartementen in bovenste lagen gemeentekantoor

Ontsluitingsmogelijkheden

Hergebruikmogelijkheden

‘loodsen’ waardevol + bruikbaar genoeg voor hergebruik?

brug naar overzijde?

78 pp gemeentekantoor goede plek voor groene zone/wandelstrook langs water route naar o.a. haven en Hofcampveld

Huidig aantal parkeerplaatsen Gemeentekantoor

Uitgangspunten

Mogelijk groen inrichten

20.

Mogelijkheden tot faseren De locatie geeft reden tot fasering. Omdat er nog geen nieuwe locatie gevonden is voor de gemeentewerf en vanwege de vervuiling die op de huidige gemeentewerf aanwezig is, zal dit deel van de locatie op langere termijn ontwikkeld kunnen worden. Dit geeft echter ruimte om in een eerder stadium de locatie aan de Havenstraat en het Gemeentekantoor al aan te pakken. Op deze manier kan er al op de korte termijn een deel van het plan gerealiseerd worden. Gelijktijdig kan er gezocht worden naar een nieuwe locatie voor de gemeentewerf en de exacte saneringsopgave in beeld gebracht worden, hiervoor is namelijk aanvullend onderzoek nodig. Vervolgens kan dit deel van het gebied met voldoende aangevulde kennis aangepakt worden. appartementen in en/of op het gemeentekantoor

De verwachting is dat in de toekomst de gebouwen van Liander niet meer nodig zullen zijn en gesloopt zullen worden. Het gebied rondom deze gebou-

Fase 1: Havenstraat en Gemeentekantoor

wen kan dan ook ontwikkeld worden en wordt hier aangeduid met fase 3.

Fase 3 Fase 2

Fase 2 en 3: Gemeentewerf

Deelgebieden mogelijkheden tot faseren

21.

Biologisch saneren

Plek voor jong en oud

Groen

Saneren

Park

Langetermijn-visie voor de gehele locatie

Ouderen ‘Samen’

Speelplek voor kinderen

Op zoek naar win-win situatie

Mooie route naar het centrum Leefbaar Het water is een grote kwaliteit Combinatie van hoog en laagbouw

Rustige openbare ruimte

Behoefte aan doorstroming

Plek om te recreëren

Een plan dat in zijn omgeving blend

Kwalitatieve openbare ruimte creëren

Functie geven aan oude gasfabriek

Wonen aan het water?

Ouderen maken plek voor jongeren

Waar ouderen kunnen wandelen

De gemeentewerf is een perfecte plek voor ouderen Comfortabel wonen voor ouderen

Ontmoetingen

Een mix van doelgroepen en typen bebouwing geen hoogbouw aan Havenstraat

Loodsen behouden

Snelheid is geboden

Trapgewijze opbouw richting het water

Een aantal betrokken omwonenden

Initiatiefnemers Stokstaartjes

Gesprekken met stakeholders Ook voor deze locatie zijn we in gesprek gegaan met verschillende stakehol-

In de figuren op deze en de volgende pagina zijn de verschillende gesprek-

ders. Net als bij de locatie in Kerkehout hebben we meermalen gedurende

ken samengevat in steekwoorden. Waar de woorden groen gemaakt zijn

de studie met de verschillende groepen gesproken.

komen ze overeen met wat andere stakeholders belangrijk vinden.

Deze gesprekken hebben ons van zeer waardevolle input voorzien en ons

Een aantal thema’s zijn meerdere keren genoemd, zo hebben meerdere

inzicht gegeven in de gevoeligheid van deze locatie. We hebben vervolgens

groepen het over het toevoegen van groen gehad. Ook is er meermalen

gekeken naar de overeenkomsten en de verschillen tussen de groepen en

genoemd dat snelheid geboden is en het vanwege de centrale ligging een

hier scenario’s voor ontwikkeld waarbij we zo goed als mogelijk alle verschil-

mooie plek is om een oudere doelgroep te huisvesten. Daarnaast is aange-

lende wensen en belangen een plek hebben proberen te geven.

geven dat de saneringsopgave een belangrijk thema is.

Interviews stakeholders

22.

Belangrijke sociale opgave

Wonen voor ouderen op de kaart brengen ‘knarrenhof’

Doorstroming faciliteren

Groene omgeving

Middeldure huur

Groen

Kleinschalig Nieuwe bewoners betrokken bij ontwikkeling Meer behoefte aan appartementen dan aan eengezinswoningen

Ontmoeten

Park

Kleine woningen met balkon

Waar mensen naar elkaar omzien

Logische locatie voor ouderendoelgroep Parkeernorm is beperkende factor

Ouderen ‘Samen’ Samen komen Samen eten Samen koffie drinken

Snelheid is geboden

Snelheid is geboden Klein project nu alvast realiseren Samen sporten

Ideale plek voor ouderen

Samen recreëren

De 2 Wassenaarse woningcorporaties

Interviews stakeholders

FWO werkgroep Wonen Welzijn Zorg

23.

Gemeentewerf

Verkenning hergebruik

0000

+/- 50m2 bvo

0000

vaste elementen

+/- 50m2 bvo

+/- 63m2 bvo

.Emo

De verwachting is dat het Gemeentekantoor op de huidige locatie in de toemogelijke appartementen á 40-63 m2 bvo

whšzqu

8 _-kofIIecquonmt'

'fbnïIefbbdih?OOCn/I.

verdiepingen vrij komen.

giga.220.042.200 1

+/- 58m2 bvo

teIk.no 11__zie f

+/- 40m2 bvo

In deze ruimtelijke studie hebben we globaal gekeken naar wat er op deze

+/- 58m2 bvo +/- 40m2 bvo 2117011171715?

.voofmaatvoering Iker?'

1.6016 1

IGIQI .irefanbeiáá

vIuchIdeur.

glasdeur

_opehan'yunufzjs

verhooorb/var

fføidwpišef

5800

aewuz h_o_og11

op'1

betreft.

IB.0.E1I2'<

Iucthe'h.unII

100va

verdiepingen mogelijk zou zijn wat het ontwikkelen van appartementen

r1'uw19 b810n_91650Q*1

1 1

vlong

verhoogdèyloe?

"11.r1nonIc1IgévIoer op

01fg1edo1p1f dfvb1erp1_úf1? ofspårerr'gverhw ___91301'2'911'11E

(,on'dgr

_11

-18

12015

'35

ITB

1_1

V110

:even 111%'geur'e0' oob%__al1s1 2100

+/- 63m2 bvo

___etbïndfngsgaqg,

Zwo.

ik' 11-1

5\L

+/- 50m2 bvo 2.04

3000

'3000

+/- 50m267-60 bvo

205

en?ig'u

1 1 1

Het gebouw lijkt zich goed te lenen voor het ontwikkelen van middelgrote ap-

dH-Ig

anouduitgcmg

E1'

11890-

+/- 50m2 bvo

11-

1 1

ä2005

'110

komst zal afschalen. Dat betekent hoogstwaarschijnlijk dat de twee bovenste

Iemng?l?;

12 IngternosIer-s 121.1. _215011

1111

Op welke manier is het Gemeentekantoor her te bestemmen?

'3000`

(noodIUII 1ric_ht`|n

uII

510

partementen. Voor welke doelgroep deze appartementen geschikt gemaakt

3333

3'113

33'

404i;

p'meeI saI'IdINICh

.Igmexkpxorber.

kunnen worden moet in een eventueel verder onderzoek blijken. Waarschijnlijk zal er een extra trappenhuis met lift ontworpen moeten wor-

alugèvelbèplafI'ng.

den om de verschillende functies (wonen en gemeentekantoor) te kunnen

gasbeI'on dakaaIen dïk250 scheggen afšchI houI'en Van _eves'rlgmg Kpiafén voor-schmf'ren 0Lgens _Ievera 1

Wassenaar 'G0meenie

scheiden.

INGEKOMEN

9.100.1989

verzo1r_1der11

ÉVO

4-14V I 10910113 9309 ...VenIIIdIOF gang IIrIImOeDQ dakverb. CwII'z.[daVonSII'LII/Iie LIIIDPeIcIIng 1

dafk

alúmïnïurh eIemenI'

"1111.

.verbouwing uIIbreIdIng

_gemeen'fekanIoor wassenaar

0309412431938.

tweede Vel-\Cheplng2847-11-11988 102-111 I

I'j

193604..

U 88- 2813103 1

-scHAIiL-I-\III_EIaIk_NR.`

Tweede verdieping

+/- 63m2 bvo

+/- 55m2 bvo

eventuele mogelijkheid tot optoppen met lichte opbouw

+/- 64m2 bvo

+/- 58m2 bvo

+/- 63m2 bvo

+/- 55m2 bvo

Derde verdieping

Mogelijk hergebruik Gemeentekantoor

27.

Onderkop

Hergebruik loodsen

Onderkop

28.

Welke herbestemmingsmogelijkheden bieden de loodsen? De gemeentewerf beschikt over een aantal karakteristieke loodsen. Nuttig is om te kijken of deze loodsen een nieuw leven kunnen krijgen in de toekomstige plannen. Wij denken dat deze loodsen zich heel goed kunnen lenen als werkunits. Te denken valt aan kantoorruimte voor kleine ondernemers, creatieve ateliers, wellicht loketten van het gemeentekantoor. Eventueel verder onderzoek moet uitwijzen welke functie deze loodsen in de toekomst kunnen behelzen. Daarbij zijn het onderzoeken van de bouwkundige staat en het nader onderzoeken van de exacte saneringsopgave essentieel. Uit de huidige onderzoeken lijkt een deel van de vervuiling onder de loodsen te zitten. Uitgezocht moet worden wat dit voor het behoud van de loodsen zal betekenen.

Hergebruik loodsen schets

29.

Gemeentewerf

Saneringsopgave

Legenda:

Plangrens Grond sterk verontreinigd met cyanide tot 1,5 m-mv Grond sterk verontreinigd met PAK tot circa 1,0 m -mv

1 m-mv

Puinhoudende toplaag tot circa 0,5 m-mv (licht tot matig verontreinigd)

De saneringsopgave Uit huidig onderzoek is gebleken dat een deel van de gemeentewerf te

1 m-mv

maken heeft met sterke verontreiniging. Zodra deze locatie ontwikkeld gaat

1,5 m-mv

worden zal ook deze saneringsopgave opgepakt gaan worden. Buro S/L heeft een saneringsrapport opgesteld met behulp van de huidige jaarlijkse monitoring en onderzoeken. In de bijlage is dit rapport te vinden. Hiernaast is de verontreinigingssituatie weergegeven zoals deze nu bekend is uit de huidige onderzoeken. Nader onderzoek is nodig om de exacte verontreinigingssituatie in kaart te brengen. Buro S/L heeft gekeken hoe de sanering aangepakt kan worden en heeft voor de verschillende scenario’s een saneringsopgave opgesteld. Deze gaan beide uit van een saneringsprincipe zoals hiernaast afgebeeld. 0

30 m

Projectnr.:

Project:

Schaal:

Verontreinigingssituatie n.a.v. huidig onderzoek Buro S/L 2020080

Gemeentewerf Wassenaar (vml. gasfabrieksterrein)

Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Breedveldsingel 70, 3055 PL Rotterdam

Johan de Wittstraat te Wassenaar

Datum:

1 : 500

Formaat:

05-03-2021

Tekening:

A3 Tekening:

Verontreinigingssituatie

zware en mobiele verontreiniging verwijderen

maaiveld

puinhoudende grond gebruiken als opvulling

maaiveld

aanvullen met schone grond tot aan hoogte maaiveld maaiveld

Saneringsprincipe

Saneringsopgave

33.

Gemeentewerf

Blanco scenario’s

Wat zou je doen als je voor deze locatie een ontwerp maakt uitgaande van een compleet ‘blanco vel’ (op de gasfabriek na)? Om een volledig beeld te krijgen van de mogelijkheden van deze locatie hebben we een studie gedaan waarbij we uit zijn gegaan van een ‘blanco vel’. Hierbij hebben we zo min mogelijk rekening gehouden met de huidige context óp de locatie. Het gehele terrein is leeg geveegd, behalve de oude gasfabriekgebouw, vanwege zijn cultuurhistorische waarde. Uiteraard houden we wel rekening met de context buiten de locatie en de geschiedenis van de locatie zelf. Gezien de geschiedenis van deze locatie met zijn bijzondere losstaande bouwwerken zoals de gashouders is het ontwerpen van los in het veld staande volumes een logische ontwerprich-ting. Deze past historisch gezien heel goed bij de locatie en ook in zijn omgeving. Ook wat programma betreft beantwoorden deze blokken aan de behoefte zowel wat wonintgype als hoeveelheid woningen betreft. Aan de Havenstraat is het van groot belang een goede relatie aan te gaan met de bestaande bebouwing. In dit referentie scenario gaan we dan ook uit van een dergelijke invulling op die plek. Aan de Johan de Wittstraat is een volume ontworpen dat een duidelijke relatie aangaat met de tegenoverliggende bebouwing. Dit vormt een stedenbouwkundig ensemble. Dit is echter niet een significante verbetering t.o.v.

de stedenbouwkundige opzet van het huidige gemeentekantoor. Mocht het casco van het huidige gemeentekantoor kwalitatief goed zijn dan is hergebruik en eventuele optopping van dit gebouw een logischer en duurzamer scenario. Een architectonische facelift is in een dergelijke aanpak ook wenselijk. De ‘binnenwereld’ is een groene openbare ruimte met daarin losstaande volumes, die de hoogste bouwhoogte aan de waterzijde kan hebben. De architectuur kan wellicht speels teruggrijpen op het verleden van deze plek.

halfverdiepte parkeergarage

Blanco scenario 1

36.

Wat zou je doen als je voor deze locatie een ontwerp maakt uitgaande van een compleet ‘blanco vel’ (op de gasfabriek na)? Dit scenario gaat uit van een bouwblok met daarachter parkeren, het doortrekken van de Havenstraat tot de Johan de Wittstraat en een kadebebouwing. Omdat er een grote vraag is naar appartementen gaat dit scenario uit van het ontwikkelen van appartementen, zowel in het bouwblok als aan de kade. Stedenbouwkundig zou in het bouwblok deel overigens ook een deel gerealiseerd kunnen worden met grondgebonden stadshuizen. Dat maakt dat dit scenario flexibel kan reageren op veranderingen in de markt en de conjunctuur. Anders dan in blanco scenario 1, waarin veel groen wordt toegevoegd en de blokken als een campusmodel in de groene ruimte staan, gaat dit scenario uit van een stedelijker en steniger buitenruimte. Rondom de kadebebouwing is een echt kademilieu gedacht, rondom de oude gasfabriek is meer ruimte voor vergroening. Binnen het bouwblok kan privé of collectief groen ontworpen worden. Ook kan binnen dit blok nog op meerdere manieren de parkeervraag opgelost worden; op maaiveld of in een parkeerkelder of allerlei tussenvormen.

Blanco scenario 2

37.

Scenario 1

Gemeentewerf

Verkavelingsstudie Scenario 1 Dit scenario gaat uit van 3 losstaande volumes waarvan 2 urban villa’s met ieder 18 tot 24 appartementen en 1 bouwblok met 8 eengezinswoningen. De blokken staan los in de openbare ruimte. Gezien de geschiedenis van deze locatie met zijn bijzondere losstaande bouwwerken zoals de gashouders is het ontwerpen van los in het veld staande volumes een logische ontwerprichting. Deze past heel goed bij de locatie en zijn omgeving. Wat programma betreft beantwoorden deze blokken aan de behoefte zowel wat woningtype als hoeveelheid woningen betreft.

horeca/cultuur/museum n.t.b.

Aan de Havenstraat is het van groot belang een goede relatie aan te gaan met de bestaande bebouwing zowel in volume als in architectuur. Daarom is dit een blok van 3 lagen en zijn de andere twee urban villa’s respectievelijk 4 en 5 lagen hoog. Aan het water is een groene zone geintroduceerd waar het oude gasgebouw vrij in staat. Dit bijzondere gebouw heeft toekomstwaarde en kan herbestemd worden tot bijvoorbeeld horeca, cultuur of een museum. De groene zone kan een verbinding vormen tussen de haven en het Hofcampveld. Een verbinding maken met

halfverdiepte parkeergarage +/- 88pp

de overzijde is hiervoor een belangrijke element, deze verbinding lijkt in het verlengde van de straat ‘Haven’ een logische plek te vinden (zie ook de groene pijl). In dit scenario gaan we vooralsnog uit van het hergebruiken van de loodsen tot deels parkeerplaatsen en

20 appartementen op de 2 bovenste lagen van het gemeentekantoor sociale sector á +/- 55m2 gbo

deels werkunits. Echter moet verder bodemonderzoek uitwijzen in hoeverre de loodsen kunnen blijven staan i.v.m. eventuele vervuiling onder deze loodsen. De bovenste 2 lagen van het gemeentekantoor worden herbestemd tot wonen met appartementen van gemiddeld 55m2 gbo. Parkeren wordt in dit scenario deels op maaiveld en deels in een halfverdiepte parkeergarage opgelost.

hergebruik loodsen t.b.v. parkeerplaatsen + werkplekken

Het uitgraven van deze parkeergarage kan hand in hand gaan met de saneringsopgave. Doordat de parkeergarage halfverdiept ligt ontstaat er een verhoogd

Scenario 1 60 appartementen in urban villa’s + 20 appartementen in gemeentekantoor = totaal 80 woningen

halfverdiepte parkeergarage

41.

landschap ter plaatse van deze garage. Naar de kade toe moet door middel van een talud dit hoogteverschil opgevangen worden. Binnen de saneringsopgave is hier rekening mee gehouden. Dit scenario is vrij gemakkelijk te faseren. Doordat de meest noordelijk gelegen urban villa buiten de huidige gemeentewerf ligt kan dit blok op kortere termijn gerealiseerd worden. Daarnaast kan, zoals ook op p. 21 beschreven, het gemeentekantoor naar verwachting al in een eerder stadium ontwikkeld worden. Gelijktijdig kan er gezocht worden naar een nieuwe locatie voor de gemeentewerf en de exacte saneringsopgave in beeld gebracht worden, hiervoor is namelijk aanvullend onderzoek nodig. Vervolgens kan dit deel van het gebied met voldoende aangevulde kennis aangepakt worden.

Scenario 1 hindercontouren

42.

huidige gebouwen van Liander, doorzichtig verbeeld

Scenario 1 verbeelding | architectonische suggestie alleen t.b.v. schaalgevoel

43.

Ontgraven sterke verontreiniging met PAK tot circa 1,0 m -mv

Scenario 1 gaat uit van een drietal appartementencomplexen, waarbij een groot deel van het parkeren ondergronds in een halfverdiepte parkeerkelder wordt opgelost. Een klein deel van

Ontgraven niet-sterk verontreinigde puinhoudende toplaag tot 0,5 m-mv

het parkeren zal op maaiveld plaatsvinden. Een groot deel van de locatie

Ontgraven niet-sterk verontreinigde zandige ondergrond tot 1,75 m-mv (t.p.v. kelderbak)

wordt groen ingericht. Omdat de begane grond van de woningen (boven

Legenda:

Plangrens Ontgraven sterke verontreiniging met cyanide tot circa 1,5 m -mv

de halfverdiepte parkeerkelder) op circa 1,25 m boven het huidig maaiveld

Ontgraven niet-sterk verontreinigde zandige ondergrond tot 1,0 m-mv (t.p.v. nieuwbouw)

komen, zal een verhoogd groen talud worden aangebracht aan de noordoostzijde van de appartementen. Bij dit scenario wordt een halfverdiepte parkeerkelder gerealiseerd ter hoogte van de bodemverontreinigingen met PAK en cyanide. Hierbij zal het overgrote deel van de sterke verontreinigingen al ontgraven moeten worden. Daarnaast zal ook grondverzet nodig zijn ter plaatse van de toekomstige buitenruimte (groen en verharding). Ook hierbij zal sterk verontreinigde grond uit de verontreinigingsvlekken vrijkomen, maar ook zal licht tot matig verontreinigde grond buiten deze vlekken vrijkomen.

Buro S/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Breedveldsingel 70, 3055 PL Rotterdam

Projectnr.:

Project:

Omdat een groot deel van de sterke verontreiniging toch al vrijkomt is

30 m Schaal:

Globaal ontgravingsplan 2020080

Gemeentewerf Wassenaar (vml. gasfabrieksterrein)

Formaat:

Datum:

Johan de Wittstraat te Wassenaar

1 : 500

19-03-2021

Tekening:

Bijlage:

Ontgravingsplan Variant 1

3.1

bij dit herinrichtingsscenario gekozen voor het verwijderen van alle sterk verontreinigde grond en het zoveel mogelijk hergebruiken van de licht verontreinigde bovengrond ter plaatse van de diepere ontgravingen en het aan te brengen groene talud.

Legenda:

Na sanering resteren nog slechts lichte tot matige verontreinigingen.

Plangrens Aanvullen CN-vlek met puinhoudende grond tot 0,50 m -mv

Alleen ter plaatse van te handhaven bebouwing zal mogelijk nog sterke

Aanvullen PAK-vlek met puinhoudende grond tot 0,50 m -mv

verontreiniging in de grond achterblijven. Om ontgraving in den droge

Aanvullen talud met puinhoudende grond tot gem. 0,10 m +mv en verder ophogen met zwarte grond tot gem. 0,60 m +mv

mogelijk te maken is het toepassen van (bron)bemaling noodzakelijk.

Aanvullen met zwarte grond tot maaiveld

Verwacht wordt dat door ontgraving van de sterk verontreinigde grond en

Aanvullen met zand tot maaiveld (daarboven bestrating)

bemaling van het grondwater de sterke verontreiniging met cyanide in het grondwater ook (grotendeels) kan worden verwijderd. Omdat ter plaatse van de nieuwbouw en het toekomstige groen na sanering geen sterk verontreinigde grond meer achterblijft is de locatie na sanering geschikt voor de beoogde functie (wonen met groen). Na sanering is vermoedelijk geen (actieve) nazorg meer nodig, omdat de grondwaterverontreiniging vermoedelijk ook (grotendeels) wordt verwijderd en de achterblijvende sterke restverontreiniging onder de te handhaven bebouwing beperkt van omvang is en voldoende geïsoleerd is onder deze bebouwing.

Project:

Projectnr.:

30 m Schaal:

Buro S/LGlobaal plan aanvulling/ophoging 2020080

Gemeentewerf Wassenaar (vml. gasfabrieksterrein)

Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Breedveldsingel 70, 3055 PL Rotterdam

Johan de Wittstraat te Wassenaar

Tekening:

Plan aanvullingen / ophogingen - Variant 1

Scenario 1 saneringsopgave

Datum:

1 : 500

Formaat:

19-03-2021

Bijlage:

4.1

44.

18 appartementen middeldure huur á +/- 67m2 gbo 6 appartementen sociale sector á +/- 67m2 gbo

Financieel projectresultaat

8 eengezinswoningen vrije sector á +/- 154m2 gbo

De half ondergrondse parkeergarage heeft een drukkend effect (1,8 mio) op het resultaat (deficit op parkeren) maar is van grote toegevoegde stedenbouwkundige waarde op de gehele planvorming. Deze doorrekening gaat uit van:

18 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo

18 meergezinswoningen vrije sector van 120m2 bvo = 89m2 gbo

18 meergezinswoningen middeldure huur van 90m2 bvo = 67m2 gbo

6 meergezinswoningen sociale sector van 90m2 bvo = 67m2 gbo

8 eengezinswoningen vrije sector van 180m2 bvo = 154m2 gbo

Half verdiept parkeren 80 stuks

20 meergezinswoningen in het gemeentehuis sociale sector van

74m2bvo = 55m2 gbo -

Horeca in voormalige gasfabriek

32 parkeerplekken en 8 werkunits in de loodsen

N.B. V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op prijspeil 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op prijspeil 1 augustus 2021.

20 appartementen op de 2 bovenste lagen van het gemeentekantoor á +/- 55m2 gbo sociale sector

Scenario 1 financieel projectresultaat

Totaal aantal woningen: 70 Aandeel sociaal: 37,1% = 26 woningen halfverdiepte parkeergarage

Projectresultaat: ca. + €339.000,- excl. BTW

45.

Variëren in programma Financieel projectresultaat Doordat hier uitgegaan wordt van een behoorlijk hoog aandeel sociale woningbouw, namelijk 55%, heeft dit scenario een negatief projectresultaat. De half ondergrondse parkeergarage heeft een drukkend effect (1,8 mio) op het resultaat (deficit op parkeren) maar is van grote toegevoegde stedenbouwkundige waarde op de gehele planvorming.

36 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo + 24 appartementen sociale sector á +/- 67m2 gbo

Deze doorrekening gaat uit van: - 36 (2x18) meergezinswoningen vrije sector van 120m2 bvo = 89m2 gbo -

24 (1x24) meergezinswoningen sociale sector van 90m2 bvo = 67m2 gbo

Half verdiept parkeren 80 stuks

20 meergezinswoningen in het gemeentehuis sociale sector van

74m2bvo = 55m2 gbo -

Horeca in voormalige gasfabriek

32 parkeerplekken en 8 werkunits in de loodsen

N.B. deze berekening is eerder uitgevoerd dan scenario 1 (namelijk op 183-2021). V.O.N. prijzen zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021, waarbij behoudend is gerekend met opbrengsten. Bouwkosten zijn afgeprijsd op een eerder prijspeil dan 1 augustus 2021.

20 appartementen op de 2 bovenste lagen van het gemeentekantoor á +/- 55m2 gbo sociale sector

Scenario 1.1 financieel projectresultaat

Totaal aantal woningen: 80 Aandeel sociaal: 55% = 44 woningen halfverdiepte parkeergarage

Projectresultaat: ca. - €345.000,- excl. BTW

46.

Variëren in programma Financieel projectresultaat Door te variëren in het opgenomen programma komt dit scenario uit op een positief projectresultaat. Ten opzichte van scenario 1 hebben we hier een extra type programma toegevoegd namelijk de middeldure huur. Deze vervangt de 24 meergezinswoningen sociale sector. In het (voormalig) gemeentekantoor blijven de appartementen sociale sector en de 36 (2x18) appartementen in de overige 2 urban villa’s blijven vrije sector net als in scenario 1.

36 appartementen vrije sector á +/- 89m2 gbo + 24 appartementen middeldure huur á +/- 67m2 gbo

Het aandeel sociaal is in dit scenario 25%, het aandeel middeldure huur is 30%. Deze doorrekening gaat uit van: - 36 (2x18) meergezinswoningen vrije sector van 120m2 bvo = 89m2 gbo -

24 (1x24) meergezinswoningen middeldure huur van 90m2 bvo = 67m2 gbo

Half verdiept parkeren 80 stuks

20 meergezinswoningen in het gemeentehuis sociale sector van

74m2bvo = 55m2 gbo -

Horeca in voormalige gasfabriek

32 parkeerplekken en 8 werkunits in de loodsen

20 appartementen op de 2 bovenste lagen van het gemeentekantoor á +/- 55m2 gbo sociale sector

Scenario 1.2 financieel projectresultaat

Totaal aantal woningen: 80 Aandeel sociaal: 25% = 20 woningen halfverdiepte parkeergarage

Projectresultaat: ca. + €50.000 excl. BTW

47.

Dit toekomstige scenario gaat ervan uit dat de twee gebouwen van Liander in de toekomst gesloopt zullen worden. Zodra de gebouwen van Liander gesloopt zijn vervalt vanzelf ook de hindercirkel. Dit geeft aanleiding om in de toekomst het plan verder uit te breiden richting het water. Het groene karakter van het plan blijft overeind. Gezien de geschiedenis van deze locatie met zijn bijzondere losstaande bouwwerken, zoals de gashouders, is het ontwerpen van los in het veld staande volumes een logische ontwerprichting. Deze past heel goed bij de locatie en ook in zijn omgeving. Ook wat programma betreft beantwoorden deze blokken aan de behoefte, zowel wat wonintgype als hoeveelheid woningen betreft. Daarnaast kan door appartementen toe te voegen aan het huidige woningaanbod doorstroming vanuit eengezinswoningen gestimuleerd worden. Daarom zouden we op de plek van de huidige gebouwen van Liander het ensemble van losstaande urban villa’s willen uitbreiden door hier een vierde volume te ontwerpen, zie ook de volgende pagina als inspiratie voor het mogelijke beeld. Een aandachtspunt voor dit toekomstscenario is het parkeren. Van belang is dat er binnen de gemeente gekeken gaat worden naar mogelijke hervormingen van de parkeernormen. In dit toekomstscenario gaan we ook uit van het deels slopen van de loodsen. Op deze plek kunnen extra parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

Nader bodemonderzoek moet uitwijzen in hoeverre de loodsen gesloopt dienen te worden ter behoeve van het saneren. Daarnaast moet er kritisch gekeken worden naar de kwaliteit van de verschillende typen loodsen en de waarde ervan voor hergebruik.

halfverdiepte parkeergarage

Toekomst scenario 1 rekening houdend met toekomstig slopen van huidige gasgebouwen + delen van de loodsen

48.

Toekomst scenario 1 verbeelding | architectonische suggestie alleen t.b.v. schaalgevoel

49.

Scenario 2

Gemeentewerf

Verkavelingsstudie Scenario 2 Dit scenario gaat uit van een bouwblok aan de zuidwest kant van de locatie. Aan de Havenstraat is een 3-laags volume met appartementen gesitueerd. Deze gaat in volume en vormentaal een duidelijke relatie aan met de bestaande bebouwing

3 laags met 21 appartementen á +/- 55m2 gbo middeldure huur parkeernorm 1,8 = 38pp

TOTAAL = 66 pp nodig voor woningen +78 pp gemeentekantoor = 144pp nodig

aan de Havenstraat. Het volume is teruggelegd ten opzichte van de rooilijn van de bestaande bebouwing aan deze kant van de Havenstraat. Door

nu 144 getekend

deze sprong kan de historische muur aan de straat bewaard blijven. Het bouwblok wordt afgerond door middel van eengezinswoningen (oranje op deze kaart). Het parkeren wordt in dit scenario volledig bovengronds gedaan. Getracht is dit zoveel mogelijk uit het zicht binnen het bouwblok op te lossen. Echter, met de huidige parkeernorm is het onvermijdelijk ook parkeerplaatsen in het openbaar gebied te realiseren. Aan het water is een groene openbare ruimte ontworpen met een verbinding naar de overzijde van het water waardoor de route van de Haven richting het Hofcampveld gerealiseerd kan worden. In dit scenario wordt een groot deel van de loodsen gesloopt t.b.v. het parkeren. Het meest zuidelijke stuk van de loodsen trachten we te behouden en als werkplekken her te gebruiken. De bovenste 2 lagen van het gemeentekantoor worden herbestemd tot wonen met appartementen van gemiddeld 55m2 gbo. Dit scenario is ook relatief gemakkelijk te faseren. Net als in scenario 1 zou de locatie aan de

20 appartementen op de 2 bovenste lagen van het gemeentekantoor sociale sector á +/- 55m2 gbo

Havenstraat en het gemeentekantoor als eerste ontwikkeld kunnen worden. Gelijktijdig kan er gezocht worden naar een nieuwe locatie voor de gemeentewerf en de exacte saneringsopgave in beeld gebracht worden, hiervoor is namelijk aan-

deels hergebruik loodsen, werkplekken

vullend onderzoek nodig. Vervolgens kan dit deel van het gebied met voldoende aangevulde kennis aangepakt worden.

14 eengezinswoningen á +/- 128m2 gbo vrije sector parkeernorm 2,0 = 28pp

Scenario 2 14 eengezinswoningen + 21 appartementen + 20 appartementen in gemeentekantoor = totaal 55 woningen

52.

Scenario 2 hindercontouren

53.

Legenda:

Plangrens Ontgraven sterke verontreiniging met cyanide tot circa 1,50 m -mv Ontgraven sterke verontreiniging met PAK tot circa 1,00 m -mv Ontgraven niet-sterk verontreinigde puinhoudende toplaag tot 0,50 m-mv Ontgraven niet-sterk verontreinigd zand van 0,50 tot 1,00 m-mv t.p.v. nieuwbouw (buiten i-contouren)

Bij dit scenario wordt geen parkeerkelder gerealiseerd. Wel worden woningen gerealiseerd, alwaar (ten behoeve van het aanbrengen van funderingen) tot circa 1 m-mv ontgraven moeten worden. Daarnaast wordt grondverzet verricht ter plaatse van de toekomstige buitenruimte (groen en verharding). Bij deze werkzaamheden zal zowel sterk verontreinigde grond uit de verontreinigingsvlekken als licht tot matig verontreinigde grond buiten deze vlekken vrijkomen. Omdat een groot deel van de sterke verontreiniging toch al vrijkomt bij de werkzaamheden en voor een eventuele isolatievariant rekening moet 0

Buro S/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Breedveldsingel 70, 3055 PL Rotterdam

Projectnr.:

Project:

worden gehouden met leeflagen ter plaatse van het groen (waardoor alsnog

30 m Schaal:

Globaal ontgravingsplan 2020080

Gemeentewerf Wassenaar (vml. gasfabrieksterrein)

1 : 500

Formaat:

Datum:

Johan de Wittstraat te Wassenaar

19-03-2021

Tekening:

Bijlage:

Ontgravingsplan Variant 2

3.2

op grote delen tot 1 m-mv moet worden ontgraven) is ook bij dit scenario gekozen voor het verwijderen van alle sterk verontreinigde grond en het zoveel mogelijk hergebruiken van de licht verontreinigde bovengrond ter plaatse van de diepere ontgravingen.

Legenda:

Na sanering resteren nog slechts lichte tot matige verontreinigingen. Alleen

Plangrens Aanvullen CN-vlek met puinhoudende grond tot 0,50 m- mv

ter plaatse van te handhaven bebouwing zal mogelijk nog sterke veront-

Aanvullen CN-vlek met puinhoudende grond tot 1,00 m -mv

reiniging in de grond achterblijven. Om ontgraving in den droge mogelijk te

Aanvullen PAK-vlek met puinhoudende grond tot 0,50 m -mv

maken is het toepassen van (bron)bemaling noodzakelijk. Verwacht wordt

Aanvullen met zwarte grond tot maaiveld

dat door ontgraving van de sterk verontreinigde grond en bemaling van het

Aanvullen met zand tot maaiveld (daarboven bestrating)

grondwater de sterke verontreiniging met cyanide in het grondwater ook (grotendeels) kan worden verwijderd. Omdat ter plaatse van de nieuwbouw en het toekomstige groen na sanering geen sterk verontreinigde grond meer achterblijft is de locatie na sanering geschikt voor de beoogde functie (wonen met groen). Na sanering is vermoedelijk geen (actieve) nazorg meer nodig, omdat de grondwaterverontreiniging vermoedelijk ook (grotendeels) wordt verwijderd en de achterblijvende sterke restverontreiniging onder de te handhaven bebouwing beperkt van omvang is en voldoende geïsoleerd is onder deze bebouwing.

Project:

Projectnr.:

30 m Schaal:

Buro S/LGlobaal plan aanvulling/ophoging 2020080

Gemeentewerf Wassenaar (vml. gasfabrieksterrein)

Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Breedveldsingel 70, 3055 PL Rotterdam

Johan de Wittstraat te Wassenaar

Tekening:

Plan aanvullingen / ophogingen - Variant 2

Scenario 2 saneringsopgave

Datum:

1 : 500

Formaat:

19-03-2021

Bijlage:

4.2

54.

Financieel projectresultaat Doordat hier uitgegaan wordt van een behoorlijk hoog aandeel sociale wo-

3 laags met 21 appartementen á +/- 55m2 gbo sociale sector

ningbouw, namelijk 75%, heeft dit scenario een negatief projectresultaat. Deze doorrekening gaat uit van: - 21 (2x18) meergezinswoningen sociale sector van 75m2 bvo = 55m2 gbo -

14 eengezinswoningen vrije sector koop van 170m2 bvo = 128m2 gbo

20 meergezinswoningen in het gemeentehuis sociale sector van

74m2bvo = 55m2 gbo -

Horeca in voormalige gasfabriek

16 werkunits in de loodsen

14 eengezinswoningen á +/- 128m2 gbo vrije sector

20 appartementen op de 2 bovenste lagen van het gemeentekantoor á +/- 55m2 gbo sociale sector

Scenario 2 financieel projectresultaat

Totaal aantal woningen: 55 Aandeel sociaal: 75% = 41 woningen Projectresultaat: ca. - €385.000,- excl. BTW

55.

Variëren in programma (= ca. + €510.000,- excl. BTW t.o.v. scenario 2)

Financieel projectresultaat Door te variëren in het opgenomen programma komt dit scenario uit op

3 laags met 21 appartementen á +/- 55m2 gbo middeldure huur

een positief projectresultaat. Ten opzichte van scenario 2 hebben we hier een extra type programma toegevoegd namelijk de middeldure huur met ‘zorglabeling’ om doorstroming te faciliteren. Deze vervangt de 21 meergezinswoningen sociale sector. In het (voormalig) gemeentekantoor blijven de appartementen sociale sector blijven ongewijzigd t.o.v. scenario 2. Ook de 14 eengezinswoningen blijven ongewijzigd. Het aandeel sociaal is in dit scenario 36%, het aandeel middeldure huur is 38%. Deze doorrekening gaat uit van: -

21 (2x18) meergezinswoningen middeldure huur (zorg) van 75m2 bvo = 55m2 gbo

14 eengezinswoningen vrije sector koop van 170m2 bvo = 128m2 gbo

20 meergezinswoningen in het gemeentehuis sociale sector van

74m2bvo = 55m2 gbo -

Horeca in voormalige gasfabriek

16 werkunits in de loodsen

14 eengezinswoningen á +/- 128m2 gbo vrije sector

20 appartementen op de 2 bovenste lagen van het gemeentekantoor á +/- 55m2 gbo sociale sector

Scenario 2.1 financieel projectresultaat

Totaal aantal woningen: 55 Aandeel sociaal: 36% = 20 woningen Projectresultaat: ca. + €125.000,- excl. BTW

56.

Om een goed beeld te geven wat het voor het straatbeeld van de Havenstraat zou kunnen betekenen zijn we alvast gaan kijken naar een mogelijke architectonische invulling. Inspiratie is gehaald uit de directe omgeving, namelijk het Havenplein. Door goed te kijken naar de omliggende architectuur en hier een passende beeld bij te ontwerpen gaat het nieuwe volume een duidelijke en goede relatie aan met de bestaande bebouwing. In de afbeeldingen hiernaast zijn de referentie en het schetsbeeld zichtbaar.

Referentie Havenplein

Schetsbeeld Havenstraat

Schetsbeeld Havenstraat inspiratie uit directe omgeving

57.

Bijlage saneringsrapport

Notitie

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Buro S/L Breedveldsingel 70 3055 PL Rotterdam tel: 010 – 841 48 82

Van: Koos de Lange (Buro S/L) Aan: Chris Schaapman, Erik Tajeberings (Gemeente Wassenaar) Kim Warmerdam, Jurgen van der Ploeg (Faro Architecten)

www.buro-sl.nl info@buro-sl.nl IBAN: NL62 RABO 0122 6483 58 BTW nr: 180886071B01 KvK nr: 24459399

Rotterdam, xx november 2015 Betreft: Locatie: Ons kenmerk: Datum: bijlage(n):

Notitie mogelijkheden bodemsanering en saneringskosten Gemeentewerf aan de Johan de Wittstraat in Wassenaar 2020080/NOT01 19 maart 2021 8 (5 tekeningen, grondbalans en 2 kostenramingen)

Algemeen In deze notitie wordt ingegaan op de saneringskosten die op in hoofde genoemde locatie bij herontwikkeling (op de locatie wordt mogelijk woningbouw gerealiseerd) gemaakt moeten worden. Hierbij is een 2-tal scenario’s voor herinrichting nader uitgewerkt en op kosten gezet. De oppervlakte van de planlocatie is circa 15.700 m2. Verontreinigingssituatie Op de planlocatie is sprake van een geval van ernstige verontreiniging met PAK en cyanide in de grond en cyanide in het grondwater. De verontreinigingssituatie is weergegeven op de situatietekening in bijlage 1. Op basis van de in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken is gebleken dat de grond plaatselijk sterk verontreinigd is met PAK en/of cyanide. Het grondwater is plaatselijk sterk verontreinigd met cyanide. De verontreiniging met PAK in de grond reikt tot circa 1,0 m-mv. De verontreiniging met cyanide in de grond reikt tot circa 1,5 m-mv. De omvang van de sterke verontreiniging met PAK in de grond wordt geschat op circa 2.235 m3 (2.235 m2 x 1,0 m). De omvang van de sterke verontreiniging met cyanide in de grond wordt geschat op circa 3.720 m3 (2.480 m2 x 1,5 m). Deze verontreinigingen overlappen elkaar deels (over een oppervlakte van circa 535 m2, zie bijlage 1). De totale hoeveelheid sterk met PAK en/of cyanide verontreinigde grond wordt geschat op 5.420 m3.

De verontreiniging met cyanide in het grondwater valt volledig binnen de verontreinigingsvlek in de grond. De omvang van grondwaterverontreiniging wordt, op basis van de beschikbare onderzoeken en monitoringen, thans ingeschat op maximaal 2.000 m3 (1.000 m2 x 2 m). Naast hiervoor genoemde sterke verontreinigingen is de puinhoudende bovengrond (tot circa 0,5 m-mv) op de gehele locatie licht tot matig verontreinigd met zware metalen, PAK, minerale olie en cyanide. Incidenteel kan een sterk verhoogd gehalte worden aangetroffen maar gemiddeld is de bovengrond (buiten de i-contouren) slechts licht tot matig verontreinigd. Onzekerheden verontreinigingssituatie De hierboven beschreven verontreinigingssituatie is voornamelijk gebaseerd op gedateerde onderzoeken. De meeste onderzoeken zijn ouder zijn dan 20 jaar. Op basis van een nadere beschouwing van de onderzoeken wordt echter verwacht dat de hierboven genoemde hoeveelheden een conservatieve benadering is van de werkelijke situatie. De werkelijke omvang is mogelijk kleiner. Opvallend is bijvoorbeeld dat slechts bij 3 punten sterke verontreiniging met cyanide in de ondergrond is vastgesteld (waarvan 1 t.p.v. het gasstation). Onzeker is of de sterke verontreiniging met cyanide wel overal binnen de i-contour tot 1,5 m-mv reikt.

Daarnaast zijn er nog 3 kleine spots met minerale olie aanwezig op het terrein en is in het verleden niet of nauwelijks onderzoek

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

naar PCB, PFAS en asbest uitgevoerd. De volgende onzekerheden in de verontreinigingssituatie zijn dan ook te onderscheiden: -

Diepte cyanide-verontreiniging: de vlek is gebaseerd op slechts 2 sterk verontreinigde monsters van de ondergrond. Daarnaast is ook sterke verontreiniging met cyanide ter plaatse van het gashuisje vastgesteld in de ondergrond; Horizontale omvang CN-verontreiniging: op basis van een nadere beschouwing van de onderzoeken lijkt de de contour kleiner; Horizontale omvang PAK: op basis van een nadere beschouwing van de onderzoeken gaat het mogelijk om meerdere kleine vlekken; Spots met minerale olie: deze spots dienen nader onderzocht te worden; PFAS (brandweeroefenplaats): in het verleden heeft de brandweer geoefend op het terrein. Als gevolg hiervan kan bodemverontreiniging met PFAS (PFOS en PFOA) zijn ontstaan. In 2019 is ter plaatse van 1 peilbuis (ter plaatse van de cyanide-vlek) een verhoogd gehalte aan PFOS in het grondwater vastgesteld. Onbekend is of de grond is verontreinigd met PFOS; Asbest in de puinhoudende toplaag: voor zover bekend is hiernaar nog geen onderzoek uitgevoerd.

Op basis hiervan wordt aanbevolen om ruim voorafgaande aan herontwikkeling een actualiserend onderzoek uit te laten voeren naar de actuele omvang van de verontreinigingen met PAK, cyanide en minerale olie en daarnaast onderzoek uit te voeren naar asbest en PFAS. Herinrichting Faro architecten heeft, in opdracht van de gemeente Wassenaar, een tweetal varianten voor woningbouw op de locatie op hoofdlijnen (niveau schetsontwerp) uitgewerkt. Een impressie van beide varianten is hieronder weergegeven. Variant 1: Urbanvillas met halfverdiept parkeren

Variant 2: Eensgezinswoningen/appartementen met parkeren op maaiveld

Variant 1 gaat uit van een drietal appartementencomplexen, waarbij een groot deel van het parkeren ondergronds in een halfverdiepte parkeerkelder wordt opgelost. Een klein deel van het parkeren zal op maaiveld plaatsvinden. Een groot deel van de locatie wordt groen ingericht. Omdat de begane grond van de woningen (boven de halfverdiepte parkeerkelder) op circa 1,25 m boven het huidig maaiveld komen, zal een verhoogd groen talud worden aangebracht aan de noordoostzijde van de appartementen. Variant 2 gaat uit van meerdere eensgezinswoningen en enkele appartementen. Het parkeren zal op het maaiveld plaatsvinden. Een deel van de locatie wordt groen ingericht.

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Kosten bodemsanering en grondverzet De kosten voor sanering van de verontreinigingen op de locatie zijn afhankelijk van de herinrichting van de locatie. Hierbij zijn de wijze van saneren (isoleren of verwijderen), de gebruiksfuncties (bebouwing, verharding, tuinen, ander groen) en de hoogte van het toekomstig maaiveld van grote invloed. Hieronder zijn voor de twee herinrichtingsvarianten de kosten voor sanering en grondverzet op hoofdlijnen uitgewerkt. Variant 1: Appartementen met halfverdiepte parkeerkelder Bij deze variant wordt een halfverdiepte parkeerkelder gerealiseerd ter hoogte van de bodemverontreinigingen met PAK en cyanide. Hierbij zal het overgrote deel van de sterke verontreinigingen al ontgraven moeten worden. Daarnaast zal ook grondverzet nodig zijn ter plaatse van de toekomstige buitenruimte (groen en verharding). Ook hierbij zal sterk verontreinigde grond uit de verontreinigingsvlekken vrijkomen, maar ook zal licht tot matig verontreinigde grond buiten deze vlekken vrijkomen. Saneringsvariant Omdat een groot deel van de sterke verontreiniging toch al vrijkomt is bij deze herinrichtingsvariant gekozen voor het verwijderen van alle sterk verontreinigde grond en het zoveel mogelijk hergebruiken van de licht verontreinigde bovengrond ter plaatse van de diepere ontgravingen en het aan te brengen groene talud.

Na sanering resteren nog slechts lichte tot matige verontreinigingen. Alleen ter plaatse van te handhaven bebouwing zal mogelijk nog sterke verontreiniging in de grond achterblijven. Om ontgraving in den droge mogelijk te maken is het toepassen van (bron)bemaling noodzakelijk. Verwacht wordt dat door ontgraving van de sterk verontreinigde grond en bemaling van het grondwater de sterke verontreiniging met cyanide in het grondwater ook (grotendeels) kan worden verwijderd. Omdat ter plaatse van de nieuwbouw en het toekomstige groen na sanering geen sterk verontreinigde grond meer achterblijft is de locatie na sanering geschikt voor de beoogde functie (wonen met groen). Na sanering is vermoedelijk geen (actieve) nazorg meer nodig, omdat de grondwaterverontreiniging vermoedelijk ook (grotendeels) wordt verwijderd en de achterblijvende sterke restverontreiniging onder de te handhaven bebouwing beperkt van omvang is en voldoende geïsoleerd is onder deze bebouwing. Grondbalans Voor het bepalen van de hoeveelheden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: x x x x x x

Verontreiniging met cyanide: Verontreiniging met PAK: Toekomstige parkeerkelder: Toekomstige bebouwing: Toekomstige groen: Toekomstige verharding:

ontgraven tot 1,5 m-mv en aanvullen met grond van locatie ontgraven tot 1,0 m-mv en aanvullen met grond van locatie ontgraven tot 1,75 m-mv (niet aanvullen) ontgraven tot 1,0 m-mv (niet aanvullen) ontgraven tot 0,5 m-mv en aanvullen met zwarte grond ontgraven tot 0,5 m-mv en aanvullen met zand

Op basis hiervan is een grondbalans opgesteld, deze is opgenomen in bijlage 2.1. Op de situatietekening in bijlage 3.1 zijn de benodigde ontgravingen grafisch weergegeven. De benodigde aanvullingen en ophogingen zijn weergegeven op de situatietekening in bijlage 4.1. Overeenkomstig de grondbalans komt naar verwachting 5.025 m3 sterk verontreinigde grond vrij, dat moet worden afgevoerd naar een erkend verwerker. Daarnaast komt nog circa 4.854 m3 niet-sterk verontreinigde (grotendeels puinhoudende) grond vrij dat grotendeels op locatie kan worden hergebruikt. Verder dient nog circa 2.686 m3 zwarte grond (toekomstig groen) te worden aangevoerd. Kosten sanering en grondverzet Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten en grondbalans worden de kosten voor sanering en grondverzet geschat op € 880.000,00 excl. BTW. De raming is als bijlage 4.1 bij deze notitie gevoegd. x x

Het prijspeil is van maart 2021. De post onvoorzien is op 15% gesteld.

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

De onzekerheidsmarge ligt tussen de +25% en -25%.

Variant 2: Eensgezinswoningen/appartementen met parkeren op maaiveld Bij deze variant wordt geen parkeerkelder gerealiseerd. Wel worden woningen gerealiseerd, alwaar (ten behoeve van het aanbrengen van funderingen) tot circa 1 m-mv ontgraven moeten worden. Daarnaast wordt grondverzet verricht ter plaatse van de toekomstige buitenruimte (groen en verharding). Bij deze werkzaamheden zal zowel sterk verontreinigde grond uit de verontreinigingsvlekken als licht tot matig verontreinigde grond buiten deze vlekken vrijkomen. Saneringsvariant Omdat een groot deel van de sterke verontreiniging toch al vrijkomt bij de werkzaamheden en voor een eventuele isolatievariant rekening moet worden gehouden met leeflagen ter plaatse van het groen (waardoor alsnog op grote delen tot 1 m-mv moet worden ontgraven) is ook bij deze variant gekozen voor het verwijderen van alle sterk verontreinigde grond en het zoveel mogelijk hergebruiken van de licht verontreinigde bovengrond ter plaatse van de diepere ontgravingen. Na sanering resteren nog slechts lichte tot matige verontreinigingen. Alleen ter plaatse van te handhaven bebouwing zal mogelijk nog sterke verontreiniging in de grond achterblijven. Om ontgraving in den droge mogelijk te maken is het toepassen van (bron)bemaling noodzakelijk.

Verwacht wordt dat door ontgraving van de sterk verontreinigde grond en bemaling van het grondwater de sterke verontreiniging met cyanide in het grondwater ook (grotendeels) kan worden verwijderd. Omdat ter plaatse van de nieuwbouw en het toekomstige groen na sanering geen sterk verontreinigde grond meer achterblijft is de locatie na sanering geschikt voor de beoogde functie (wonen met groen). Na sanering is vermoedelijk geen (actieve) nazorg meer nodig, omdat de grondwaterverontreiniging vermoedelijk ook (grotendeels) wordt verwijderd en de achterblijvende sterke restverontreiniging onder de te handhaven bebouwing beperkt van omvang is en voldoende geïsoleerd is onder deze bebouwing. Grondbalans Voor het bepalen van de hoeveelheden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: x x x x x

Verontreiniging met cyanide: Verontreiniging met PAK: Toekomstige bebouwing: Toekomstige groen: Toekomstige verharding:

ontgraven tot 1,5 m-mv en aanvullen met grond van locatie ontgraven tot 1,0 m-mv en aanvullen met grond van locatie ontgraven tot 1,0 m-mv (niet aanvullen) ontgraven tot 0,5 m-mv en aanvullen met zwarte grond ontgraven tot 0,5 m-mv en aanvullen met zand

Op basis hiervan is een grondbalans opgesteld, deze is opgenomen in bijlage 2.2. Op de situatietekening in bijlage 3.2 zijn de benodigde ontgravingen grafisch weergegeven. De benodigde aanvullingen en ophogingen zijn weergegeven op de situatietekening in bijlage 4.2. Overeenkomstig deze grondbalans komt naar verwachting 5.263 m3 sterk verontreinigde grond vrij, dat moet worden afgevoerd naar een erkend verwerker. Dit is circa 250 m3 meer dan bij variant 1 omdat bij variant 2 een deel van de bestaande loodsen wordt gesloopt waardoor aldaar ook sterk verontreinigde grond kan worden ontgraven. Daarnaast komt nog circa 3.573 m3 niet-sterk verontreinigde (grotendeels puinhoudende) grond vrij dat op locatie kan worden hergebruikt. Verder dient nog circa 2.696 m3 zwarte grond (toekomstig groen) en circa 916 m3 cunetzand (toekomstige verharding) te worden aangevoerd. Kosten sanering en grondverzet Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten en grondbalans worden de kosten voor sanering en grondverzet geschat op € 920.000,00 excl. BTW. De raming is als bijlage 4.2 bij deze notitie gevoegd. x x x

Het prijspeil is van maart 2021. De post onvoorzien is op 15% gesteld. De onzekerheidsmarge ligt tussen de +25% en -25%.

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlagen: 1. Tekening met verontreinigingssituatie 2.1 Grondbalans variant 1 2.2 Grondbalans variant 2 3.1 Ontgravingsplan variant 1 3.2 Ontgravingsplan variant 2 4.1 Situatietekening met aanvullingen/ophogingen variant 1 4.2 Situatietekening met aanvullingen/ophogingen variant 2 5.1 Kostenraming variant 1 5.2 Kostenraming variant 2

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 1:

Tekening met verontreinigingssituatie

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

! #! ! % !! # ! #! ! !! # "" ! !! # ! !! ! #! !" ! #! ! % ! $!

! #

%"$!$ %

! $# !

!%"

##!

! #!

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 2.1:

Grondbalans variant 1

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

Grondbalans Variant 1 Ontgravingen Locatie CN-vlek PAK-vlek puinh. bovengrond buiten i-contouren nieuwbouw buiten I-contouren parkeergarage buiten I-contouren parkeergarage onder PAK-vlek parkeergarage onder CN-vlek

Traject van tot 0,00 -1,50 0,00 -1,00 0,00 -0,50 -0,50 -1,00 -0,50 -1,75 -1,00 -1,75 -1,50 -1,75

grondsoort

Verontreiniging

puinh. zand puinh. zand puinh. zand zand zand zand zand

CN > i PAK > i <i <i <i <i <i

oppervlakte m2 2.354 1.494 5.958 616 368 799 2.031

volume m3 3.531 1.494 2.979 308 460 599 508 9.879

afvoeren grond > i m3 3.531 1.494

hergebruiksgrond < i m3

2.979 308 460 599 508 5.025 0 5.025

4.854 3.556 1.298

volume m3 1.115 347 986 822 1.465 1.109

hergebruik m3 1.115 347 986

aanvoeren m3

1.109

822 1.465 0

5.842

3.556

2.286

Aanvullingen/ophogingen Locatie

Traject

CN-vlek buiten parkeergarage PAK-vlek buiten parkeergarage Talud tegen noordzijde kelderbak Groen t.p.v. talud (gem 0,6 m omhoog) Toekomstig groen Toekomstige verharding

van -0,50 -0,50 0,10 0,60 0,00 0,00

tot -1,50 -1,00 -0,50 0,10 -0,50 -0,50

met

oppervlakte m2 puinh. bovengrond 1.115 puinh. bovengrond 694 puinh. bovengrond 1.643 zwarte grond 1.643 zwarte grond 2.929 zand 2.217

waarvan hergebruiken waarvan afvoeren

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 2.2:

Grondbalans variant 2

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

Grondbalans Variant 2 Ontgravingen Locatie CN-vlek PAK-vlek puinh. bovengrond buiten i-contouren nieuwbouw buiten I-contouren

Traject van tot 0,00 -1,50 0,00 -1,00 0,00 -0,50 -0,50 -1,00

grondsoort

Verontreiniging

puinh. zand puinh. zand puinh. zand zand

CN > i PAK > i <i <i

oppervlakte m2 2.383 1.688 6.450 696

volume m3 3.575 1.688 3.225 348 8.836

afvoeren grond > i m3 3.575 1.688

hergebruiksgrond < i m3

3.225 348 5.263 0 5.263

3.573 3.573 0

aanvoeren m3

Aanvullingen/ophogingen Locatie

Traject

met

hergebruik m3

CN-vlek t.p.v nieuwbouw CN-vlek buiten nieuwbouw PAK-vlek buiten nieuwbouw Toekomstig groen Toekomstige verharding

van -1,00 -0,50 -0,50 0,00 0,00

oppervlakte volume m2 m3

puinh. bovengrond puinh. bovengrond puinh. bovengrond zwarte grond zand

616 1.767 1.352 5.392 3.475

308 1.767 676 2.696 1.738

308 1.767 676 822

2.696 916

7.185

3.573

3.612

tot -1,50 -1,50 -1,00 -0,50 -0,50

waarvan hergebruiken waarvan afvoeren

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 3.1:

Ontgravingsplan variant 1

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

"# $"& #$" &" $" $ ( $ $ " & $"& #$" &" $" $ $ $ " & $"& $#$" &" $" !% % $ ! $ $ & $"& $#$" &" $" ) "" $ $ & $!& " $"& $#$" &" $" ) "" $ $ & $!& %' %'

! #

%"$!$ %

! $# !

!%"

##!

! #!

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 3.2:

Ontgravingsplan variant 2

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

!" #!% "#! %!#! # ' ## ! % #!% "#! %!#! # ## ! % #!% #"#! %!#! $$ # ## % #!% #"#! %!#! ( % ## % # % $&$& $# #$!

! #

%"$!$ %

! $# !

!%"

##!

! #!

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 4.1:

Situatietekening met aanvullingen/ophogingen variant 1

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

!$!% !('! ( & #'!"'! $"! &"&

(

!('! ( & #'!"'! $"! &"&

(

!('! &' & #'!"'! $"! &"& ( ! ($$ "#"! & *)$& $"! &"& ( !('! (

! #

%"$!$ %

! $# !

!%"

##!

& *)$& $"! &"&

!('! & *! &"& $"(! %&$&!

(

! #!

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 4.2:

Situatietekening met aanvullingen/ophogingen variant 2

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

"# &% & $ !% % " $ $ & &% & $ !% % " $ $ & &% & $ !% % " $ $ & &% $ ('"$ " $ $ & &% $ ( $ $ & " & #$"$

! #

%"$!$ %

! $# !

!%"

##!

! #!

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

Bijlage 5.2:

Kostenraming variant 1

BuroS/L onderzoek, ontwerp, advies en projectmanagement

BuroS/L Adviesbureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu

BEGROTING BODEMSANERING Locatie: Voormalige gasfabriek Wassenaar Variant: 1 (Urban villa's met halfverdiepte parkeergarage) Prijspeil: mrt-21 Post

Onderdeel

aantal

prijs/eh

kosten

Totalen

1 1.1 1.1 1.2 1.3 1.4

Projectvoorbereiding Nader bodemonderzoek Saneringsplan Bestek en aanbesteding Meldingen en vergunningen Overige voorbereiding en overleg

EUR EUR EUR EUR EUR

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

€ 15.000,00 € 5.000,00 € 15.000,00 € 2.500,00 € 5.000,00

€ 42.500,00

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Voorbereidende werkzaamheden en veiligheid Werkplan, kwaliteitsplan, V&G-plan, KLIC Inrichten, hekwerken, opruimen werkterrein Aanleg bouwweg / toepassen rijplaten Maken proefsleuven Huur schaft-, directieketen, borstelplaats, deco-unit Inzet DLP / KVP Voorzieningen arbeidshygiene en veiligheid, inzet HVK-er

EUR EUR EUR EUR wkn wkn EUR

1,00 1,00 1,00 1,00 10,00 10,00 1,00

€ 2.500,00 € 3.000,00 € 2.500,00 € 1.500,00 € 1.250,00 € 2.000,00 € 5.000,00

€ 2.500,00 € 3.000,00 € 2.500,00 € 1.500,00 € 12.500,00 € 20.000,00 € 5.000,00

€ 47.000,00

3 3.1 3.2

Hulpconstructies Aanbrengen en verwijderen grondkerende constructie nabij belendingen/bebouwing Voorzieningen kabels en leidingen

EUR EUR

1,00 1,00

€ 20.000,00 € 10.000,00

€ 30.000,00

4 4.1 4.2 4.3

Bemaling en zuivering Aanbrengen en verwijderen bemaling Leveren, installeren en verwijderen grondwaterzuivering Instandhouden bemaling en zuivering

EUR EUR wkn

1,00 1,00 5,00

€ 4.000,00 € 10.000,00 € 1.500,00

€ 4.000,00 € 10.000,00 € 7.500,00

€ 21.500,00

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Grondwerken Ontgraven en in depot plaatsen sterk verontreinigde grond (CN-vlek) Ontgraven en in depot plaatsen sterk verontreinigde grond (PAK-vlek) Ontgraven en in depot plaatsen licht/matig verontreinigde bovengrond Ontgraven en in depot plaatsen zandige ondergrond (nieuwbouw en parkeergarage) Verwerken/hergebruiken vrijgekomen grond/zand (niet sterk verontreinigd) Leveren en verwerken van zand (vaste kuubs) Leveren en verwerken van zwarte grond (vaste kuubs)

m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3

3.531,00 1.494,00 2.979,00 1.875,00 3.556,00 0,00 2.286,00

6,00 6,00 6,00 6,00 5,00 16,00 20,00

€ 21.186,00 € 8.964,00 € 17.874,00 € 11.250,00 € 17.780,00 € 0,00 € 45.720,00

€ 122.774,00

6 6.1 6.2 6.3

Verwerkingskosten verontreinigde grond Vervoeren en elders verwerken sterk verontreinigde grond (CN, PAK) Vervoeren en elders verwerken sterk verontreinigde grond (PAK) Vervoeren en elders verwerken/hergebruiken grond/zand (niet sterk verontreinigd)

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Duivenvoorde&id=c89b96cd-2ac4-48f3-8997-2ae43238998e