Bijlage 1 Beperkte gebiedsvisie groene zone Wassenaar
Tekst van het document
•
richting van bebouwing binnen het cluster haaks of parallel aan hoofdrichting van het cluster.
•
indien het cluster grenst aan de watergang kan er voor gekozen worden ter plaatse de singel te vervangen door een natuurvriendelijke oever. Minimale breedte van de oeverzone is 4 meter.
•
bebouwing binnen het cluster dient middels vorm, uitstraling, en kleurgebruik aan elkaar gerelateerd te zijn. Het is mogelijk tussen de bebouwingsclusters te varieren in kleur en uitstraling.
Doorzicht naar het landschap vanaf Oostdorperweg
Ruigelaan
57
RUIGELAAN Situatie Evenals de Hoogeboomseweg is de Ruigelaan een dwarsverbinding tussen twee oude strandwallen. Vanwege de ontginning van de Ruigelaanse polder is deze laan een verbinding tussen de dijk langs de Groote Watering (nu een sloot langs de Katwijkseweg) en de Oostdorperweg. Lange tijd heeft er geen bebouwing langs de Ruigelaan gestaan, Heijstek is lange tijd de enige bebouwing geweest, vanaf begin 20ste eeuw werden de bebouwing in de oksels van Ruigelaan en Oostdorperweg / Katwijkseweg toegevoegd. Vanwege het karakter van polderlaan heeft de Ruigelaan nooit laanbeplanting gehad. Vanaf halverwege jaren ‘50 is vanwege de komst van een lange start- en landingsbaan voor Vliegkamp Valkenburg de Ruigelaan opgeknipt in een noordelijk en zuidelijk gedeelte. Stedenbouwkundig is het zuidelijk deel ‘opgenomen’ in de structuur van de Oostdorperweg; intensivering van bebouwing is gericht op deze weg. De noordzijde werd meer en meer een doodlopend extensieve aftakking van de Katwijkseweg (N441). Langs dit gedeelte van de laan ontstonden meer en meer perifere functies, zoals een volkstuinencomplex en een woonwagencentrum. Sinds 2016 heeft de gemeente Wassenaar met het Rijksvastgoedbedrijf een overeenkomst waarin overeen gekomen wordt dat de Ruigelaan als (fiets-) verbinding wordt hersteld.
Gezamenlijk is dus de ambitie uitgesproken de Ruigelaan als structurerend element te herstellen.
58
LEGENDA
59
Visie 1.
Herstel het onderbroken deel van de Ruigelaan, en herstel het verschil in karakteristiek tussen het noordelijk en zuidelijk deel. In beeld en/of in functie.
2.
Laat het herstelde deel vrij van bebouwing, mede vanuit historisch perspectief. Geen uitbreiding van bebouwing ten zuiden van het woonwagencentrum, tot aan het momument Heijstek.
3.
Doorzichten vanaf de laan optimaal inzetten, ook vanuit historisch perspectief; geen beplanting of laanbomen langs de laan.
4. Vanwege de wettelijke taak het woonwagencentrum uit te breiden, kan een minimale uitbreiding plaatsvinden in de richting van de N441. Door een nieuw cluster te introduceren voor de uitbreiding blijft het kleinschalige karakter langs de Ruigelaan behouden. Minimale afstand tussen bestaande en nieuwe woonwagencentrum is 40 meter. 5.
Bestaande bebouwingsclusters op de kavelgrens toevoegen met beplanting, mimale breedte van de groensingel bedraagt 2 meter. Hierdoor ontstaat eenheid in de diversiteit van functies, bebouwingstypologieen, en sferen.
6. Bebouwing langs de Kaswatering is toegestaan, mits zich deze voegt in het landschap en naastgelegen monumentale pand. 7.
60
Bij nieuwe ontwikkelingen langs de Kaswatering kunnen kansen met betrekking tot ecologische opgaves benut worden. Natuurvriendelijke oevers, onderwatertaluds en ruigtes langs de oever van de Kaswatering zorgen voor een ecologische dooradering van de Groene zone.
RAAMWERK
LEGENDA
61
Beknopte regels
Uitgangspunten zone Ruigelaan Zuid •
Mogelijke nieuwe ontwikkelingen op ruime afstand van de weg, minimaal 10 meter.
•
Bij voorkeur lage beplanting tussen laan en voorgevel. Overzicht en doorzichten worden hierdoor gewaarborgd.
•
Indien bebouwing achterop de kavel plaats vindt, deze ten minste achter de kavelbreedte van de kavels aan de Oostdorperweg.
•
Betrek bij mogelijke nieuwe ontwikkelingen landschappelijke en ecologische opgaven.
•
Robuuste beplantingsstructuur tussen kavels toepassen, haaks op de Ruigelaan. Achterzijde bij voorkeur open houden, zodat doorzichten maximaal benut worden.
•
Beperkte korrelgrootte van bebouwing, als referentie naar schuurwoningen, of het agrarisch landschap.
voorbeeldverkaveling
62
•
maximale bebouwingshoogte is 6 meter (1 laag met kap)
•
maximale bebouwingsvolume per woning is 650m³
•
richting van bebouwing haaks of parallel aan hoofdrichting van de Ruigelaan.
•
Erfbepeplanting dient haaks op de Ruigelaan gesitueerd te zijn.
Beknopte regels
Uitgangspunten zone Ruigelaan Noord •
Middels de bestaande ruime opzet van de bebouwing zijn voldoende doorzichten naar het agrarisch landschap. Deze doorzichten tussen bebouwing behouden en waar mogelijk versterken.
•
Anders dan Zone Ruigelaan Zuid is de bestaande bebouwing dicht op de weg gesitueerd. Eventuele nieuwe ontwikkelingen hierop laten aansluiten.
•
Vanwege de diversiteit en clustering van functies, worden de functies omzoomd met robuuste beplanting. Identiteit en beleving van de afzonderlijke functies worden hierdoor versterkt.
•
Open ruimte tussen de erven minimaal 100 meter.
•
Er wordt geen nieuwe bebouwing toegestaan, uitsluitend de minimale wettelijke toevoeging van het woonwagencentrum. Maximaal 5 eenheden, met een maximale bebouwingshoogte van 4 meter.
•
Daar waar geen bebouwingscluster is, wordt de Ruigelaan vrij gehouden van beplanting. Bestaande beplanting ten oosten van het woonwagencentrum dient verwijderd te worden.
•
Het volkstuincomplex kan, indien gewenst, een meer openbaar karakter krijgen, bijvoorbeeld middels voorlichting en educatie. Doorzicht naar de achtergelegen ecologische verbinding behoort tot de aanbevelingen.
voorbeeldverkaveling
63
(VERLENGDE) HOGE KLEI Situatie De percelen aan de (Verlengde) Hoge Klei kent een rijke geschiedenis met bollenteelt. Door de ligging op de oude strandwal waren de condities optimaal voor de Wassenaarse bollenteelt. Het gebied tussen (Verlengde) Hoge Klei en de Kaswatering, tot aan Bellesteijn was tot halverwege vorige eeuw het beeld met bollenschuren, arbeiderswoningen en bollenpercelen. De komst van Oostdorp, als uitbreiding van Wassenaar heeft een groot areaal bollengrond afgenomen. Tot aan de dag van vandaag wordt er op kleine schaal nog bollen geteeld, of heeft een relatie met bollenteelt. Eind vorige eeuw zijn er ook kassen, schuren en loodsen gevestigd langs de Hoge Klei. Gebiedsvreemde functies hebben een plaats gekregen in deze opstallen. De (Verlengde) Hoge Klei is in veel opzichten de rand van het dorp. Een diffuse overgang van bedrijfsmatige bebouwing, schuren, stallen en woningbouw, afgewisseld met zichtlijnen naar het kleinschalig agrarisch landschap. Er hebben zich een diversiteit aan functies (caravanstalling, paardenhouderij, wonen, opslag, etc.) gevestigd. De (Verlengde) Hoge Klei is sinds begin jaren ‘90 aangesloten aan de Kokshornlaan. Tot die tijd was de weg, en achterliggende bollengronden, uitsluitend aangesloten middels een smal pad aan de Cranenburglaan.
De ontwikkeling van het kleinschalige bedrijventerrein aan de andere zijde van de (Verlengde) Hoge Klei heeft ervoor gezorgd dat de weg in twee delen is ‘geknipt’; een brede weg ten behoeve van de bedrijfsdoeleinden, en een relatief smal grindpad dat aansluit op de Zonneveldweg. Mogelijke nieuwe ontwikkelingen kunnen een duurzame transformatie van het gebied faciliteren. Ontwikkelingen die een logische en groene overgang maken naar het agrarisch landschap worden aangemoedigd. Te denken valt aan transformatie van (gebiedsvreemde) bedrijfsbebouwing naar wooneenheden. 64
LEGENDA
65
Visie 1.
Herstel de eenheid van de Hoge Klei en de Verlengde Hoge Klei. Een eenduidig wegprofiel is hiertoe een middel.
2.
Behoud, waar mogelijk, de oude bollencultuur van Wassenaar.
3.
Het gebied is een afronding van het dorpsrand. Met bebouwing aan de weg en er achter een agrarisch, open landschap
4. Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door de Kaswatering. Dit biedt kansen voor het realiseren van natuurvriendelijke oevers. 5.
Bij mogelijke nieuwe ontwikkelingen inspelen op de huidige kavelmaat, -schaal, en -richting van het lint.
6. Bij verdere uitwerking dient rekening gehouden te worden met de gevestigde agrarische belangen en aanwezige bedrijvigheid. Aspecten als verkeersintensiteiten en parkeerdruk dienen in nadere uitwerking en mogelijke ontwikkelingen in ogenschouw genomen te worden. 7.
Behoud het open beeld vanaf de Kokshornlaan. Naast de zichtlijnen vanaf de Hoge Klei, tussen de bebouwing door, geeft het beeld vanaf de Kokshornlaan een compleet beeld van de bollenteelt.
8. Bij nieuwe ontwikkelingen dienen opstallen met gebiedsvreemde functies verwijderd te worden. Functies ten behoeve van bollenteelt, recreatie, en/of woningbouw zijn denkbare alternatieve functies. 9.
66
Bij beeindiging van bedrijfsfuncties kan het lint versterkt worden door inpassing van woningbouw direct aan het lint. De zonering van bedrijfsbebouwing komt hier dan te vervallen. Geleidelijke transformatie van bedrijven naar woningbouw is gewenst.
10. Dit boekwerk geeft een meer specifieke visie op mogelijke uitbreiding van de Hoge Klei dan het vigerende bestemmingsplan. Het vigerend bestemmingsplan geeft een enkelbestemming Agrarisch, met hierin een groot bouwvlak. De voorliggende visie geeft handvatten voor mogelijke transformatie van agrarisch naar wonen/ agrarisch.
RAAMWERK
LEGENDA
67
Beknopte regels
Uitgangspunten Zone (Verlengde) Hoge Klei
68
•
Zorg voor doorzichten op/langs de percelen vanaf (Verlengde) Hoge Klei richting het open landschap. Door opgaand groen parallel met de kavelgrens aan te brengen, ontstaat visueel contact met het achterliggende gebied.
•
Bestaande bedrijfshallen bij voorkeur omzoomen met hoge beplanting. Achterzijde niet beplanten. Vanuit cultuurhistorisch oogpunt heeft bedrijfsmatige bebouwing direct contact met erf en agrarisch landschap.
•
Huidige bebouwing hebben veelal direct contact met de openbare weg. Ook bij nieuwe ontwikkelingen dient de woningfunctie aan de weg gesitueerd te zijn.
•
Bij nieuwe ontwikkelingen kunnen zichtlijnen naar het achtergelegen land gerealiseerd worden. Een minimale breedte van 7 meter onbebouwd parallel aan de kavelrichting is wenselijk deze doorzichten te creëren.
•
Transformatie van gebiedsvreemde functies en bebouwing wordt gefaciliteerd, mits er niet meer bebouwd oppervlak dan de te amoveren bebouwing wordt vervangen. Bovendien dient een landschappelijke, functionele en ruimtelijke meerwaarde worden aangetoond.
•
De Zonneveldweg is een harde overgang tussen dorp en open landschap. Mogelijke nieuwe ontwikkelingen kunnen deze overgang landschappelijk verzachten. Uiteraard dienen doorzichten naar het agrarisch landschap gewaarborgd worden.
voorbeeldverkaveling
•
maximale bebouwingshoogte is 6 meter (1 laag met kap)
•
maximale bebouwingsvolume per woning is 450m³
•
bebouwing direct aan de (Verlengde) Hoge Klei
•
functiewijziging (schuren en overige opstallen) is mogelijk indien niet meer bebouwd oppervlak toegoegd wordt, en aantoonbaar ruimtelijke kwaliteit wordt toegevoegd.
•
richting van bebouwing haaks of parallel aan hoofdrichting van de kavel.
•
Erfbepeplanting dient haaks op de openbare weg gesitueerd te zijn.
Doorzicht over het landschap vanaf de Hoge klei
Doorzicht naar Hoge klei vanaf Kasstraat
69
1