20241104 Memo motivering voornemen tot plan wijziging Duindigt namens Villa Betty Ob

Memo Motivering Stichting Villa Betty voornemen tot Planwijziging Duindigt

i

Na overleg met mevrou

besloten een beknopte motivering te delen

inzake het voornemen tot wijziging van het ontwikkelingsplan voor Duindigt. Op 14 december 2021 is via een raadsbesluit een procesbeschrijving voor het bestemmingsplan vastgesteld,

waarin is bepaald dat een wijziging bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart. Onderdeel van dit raadsbesluit (g) is dat er gemotiveerd kan worden afgeweken van de

uitgangspunten (e) en (f) indien dit nodig en wenselijk is om te komen tot een ruimtelijk goed inpasbare herontwikkeling. De initiatiefnemer heeft in 2023 bij de gemeente aangegeven gebruik willen maken van deze

te

mogelijkheid en heeft op 12 januari plannen gepresenteerd en ingediend waarbij afgesproken is dat er inhoudelijk een reactie vanuit het College zou komen medio April 2024. Tevens is op 16 februari jl via een principeverzoek op het OLO-portaal het gewijzigde plan ingediend. De initiatiefnemer is verzocht voornemen afwijking, met name de financiéle achtergrond, te

zijn

tot

motiveren, waarvoor deze memo is opgesteld. RHO heeft reeds een ruimtelijke onderbouwing

gedeeld inzake het gebruik van short stay-woningen in relatie tot reguliere woningen. Naar aanleiding van het raadsbesluit van 14 december 2021 en de toelichting die daaraan ten

grondslag ligt, heeft de SBRD/Duindigt intern binnen het bestuur, met goedkeuring van de ledenraad, het raadsbesluit besproken met de initiatiefnemers. Intern zijn bij de SBRD (eigenaar), de toezichthoudende ledenraad en SNDR (bondskantoor) verschillende plannen vergeleken, waarna is besloten om verder te gaan met het plan van Stichting Villa Betty. Het door de zal SBRD, huidige plan, ingediend puntsgewijs naast het raadsbesluit worden gelegd en de voorgestelde aanpassingen zullen worden gemotiveerd.

1.

(a) Het voorgelegde plan valt binnen de reeds overeengekomen bandbreedte.

(b) De functie van de renbaan blijft in dit plan behouden. Financieel evenals in de voorwaarde voor een duurzaam lange termijn (min 25 jaar) behoud van Draf en Renbaan Duindigt is er een verschil tussen het tijdens de raadsvergadering behandelde plan en het huidige, wat een belangrijke reden was/is voor de SBRD om de mogelijkheid tot afwijking te verzoeken en gebruiken. Financiéle Grondslag: Het voorgelegde plan stelt de Draf- en Renbaan om niet beschikbaar aan de SBRD voor een

periode van 10 jaar en garandeert de hippische bestemming voor 25 jaar. Deze garanties worden kadastraal vastgelegd met erfdienstbaarheden op de percelen. Het eerdere plan, dat ten grondslag lag aan het raadsbesluit, bood geen lange termijn garanties voor het

gebruik van de Draf- en Rensport. De benodigde middelen hiervoor zouden uit

“mogelijke” hotel- en short stay-opbrengsten moeten komen, mits daar een positieve cashflow uit voortkwam. Indien dit niet het geval zou zijn, zouden de activiteiten direct gestaakt mogen

33572453

worden en Duindigt gesloten worden. Dit scenario was waarschijnlijk, gezien vergelijkbare hotels zoals het Hilton in Den Haag en de Holiday Inn in Leiden jarenlang

verlieslatend waren en van

der Valk hotels net een enorme uitbreiding heeft afgerond. Losstaande van de operationele cashflow risico’s zijn sinds de coronacrisis hotel en conferentie objecten moeilijk tot niet financierbaar en is de Hotelmarkt in de regio Den

Haag verzadigd, dit uit zich ook in het

standpunt van de eerdere initiatiefnemer dat hij nog investeerders diende te zoeken.

Lange termijn financiéle garanties en bijdragen: Stichting Villa Betty (SvB), de initiatiefnemer van het voorgelegde plan, heeft er alle belang bij dat Duindigt zich op lange termijn duurzaam kan ontwikkelen en succesvol wordt. De SvB staat garant voor een jaarliikse bijdrage van € 250.000,- gedurende 10 jaar om de Draf- en

Renbaan te onderhouden en de functie in stand te houden nu zij bij overname eveneens een

grote investering doet in de renovatie van de banen en er baat bij heeft dat deze investering op

lange termijn in goede staat blijft. SvB is een zeer solvabele stichting die deze last kan dragen en zelfs extra zekerheden heeft

aangeboden aan de gemeente. De SBRD behoud daarnaast de ontvangst van alle opbrengsten kaartverkoop, koersomzetten, de Kroon bijdrage, Prinsjesdag en andere gerelateerde

van

activiteiten, wat de financiéle stabiliteit van de Draf- en Renbaan Duindig duurzaam waarborst. Het eerdere plan: dat ten grondslag lag aan het raadsbesluit bood geen garanties voor inkomsten ter ondersteuning van de Draf- en Rensport. De inkomsten waren gebaseerd op

doelstellingen en mogelijke opbrengsten, die ook nog eens konden worden afgeroomd via managementcontracten tot een maximale periode van 10jaar. Het plan sloot alle opbrengsten van kaartverkoop, de bijdrage van de Kroon, Prinsjesdag, en koersomzetten uit; deze zouden ten goede komen aan de initiatiefnemer en niet worden gebruikt voor het behoud van de Draf- en Rensport en Duindigt. Bovendien waren er voor het eerdere plan nog geen investeerders gevonden. Bovenstaande vergelijking ziet op de financiéle aspecten en het lange termijn duurzame behoud van Draf en Renbaan

Duindigt, indien gewenst kunnen bovenstaande standpunten onderbouwd worden met stukken. Deze onderwerpen zijn wel overwogen/onderhandeld door de SBRD en Ledenraad om tot een enorme positieve financiéle gegarandeerde aanpassing van het plan te komenwelke nu leid tot een verzoekvan wijziging van het goedgekeurde plan door uw College en Gemeenteraad. Bovenstaande informatie is reeds eerder op 6 november en 17 Januari per brief gedeeld met Wethouder Koetsier en Wethouder van Doeveren.

(c) Het voorgelegde plan omvat de bouw van 190 stallen, waarvan 20 gaststallen voor een periode van 10 jaar om niet ter beschikking worden gesteld aan de Nederlandse Draf- en Rensport. De 170 vaste stallen worden aangeboden aan sportpaarden trainers/beoefenaars met huurcontract voor 10 jaar, wat langdurige zekerheid biedt voor de gebruikers.

een

Het raadsbesluit voorzag in het bouwen van stallen en service stallen, maar het eerdere plan

voorzag nietinvaste stallen voor dagelijks gebruik, wat in het huidige plan wel is opgenomen. In het voorgaande plan

werden simpelweg alle gebruikers van Duindigt in fase 3 verbannen wat het

duurzaam in stand houden van Duindigt onmogelijk gemaakt zou hebben.

33572453

(d) Het voorgelegde bouwplan blijft binnen de kaders van het raadsbesluit en de huidige bestemming.

Het amendement wordt gevolgd door enkel de strikt noodzakelijke nieuwe functies

te bouwen die nodig zijn voor het behoud van de hippische sport op Duindig nu zelfs met

diversifiéring van de hippische sport in combinatie met de Draf en Rensport op Duindigt. Het aantal niet-hippische BVO-meters wordt drastisch verlaagd met 8.800 m7’, zoals gewenst in het amendement (zie motivering amendement),

er worden

hippische onderdelen zoals de 190

stallen en een binnen faciliteit toegevoegd evenals dat het Museum voor Draf en Rensport waarvan de inboedel in bezit is van de SNDR word

teruggebracht op Duindigt.

(e) Het voorgelegde plan wijkt af waar nu een aanpassing voor verzocht word van het beoogde programma op pagina 5 van het Startdocument, met gebruikmaking van artikel 1 (g). Het plan komt tegemoet aan de wensen in de motivering van het amendement op het raadsbesluit door de hippische activiteiten verder uit te breiden, vaste stallen terug te brengen, encommerciéle meters te reduceren tot de strikt noodzakelijke meters voor een langdurig financieel duurzame hippische instandhouding Duindigt. Bovendien worden de stallen

van

verplaatst naar het achter terrein en wordt bebouwing in de natuurlijke corridor verminderd, waardoor dit gebied als bos behouden kan blijven en er aan de Waalsdorperlaan geen stallen en

mestopslag meer naast bestaande woningen gebouwd hoeven te worden, een wens die voortkomt uit de eerdere participatie avond met omwonende.

(f) Het huidige plan biedt langdurige garanties voor het gebruik van Duindigt (minimaal 25jaar) en duurzame

lange termijn financiéle inkomsten. Het uitgangspunt is dat deze garanties, samen met de voortzetting het huidige gebruik van de Draf- en Renbaan, de van motivering vormen om de ruimtelijke inpassing van de herontwikkeling te verbeteren. Langs de buitengrenzen van de renbaan en in het middengebied worden extra en grotere watergangen terug gebracht zoals die er van oudsher waren, groene weides worden

teruggebracht waar activiteiten gerelateerd aan de natuur zoals in Meijendaal terug gebracht kunnen worden. Voorbeelden zoals een herder met schapen en een imker met bijen kasten zijn in het plan opgenomen. (g) Bij het opstellen van het voorgelegde plan zijn de hippische activiteiten uitgebreid en de commerciéle activiteiten teruggebracht tot enkel het strikt noodzakelijke. Deze maatregelen

waarborgen voldoende financiéle inkomsten om de hippische activiteiten op lange termijn duurzaam in stand te houden indien het plan van de investeerder Stichting Villa Betty doorgang vind die het een eer vind om Duindigt voor de lange termijn aan haar portefeuille toe te kunnen voegen en onderdeel kan zijn van het behoud van Duindigt. SvB heeft het voornemen om

Duindigt terug te brengen naar een landgoedstatus onder de Natuurschoon wet. (h) Nader onderzoek is nodig om de verkeersbewegingen in kaart te brengen. Het huidige onderzoek van Goudappel voorziet in een hotel van 200 kamers met conferentie- en

casinofaciliteiten, short stay-verkeer, en woningverkeer evenals een operationeel Duindigt. Deze

verkeersbewegingen worden teruggebracht

naar enkel de

bewegingen die noodzakelijk zijn voor

Duindigt zelf en de voorgelegde woningen, watin ons inziens een verbetering is ten opzichte van het eerdere plan. Nader onderzoek is

echter vereist voor verdere uitwerking wat opgenomen kan

worden in de anterieure overeenkomst.

33572453