20211214 Bijlage 2 Renbaan Duindigt Stedenbouwkundig Plan van Eisen

Renbaan Duindigt Stedebouwkundig Plan van Eisen

20 Oktober 2021

Inhoudsopgave

1 1 2 3

Inleiding Aanleiding Initiatief Doel

2 1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

Bestaande situatie Ligging & Begrenzing plangebied Relatie met de omgeving Eigendomssituatie Vigerend bestemmingsplan Ruimtelijk & Functioneel Programma Ruimtelijk Cultuurhistorie Landschap & Groen Bereikbaarheid & Parkeren Infrastructuur Archeologie & Oorlogsresten

3 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

Uitgangspunten Beleidskaders Ruimtelijk Programma Ruimtelijk Landschap & Groen Ecologie Duurzaamheid Bereikbaarheid & Parkeren Milieu & Leefbaarheid Geluid Kabels & Leidingen Bodem Externe veiligheid Luchtkwaliteit & Geur Water & Grondwaterbescherming Milieueffectrapportage

Renbaan Duindigt

4 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Uitwerking Luchtfoto huidige situatie plangebied Ambitiekaart landschap Referenties landschap Plankaart huidige situatie Vlekkenplan zonering Indicatieve inpassing bebouwing Indicatief ontsluitingsprincipe Indicatieve fasering ontwikkeling Indicatieve parkeeraantallen

5 1 2

Haalbaarheid Economische haalbaarheid Sociaal-maatschappelijke relevantie

6 1 2 3 4 5

Proces Gevolgde proces Participatieproces Planologisch juridisch proces Vervolgonderzoeken Planning

A B C D E F G H I J K

Bijlagen Omgevingsanalyse, OMA Verkeersstudie Duindigt, Goudappel Coffeng Quickscan Omgevingsaspecten, RHO Adviseurs Quickscan Stikstofberekening, RHO Adviseurs Overzicht Bestaande Kabels en Leidingen, Witteveen+Bos Quickscan Bodemkwaliteit, Witteveen+Bos Watersysteem, Witteveen+Bos Quickscan Wet Natuurbescherming, Habitus ‘Werken als een paard’, Stichting Hippische Alliantie Rotterdam Rapport ‘Ruiters en menners in beeld’, Provincie Zuid-Holland Flyer Stichting Trustfonds, Hippische Alliantie Rotterdam

Inleiding

1

1.1 Aanleiding Renbaan Duindigt is een unieke plaats in Nederland, waar een kenmerkende landschappelijke en ecologische situatie de rijke cultuurhistorie van Wassenaar ontmoet. Tijdens haar hoogtijdagen was de renbaan het hippisch centrum van Nederland, een viering van de buitenplaatscultuur en een van de dragers voor het ‘exclusieve’ toeristische en recreatieve karakter van Wassenaar. Door verschillende factoren heeft de renbaan gedurende het laatste decennia echter niet meer de aantrekkingskracht en levendigheid kunnen behouden die het oorspronkelijk bezat. Een duurzame instandhouding van de verschillende faciliteiten is niet meer mogelijk, waardoor een nieuwe impuls noodzakelijk is om niet alleen het cultureel erfgoed van Wassenaar te behouden, maar ook de Nederlandse hippische sport een versterkingsslag te bieden.

1.2 Initiatief Het Bosch Beheer B.V. wil gezamenlijk met de gemeente Wassenaar de renbaan Duindigt verbeteren om een duurzame en toekomstbestendige situatie te vormen. Hiervoor is een veelzijdig team van adviseurs ingezet om het Stedebouwkundig Plan van Eisen (SPvE) dat voor u ligt op te stellen. Het projectteam bestaat uit de volgende adviseurs: OMA Stedebouw & Architectuur RHO Adviseurs Haalbaarheid & regelgeving Kara Consult Planeconoom Witteveen+Bos Civiele techniek Buro Lubbers Landschap Social Media Monteur Communicatie Goudappel Coffeng Mobiliteit

David Gianotten, Max Scherer, Michael den Otter Monique Lammens Eddo van der Meulen David Biron Peter Lubbers, Froukje Nauta, Petra Severijnen Anita Lussenburg Tjitte Prins

Het Bosch Beheer

Gerard Hoetmer

Opdrachtgever

fig. 1 - Luchtfoto Plangebied

OMA

1.3 Doel De opgave van het SPvE omvat het beschrijven van de kaders voor een vernieuwd, breed gedragen stedebouwkundig plan, waarin een toekomstbestendige ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt die resulteert in een duurzame exploitatie en instandhouding van de renbaan en haar activiteiten. Een van de centrale ambities is om renbaan Duindigt weer tot een (inter-)nationaal centrum te maken voor de paardensport. Om dit te bereiken zullen niet alleen huidige hippische activiteiten zoals de drafen rensport of polo worden behouden, maar worden verrijkt met nieuwe mogelijkheden voor andere onderdelen binnen de paardensport. Het inpassen van nieuw programma zoals hotel, shortstay en wonen zal deze ambitie ondersteunen en de benodigde economische haalbaarheid en duurzaamheid bieden om op de lange termijn een stabiele situatie te garanderen. Door het uitbreiden van hippisch gerelateerde activiteiten, wordt er een nieuwe laag toegevoegd aan het toeristische en recreatieve aanbod van de gemeente Wassenaar en omstreken. Onderdelen hiervan zullen ook publiek toegankelijk zijn.

HET BOSCH BEHEER

De bestaande cultuurhistorische, ecologische & natuurlijke waarden van het gebied worden ook beschreven, waarbij het uitgangspunt is om deze niet alleen te behouden maar ook te herstellen en versterken. De vernieuwde renbaan en haar faciliteiten worden hierdoor beter ingebed in de context en zullen van toegevoegde waarde zijn om deze kwaliteiten in stand te houden.

fig. 2 - Diagram projectteam SPvE Renbaan Duindigt

1

2

Bestaande situatie

2 G IN MP CA

LA

N

D

SC

D OE DG N LA

2.1 Ligging & Begrenzing plangebied

H

EI

ST EE GH N Y DU

D

IN

G

SW

EG

Het plangebied is gelegen in de gemeente Wassenaar, begrensd door de Landscheidingsweg, de Waalsdorperlaan, de camping, landgoed Duindigt en landgoed Duyngheest. Een overzicht van het plangebied dat is opgenomen in het SPvE is getoond in figuur 1. Een deel van het plangebied valt buiten het kavel van de renbaan en ligt aan de westelijke zijde van de Waalsdorperlaan. Dit parkeerterrein wordt gebruikt voor bezoekersparkeren.

2.2 Eigendomssituatie

AN LA ER RP DO LS AA W

De renbaan en bijbehorende kavels zijn niet in bezit van de opdrachtgevende partij, maar de opdrachtgevende partij heeft wel beschikking over een langlopende koopoptie. De parkeerplaats aan de westelijke zijde van de Waalsdorperlaan is door middel van pacht verkregen voor de renbaan en valt niet onder de optie tot koop. Een overzicht van de eigendomssituatie van het plangebied dat is opgenomen in het SPvE is getoond in figuur 3.

GT

DI

IN

D

DU

OE

DG

N LA

2.3 Relatie met de omgeving De renbaan is in 1906 aangelegd op landgoed Duindigt in de landgoederenzone tussen Den Haag en Wassenaar. De baan ligt op een open strandvlakte opgesloten tussen twee hoger gelegen beboste strandwallen. De afwatering van de lager gelegen vlakte vond plaats via de Zijlwetering, waarvan nog een deel behouden is gebleven aan de noordoostzijde van de renbaan. De Waalsdorperlaan en Zijdeweg (aan noordzijde tegen Landscheidingsweg) zijn oude verbindingen tussen strandwallen en werden van oudsher begeleid door groen. De renbaan draagt bij aan het open karakter van de strandvlakte. De hoofdentree van de renbaan, paardenstallen en parkeerplaatsen zijn gesitueerd aan de Waalsdorperlaan.

PLANGEBIED, EIGEN BEZIT PLANGEBIED, VERKREGEN UIT PACHT

fig. 3 - Begrenzing plangebied & eigendomssituatie

Doordat het plangebied is omgrensd door stedelijke en natuurlijke gebieden, kent het een rijke variatie aan verschillende voorzieningen en activiteiten. In figuur 4 is een overzicht te vinden van voorzieningen in de omgeving. Een volledige uiteenzetting hiervan is te vinden in de gebiedsanalyse (bijlage A).

7

De directe nabijheid van Den Haag zorgt voor een grote hoeveelheid aan culturele instellingen, waarbij Voorlinden en het Louwman museum in de nabije omgeving van het plangebied zijn gesitueerd. Naast de nabijgelegen musea is er binnen den Haag ook een breed aanbod aan andere culturele activiteiten beschikbaar, wat aantrekkelijk is voor eventuele bezoekers van de renbaan als zij-activiteit. Gelegen in de groene buffer tussen Den Haag en Wassenaar, zijn er rondom het plangebied veel verbindingen met de omringende natuur. Park Clingendael met de Japanse tuin en park Meijendel zijn hierbij twee aangrenzende gebieden welke een eigen karakter tonen ten opzichte van het plangebied. De vele wandel-, fiets- en paardrijroutes sluiten goed aan op de renbaan en maken toegang tot het omliggende groen gemakkelijk.

1 Verhuur appartementen

2 Hotels

3 Kunst & Cultuur

4 Theaters

5 Parken & Natuur

6 Wellness

7 Familieactiviteiten

8 Hippische voorzieningen

6

SI

Op het gebied van vrijetijdsbesteding en sport is het plangebied omringd door een breed aanbod van verschillende activiteiten. Golf, tennis en hippische sporten zijn sterk vertegenwoordigd in de nabije omgeving. De renbaan heeft een centrale positie ten opzichte van de vele maneges en stallen in de nabije omgeving. Hierdoor krijgt het plangebied een sterke aantrekkingskracht om de verschillende disciplines binnen het paardrijden samen te brengen. Richting den Haag zijn meer mogelijkheden betreffende wellness en spa.

5

TE

3

7

8 1 4 2 6 4

Overnachten nabij het plangebied is ook mogelijk in de vorm van kamperen op de naastgelegen camping. Hotels en andere gelegenheden zijn meer geconcentreerd in en rondom den Haag. Het dichtstbijzijnde hotel is ten zuid-oosten gelegen, namelijk het Van der Valk hotel met 4 sterren. Een van de kansen voor het plangebied is het toevoegen van een unieke overnachtingsfunctie welke een toevoeging wordt op de bestaande nabijgelegen mogelijkheden.

fig. 4 - Plangebied in relatie tot omgeving Renbaan Duindigt

3

4

2.4 Bestemmingsplan Bouwvlak: ~16.870 m2 maximale hoogte: 12m maximaal bebouwd oppervlak: 30%

Bestemmingsplan Voor het plangebied in de bestaande situatie zijn het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied 2015’ (6-4-2016) en het paraplubestemmingsplan ‘Cultureel Erfgoed Wassenaar - Panden, objecten en archeologie’ (12-42018) van toepassing. Figuur 5 toont een kaart van het plangebied met de verschillende bestemmingen.

Bouwvlak: ~28.560 m2 maximale hoogte: 5m maximale goothoogte: 3m

Het grootste deel van het plangebied bevat de bestemming Sport-Hippisch, waarbij artikel 34 de verschillende bestemmings- en bouwregels omschrijft in het bestemmingsplan. Een deel aan de noordzijde van het plangebied heeft als bestemming Natuur (artikel 27), waarbij ook deels overlap plaatsvind met een gebiedsaanduiding die beschermd is onder de kaders van Natuur Netwerk Nederland (figuur 6). Het deel van het plangebied ten westen van de Waalsdorperlaan is aangemerkt met bestemming Verkeer, waar het parkeergebied ligt voor bezoekers. Visie & adviezen De structuurvisie ‘Wassenaar 2025 “Landgoed aan zee”’ (22-3-2017), gebiedsvisie ‘Toekomst voor drafen renbaan Duindigt en omgeving’ en het integraal advies herontwikkeling draf- en renbaan Duindigt (012019) zijn als leidraad meegenomen in het opstellen van dit SPvE. Deze documenten bevatten verschillende richtlijnen ten behoeve van een integrale en duurzame herontwikkeling, waarbij de inhoudelijke uitgangspunten worden behandeld in het SPvE: - De landschappelijke hoofdstructuur, die gekenmerkt wordt door de openheid van de strandvlakte en de beslotenheid van de strandwal, is bepalend voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden. - De strandvlakte wordt opgeschoond, het weilandkarakter hersteld en de inpassing van het bebouwingscluster aan de Waalsdorperlaan wordt verbeterd.

- Bestaande waardevolle groenelementen houden een plek in de herontwikkeling. - De ecologische corridor (landgoed Duindigt – renbaan - Duingheest) blijft over een breedte van minimaal 100 meter in stand en vrij van ruimteclaims. - De herkenbaarheid en beleefbaarheid van waardevolle hoofdwater- en groenstructuren, zoals de Zijlwatering en de vaarsloot wordt vergroot. - Karakteristieke bebouwing krijgt waar mogelijk een nieuwe functie. - Bouwvolume en oppervlakte is gebaseerd op de (aanzienlijke) bouwmogelijkheden die het huidige bestemmingsplan biedt. - Bebouwing in de strandvlakte beperken. Bebouwing op de strandwal in boskamers en bebouwing aan de rand inpassen in de bosrand. - Functionele invulling die aantoonbaar en structureel bijdraagt aan de instandhouding van de paardensport. - Voorkomen van een substantiële verhoging van de belasting van het onderliggende wegennet. - Aantoonbaar voldoende parkeergelegenheid voor alle huidige en toekomstige voorzieningen. - Woningbouwontwikkeling op deze locatie moet worden afgewogen in relatie tot de gemeentelijke ambities, en worden afgezet tegen de overige woningbouwprogrammering in Wassenaar. - Zorgdragen voor een adequate milieuzonering waarbij aantoonbaar is dat de functies zich met elkaar verdragen v.w.b. hun milieutechnische aspecten.

Plangebied: 20.238 m2

Plangebied: 257.894 m2 fig. 5 - Kaart bestemmingsplan ‘Landelijk gebied 2015’

Hiernaast zal in een vervolgtraject verder onderzoek worden uitgevoerd voor de volgende aspecten: - De mogelijkheden om de herontwikkeling te laten bijdragen aan de vitaliteit van de zuidrand als geheel. - Het effect van de ontwikkeling op Natura 2000 en NNN. - Uitvoeren van een gedetailleerde cultuurhistorische analyse van de renbaan & bebouwing. - Archeologisch onderzoek uitvoeren waar verstoring wordt voorzien, om de resultaten te kunnen verwerken in de planvorming. - In het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking zal de ontwikkeling van de voorziene verblijfsaccommodatie aantoonbaar moeten voorzien in een actuele behoefte. - Inzichtelijk moet worden wat de economische meerwaarde is voor Wassenaar als geheel en op welke wijze de ontwikkeling van Duindigt aantoonbaar bijdraagt aan het toeristisch recreatief profiel van Wassenaar in de volle breedte. - Op basis van een mobiliteitsplan zorgdragen voor / inzicht geven in een goede bereikbaarheid, zowel per auto, fiets als openbaar vervoer. - Nader onderzoek naar verkeersafwikkeling via de N440/N14 in samenspraak met alle wegbeheerders. - Inzicht geven in de consequenties van het opheffen van het bestaande stallencomplex voor de vraag naar stalling van paarden in Wassenaar. Natuur Netwerk Nederland

Vanwege de gedetailleerde en tijdsintensieve aard van de bovenstaande aspecten, zullen deze onderzoeken worden uitgevoerd in het kader van de voorbereiding voor het stedebouwkundig plan en bestemmingsplan. Renbaan Duindigt

fig. 6 - Kaart Plangebied met aanduiding gebieden Natuur Netwerk Nederland 5

6

X

X

X

2.5.1 Programma

X X X X

X

X

X

X X

X X

X

X

X X

Renbaan & hippische activiteiten Het plangebied is momenteel in gebruik als renbaan en voornamelijk hippische activiteiten, waarbij er verschillende koersdagen zijn voor groter publiek. Er is een drafbaan (gravel), een renbaan (gras), verschillende weides en longeerbakken, en meerdere parkeerplaatsen voor bezoekers en medewerkers. De verschillende aanwezige gebouwen ondersteunen dit gebruik en bevatten onder andere een tribune, clubhuis, museum, kantoren, stallen en opslagruimtes. De gecombineerde percelen van het plangebied met koopoptie hebben een totaaloppervlak van 257.894 m2. De parkeerplaats verkregen uit pacht heeft een omvang van 20.238 m2 en heeft een capaciteit van circa 850 parkeerplaatsen. De gebouwen op de renbaan hebben een gezamenlijk bruto vloeroppervlak van 10.904 m2. Natuur Een deel van het kavel heeft bestemming natuur, welke is gelegen aan de noordzijde van de renbaan. Dit deel is onderdeel van het Natuur Netwerk Nederland, waardoor het een beschermde status heeft en aan extra toetsingskaders wordt onderworpen. Dit deel van het plangebied bestaat voornamelijk uit bos met lichte begroeiing op grondniveau.

N AA N NB AA E B R AF DR

Omgeving Rondom het kavel zijn verschillende functies gehuisvest (zie figuur 8), waaronder een camping, golfbaan, landgoederen bestemd voor wonen, meerdere woningen en enkele bedrijven. Ook zijn er een aantal gebieden aangewezen met bestemming natuur.

Plangebied Woning

Tribune/Clubhuis Stallen

Opslag/Service Kantoor

Bedrijf Camping

Golfbaan Landgoed

fig. 8 - Functiekaart plangebied huidige situatie

2

1

Huidig

Bestemmingsplan

Nieuw

10900

14000

14000

62000

96000

96000

14000

Ͳ

25000Ͳ32000

Notities

Bebouwing Planologischeruimte(m2) Bebouwdvolume(m3) Brutovloeroppervlak(m2)

(geenmaximumaangegevenin beleidskaders/bestemmingsplan)

4

3

fig. 7 - Foto’s van het plangebied 1. Tribunes & clubhuis 2. Bosvilla 3. Stallen 4. Longeercirkel in strandwal Renbaan Duindigt

7

fig. 9 - Oppervlakte en volume van de bebouwing in bestaande en nieuwe situatie, alsmede de maxima uit het vigerende bestemmignsplan. 8

X

X X

2.5.2 Ruimtelijk

X X X X

X

X

X

X X

X X

X

X X

X

Bebouwing De meeste bebouwing in het plangebied is ingebed in de strandwal, zodat de ruimtelijke impact op het beeld beperkt is. De strandvlakte blijft hierdoor te ervaren als een grote open ruimte tussen de bosgebieden op de strandwallen. De tribunes zijn opgenomen in de bosrand en hebben een maximale hoogte van 12 meter, waarbij technische installaties op het dak dit ophogen tot 15 meter. De stallen en andere ondersteunende gebouwen zijn ingepast in ‘boskamers’, welke varieren in hoogte tussen 3 tot 9 meter. Hierdoor overschrijden de tribunes en de stalgebouwen de gegeven hoogtes uit het vigerende bestemmingsplan van respectievelijk 12 meter en 5 meter.

Tribunes

De huidige staat van de bebouwing doet echter geen eer aan het karakter en allure van de renbaan. Er is weinig onderhoud gepleegd, waarbij de interventies die zijn gedaan afbreuk doen aan de kwaliteit van de gebouwen. Hierdoor zijn er weinig gebouwen in originele staat en zijn er veel authentieke onderdelen verdwenen. De tribunes, stallen en veel van de ondersteunende bebouwing zullen worden gesloopt vanwege de zeer verslechterde constructieve en bouwfysische staat (figuur 10).

Stallen Longeercirkel Hoofdentree

Een deel van de bestaande bebouwing zal echter worden gerestaureerd, ondermeer vanwege de architectonische en cultuurhistorische kwaliteiten en rekening houdend met het beschermd dorpsgezicht. De hoofdentree met het poortgebouw is uniek en is onderdeel van het collectief geheugen van de renbaan. Ook zal de ‘bosvilla’ worden behouden, alsmede het historisch monument ter nagedachtenis van de voedseldroppings gedurende de 2e Wereldoorlog. Hiernaast zullen ook kenmerkende groenstructuren zoals de longeercirkel worden behouden.

N AA N NB AA E B R AF DR

Bosvilla

2.5.3 Cultuurhistorie Historie Renbaan Duindigt bestaat sinds 1906 en is de enige renbaan in Nederland die niet alleen draverijen, maar ook rennen huisvest. Opgericht door Walter Joachim Jochems, werd een renbaan aangelegd van 1600 meter met in het midden een steeple-chase baan. Op de hoger gelegen duingrond langs de noordzijde werden publieke tribunes gesitueerd met een ver zicht over de renbaan. Een paviljoen voor leden van de NHRV, zadelplaats, gebouw met kamers voor de verschillende comités, jockeys en rijders en stalgebouwen werden ook in de duinen gebouwd. Het complex groeide uit tot de grootste van Nederland en er werden veel bekende races en draverijen verreden.

Polostallen Plangebied Te slopen

Behouden / Herstellen Behouden Landschapselementen fig.10 - Bebouwingskaart plangebied

Gedurende de Eerste Wereldoorlog werd de renbaan gebruikt voor het onderbrengen van Belgische vluchtelingen. Tijdens de Tweede Wereldoorlog bood de renbaan onderdak aan Rotterdammers, maar werd het ook gebruikt voor Duitse afvuurinstallaties die in het bos werden ondergebracht. Ook nam het aantal draverijen en rennen sterk toe, mede dankzij de herinvoering van de totalisator. Door de hoge frequentie werd de grasbaan lastig te onderhouden en is een koolasbaan aangelegd voor draverijen aan de binnenzijde. Tegen het einde van de oorlog voerden de Engelsen en Amerikanen voedseldroppings uit boven Duindigt. In 1995 is hiervoor een klein monument onthuld voor de kleine tribune ter gedachtenis aan de hulp voor de lokale bevolking. Door oorlogshandelingen was de hoofdtribune beschadigd geraakt, maar is weer hersteld na de oorlog. Het ledenpaviljoen was echter niet meer te redden en werd vervangen door een noodtribune. In 1963 is een grootschalige herontwikkeling uitgevoerd, ontworpen door het Haagse architectenbureau F. Immerzeel. Drie nieuwe tribunes, met restaurant, toto-loketten en zalen gaven een nieuw leven aan de renbaan. Tijdens een latere verbouwing werd er in de tribune een restaurant toegevoegd met uitzicht op de renbaan. Gedurende 1986 brak er echter een grote brand uit in de leden-tribune, waardoor een renovatie noodzakelijk was.

1

2

De verschillende periodes waarin de renbaan haar hoogtij vierde zijn niet alleen van grote cultuurhistorische waarde geweest voor de lokale en regionale bevolking, maar heeft ook op nationale schaal een sterke reputatie opgebouwd. Tijdens moeilijke periodes die plaatsvonden vanwege culturele en economische invloeden, heeft een sterke ambitie en toekomstvisie altijd deel uitgemaakt van de cultuur op en buiten de renbaan. De revitalisatieslagen die over de tijd gemaakt zijn schuwden verandering dan ook niet en hebben bijgedragen aan een steeds modernere en meer bruikbare renbaan. Hoofdentree & Poortgebouw De entree naar de renbaan stamt uit de tijd van de renovatie in 1968 van architectenbureau F. Immerzeel. Gesitueerd in de verlenging van een bomenlaan, is de entree subtiel ingepast tussen het groen en behuist een aantal loketten met doorgang en een poort. De gebouwen zijn uit baksteen gerealiseerd en hebben een witte afwerking. De hekwerken en andere details zijn donkergroen van kleur kleur met rode belettering ingebed in het hekwerk van de poort. Renbaan Duindigt

3

4 fig. 11 - Historische fotos, 1906-1960 1. Longeercirkel in strandwal 2. Voormalige tribune op koersdag 3. Drafrace 4. Prijsuitreiking en ereronde

9

10

Er zijn verschillende delen van het gebouw die verouderd of versleten zijn. De hekwerken en deuren zijn plaatselijk verbogen of afgebroken. De loketten zijn verouderd en niet van deze tijd meer. De meeste elementen zijn echter origineel en zijn zeker door middel van een lichte renovatie te behouden. Het beginpunt voor het ontwerp van het stedebouwkundig plan is dan ook om het gehele poortgebouw te behouden en te herstellen, mogelijk met nieuwe, gemoderniseerde toevoegingen om tot een functionele entree te komen. Tribunes De drie grote gebouwen langs de noordelijke zijde van de renbaan bevatten de tribunes, business club, museum, restaurant en verschillende ruimtes benodigd voor het functioneren van het complex op koersdagen. Er zijn vele aanpassingen en toevoegingen aan de gebouwen gedaan, waardoor het een rommelig beeld heeft gekregen. Nieuwe afwerking aan de buitenzijdes met goedkope materialen, kabels en leidingen aan de buitenzijde gemonteerd, maar ook over het algemeen onvoldoende onderhoud, zorgen dat de gebouwen ontdaan zijn van hun oorspronkelijke charme. Ook is er op meerdere plaatsen betonrot geconstateerd, waardoor de constructieve integriteit is aangetast, met name die van de hoofdtribune. Op last van de brandweer zijn de ruimtes in/onder dan ook niet meer toegankelijk. De gebouwen voldoen niet aan de bouwfysische en gezondheids-standaarden van tegenwoordig.

Naast de karakteristieke betonconstructie die terug is te zien in de drie gebouwen, is er weinig van waarde overgebleven.

2018 fig. 13 - Beelden Hoofdentree & Poortgebouw (2018-2020)

Stallen Het stallencomplex aan de noord-westelijke zijde van het plangebied is in zeer verouderde staat. Een enkel, wit stalgebouw dat voor de oorlog is gebouwd, is te zien in figuur 15. Deze vergelijking toont aan dat vrijwel alle architectonische elementen verloren zijn gegaan over de tijd. De dakpakken en fraaie daklichten hebben plaats gemaakt voor golfbeplating. Deuren met beslag zijn vervangen, de schoorsteen is verwijderd en het algehele beeld ziet er vervallen uit. In huidige staat zijn vrijwel alle stallen verouderd, bevatten asbest en voldoen niet aan de standaard voor een degelijk en veilig onderdak voor paard en mens. Het saneren en opschonen van de stallen is noodzakelijk geacht. Het stallencomplex naast het bewoningscluster aan de Waalsdorperlaan bevat permanente huisvesting voor paarden en heeft een paddock en open mestput. Deze zijn in directe nabijheid van de woning gevestigd, met de servicegebouwen direct aangrenzend aan de rand van het plangebied. In fig. 12 zijn beelden te zien hiervan.

fig. 14 - Beelden tribunes (2020), betonrot & erg verwaarloosde conditie

Bosvilla De bosvilla is een van de oudere gebouwen in het plangebied en is in redelijke vorm behouden. Het doet in huidige staat dienst als kantoor voor de administratie en het secretariaat van de renbaan. De architectonische eigenschappen van het pand zijn vrijwel allemaal in originele staat, maar behoeven wel onderhoud. In de nieuwe ontwikkeling kan dit gebouw een nieuwe functie krijgen welke recht doet aan de kwaliteit van zijn speciale situering en uitstraling in de bosrand.

1906-1940

2018

fig. 15 - Beelden historische stal (1906-1940 / 2018), authentieke details weggenomen en slecht onderhouden

< 1965

2020 fig. 16 - Beelden bosvilla (2020), ingebed in strandwal en bos, redelijke conditie

fig. 12 - Beelden longeercirkel (<1965 / 2020) Renbaan Duindigt

11

12

Longeercirkel & groene structuren De historische longeercirkel heeft een centrale positie binnen de strandwal. Goed zichtbaar vanaf de entree en dichtbij de renbaan, werd de longeercirkel gebruikt om de dravers en volbloeds los te stappen voor de koersen. De oude bomen in het centrum en om de cirkel zijn van hoge kwaliteit en dragen bij aan het historische karakter van de cirkel. Er is tegenwoordig een afscherming met houten hekwerk, waar een deel van de groene haag is behouden, wat op de historische foto te zien is (figuur 12). Ook benoemenswaardig is de monumentale kastanjelaan die vanaf de hoofdentree richting de tribunes loopt. Deze laan heeft hoge, smalle bomen die het kenmerkende groene karakter weergeven van de strandwal. Wanneer men de tribunes bereikt, is de grens tussen strandwal en -vlakte goed te ervaren. Cultuurhistorie landschap De strandvlakte is een goed bewaarde open ruimte tussen twee beboste strandwallen. Op de kaart van 1850 is de strandvlakte is een langgerekte ruimte met weilanden. De Zijlwetering werd ingezet voor vervoer van zand en goederen en zorgde voor afwatering van de lager gelegen vlakte. Een deel van de Zijlwetering is behouden gebleven aan de noordoostzijde van de renbaan.

fig. 17 - Beelden groene laan (2018-2020)

In 1882 werd een renbaan aangelegd op landgoed Clingendael. Op de kaart van rond 1900 is duidelijk te zien dat de Waalsdorperlaan, Boerenlaan en Zijdeweg haaks op vlakte liggen en een ruimtelijke verbinding vormden tussen de beboste strandwallen. Ze lagen ook iets hoger en werden begeleid door bomen en groen, waardoor de strandvlakte ruimtelijk opgedeeld werd. In 1906 werd de draf- en renbaan verplaatst naar landgoed Duindigt ten zuiden van Clingendael, op verzoek van de Nederlandsche Harddraverij- en Renvereniging en open gesteld voor publiek. De benodigde functies als stallen, longeercirkel en parkeren, kregen een plek in het bos ten noordwesten van de baan. Vanaf de jaren 20 nam de bouw van woningen een vlucht doordat Wassenaar goed bereikbaar werd met het openbaar vervoer. De nieuwe tram-/spoorbaan langs de Zijdeweg gaf een enorme impuls aan de woningaantallen. Zowel op de strandwallen, in de landgoederen, als in de strandvlaktes zijn nieuwe woonbuurten gebouwd in de directe omgeving van de renbaan. In de Tweede Wereldoorlog heeft de renbaan een grote rol gespeeld, omdat hier voedseldroppings plaats vonden. Ook zijn er explosieven gevallen, onder andere op landgoed Duindigt ten zuiden van de baan. De jaren 60 en 70 waren de hoogtijdagen voor de renbaan. Rond 2000 zijn een aantal van de gebouwen op de renbaan gesloopt. De bebouwing dateert vooral uit de jaren 60.

Van voor de tweede wereldoorlog zijn alleen twee kassagebouwtjes behouden gebleven.

fig. 18 - Topografische kaart 1850 beboste strandwallen. Zijlwetering voor vervoer zand en goederen en zorgt voor afwatering van de strandvlakte

fig. 19 - Topografische kaart 1900

fig. 20 - Topografische kaart 1925

fig. 21 - Topografische kaart 1950

fig. 22 - Topografische kaart 1975

fig. 23 - Topografische kaart 2020

Rondom de belangrijkste bebouwing zijn monumentale groenstructuren en bomen behouden gebleven, zoals de Kastanjelaan, Zomereik, een grote boomgroep met onder andere rode beuken naast de tribune en de groep kastanjebomen in de longeercirkel. De bebouwing heeft het bos binnen het plangebied sterk verdund, waardoor het gebied waar nu de paardenstallen staan een nagenoeg open vlakte is. Het bos op de strandwal ten noorden van de renbaan is ingezet voor sportfuncties als voetbal, tennis en atletiek (nu camping Duinhorst). Een deel van deze functies is op dit moment onderdeel van de golfbaan. Ook hier is het bos dunner geworden. Aan de oostzijde van de Waalsdorperlaan is in de jaren 70 een groot parkeerterrein voorzien. Aan deze zijde is een groot deel van het oude bos verdwenen ten dienste van deze parkeerplaats en sportterreinen. De topografische kaarten van 1950 en 2020 maken inzichtelijk dat het duinbos de afgelopen zeventig jaar sterk versnipperd is geraakt ook is het microrelief verdwenen. Ten noorden van de baan ligt een geisoleerd stuk Duinbos als onderdeel van het Natuurnetwerk. Ambitie is om met de herontwikkeling het overgebleven duinbos weer robuuster te maken en het microreliëf zoveel mogelijk te herstellen. Cultuurhistorisch vervolgonderzoek De eerste studie is een verkenning van de historie en culturele aspecten van de renbaan.

Samen met een blik op de verschillende gebouwen en de huidige staat geeft het een indicatie voor de verdere planontwikkeling. Voorafgaand aan en ter onderbouwing van het stedenbouwkundig plan zal echter een vervolgonderzoek plaatsvinden waar een bredere cultuurhistorische blik van het plangebied in zijn omgeving wordt onderzocht, maar ook gekeken wordt naar de landschappelijke structuur, ensemble- en architectuurhistorische waarde. Daarbij dient rekening gehouden te worden met de dubbelbestemming cultuurhistorie vanuit het bestemmingsplan, de ligging binnen het beschermde dorpsgezicht en de gemeentelijke en provinciale beleidsregels met betrekking tot de cultuurhistorie. Het vervolgonderzoek zal voldoen aan al de gestelde kaders en wordt uitgevoerd door een onafhankelijk bureau.

Renbaan Duindigt

13

14

2.5.4 Landschap & Groen De nabijheid van de kust heeft een grote invloed gehad op de vorming van het landschap. Door invloeden van de zee en de wind is een afwisseling van twee landschapstypen ontstaan, welke beide ook aanwezig zijn in het plangebied: de strandvlakte, met een open, vlak en weids karakter en de strandwal, een geaccidenteerd gebied met veel bebossing. De zonering van deze landschapstypen heeft het kenmerkende richting van zuidwest naar noordoost, parallel aan de kust en definieert niet alleen het natuurlijke karakter, maar ook de positionering van de bebouwing in dit gebied. Al rond 1800 v. Chr. werd het gebied van het huidige Wassenaar bewoond. De eerste inwoners vonden op de strandwallen een veilig en droog heenkomen temidden van het drassig duinlandschap, waar de zee toen nog vrij spel had. Ook wegen zijn vaak aangelegd op de kruin of op de flanken van de strandwallen, terwijl de hoofdwateringen juist in de strandvlakten zijn gegraven. Dwars over de vlaktes liepen verbindingswegen, van strandwal naar strandwal, vaak op een dijk en voorzien van opgaande beplanting, zoals de Waalsdorperlaan en de Zijdeweg (aan noordoostzijde van Landscheidingsweg). Het dorp Wassenaar bleef eeuwenlang klein, maar op de strandwallen werden vele buitenplaatsen gebouwd.

Dankzij de aanleg van de tramlijn Den Haag-Wassenaar-Leiden raakte Wassenaar in trek en werden vanaf het begin van de vorige eeuw aantrekkelijke woonbuurten en villaparken op een deel van de landgoederen en de strandvlaktes gebouwd. Toenmalige elitesporten als tennis, golf en paardenrennen ontstonden op de buitenplaatsen. De renbaan lag vanaf 1882 op Clingendael en sinds 1906 op Duindigt.

fig. 25 - Beelden stallencomplex naast bebouwingscluster Waalsdorperlaan, met open mestput en stallen. Open duin

Duinbos +0.91

Sinds de aanleg van de renbaan, zijn in het bos op de strandwal aan de noordwestzijde steeds meer functies geplaatst, zoals paardenstallen, parkeerterreinen, longeercirkels en kampen. Hierdoor is dit bosgebied in de loop van de tijd aangetast en opener geworden. In de westelijke hoek van het plangebied waar de paardenstallen liggen, is bijna al het bos verloren gegaan en een grote open plek ontstaan. Een monumentale eik, de kastanjelaan en een monumentale boomgroep aan de rand van de renbaan zijn beeldbepalende en waardevolle groenelementen.

+5.51

+0.28

+2.11

+1.09 +0.77

+0.59

+0.98

+0.47

+0.69

+0.82

+3.66

+0.76

Zoete plas +0.71

+2.39

+2.79

Park- en stinzenbos Kruiden- en faunarijk grasland

fig. 26 - hoogteverschillen en microrelëf plangebied (bron: www.ahn.nl)

fig. 24 - Overgang open strandvlakte naar het bos met monumentale boomgroep en gelaagde eikenbosrand. Kampen in de bosrand zijn niet zichtbaar vanaf de renbaan 15

+1.97

+1.14

+3.06 +1.71

+0.82 +2.00

+1.22

Dankzij de openheid van de renbaan is de maat en schaal van de strandvlakte nu nog steeds beleefbaar. Daarnaast is een grote kwaliteit dat de strandvlakte/ renbaan nog (voor het grooste deel) steeds begrensd wordt, door de bosranden van de oude duin- en landgoedbossen, met daarin de tribune als markant element.

Renbaan Duindigt

Vochtig bos met productie

fig. 27 - Natuur Netwerk Nederland met beheertypen (bron: website Provincie Zuid-Holland)

fig. 28 - Functies in het bestaande bos op de strandwal 16

X

X

X

2.5.5 Bereikbaarheid & Parkeren

X X X X

X

X

X

X X

X X

X

X

X X

Bereikbaarheid Het plangebied is hoofdzakelijk ontsloten via de Waalsdorperlaan vanaf de Benoordenhoutseweg (N44) voor alle soorten verkeer. Ook is er een mogelijkheid aan de noordzijde: ter hoogte van de Buurtweg is een afrit op de Landscheidingsweg (N440). Deze afrit is alleen te bereiken vanuit westelijke richting (Den Haag). De Landscheidingsweg (N440) heeft in de huidige situatie geen directe aansluiting op de renbaan. Vanuit historisch perspectief heeft de Boerenlaan een verbinding met de renbaan gehad, maar is na verloop van tijd niet meer gebruikt. Het deel van de oorspronkelijke Boerenlaan dat nog bestaat is geen openbare weg meer en maakt deel uit van de camping. Fietsers Op de renbaan Duindigt worden fietsers niet via de Waalsdorperlaan geleid, maar via een fietspad om de Amerikaanse ambassade heen. Desondanks kiezen fietsers toch frequent de Waalsdorperlaan, bijvoorbeeld van/naar de tennisbanen. Onder andere fietsverkeer van en naar de tennisbanen gaat langs de Waalsdorperlaan. De Buurtweg en Groenendaal zijn eveneens onderdeel van het fietsroutenetwerk. Langs de N44 (westzijde) ligt de Via 44, een van de snelfietsroutes tussen Den Haag en Leiden.

50 auto’s

35 trailers

Parkeren De parkeervoorzieningen liggen voornamelijk langs de Waalsdorperlaan en zijn hier ook vanaf te bereiken. Er zijn twee parkeerplaatsen voor bezoekers en medewerkers, een parkeerplaats voor paardentrailers op de zuidelijke hoek van het plangebied en een kleinere parkeerplaats bij de stallen voor kleinere trailers. Vanaf de hoofdingang kunnen de tribunes bereikt worden voor laden/lossen en word er plek geboden voor enkele voertuigen om te parkeren.

220 auto’s 15 auto’s 15 auto’s

850 auto’s

40 auto’s

Openbaar vervoer Er zijn geen directe verbindingen met het openbaar vervoer op het plangebied. De dichtstbijzijnde bushaltes zijn bushalte Louwman Museum (lijn 90, 385 en 685), gesitueerd aan de N44, en bushalte Wassenaar Wittenburgerweg (lijn 43, 44), gesitueerd op de kruising van de N440 en Wittenburgerweg ten oosten van het plangebied. Deze laatste halte heeft echter geen directe mogelijkheid tot oversteken naar het plangebied, waardoor bushalte Louwman Museum de meest voor de hand liggende optie is om de renbaan te bereiken.

150 auto’s 20 grote trailers

2.5.6 Infrastructuur In het plangebied dienen planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd: - Gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen; - Aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch; - Defensiebrandstoffen; - Warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Verkeer Auto/Fiets

Parkeren Auto/Fiets

Totaal parkeren auto’s: 1340 plaatsen

Verkeer Trailers

Parkeren Trailers

Totaal parkeren trailers: 55 plaatsen fig. 29 - Bereikbaarheid & Parkeren op het kavel in bestaande situatie

De uitgevoerde quickscan (bijlage C & E) toont aan dat er in en rondom het plangebied geen planologisch relevante leidingen zijn geconstateerd.

2.5.7 Archeologie & Oorlogsresten Het plangebied ligt niet in een provinciaal aangewezen archeologisch aandachtsgebied (zie bijlage F). Echter, volgens het bestemmingsplan van de gemeente Wassenaar geldt er voor de renbaan een dubbelbestemming voor archeologie en cultuurhistorie. Een aanbeveling gaat uit om voor de indiening van het stedebouwkundig plan een archeologisch en cultuurhistorisch vooronderzoek uit te voeren volgens de eisen van de Gemeente Wassenaar en indien nodig inventariserend veldonderzoek naar de aanwezigheid van archeologisch en cultuurhistorisch erfgoed in te zetten. Verdenking ontplofbare oorlogsresten Van 29 april tot 8 mei 1945 zijn de voedseldroppings genaamd operatie Manna uitgevoerd. Bij dergelijke voedseldroppings werden zogenaamde ‘flares’ gebruikt, met fosfor gevulde markeringsbommen. Vanaf Landgoed Duindigt werden vanaf 13 september 1944 tot half maart 1945 V-2 raketten afgevuurd. Het landgoed werd door geallieerde luchtbombardementen verwoest. Aangeraden wordt om in een vroeg stadium van het project een vooronderzoek volgens het Certificatieschema Vooronderzoek en Risicoanalyse Ontplofbare Oorlogsresten (CS-VROO-01) uit te laten voeren en indien nodig een vervolgonderzoek naar de aanwezigheid van ontplofbare oorlogsresten in te zetten. Renbaan Duindigt

fig. 30 - Parkeerplaats bij ingang renbaan waarbij ondergrond verweerd is en slecht onderhouden 17

18

Uitgangspunten

3

3.1 Beleidskaders Geldende beleidskaders Bij het opstellen van het SPvE is een inventarisatie gemaakt van het projectgerelateerde beleid op verschilende niveaus. Onderstaand volgt een korte uiteenzetting welke de richting aanduidt van de gewenste ontwikkeling van het project. Gemeentelijk beleid Naast het vigerende bestemmingsplan is ook het paraplubestemmingsplan Cultureel erfgoed Wassenaar meegenomen in de opzet van het SPvE. In hoofdstuk 2.5.3 is een eerste studie gemaakt naar de cultuur-historische waarde van de bebouwing op het kavel. Gedurende het vervolgtraject zal een omvattende cultuurhistorische studie worden uitgevoerd waarbij landschap, ensemble, architectuur en cultuurhistorische waarde van de omgeving zullen worden omschreven en aanbevelingen ten opzichte van de gehele ontwikkeling worden voorgesteld. Omgevingsverordening en Kwaliteitskaart Zuid-Holland De omgevingsverordening, samen met de kwaliteitskaart, definieert verdere richtpunten gerelateerd aan het plangebied die zijn meegenomen in de opzet van het voorstel. Onder deze paraplu vallen onde andere de volgende onderdelen: Natuur Netwerk Nederland, water en het grondwaterbeschermingsgebied, ruimtelijke kwaliteit, recreatie, groene buffers en het landgoederenlandschap (waaronder kroonjuweel cultureel erfgoed en de landgoedbiotoop).

Hiernaast is ook de structuur van lanen en laanbomen kenmerkend voor de Gemeente Wassenaar. Oorspronkelijk bevonden zich op en rondom Duindigt laanstructuren die deel uitmaakten van de structuur van strandwallen en -vlaktes. Hoewel deze structuren vaak een grote cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen, zijn de laanstructuren op en rondom Duindigt inmiddels grotendeels aangetast of verdwenen. De gemeente Wassenaar streeft naar een robuuste landgoederenzone, waar ingezet wordt op versterking van de landgoedbossen en lanen vanuit cultuurhistorische, architectonische en landschappelijke kwaliteiten. Het groene erfgoed van de landgoederen wordt gezien als de kracht van Wassenaar. Binnen de structuurvisie ‘Wassenaar 2025 Landgoed aan Zee’, wordt de landgoederenzone als ruggengraat van Wassenaar bestempeld. De oorspronkelijke kwaliteiten van de landgoederenzone dienen hersteld en versterkt te worden. Hetzelfde geldt voor de laanstructuren, waarbij er ook wordt gezocht naar de aanplant van nieuwe lanen. Daarnaast streeft de gemeente ook naar betere ecologische verbindingen, waardoor de landgoederenzone meer één geheel gaat vormen, maar ook de duinen en de polder beter met elkaar verbonden worden.

Structuurvisie In de structuurvisie wordt de mogelijkheid gegeven voor nieuwe initiatieven, waarbij verschilllende kwaliteitspunten gesteld worden. Gevraagd word om een visie waarbij nieuwe functies, (waaronder wonen) ingepast kunnen worden die bijdragen aan het behoud van het waardevolle landschap aan de zuidrand van Wassenaar. Ladder voor duurzame verstedelijking De ontwikkeling valt buiten een bestaand stedelijk gebied, waardoor de toegevoegde waarde van nieuwe functies moet worden omschreven. In het kader van het bestemmingsplan zal een Ladderonderbouwing worden opgesteld. Gemeentelijk beleid Groen, landschap en ecologie De gemeente Wassenaar beschrijft in de Groen- en Watervisie 2015-2019 haar ambities om het unieke groene karakter van Wassenaar te versterken en Wassenaar tot het groenste dorp van de Randstad te ontwikkelen. Een belangrijke rode draad is dat de huidige ruimtelijke kwaliteit, landschap, natuur en groen op duurzame wijze behouden blijft en wordt versterkt voor toekomstige generaties. Het plangebied bevindt zich in een landschap waar strandwallen en strandvlaktes elkaar afwisselen, ookwel ‘Horst’ genoemd. Wassenaar is een van de weinige plekken in Nederland waar deze kenmerkende overgangen in het kustlandschap nog duidelijk zichtbaar zijn en heeft het meest intacte strandwallenlandschap tussen Den Haag en Haarlem.

Beide landschapstypen hebben hun eigen kenmerkende beplanting. Op de strandwallen zijn twee typen bos te herkennen: enerzijds de oorspronkelijke duinbossen, al dan niet doorontwikkeld tot dennen-, eiken- en beukenbos. Anderzijds de park- en stinzenbossen, die zijn ontstaan tijdens de ontwikkeling van de landgoederen. De strandvlaktes worden getypeerd als open weidegebieden. Hier vind je juist soorten die gedijen op een vochtigere bodem.

fig. 31 - Een van de paarden wordt verzorgd bij de stallen op de strandwal Renbaan Duindigt

19

20

3.2.1 Programma Vanuit het huidig geldende bestemmingsplan en de structuurvisie 2025 is er een ruimte geboden voor bebouwing van 14.000 m2 footprint (planologische ruimte) en 96.000 m3 (volume). Deze hoeveelheden zijn als uitgangspunt genomen voor de nieuwe ontwikkeling. In de indicatieve uitwerking die volgt in paragraaf 4.5 staat een bruto vloeroppervlakte (BVO) van circa 26.400 m2. In dit SPvE nemen we daarom een bandbreedte voor bebouwing op tussen 25.000 m2 - 32.000 m2 BVO.

INDICATIEVE PROGRAMMAVERDELING Functie Renbaan Hotel Stallen Services Renbaan/Stallen Wonen Shortstay

Programmaverdeling Naast het hippische programma zal in de nieuwe situatie additioneel programma worden toegevoegd, onderverdeeld in verschillende typen. In figuur 32 is een richtinggevende opzet weergeven van de typen en hoeveelheden die binnen de uitgangspunten zijn samengesteld. Deze vernieuwde programmasamenstelling is noodzakelijk om het behoud van de renbaan in zijn volledigheid ondersteunen en de herontwikkeling mogelijk maken. Ook zal het een verbreding van de huidige hippische activiteiten ondersteunen en een levendige en duurzame toekomst garanderen van de renbaan.

TOTAAL BEBOUWING TOEGESTAAN

Deze voorgestelde programmasamenstelling is gebruikt als basis voor de verschillende onderzoeken, waaronder de quickscan omgevingsaspecten en de financiele haalbaarheidsstudie. De bijbehorende parkeerbehoefte en voorgestelde parkeeroplossingen zijn toegelicht in paragraaf 3.2.6.

3.2.2 Ruimtelijk

150-200 kamers

22-25 woningen 26-30 verblijven

m2 2100 11800 2100 1600 4400 4400

m2 footprint 1400 4800 2100 1600 1980 2120

m2 26400 geen limiet

m2 footprint 14000 14000

fig. 32 - Overzicht indicatieve vierkante meters per functie in de nieuwe ontwikkeling

Ruimtelijke structuur Het landschap in en om het plangebied geeft een duidelijk herkenbare structuur weer, bestaande uit strandwal en strandvlakte. De ontwikkeling zal dan ook gericht zijn op het inpassen en versterken van deze kenmerkende kwaliteiten. De strandvlakte met uitgestrekte weides zal worden opgeschoond en hersteld, zodat er een beter zicht is over de renbaan en het landschap. De bebouwing zal worden ingepast in de ‘boskamers’ van de strandwal, met haar weelderige bossen en begroeiing. Bouwvelden, hoogtes en volumes De meeste bestaande, verouderde bebouwing en omliggende verharding in de strandwal zal worden verwijderd, waardoor er plaats ontstaat voor het nieuwe programma. De bouwvelden bestrijken deze lege plaatsen tussen de bomen, waardoor zoveel mogelijk natuur kan worden behouden. De polostallen op de strandvlakte zullen vooralsnog behouden blijven op de huidige locatie. In het voorstel wordt op zeer precieze wijze rekening gehouden met de zichtbaarheid en inpassing van nieuwbouw in het landschap. De kroon van het bos ligt op 25-30m hoogte, waardoor er sprake is van een ruime buffer boven de top van de gebouwen, maar ook erom heen. Hierdoor zijn deze zelfs in de winter verborgen in het bos.

Als uitgangspunt voor de nieuwe tribune/hotel wordt 15 meter hoogte als maximum genomen, om niet alleen een gebouw te kunnen ontwerpen dat voldoet aan de standaard van deze tijd en de toekomst, maar ook om alle installaties en duurzaamheidsaspecten te kunnen integreren in een geheel. Dit is dezelfde hoogte als in de huidige situatie. Verder zijn de woningen op maximaal 12 meter afgestemd. Deze hebben een minimale afstand van 5 meter tot de Waalsdorperlaan, zodat een bomenrij de bebouwing kan afschermen. De woningen zullen een schuine kap krijgen, waardoor ze in realiteit minder groot lijken en er genoeg ruimte is om een elegante beeindiging van het dak te waarborgen. De shortstay wordt gemaximeerd op 10 meter, maar zal in de meeste gevallen op een lagere hoogte uitkomen vanwege de noodzaak om een goede inpassing tussen het groen te krijgen. De volumes die binnen alle bouwvelden zullen worden ingepast, gaan op in de bestaande context en zullen de landschappelijke en natuurlijke karakteristieken volgen. De grootte van alle volumes worden afgestemd op hun zichtbaarheid vanaf de publieke ruimte en omliggende bebouwing in de omgeving. Dit betekent dat ook de hoogtes beperkt zullen blijven, vergelijkbaar met de huidige situatie en ver onder de kroon van het omringende bos. De maximale hoogteaanduidingen zijn aangeduid op de plankaart in hoofdstuk 4 van dit SPvE.

fig. 33 - Vanaf de verschillende boskamers op de strandwal is een mooie doorkijk mogelijk naar de lager gelegen renbaan Renbaan Duindigt

21

22

fig. 34 - Conceptdiagram plangebied met zonering van de verschillende programmas Renbaan Duindigt

23

24

Randvoorwaarden Tribune & Hotel De nieuwe tribune en renbaanfaciliteiten zullen worden samengevoegd met het hotel, waarbij een enkel volume ontstaat. Dit brengt een compact gebouw voort waarbij de verschillende faciliteiten op efficiënte wijze gedeeld kunnen worden. Gelegen langs de noord-westelijke zijde van de renbaan in een inham van het bos, zal de voorzijde van het gebouw niet verder richting de renbaan worden gesitueerd dan de bestaande tribunes die gesloopt zullen worden. Het zal een visuele verlenging zijn van de bosrand op de strandwal. De achterzijde van het gebouw zal door middel van een symbiotische relatie met het bos tot stand komen, waarbij een meanderende lijn het gebouw en groen zal afwisselen. Ook zullen er mogelijkheden ontstaan voor verrassende doorzichten door het gebouw, vanuit het bos op de strandwal naar de strandvlakte. De architectuur kan de landschappelijke verschillen benadrukken en zichtbaar maken. Wonen Langs de Waalsdorperlaan zal een korte strook grondgebonden woningen worden gesitueerd die passend is binnen de exclusieve buitenplaatscultuur van het plangebied. De bebouwing zal een minimale afstand hebben tot de weg, zodat ze verder terug liggen in het groen en de bestaande bomenrij wordt behouden. Achter deze lintbebouwing zullen enkele ‘bosvilla’s’ worden gesitueerd, een geclusterd blok van enkele woningen.

Het samenvoegen van deze woningen zorgt voor een compact volume, waardoor er meer ruimte overblijft voor groen en het terugbrengen van een geaccidenteerd landschap. Dit past binnen de historische kenmerken van de landgoederenzone, waarbij diep in de strandwal enkele grote landgoederen verborgen liggen binnen de bossen. Door het vormen van een wijde buffer van omringend groen in combinatie met hoogteverschillen (microrelëf), kunnen deze ‘bosvilla’s’ opgaan in de natuur en zijn ze vrijwel onzichtbaar vanaf de publieke ruimte. Deze bebouwing zal zich orienteren op het groen, met een compacte footprint. De hoogte zal beperkt blijven en zich voegen aan de woningen langs de Waalsdorperlaan. Ook zal het parkeren zover mogelijk binnen de footprint moeten worden opgelost om minimale invloed te hebben op het groene karakter van de strandwal. Er zullen richtlijnen worden opgesteld om grote mate van verharding in tuinen van de woningen en rondom de bosvilla’s te voorkomen. Dit draagt bij aan het groene karakter van de omgeving en draagt bij aan de klimaatopgave voor het bufferen van regenwater.

fig. 35 - Open ‘boskamers’ bieden mogelijkheden tot natuurlijke inpassing in bestaande situatie

Shortstay Ook worden er appartementen beoogd met de functie shortstay. Gekenmerkt door een hoge verblijfs- en architectonische kwaliteit, zal de bebouwing in het bos op de strandwal worden gepositioneerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van bestaande open plekken en (onverharde) routes in het bos. Op grotere open plaatsen zal dit in geclusterde vorm plaatsvinden, met een enkele woning in kleinere bestaande ‘boskamers’. Voor de onderlinge situering zal aandacht mede uitgaan naar het bieden van privacy door elke woning een eigen orientatierichting te geven. De shortstayverblijven hebben een mogelijke bezetting van 100% in een jaar, maar per gebruiker gemaximeerd voor een aaneengesloten periode van 6 maanden. Stallen Er komt een nieuw modern stallencomplex dat hoofdzakelijk gebruikt wordt voor hippische evenementen, met enkele stallen die gebruikt kunnen worden door shortstay- en hotelgasten. De huidige permanente stalling vervalt. Door het clusteren van de stallen is het mogelijk om tot een efficientere en kleiner totaaloppervlak te komen dan in huidige situatie, zodat er ruimte wordt vrijgemaakt om groen op de strandwal te herstellen. De stallen zullen verplaatst worden in zuidelijke richting, op de rand van strandwal en strandvlakte.

Dit zorgt voor optimalisatie van de routing, waardoor minder verhard oppervlak nodig is voor hippisch verkeer, zoals trailers, paarden en onderhoudsvoertuigen. De stallen en mestopslag zullen op ruime afstand worden gepositioneerd van het bestaande bebouwingscluster aan de Waalsdorperlaan, zodat er aan alle milieutechnische eisen wordt voldaan. Alle mogelijkheden om deze afstand verder te vergroten zullen worden onderzocht in het stedebouwkundig ontwerp. Ook zal de mestopslag overkapt en afgesloten worden ter vermindering van geur en stikstofuitstoot. In de huidige situatie is er sprake van een open mestopslag. Zodra de parkeerdruk verlicht wordt door het evenementenparkeerterrein aan de zijde van de Landscheidingsweg, is er ook de ambitie om de polostallen te verplaatsen naar de parkeerplaats ten westen van de Waalsdorperlaan. Hierdoor kan de strandvlakte in het zuidelijke deel van het plangebied verder opgeschoond worden. fig. 36 - Zandpad door bos met enkele longeerbakken die openingen maken in het bos. Renbaan Duindigt

25

26

Services De voorzieningen voor de hippische activiteiten die in huidige situatie verspreid liggen over het plangebied worden in nieuwe toestand op efficiente wijze geclusterd. Deze worden gesitueerd nabij het stallencomplex en reduceren de hoeveelheid verharding, maar ook de druk op het groene karakter van het plangebied en het aantal verkeersbewegingen. Serviceruimtes bevatten onder andere de zadelruimte, medische ruimte, opslag hooi/mest, opslag gereedschap, toebehoren, techniek & installaties en alle andere ruimtes voor benodigdheden ten behoeve van hippische sporten. Beeldkwaliteit De omvang en situering van bebouwing in het plangebied staat een beeldskwaliteitplan toe waarbij onderdelen een esthetisch gedifferentieerde identiteit kunnen krijgen. De verschillende programma’s zullen echter wel hun eigen beeldtaal moeten vormen die gerelateerd is aan een aantal kenmerkende eigenschappen van deze ontwikkeling. Allereerst is de cultuurhistorie van groot belang, waarbij het exclusieve karakter van de omringende landgoederen met buitenplaatscultuur een leidraad is, mogelijk in de vorm van een moderne interpretatie hiervan. De inpassing van bebouwing in het landschap en haar bijbehorende groene karakter zal ook moeten worden verantwoord. Daarnaast heeft ook bebouwing die zichtbaar is vanaf publieke ruimte of verdere zichtlijnen een rol in de afstemming met zijn nabije context.

Dit betekent hoofdzakelijk dat de voorgestelde woningbouw langs de Waalsdorperlaan een verantwoorde relatie aangaat met de omliggende bestaande woningbouw in de vorm van architectonische kwaliteit, massa, materiaalgebruik en detaillering. Het hippisch-gerelateerde programma waaronder tribune met hotel, stallen en services zal aansluiten op het vooruitstrevende en experimentele gedachtegoed dat is ontwikkeld tijdens de rijke historie van de renbaan. De eerdere ontwikkelingen in de jaren 60 boden een vernieuwende architectuur binnen de paardenrensport door onder andere het gebruik van een kenmerkende constructieve vorm en nieuwe bouwtechnieken voor de tribunes. De paardensport heeft zich echter verder ontwikkeld, wat een nieuwe visie behoeft die niet alleen de huidige hippische cultuur omarmt, maar ook toekomstige veranderingen aankan. De hippisch-gerelateerde bebouwing zal het vooruitstrevende gedachtegoed van renbaan Duindigt voortzetten en een nieuwe interpretatie geven op de buitenplaatscultuur in samenhang met het kenmerkende landschap waarin het zich positioneert. Hierbij kan gedacht worden aan de aansluiting tot het maaiveld, de relatie tussen het interieur en exterieur, maar ook aandacht voor architectonische aspecten als ritmiek, beweging en onderverdeling van volumes langs de strandvlakte.

fig. 37 - Bestaande stallen en serviceruimten, gekenmerkt door een verweerd karakter door achterstallig onderhoud

Voor het stedebouwkundig plan zal een beeldkwaliteitsplan opgesteld worden waarbij een gedegen motivatie van alle bovenstaande aspecten zal worden toegelicht voor elk programma. Toegankelijkheid Alle gebouwen in het plangebied zullen toegankelijk zijn voor mindervalide personen. De strandwal heeft een groter hoogteverschil dan de strandvlakte, waarbij het noodzakelijk is om de verschillende verbindingen en aansluitingen op de gebouwen in te bedden zonder grote hellingen. Fasering De ruimtelijke ontwikkeling zal gefaseerd worden uitgevoerd om de open ruimtes op het kavel te benutten, zodat er geen extra ruimte op de strandvlakte of strandwal vrijgemaakt hoeft te worden tijdens de bouw. Hierbij wordt ook zorg gedragen voor ecologische aspecten, zodat er geen onnodige druk op flora en fauna plaatsvindt. Een mogelijke kans voor de ontwikkeling ligt ook bij het gebruik van moderne prefab bouwmethodieken met verhoogde bouwsnelheid om de opslag van bouwmaterieel in het plangebied te verminderen.

fig. 38 - Gesloten stal vanwege instortingsgevaar Renbaan Duindigt

27

28

3.2.3 Landschap & Groen Het plangebied bevindt zich in een landschap waar strandwallen en strandvlaktes elkaar afwisselen. Op de strandwallen zijn twee typen bos te herkennen: enerzijds de oorspronkelijke duinbossen, al dan niet doorontwikkeld tot dennen-, eiken- en beukenbos. Anderzijds de park- en stinzenbossen, die zijn ontstaan tijdens de ontwikkeling van de landgoederen. De strandvlaktes worden getypeerd als open weidegebieden. Hier vind je juist soorten die gedijen op een vochtigere bodem. Groen kapitaal In het bosgebied ten noordwesten van de renbaan liggen een aantal bijzondere groenelementen. Het bos is geschouwd met een boomdeskundige. Waardevolle groenstructuren en bomen worden gekoesterd en beschouwd als het groene kapitaal van Duindigt: - De zomereik bij de poort is monumentaal en staat tussen het oorspronkelijk bos op oorspronkelijk duinreliëf. Deze eik dateert van de periode voordat de kastanjelaan aangeplant werd en dient te allen tijde zorgvuldig ingepast worden. - De kastanjelaan bij de entree heeft vroeger tot aan de Waalsdorperlaan gelopen, hier zijn in 2017 een aantal exemplaren gekapt, waarvan de stobben resteren. Bij enkele kastanjes is sprake van een esthetische aantasting (mineermot en schimmel), wat weinig problemen veroorzaakt.

Enkele exemplaren hebben ernstigere aantastingen (bloedziekte en zwam.) Er is veel dood hout door lichtgebrek, eenvoudig op te lossen door onderhoud. De kastanjelaan is vermoedelijk ouder dan de dikte van de betreffende bomen doet vermoeden en wordt als zeer behoudenswaardig bevonden. De kastanjes komen meer tot hun recht als ze vrij komen te staan en de bomen die in de laan gegroeid zijn, verwijderd worden. Daarnaast is de ambitie om de laan weer aan te planten tot aan de Waalsdorperlaan, zodat deze weer een volwaardige entree kan vormen. - De kastanjegroep in de longeercirkel is karakteristiek. Hier kan er gedacht worden aan standplaatsverbetering en het vervangen van de verharding binnen de kastanjecirkel door strooisel om de kastanjes voor de toekomst te behouden. - Ten noordoosten van de tribune staat een beeldbepalende groep parkbomen. Vermoedelijk zijn deze bomen direct na de bouw van de tribune aangeplant. Het is een bijzondere groep met een parkachtige uitstraling. Deze bestaat onder andere uit twee rode beuken, een kastanje en een grote populier. - Aan de noordwestrand van de renbaan is een mooie gelaagde eikenbosrand gevormd. De kampen (open plekken waar paarden staan), die aan de binnenzijde van de bosrand liggen, zijn niet zichtbaar vanaf de renbaan. Langs de zuidoostrand van de renbaan is er gekapt in de bosrand, deze ziet er aanzienlijk minder goed uit.

Ambitie is om bij toekomstige ontwikkelingen zoveel mogelijk van het bestaande bos in te passen. Binnen de begrenzing van de NNN worden geen ontwikkelingen gepland. In het overige bos worden vooral de open plekken en bestaande routes benut voor toekomstige bebouwing en infrastructuur. Achterstallig onderhoud wordt weggewerkt en bomen zonder toekomstverwachting worden verwijderd. Bij de herontwikkeling van het terrein op de strandwal worden soorten uit de duinbossen geplant. Waar dit mogelijk is, wordt ook reliëf teruggebracht. Dit betekent dat op de plek van de huidige paardenstallen, een vlakte met voornamelijk verharding en bebouwing, naast nieuwe bebouwing ook weer bos zal ontstaan. Dit deel van het plangebied vormt op termijn weer een landschappelijke verbinding tussen de bestaande bossen binnen het Natuur Netwerk Nederland en de bossen (ook NNN) ten zuiden van de Waalsdorperlaan. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan het herstellen van het karakter en het robuuster maken van de beboste strandwal.

De openheid van de renbaan is kenmerkend voor de open strandvlaktes

Huidige situatie: natte natuur in de strandvlakte, waterlopen met oevervegetatie

Monumentale eik naast de entreepoort tussen oorspronkelijk bos

Kastanjelaan bij de entree. Vroeger liep deze tot aan de Waalsdorperlaan fig. 39 - Beschrijving verschillende landschapstypen

Karakteristieke kastanjegroep in de longeercirkel

Groep parkbomen ten noordoosten van de tribune, waaronder twee rode beuken, een kastanje en een populier

Bestaande situatie van de beboste strandwal met microreliëf: oorspronkelijk duinbos is doorontwikkeld tot dennen-, eiken- en beukenbos

Referentiebeeld van duinbos met microreliëf, de oorspronkelijke beplanting van de strandwal, ook het gewenste beheertype door de provincie

Qua beplanting van het bos en biodiversiteit zetten we in op een zonering waarbij het gebruik leidend is (natuur versus gebruik). Rondom de renbaan en voorzieningen mag de bosbeplanting gecultiveerder zijn, met soorten van de landgoedbossen, zoals rododendrons, taxus en stinzeflora. Het overige bos wordt aangevuld met gebiedseigen soorten uit het duinbos, zoals zomereik, beuk, berk en grove den. Bij alle soortkeuzes zetten we in op variatie en grote biodiversiteit. Het contrast tussen strandwallen en strandvlaktes wordt in de toekomst beter leesbaar doordat de beplanting de karakteristieken van deze zones nog beter volgt. Op de hoger gelegen delen worden de soorten van de duinbossen aangeplant en op de vlaktes de soorten die van vochtigere bodems houden (els, populier, wilg, knotwilg). De strandvlakte behoudt zijn open karakter met de lange zichtlijnen. In het zuidelijke deel waar de huidige polostallen zich bevinden, zal geen nieuwe bebouwing komen en daarmee de openheid richting renbaan en strandvlakte behouden. Buiten het gras van de renbaan en verder van de voorzieningen (zoals de tribune) af, kunnen grasvlakken en oevers minder intensief gemaaid worden, waardoor meer gevarieerde oever-, grasland- en ruigtevegetaties ontstaan, die interessant zijn voor insecten en kleine zoogdieren.