130 Bijlage 1 Rekenkamerrapport onderzoek Effectiviteit woonbeleid

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

45 van 76

Toetsingscriteria

Beoordeling

Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren. Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren. Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren.

5.5 Informatievoorziening raad De gemeenteraad in Oegstgeest wordt geïnformeerd door een rapportage in de jaarrekening waarin de gerealiseerde woningen en percentages sociaal en middelduur worden opgenomen. Daarnaast is er een voortgangrapportage in het voor- en najaar waarin met de gemeenteraad wordt stilgestaan wat de status per project is. Daarnaast wordt er jaarlijks in het Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) een overzicht gegeven van de voortgang van woningbouw, en hoe deze zich verhoudt tot de ambities van de woonvisie. In het MPG worden ook de aantallen per type woning uitgesplitst. Daarnaast is bij recente beslissingen van de raad, die een substantiële invloed hebben op het woningbouwprogramma, een vertrouwelijk overzicht van de ontwikkelingen in woningbouwlocaties aan de raad verstrekt. Het thema wonen ligt gevoelig in de raad, vooral door de zoektocht naar de balans tussen woningbouw en behoud van het dorpse karakter. Volgens betrokkenen is het daarom goed dat de omgevingsvisie er nu is, daarmee is er meer duidelijkheid gekomen op welke locaties woningbouw kan plaatsvinden en onder welke voorwaarden. Volgens de wethouder zijn de overleggen en discussie met de regio, provincie en het rijk niet transparant voor de raadsleden. Hierin kan de informatievoorziening aan de raad nog verbeterd worden.

Wel is in belangrijke regionale besluitvorming over wonen in Holland Rijnland de raad op de hoogte gehouden. Door de raad ingediende zienswijzen hebben een aantoonbare invloed gehad op de uiteindelijke regionale afspraken. Toetsingscriteria

Beoordeling

Monitoring en bijsturing door de raad De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

46 van 76

6. Leidschendam-Voorburg 6.1 Inleiding Leidschendam-Voorburg is een gemeente in de provincie Zuid-Holland en telt 78.246 inwoners per 1 januari 2024 (CBS). Leidschendam-Voorburg is onderdeel van de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag en maakt deel uit van de woonregio Haaglanden, voorheen stadsgewest Haaglanden. De gemeente Leidschendam-Voorburg telt drie kernen: Leidschendam, Voorburg en Stompwijk. Inwoners van Leidschendam-Voorburg waarderen het hoogwaardig wonen in een rustige en groene omgeving met hoog voorzieningenniveau en goede bereikbaarheid. Karakteristiek is het kanaal de Vliet, waaromheen zich bijzondere woonmilieus bevinden. Volgens de Bouwsteen Groene woongemeente is de ambitie om 4.500-5.000 nieuwe woningen te bouwen tot 2040. De gemeente kiest voor binnenstedelijk verdichten waarbij het groene karakter behouden blijft. De gemeente hanteert daarbij het ‘rood voor rood’ principe, waarbij wordt gekeken naar de mogelijkheden voor optopping (een extra woonlaag op gebouwen) en de ontwikkeling van stationslocaties. De vraag naar ruimte is enorm, maar de verdeling van de schaarse ruimte tussen de functies wonen, economie, maatschappelijk, verkeer en groen blijkt ingewikkeld. Hierdoor lopen wachttijden voor sociale woningen verder op, net als de vraag naar middeldure huurwoningen.

6.2 Doelen De gemeente Leidschendam-Voorburg formuleert ambities op het gebied van wonen in meerdere overeenkomsten en beleids(uitvoerings)documenten, waaronder de Bouwsteen groene woongemeente, de Woonagenda en de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RRA). De Bouwsteen Groene Woongemeente is een tussenstap naar de omgevingsvisie. De centrale vraag die in dit document wordt behandeld is: Hoe realiseren we op een toekomstbestendige manier woningen met behoud en versterking van de kernkwaliteiten? In juli 2021 is dit document voorgelegd aan de gemeenteraad. De Woonagenda gemeente Leidschendam-Voorburg 2024-2027 is per 1 januari 2024 het uitvoeringsprogramma voor het gemeentelijk woonbeleid. De woonagenda formuleert geen nieuw beleid of nieuwe ambities, maar vormt een uitvoeringsprogramma voor de overbruggingsperiode tot vaststelling van de omgevingsvisie. De woonagenda is ontwikkeld binnen het beleidskader van het Kompas voor de Leefomgeving, de Bouwsteen groene woongemeente 2040, de Woonzorgvisie Leidschendam-Voorburg 2022-2030 en het financiële kader van beschikbare middelen. In de woonagenda staan de acties van het college om de ambities van het woonbeleid te realiseren in de periode 2024 t/m 2027. Deze acties worden verdeeld onder vier thema’s: meer sociale huurwoningen, huisvesting aandachtsgroepen, kwaliteit van de woonomgeving en samenwerking.

Volgens de Bouwsteen groene woongemeente verwacht Leidschendam-Voorburg 4.500 tot 5.000 woningen te kunnen realiseren tot 2040. Het beperken van het aanbod tot de 4.000 woningen die vastgelegd zijn in het Kompas van de Leefomgeving acht de gemeente niet nodig.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

47 van 76

Trends en ontwikkelingen waarmee de gemeente rekening houdt in de woningopgave de komende jaren zijn onder andere de vergrijzing van de bevolking, het toenemend aantal eenpersoonshuishoudens, de vraag naar geschikte woningen voor het langer zelfstandig wonen en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. In de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RRA), die volgde op het Tussenakkoord Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden 2021-2030, is de ambitie opgenomen dat Leidschendam-Voorburg 2.262 woningen toevoegt aan de woningvoorraad in de periode 2022 t/m 2030. In het Tussenakkoord is afgesproken dat minimaal 750 doelgroepwoningen worden toegevoegd in de periode 2019 tot 2030. In de prestatieafspraken wordt overeengekomen dat de gemeente zich inzet voor 130 procent (harde) plancapaciteit. Tussen de woningbouwopgaven van Leidschendam-Voorburg volgens regionale afspraken bestaan faseverschillen. Een voorbeeld hiervan is het verschil in het aantal woningen dat gerealiseerd moet worden in de Realisatieagenda en het Tussenakkoord. Daarnaast bestaat er bij de gemeente en de regio enige frustratie over de inconsistentie van de afspraken die met de provincie zijn gemaakt. Zo werd er recentelijk door de provincie aangegeven dat in nieuwe bouwplannen 40 procent sociaal gebouwd moet worden, terwijl in de Woondeal 30 procent was vastgelegd.

Betrokkenen merken op dat overheden niet altijd eenduidig communiceren: het ministerie van Binnenlandse Zaken hecht vooral waarde aan aantallen, terwijl de provincie de nadruk legt op de betaalbaarheid van woningen. Hieronder worden kort de doelen van de gemeente Leidschendam-Voorburg samengevat, waarbij de structuur van de Woonagenda 2024-2027 wordt aangehouden, omdat deze de meest actuele cijfers en doelstellingen bevat. Waar nodig worden de doelen uit de woonagenda aangevuld met informatie uit andere documenten, zoals de prestatieafspraken en de input van de geïnterviewden. De Woonagenda 2024-2027 fungeert als het uitvoeringsprogramma voor het beleidsveld wonen. Er zijn ook diverse beleidsnota’s opgesteld in het afgelopen jaar. De gemeente erkent dat de actiepunten in de Woonagenda niet altijd SMART geformuleerd zijn. Een reden hiervoor is dat de gemeente kampt met een ambtelijk capaciteitsprobleem en niet te veel verwachtingen wil scheppen.

Meer betaalbare huurwoningen De gemeente stuurt, overeenkomstig met het coalitieakkoord, bij de ruimtelijke invulling van bestaande woningbouwlocaties op nieuwbouw met een substantieel aantal betaalbare woningen. De ambities in het gemeentelijk woonbeleid om te komen tot meer sociale huurwoningen zijn uitgewerkt in de volgende acties in de periode 2024-2027: 1. Sturen op sociale huurwoningen voor jongeren en starters. 2. Maatregelen sociaal en middensegment: de gemeente stelt bij particulier woningbouwplannen een aandeel van minimaal 30 procent sociale huurwoningen en 20 procent middeldure huur- of koopwoningen verplicht. Het uitgangspunt is het overdragen van de exploitatie van sociale huurwoningen aan een woningcorporatie. De percentages zijn niet in lijn met het 30/40/30-principe uit de RRA. Ook is een vereveningsfonds Sociale Woningbouw ingesteld om beleggers en ontwikkelaars een financiële prikkel voor het realiseren van sociale huurwoningen te geven. 3. Taskforce sociale woningbouw: de gemeente en de woningcorporaties Vidomes en WoonInvest werken sinds 2018 samen aan de realisatie van sociale woningbouw in de

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

48 van 76

4.

5.

6. 7.

Taskforce Sociale woningbouw, zoals vastgelegd in de prestatieafspraken. Het doel van de taskforce is om versneld tot sociale woningbouw te komen. Door de Taskforce zijn de woningcorporaties vroegtijdig op de hoogte van nieuwe woningbouwontwikkelingen en kunnen knelpunten makkelijker besproken worden. De Taskforce functioneert tevens als lokale Bouwtafel volgens de afspraken in de RRA. Stimuleren doorstroming: de gemeente maakt gebruik van een doorstroommakelaar en de inzet van Lokaal maatwerk om de doorstroom te stimuleren. Verder zet de gemeente in op het stimuleren van Lokaal maatwerk bij woningtoewijzing, wat vooral geldt voor doorstromers uit een sociale huurwoning van de woningcorporaties. Volgens de prestatieafspraken 2022-2025 streeft de gemeente naar 180-200 doorstromingen tussen 2022 en 2030. Versnelling woningbouw: het aantal op te leveren sociale huurwoningen in de periode 2021-2030 bedraagt conform de afspraak in het Tussenakkoord van de Bouwsteen groene woongemeente Leidschendam-Voorburg minimaal 750 sociale huurwoningen. Echter, de gemeente en woningcorporaties beschikken over onvoldoende geld en grondposities en de ontwikkelruimte in Leidschendam-Voorburg is gering. Sturing woningtoewijzing: de mogelijkheden tot uitbreiding van de voorrangverlening, onder andere ten aanzien van maatschappelijke beroepsgroepen, worden onderzocht.

Woningsplitsing en kamerverhuur: de gemeente zet in op woningsplitsingen kamerverhuur om binnen de bestaande woningvoorraad extra woonruimte te creëren.

Deze doelstellingen zijn deels SMART omschreven. Er wordt bijvoorbeeld niet specifiek benoemd hoeveel sociale huurwoningen er voor jongeren en starters gerealiseerd moeten worden, waardoor dit niet meetbaar is. De maatregelen omtrent het sociaal en middensegment zijn wel specifiek, maar niet in lijn met de verdeling in segmenten uit de RRA. Ook bestaat er onduidelijkheid over de haalbaarheid van de doelen, in verband met het gebrek aan financiële middelen, grondposities en ontwikkellocaties.

Huisvesting aandachtsgroepen De gemeente is verantwoordelijk voor de huisvesting van aandachtsgroepen: statushouders, (arbeids)migranten, kwetsbare (oudere) inwoners, de uitstroom uit Jeugdzorg, GGZ- en LVBzorginstellingen, woonwagenbewoners en de maatschappelijke opvang van inwoners die dakloos zijn of dreigen te worden. Uitdagingen zijn te hoge huurprijzen voor deze aandachtsgroepen, alsmede het tekort aan sociale huurwoningen waardoor de huisvesting van aandachtsgroepen stagneert. Volgens de prestatieafspraken jaarschijf 2024 wordt maximaal 30 procent van vrijkomende woningen in de categorie kleine, grote en 55+-gelabelde woningen gehanteerd voor de aandachtsgroepen zonder uitsluiting van woningzoekenden met een medische of sociaal/medische urgentie. Ook zal de gemeente wanneer passend extra woningen bouwen voor kwetsbare groepen bij nieuwbouwprojecten. De ambities in het gemeentelijk woonbeleid voor het huisvesten van aandachtsgroepen zijn uitgewerkt in de volgende acties: 1. Aanpassing huisvestingsverordening: het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting heeft als doel kansengelijkheid te bevorderen voor huisvesting van urgente aandachtsgroepen. Gemeenten moeten verplicht een urgentieregeling opnemen in de Huisvestingsverordening, met vastgestelde urgente categorieën.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

49 van 76

2. 3.

4.

5.

6.

7.

8.

Directe bemiddeling uitstromers: de gemeente continueert de convenantwoningen voor cliënten die uitstromen uit een zorginstelling. Huisvesting statushouders: een doorgaande stijgende lijn in de taakstelling huisvesting statushouders wordt verwacht. De gemeente zet zich in om aan deze taakstelling te voldoen, door middel van bijvoorbeeld prestatieafspraken onderzoek naar kansen van regionale matching en het inventariseren van particuliere verhuurders voor de huisvesting van statushouders. In het doel worden geen meetbare doelstellingen of resultaten voorgesteld. Labeling 55+-wooncomplexen: het aanmerken van wooncomplexen als 55+-woningen geeft corporaties de mogelijkheid om een woning rechtstreeks toe te wijzen aan inwoners met een zorgvraag. In deze actie worden geen meetbare doelstellingen of resultaten omschreven, dus het is onduidelijk hoeveel wooncomplexen er gelabeld gaan worden als 55+. Woningaanpassing: de vergrijzing leidt tot een toenemende vraag naar toegankelijke woningen. In het Kompas van de leefomgeving (2019) is afgesproken dat 20 procent van de bestaande woningen wordt aangepast naar levensloopbestendige woningen. Het is onduidelijk op welke termijn dit gerealiseerd moet worden. Ontwikkeling woonzorgconcepten: samen met sociale verhuurders en zorg- en welzijnsorganisaties zet Leidschendam-Voorburg zich in voor de totstandkoming van (innovatieve) woonzorgvormen.

Hiervoor zijn twee specifieke locaties aangewezen. Inzet noodwoningen: de gemeente stimuleert de uitbreiding van noodwoningen voor uitgezette gezinnen en spoedzoekers. In de Prestatieafspraken Jaarschijf 2024 wordt overeengekomen dat WoonInvest 1 (flex)woning beschikbaar stelt voor spoedzoekers. In Q2 2024 worden uitgangspunten vastgesteld voor noodwoningen en spoedzoekers. Continuering toewijzing woonwagenbewoners: het aanbod van woonwagenstandplaatsen in de gemeente sluit kwalitatief en kwantitatief onvoldoende aan op de vraag. Dit wordt door de gemeente meegenomen bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties in LeidschendamVoorburg. Het is niet duidelijk wat het gewenste eindbeeld is.

Kwaliteit woonomgeving De ambities in het gemeentelijk woonbeleid op het gebied van de kwaliteit van de woonomgeving zijn uitgewerkt in de volgende acties: 1. Evenwichtigere verdeling woningtypen: voor de leefbaarheid stuurt de gemeente op een evenwichtigere verdeling van goedkope en dure woningen in wijken en projecten, door middel van meer diversiteit in woningtypologieën bij nieuwe initiatieven tot woningbouw. Niet omschreven is welke verdeling van woningtypen gewenst is en wat daar precies voor nodig is. 2. Wijkgericht werken en leefbaarheid: gezamenlijk hebben de gemeente, de huurdersorganisaties en maatschappelijke organisaties stappen gezet in de verbetering van de leefbaarheid in aandachtswijken, waaronder Prinsenhof en De Heuvel/Amstelwijk. In de prestatieafspraken jaarschijf 2024 komen de gemeente en de corporaties overeen dat partneroverleggen worden georganiseerd in aandachtswijken. In deze actie wordt concreet omschreven welke acties de gemeente kan ondernemen. 3. Sturen op woningsplitsing en kamerverhuur: sinds 2021 geldt in Leidschendam-Voorburg een vergunningsplicht voor het splitsen van woningen en bij kamerbewoning vanaf drie personen. Bij vergunningaanvragen toetst de gemeente op de leefbaarheid, waarbij de splitsing niet mag leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op de woon- en leefomgeving.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

50 van 76

4.

5.

6.

Opkoopbescherming: speculatie en ongebreidelde verhuur van betaalbare woningen draagt niet bij tot een leefbare buurt. Daarom heeft de gemeente besloten tot het invoeren van opkoopbescherming per 1 juli 2023. Continuïteit sociale huurwoningvoorraad: de gemeente stuurt op het behoud van de goedkope en middeldure woningen in Leidschendam-Voorburg. Bij verordening is geregeld dat gedurende 25 jaar na oplevering van de nieuwbouw het niet is toegestaan de sociale en middeldure huurwoningen te verkopen aan een derde, tenzij verkoop geschiedt aan een toegelaten instelling. Goed verhuurderschap: de Wet Goed verhuurderschap beschermt woningzoekenden en huurders tegen ongewenst verhuurgedrag. In de regio Haaglanden is afgesproken in 2024 een regionaal meldpunt Goed Verhuurderschap in te richten. Vooralsnog heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg een tijdelijk meldpunt.

Samenwerking De ambities in het gemeentelijk woonbeleid voor samenwerking zijn uitgewerkt in de volgende acties: 1. Platform ruimtevragers: de gemeente verkent de mogelijkheden voor het inrichten van een breed platform voor ruimtevragers, zoals vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, woningcorporaties en andere ruimtevragers om het bredere gesprek te voeren over gebiedsontwikkeling en verwezenlijking van de verschillende voorwaarden en ambities van de gemeente. 2. Meer vakmensen voor woningbouw en infra: de bestaande samenwerking voor de inzet van leerling- en stagebouwplaatsen en het Platform Leerlingbouwplaatsen LeidschendamVoorburg blijft de gemeente ondersteunen en continueren. Over het algemeen zijn de doelen gestaafd met cijfers en omvatten ze specifieke acties. Echter, het toevoegen van meetbare doelstellingen en criteria zou de doelstellingen concreter maken. Ook zou het daardoor makkelijker zijn om de voortgang van de doelstellingen te monitoren. Daarnaast is het vaak onduidelijk op welke termijn de acties gerealiseerd dienen te worden. Toetsingscriteria

Beoordeling

Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven. Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. De doelen zijn in lijn met de Regionale Woondeal. Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering. De gemeente heeft zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt en van de doelgroepen.

6.3 Uitvoering Toereikende middelen en capaciteit De ambtelijke capaciteit van de gemeente Leidschendam-Voorburg wordt als ontoereikend ervaren, vooral gezien de grote opgaven op het gebied van wonen en duurzaamheid. In het verleden had de vakgroep Wonen een personeelsbestand van 5 fte, maar dit is afgeschaald bij bezuinigingsrondes. De gemeente functioneert momenteel meer als beheerorganisatie, terwijl ze dat feitelijk niet is gezien de grote opgave op het woondomein. Er wordt juist een meer proactieve

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

51 van 76

rol van de overheid gevraagd. Deze rol zal bovendien groter worden als het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt vastgesteld. Waar de andere gemeenten wel extra formatieruimte hebben maar moeten terugvallen op zzp’ers om die ruimte in te vullen (er is sprake van krapte op de arbeidsmarkt) heeft Leidschendam-Voorburg die ruimte niet. In het Coalitieakkoord 2022-2026 wordt aangegeven dat de gemeentelijke organisatie veel nieuwe taken heeft gekregen vanuit het Rijk, met beperkte middelen om deze taken uit te voeren. Dit betekent dat de gemeentelijke organisatie tegen de grenzen van haar realisatiekracht aanloopt. Externe partijen roepen de gemeente op om meer regie op de woningmarkt te pakken en corporatie(s) meer in positie te brengen om meer sociale huurwoningen te kunnen bouwen. In hun ogen betekent dit een sterk college met ambtelijke ondersteuning die afgestemd is (aantal fte en expertise) op de woningbouwopgave die de gemeente heeft vastgesteld. Door de gemeente is een ruimtetafel ingericht waarin bouwplannen geprioriteerd worden. Wanneer een ontwikkelaar een initiatief indient, wordt binnen de ruimtetafel beoordeeld of het plan aan de behoeften van de gemeente voldoet, zoals het aantal benodigde woningen en het gewenste segment. Hoewel er regionaal veel wordt ondernomen, is ook daar de capaciteit dun.

De regionale samenwerking vraagt om een bijdrage van de gemeente, maar de huidige capaciteit schiet tekort. Volgens geïnterviewden zou de gemeente meer gebruik kunnen maken van woningbouwsubsidieregelingen van het ministerie BZK of de provincie om exploitatietekorten op te vangen. Uitgesproken wordt dat er subsidiegeld is misgelopen. De gemeente maakt zo nodig gebruik van inhuurkrachten. Externe partijen ondervinden nadeel van de hoeveelheid personeelswisselingen, wat vertragend werkt voor processen. Daarnaast benoemen geïnterviewden dat er een contrast wordt ervaren tussen interne en externe medewerkers van de gemeente: externe medewerkers hebben een grotere afstand tot de gemeente en er wordt minder snel en voortvarend gewerkt. Specifieke opgaven die blijven liggen vanwege het capaciteitsgebrek zijn bijvoorbeeld de implementatie van de starterslening en het inrichten van een platform met ontwikkelaars en woningcorporaties. Aan initiatiefnemers van nieuwe woningbouwprojecten moet ‘nee, nu niet’ verkocht worden.

Woningbouwprogrammering ten opzichte van doelstellingen In de Woonagenda staan de acties van het college om het woonbeleid uit te voeren in de periode 2024 t/m 2027. De ambitie van de gemeente Leidschendam-Voorburg is het realiseren van bruto 2.262 woningen tot 2030, volgens de RRA. Daarvan zijn minimaal 750 doelgroepwoningen volgens de Woonagenda 2024-2027 en 964 betaalbaar volgens de RRA. Om dat te bereiken, heeft de gemeente een woningbouwprogrammering. Die bestaat uit een optelsom van harde en zachte plannen. De harde plancapaciteit tot 2040 volgens de Bouwsteen groene woongemeente 2021 bestaat uit 784 woningen, waarvan 115 sociaal en 116 middelduur. Daarnaast bestaat er een zachte planvoorraad van 4.100 tot 4.850 woningen, waarvan 870–1380 sociaal en 625–1125 middelduur. Uit deze woningbouwprogrammering blijkt niet welke hoeveelheid woningen gerealiseerd gaat worden tot 2030. Het is daardoor niet inzichtelijk of er sprake is van 130 procent plancapaciteit.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

52 van 76

De gemeente Leidschendam-Voorburg is een gemeente met zeer onderscheidende woonmilieus. Door de woningbouwopgave staat deze kwaliteit onder druk. Volgens betrokkenen is de beperkte hoeveelheid nieuwbouw in Leidschendam-Voorburg voornamelijk te wijten aan het gebrek aan beschikbare bouwlocaties.

Grondbeleid De gemeente Leidschendam-Voorburg spant zich in om de doelstellingen te realiseren, maar voert weinig actief grondbeleid: ze is niet actief aan de voorkant van locatie- en/of vastgoedontwikkeling. Dit betekent dat locatieontwikkelingen met name in handen zijn van marktpartijen. Hierdoor worden woningcorporaties nauwelijks in positie gebracht, hooguit voor de overname van een deel sociale woningen binnen commerciële projecten. Woningcorporaties kunnen op eigen kracht niet voldoen aan de doelstelling om sociale huur te realiseren terwijl de vraag naar sociale huurwoningen juist toeneemt. Externe partijen vinden dat het ambitieniveau van de gemeente hoger zou mogen zijn, vooral op het gebied van sociale woningbouw en de huisvesting van aandachtsgroepen. Gemeenten zouden hier met gronden of middelen aan moeten bijdragen, aldus de extern geïnterviewden. Volgens hen bestaat het idee dat de markt de woningbouwopgave kan realiseren, maar in de praktijk leidt marktwerking niet altijd tot bijvoorbeeld het huisvesten van statushouders of tot het realiseren van projecten met veel sociale woningen. Als verstedelijkte gemeente heeft Leidschendam-Voorburg het grootste deel van haar eigen grond al toegewezen.

Bovendien bezit de gemeente zelf weinig grond en op de beschikbare locaties wordt een zorgvuldige aanpak qua ruimtelijke inpassing nagestreefd, wat volgens betrokkenen leidt tot een vertraging van het bouwtempo.

Betaalbaarheid Anterieure overeenkomsten zijn een middel voor de gemeente om de betaalbaarheid van nieuwbouwprojecten te waarborgen. De nieuwe doelstellingen (30% sociaal en 20% middelduur) gelden alleen voor nieuwe overeenkomsten. De gemeente probeert ontwikkelaars te verbinden met woningcorporaties om tot overeenkomsten over afname van sociale huurwoningen te komen. Dit lukt soms wel en soms niet. Op de locatie Damsigt worden de sociale woningen bijvoorbeeld niet afgenomen door een corporatie, maar door eindbelegger Amvest. De gemeente heeft hier in de anterieure overeenkomst vastgelegd dat de belegger zich zo veel mogelijk moet houden aan het beleid van toegelaten instellingen, zoals omtrent het op termijn mogen doorverkopen van sociale huurwoningen. Een voorbeeld van een locatie waarbij een corporatie een deel van de woningen afneemt is de locatie Triadome in Kleine Plaspoelpolder, waar Vidomes woningen afneemt van marktpartijen om ze vervolgens als sociale huurwoningen te exploiteren. Hoewel de gemeente formeel geen partij is in de onderhandelingen tussen ontwikkelaars en corporaties, zouden betrokkenen graag een meer proactieve opstelling van de gemeente zien om partijen bij elkaar te brengen. Het ontwikkelen van woningen binnen het goedkope en middeldure segment verloopt soepeler bij recentere projecten die na het vaststellen van de RRA gestart zijn.

De gemeente ervaart meer bewustzijn bij marktpartijen met betrekking tot het belang van betaalbare woningen. Ook subsidieregelingen dragen bij aan de bereidheid van marktpartijen om betaalbare woningen te bouwen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

53 van 76

De ‘Verordening sociale en middeldure woningbouw Leidschendam-Voorburg 2022’ brengt woningcorporaties in positie. In deze verordening is vastgelegd dat 30 procent sociaal en 20 procent middensegment in Leidschendam-Voorburg moet worden gerealiseerd. Er bestaat wel een uitzonderingsmogelijkheid binnen de verordening voor het realiseren van particulier sociale woningen. Particuliere verhuurders worden niet verplicht om hierin ook bijzondere aandachtsgroepen te huisvesten. Uit de interviews blijkt dat de haalbaarheid van projecten met substantiële aantallen woningen in het betaalbare segment onzeker is, zeker gezien de gemeentelijke ambities op het gebied van groen, duurzaamheid en parkeren. Ontwikkelaars geven aan dat de gestapelde ambities de opgave bemoeilijken. Een andere complicerende factor is een stijging van bouw- en loonkosten bij de bouw van woningen.

Prestatieafspraken In december 2021 hebben de woningcorporaties, huurdersorganisaties en de gemeente de prestatieafspraken 2022-2025 ondertekend. Jaarlijks hebben deze partijen aanvullende prestatieafspraken ondertekend in de Jaarschijf 2023 en 2024. De Prestatieafspraken sociaal wonen worden gemaakt tussen de gemeente, de Huurdersraad Vidomes, Huurdersvereniging Respectus en de woningcorporaties Vidomes en WoonInvest. De thema’s die behandeld worden in de prestatieafspraken omvatten het sociaal domein, betaalbaarheid, beschikbaarheid en nieuwbouw, leefbaarheid en duurzaamheid. De gemeente ervaart de samenwerking met de woningcorporaties als positief. De corporaties geven aan dat het traject om tot prestatieafspraken te komen soepel verloopt in vergelijking met andere gemeenten. Ook wordt aangegeven dat de betrokken wethouders en ambtenaren de huurdersorganisaties zeer serieus nemen en ruimte en aandacht geven aan hun positie. Deze relatie is ook wederkerig: recentelijk heeft de wethouder bijvoorbeeld steun gevraagd aan de huurdersraad om in de gemeenteraad het belang van nieuwbouw te benadrukken. Een van de onderdelen van de prestatieafspraken is de Taskforce Woningbouw.

Het doel van de Taskforce Woningbouw is om op ambtelijk en bestuurlijk niveau nieuwbouwkansen te bespreken en zo bij te dragen aan de realisatie van een substantiële uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen. Eventuele obstakels die de voortgang belemmeren worden geïdentificeerd en, indien niet opgelost, op bestuurlijk niveau besproken. De woningcorporatie geeft aan dat de meerwaarde in termen van nieuwbouwkansen achterblijft bij de verwachtingen.

Huisvesting bijzondere doelgroepen In 2023 heeft de gemeente Leidschendam-Voorburg een Huisvestingsverordening vastgesteld. Hierin staan bepalingen over huisvestingsvergunningen, woonruimteverdeling, urgentie, wijzigingen in de woonruimtevoorraad zoals woningsplitsing en standplaatsen. Ondanks dit instrument, wordt het huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen een steeds grotere uitdaging. De gemeente is op zoek naar locaties en daarin intensief bezig met het participatieproces met omwonenden, wat vertragend kan werken, aldus betrokkenen. Hoewel externe partijen begrip hebben voor de lastige positie van de gemeente, merken ze op dat de politiek soms snel afstand neemt om juridische procedures te vermijden. De gemeente kijkt op dit moment alleen naar de corporaties voor het huisvesten van aandachtsgroepen. Gezien de slagingskansen voor regulier woningzoekenden en de risico's voor

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

54 van 76

de leefbaarheid hebben partijen in de prestatieafspraken Jaarschijf 2024 afgesproken dat partijen maximaal 30% van vrijkomende woningen in de categorie kleine, grote en 55+-gelabelde woningen voor de aandachtsgroepen zonder uitsluiting van woningzoekenden met een medische of sociaal/medische urgentie hanteren. Dit heeft als gevolg dat de gemeente Leidschendam Voorburg op dit moment niet aan haar wettelijke taakstelling huisvesting statushouders kan voldoen, zolang er geen andere oplossingen worden gerealiseerd. Leidschendam-Voorburg heeft slechts 25 procent sociale huurwoningen, wat laag is ten opzichte van omringende gemeenten, zoals Den Haag. Het huisvesten van de taakstelling statushouders moet dus gebeuren in een relatief kleine sociale voorraad, waardoor het percentage kwetsbare mensen op bepaalde locaties snel stijgt. De gemeente erkent dit, maar het blijft een knelpunt. De gemeente heeft daarin zelf ook niet altijd een keuze, omdat de taakstelling ook aan hen wordt opgelegd. Wanneer ervoor wordt gekozen om de statushouders toch in de sociale voorraad te huisvesten, wordt de leefbaarheid op lange termijn soms vergeten. Daarnaast resulteert het huisvesten van bijzondere doelgroepen in een lagere slaagkans voor reguliere woningzoekenden.

De gemeente probeert extra initiatieven voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen in het leven te roepen, maar dit wordt door henzelf omschreven als ‘kruimelwerk’. Voor Oekraïners kan daarentegen meer worden geregeld. Het contact met de zorgpartners verloopt goed volgens respondenten. Een probleem is dat in bepaalde wijken veel sociale woningbouw geclusterd is, wat de leefbaarheid beïnvloedt. In de prestatieafspraken is een aantal aandachtswijken benoemd, zoals de wijk Prinsenhof. Er lopen diverse programma’s waarin speciale aandacht wordt besteed aan deze aandachtswijken, zoals ‘Sterk voor Noord’. Vanuit de corporaties wordt veel geïnvesteerd in sociaal wijkbeheerders. Dit probleem benadrukt ook het belang van het toevoegen van nieuwbouw, zodat de doelgroepen verspreid kunnen worden over de stad.

Instandhoudingstermijnen sociale huurwoningen Het behoud van woningen voor de doelgroep, waarvoor deze zijn bedoeld, wordt geregeld in de doelgroepenverordening met de instandhoudingstermijn. Bij een instandhoudingstermijn wordt vastgelegd dat sociale huurwoningen gedurende een bepaalde termijn voor de doelgroep als sociale huurwoning beschikbaar moeten blijven. In de Verordening sociale en middeldure woningbouw van Leidschendam-Voorburg is een instandhoudingstermijn opgenomen van minimaal 25 jaar.

Versnellingstafel en andere ondersteuning Een onderdeel van de afspraken uit de RRA is het oprichten van de regionale versnellingstafel, waarin de gemeenten, woningcorporaties, provincie, BZK, Bouwend Nederland en Neprom vertegenwoordigd zijn. Deze is bedoeld om belemmerende factoren in de woningbouw te agenderen en verhelpen. Afhankelijk van het te bespreken thema kunnen ook andere partijen betrokken worden. Volgens geïnterviewden heeft de regionale versnellingstafel tot dusver weinig resultaat gehad in Leidschendam-Voorburg. Betrokkenen geven aan dat er weinig animo of urgentie vanuit gemeenten was om een overlegstructuur op te tuigen voor het versnellen van projecten en dat juist corporaties de rol van aanjager op zich hebben genomen. Dit heeft geleid tot een gesprek over de locatie Overgoo, waarvoor eerder twee keer subsidies misgelopen waren. Als de subsidieaanvraag opnieuw afgewezen wordt, zou deze locatie besproken kunnen worden aan de versnellingstafel.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

55 van 76

De gemeente maakt zo mogelijk gebruik van subsidies en andere regelingen voor hun projecten. De mogelijkheden zijn echter beperkt omdat projecten vaak niet aan de gestelde criteria voldoen. Dit kan bijvoorbeeld te maken hebben met de omvang van het project of het aantal betaalbare woningen binnen de projecten. Ook de opleveringstermijn vormt soms een struikelblok. De gemeente is momenteel bezig met het aanvragen van de Woningbouwimpuls (WBI) voor een project. Sommige projecten kunnen subsidie krijgen van de provincie. De gemeente heeft onder voorwaarden een afkoopsom ingericht voor ontwikkelaars die niet voldoen aan het aandeel sociale woningen, maar deze is slechts twee keer toegepast.

Verduurzaming Duurzaamheid is een belangrijk thema voor Leidschendam-Voorburg. De corporaties zijn actief bezig met verduurzamen. Hoewel de nadruk vaak lag op duurzaam bouwen, geeft de gemeente aan dat de verduurzaming van de bestaande voorraad inmiddels volop de aandacht heeft omdat hier meer winst te behalen valt. De gemeente hanteert verschillende middelen, waaronder warmtetransitieplannen en energiecoaches. Er is een apart programma Duurzaamheid met een eigen programmamanager. Hierover wordt ook een apart regulier ambtelijk overleg gevoerd. Bijlage 2 van de Prestatieafspraken bevat een planning voor het uitvoeren van de warmtetransitieplannen per wijk.

Langer zelfstandig thuis wonen Leidschendam-Voorburg wil inwoners zo goed mogelijk te ondersteunen bij het langer thuis wonen. Samen met woningcorporaties, huurdersorganisaties, welzijns- en zorgorganisaties en vertegenwoordigers van het convenant huisvesting kwetsbare groepen heeft de gemeente de Woonzorgvisie 2022-2030 opgesteld. Bij de vaststelling van de Programmabegroting 2021-2024 is een bedrag van 10 miljoen toegevoegd aan een nieuw gevormde Bestemmingsreserve Langer zelfstandig wonen. De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft hiervoor in 2021 een bestedingsplan Langer zelfstandig wonen 2021-2030 opgesteld. In de prestatieafspraken is overeengekomen dat de gemeente, de woningcorporaties en de huurdersverenigingen samenwerken met welzijns- en zorgorganisaties om uitvoering te geven aan de Woonzorgvisie. De woningcorporaties maken hun woningen toegankelijker zodat bewoners zo lang mogelijk thuis kunnen wonen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

56 van 76

Toetsingscriteria

Beoordeling

Effectieve uitvoering De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. Er is een uitvoeringsprogramma dat bestaat uit een projectenoverzicht met prioritering (locatie, segment, bouwjaar), voldoende ambtelijke capaciteit (aantal fte/juiste expertise) en middelen (waaronder projectondersteuning). Er is een woningbouwprogrammering van 130% van de bouwopgave en/of er is sprake van actief grondbeleid en/of op andere wijze is aannemelijk dat de bouwdoelstelling gehaald

n.t.b.

kan worden. De gemeente verankert gemeentelijk beleid ten aanzien van betaalbaarheid van woningen en andere doelen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. De gemeente heeft jaarlijks prestatieafspraken die concreet zijn en aansluiten bij de doelen van het woonbeleid. De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op doelgroepen bij toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente heeft beleid over instandhoudingstermijnen van sociale huurwoningen en betaalbare woningen. De gemeente maakt gebruik van de Versnellingstafel of andere ondersteuning. De gemeente heeft passende instrumenten voor de verduurzaming van de corporatiewoningen. De gemeente heeft passende instrumenten voor het langer zelfstandig thuis wonen. De woonzorgvisie is vastgesteld.

6.4 Realisatie Voor dit onderzoek hebben we in beeld gebracht hoeveel woningen er in de afgelopen jaren zijn toegevoegd (nieuwbouw en transformatie minus sloop) aan de woningvoorraad van Leidschendam-Voorburg. Het gaat hierbij alleen om de aantallen, er kan geen inzicht worden gegeven in de toevoeging per segment. Zoals te zien is in onderstaande tabel zijn er gemiddeld 54 woningen per jaar toegevoegd sinds 2014.

Jaar

Woningen

Groei gedurende het jaar

2014

36.175

208

2015

36.383

15

2016

36.398

46

2017

36.444

37

2018

36.481

300

2019

36.781

163

2020

36.944

11

2021

36.955

247

2022

37.202

488

2023

37.690

Totaal 2014-2023

1.515

Gemiddeld 2014-2023

168

Bron: waarstaatjegemeente.nl, op basis van bewerkingen ABF Research op BAG

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

57 van 76

De tabel laat zien dat er gemiddeld er in de periode van 2014 tot 2023 gemiddeld 168 woningen per jaar zijn opgeleverd, in de laatste vijf jaar was dit gemiddeld 242 per jaar. In de RRA is afgesproken dat de gemeente tot 2030 2.262 woningen realiseert, wat neerkomt op zo’n 280 woningen per jaar. Dit aantal sluit aan bij het gemiddelde bouwtempo van de afgelopen vijf jaar. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de cijfers uit de BAG netto zijn, terwijl de doelstellingen uit de RRA bruto zijn Desondanks bieden deze gegevens inzicht in de omvang van de taakstelling in vergelijking met de prestaties uit het verleden. De gemeente Leidschendam-Voorburg monitort de voortgang van woningbouwplannen in de Planregistratie Wonen van Provincie Zuid-Holland. Plannen die al verder in ontwikkeling zijn worden vastgelegd in het projectenboek van de gemeente Leidschendam-Voorburg. Ten tijde van het onderzoek (maart 2024) was het projectenboek voor het laatste geüpdatet in het najaar van 2023. In het projectenboek staat bijvoorbeeld informatie over het risicoprofiel van het project, of informatie over de financiën en de planning. De status van de plannen die minder ver in ontwikkeling zijn en de verwachtingen over de uitvoeringsperiode zijn niet inzichtelijk. Het ambtelijk apparaat van de gemeente erkent dat de uitvoering van de regionale opgave een complexe taak is.

Vorig jaar kwamen bijvoorbeeld 450 sociale huurwoningen beschikbaar, terwijl alleen al het aantal te huisvesten statushouders 211 bedroeg. De gemeente onderkent de noodzaak om te bouwen, maar ervaart moeilijkheden vanwege de opgelegde tijdslimiet. Het ambtelijk apparaat verwacht dat de opgave binnen deze termijn moeilijk te realiseren is. Bestuurlijk worden de doelen uit de prestatieafspraken en woondeal wel gezien als haalbaar en realistisch. Wel wordt bestuurlijk benoemd dat het behalen van de taakstelling voor statushouders een uitdaging kan worden, omdat corporaties hiervoor geen woningen beschikbaar kunnen stellen. De mutatiegraad in de gemeente Leidschendam-Voorburg is namelijk erg laag. Daarnaast bestaat een aantal belemmerende factoren in het realiseren van de woningbouw. Zo vragen externe partijen aandacht voor de participatietrajecten bij nieuwbouwplannen. In de praktijk blijken die veel extra tijd te kosten. Dat komt deels door onzorgvuldige en langdurende voorbereidingstrajecten. Een meer uniforme aanpak vanuit de gemeenten kan zorgen voor verbetering. Bijlage 1 van de Prestatieafspraken Jaarschijf 2024 bevat een overzicht van de nieuwbouw door de corporaties Vidomes en WoonInvest. Vidomes beoogt 281 sociale huurwoningen te bouwen. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen harde en zachte planvoorraad. De planvoorraad van WoonInvest is nog niet bepaald.

Op basis hiervan is het dus ook moeilijk om te concluderen of het aannemelijk is dat de gemeente Leidschendam-Voorburg haar doelstellingen gaat realiseren. Toetsingscriteria

Beoordeling

Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren. Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren.

n.t.b.

Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren.

n.t.b.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

58 van 76

6.5 Informatievoorziening raad De gemeenteraad stelt de beleidskaders vast. In de jaarrekening34 komt het thema Wonen terug. De gemeente rapporteert daarin over de opgeleverde woningen in dat jaar (200 in 2022, allen in de vrije sector), de Taskforce Sociale woningbouw en de noodzaak van extra inspanningen op het gebied van langer zelfstandig thuis wonen. Er is geen totaaloverzicht van de gerealiseerde woningen in de afgelopen jaren en welk deel van de doelen uit de woonvisie en/of de bouwopgave tot 2030 inmiddels is gerealiseerd. Over de voortgang van de voorbereiding van ruimtelijke projecten en initiatieven wordt gerapporteerd in het zogenaamde projectenboek dat twee keer per jaar wordt geactualiseerd en aan de raad wordt voorgelegd. Volgens het ambtelijk apparaat verloopt het aanbieden van raadsinformatie aan de gemeenteraad goed. De raadsbrieven worden door de raad echter niet altijd op de agenda gezet. In Leidschendam-Voorburg is het gebruikelijk dat de raad bij omvangrijke ruimtelijke ontwikkelingen een kaderstellende notitie of spelregelkaart vaststelt. Externe partijen merken op dat documenten of besluiten over details die ambtelijk afgehandeld kunnen worden, toch aan de raad worden voorgelegd, wat vertragend werkt.

In de besluitvorming over ruimtelijke plannen hecht de raad vervolgens veel waarde aan het behouden van het groene en dorpse karakter, mede gevoed door weerstand bij omwonenden. Dit kan ertoe leiden dat plannen die bijdragen aan de maatschappelijke opgave om meer woningen te realiseren, ondanks een lange voorbereidingstijd, niet door kunnen gaan of aangepast moeten worden, aldus geïnterviewden. Bestuurlijk is er behoefte aan het geven van cyclische updates aan de raad. De wethouder heeft behoefte om de raad meer mee te nemen in de overwegingen bij de afspraken met corporaties en ontwikkelaars in concrete plannen. Dat blijkt helaas lastig. Soms is de gemeenteraad zich niet bewust van eerder gemaakte afspraken en de beweegredenen daarvoor. De wethouder zou het fijn vinden om hen daarover meer uitleg te verschaffen. Belemmerende factoren zijn een volle raadsagenda en een kritische lokale pers. Er is behoefte aan het geven van duiding bij bepaalde keuzes, of het geven van meer achtergrond bij stukken, maar dat is lastig als daarmee bedrijfsgevoelige informatie van ontwikkelaars of woningcorporaties in de openbaarheid komt. Een mogelijke vorm zou kunnen zijn om jaarlijks een informatieavond voor raadsleden te organiseren met vertegenwoordigers van ontwikkelaars en woningcorporaties over concrete projecten of een thema. Toetsingscriteria

Beoordeling

Monitoring en bijsturing door de raad De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen.

34

8.3 Wonen en bouwen | Jaarstukken 2022 (jaarverslag-2022.nl)

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

59 van 76

7. Conclusies en aanbevelingen Dit hoofdstuk geeft antwoord op de deelvragen (de conclusies) en daarna op de centrale onderzoeksvraag (de aanbevelingen over hoe de effectiviteit en efficiency van het gemeentelijke woonbeleid bevorderd kan worden).

7.1 Conclusies: beantwoording deelvragen Wettelijk taak en speelveld Gemeenten hebben ten aanzien van de woningmarkt een tweeledige wettelijke taak. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor voldoende woningen binnen de gemeentegrenzen die voldoen aan landelijke regelgeving en voor de huisvesting van doelgroepen. De realisatie gebeurt door (markt)partijen. Gemeenten kunnen hieraan nadere (kwalitatieve) randvoorwaarden stellen, bijvoorbeeld over bouwhoogte, het aandeel sociale huur en ruimtelijke kwaliteit. Gemeenten leggen deze voorwaarden vast in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars en in prestatieafspraken met woningbouwcorporaties en huurdersbelangenverenigingen.

Regionale en landelijke ontwikkelingen De lokale doelen en ambities zijn gedeeltelijk ingehaald door landelijke en regionale ontwikkelingen. Er zijn (wederzijds) bindende afspraken gemaakt met de minister, provincies en gemeenten over de te realiseren woningbouwaantallen in zogenaamde woondeals. Deze afspraken beperken de beleidsruimte van gemeenten. Zo is nu bepaald dat 65 procent van de woningen betaalbaar moet zijn, waarvan 30 procent sociale huur. Dat zijn hogere percentages dan de gemeenten in hun eigen beleid hadden opgenomen. De minister maakt ook afspraken over het realiseren voor woningen voor mensen met een zorgvraag (langer zelfstandig thuis wonen). Landelijke ontwikkelingen zoals de gestegen rente, bouw- en loonkosten, strengere natuur- en milieuregels en tekorten op de arbeidsmarkt maken het moeilijker om woningbouwambities te verwezenlijken. De Rijksoverheid werkt aan een Wet versterking regie op de volkshuisvesting.

Regionale samenwerking De vier gemeenten liggen in twee regio’s: Wassenaar en Leidschendam-Voorburg in de regio Haaglanden, Oegstgeest en Voorschoten in de regio Holland Rijnland. In beide regio’s is een regionale woondeal getekend (de regionale realisatie agenda RRA), met daarin afspraken over de aantallen te realiseren woningen, de aandelen sociale huur en middensegment en randvoorwaarden om de ontwikkelingen mogelijk te maken in de vorm van de bijdragen die de provincie en het Rijk moeten leveren, bijvoorbeeld in termen van infrastructuur. Er is in beide regio’s sprake van een lichte bestuurlijke samenwerking: de regio heeft geen besluitvormende bevoegdheden. Dit betekent dat de gemaakte afspraken moeten worden goedgekeurd door het college van B&W van de afzonderlijke gemeenten. De regionale samenwerking verloopt in beide regio’s goed. De afstemming met de provincie is in beide regio’s en voor de vier gemeenten een punt van zorg. In het coalitieakkoord 2023-2027 hebben Gedeputeerde Staten afspraken gemaakt die verder gaan dan de afspraken in de woondeals. Zo streven GS naar 40 procent sociale huur en maximaal 130 procent plancapaciteit en zien GS geen ruimte meer voor bouwen buiten de bebouwde kom. Het overleg met de provincie gaat naar het oordeel van de gemeenten en de regio’s te veel over het beperken van bouwplannen en te weinig over het bevorderen van ontwikkelingen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

60 van 76

Effectief sturen op woonbeleid De wettelijke taken, de regionale en landelijke ontwikkelingen en de regionale samenwerking bepalen de mogelijkheden om als raad effectief te kunnen sturen op het woonbeleid. Effectief woonbeleid voldoet aan onderstaande normen. Per gemeente zijn deze normen op basis van de documenten en interviews gescoord. Het overzicht staat in onderstaande tabel. De toelichting staat op de volgende pagina. Uit de score kunnen de aanbevelingen worden gedestilleerd omdat de verbetermogelijkheden zichtbaar worden. Gemeenten kunnen ook met elkaar vergeleken worden. Toetsingscriteria

W

V

O

LV

Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven. Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. De doelen zijn in lijn met de Regionale Woondeal. Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering. De gemeente heeft zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt en van de doelgroepen. Effectieve uitvoering De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol Er is een uitvoeringsprogramma dat bestaat uit een projectenoverzicht met prioritering (locatie, segment, bouwjaar), voldoende ambtelijke capaciteit (aantal fte/juiste expertise) en middelen (waaronder projectondersteuning). Er is een woningbouwprogrammering van 130 procent van de bouwopgave en/of er is sprake van actief grondbeleid en/of op andere wijze is aannemelijk dat de

n.t.b.

bouwdoelstelling gehaald kan worden. De gemeente verankert gemeentelijk beleid ten aanzien van betaalbaarheid van woningen en andere doelen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. De gemeente heeft jaarlijks prestatieafspraken die concreet zijn en aansluiten bij de doelen van het woonbeleid. De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op doelgroepen bij toewijzing van sociale huurwoningen. De gemeente heeft beleid over instandhoudingstermijnen van sociale huurwoningen en betaalbare woningen. De gemeente maakt gebruik van de Versnellingstafel of andere ondersteuning. De gemeente heeft passende instrumenten voor de verduurzaming van de corporatiewoningen. De gemeente heeft passende instrumenten voor het langer zelfstandig thuis wonen. De woonzorgvisie is vastgesteld. Zicht op realisatie De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren. Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren.

n.t.b.

Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren.

n.t.b.

Monitoring en bijsturing door de raad De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. De gemeenteraad heeft zicht op de invloed die zij kan uitoefenen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

61 van 76

Onderzoeksvragen ten aanzien van integraal beleid Het woonbeleid wordt, zeker sinds het sluiten van de woondeals (regionale realisatieagenda RRA), in belangrijke mate bepaald door (boven)regionale afspraken. Voor alle vier de gemeenten geldt dat de woondeals ervoor hebben gezorgd dat doelstellingen ten aanzien van betaalbare woningen zijn aangescherpt: nu geldt overal voor nieuwe plannen dat daar 30 procent sociale huur en 35 procent betaalbare woningen gerealiseerd moeten worden. De gemeenten Voorschoten en Oegstgeest hebben dit inmiddels doorvertaald in een nieuwe woonvisie. In de gemeenten Wassenaar en Leidschendam-Voorburg is dit nog niet gebeurd en zijn de regionale afspraken leidend, boven het lokale beleid. De nieuwe woonvisies bevatten concretere doelen.

Onderzoeksvragen ten aanzien van effectieve uitvoering Gemeenten kunnen sturen op het realiseren van doelen van het woonbeleid via prestatieafspraken met woningbouwcorporaties en anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. In alle vier de gemeenten vindt dit plaats. Betrokken partijen zijn het meest positief over de prestatieafspraken in Leidschendam-Voorburg. De andere prestatieafspraken zijn eerder intenties dan afspraken. De woondeals zijn in alle vier de gemeenten aanleiding om de prestatieafspraken voor 2025 concreter te maken. Van ontwikkelaars wordt door de overheid verwacht dat zij in elk project een deel sociaal en betaalbare woningen bouwen. Die randvoorwaarde maakt een gezonde exploitatie veel moeilijker. Daarnaast zijn de bouwkosten en loonkosten sterk gestegen. Ontwikkelaars vragen gemeenten om voor deze gewijzigde omstandigheden begrip te hebben en mee te denken over oplossingen. Ook vragen zij om consistentie in beleid en uitvoering. Ontwikkelaars lopen risico bij planontwikkeling wanneer de gemeente onvoldoende zorgt voor continuïteit bij afspraken over plancondities. Zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau is er een sterke behoefte aan een vast aanspreekpunt, bij voorkeur een ervaren projectleider die vertrouwd is met de procedures en processen binnen de gemeentelijke organisatie.

De gemeentelijke organisatie wordt door ontwikkelaars vaak als traag en ingewikkeld ervaren vanwege de versnipperde besluitvorming en complexiteit van de processen. Het sluiten van (anterieure) overeenkomsten verloopt vaak langzaam en stroef, waarbij soms nieuwe voorwaarden worden toegevoegd door de gemeente. Het zou volgens hen wenselijk zijn dat processen gestroomlijnd worden en er gewerkt wordt met een vaste set aan uitgangspunten waarbij in specifieke gevallen mandaat is om af te wijken. Waar de doelen van het woonbeleid niet altijd even duidelijk zijn, is de doorvertaling naar een uitvoeringprogramma of woningbouwprogrammering dat ook niet overal. De huidige programma’s lijken een samenstelling van individuele projecten ontwikkeld door marktpartijen. Wel is er een verschuiving merkbaar naar meer sturing op sociaal en betaalbaar wonen in nieuwe plannen. Er is beperkt inzicht in de fasering/programmering (wanneer mag verwacht worden dat de plannen uitgevoerd worden). In Leidschendam-Voorburg is niet duidelijk welke plannen vóór 2030 opgeleverd kunnen worden. Uit de terminologie uit de woonvisies wordt niet altijd duidelijk of de doelen gaan over bruto (inclusief sloop en vervangende nieuwbouw) of netto toevoegingen. Om de woningtekorten op te lossen zouden netto toevoegingen nodig zijn. De regionale afspraken betreffen bruto toevoegingen.

Dit zorgt voor een vertekening van de realisatie van sociale huur. Bij sloop en vervangende nieuwbouw lijken er sociale huurwoningen te worden gerealiseerd terwijl er in werkelijkheid geen nieuwe woningen bijkomen. Het toetsen van doelstellingen uit de woonvisies op concreetheid en uitvoering is derhalve lastig.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

62 van 76

In de vier gemeenten is de ambtelijke capaciteit krap. Dit is een landelijk probleem, zeker bij kleinere gemeenten. Gemeenten hebben moeite om personeel voor de grote maatschappelijke opgaven zoals wonen te vinden en vast te houden. In Leidschendam-Voorburg heeft de gemeente vreemd genoeg besloten om van een ontwikkel- naar een beheergemeente te gaan, als onderdeel van bezuinigingen. De gemeenten ervaren dat het bouwdossier, zowel qua proces als uitvoering, complex is en daarom veel aandacht vraagt. Het volgen van landelijke regelgeving en het vertalen daarvan naar gemeentelijke verordeningen verloopt moeizaam, waardoor er vaak sprake is van ad-hoc werkzaamheden. Daarnaast beseft men dat, na mogelijke invoering van de ‘Wet Versterking regie op de Volkshuisvesting’, er nog meer van gemeenten wordt verwacht. Dit vraagt om extra ambtelijke capaciteit. Externe partijen, zoals woningcorporaties en ontwikkelaars, verwachten ondersteuning van de gemeentelijke organisatie bij procedurele zaken, zowel aan de voorkant van het proces als bij bijvoorbeeld de indiening en afwikkeling van initiatieven. Het merendeel van de geïnterviewden is ontevreden over deze ondersteuning. Daarnaast is er ontevredenheid over het ontbreken van de juiste expertise, met name op het gebied van planeconomie.

Ook worden er door het gebrek aan ambtelijke capaciteit subsidies misgelopen, waarvan sommigen juist bedoeld zijn om gemeenten extra middelen of capaciteit te bieden. In de praktijk wordt er relatief veel gewerkt met ingehuurde krachten, wat de continuïteit in complexe projecten als ruimtelijke ontwikkelingen niet ten goede komt. Uit de interviews komt naar voren dat het dan helpt als werkprocessen worden gestandaardiseerd (hier werkt men aan in Voorschoten), als de omgevingsvisie duidelijke kaders geeft (dit is het geval in Oegstgeest) of als de raad per project een kaderstellende notitie vaststelt voordat gemeenten en ontwikkelaars plannen gaan uitwerken (in Leidschendam-Voorburg geven externe stakeholders aan dit te missen waardoor processen vertragen). De vier gemeenten hebben (zeer) beperkt eigen grond. Woningcorporaties zijn voor het realiseren van hun bouwopgave afhankelijk van ontwikkelingen van commerciële partijen (waarbij zij de sociale huur kunnen overnemen) of van gemeentelijke locaties zoals een oude school of een gemeentewerf. Gemeenten zijn formeel geen partij in de onderhandelingen tussen corporaties en ontwikkelaars maar kunnen wel contacten leggen. Via de doelgroepenverordening leggen gemeenten vast dat sociale huur en betaalbare huur en koop langjarig beschikbaar moet blijven voor de doelgroep (de zogenaamde instandhoudingstermijnen).

Wassenaar en Oegstgeest hebben hun doelgroepenverordening nog niet geactualiseerd, wat betekent dat daar de (beperkte) wettelijke termijn van 10 jaar geldt. Een gevolg is dat niet woningcorporaties maar (institutionele) beleggers deze woningen kunnen gaan beheren, wat in de praktijk ook voorkomt. Woningcorporaties willen dat de gemeenten hier meer werk van maken. Gemeenten kijken ook of zij actief gronden kunnen verwerven (actief grondbeleid). Uit de interviews wordt duidelijk dat hiervoor de financiële mogelijkheden ontbreken in de gemeente of dat het risico voor de gemeente te groot is. Woningcorporaties pleiten echter voor een meer proactieve houding van de gemeenten. Zij geven aan dat er beter gekeken kan worden naar mogelijkheden van herontwikkelingen van maatschappelijk vastgoed in combinatie met wonen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

63 van 76

Een van de opgaven vanuit de woondeals is het opstellen van een woonzorgvisie. In Leidschendam-Voorburg is die al vastgesteld. Wassenaar is begonnen met de voorbereidingen en Voorschoten en Oegstgeest pakken dit in sub-regioverband op. De regionale versnellingstafels zijn in de opstartfase. Er zijn nog geen successen te melden maar het instrument wordt wel als kansrijk gezien. Gemeenten maken beperkt gebruik van subsidiemogelijkheden om dat projecten niet aan de voorwaarden voldoen of omdat de ambtelijke capaciteit ontbreekt.

Onderzoeksvragen ten aanzien van realisatie De gemeenten kiezen veelal voor binnenstedelijke verdichting, niet alleen omdat dit landelijk en provinciaal beleid is, maar ook omdat de meeste gemeenten geen mogelijkheden (meer) hebben om grootschalige nieuwbouw buiten de bebouwde kom te realiseren. Echter, er zitten grenzen aan de ruimte die binnen de bebouwde kom beschikbaar is. Daarbij is het planproces ingewikkelder: er zijn meer belangen en randvoorwaarden om rekening mee te houden, de kosten zijn hoger en er kan meer lokale weerstand zijn. Hierdoor is er een groter risico op een langere doorlooptijd en op afstel van de plannen. Om te beoordelen of de bouwdoelstelling realistisch is, hebben we gekeken naar het aantal woningen dat in de afgelopen periode is opgeleverd en hoeveel plancapaciteit er is (richtinggevend is 130% plancapaciteit ten opzichte van de doelstelling). Ook is in beeld gebracht of dit bruto (dus inclusief sloop en vervangende nieuwbouw) of netto is (dus daadwerkelijke toevoegingen aan de woningvoorraad). Onderstaande tabel geeft een overzicht. Hierbij moet worden opgemerkt dat de BAG realisatie netto is. In beide regio’s (Haaglanden en Holland Rijnland) wordt in de regionale woondeal gesproken over bruto aantallen. Realisatie

Gemiddelde

Doelstelling

Gemiddeld

Plancapaciteit

Op

2014-2023

realisatie per

t/m 2030

per jaar

tot 2030

koers?

99

96% netto

Nee

125

100% bruto

Nee

127

166% netto

Ja

jaar (2014-

nodig om

2023)

doelstelling te halen

Wassenaar

89

10

Voorschoten

486

54

+991 woningen (2021-2030) +1.000 woningen (2023-2030) +1.400

Oegstgeest

872

97

woningen (2020-2030)

LeidschendamVoorburg

+2.262 1.515

168

woningen (2023-2030)

5.500 tot 2040, 283

onduidelijk

n.t.b.

welke tot 2030

Hoewel de gemeenten zelf aangeven dat de doelen realistisch zijn, blijkt dat alleen in Oegstgeest uit de woningbouwplanning. In Wassenaar en Voorschoten is de netto plancapaciteit te krap om de doelen te realiseren. Er is momenteel geen ambtelijke capaciteit om extra initiatieven

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

64 van 76

(waarvoor zich wel initiatiefnemers hebben gemeld) in behandeling te nemen. Naast een gebrek aan ambtelijke capaciteit is het gebrek aan ruimte een belemmerende factor. Er zal dus gekeken moeten worden naar andere locaties: dit kan buitenstedelijk (‘een straatje erbij’), óf binnenstedelijk door middel van creatieve manieren zoals optoppen, flexwoningen, woningsplitsing, verdichten of herontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. Voorgaand overzicht laat niet zien hoeveel betaalbare woningen er gerealiseerd kunnen worden als alle plannen doorgaan. Dergelijke gegevens zijn niet beschikbaar in openbare bronnen. Duidelijk is dat de plannen die op de woningbouwprogrammeringen staan voor een belangrijk deel plannen zijn waarin afspraken zijn gemaakt op basis van oud beleid, dus minder dan 30 procent sociaal en 35 procent betaalbaar. Het nieuwe beleid moet vorm krijgen in nieuwe plannen. Dit maakt het tekort aan ambtelijke capaciteit om nieuwe plannen op te pakken extra problematisch.

Onderzoeksvragen ten aanzien van informatievoorziening aan de gemeenteraad Bij de gemeenten ontbreekt het aan een vast ritme van informatiestroom naar de gemeenteraad. In plaats daarvan wordt informatie op ad-hoc-basis aangeleverd. Niet duidelijk is hoeveel woningen in welke segmenten in de afgelopen jaren zijn opgeleverd. Doordat de gemeenten intern geen monitoringssysteem hebben voor de voortgang van de woningbouw, wordt de gemeenteraad verwezen naar de begrotingsstukken voor informatie op dit gebied. Die stukken geven hooguit een beeld van wat er in het afgelopen jaar is gerealiseerd maar niet in hoeverre de doelstellingen gehaald kunnen worden. De raden zijn wel betrokken bij het voortraject van locatieontwikkeling, waarbij zij input leveren over de invulling van percelen, bouwhoogtes, en segmenten van de woningbouwprojecten. De sturing van de raden is in sterke mate gericht op het behoud van de karakteristieke identiteit van de eigen gemeente en de belangen van de eigen inwoners en in mindere mate op het realiseren van de maatschappelijke opgaven om woningen voor alle doelgroepen te realiseren, aldus in- en extern betrokkenen. De wens van raadsleden om het karakter van de eigen gemeente te behouden strookt niet met de (met Rijk en provincie afgesproken) bouwopgave.