130 Bijlage 1 Rekenkamerrapport onderzoek Effectiviteit woonbeleid

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

Onderzoek Rekenkamer Wassenaar, Voorschoten, Oegstgeest en Leidschendam-Voorburg

www.ioresearch.nl www.kaw.nl

Colofon Uitgave Ipsos I&O Piet Heinkade 55 1019 GM Amsterdam

Rapportnummer 2024/104

Datum juni 2024

Opdrachtgever Rekenkamer WVOLV

Auteurs

Ester Hilhorst Sara Kellij Aitze van den Bos (KAW) Marieke Bregman (KAW)

Copyright Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

2 van 76

Inhoudsopgave 1. Inleiding ___________________________________________________________________________________ 5 1.1 Aanleiding __________________________________________ 5 1.2 Doel en vraagstelling ____________________________________ 5 1.3 Normenkader ________________________________________ 6 1.4 Onderzoeksopzet ______________________________________ 6 1.5 Indeling rapport ______________________________________ 6

2. Context woningmarkt en gemeentelijk beleid _______________________________________________ 7 2.1 Inleiding ___________________________________________ 7 2.2 Werking woningmarkt, gemeentelijke taak en andere actoren ____________ 7 2.3 Stevigere rolinvulling Rijksoverheid door wetten en afspraken ___________ 10 2.4 Regionale samenwerking _________________________________ 12 2.5 Landelijke knelpunten die de uitvoering bemoeilijken ________________ 16 2.6 Hoe kunnen gemeenten effectief sturen ________________________ 17

3. Wassenaar ________________________________________________________________________________ 19 3.1 Inleiding ___________________________________________ 19 3.2 Doelen ____________________________________________ 19 3.3 Uitvoering _________________________________________ 22 3.4 Realisatie _________________________________________ 28 3.5 Informatievoorziening raad_______________________________ 29

4. Voorschoten ______________________________________________________________________________ 31 4.1 Inleiding ___________________________________________ 31 4.2 Doelen ____________________________________________ 31 4.3 Uitvoering __________________________________________32 4.4 Realisatie _________________________________________ 36 4.5 Informatievoorziening raad ______________________________ 38

5. Oegstgeest________________________________________________________________________________ 39 5.1 Inleiding __________________________________________ 39 5.2 Doelen ___________________________________________ 39 5.3 Uitvoering __________________________________________ 41 5.4 Realisatie _________________________________________ 44 5.5 Informatievoorziening raad ______________________________ 46

6. Leidschendam-Voorburg __________________________________________________________________ 47 6.1 Inleiding __________________________________________ 47 6.2 Doelen ___________________________________________ 47

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

3 van 76

6.3 Uitvoering __________________________________________ 51 6.4 Realisatie _________________________________________ 57 6.5 Informatievoorziening raad ______________________________ 59

7. Conclusies en aanbevelingen ______________________________________________________________ 60 7.1 Conclusies: beantwoording deelvragen ________________________ 60 7.2 Aanbevelingen: beantwoording centrale onderzoeksvraag _____________ 65

Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording ________________________________________________________ 68 Bijlage 2 Lijst geïnterviewde personen _______________________________________________________ 70 Bijlage 3 Lijst geraadpleegde bronnen ________________________________________________________ 71 Bijlage 4 Rekenkameronderzoek 2016 _______________________________________________________ 75

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

4 van 76

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De druk op de woningmarkt is groot in Nederland, zo ook in de gemeenten Wassenaar, Voorschoten, Oegstgeest en Leidschendam-Voorburg (WVOLV). Zowel bij raadsleden als bij de ambtelijke organisaties is er een brede interesse voor een rekenkameronderzoek naar woonbeleid.

1.2 Doel en vraagstelling Rekenkamer WVOLV wil de vier gemeenteraden inzicht geven in feiten en cijfers rondom de ontwikkeling van de woningvoorraad en de effectiviteit van de beleidsinstrumenten in de vier gemeenten. De invloed van de gemeente(raad) op de woningmarkt is beperkt. De rekenkamer is daarom specifiek op zoek naar aanknopingspunten die binnen de invloedssfeer van gemeenten liggen om de realisatie van woningen te versnellen. De centrale onderzoeksvraag luidt: Hoe kunnen de vier gemeenten de effectiviteit en efficiency van het gemeentelijk woonbeleid bevorderen? Om de onderzoeksvraag te beantwoorden, stellen wij de volgende deelvragen centraal: Deelvragen context woningmarktbeleid: 1 Hoe is de werking van de woningmarkt en wat is de rol van gemeenten en andere actoren? 2 Met welke landelijke, regionale en lokale ontwikkelingen moet het gemeentelijk woonbeleid de komende jaren rekening houden? 3 Hoe is de regionale samenwerking georganiseerd en welke regionale afspraken zijn er? 4 Hoe kunnen gemeenten effectief sturen op het woonbeleid? Deelvragen integraal beleid 5 Hoe ziet het woonbeleid in de vier gemeenten eruit, welke specifieke doelen en aandachtspunten hebben de vier gemeenten vastgesteld? 6 Sluit het gemeentelijke beleid aan bij het regionale beleid? Deelvragen uitvoering 7 Hoe is de uitvoering van het woonbeleid geborgd in de ambtelijke organisatie? 8 Hoe is

de uitvoering geborgd in uitvoeringsplannen? 9 Hoe ziet de planvoorraad eruit en maakt de gemeente gebruik van actief grondbeleid? 10 Welke anterieure afspraken maken gemeenten met ontwikkelaars? 11 Welke prestatieafspraken zijn gemaakt met woningcorporaties? 12 Hoe geven de gemeenten uitvoering aan het doelgroepenbeleid? 13 Hoe benutten de gemeenten de mogelijkheden om te sturen op instandhoudingstermijnen? 14 Hoe sturen de gemeenten op verduurzaming van de woningvoorraad? 15 Hoe sturen de gemeenten op langer zelfstandig thuis wonen? 16 Maken de gemeenten gebruik van de Versnellingstafel of andere ondersteuning?

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

5 van 76

Deelvragen realisatie 17 Hoe is de monitoring en evaluatie van de uitvoering van het woonbeleid georganiseerd? 18 In welke mate zijn de doelen gerealiseerd of kan realisatie verwacht worden? Deelvragen informatievoorziening raad 19 Op welke wijze is de raad geïnformeerd over de uitvoering en realisatie van het woonbeleid? 20 In welke mate zijn de doelen gerealiseerd of kan realisatie verwacht worden? 21 Op welke wijze is de raad geïnformeerd over de uitvoering en realisatie van het woonbeleid?

1.3 Normenkader Uit de werking van de woningmarkt en de rol en invloed van de gemeente (deelvragen 1 tot en met 3) volgen normen voor effectief gemeentelijk woonbeleid (deelvraag 4). Deze zijn opgenomen in paragraaf 2.6. De normen sluiten aan bij de met de aanbevelingen (kaders) uit het onderzoek van de Rekenkamer WVOLV in 20161. De aanbevelingen (kaders) staan in bijlage 4. De bevindingen op deelvragen 5 tot en met 21 zijn getoetst aan dat normenkader. We hanteren de volgende kleurcodering om weer te geven hoe er wordt gescoord op de toetsingscriteria, niet om af te rekenen maar om verbetermogelijkheden te onderscheiden: : er is geen verbeterpotentieel : er is verbeterpotentieel : verbeteringen zijn noodzakelijk : verbeteringen zijn dringend nodig N.t.b. : (nog) niet te beoordelen

1.4 Onderzoeksopzet Om de centrale onderzoeksvraag en de deelvragen te beantwoorden zijn verschillende onderzoeksmethoden ingezet. Aan het begin van het onderzoek zijn diverse relevante documenten geraadpleegd. Daarnaast zijn interviews afgenomen bij verschillende ambtelijk en bestuurlijk betrokkenen en met externe actoren, zoals ontwikkelende partijen en woningcorporaties. De concept-Nota van bevindingen is beschikbaar gesteld voor ambtelijk wederhoor. Meer informatie over deze onderzoeksmethoden staat in Bijlage 1.

1.5 Indeling rapport Hoofdstuk 2 beschrijft de ruimtelijk-juridische en maatschappelijke context waarbinnen de gemeenten opereren op de woningmarkt. Hoofdstukken 3 tot en met 6 beschrijven de uitvoering, realisatie en sturing per gemeente. In hoofdstuk 7 staan de belangrijkste conclusies en wordt de hoofdvraag beantwoord. Hoofdstuk 7 bevat ook de aanbevelingen. Een toelichting op de onderzoeksopzet, de interviewlijst en de lijst met geraadpleegde bronnen staan in de bijlagen.

1

Woonvisies in het vizier, een aandachtspuntenlijst voor de gemeenteraden - Rekenkamercommisie (rekenkamerwvolv.nl)

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

6 van 76

2. Context woningmarkt en gemeentelijk beleid 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk gaat over de context waarbinnen gemeenten opereren. Dit hoofdstuk start met de wettelijke rol van gemeenten (paragraaf 2.2). Die wettelijke rol is aan het veranderen (paragraaf 2.3). Regionaal wordt hier uitvoering aan gegeven (paragraaf 2.4). Daarbij spelen landelijke knelpunten (paragraaf 2.5). Dit hoofdstuk sluit af met een aantal normen die aangeven hoe gemeenten binnen de (veranderende) bestuurlijke context effectief kunnen sturen op het behalen van de doelen van het woonbeleid.

2.2 Werking woningmarkt, gemeentelijke taak en andere actoren De woningmarkt betreft primair het (ver)bouwen, (ver)kopen en (ver)huren van woningen. Dat gebeurt doorgaans door (markt)partijen zoals woningcorporaties, ontwikkelaars, particuliere bouwers, makelaars, huurders en kopers. Gemeenten hebben de wettelijke taak om te zorgen voor voldoende woningen binnen hun eigen gemeentegrenzen. Gemeenten hebben ook de wettelijke taak om doelgroepen van het woonbeleid te huisvesten. Daarop sturen gemeenten met ruimtelijke plannen (omgevingsplan en woningbouw-programmeringsafspraken met woningcorporaties en ontwikkelaars) en eventueel actief grondbeleid. De rijksoverheid is verantwoordelijk voor het gehele systeem van wetten en regels. De verandering van regels (de invoering van de Omgevingswet en de Wet versterking regie op de volkshuisvesting, het sluiten van regionale Woondeals en bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek) komt aan de orde in de volgende paragraaf. De provincie is verantwoordelijk voor de regionale afstemming van het gemeentelijke (woon)beleid als onderdeel van het bredere vraagstuk van ruimtelijke opgaven. Figuur 2.1 Wettelijke taken overheden in het woonbeleid Rijk

Provincies

Gemeenten

Verantwoordelijk voor het systeem

Verantwoordelijk voor de

Verantwoordelijk voor voldoende

van wetten en regels,

integratie, afstemming en

woningen die voldoen aan landelijke

bevoegdheden en instrumenten van

afweging van gemeentelijk

regelgeving. Ook verantwoordelijk

de verschillende partijen op de

woonbeleid in het geheel

voor de huisvesting van

woningmarkt. Het gaat daarbij om

aan ruimtelijke opgaven op

doelgroepen. De realisatie gebeurt

de Omgevingswet en de Woningwet

provinciaal en/of regionaal

door (markt)partijen zoals

en andere wetgeving zoals de

niveau.

ontwikkelaars en

Klimaatwet, Huisvestingswet,

woningcorporaties.

BENG2 en (financiële) regelingen. Naar: I&O Research, Verkenning rollen op de woningmarkt, 2020

2

Energieprestatie - BENG (rvo.nl)

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

7 van 76

Gemeenten hebben dus een tweeledige wettelijke taak: ‘voldoende woningen’ en ‘huisvesting van doelgroepen’. Wat precies ‘voldoende woningen’ zijn en aan welke eisen of randvoorwaarden die moeten voldoen, is gebaseerd op landelijke en provinciale prognoses, met een kwantificering van tekorten in specifieke segmenten (naar betaalbaarheid, toegankelijkheid, doelgroepen etc.), op regionale afspraken en op politieke keuzes. Bij de huisvesting van doelgroepen (de tweede taak) gaat het om doelgroepen waarvoor de gemeente een specifieke opgave heeft, namelijk mensen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning (waaronder spoedzoekers), woonwagenbewoners, statushouders en mensen die uitstromen uit een intramurale instelling.

Vanuit wettelijke taken en beleidsvrijheid verschillende rollen voor gemeenten Er zijn globaal vier rollen die gemeenten kunnen spelen op de woningmarkt: 1 De formele (wettelijke) rol vanuit de Omgevingswet, Huisvestingswet en Woningwet, namelijk kaders stellen en toetsen. Kaders stellen via (omgevings)beleid waaronder woonbeleid, verordeningen en omgevingsplan en de ruimtelijk-juridische toetsing van ruimtelijke plannen, daarnaast zorgen voor huisvesting speciale doelgroepen, prioriteren en verdelen op basis van prestatieafspraken met woningcorporaties en anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. 2 De informele, stimulerende rol, namelijk het leggen van verbindingen. Bijvoorbeeld lobby richting rijksoverheid, lokaal partijen bij elkaar brengen om vanuit versnipperd eigendom tot een gezamenlijk plan te komen, instellen regulier overleg (‘woontafel’) met partners uit het veld, fungeren als kennismakelaar (onderzoeken en prognoses) en beschikbaar stellen middelen (zoals de compensatieregeling sociale huur). 3 De informele, faciliterende rol, namelijk meewerken aan / meefinancieren van maatschappelijke initiatieven en privé-initiatieven.

Op het gebied van wonen kun je denken aan initiatieven vanuit collectief particulier opdrachtgeverschap, initiatieven voor seniorenhuisvesting, het toestaan van tiny houses of zorgwoningen op eigen terrein of een impuls huisvesting kwetsbare doelgroepen, waar je als gemeente verder gaat dan de formele rol en het vastgestelde beleid. Dit kan bijvoorbeeld via een prijsvraag, een subsidiebudget, een buurtbudget of een afwijkingsbevoegdheid. 4 De projectmatige rol, namelijk het realiseren van flexwoningen of het via actief grondbeleid gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken, daarnaast: infrastructurele projecten en voorzieningen realiseren ten behoeve van de woningbouw en de woonomgeving.

Uiteraard kunnen de vier rollen in elkaar overgaan bij concrete ruimtelijke ontwikkelingen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

8 van 76

Actief grondbeleid Vaak zijn het ontwikkelaars de eigen locaties willen ontwikkelen en beoordeelt de gemeente of het (planologisch) wil meewerken aan die ontwikkeling. De gemeente kan meer regie voeren door middel van actief grondbeleid. Actief grondbeleid is dat de gemeente zelf gronden aankoopt of ontwikkelt of eigen gronden of vastgoed laat ontwikkelen. Gemeenten kunnen: - gronden aankopen en via bijvoorbeeld een prijsvraag met voorwaarden laten ontwikkelen door een marktpartij; - de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) inzetten (die gemeenten voorrang geeft bij de aankoop van gronden), met als doel om de aankoopprijs te beperken; - een PPS-constructie (publiek-private samenwerking) aangaan als de gemeente en ontwikkelaars samen gronden inbrengen; - eigen maatschappelijk vastgoed en/of openbare ruimte beschikbaar stellen om ontwikkelingen mogelijk te maken. Via deze laatste vorm van actief grondbeleid kan de gemeente woningcorporaties in positie brengen om ontwikkelingen te realiseren. Voor actief grondbeleid zijn financiële middelen nodig (ook voor de rentelasten) en er zijn risico’s. Hoe meer voorwaarden de gemeente stelt aan de ontwikkeling, hoe lager de opbrengst of hoe hoger het exploitatietekort.

Sturen via afspraken met (markt)partijen: anterieure overeenkomsten en prestatieafspraken Ontwikkelaars en woningcorporaties spelen een belangrijke rol in het realiseren van de doelstellingen van de gemeente, waarbij ze binnen de gestelde voorwaarden ontwikkelen. Een belangrijk moment bij ruimtelijke ontwikkelingen is het sluiten van een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst is een sturingsinstrument van de gemeente, waarmee zij kan waarborgen dat de ontwikkelaar voldoet aan de gestelde voorwaarden. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over de aantallen woningen, de segmenten (betaalbaarheid) en andere ruimtelijke kaders. Daarnaast kunnen ook afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen aan andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de aanleg van groen, recreatie, waterberging en infrastructuur. Het sluiten van de anterieure overeenkomst is in veel gemeenten een voorwaarde om te starten met het formele traject om een omgevingsplanwijziging mogelijk te maken. Naast ontwikkelaars zijn woningcorporaties de belangrijkste partners van gemeenten die zorgen voor de realisatie van woningen. In de prestatieafspraken maken gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties afspraken over de volkshuisvestelijke opgave in hun gebied, zoals vastgelegd in de Woningwet.

Dit kan onder meer gaan over de betaalbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid van de woningen in de gemeente. Jaarlijks vindt een overleg plaats over de plannen voor het woonbeleid van het komende jaar. In de prestatieafspraken worden specifieke doelstellingen en acties vastgelegd. Idealiter zijn deze zo SMART mogelijk. De prestatieafspraken bieden een kader voor het monitoren en evalueren van de voortgang van het woonbeleid. Daarnaast zorgen ze voor transparantie naar de inwoners van de gemeente.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

9 van 76

Definities harde en zachte planvoorraad, betekenis voor doelen en programmering Harde plannen zijn nieuwbouwprojecten waarvoor een omgevingsplan is vastgesteld en/of waarvoor vergunningen zijn verleend. Er zijn ook zogenaamde zachte plannen. Dit zijn plannen die in voorbereiding zijn: het is een zoeklocatie, er is nog geen gemeentelijke visie op de locatie, er is nog geen anterieure overeenkomst, nog geen omgevingsplan of nog geen vergunning. Daarmee is ook nog niet bekend of en wanneer het plan gerealiseerd zal worden en om hoeveel woningen het precies zal gaan. Er wordt hiervan wel een inschatting gemaakt door de betrokken gemeentelijke projectleider. In 2020 heeft de minister van BZK afspraken gemaakt met de provincies om de plancapaciteit waar nodig omhoog te brengen naar 130% omdat in de praktijk niet alle plannen doorgaan (dus een buffer van 30% in de programmering).

2.3 Stevigere rolinvulling Rijksoverheid door wetten en afspraken In de laatste jaren is de rolinvulling van de rijksoverheid op de woningmarkt steviger geworden 3. Het idee is niet langer dat de optelsom van gemeentelijke ambities en acties voldoende is om de nationale opgaven op te lossen. In plaats daarvan wil de rijksoverheid de nationale opgaven eerlijk verdelen over het land. Een evenwichtige woningmarkt is een van die nationale opgaven of belangen waarop het Rijk kan sturen via de Omgevingswet 4 en via regionale afspraken. Het Rijk wil de realisatie van sociale huurwoningen en betaalbare woningen evenrediger over alle gemeenten verdelen. Ook wil het Rijk de huisvesting van bijzondere doelgroepen evenrediger verdelen over alle gemeenten. Als overheden er samen niet uitkomen, dan wil het Rijk in het uiterste geval woningbouwlocaties en opvanglocaties kunnen afdwingen.5

Landelijke en regionale afspraken over aantallen en betaalbaarheid Het Rijk werkt momenteel via afspraken (aanvullend op de wettelijke taken) aan het realiseren van een evenwichtige woningmarkt. Dat doet zij via De Nationale Woon- en Bouwagenda 20226. De Nationale Woon- en Bouwagenda is uitgewerkt in verschillende programma’s: woningbouw, de huisvesting van aandachtsgroepen en ouderen, leefbaarheid en verduurzaming. Het Rijk heeft inmiddels concrete afspraken gemaakt via: • Woondeals7: als uitwerking van de Nationale Woon- en Bouwagenda heeft de minister van Volkshuisvesting in 2022 en 2023 met 35 regio’s zogenaamde woondeals gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Het kabinet wil tot 2030 in totaal 981.000 woningen (bruto) realiseren. Twee derde van de te bouwen woningen moet betaalbaar zijn. Beide regio’s, Haaglanden en Holland Rijnland, hebben een Woondeal8. Deze worden verder behandeld in paragraaf 2.4 Regionale opgaven en ontwikkelingen.

3

Meer regie op Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl Nationale belangen en opgaven | Ontwerp NOVI (novistukken.nl) 5 Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in consultatie | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl 6 Nationale Woon- en Bouwagenda | Home | Volkshuisvesting Nederland 7 Woondeals | Home | Volkshuisvesting Nederland 8 Afspraken met Rijk over bouw van meer dan 100.000 betaalbare woningen in Woondeal MRA | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl 4

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

10 van 76

•

Het programma Een thuis voor iedereen9, waarin de minister van Volkshuisvesting in regionaal verband met alle gemeenten afspraken maakt om te zorgen voor minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad en over het opstellen van een woonzorgvisie en een huisvesting- of urgentieverordening.

Het gaat hierbij niet alleen om de aantallen woningen maar ook om de betaalbaarheid ervan.

Definities: betaalbaarheid en middensegment / middelduur Een belangrijk thema op de woningmarkt is de betaalbaarheid van woningen. De betaalbaarheid wordt bepaald door het inkomen en de prijs van een woning. Een sociale huurwoning is een woning met een huur van maximaal de liberalisatiegrens. Die wordt elk jaar opnieuw vastgesteld en is in 2024 € 879,66 per maand. Een betaalbare woning (ook wel: middensegment of middelduur) zit tussen een sociale huurwoning en een dure woning in en zou bereikbaar moeten zijn voor mensen met een middeninkomen, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Het gaat om koopwoningen tot de NHG-grens (maximaal te lenen bedrag onder de Nationale Hypotheekgarantie) van 355.000 euro (prijspeil 2022) en middenhuurwoning van € 879,66 (prijspeil 2024) tot 1.200 euro per maand, afhankelijk van definities van verschillende gemeenten.

Veranderende wetgeving: Omgevingswet, Wet versterking regie en Wet betaalbare huur De Rijksoverheid werkt ook aan nieuwe wetgeving die de rol van het Rijk verstevigt. De Omgevingswet (die in werking is getreden op 1-1-2024) biedt een instrumenteel kader voor de fysieke leefomgeving, waarbij het Rijk sturend op kan treden en regie kan voeren. In maart 2024 is het wetsvoorstel Wet versterking regie op de volkshuisvesting aan de Tweede Kamer gestuurd10. De wet beoogt het Rijk, provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten wil geven om samen regie te voeren op de volkshuisvesting. Overheden krijgen in de wet meer grip op hoeveel woningen, waar en voor wie wordt gebouwd en meer grip op mogelijkheden voor de versnelling van woningbouw. Er komen meer mogelijkheden voor speciale doelgroepen en mensen die met urgentie een woning zoeken. Gemeenten worden verplicht in hun huisvestingsverordening een urgentieregeling vast te stellen, waarbij ze een aantal landelijk geldende categorieën ‘urgent woningzoekenden’ moeten opnemen. De huisvestingsopgave van deze groepen wordt met de wet evenrediger verdeeld in de regio, omdat de provincie meer coördineert. Om hierop te kunnen sturen, bevat de Wet versterking regie op de volkshuisvesting de verplichting voor Rijk, provincie en gemeenten om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen.

Hiermee wordt invulling gegeven aan de (regionale) bouwopgave, inclusief locaties. De gemeentelijke woonvisies / volkshuisvestingsprogramma’s werken door in de lokale prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties. Zo ontstaat duidelijkheid over de te realiseren opgaven, ook richting woningcorporaties en marktpartijen. De wet geeft zowel het Rijk als provincies de mogelijkheid om juridisch te sturen via instructies, bijvoorbeeld om een knoop door te hakken over een

9

Programma ‘Een thuis voor iedereen’| Rapport | Rijksoverheid.nl Wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting naar Tweede Kamer | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl

10

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

11 van 76

nieuwbouwlocatie. Als overheden er samen niet uitkomen kan het Rijk in het uiterste geval woningbouwlocaties afdwingen. De komende tijd bespreekt de Tweede Kamer de Wet Betaalbare Huur. 11 De minister wil deze wet op 1 juli 2024 in laten gaan. De Wet Betaalbare huur regelt dat een groot deel van de huren in de vrije sector omlaag gaat. De wet is bedoeld om de huurmarkt meer toegankelijk te maken voor middeninkomens, die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar waarvoor de huurprijzen in de vrije sector te hoog zijn. Het puntensysteem dat momenteel geldt voor sociale huurwoningen moet in het voorstel ook gelden voor vrije sector huurwoningen tot 186 punten. De daarbij behorende maximale huurprijs is € 1.123 (prijspeil juli 2023). Naar verwachting zal voor 300.000 woningen de huur verlaagd worden met gemiddeld € 200. De gemeente zal de wet moeten handhaven. Kritiek op de wet luidt dat de wet zou kunnen leiden tot een afname van het aantal beschikbare huurwoningen. Voor beleggers zou het minder aantrekkelijk zijn om te investeren in nieuwbouw van huurwoningen wanneer de huurinkomsten lager zijn. In februari 2024 diende demissionair minister Hugo de Jonge een aanpassing in waardoor verhuurders een nieuwbouwopslag mogen rekenen, wat betekent dat ze 10% boven op de huurprijs mogen rekenen voor nieuwbouwprojecten.

2.4 Regionale samenwerking Rol provincie Op de woningmarkt is de provincie verantwoordelijk voor de woningbehoefteraming12. Periodiek wordt een woonbehoefteraming gemaakt en deze wordt verdeeld over de gemeenten.

Woningbehoefteraming: het tekort in beeld In 2023 heeft de provincie Zuid-Holland onderzocht hoeveel extra woningen er in ZuidHolland nodig zijn tussen 2023 en eind 2032. Daaruit bleek dat de behoefte groot is en dat het van belang is om bestaande regionale woningbouwprogramma’s snel uit te voeren. De plancapaciteit is slechts 93% van de gewenste voorraadtoename. De provincie gaat in gesprek met de vijf woondealregio’s om te sturen op het ‘verharden’ van plannen (dus: zorgen dat ze in de uitvoeringsfase komen) die bijdragen aan het verhogen van de woningproductie.

Woningbehoefteraming zijn gebaseerd op de bevolkingsprognoses. De bevolkingsprognoses zijn de laatste jaren te laag ingeschat door een grotere groei van migratie, een snellere huishoudensverdunning en een toename in het aantal senioren met een zorgvraag die noodgedwongen langer thuis blijven wonen door het maximeren van de verpleeghuiscapaciteit.1314 Dit betekent dat de feitelijke vraag naar woningen groter is dan de woningbehoefteraming.

11

Aanbiedingsbrief ontwerpbesluit betaalbare huur | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl Woningbehoefteraming 2023 - Provincie Zuid-Holland 13 Woningbouwopgave stijgt naar 981.000 tot en met 2030 | Nieuwsbericht | Rijksoverheid.nl 14 Primos-prognose 2023 (overheid.nl) 12

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

12 van 76

In het coalitieakkoord 2023-2027 heeft de provincie de ambitie uitgesproken om vanaf 2025 in nieuwbouwplannen 40% sociale woningbouw te eisen zodat de woningvoorraad kan toegroeien naar minimaal 30% sociale huur.15 Dit wijkt af van de (toen net getekende) woondeals, waarin is afgesproken dat in nieuwe plannen 30% sociale huur wordt gerealiseerd. De geïnterviewde vertegenwoordigers van de gemeenten en regio’s uit dit onderzoek geven aan dat dit een punt is waarover zij botsen met de provincie. Dit geldt ook voor een andere doelstelling uit het coalitieakkoord, namelijk dat gemeenten plannen kunnen opstellen tot 130% van de woonbehoefte. In de praktijk spitst de discussie zich toe op het afschalen van plannen (omdat sommige gemeenten boven de 130% zitten) terwijl de centrale opgave is om tot een versnelling te komen. Geïnterviewden geven aan dat de discussie over deze plannen veel tijd kost en niet effectief is. Een ander punt van zorg is dat de provincie niet mee wil werken aan nieuwe plannen buiten de bebouwde kom. De gemeenten geven aan dat dit nodig kan zijn om de doelstellingen te halen. Het overleg tussen provincie, regio en gemeenten verloopt, ondanks getekende afspraken in de woondeals, sinds het coalitieakkoord minder soepel. Overigens heeft de minister van BZK in een brief van 6 maart 2024 zijn zorg uitgesproken over de opstelling van de provincie Zuid-Holland.

De provincie zou het ontwikkelaars onnodig ingewikkeld maken om woningen te realiseren. 16 Hij verwijst hiervoor naar afspraken in het coalitieakkoord over de betaalbaarheid van woningen, de terughoudendheid bij het toestaan van bouwen buiten de bebouwde kom en de eis van 40% van sociale huur.

Regionale samenwerking De gemeenten Voorschoten en Oegstgeest vallen onder de woningmarktregio Holland Rijnland (HR). De gemeenten Wassenaar en Leidschendam-Voorburg maken deel uit van de regio Haaglanden. De regio’s hebben beperkte ambtelijke capaciteit voor het thema wonen. Zij ondersteunen de gemeenten als het gaat om de regionale woonagenda en regionale woningbouwafspraken, het organiseren van de periodieke regionale versnellingstafel (nog in opstartfase), het maken van een jaarlijks overzicht van de woningbouwrealisatie op basis van input van de gemeenten en de regionale Huisvestingsverordening. De regio Holland Rijnland heeft geen opdracht gekregen voor de afstemming wonen & zorg en de huisvesting van doelgroepen. Dit organiseren gemeenten samen in sub-regio-verband. In beide regio’s is een bestuurlijke tafel wonen. Formeel heeft de bestuurlijke tafel wonen geen besluitvormende bevoegdheden; de gemaakte afspraken moeten worden goedgekeurd door het college van B&W van de afzonderlijke gemeenten. Er is dus sprake van een lichte vorm van bestuurlijke samenwerking, gekenmerkt door vrijwilligheid, vertrouwen en de bereidheid om te overleggen over zaken die gemeentegrensoverschrijdend zijn. De regionale samenwerking wordt in beide regio’s als zinvol ervaren.

Het ‘dagelijkse werk’ gebeurt door ambtelijke ondersteuning vanuit respectievelijk de gemeente Zoetermeer (voor de regio Haaglanden) en regionale capaciteit (voor de regio Holland Rijnland). De deelnemende gemeenten stellen daarvoor een budget beschikbaar, naar rato van het aantal

15 16

Coalitieakkoord 2023-2027 - Provincie Zuid-Holland 'Dit kan averechts werken', minister vreest dat woningcrisis in Zuid-Holland niet verdwijnt - Omroep West

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

13 van 76

inwoners. Los daarvan zijn er ambtelijke werkgroepen waarin alle gemeenten ambtelijk participeren. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het uitwerken van de Huisvestingsverordening. Hoewel de gemeenten deze zelf vaststellen, wordt de inhoud afgestemd met de buurgemeenten. Ook het woonruimteverdeelsysteem wordt regionaal afgestemd. Zo is Woonnet Haaglanden het systeem van de samenwerkende woningcorporaties in Haaglanden die zijn verenigd in de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH). De Bestuurlijke Tafel Wonen en de SVH overleggen met elkaar over de voorwaarden die de basis vormen van het woonruimteverdeelsysteem. Inwoners die behorende tot de doelgroep kunnen via dit systeem reageren op woningen van woningcorporaties in de gehele regio. Regionale samenwerking kan dus iets opleveren (bijvoorbeeld effectiever beleid, meer slagkracht, best practices) maar vereist van alle gemeenten een actieve deelname en dus ambtelijke capaciteit en middelen.

Regionale realisatieagenda Wonen Holland Rijnland Net als in andere regio’s is er ook in Holland Rijnland sprake van een woningtekort. De behoefte aan woningen in Holland Rijnland ligt op 30.500 netto woningen in de periode 2022-2030, blijkt uit de provinciale prognoses. De regio kent een hoog aandeel koopwoningen en een relatief hoge WOZ-waarde terwijl de woningzoekenden vooral afhankelijk zijn van het betaalbare segment. De sociale woningvoorraad in Holland Rijnland omvat 25% van het totaal en 14% is eigendom van overige verhuurders.17 In maart 2023 is de regionale realisatieagenda wonen (RRA) Holland Rijnland ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), de provincie, gemeenten en woningcorporaties. In de agenda is een vertaling van de provinciale opgave naar een regionale opgave gemaakt. De regionale opgave bestaat uit 30.500 te realiseren woningen. In een weergave van het woningbouwprogramma staan 39.055 bruto woningen opgenomen. De helft daarvan is vastgesteld in harde plannen. Daarnaast is opgenomen dat de programmering vanaf 2025 uit minimaal twee derde betaalbaar bestaat. Ook is het streven dat elke gemeente toegroeit naar minimaal 30% sociale huur in de voorraad. In de RRA staan ook afspraken over de bijdragen die de provincie en het Rijk moeten leveren, bijvoorbeeld als het gaat om infrastructuur.

In de regionale woonagenda (RWA) zijn de afspraken uit de RRA verder uitgewerkt. Hierin zijn bijvoorbeeld de verschillende prijsklassen gespecificeerd. Het uitgangspunt in de RWA is 30% sociaal en 35% betaalbaar. Verder is in de RWA afgesproken dat er netto 30.500 woningen worden toegevoegd van 2021 tot en met 2030. Opvallend is dat er hier wordt gesproken over netto woningen waar in de RRA wordt gesproken over bruto aantallen. De RRA en RWA vormen samen de basis voor het woonbeleid in alle gemeenten die onder deze regio vallen. In de RWA is opgenomen dat gemeenten de afspraken uit de RWA uiterlijk in 2025 in hun eigen beleid moeten opnemen.

17

Woningvoorraad - Holland Rijnland

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

14 van 76

Definities: bruto en netto woningen De woningbehoefteraming brengt het tekort in beeld. Om evenwicht te bereiken, zou het tekort moeten worden aangevuld (netto toevoeging). In de woondeals zijn afspraken gemaakt over het realiseren van woningen (bruto toevoegingen, inclusief sloop en vervangende nieuwbouw).

Regionale realisatieagenda Wonen regio Haaglanden De woondeal van de regio Haaglanden, de regionale realisatieagenda wonen Haaglanden (RRA) sluit aan op het Tussenakkoord van 2021 dat is gesloten door de gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties in de regio Haaglanden en de provincie Zuid-Holland. De woningmarktregio waar Haaglanden deel van uitmaakt is een regio met een van de grootste opgaven en de laagste investeringscapaciteit van de corporaties, wat de noodzakelijkheid van samenwerking benadrukt. De RRA stelt dat in de regio Haaglanden circa bruto 74.500 woningen gepland zijn tussen 2022 t/m 2030. De realisatieagenda maakt onderscheid tussen twee tijdsperioden. Tot 2025 wordt de woningbouwproductie in Haaglanden aangejaagd, door de inzet te richten op het uitvoeren en waar mogelijk versnellen van de realisatie van woningbouwprojecten die in voorbereiding zijn. In de periode van 2025 tot 2030 wordt er gewerkt naar een hogere structurele jaarlijkse productie van betaalbare woningen in Haaglanden. De ambitie in de RRA is een woningbouwprogrammering die bestaat uit twee derde deel betaalbare woningen (goedkoop en middelduur), waarvan de helft door woningcorporaties wordt gebouwd. Het streven is dat elke gemeente op termijn minimaal 30% sociale huurwoningen in haar woningvoorraad heeft.

In de RRA staan ook afspraken over de bijdrage die de provincie en het Rijk moeten leveren, bijvoorbeeld als het gaat om infrastructuur.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

15 van 76

2.5 Landelijke knelpunten die de uitvoering bemoeilijken Te weinig mensen om de klus te klaren, weinig eigen grond Om de vele woningen te bouwen, zijn mensen nodig, in de bouw, bij ontwikkelaars, bij woningcorporaties en bij gemeenten. Er zijn op alle fronten tekorten op de arbeidsmarkt bij de grote maatschappelijke opgaven zoals de bouwopgave, blijkt uit cijfers van het UWV 18 en uit de Conjunctuurenquête19. Gemeenten merken dit ook in hun eigen organisatie.20 Minister de Jonge liet onderzoek doen waaruit bleek dat gemeenten 1.300 tot 2.200 fte tekort komen om de woningbouwopgave te realiseren. Het gaat hier met name om projectleiders en vergunningverleners.21. De minister werkt samen met de koepels IPO en VNG aan plan van aanpak om regionale samenwerking en standaardisatie van de uitvoering te bevorderen. Daarbij speelt dat zowel de gemeenten als de woningcorporaties beperkt eigen grond hebben om woningen toe te voegen. Woningcorporaties kijken naar verdichting (sloop-herontwikkeling), gemeenten kunnen soms maatschappelijk vastgoed zoals scholen of een gemeentewerf herontwikkelen.

Financiële ontwikkelingen die nieuwbouw bemoeilijken De te realiseren opgave is groot, terwijl financiële ontwikkelingen het ontwikkelen van woningbouwprojecten steeds lastiger hebben gemaakt. Woningcorporaties hebben enerzijds meer investeringsruimte gekregen door het afschaffen van de verhuurderheffing, maar kregen anderzijds te maken met nieuwe fiscale regels en maatregelen over huurmatiging en -verlaging die zorgen voor minder inkomsten. Ook is verduurzaming van bestaande woningen kostbaar. Om voldoende nieuwbouw te realiseren, hebben woningcorporaties hoge leningen nodig. 22 Vanwege de gestegen rente is lenen echter riskanter en lastiger geworden. Voor woningcorporaties wordt het dus lastiger om nieuwbouw te realiseren. De hogere rente heeft ook invloed op de koopsector. De leencapaciteit van huizenkopers stond onder druk door de stijgende hypotheekrente.23 Dankzij een recente loonstijging als reactie op de hoge inflatie en een lichte daling van de rente, is het leenvermogen van huishoudens met een inkomen van één of twee keer modaal dit jaar toegenomen. Hierdoor zien we een toename in de verkoop van nieuwbouwwoningen, ondanks dat de verleende bouwvergunningen de afgelopen twee jaar sterk zijn gedaald. Deze combinatie van een verhoogde leencapaciteit en een verminderd aanbod van nieuwbouwwoningen leidt tot stijgingen in de huizenprijzen24.

Toegenomen bouwkosten en strengere natuur- en milieuregels Ook de bouwkosten stijgen. Staal- en houtprijzen zijn, met name sinds de oorlog in Oekraïne, flink gestegen. De onzekerheid over hoe dit zich gaat ontwikkelen is groot, wat het voor ontwikkelaars lastiger maakt om de business case van een project te berekenen. 25 Bovendien zijn er stengere natuur- en milieuregels. Dat maakt het voor ontwikkelaars lastiger om betaalbaar te

18

Arbeidsmarkt koelt verder af in 2024, maar ook blijvende tekorten (uwv.nl) Conjunctuurenquête Nederland (COEN) | Ondernemersplein (kvk.nl) 20 Onderzoek: ambtenarentekort barrière voor nieuwbouw (binnenlandsbestuur.nl) 21 Gemeenten hebben tot 2200 fte tekort voor woningbouw (binnenlandsbestuur.nl) 22 Stijgende rente beperkt bouwambities woningcorporaties | Artikel | Nul20 23 Leencapaciteit huizenkopers onder druk door almaar stijgende hypotheekrente | Nieuwsbericht | AD.nl 24 De huizenprijzen stijgen weer stevig - Rabobank 25 Het effect van stijgende bouwkosten op nieuwbouwprojecten en grondprijzen | Artikel | Rabobank.nl 19

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

16 van 76

bouwen terwijl zij verplicht een groter aandeel woningen dan voorheen moeten realiseren in het betaalbare segment.

Voortgang nieuwbouw afhankelijk van juridische procedures of infrastructurele aanpassingen Nieuwbouwprojecten kunnen sterk vertragen door het recht van belanghebbenden op beroep bij de Raad van State. Raad van State streeft ernaar om een beroep binnen een jaar te behandelen maar slaagt daar door personeelstekorten niet altijd in. 26 Voor het bouwen van nieuwbouwwijken of voor het realiseren van grootschalige transformaties in stedelijk gebied zijn vaak eerst nieuwe wegen, afritten of stationsontwikkeling nodig. Daarvoor zijn gemeenten afhankelijk van het Rijk en provincies. Dergelijke ingrepen kosten tijd en investeringen moeten op elkaar worden afgestemd. De Rijksoverheid heeft een Plan van Aanpak beheersing mobiliteit en woningbouw opgesteld27 om dit te stroomlijnen.

Effecten op woningbouwprogramma’s Grote bouwambities staan zo tegenover grote bouwonzekerheid. Recente ontwikkelingen hebben het behalen van de landelijke en gemeentelijke doelstellingen bemoeilijkt. Dit kan meerdere gevolgen hebben: de prijzen van woningen gaan omhoog (terwijl veel mensen juist minder kunnen betalen) of het bouwvolume gaat omlaag28. Andere effecten kunnen zijn: druk op de grondprijs (lagere opbrengsten voor grondeigenaar, soms de gemeente zelf), druk op aanpassing van het woningbouwprogramma (druk op de gemeente om minder goedkoop en betaalbaar in de plannen op te nemen), verlaging van de (ruimtelijke) kwaliteit of druk om andere inkomsten (subsidie) te vinden. De koepels van ontwikkelaars, woningcorporaties, gemeenten, provincies, makelaars en woningeigenaren vragen daarom in de Uitvoeringsagenda Wonen 2024 29 om een extra bijdrage van de Rijksoverheid om ontwikkelingen mogelijk te maken.

2.6 Hoe kunnen gemeenten effectief sturen Uit de voorgaande paragrafen wordt duidelijk dat gemeenten een belangrijke taak hebben op de woningmarkt om voldoende woningen te realiseren in de juiste segmenten (betaalbaarheid) en voor de specifieke doelgroepen van het woonbeleid (zoals statushouders, mensen met een zorgvraag, woonwagenbewoners en mensen die uit een instelling voor intramurale zorg komen). Maar dat zij voor de uitvoering van het woonbeleid afhankelijk zijn van landelijke en regionale afspraken en van marktpartijen. De invloed van gemeenten is dan ook beperkt door marktomstandigheden. Om te kunnen toetsen of gemeenten (binnen de mogelijkheden) effectief sturen, zijn voor dit onderzoek normen opgesteld voor effectief woonbeleid van gemeenten. Daarbij maken we gebruik van kleurencodes: : er is geen verbeterpotentieel : er is verbeterpotentieel : verbeteringen zijn noodzakelijk : verbeteringen zijn dringend nodig N.t.b. : (nog) niet te beoordelen

26

Steeds vaker bezwaar van burgers tegen bouwplannen (vastgoedbs.nl) Plan van Aanpak beheersing programma Woningbouw en Mobiliteit (overheid.nl) 28 Huizenkopers haken massaal af, woningbouw stort in: ‘Dramatische terugval’ | Nieuwsbericht | AD.nl 29 uitvoeringsagenda-wonen (aedes.nl) 27

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

17 van 76

In de hoofdstukken 3 tot en met 6 staat per gemeente hoe het gemeentelijk beleid eruitziet, hoe de uitvoering is georganiseerd, wat de realisatie is en hoe de monitoring en informatievoorziening aan de raad eruitziet. Achtereenvolgens komen Wassenaar, Voorschoten, Oegstgeest en Leidschendam-Voorburg aan bod. De informatie uit documenten en interviews wordt getoetst aan het normenkader. Het doel is om recht te doen aan wat goed gaat en om verbetermogelijkheden te identificeren. Normen met betrekking tot consistent beleid 1 2 3 4 5

De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven. Het beleid is consistent met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. De doelen zijn in lijn met de Regionale Woondeal. Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering. De gemeente heeft zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt en van de doelgroepen.

Normen met betrekking tot de uitvoering 6 De beschikbare ambtelijke capaciteit is passend bij de opgave en de gemeentelijke rol. 7 Er is een uitvoeringsprogramma dat bestaat uit een projectenoverzicht met prioritering (locatie, segment, bouwjaar), voldoende ambtelijke capaciteit (aantal fte/juiste expertise) en middelen (waaronder projectondersteuning). 8 Er is een woningbouwprogrammering van 130% van de bouwopgave en/of er is sprake van actief grondbeleid en/of op andere gronden is aannemelijk dat de bouwdoelstelling gehaald kan worden. 9 De gemeente verankert gemeentelijk beleid ten aanzien van betaalbaarheid van woningen en andere doelen in anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars. 10 De gemeente heeft jaarlijks prestatieafspraken die concreet zijn en aansluiten bij de doelen van het woonbeleid. 11 De gemeente maakt gebruik van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt om te sturen op doelgroepen bij toewijzing van sociale huurwoningen. 12 De gemeente heeft beleid over instandhoudingstermijnen van sociale huurwoningen en betaalbare woningen. 13 De gemeente maakt gebruik van de Versnellingstafel of andere ondersteuning. 14 De gemeente heeft passende instrumenten voor de verduurzaming van de corporatiewoningen. 15 De gemeente heeft passende instrumenten voor het langer zelfstandig thuis wonen. De woonzorgvisie is vastgesteld.

Normen met betrekking tot realisatie 16 De gemeente heeft zicht op de eigen realisatie en die van externe actoren, met gedeelde definities. 17 Het is aannemelijk dat de gemeente haar eigen doelstellingen kan realiseren. 18 Het is aannemelijk dat externe actoren hun doelstellingen kunnen realiseren. Normen met betrekking tot monitoring en (bij)sturing door de gemeenteraad 19 De informatievoorziening aan de gemeenteraad is tijdig, actueel, begrijpelijk en conform de gemaakte afspraken. 20 De gemeenteraad heeft zicht op de output en effecten van het woonbeleid. 21 De gemeenteraad heeft inzicht in de invloed die zij kan uitoefenen op het woonbeleid.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

18 van 76

3. Wassenaar 3.1 Inleiding De Zuid-Hollandse gemeente Wassenaar telt 27.108 inwoners per 1 januari 2024 (CBS).Wassenaar is onderdeel van de Metropoolregio Den Haag Rotterdam en maakt deel uit van de woonregio Haaglanden, voorheen stadsgewest Haaglanden. Wassenaar ligt in een stedelijke omgeving tussen Leiden en Den Haag. Wassenaar is van oudsher een aaneensluiting van landgoederen met cultuurhistorische waarde. De gemeente Wassenaar wordt beschreven als een aantrekkelijke woongemeente met veel groen en wil dat graag blijven. Echter, er is schaarste ontstaan op de woningmarkt, de doorstroming stagneert en de aanwas van internationale instellingen geeft druk op de lokale woningmarkt van Wassenaar. Ook andere ontwikkelingen, zoals de vraag naar huisvesting vanuit het sociaal domein en de verduurzamingsopgave vragen om een actievere rol van de gemeente Wassenaar in het woondomein. Uit een analyse van de woningmarkt van Wassenaar (uit de Woonvisie Wassenaar) blijkt dat er relatief weinig ruimte is in Wassenaar om in of door te stromen. De beperkte ruimte werkt ook door in de woningprijzen: doordat de woningen gemiddeld groter zijn en de prijs per m 2 ook relatief hoog is (t.o.v. bijv. Den Haag), gelden er hoge prijzen in zowel de vrije sector huur- als koopmarkt. De woningmarkt is dan ook voornamelijk beschikbaar voor hogere inkomens, waaronder expats.

Verder is de druk op de sociale huurmarkt groot, maar niet afwijkend van het landelijk gemiddelde. Door de toenemende vergrijzing komt er meer vraag naar woningen voor senioren, zoals appartementen, waar Wassenaar er relatief weinig van heeft. Voor jongvolwassenen is vooral de wens naar betaalbare woningen belangrijk. Daarnaast neemt de vraag naar huisvesting voor specifieke doelgroepen toe, zoals voor statushouders en uitstromers Beschermd Wonen.

3.2 Doelen De gemeente Wassenaar heeft meerdere beleidsstukken waarin doelen omschreven worden. De gemeente Wassenaar heeft in 2021 de Woonvisie 2021-2025, getiteld ‘Grip op wonen’, vastgesteld. Daarnaast is in 2023 een coalitieakkoord, getiteld ‘Samen voor Wassenaar’ gepubliceerd. In het coalitieakkoord worden geen scherpe keuzes gemaakt. Er is nog geen omgevingsvisie vastgesteld. Een omgevingsvisie kan richting geven aan de ruimtelijke keuzes. De Lokale Energiestrategie 2023-2026 beschrijft het programma dat zich richt op het verminderen van CO2-uitstoot in de gemeente Wassenaar. In de Woonvisie 2021-2025 worden beleidsvoornemens geformuleerd binnen de thema’s Kwaliteit van de woningvoorraad, Beschikbaarheid en Betaalbaarheid en Wonen en Zorg. Verder wordt er aandacht besteed aan bijzondere doelgroepen en het duurzaamheidsbeleid voor de woningmarkt. Ook het uitvoeren en monitoren zijn onderdeel van de woonvisie. De Woonvisie vormt een belangrijke basis voor het opstellen van prestatieafspraken met de woningcorporaties Wassenaarsche Bouwstichting en W.B.V. St. Willibrordus. In maart 2023 werd de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RRA) vastgesteld, waaraan de gemeenteraad van Wassenaar unaniem goedkeuring verleende. Door de RRA is het toevoegen van meer sociale huurwoningen in gang gezet.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

19 van 76

Het huidige college heeft de doelstellingen uit de RRA bekrachtigd in het coalitieakkoord, waarin het streven geformuleerd is om bij nieuwbouw 30 procent sociale huur te realiseren. Volgens het ambtelijk apparaat is de RRA een van de belangrijkste kapstokken voor het gemeentelijk woonbeleid. De woonvisie is een belangrijk document met betrekking tot de kwalitatieve kleuring van de woonopgave. Hoewel de woonvisie als beleidsdocument nog steeds vigerend is (en niet is aangepast), heeft de raad in verband met de afspraken in de RRA besloten dat vanaf 2025 in alle nieuwbouwprojecten minstens 30% uit sociale huurwoningen moet bestaan en twee derde betaalbaar moet zijn. Hieronder worden kort de doelen uit de woonvisie omschreven en eventueel aangevuld met informatie uit andere documenten en de interviews.

Kwaliteit en opbouw van de woningvoorraad De gemeente Wassenaar zet in de woonvisie in op het bouwen van voldoende woningen (circa 50 t/m 75 woningen per jaar) om tegemoet te komen aan de vraag in Wassenaar, mede gezien de druk uit de regio. Hiervan wordt gemiddeld 25 procent sociaal, 50 procent middelduur (koop/huur) en 25 procent duur (koop/huur) gebouwd. Met het vaststellen van de RRA en het coalitieakkoord is dit in 2023 verhoogd naar 30 procent sociale huur en 40 procent middelduur en in totaal zo’n 990 woningen (gemiddeld zo’n 120 woningen per jaar). Door het bouwen van betaalbare woningen en het genereren van doorstroming wil de gemeente Wassenaar kansen bieden aan jonge huishoudens. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan een evenwichtige en duurzame ontwikkeling van buurten en wijken en moeten passen binnen het karakteristieke en groene karakter van Wassenaar.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid De woonvisie bevat drie uitgangspunten over beschikbaarheid en betaalbaarheid. De toelichtingen op deze uitgangspunten zijn deels doelstellingen (zoals het opstellen van een doelgroepenverordening en het in beeld brengen van verhuur en leegstand) en deels een opsomming van bestaand beleid en regelgeving. • Er wordt gebruik gemaakt van het beschikbare instrumentarium om woningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor lagere en middeninkomens. • Nieuw toe te voegen woningen in het betaalbare en middeldure segment zijn in eerste instantie bedoeld voor inwoners uit Wassenaar. • Een woning is bedoeld om in te wonen, recreatief gebruik is beperkt mogelijk en leegstand wordt ontmoedigd.

Wonen en zorg De woonvisie bevat twee uitgangspunten voor wonen en zorg: • Wassenaar biedt op een passende wijze huisvesting aan doelgroepen voortkomend uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijk omvang. • Er wordt bijgebouwd voor ouderen om de woonvraag die voortkomt uit de vergrijzing van de bevolking op te kunnen vangen. Door middel van cijfers is in kaart gebracht hoe groot de opgave is en er wordt beschreven op welke wijze invulling wordt gegeven aan deze opgave.. Uit de prestatieafspraken 2022-2025 blijkt dat de gemeente in 2021 is begonnen met het opstellen van de woonzorgvisie, met de intentie deze in 2022 vast te stellen. Ten tijde van het onderzoek geeft de gemeente aan dat er een start gemaakt is met het maken van de woonzorgvisie en dat ze deze in 2024 wil vaststellen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

20 van 76

Overige doelgroepen De woonvisie bevat doelstellingen voor woonwagens en statushouders. Van gemeenten wordt verwacht dat zij een nieuw standplaatsenbeleid ontwikkelen. De gemeente onderscheidt drie stappen in dit proces: creëren van geschikt woningaanbod, onderzoeken van verdere uitbreidingsmogelijkheden en wanneer nodig ruimtelijke verkenning naar nieuwe locatie. De gemeente zet in op het realiseren van tussen de drie en vijf extra plaatsen op de Ruigelaan en mogelijk ca. vier extra plaatsen bij de Lagerweide. De doelstellingen omtrent woonwagens zijn SMART beschreven: volgens de Woonvisie is overlegd met bewoners over de standplaatsen voor woonwagens en er worden specifieke aantallen genoemd in de Woonvisie. Echter, er wordt geen uitvoeringstermijn benoemd. Wassenaar heeft in het afgelopen jaar veelal haar taakstelling statushouders weten te behalen en is voornemens dit in de komende jaren te blijven doen. Dit wordt gedaan door werk- en prestatieafspraken met de corporaties. Verder wil de gemeente het ondersteuningsaanbod aan statushouders versterken in samenwerking met de Stichting Vluchtelingenwerk en de woningcorporaties. Uit gesprekken met betrokkenen blijkt dat er twijfels bestaan over de haalbaarheid van het huisvesten van de taakstelling statushouders, vanwege de lage hoeveelheid beschikbare sociale huurwoningen en de lage mutatiegraad daarvan.

Een duurzame woningvoorraad Alle woningen moeten voor 2050 van het aardgas af. De weg hiernaartoe wordt vormgegeven met inwoners en strategische partners in Wassenaar, aldus de woonvisie. De gemeente neemt een regierol in het uitvoeren van de landelijke afspraken. Corporaties hebben een plan voorgelegd hoe ze voor 2040 60 procent van hun woningen CO2-neutraal kunnen maken. De gemeente heeft eind 2021 een Transitievisie Warmte vastgesteld en de Lokale Energiestrategie 2023-2026. Met het platform de Klimaattafel worden samen met bewoners, corporaties en andere betrokkenen stappen gezet in het verduurzamen van de woningvoorraad. Via het bouwbesluit, omgevingsplan, verordeningen en afspraken in anterieure overeenkomsten kunnen maatregelen genomen worden om de bouwomgeving bestand te maken tegen klimaatverandering. Volgens de woonvisie voert de gemeente Wassenaar momenteel geen actief beleid op het gebied van klimaatadaptief bouwen. De doelstellingen rondom verduurzaming zijn redelijk SMART: er is specifiek bepaald welk percentage van de woningen van het aardgas af moeten en daartoe is een Transitievisie opgesteld. Op basis van de gevoerde gesprekken lijken de doelstellingen ook acceptabel en haalbaar: de betrokkenen onderschrijven het belang van verduurzaming van de woningvoorraad en maatregelen tot verduurzamen worden geïmplementeerd. Toetsingscriteria

Beoordeling

Integraal beleid De doelen en definities van het beleid zijn SMART beschreven. Het beleid is afgestemd met (boven)regionaal of nationaal beleid en regelgeving. De doelen zijn in lijn met de Regionale Woondeal. Het beleid is afgestemd met samenwerkingspartners die betrokken zijn in de uitvoering. De gemeente heeft zicht op de ontwikkelingen op de woningmarkt en van de doelgroepen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

21 van 76

3.3 Uitvoering De uitwerking en de implementatie van de woonvisie vindt veelal plaats via verordeningen, beleidsregels, prestatieafspraken en omgevingsplannen.

Woningbouwprogrammering en ontwikkellocaties De ambitie van de gemeente Wassenaar om 991 woningen te realiseren tot 2030 is in lijn met de RRA. In 2023 zijn er bruto 121 woningen opgeleverd (netto 81). Dat betekent dat er, om de doelstelling uit de RRA te bereiken, nog 870 woningen gerealiseerd moeten worden. Om dat te bereiken heeft de gemeente een woningbouwprogrammering. Die bestaat uit een optelsom van harde en zachte plannen. De harde en zachte plancapaciteit van de gemeente Wassenaar van 2024 tot en met 2030 telt op tot 840 woningen bruto en 742 woningen netto. Een deel van de plannen is zacht: 518 hiervan zijn harde plannen en 282 zijn zacht. In 2020 heeft de minister van BZK afspraken gemaakt met de provincies om de plancapaciteit waar nodig omhoog te brengen naar 130 procent. In Wassenaar is geen 130 procent plancapaciteit ten opzichte van de programmering. Bruto betreft de plancapaciteit 97 procent van de opgave. Met de huidige woningbouwprogrammering worden de doelstellingen uit de RRA dus niet behaald en is er geen buffer ten opzichte van de afspraken uit de RRA. De belangrijkste ontwikkellocaties in Wassenaar zijn de Gemeentewerf, Kerkehout, Den Deijl en de ANWB-locatie en Rozenstein Oostdorp. In Kerkehout kijkt de gemeente binnen de bestaande mogelijkheden hoeveel woningen er gerealiseerd kunnen worden en welke typologie passend is binnen de huidige structuur.

Het uitgangspunt hierbij is doorstroming, wat zich uit in het ontwikkelen van o.a. kleinere eenheden. Ook wil de gemeente zo veel mogelijk sociale en middeldure woningen realiseren: het uitgangspunt is het coalitieakkoord van 30/40/30. Een andere ontwikkellocatie betreft de ANWB-locatie. Met de projectontwikkelaar is (al voor het sluiten van de RRA) overeengekomen dat hier van de 425 te bouwen woningen 25 procent sociale woningen worden gerealiseerd, zoals ook is vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Verder zijn er transformatielocaties in Wassenaar. Het project Stompwijckstraat is recentelijk afgerond en het project Ridderlaan / Poortlaan bevindt zich in een afrondend stadium. Een punt van zorg is de beschikbaarheid van voldoende locaties. Wassenaar heeft geen mogelijkheden voor grote uitbreidingslocaties waardoor de benodigde woningen vooral in bestaande wijken moeten worden gerealiseerd door transformaties en inbreiding. De gemeente en de raad koesteren echter het groene karakter van Wassenaar, wat soms leidt tot spanning in relatie tot de woningbouwopgave. De huidige wethouder is ambitieus en begrijpt de benodigde acties, aldus geïnterviewden.

Een uitdaging is daarbij om de raad mee te krijgen: er is een aantal (lokale) partijen in de gemeenteraad die bij ruimtelijke ontwikkelingen dikwijls voor de belangen van de huidige inwoners opkomen, zoals het behoud van de Wassenaarse identiteit en kwaliteit van het woonmilieu.

Grondbeleid Uit de gesprekken met betrokkenen blijkt niet dat de gemeente actief grond aankoopt om ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Wel is de gemeente begonnen met plannen voor de herontwikkeling van de gemeentewerf tot woonlocatie met 30 procent sociaal, 40 procent middelduur en 30 procent vrije sector. De grond is van de gemeente, waardoor de gemeente zelf de regie houdt en partners kan kiezen. Hier kan de gemeente bijvoorbeeld kiezen om een Wassenaarse woningcorporatie in positie te brengen.

Effectiviteit woonbeleid WVOLV

22 van 76

Betaalbaarheid Externe partijen in Wassenaar onderschrijven de woningbouwopgave zoals omschreven in de RRA. Projecten die al voor de RRA gestart zijn voldoen niet altijd aan het principe van 30 procent sociaal, 40 procent middelduur en 30 procent duur. Deze afspraken worden ook gerespecteerd in de RRA. Uit interviews blijkt dat de 30/40/30-verdeling voor nieuwe projecten breed gedragen wordt. Als het gaat om projecten van corporaties, dan heeft de gemeente de voorkeur om daar met name sociale huur te realiseren eventueel gecombineerd met middenhuur. Wanneer deze door een corporatie gerealiseerd worden, blijft het middensegment gereguleerd. De samenwerking met andere partijen als woningcorporaties en marktpartijen wordt ervaren als goed. Over het algemeen staan alle partijen zeer welwillend tegenover het realiseren van meer woningen. Een belangrijke belemmering is echter de ruimte en het vinden van bouwlocaties.

Anterieure overeenkomsten Als particuliere ontwikkelaars een gebied willen ontwikkelen, gaat de gemeente met hen in gesprek over de randvoorwaarden, die worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Er kunnen afspraken gemaakt worden over typen woningen, bedrijfsruimten, de openbare ruimte, et cetera. Een anterieure overeenkomst biedt de mogelijkheid voor bovenplanse verevening (een bijdrage van ontwikkelaars aan voorzieningen). De anterieure overeenkomst geeft de gemeente de mogelijkheid om te sturen op de doelstellingen van 30 procent sociale huur en 40 procent middensegment. Met name bij grotere projecten kan de voorwaarde van 30 procent sociale huur ervoor zorgen dat particuliere ontwikkelaars de samenwerking zoeken met woningcorporaties om een gebied gezamenlijk te ontwikkelen (bij kleinere projecten komt dit in de praktijk niet voor omdat dat te complex is). Het beleid van de gemeente Wassenaar brengt op deze manier woningcorporaties in positie om mee te ontwikkelen. Particuliere ontwikkelaars mogen ook zelf sociale huur ontwikkelen en die woningen verhuren aan de doelgroep, wat in Wassenaar ook gebeurt. Marktpartijen hebben begrip voor de noodzaak van het realiseren van meer sociale huurwoningen, maar geven aan dat het een bedreiging kan zijn voor de haalbaarheid van de projecten. Dit maakt het namelijk moeilijker om een project financieel haalbaar te maken.

Betaalbaar bouwen wordt steeds moeilijker vanwege de stijging van de kosten van bijvoorbeeld bouwmateriaal en loonkosten. Dit kan de haalbaarheid in de weg zitten of de planning vertragen. Daarnaast spreken ontwikkelaars de wens uit om vrijheid te krijgen in het selecteren van een externe partij voor de afname van de sociale huurwoningen, zoals een woningcorporatie of belegger. Daarnaast geven ontwikkelaars en woningcorporaties aan dat wisselingen in het college en de raad in de praktijk leiden tot nieuwe bestuurlijke wensen, ook als er al afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars of als een stedenbouwkundig plan al is vastgesteld. Dit leidt tot vertraging in de planning, tot het realiseren van kleinere woningen en tot extra kosten voor de ontwikkelaar.