RV.RB Programma van Eisen en grondexploitatie de Dreef

Raadsvoorstel

Zaakkenmerk: Z/21/068860 Documentkenmerk: 151205 Onderwerp: Programma van Eisen en grondexploitatie de Dreef Portefeuillehouder: M. Kortleven Datum besluitvormende raad: 2 juni 2021

Onderwerp Programma van eisen en grondexploitatie de Dreef

Voorstel 1. Het programma van eisen voor de Dreef wordt vastgesteld, met daarin de volgende hoofduitgangspunten:

a. We zetten in op betaalbaarheid en huisvesten minimaal 1 lokaal zorginitiatief; b. We zetten in op binnenstedelijke verdichting met een kleinstedelijk woonmilieu; c. Er komt een openbaar toegankelijke sportvoorziening in het gebied, geschikt voor jong en oud; d. We passen een circulaire benadering toe bij de ontwikkeling van het gebied; e. We zetten in op toepassing van een blauwe parkeerzone en een lagere parkeernormering dan vastgesteld in het beleid.

2. De grondexploitatie de Dreef wordt vastgesteld, met daarin de volgende hoofduitgangspunten:

a. Het resultaat van de grondexploitatie is positief; b. Het ruimtegebruik en de daarop gebaseerde budgetten zijn normatief berekend. c. Het woonprogramma is gebaseerd op circa 175 woningen, volledig bestaande uit appartementen d. Het woonprogramma is gebaseerd op circa 30% sociale huur, circa 20% middeldure huur, circa 20% goedkope tot middeldure koop en circa 30% middeldure tot dure koop; e. Er wordt invulling gegeven aan de motie ‘Voor elk huishouden een boom’.

3. Voor de bijlage bij dit raadsvoorstel, namelijk de notitie grondexploitatie, wordt geheimhouding opgelegd als bedoeld in artikel 25 van de Gemeentewet.

Inleiding Op 9 oktober 2019 heeft u met het vaststellen van de gebiedsvisie Dreef – Oude Dreef het startsein gegeven voor de ontwikkeling van het gebied tussen de Dreef en Oude Dreef (zie figuur 1). De gebiedsvisie vormt een ruimtelijk kader voor de verdere ontwikkeling van het gebied de Dreef. In 2019 en 2020 zijn de volgende besluiten genomen en overeenkomsten gesloten: 5 november 2019: Bouwrealisatieovereenkomst Coenecoop College en Gemeente Waddinxveen over nieuwbouw Coenecoop College; 8 juli 2020: Actualisatie Uitvoeringsprogramma Maatschappelijk Vastgoed: Besluit sloop Sporthal de Dreef en sloop gymzalen Coenecoop College. o Motie: Met een nadere uitwerking van de gebiedsvisie Dreef – Oude Dreef naar de raad komen, met daarin een uitwerking van het onderdeel sport als verbindend element. Het programma van eisen dient als aanvullend kader voor de grondexploitatie en de verdere planontwikkeling in het gebied.

Figuur 1 Plangebied de Dreef In dit voorstel wordt u geadviseerd om het programma van eisen en de grondexploitatie voor de Dreef vast te stellen.

Onderbouwing voorstel 1. Het programma van eisen voor de Dreef wordt vastgesteld, met daarin de volgende hoofduitgangspunten:

a. We zetten in op betaalbaarheid en huisvesten minimaal 1 lokaal zorginitiatief; b. We zetten in op binnenstedelijke verdichting met een kleinstedelijk woonmilieu; c. Er komt een openbaar toegankelijke sportvoorziening in het gebied, geschikt voor jong en oud; d. We passen een circulaire benadering toe bij de ontwikkeling van het gebied; e. We zetten in op toepassing van een blauwe parkeerzone en een lagere parkeernormering dan vastgesteld in het beleid. In bijlage 1 zijn de bovenstaande uitgangspunten verder uitgewerkt. Een aantal onderwerpen worden in dit raadsvoorstel verder toegelicht. We zetten in op betaalbaarheid en huisvesten minimaal 1 lokaal zorginitiatief; Hiermee is de ambitie van het gebied conform de kaders zoals deze zijn vastgesteld in de Woonvisie 20182022, pijler 1: Betaalbaarheid en beschikbaarheid. Daarnaast wordt met het uitgangspunt om ten minste één lokaal zorginitiatief te vestigen, invulling gegeven aan de behoefte die speelt in Waddinxveen en de regio op het gebied van zorg. We zetten in op binnenstedelijke verdichting met een kleinstedelijk woonmilieu; Een kleinstedelijk woonmilieu kenmerkt zich door een relatief hogere woningdichtheid, bestaande uit appartementen, een kwalitatief goede openbare ruimte die uitnodigt om te verblijven en te ontmoeten en een goede bereikbaarheid (Handreiking Woonmilieus, 2021).

De woningdichtheid voor een kleinstedelijk woonmilieu is circa 50 woningen per hectare. Dit komt neer op circa 175 woningen voor de Dreef. Redenen om te kiezen voor deze verdichting zijn: 1. Zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte in Waddinxveen. De Dreef ligt nabij hoogwaardig openbaar vervoer (HOV), winkelvoorzieningen en sportfaciliteiten. De aanwezigheid van deze voorzieningen maakt dit gebied een aangewezen locatie voor binnenstedelijke verdichting waar diverse doelgroepen gehuisvest kunnen worden. Hiermee sluiten we aan op provinciaal, regionaal en lokaal beleid (Zuid-Hollandse Woningbouwagenda 2020, Regionale Agenda Wonen, Woonvisie Waddinxveen). 2. Locatie in het centrumgebied is geschikt als locatie voor meergezinswoningen. Andere woonwijken, als Park Triangel en ’t Suyt fase II, zijn wijken aan de rand van Waddinxveen en daarom geschikt voor het bouwen van eengezinswoningen. 3. Met deze binnenstedelijke verdichting kunnen we op grotere schaal relatief veel betaalbare woningen realiseren.

We passen een circulaire benadering toe bij de ontwikkeling van het gebied. Circulaire gebiedsontwikkeling kijkt naar de ontwikkeling met het volgende uitgangspunt: niets dat waardevol is zou verloren mogen gaan. Dit zijn fysieke producten, zoals bouwmaterialen, maar ook op de besparing van energie, vergroting van de biodiversiteit of het versterken van de gemeenschapszin. In een circulair gebied worden producten en processen gezien als een systeem, het zijn samenwerkende onderdelen die het gebied vormen. Circulaire gebiedsontwikkeling is een procesaanpak en geen vraagstuk met vooraf vaststaande oplossingen. Wel zien we diverse onderwerpen en schaalniveaus die onderdeel zijn van een circulaire gebiedsontwikkeling en die we verder willen verkennen in het gebied de Dreef Circulaire gebouwen; Circulaire openbare ruimte; Deelconcepten/ multifunctioneel ruimtegebruik; Circulaire ondergrond; Kringloopsluiting; Waardebehoud en creatie;

Schaalgrootte en locatie; Optimale oriëntatie en positionering; Circulaire eindgebruiker. Circulariteit vereist een gebiedsgerichte aanpak; de context van het gebied de Dreef speelt daarmee een grote rol in de toepassing van circulaire gebiedsontwikkeling. Nadat het Programma van Eisen is vastgesteld zal per onderwerp verder onderzocht worden of en hoe dit verwezenlijkt kan worden in het gebied de Dreef. We zetten in op toepassing van een blauwe parkeerzone en een lagere parkeernormering dan vastgesteld in het beleid. Een parkeerschijfzone of blauwe zone is een gebied waarin kort geparkeerd mag worden bij de blauw gemarkeerde parkeerplaatsen. Het instellen van een parkeerschijfzone is een maatregel om langparkeerders te weren en daarmee de parkeerplaatsen beschikbaar te houden voor bezoekers en gebruikers van het Coenecoop College, de bewoners en de andere gebruikers van de Dreef. Momenteel is de afstand vanaf het vrij parkeren tot de winkels zo klein dat automobilisten vaak buiten de garage parkeren. Wanneer de gratis parkeertijd in de garage gelijk is met de blauwe zone, gaan meer automobilisten gebruik maken van de parkeergarage. In aansluiting op de circulaire ambities zetten we in op een lagere parkeernormering dan is vastgelegd in het parkeerbeleid.

Hierbij zeten we in op deelmobiliteit toe om het persoonlijk autogebruik te verminderen en gaan we gebruik maken van een blauwe zone . Daarnaast wordt ruimte gereserveerd om, indien de parkeerdruk toch te hoog blijkt, het groen om te zetten naar extra parkeerplaatsen. De gereserveerde ruimte komt overeen met de huidige parkeernorm. De exacte parkeernormering is afhankelijk van de mogelijkheden in het gebied, en zal naar verwachting tussen de 1,0 en 1,5 per huishouden liggen. 2. De grondexploitatie de Dreef wordt vastgesteld, met daarin de volgende hoofduitgangspunten: a. Het resultaat van de grondexploitatie is positief; b. Het ruimtegebruik en de daarop gebaseerde budgetten zijn normatief berekend. c. Het woonprogramma is gebaseerd op circa 175 woningen, volledig bestaande uit appartementen d. Het woonprogramma is gebaseerd op circa 30% sociale huur, circa 20% middeldure huur, circa 20% goedkope tot middeldure koop en circa 30% middeldure tot dure koop; e. Er wordt invulling gegeven aan de motie ‘Voor elk huishouden een boom’.

In bijlage 2 zijn de bovenstaande uitgangspunten en de financiële onderbouwing van de grondexploitatie verder uitgewerkt. Een aantal onderwerpen worden in dit raadsvoorstel verder toegelicht. Het resultaat van de grondexploitatie is positief Vanuit het grondbeleid is het de wens om een positief financieel resultaat te behalen. Dit om een gezonde reserve op te bouwen, zodat deze voor eventuele negatieve financiële effecten elders kunnen worden ingezet. Met deze grondexploitatie wordt daaraan voldaan. Gronden die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van het gebied worden geactiveerd conform de BBV (wettelijke eisen begroting en jaarrekening, Besluit Begroting en Verantwoording) en vanuit de Algemene Dienst overgedragen. De grondexploitatie wordt twee keer per jaar geactualiseerd. De raad wordt op de hoogte gehouden van de wijzigingen in de grondexploitatie. Het ruimtegebruik en de daarop gebaseerde budgetten zijn normatief berekend. Dit betekent dat er aan de opening van deze grondexploitatie geen uitgewerkt (stedenbouwkundig) plan ten grondslag ligt, maar dat het ruimtegebruik op basis van normatieve uitgangspunten is bepaald. Hierbij is de dichtheid van ca. 50 woningen (ca. 175 woningen) als uitgangspunt genomen en daarbij is een normatieve inschatting gedaan van de hoeveelheid uitgeefbaar gebied en openbaar gebied (verharding en groen).

Figuur 2 Ruimtegebruik plangebied Het woonprogramma is gebaseerd op circa 30% sociale huur, circa 20% middeldure huur, circa 20% goedkope tot middeldure koop en circa 30% middeldure tot dure koop; Hiermee sluiten we aan op het uitgangspunt om een betaalbare woningen te realiseren. Omdat de grondexploitatie normatief is berekend en er geen stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt, is er rekening gehouden met een viertal woningtypes. Deze types zijn bewust nog niet verder uitgesplitst en dienen als bandbreedte waarbinnen diverse woningtypen verder worden uitgewerkt. Daarnaast is het mogelijk om af te wijken van deze bandbreedtes met een marge van circa 5%. Dit zorgt voor flexibiliteit in de verdere uitwerking.

Figuur 3 Gewenste woningbouwprogramma de Dreef

3. Voor de bijlage bij dit raadsvoorstel, namelijk de notitie grondexploitatie, wordt geheimhouding opgelegd als bedoeld in artikel 25 van de Gemeentewet. Het financiële kader voor de gemeentelijke projecten is geheim. Dat geldt ook voor de grondexploitatie voor de Dreef. Dit heeft onder meer te maken met de nog aan te besteden werkzaamheden die hiervan onderdeel uitmaken evenals eventuele onderhandelingen over aan- en verkoop van gronden. Bijlage 2 geeft inzicht in de financiën van het project, waardoor er geheimhouding dient opgelegd te worden.

Vervolg Met instemming van uw raad op het programma van eisen en de grondexploitatie voor dit project, kan de uitvoering verder voortvarend ter hand worden genomen. Dit betreft de voorbereidingen voor de marktuitvraag en de voorbereidingen voor de

bestemmingsplanprocedure. Tijdens de verdere uitvoering wordt u uiteraard op de hoogte gehouden van relevante onderwerpen.

Bijlage(n) 1. Programma van eisen de Dreef 2. Notitie grondexploitatie de Dreef (GEHEIM)

Raadsbesluit De raad der gemeente Waddinxveen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 april 2021; besluit: 1. Het programma van eisen voor de Dreef , met daarin de volgende hoofduitgangspunten vast te stellen:

a. We zetten in op betaalbaarheid en huisvesten minimaal 1 lokaal zorginitiatief; b. We zetten in op binnenstedelijke verdichting met een kleinstedelijk woonmilieu; c. Er komt een openbaar toegankelijke sportvoorziening in het gebied, geschikt voor jong en oud; d. We passen een circulaire benadering toe bij de ontwikkeling van het gebied; e. We zetten in op toepassing van een blauwe parkeerzone en een lagere parkeernormering dan vastgesteld in het beleid. ; 2. De grondexploitatie de Dreef, met daarin de volgende hoofduitgangspunten vast te stellen

a. Het resultaat van de grondexploitatie is positief; b. Het ruimtegebruik en de daarop gebaseerde budgetten zijn normatief berekend. c. Het woonprogramma is gebaseerd op circa 175 woningen, volledig bestaande uit appartementen d. Het woonprogramma is gebaseerd op circa 30% sociale huur, circa 20% middeldure huur, circa 20% goedkope tot middeldure koop en circa 30% middeldure tot dure koop; e. Er wordt invulling gegeven aan de motie ‘Voor elk huishouden een boom’.

3. Geheimhouding op te leggen voor de bijlage bij dit raadsvoorstel, namelijk de notitie grondexploitatie, als bedoeld in artikel 25 van de Gemeentewet.

Aldus vastgesteld door de raad der gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 2 juni 2021;

de griffier

de voorzitter

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)