RV.RB. Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Middelburgseweg 1a

Raadsvoorstel

Zaakkenmerk: Z/22/099724 Documentkenmerk: 232940 Onderwerp: Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Middelburgseweg 1a Portefeuillehouder: M. Kortleven Datum besluitvormende raad:

Onderwerp Ontwerpverklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning Middelburgseweg 1a

Voorstel 1. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen (zoals bedoeld in artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 5.20 en 6.5 Besluit omgevingsrecht) wordt voor 6 weken ter inzage gelegd ten behoeve van: transformatie van het perceel met kantoorgebouw aan de Middelburgseweg 1a naar 9 appartementen; uitbreiding van de tweede bouwlaag (ten behoeve van de realisatie appartementen); realisatie van bergingen buiten het bouwvlak; realisatie van een erfafscheiding bij de bergingen; realisatie van een loopbrug. 2. De ontwerp omgevingsvergunning wordt voor 6 weken ter inzage gelegd.

Inleiding De initiatiefnemer van dit plan wil het perceel met kantoorgebouw aan de Middelburgseweg 1a in Waddinxveen transformeren naar 9 appartementen. Hierdoor is de wens op een deel van het kantoorgebouw een uitbreiding van de tweede bouwlaag te bouwen. Er komen bergingen aan de voorkant van het gebouw en een erfafscheiding (zie bijlage 1). Het plan is in strijd met het bestemmingsplan ‘Bebouwde Kom 2015’. Binnen de bestemming 'Kantoor' zijn kantoren, educatieve, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke, sportieve recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening toegestaan. Het bestemmingsplan staat wonen hier niet toe. Het bestaande gebouw heeft voor een deel al een tweede bouwlaag. De hoogte van de nieuwe uitbreiding is hier gelijk aan. Een tweede bouwlaag is al mogelijk, maar de hoogte is iets meer dan het bestemmingsplan toestaat. De bergingen bij de woningen krijgen een plek tussen het bestaande gebouw en de Middelburgseweg. Hierdoor liggen ze buiten het bouwvlak waar de bergingen niet zijn toegestaan. Bij de bergingen komt een erfafscheiding die even hoog is als de bergingen. In het gebied tussen het hoofdgebouw en de Middelburgseweg zijn erfafscheiding toegestaan van maximaal 1 meter hoog. De gevraagde erfafscheiding is te hoog. Binnen de

bestemming ‘Water’ wordt een loopbrug gerealiseerd. Een loopbrug is op deze plek niet toegestaan. Op een groot deel van het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waterstaat Waterkering'. Uitbreiding van de bebouwde oppervlakte is niet toegestaan zonder instemming van de beheerder van de waterkering. Er kan medewerking aan dit plan worden verleend als door middel van een (uitgebreide) omgevingsvergunning wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De initiatiefnemer heeft hiervoor een aanvraag ingediend. Op deze aanvraag is de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing. De omgevingsvergunning kan worden verleend nadat de raad heeft verklaard hiertegen geen bedenkingen te hebben.

Onderbouwing voorstel 1. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen (zoals bedoeld in artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 5.20 en 6.5 Besluit omgevingsrecht) wordt voor 6 weken ter inzage gelegd ten behoeve van: transformatie van het perceel met kantoorgebouw aan de Middelburgseweg 1a naar 9 appartementen; uitbreiding van de tweede bouwlaag (ten behoeve van de realisatie appartementen); realisatie van bergingen buiten het bouwvlak; realisatie van een erfafscheiding bij de bergingen; realisatie van een loopbrug. Het plan is niet in strijd met de ‘goede ruimtelijke ordening’ In het Besluit omgevingsrecht is geregeld dat de raad als bevoegd bestuursorgaan, voor zover de aanvraag betrekking heeft op het gebruik van gronden waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan, een verklaring van geen bedenkingen moet verlenen. Hiervoor is het noodzakelijk dat de activiteit niet in strijd is met de ‘goede ruimtelijke ordening’ en dat voor de aanvraag omgevingsvergunning een goede ruimtelijke onderbouwing is opgesteld. Uit de ingediende ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan niet in strijd is met de ‘goede ruimtelijke ordening’. Voor de motivering om aan dit plan mee te werken en af te wijken van het bestemmingsplan wordt allereerst verwezen naar de genoemde ruimtelijke onderbouwing (zie bijlage 2). Daarbij wordt het volgende opgemerkt/benadrukt.

Woningen passen in de omgeving De directe omgeving kenmerkt zich door (burger)woningen en groen. Het kantoorgebouw vormt hierop een uitzondering. Op de direct aangrenzende percelen Brugweg 112 en 114, hiertegenover en in het lint aan de Brugweg ten westen van de locatie staan burgerwoningen. Op de direct aangrenzende percelen Middelburgseweg 1 en 1B staan ook burgerwoningen. Meer ten noorden hiervan is sprake van woningbouw met agrarische bedrijvigheid.

Afbeelding 1: Omgeving en bestemmingen De wijziging van het gebruik naar wonen zal enige verandering met zich meebrengen ten opzichte van het huidige gebruik als kantoor. Denk hierbij aan intensivering van (woon)geluid, licht en inkijk. Hier staat tegenover dat deze veranderingen ten opzichte van het (voormalige) gebruik als kantoor zich ook binnen de huidige mogelijkheden van het bestemmingsplan voor kunnen doen. Zoals in de inleiding is aangegeven staat het bestemmingsplan, naast gebruik als kantoor, ook educatieve, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke, sportieve recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening toe. Bij het ontwerp van het plan is rekening gehouden met privacy van de bewoners van de aangrenzende woningen. Denk hierbij aan de ruimte indeling en gevelopeningen (zie ook de toelichting in bijlage 3). De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en gebouwen worden door de transformatie en

uitbreiding van het gebouw niet onevenredig aangetast. Het plan past binnen beleid en regelgeving De Structuurvisie Waddinxveen 2030 beoogd voor het meest zuidelijke deel van de Brugweg en Middelburgseweg de (ontwikkeling van) recreatief groen. Dit gebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van groen en wonen. Het voorgenomen plan heeft betrekking op een bestaand bebouwd perceel en staat hiermee het in de structuurvisie beoogde (ontwikkeling van) recreatief groen in dit gebied niet in de weg. Daarbij is het niet bezwaarlijk het afzonderlijk gelegen kantoor anders te bestemmen. Vooral in (grote) steden is er vraag naar kantoren en meer vierkante meters. In Waddinxveen is hier weinig vraag naar. De beoogde transformatie is een kleinschalige woningbouwontwikkeling waarbij aansluiting is gezocht bij de Woonvisie. De indeling van de woningen is zodanig gekozen dat deze geschikt zijn voor starters, ouderen, senioren en kleine gezinnen. Van de 9 woningen zijn er 7 gelijkvloers, rolstoeltoegankelijk en levensloopbestendig. Met verkoopprijzen tussen €220.000 tot €435.000 beoogd de initiatiefnemer een brede middengroep aan te spreken (zie ook de toelichting in bijlage 4). Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de initiatiefnemer heeft aangegeven alle woningen inmiddels te hebben verkocht binnen de beoogde doelgroep.

De Omgevingsdienst Midden-Holland heeft het plan op omgevingsaspecten beoordeeld. Dit heeft geresulteerd in een positief advies (bijlage 5). De uitbreiding van de tweede bouwlaag sluit aan op de bestaande tweede bouwlaag In de bestaande en geplande uitbreiding van de tweede bouwlaag komen 2 woningen. Het bestemmingsplan maakt een tweede bouwlaag al mogelijk. De bestaande tweede bouwlaag heeft een hoogte van ongeveer 6,3 meter. Dit is ongeveer 0,3 meter hoger dan het bestemmingsplan toestaat. De uitbreiding sluit hier met dezelfde hoogte op aan waardoor een rustig beeld zonder hoogteverschillen ontstaat. Door de oriëntatie (en de beperkte afwijking van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan al biedt) heeft de uitbreiding geen onevenredige nadelige gevolgen voor bezonning van de aangrenzende woningen.

Afbeelding 2: Nieuwe gevels met uitbreiding in het oranje kader De bergingen zijn ondergeschikt in het straatbeeld De bergingen bij de woningen krijgen een plek tussen het bestaande gebouw en de Middelburgseweg. Hierdoor liggen ze buiten het bouwvlak waar de bergingen volgens het bestemmingsplan niet zijn toegestaan.

De bergingen worden afgeschermd door een erfafscheiding. Deze erfafscheiding is even hoog als de bergingen en bestaat uit een hekwerk met beplanting. De ‘voortuin’ is vrij groot. Hierdoor zijn de bergingen met rondom de erfafscheiding ondergeschikt aan het straatbeeld. Ze staan bovendien achter een bestaand transformatorhuis. Hierdoor worden de bergingen en gedeeltelijk ook de erfafscheiding aan het zicht vanaf de openbare weg onttrokken.

Afbeelding 3: Terreininrichting Er is voldoende parkeergelegenheid In het bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie en parkeren zijn de voorschriften ten aanzien van parkeren opgenomen. Voor de 9 appartementen worden 18 parkeerplaatsen gemaakt. Het plan voldoet hiermee aan de voorschriften van dit bestemmingsplan. Het terrein wordt ontsloten via bestaande wegen.

De loopbrug is functioneel van toegevoegde waarde De loopbrug is noodzakelijk om het gebouwdeel aan de zuidzijde van het gebouw op een logische en rolstoelvriendelijke manier te bereiken. De bestaande waterpartij blijf hierbij aanwezig. De beheerder van de waterkering heeft ingestemd met het plan Op een groot deel van het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Uitbreiding van de bebouwde oppervlakte is niet toegestaan zonder instemming van de beheerder van de waterkering. De beheerder van de waterkering heeft ingestemd met het plan. Het doelmatig functioneren van de waterkering en het waterstaatsbelang worden niet (onevenredig) geschaad. Er is een planschadeovereenkomst gesloten In deze overeenkomst is afgesproken dat de kosten van eventuele planschade voor rekening komen van de initiatiefnemer. Een eerder verleende omgevingsvergunning is ingetrokken Op 10 mei 2021 is een omgevingsvergunning verleend voor dit exacte plan. Tegen deze omgevingsvergunning zijn bezwaren ingediend. Naar aanleiding van het advies van de commissie bezwaarschriften is besloten om de omgevingsvergunning in te trekken. De reden hiervoor is dat vanwege de ligging buiten de bebouwde kom de verkeerde voorbereidingsprocedure (kruimelafwijking) was doorlopen.

Over de overige inhoudelijke argumenten van de bezwaarmakers (waaronder verwachte overlast, aantasting van privacy, technische uitvoering, waardevermindering van de woningen et cetera) heeft de commissie bezwaarschriften zich niet uitgesproken. De vergunninghouder en het college hebben hier inhoudelijk wel op gereageerd. Hiervoor wordt verwezen naar het advies van de commissie bezwaarschriften (bijlage 6). 2.

De ontwerp omgevingsvergunning wordt voor 6 weken ter inzage gelegd.

De gevraagde omgevingsvergunning kan pas worden verleend nadat de raad heeft verklaard hiertegen geen bedenkingen te hebben. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen (bijlage 7) wordt daarom met het ontwerpbesluit omgevingsvergunning ter inzage gelegd (art. 3:11 en 3:15 Wabo). Voor de inhoud van de ontwerp omgevingsvergunning wordt verwezen naar bijlage 8.

Vervolg De ontwerpverklaring van geen bedenkingen, de ontwerp omgevingsvergunning en de bijbehorende documenten worden voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Binnen deze periode van zes weken kan eenieder een zienswijze op de ontwerp omgevingsvergunning indienen.

Bijlage(n) 1. Tekeningen bestaande en nieuwe situatie 2. Ruimtelijke onderbouwing 3. Toelichting goot- en bouwhoogte irt privacy 4. Toelichting woonprogramma 5. Beoordeling milieu-omgevingsaspecten ODMH 6. Advies commissie bezwaarschriften 7. Ontwerpverklaring van geen bedenkingen 8. Ontwerp omgevingsvergunning

Raadsbesluit De raad der gemeente Waddinxveen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 mei 2022;

besluit: 1. De ontwerpverklaring van geen bedenkingen (zoals bedoeld in artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 5.20 en 6.5 Besluit omgevingsrecht) voor 6 weken ter inzage te leggen ten behoeve van: transformatie van het perceel met kantoorgebouw aan de Middelburgseweg 1a naar 9 appartementen; uitbreiding van de tweede bouwlaag (ten behoeve van de realisatie appartementen); realisatie van bergingen buiten het bouwvlak; realisatie van een erfafscheiding bij de bergingen; realisatie van een loopbrug. 2. De ontwerp omgevingsvergunning voor 6 weken ter inzage te leggen. Aldus vastgesteld door de raad der gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 22 juni 2022