RV.RB. Centrum nieuwe fase 2

Raadsvoorstel

Zaakkenmerk: Z/22/092042 Documentkenmerk: 209418 Onderwerp: Centrum nieuwe fase 2 Portefeuillehouder: M. Kortleven Datum besluitvormende raad:

Onderwerp Centrum nieuwe fase 2

Voorstel 1. De massastudie voor fase 2 wordt vastgesteld, waarbij wordt gekozen voor variant A. 2. De voorgestelde wijzigingen in de grondexploitatie centrumplan op basis van besluitpunt 1 worden in de jaarrekening 2021 verwerkt. 3. Geheimhouding voor bijlagen 2 en 3 bij dit voorstel wordt bekrachtigd op grond van artikel 25, derde lid van de gemeentewet, juncto artikel 10 lid 1 sub b van de Wob.

Inleiding Het centrum is nog niet af, er komen nog 2 (deel)fasen aan. Fase 1A van het centrum is uitgevoerd, fase 1B en fase 2 moeten nog gebouwd worden (zie onderstaand figuur 1). Fase 1B bestaat uit spoorwoningen en de kantoorkavel. De spoorwoningen worden op dit moment gerealiseerd en voor de kantoorkavel lopen de voorbereidingen voor het bestemmingsplan.

Figuur 1 Nog te bouwen fasen in het centrum De gemeente heeft twee contractpartijen voor de resterende fasen: MRP Development B.V. (MRP) en ASR Vastgoed Projecten (ASR VP) Dit komt doordat ASR op 31 december 2015 juridisch is gesplitst in MRP en ASR VP. De gemeente en MRP hebben een overeenkomst over de ontwikkeling van fase 1B (kantoorkavel en de spoorwoningen). De gemeente en ASR VP hebben een overeenkomst (gesloten in februari 2019) over de afwikkeling van discussiepunten uit het verleden en de ontwikkeling van een alternatief haalbaar plan voor fase 2. Dit raadsvoorstel gaat over de nieuwe uitgangspunten en afspraken voor de ontwikkeling van fase 2. Voor fase 2 zijn in februari 2019 middels de vaststellingsovereenkomst met ASR, vastgesteld door gemeenteraad, de volgende oorspronkelijke uitgangspunten opgenomen: Er komt geen ruimte voor detailhandel, horeca en dienstverlening in fase 2. Het programma (woningtypes) van de oorspronkelijke 64 woningen wordt opgerekt naar 108 woningen in de vrije sector (conform ruimte in het bestemmingsplan). ASR maakt een alternatief haalbaar plan voor fase 2 op basis van deze uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn in 2019 door de gemeenteraad in de grondexploitatie gewijzigd.

ASR VP en MRP hebben overeenstemming bereikt over de realisatie van fase 2 door MRP ASR VP heeft aangegeven geen interesse meer te hebben in de ontwikkeling van fase 2 en draagt het recht op levering van fase 2 over aan MRP. Op basis hiervan is MRP gestart met het ontwerpproces voor fase 2 en zijn de gemeente en MRP in de afgelopen periode in overleg getreden om afspraken te maken over fase 2 Het ontwerpproces heeft geleid tot een massastudie voor fase 2 en een wijziging van de oorspronkelijke uitgangspunten zoals vastgesteld in 2019. De nieuwe massastudie en de met MRP gemaakte nieuwe afspraken en uitgangspunten hebben invloed op de grondexploitatie (zie bijlage C: notitie financiële effecten - GEHEIM). Instemming van de raad is nodig om af te wijken van de grondexploitatie voordat de overeenkomst ondertekend kan worden. Met dit raadsvoorstel wordt dan ook besluitvorming hierop gevraagd.

Onderbouwing voorstel 1. De massastudie voor fase 2 wordt vastgesteld, waarbij wordt gekozen voor variant A. De massastudie sluit aan op fase 1A en wordt in dezelfde kwaliteit en uitstraling uitgevoerd Voor het centrumplan heeft de gemeenteraad een kwaliteitsteam ingesteld. Het kwaliteitsteam heeft deze massastudie positief beoordeeld. Binnen deze massa is een flexibel woonprogramma mogelijk. Het woonprogramma is gebaseerd op variant A en wijkt af van de Woonvisie In bijlage C zijn twee varianten te zien van de invulling van de massastudie uit bijlage A. Variant A is een invulling van de massa met 167 woningen conform de oorspronkelijke uitgangspunten uit de grondexploitatie (vrije sector). Variant B is een invulling van de massa conform de uitgangspunten uit de Woonvisie, maximaal 175 woningen (30% sociale woningbouw, 12% middeldure huur, 10% goedkope koop). Wij zien de volgende redenen om te kiezen voor variant A: Met deze variant is het verlies op het resultaat van de grondexploitatie acceptabel (zie hiervoor ook de financiële bijlage C);

In de oorspronkelijke plannen voor fase 2 is niet uitgegaan van een woonprogramma volgens de Woonvisie 2018-2022. De Woonvisie is later vastgesteld dan het woonprogramma. In het bestaande centrum is al een aanzienlijk percentage sociale huur vertegenwoordigd. Op dit moment is 26% van de bestaande voorrraad sociale huur. Met de toevoeging van fase 2 komt het totaal percentage sociale huur op 17%. Het parkeren wordt voorzien in de bestaande parkeergarage van het centrum en op het perceel zelf. In de bestaande parkeergarage is vrije ruimte beschikbaar voor parkeerplaatsen voor de nieuwe bewoners. Daarnaast wordt de bestaande parkeergarage uitgebreid met een bewonersgarage voor de nieuwe bewoners van fase 2. Bezoekers van de woningen kunnen terecht in de openbare parkeergarage. MRP heeft de verplichting om conform het parkeerbeleid van de gemeente te voldoen aan voldoende parkeerplekken. De massastudie vormt het kader voor de afspraken met MRP en de verdere uitwerking in het vervolgtraject De massastudie biedt het kader voor de afspraken die zijn gemaakt over de ontwikkeling van fase 2 door MRP (bijlage B). Daarnaast biedt het een kader voor verdere onderzoeken die benodigd zijn voor de verdere uitwerking.

Deze verdere uitwerking houdt in ieder geval de volgende onderzoeken en acties in: Ontwerptraject, inclusief participatie met de omgeving; Planologische procedure, inclusief alle benodigde onderzoeken; Verkeersonderzoek naar de verkeersafwikkeling (shared-space); Parkeeronderzoek naar optimalisatie parkeren door efficiënter gebruik mogelijkheden bestaande parkeergarage. Wijzigingen op het plan op basis van de verdere uitwerking zijn mogelijk. Inzichten die worden verzameld op basis van de verdere uitwerking kunnen wijzigingen met zich meebrengen die van invloed zijn op het ontwerp en de uitgangspunten. Als deze wijzigingen ervoor zorgen dat de financiële uitgangspunten veranderen, zal deze wijziging worden voorgelegd aan de raad. 2. De voorgestelde wijzigingen in de grondexploitatie centrumplan op basis van besluitpunt 1 worden in de jaarrekening 2021 verwerkt. Het effect op het resultaat van de grondexploitatie is € -276.000,- nadelig Op basis van de massastudie, het gekozen programma en de daaruit volgende grondbieding van MRP zijn de gewijzigde kosten en opbrengsten voor fase 2 in beeld gebracht. Het effect op het resultaat van de grondexploitatie is € -276.000,-. is inzichtelijk gemaakt in bijlage C. De voorziening voor het geraamde negatieve resultaat van de grondexploitatie Centrum moet daarom met dit bedrag verhoogd worden.

Conform de nota grondbeleid gaat dit ten laste van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf. De overeenkomst met MRP kent een aantal opschortende voorwaarden. Dit zijn voorwaarden waaraan voldaan dient te worden voordat de overeenkomst definitief in werking treedt. De volgende voorwaarden zijn opgenomen: De marktconformiteit van de grondbieding dient te worden aangetoond. Dit betekent dat de grondwaarde door een onafhankelijke partij wordt getaxeerd; De gemeente en ASR hebben overeenstemming over de beëindiging van ASR als contractpartij, waarbinnen ook afspraken worden gemaakt met de eigenaar van de parkeergarage en de winkelstrip (Altera) over het plan en uitgangspunten voor de nieuwe fase 2.

3. Geheimhouding voor bijlagen 2 en 3 bij dit voorstel wordt bekrachtigd op grond van artikel 25, derde lid van de gemeentewet, juncto artikel 10 lid 1 sub b van de Wob. Bijlage B en C geven inzicht in de kosten en opbrengsten van het Centrumplan. Omdat het de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden, is er door het college geheimhouding opgelegd op deze bijlagen op grond van artikel 10 lid 1 sub b van de Wob. Door de raad dient deze geheimhouding bekrachtigd te worden.

Vervolg Na akkoord van dit raadsvoorstel wordt de overeenkomst ondertekend. Na ondertekening van de overeenkomst, wordt het vervolgtraject opgestart zoals onder besluitpunt 1 van het raadsvoorstel wordt beschreven.

Bijlage(n) 1. Massastudie nieuwe fase 2 2. Overeenkomst fase 2: gemeente en MRP Development (GEHEIM) 3. Notitie (financiële) overwegingen: 2 varianten (GEHEIM)

Raadsbesluit De raad der gemeente Waddinxveen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 januari 2022; besluit: 1. De massastudie voor fase 2 vast te stellen, waarbij wordt gekozen voor variant A. 2. De voorgestelde wijzigingen in de grondexploitatie centrumplan op basis van besluitpunt 1 in de jaarrekening 2021 te verwerken. 3. Geheimhouding voor bijlage B en C bij dit voorstel te bekrachtigen op grond van artikel 25, derde lid van de gemeentewet, juncto artikel 10 lid 1 sub b van de Wob. Aldus vastgesteld door de raad der gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 23 februari 2022;