RV.RB. Beantwoording motie Ambitiedocument de Passage, Sleutelkwartier

Raadsvoorstel

Zaakkenmerk: Z/22/101672 Documentkenmerk: 236477 Onderwerp: Beantwoording motie ambitiedocument de Passage, Sleutelkwartier Portefeuillehouder: C.J.M. Schippers Datum besluitvormende raad:

Onderwerp Beantwoording motie Ambitiedocument de Passage, Sleutelkwartier

Voorstel 1. De voorgestelde hoogte van de woontoren op kavel 7 in de Passage wordt gehandhaafd op 11 lagen. 2. Het beoogde programma op kavel 7 in de Passage wordt gewijzigd conform variant 2. 3. De wijziging in het resultaat voor de grondexploitatie Sleutelkwartier wordt in de begroting 2023 verwerkt.

Inleiding Op 26 januari 2022 is het met vaststellen van het Ambitiedocument Gebiedsontwikkeling De Passage door uw raad het kader meegegeven voor de verdere ontwikkeling van het gelijknamige project. Naast het realiseren van nieuwe woningen en aanvullende voorzieningen is er ook sprake van het verbeteren van de kwaliteit van de openbare ruimte tussen station en hefbrug. Hierdoor zal op termijn een levendig en prettig woonklimaat ontstaan, waar zowel bewoners als ondernemers duurzaam kunnen leven en werken. Bij het vaststellen van het Ambitiedocument is door uw raad een voorbehoud gemaakt ten aanzien van de maximale hoogte van de woontoren op kavel 7, nabij de rotonde. Op verzoek van uw raad heeft het college een onderzoek laten uitvoeren naar twee alternatieve hoogtes. Het resultaat van dit onderzoek is opgenomen in het document ‘Onderzoek bouwhoogtes woontoren kavel 7, de Passage, Sleutelkwartier, versie 18 mei 2022’ (bijlage 1). Mede op basis van dit document wordt voorgesteld de maximale hoogte van 11 lagen voor de woontoren te handhaven en het woonprogramma op kavel 7 te wijzigen.

Onderbouwing voorstel 1. De voorgestelde hoogte van de woontoren op kavel 7 in de Passage wordt gehandhaafd op 11 lagen. De voorgestelde hoogte van 11 bouwlagen is ruimtelijk het best passend binnen de ambitie van het Sleutelkwartier. Conform het Ambitiedocument De Passage (versie 29 november 2021) past een

woontoren van 11 bouwlagen. Het aanvullend onderzoek naar 9 en 7 lagen heeft ruimtelijk gezien niet tot andere conclusies geleid ten aanzien van de voorgestelde bouwhoogte. Het nadere onderzoek heeft wel aangetoond dat ook een hoogte van 9 lagen, maar wel in mindere mate, nog past binnen de gewenste stedenbouwkundige invulling van deze locatie. Onderbouwd in het nadere onderzoek is eveneens de conclusie dat een woontoren van 7 lagen niet passend is (zie bijlage 1 voor onderbouwing). Tijdens de informatieavond is geen eenduidig beeld naar voren gekomen van de reacties op de hoogte van de woontoren Op 21 april 2022 is een informatieavond georganiseerd in het SKlab. Daar waren circa 50 belangstellenden aanwezig. Er heeft een toelichting plaatsgevonden op het Ambitiedocument, het parkeer- en verkeersonderzoek en de studie naar de verschillende hoogtes van de woontoren. Voor wat betreft dit laatste onderwerp is er geen eenduidig beeld naar voren gekomen hoe er over de hoogte gedacht wordt. Een aantal deelnemers vonden de toren te hoog, een aantal deelnemers vonden de toren passend en een blikvanger en zouden er graag willen wonen. Het merendeel van de deelnemers was voornamelijk geïnteresseerd/bezorgd over de nieuwe invulling van het parkeren en het parkeeronderzoek. 2. Het beoogde programma op kavel 7 in de Passage wordt gewijzigd conform variant 2.

Onderzoek naar alternatieve woonprogramma’s voor kavel 7 heeft geleid tot een gewijzigd woonprogramma. In het kader van het onderzoek naar de verschillende hoogtes van de woontoren, en de door de raad gevraagde inspanning om daarbij zowel woningaantal als minderopbrengst te compenseren, is het woonprogramma op kavel 7 nader onderzocht. Als resultaat zijn 3 varianten tot stand gekomen die op verschillende aspecten zijn beoordeeld: stedenbouw, aantal woningen, Woonvisie en financieel resultaat. In Tabel 1 (zie hieronder) zijn de onderlinge verschillen in beeld gebracht. De voorgestelde variant 2 voldoet aan de Woonvisie, zowel bij de voorgestelde bouwhoogte van 11 lagen als bij een bouwhoogte van 9 of 7 lagen (zie bijlage 2 voor onderbouwing). Er is vanuit stedenbouwkundig oogpunt een lichte voorkeur voor de varianten 1 en 2. Varianten met een gelijk of kleiner aantal woningen die zijn opgenomen in het Ambitiedocument zorgen voor een gelijke of beperkte afname van de parkeerbehoefte. Variant 2, in combinatie met een woontoren van 11 lagen, leidt tot een gelijk aantal van 72 woningen waarmee het totaal aantal nieuwe woningen voor de Passage gelijk blijft.

De voorgestelde wijziging van het woonprogramma conform variant 2, in combinatie met een woontoren van 11 lagen, geeft de grootste meeropbrengst (zie tabel 1), en daarmee een positieve bijdrage in het verkleinen van het tekort in de Grondexploitatie Sleutelkwartier. Tabel 1 Vergelijking varianten woonprogramma kavel 7 (zie bijlage 1 voor beschrijving varianten) in combinatie met aantal woonlagen woontoren (stedenbouw, aantal woningen, Woonvisie en financieel). Kavel 7 Woontoren 11 lagen Woontoren 9 lagen Woontoren 7 lagen Variant 0 Stedenbouw: ++ (AmbitieAantal woningen: 72 document Voldoet aan

Woonvisie: + Financieel: € 0 Variant 1 Stedenbouw: ++ Aantal woningen: 80 Voldoet aan Woonvisie: Financieel: +€ 18.000

Stedenbouw: + Aantal woningen:72 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: -€ 238.000

Stedenbouw: Aantal woningen: 64 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: -€ 494.000

Stedenbouw: ++ Aantal woningen: 72 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: +€ 337.000

Stedenbouw: + Aantal woningen: 64 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: +€ 81.000

Stedenbouw: Aantal woningen: 56 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: -€ 175.000

Stedenbouw: + Aantal woningen: 75 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: +€ 13.000

Stedenbouw: + Aantal woningen: 67 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: -€ 243.000

Stedenbouw: Aantal woningen: 59 Voldoet aan Woonvisie: + Financieel: -€ 499.000

Variant 2

Variant 3

In samenhang met de ontwikkeling op de voormalige C1000 locatie is geconstateerd dat de straat tussen kavel 7 en de C1000 locatie een extra breedte vereist van enkele meters. Naar aanleiding van nieuwe inzichten ten aanzien van de gewenste nieuwbouwmogelijkheden op de voormalige C1000 locatie, als ook het onderzoek naar alternatieve woonprogramma’s op kavel 7, is de toekomstige straat tussen beide kavels nader onderzocht. Omwille van voldoende daglicht voor de woningen op de begane grond, en een betere verhouding tussen aangrenzende bouwhoogte en breedte van deze doorgang, zal deze weg in het stedenbouwkundig plan enkele meters breder worden ingetekend. Door deze extra breedte ontstaan ook meer mogelijkheden om een veilige en goed begaanbare route te realiseren voor bezoekers (met name ook mindervaliden) en bewoners tussen de toekomstige parkeerplekken onderlangs de Passage en de bestaande winkelstrip en woningen ‘bovenlangs’. Met deze extra breedte, en de daarmee gepaard gaande afname van beschikbare ruimte voor woonprogramma op kavel 7, is rekening gehouden in de voorgestelde varianten.

3. De wijziging in het resultaat voor de grondexploitatie Sleutelkwartier wordt in de begroting 2023 verwerkt. De gewijzigde opbrengst van het project De Passage is voldoende in beeld gebracht. Op basis van het gewijzigde programma op kavel 7 is de gewijzigde opbrengst op eenzelfde manier in beeld gebracht ten opzichte van hetgeen is vastgesteld bij behandeling van het Ambitiedocument. Het effect op het resultaat van de grondexploitatie is, gebaseerd op het voorstel van een woontoren van 11 lagen in combinatie met variant 2, een meeropbrengst van +€ 337.000 euro. Dit gewijzigde resultaat zal verwerkt worden in de begroting 2023. Deze zal medio dit jaar worden behandeld.

Vervolg Na vaststelling van voorliggend voorstel door uw raad, zal verder gewerkt worden aan het opstellen van een ontwerp bestemmingsplan om de geschetste ontwikkelingen mogelijk te maken. Ook zal met zorgaanbieder Gemiva, de eigenaar van de voormalige C1000, het overleg verder gevoerd worden om een vervolg te kunnen gegeven aan de opgenomen visie. Verder zal de gewenste participatie met ondernemers, bewoners, omwonenden en eigenaren van diverse panden worden voortgezet.

Bijlage(n) 1. Onderzoek bouwhoogtes woontoren kavel 7, de Passage, Sleutelkwartier, versie 18 mei 2022 2. Analyse 3 bouwhoogtes woontoren en 3 varianten woonprogramma kavel 7, de Passage, Sleutelkwartier, versie 18 mei 2022

Raadsbesluit De raad der gemeente Waddinxveen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 24 mei 2022; besluit: 1. De voorgestelde hoogte van de woontoren op kavel 7 in de Passage te handhaven op 11 woonlagen. 2. Het beoogde woonprogramma op kavel 7 in de Passage te wijzigen conform variant 2. 3. De wijziging in het resultaat voor de Grondexploitatie Sleutelkwartier in de begroting 2023 te verwerken. Aldus vastgesteld door de raad der gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 22 juni 2022;