RV.RB Aanpassing grondexploitatie Centrumplan voor de kantoorkavel

Raadsvoorstel

Zaakkenmerk: Z/21/071566 Documentkenmerk: 159568 Onderwerp: Aanpassing grondexploitatie Centrumplan voor de kantoorkavel Portefeuillehouder: M. Kortleven Datum besluitvormende raad:

Onderwerp Aanpassing grondexploitatie Centrumplan voor de kantoorkavel

Voorstel 1. De grondexploitatie van het Centrumplan voor de ontwikkeling van fase 1B, de kantoorkavel wordt aangepast. 2. In de jaarrekening 2020 wordt de aanpassing van de grondexploitatie verwerkt 3. Geheimhouding voor de bijlagen bij dit voorstel wordt bekrachtigd op grond van artikel 25, derde lid, van de gemeentewet.

Inleiding Het centrum is nog niet af, er komen nog 2 fasen aan Fase 1A van het centrum is uitgevoerd, fase 1B en fase 2 moeten nog gebouwd worden (zie onderstaande figuur). Fase 1B bestaat uit spoorwoningen en de kantoorkavel. Dit voorstel gaat over afspraken die gemaakt worden over de kantoorkavel.

Figuur 1 Nog te bouwen fasen in het centrum

De gemeente en MRP Development hebben afspraken gemaakt over de bouw van woningen in plaats van een kantoor Het college ging op 12 november 2019 akkoord met het verzoek van de ontwikkelaar om mee te werken aan de ontwikkeling van woningen op de kantoorlocatie. Dit besluit is ter kennisgeving naar de gemeenteraad verstuurd. Met dit nieuwe plan verdwijnt de functie ‘kantoor’. De belangrijkste afspraken voor het nieuwe ontwerp die zijn vastgelegd in het collegeadvies en de koopovereenkomst zijn: 1. Het nieuwe plan moet, waar mogelijk, aansluiten op het gemeentelijk beleid; 2. In dit nieuwe plan komt geen sociale woningbouw. Dit komt omdat wordt gekeken naar het totaalaantal woningen in het centrum. Fase 1A van het centrumplan bestaat voor ongeveer 35% uit sociale woningbouw. Met de aanpassing van kantoor naar wonen zijn in het gehele centrumplan voldoende sociale woningen; 3. Bij de uitwerking wordt proberen, met behoud van de kwaliteit en uitstraling van het centrumplan, gestreefd naar een zo hoog mogelijke grondopbrengst; 4. Voor het berekenen van de grondprijs gaan we uit van een goedgekeurd voorlopig ontwerp; 5. De financiële gevolgen worden met de actualisatie van de grondexploitatie meegenomen; 6. Er moet een planologische procedure worden doorlopen om dit ontwerp uit te kunnen voeren.

Het voorlopig ontwerp is door het college goedgekeurd Op 14 juli 2020 heeft het college het voorlopig ontwerp goedgekeurd. Dit ontwerp bestaat uit 38 koopappartementen. Naar aanleiding van dit goedgekeurde ontwerp, is conform de overeenkomst, het ontwerp is getaxeerd. De getaxeerde grondwaarde van het voorlopig ontwerp is negatief De gemeente haalt de grondopbrengst niet omdat de grondwaarde negatief is. Een negatieve grondwaarde is niet marktconform. Op basis van de uitkomst van de beide taxaties en zoals contractueel is afgesproken zijn partijen in overleg getreden over de uitkomst van de taxaties en het ingediende ontwerp. Doel van dit overleg is om aanvullende afspraken te maken. Een deel van de parkeerplaatsen kan niet worden ingezet voor de kantoorkavel, conform het gemeentelijke parkeerbeleid De gemeente heeft 47 parkeerplaatsen in eigendom die zij kan gebruiken voor de parkeerbehoefte van het appartementencomplex. Uit de verdere uitwerking van het nieuwe ontwerp blijkt dat een deel van de parkeerplaatsen meer dan 100 meter van het gebouw af liggen. Hierdoor zijn deze parkeerplaatsen in beginsel niet geschikt als parkeerplaats voor deze woningen. De gemeente en MRP zijn in de afgelopen periode in overleg getreden om afspraken te maken ten aanzien van de bovenstaande discussiepunten.

De met MRP gemaakte nieuwe afspraken zijn opgeschreven in een allonge op de koopovereenkomst en hebben invloed op de grondexploitatie (zie bijlage notitie financiële effecten). Instemming van de raad is nodig om af te wijken van de grondexploitatie voordat het allonge op de koopovereenkomst ondertekend kan worden.

Onderbouwing voorstel 1. De grondexploitatie van het Centrumplan voor de ontwikkeling van fase 1B, de kantoorkavel wordt aangepast.

De gemeente en MRP hebben een allonge opgesteld waarbinnen zij aanvullende afspraken hebben gemaakt over het bouwen van fase 1B, de kantoorkavel (zie bijlage Allonge kantoorkavel). De belangrijkste uitgangspunten worden hierna toegelicht. Het voorlopig ontwerp wordt verbeterd Gemeente en MRP zijn een aantal aanvullende afspraken overeengekomen, waarbinnen het voorlopig ontwerp kan worden verbeterd: Het volume van het gebouw wordt iets vergroot (van 4.700 m2 tot ca. 4.850 m2 b.v.o.). Het aantal bouwlagen blijft maximaal 7 bouwlagen. Hiermee blijft het volume binnen de huidige bestemmingsplangrenzen; Het aantal woningen gaat van 38 naar ongeveer 50 woningen. Dit betekent dat er meer kleinere en daarmee goedkopere woningen gebouwd worden dan in het oorspronkelijke plan (voorlopig ontwerp). Uitgangspunt voor de uitwerking is dat zowel 2-, 3- als een aantal 4-kamer appartementen worden gebouwd binnen een bandbreedte van (voorlopig) de 55 m2 en 100 m² oppervlakte (g.b.o.). Door het toevoegen van goedkope woningen sluit het plan aan op de Woonvisie 2018 – 2022; Het ontwerp is gebaseerd op vrije sector woonappartementen. De middenhuurverordening was bij het sluiten van de koopovereenkomst (2019) nog niet van kracht en wordt daarom niet als kader beschouwd. De keuze voor huur of koop is aan de ontwikkelaar.

Deze keuze is afhankelijk van de uitwerking van het voorlopig ontwerp; Het verbeterde ontwerp wordt in dezelfde kwaliteit en uitstraling als fase 1A uitgevoerd. Het kwaliteitsteam bewaakt het ontwerp; MRP en gemeente spannen zich gezamenlijk in om tot een geschikte parkeeroplossing te komen De parkeergarage van het centrum heeft voldoende parkeerplaatsen om de parkeerbehoefte van het appartementencomplex op te kunnen vangen. In de verdere uitwerking trekken MRP en gemeente gezamenlijk op om de parkeerplaatsen dichtbij de kantoorkavel te verwerven. Dit kan gedaan door ruiling, koop of huren van de privé en openbare parkeerplaatsen in de garage. Het uitgangspunt is een uitgestelde betaling van de grondprijs MRP betaalt de grondprijs per verkocht appartement, waarmee dit vergelijkbaar is als de manier zoals afgesproken in fase 1A en de spoorwoningen van het centrum. In veel gevallen wordt de grondprijs betaald bij levering van de grond. De aanvullende afspraken over het verbeteren van het ontwerp en de uitgestelde betaling van de grondprijs zorgen ervoor dat beide partijen tot een akkoord zijn gekomen over de grondprijs. Het financiële effect van de omzetting van kantoor naar wonen is verantwoord Conform het beleid van de gemeente is een kantoor op deze locatie niet gewenst. Daarnaast is er vraag naar appartementen in Waddinxveen (conform Woonvisie 2018-2022).

De omzetting van de bestemming, met het bijbehorende negatieve financiële effect, is daarmee verantwoord. Het alternatief, het perceel opnieuw aanbesteden, is minder wenselijk Opnieuw aanbesteden betekent vertraging. Dit is, gezien de snelle afronding van het centrum, niet wenselijk. Daarnaast is de nu overeenkomen grondwaarde hoger dan de getaxeerde waarde. Hiermee is de kans op een hogere grondopbrengst bij opnieuw aanbesteden kleiner, dan het risico van een lagere grondopbrengst.

2. In de jaarrekening 2020 wordt de aanpassing van de grondexploitatie verwerkt. De grondexploitatie en de aanpassing wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het resultaat van de onderhandeling met de ontwikkelaar (zie beslispunt 1) is het meest waarschijnlijke

resultaat en wordt daarom in de jaarrekening 2020 verwerkt.

3. Geheimhouding voor de bijlagen bij dit voorstel wordt bekrachtigd op grond van artikel 25, derde lid, van de gemeentewet. De grondexploitatie en de allonge geven inzicht in de kosten en opbrengsten van het Centrumplan. Omdat het de onderhandelingspositie van de gemeente kan schaden, is er door het college geheimhouding opgelegd op deze bijlagen. Door de raad dient deze geheimhouding bekrachtigd te worden.

Vervolg Na akkoord van dit raadsvoorstel wordt het allonge ondertekend. Na ondertekening van het allonge, wordt het ontwerp geoptimaliseerd en zal de planologische procedure worden gestart.

Bijlage(n) a. Allonge kantoorkavel gemeente en MRP Development (GEHEIM) b. Notitie Financiële effecten (GEHEIM)

Raadsbesluit De raad der gemeente Waddinxveen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 25 mei 2021; besluit: 1. De grondexploitatie van het Centrumplan voor de ontwikkeling van fase 1B, de kantoorkavel aan te passen. 2. De aanpassing in de jaarrekening 2020 van de grondexploitatie te verwerken. 3. Geheimhouding voor de bijlagen bij dit voorstel te bekrachtigen op grond van artikel 25, derde lid, van de gemeentewet.

Aldus vastgesteld door de raad der gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 23 juni 2021;

de griffier

de voorzitter

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)