Raadsvoorstel voorwaarden financiële bijdrage bestemmingsreserve betaalbare woningen
Tekst van het document
Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 102548 Documentkenmerk: 102550 Onderwerp: Voorwaarden financiële bijdrage bestemmingsreserve betaalbare woningen Portefeuillehouder: Albert Kerssies Datum besluitvormende raad: 20 maart 2024 Openbaar: Openbaar Onderwerp Voorwaarden financiële bijdrage bestemmingsreserve betaalbare woningen
Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. De volgende voorwaarden vast te stellen voor een financiële bijdrage uit de bestemmingsreserve betaalbare woningen: a. Het verzoek moet betrekking hebben op het realiseren van nieuwe sociale- of middenhuurwoningen binnen de gemeente Waddinxveen; b. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 15.000 per netto toegevoegde sociale huurwoning; c. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 7.500 per netto toegevoegde middenhuurwoning; d. De sociale huurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, moeten gedurende minimaal 25 jaar als sociale huurwoningen worden geëxploiteerd; e. De middenhuurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, moeten gedurende minimaal 15 jaar als middenhuurwoningen worden geëxploiteerd; f. De totale grondexploitatie van het bouwplan heeft een tekort en de bijdrage van de gemeente leidt niet tot een positief resultaat op de grondexploitatie. Hiertoe zal de ontwikkelende partij voldoende gegevens moeten overleggen; g. Het verzoek moet passen binnen de dan geldende regels voor staatssteun.
Publiekssamenvatting De gemeenteraad heeft in 2023 een bestemmingsreserve betaalbare woningen ingesteld. Een bestemmingsreserve is een geldbedrag dat onder bepaalde voorwaarden uitgegeven mag worden. Op 20 maart 2024 heeft de gemeenteraad voorwaarden vastgesteld waarbinnen partijen een aanvraag kunnen doen voor een financiële bijdrage uit dat bestemde geldbedrag. Zo moet het bijvoorbeeld gaan om de bouw van sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. De raad besluit per verzoek uiteindelijk of de financiële bijdrage wordt uitgekeerd. Het doel is zoveel mogelijk betaalbare woningen te kunnen realiseren vanuit het budget.
Inleiding In december 2022 heeft de gemeenteraad de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 vastgesteld. Daarin is onder andere de ambitie vastgelegd dat de gemeente zich inzet voor een passende woning voor iedereen. Jaarlijks actualiseert de gemeente een bijbehorend uitvoeringsprogramma. Daarin is onder andere de maatregel opgenomen dat 62% 1 van de woningbouwprogrammering bestaat uit betaalbare woningbouw. De eisen op het gebied van duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit werken vaak kostenverhogend. Ook zijn de bouwkosten gestegen. De investeringscapaciteit van woningcorporaties staat onder druk. Oftewel, het realiseren van betaalbare woningbouw kost geld. Dat bleek ook uit de uitvoering (opgestelde memo) van de motie ‘extra sociale huurwoningen’ van 14 december 2022. Daarom heeft de gemeenteraad tijdens de 1
Grenzen prijspeil 2024: 30% sociale huur (≤ € 879,66), 12% middenhuur (≤ € 1.128,60) en 20% betaalbare koop (≤ € 355.000).
behandeling van de Jaarrekening 2022, op 5 juli 2023, een bestemmingsreserve betaalbare woningen ingesteld. Met dit voorstel stelt het college randvoorwaarden op waarbinnen partijen een beroep op de bestemmingsreserve zouden kunnen doen, onder voorbehoud van het besluit van de raad bij het uiteindelijke verzoek door een partij.
Beoogd resultaat/doel Door de bestemmingsreserve betaalbare woningen verwachten we partijen te kunnen ondersteunen om de betaalbaarheidsambities zoals geformuleerd in het woonbeleid te behalen. En daarmee de toegankelijkheid van betaalbare woningen in onze gemeente te vergroten. Met ‘betaalbare woningen’ wordt bedoeld; het betaalbare woonprogramma zoals geformuleerd in het uitvoeringsprogramma van de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 (zie voetnoot 1). Het doel is zoveel mogelijk betaalbare woningen te kunnen realiseren vanuit het budget. Met de huidige omvang van de reserve van € 3.000.000, - kan financieel gezien de ontwikkeling van minimaal 200 sociale woningen of 400 middenhuurwoningen een impuls krijgen.
Argumenten a. Het verzoek moet betrekking hebben op het realiseren van nieuwe sociale- of middenhuurwoningen binnen de gemeente Waddinxveen; Voor de genoemde categorieën bestaan randvoorwaarden over exploitatietermijnen, huurniveaus, indexaties en kwaliteitsnormen zoals minimale grootte waar de sociale- of middenhuurwoning minstens aan moet voldoen. In de vrije sector (zoals betaalbare koop) is dat momenteel niet geborgd. Daar komt bij dat binnen de huidige marktomstandigheden een koopprogramma doorgaans minder snel voor een tekort zorgt in de business case in tegenstelling tot sociale- en middenhuurwoningen. Daarom is ervoor gekozen om betaalbare koop uit te sluiten van een bijdrage uit de reserve. b. De bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 15.000 per netto toegevoegde sociale huurwoning; Door de toekenning van een financiële bijdrage per te realiseren sociale huurwoning kan de gemeente nieuwe woningbouwontwikkelingen mogelijk maken die zonder deze steun niet van de grond komen. Een bijdrage van € 15.000, - per toe te voegen sociale huurwoning is een substantiële bijdrage die de haalbaarheid van projecten vergroot. Bij de hoogte van dit bedrag is rekening gehouden met vergelijkbare regelingen van regiogemeenten, de minimum grondprijs per sociale huurwoning en de hoogte van de reserve op dit moment. c.
De bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 7.500 per netto toegevoegde middenhuurwoning; Bij de hoogte van de financiële bijdrage van € 7.500 per netto toegevoegde middenhuurwoning is rekening gehouden met vergelijkbare regelingen van regiogemeenten, de minimum grondprijs per middenhuurwoning, de huidige hoogte van de reserve en de regels uit de de-minimisverordening (zie volgende alinea). Voor sociale woningbouw door toegelaten instellingen (woningcorporaties) is er binnen de staatssteunregels meer financiële speelruimte door de DAEB-regelgeving. Voor middenhuur (niet-DAEB) ligt dat anders. Omdat bij middenhuur geen gebruik gemaakt kan worden van DAEB-regelgeving, is een partij (ook de woningcorporatie) in dat geval gebonden aan de ‘de-minimisverordening’. De de-minimisverordening maakt het mogelijk om steun in de vorm van kleine bedragen (tot maximaal 200.000 euro per drie jaar) ‘staatssteunproof’ te verlenen. Op grond van de de-minimisverordening kunnen gemeenten over een periode van drie jaar tot 200.000 euro steunen aan een partij. Het doel van de reserve is om zoveel mogelijk middenhuurwoningen een financiële impuls te kunnen geven. Bij een bedrag van maximaal € 7.500 per netto toegevoegde middenhuurwoning is dat maximaal 26 middenhuurwoningen in drie jaar per partij. d.
De sociale huurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, moeten gedurende minimaal 25 jaar als sociale huurwoningen worden geëxploiteerd; Een exploitatietermijn van 25 jaar komt overeen met landelijke richtlijnen zoals onder andere geformuleerd in het Wet versterking regie volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel (treedt naar verwachting in per 1 januari 2025) geeft het Rijk, de provincies en gemeenten de wettelijke instrumenten om samen en met regionale afstemming regie te voeren op de volkshuisvesting. Zo komt er een wettelijke definitie voor sociale huur. Een
wettelijke definitie sociale huur maakt het voor alle betrokken partijen helder aan welke voorwaarden een sociale huurwoning moet voldoen. e. De middenhuurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, moeten gedurende minimaal 15 jaar als middenhuurwoningen worden geëxploiteerd; Een exploitatietermijn van 15 jaar komt overeen met instandhoudingtermijn zoals geformuleerd in de ‘Verordening middenhuurwoningen Waddinxveen’ (zie artikel 5 instandhoudingstermijn). f.
De totale grondexploitatie van het bouwplan heeft een tekort en de bijdrage van de gemeente leidt niet tot een positief resultaat op de grondexploitatie. Hiertoe zal de ontwikkelende partij voldoende gegevens moeten overleggen; Door de voorwaarde dat de grondexploitatie van een dergelijk project met de financiële bijdrage maximaal budgetneutraal mag worden, werkt de gemeente niet mee aan winsten van (private) partijen. Dat kan ook betekenen dat een financiële bijdrage onder het maximumbedrag per woning kan worden verleend. g. Het verzoek moet passen binnen de dan geldende regels voor staatssteun. Toekenning van een financiële bijdrage moet voldoen aan de voorwaarden van de staatssteunregels. Staatssteun is het verstrekken van financiële steun aan ondernemingen door overheden. De Europese Unie wil gelijke concurrentievoorwaarden scheppen en heeft daarom staatssteunregels opgesteld om eventuele steun door overheden in goede banen te leiden. Zo mag de financiële bijdrage bijvoorbeeld niet ‘specifiek’ zijn (alleen gelden voor enkele vooraf ‘uitgekozen’ partijen) en mag de bijdrage niet leiden tot een economisch voordeel (winstopbrengsten). Ook moet de financiële bijdrage marktconform zijn.
Wanneer het college de raad een voorstel tot toekenning van een financiële bijdrage aan een woningcorporatie of andere partij voorlegt, zal het met de staatssteunvoorwaarden rekening moeten houden en anders wordt de aanvraag afgewezen.
Kanttekeningen en risico’s Risico op het verstrekken van staatssteun Binnen het Europees mededingingsrecht bestaan strenge regels over het verstrekken van financiële steun door overheden. Ook uitkeringen door middel van een financiële bijdrage van de gemeente aan een woningcorporatie kunnen hieronder vallen. Daarom is het van belang dat een besluit tot toekenning van een financiële bijdrage aan de voorwaarden van de staatssteunregels voldoet. Wanneer het college de raad een voorstel tot toekenning van een financiële bijdrage aan een woningcorporatie of andere partij voorlegt, zal het met deze voorwaarden rekening moeten houden en anders wordt de aanvraag afgewezen.
Eventueel toekomstig vereveningfonds afstemmen op bestemmingsreserve De gemeente onderzoekt momenteel in de actualisatie van de Nota Kostenverhaal en Nota Grondbeleid het instellen van een vereveningsfonds. Dit fonds is bedoeld voor initiatiefnemers van een bouwplan met te weinig betaalbare woningen zoals geformuleerd in het woonbeleid. In die gevallen stort de initiatiefnemer een bedrag in het fonds. Voor een goede werking van het vereveningsfonds is het van belang dat de beleidskaders van de afdracht aan het fonds en de onttrekking uit de reserve goed op elkaar worden afgestemd. Ook zou het vereveningsfonds de bestemmingsreserve betaalbare woningen mogelijk kunnen aanvullen qua budget. Wat er weer voor zou kunnen zorgen dat de financiële bijdrage per woning verhoogd kunnen worden. De actualisatie van Nota Kostenverhaal en Nota grondbeleid (en daarmee het eventueel instellen van vereveningsfonds) staat in het vierde kwartaal van 2024 op de planning. Dat betekent dat te zijner tijd opnieuw moet worden nagedacht of de randvoorwaarden voor de bestemmingsreserve betaalbare woningen dienen te worden aangepast.
Dit voorstel voorziet niet in een financiële bijdrage voor betaalbare koopwoningen Naast het stimuleren van de bouw van sociale- en middenhuurwoningen heeft ook het vergroten van het aanbod aan betaalbare koopwoningen de aandacht van de gemeente. Toch is besloten om de betaalbare koop uit te sluiten van een financiële bijdrage uit de bestemmingsreserve (zie tekst onder randvoorwaarde a). Zodra de afdracht aan het eventuele nader in te stellen vereveningsfonds (zie alinea hierboven) ook gaat gelden voor betaalbare koop, wordt op dat moment opnieuw onderzocht om betaalbare koop ook op te nemen voor een bijdrage uit de bestemmingsreserve. En wat daar juridisch voor geregeld moet worden om kwaliteit van de woningen en instandhoudingtermijn te borgen.
Duurzaamheid Niet van toepassing.
Financiële consequenties Met dit raadsvoorstel worden randvoorwaarden geformuleerd waarbinnen partijen een beroep kunnen doen op een financiële bijdrage uit de bestemmingsreserve betaalbare woningen. Voor het doen van uitkeringen uit de reserve zal het college per aanvraag een voorstel voorleggen aan de gemeenteraad. In de vastgestelde jaarrekening 2022 is het bedrag van de reserve ingesteld op € 3.000.000, -. Dit is een maximumbedrag en dit bedrag kan niet worden overschreden. Aanvragen voor financiële bijdrage uit de reserve is mogelijk tot het moment waarop de bestemmingsreserve is uitgeput.
Juridische consequenties Een besluit tot toekenning van een bijdrage uit de bestemmingsreserve betaalbare woningen moet aan de voorwaarden van de staatssteunregels voldoen. Aanvragen die niet aan de regels voldoen, worden door het college afgewezen. De gemeente kan een ‘de-minimisverklaring’ opeisen bij de aanvragende partij, voordat de financiële bijdrage wordt uitgekeerd. Risico is voor rekening van aanvragende partij.
Participatie en communicatie Niet van toepassing.
Uitvoering/vervolg Het uitkeren van een bedrag uit de bestemmingsreserve is een raadsbesluit. Het college zal per aanvraag van een financiële bijdrage met een concreet voorstel komen waarin in elk geval de volgende informatie zal worden opgenomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Welk project gesteund wordt met een financiële bijdrage; Wie de ontvanger is van de financiële bijdrage; De hoogte van de financiële bijdrage; Inzicht in het financiële tekort van het project; Hoeveel woningen in het project worden gerealiseerd; Welke woningtypes worden gerealiseerd en in welke huurprijscategorieën deze verhuurd zullen worden; 7. Op welke wijze de financiële bijdrage zowel de slaagkans van Waddinxveense woningzoekenden bevordert als ook de doorstroming binnen Waddinxveen; 8. De doelen of maatregelen waaraan de financiële bijdrage zal worden besteed. Te denken valt daarbij aan gebouwd parkeren om meer woningen toe te kunnen voegen of extra goedkope woningen; 9. Op welke wijze de aanvragende partij verantwoording zal afleggen over de besteding van de financiële bijdrage; 10. Op welke wijze de financiële bijdrage voldoet aan de Nationale en Europese mededingingsregels (bijvoorbeeld een ‘de-minimisverklaring’).
Bijlage(n) n.v.t.
Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 27 februari 2023 besluit: 1. De volgende voorwaarden vast te stellen voor een financiële bijdrage uit de bestemmingsreserve betaalbare woningen: a. Het verzoek moet betrekking hebben op het realiseren van nieuwe sociale - of middenhuurwoningen binnen de gemeente Waddinxveen; b. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 15.000 per netto toegevoegde sociale huurwoning; c. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 7.500 per netto toegevoegde middenhuurwoning; d. De sociale huurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt ver leend, moeten gedurende minimaal 25 jaar als sociale huurwoningen worden geëxploiteerd; e. De middenhuurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, moeten gedurende minimaal 15 jaar als middenhuurwoningen worden geëxploiteerd; f. De totale grondexploitatie van het bouwplan heeft een tekort en de bijdrage van de gemeente leidt niet tot een positief resultaat op de grondexploitatie. Hiertoe zal de ontwikkelende partij voldoende gegevens moeten overleggen; g. Het verzoek moet passen binnen de dan geldende regels voor staatssteun.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 20 maart 2024.
de griffier
de voorzitter
{{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}
{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}
(mr. F.W. van der Dussen)
(drs. E.J. Nieuwenhuis)