Raadsvoorstel Transformatie Noordkade deel A

+

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 138140 Documentkenmerk: 138844 Portefeuillehouder: Femke Vleij Datum besluitvormende raad: 16 oktober 2024 Openbaar: Openbaar Onderwerp: Transformatie Noordkade voorstel deel A Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. De gebiedsexploitatie van het facilitaire deel en GREX van het actieve deel van Noordkade fase 1 met een negatief exploitatieresultaat van € 10.128.000 vast te stellen. 2. De gebiedsexploitatie van Noordkade fase 2, hetgeen geheel facilitair is, vast te stellen. 3. De ontvangen WBI-subsidie ter hoogte van € 5.022.000 te gebruiken als dekking voor het bij beslispunt 1 genoemde negatieve exploitatieresultaat. 4. Voor het restant van het negatieve exploitatieresultaat ter hoogte van € 5.106.000 een verliesvoorziening te vormen. 5. De meerjarige financiële consequenties van dit besluit te verwerken in de begrotingswijziging met nummer B24005 van 2024. Geheimhouding Op de bij dit raadsvoorstel behorende bijlagen 1 en 3 is door het college van burgemeester en wethouders geheimhouding opgelegd. Geheimhouding is opgelegd omdat bekendmaking van deze informatie negatieve gevolgen heeft voor de financiële positie van de gemeente en het de belangen van de gemeente schaadt. De grondslag voor het leggen van geheimhouding is gelegen in artikel 87 Gemeentewet juncto artikel 5.1 lid 2 sub b Wet open overheid (Woo).

De door het college opgelegde geheimhouding dient door uw raad in acht genomen te worden. De geheimhouding blijft op de stukken (de bijlagen) rusten totdat de woningen van fase 1 zijn gerealiseerd. Publiekssamenvatting De gemeente Waddinxveen wil het bedrijventerrein Noordkade omvormen tot een nieuwe woonwijk. Daarom heeft de gemeenteraad de gebiedsexploitatie en grondexploitatie (GREX) vastgesteld. Ook heeft de gemeenteraad besloten om de ontvangen WBI-subsidie (woningbouwimpuls) van € 5.022.000 in te zetten om de haalbaarheid te vergroten. De financiële voorwaarden voor het veranderen van het bedrijventerrein in een woonwijk zijn hiermee vastgelegd. De bouw van ongeveer 1.500 woningen, gecombineerd met kleinschalig werken komt met deze afspraken dichterbij. Inleiding De stedenbouwkundige visie van Noordkade is op 26 januari 2022 door de gemeenteraad vastgesteld. Hiermee is besloten dat het bedrijventerrein Noordkade wordt getransformeerd tot een woongebied met kleinschalig werken. Er worden ongeveer 1.500 woningen worden gebouwd en ruimte voor circa 12.000 m2 BVO werken. De woningen bestaan, zoals de woon-zorg visie

voorschrijft, voor ongeveer de helft uit betaalbare woningen. Onderdeel van het werken is een maatschappelijk programma van ongeveer 6.000 m2. Op basis van de stedenbouwkundige visie is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld (zie bijlage 4). Deze plannen hebben nog geen status. Na participatie en planoptimalisaties wordt in een separaat raadsvoorstel gevraagd om deze plannen vast te stellen. Na vaststelling van de stedenbouwkundige visie zijn er twee voorbereidingsbesluiten genomen om ontwikkelingen op basis van het nu nog geldende omgevingsplan, dat bedrijvigheid toestaat, te voorkomen. Ook is er Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd op een aantal kavels binnen het plangebied. Deze maatregelen hebben tot doel om ongewenste ontwikkelingen te weren en de transformatie mogelijk te maken. Begin dit jaar heeft de gemeente een WBI-subsidie (woningbouwimpuls) zesde ronde aangevraagd. Om deze te verkrijgen is een gebiedsexploitatie en GREX op basis van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opgesteld. Inmiddels is deze subsidie door het Ministerie van Binnenlandse Zaken toegekend en uitgekeerd. Een belangrijk onderdeel hierbij is de regel dat hetzelfde bedrag dat door het ministerie is toegekend door de gemeente wordt bijgelegd. Deze zogenoemde cofinanciering is een verplichting en indien een gemeente hiertoe niet bereid is, vervalt de subsidie.

De gemeente heeft tot nu toe een meer faciliterende rol gehad en heeft in mindere mate actief grondbeleid gevoerd. Het opstellen van de visie, het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn al door de gemeente uitgevoerd. De reden om actiever grondbeleid te voeren komt voort uit de noodzaak dat er een partij moet zijn die een centrale coördinerende rol heeft, en die de vele belanghebbende partijen (grond- en bedrijfseigenaren, bewoners) samenbrengt en meekrijgt in de beoogde transformatie. Met dit besluit wordt deze rol geformaliseerd en worden de (financiële) middelen die ervoor nodig zijn beschikbaar gesteld. Beoogd resultaat/doel Met dit raadsvoorstel kiest de gemeente voor een aantal aanpassingen in het beleid. Namelijk:  dat bedrijventerrein Noordkade wordt ontwikkeld;  dat de gemeente investeert in het project Noordkade door middel van de cofinanciering bij de WBI-subsidie;  dat de gemeente een centrale, coördinerende rol kan uitvoeren, welke nodig is om de stedenbouwkundige visie uit te ontwikkelen en partijen de beoogde woningen, het werken en maatschappelijk vastgoed kunnen realiseren. Argumenten 1. De gebiedsexploitatie van het facilitaire deel en GREX van het actieve deel van Noordkade fase 1 met een negatief exploitatieresultaat van € 10.128.000 vast te stellen. 2. De gebiedsexploitatie van Noordkade fase 2, hetgeen geheel facilitair is, vast te stellen.

Fase 1 bestaat uit de delen waarvoor de WBI-subsidie is aangevraagd. Het gaat om M noord, L en de locaties van de brandweer en KPN (zie bijlage 2). De GREX heeft betrekking op de Wvg kavels van fase 1. De gebiedsexploitatie heeft betrekking op de overige kavels binnen fase 1. In de gebiedsexploitatie en GREX wordt het financiële overzicht van de transformatie Noordkade gegeven. De benodigde budgetten voor de gehele ontwikkeling zoals de grondaankopen, plankosten, het fonds bovenwijkse voorzieningen, etc. zijn erin bepaald. Het biedt de gemeente de mogelijkheid om het beleid uit te voeren.

De actieve delen bestaan uit de Wvg kavels. Alleen wanneer een eigenaar bereid is te verkopen is de gemeente in staat om te kunnen kopen. Wanneer zich dit voordoet heeft de gemeente de voorkeur om de Wvg kavels niet zelf te verwerven maar om afspraken met derden te maken ten aanzien van de ontwikkeling van Noordkade en deze derden de gelegenheid te bieden de Wvg kavels te kopen. Dus als een externe partij zich conformeert aan de door de gemeente beoogde transformatie van Noordkade, kan de gemeente deze partij binnen de Wvg toestemming geven om een of meerdere Wvg kavels te verwerven. Mocht dit echter niet gebeuren, dan biedt de GREX de mogelijkheid voor de gemeente om zelf aan te kopen. Wanneer de gemeente zelf aankoopt en eigenaar is van een of meerdere Wvg kavels heeft de gemeente zeggenschap over deze gronden wat de slagingskans van de transformatie Noordkade vergroot. De gemeente heeft niet de doelstelling om voor eigen rekening en risico de woningen te realiseren. Er wordt gezocht naar een optimaal moment om de kavels aan een ontwikkelende partij te verkopen. Fase 2 bestaat uit de overige deelgebieden waarvoor geen subsidie is aangevraagd. Het gaat om de deelgebieden S noord, M zuid en S zuid, kort gezegd de delen ten noorden van de Staringlaan en ten zuiden van de locatie van de brandweer (zie bijlage 2).

Deze delen hebben een positief resultaat zodat de gemeente de kosten volledig op de ontwikkelaar kan verhalen (kostenverhaal). Dit kan op het moment dat er een wijziging van het omgevingsplan wordt ingediend en de gemeente een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar sluit. 3. De ontvangen WBI-subsidie ter hoogte van € 5.022.000 te gebruiken als dekking voor het bij beslispunt 1 genoemde negatieve exploitatieresultaat. Het woningtekort in Nederland is een probleem, ook in Waddinxveen. Zeker als het om betaalbare en geschikte woningen gaat. Per jaar moet de woningvoorraad in Nederland met 100.000 woningen groeien. Waddinxveen is een snelgroeiende gemeente die kan meebouwen met een bijdrage uit de Woningbouwimpuls. Extra aandacht voor de bouw van betaalbare woningen voor starters en mensen met een laag of middeninkomen is daarbij van belang. In de 6e ronde van de WBI-subsidie kunnen gemeenten de Woningbouwimpuls afzonderlijk of samen met andere gemeenten aanvragen. Een gemeente kan per ronde maximaal drie projectaanvragen indienen. De gemeente Waddinxveen heeft twee projectaanvragen ingediend: het Centrumgebied en Noordkade. Het Centrumgebied valt buiten onderhavig raadsvoorstel. In de gebiedsexploitatie en GREX wordt de ontwikkeling Noordkade in verschillende deelgebieden verdeeld.

Zoals vermeld bestaat fase 1 (zie bijlage 2) uit de deelgebieden waarvoor de WBIsubsidie is aangevraagd. Een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van de WBI-subsidie is dat de woningen binnen tien jaar na toekenning van de subsidie zijn gerealiseerd. Fase 1 bestaat uit net iets minder dan duizend woningen en dit aantal is naar verwachting het maximum wat in de gestelde periode in de Waddinxveense woningmarkt kan worden opgenomen. Een onrealistische aanvraag is reden voor het niet toekennen van de WBI-subsidie. Dit is de reden dat fase 1 niet groter is. Een tweede voorwaarde voor het verkrijgen van de WBI-subsidie is dat er binnen 3 jaar na verkrijgen van de subsidie wordt gestart met de bouw van het programma. Deze voorwaarde kan met de transformatie van de te behouden gebouwen, zoals bijvoorbeeld de Matse fabriek of de gebouwen rond de watertoren worden ingevuld.

Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voldoen aan de voorschriften en eisen die de gemeente aan nieuwe ontwikkelingen stelt. Dit betekent dat de woon-zorgvisie, LIOR, de koersdocumenten voor klimaatadaptatie en duurzaamheid, de gemeentelijke parkeernormen, etc. In de plannen zijn verwerkt. Vanwege deze eisen van de gemeente en de ongunstigere markt voor de bouw van woningen is fase 1 niet haalbaar. Het tekort bedraagt € 14,011.000 waarvan € 3,967.000 door middel van planoptimalisaties moet worden opgelost waarna er nog een tekort van € 10,044.000 overblijft. Om dit tekort te overbruggen is er voor dit bedrag de WBI-subsidie aangevraagd. Deze is inmiddels ook toegekend. De toekenning door de subsidieverstrekker bestaat uit de helft van het aangevraagde bedrag. Het uitgangspunt is dat de gemeente een cofinanciering voor de andere helft aangaat. De gemeente investeert dus een bedrag van € 5,022.000 om het gelijke bedrag van de subsidieverstrekker te ontvangen. Indien de gemeente niet bereid is deze investering te doen vervalt de subsidie. 4. Voor het restant van het negatieve exploitatieresultaat ter hoogte van € 5.106.000 een verliesvoorziening te vormen. Dit restant bestaat uit de cofinanciering plus het verschil in het negatieve exploitatieresultaat door toepassing van de parameters als index en rente, etc.

die bij de gemeente gebruikelijk zijn en de parameters die bij de WBI-subsidie aanvraag van toepassing waren. De toegekende WBI-subsidie is in de berekening opgenomen als vast bedrag en zonder indexatie. Zonder deze cofinanciering vervalt de door het ministerie toegekende subsidie. Het tekort van ruim € 10 mln. Blijft bestaan. Het huidige plan zal in dat geval waarschijnlijk niet gerealiseerd kunnen worden. Naar verwachting zal een nieuwe visie voor het gebied nodig zijn. 5. De meerjarige financiële consequenties van dit besluit te verwerken in de begrotingswijziging met nummer B24005 van 2024. Zie nadere uitleg hieronder in de paragraaf financiële consequenties. Kanttekeningen en risico’s  Het belangrijkste korte termijn risico van de gemeente zijn de plankosten. Een deel van deze kosten worden met name dit jaar en volgend jaar gemaakt zonder dat het zeker is dat de transformatie Noordkade werkelijk gaat plaatsvinden. 

De verwerving van de Wvg kavels. o Indien de gemeente bouwactiviteiten onderneemt op de Wvg kavels bestaat er het risico dat bij verkoop van de kavels BTW gerekend wordt in plaats van overdrachtsbelasting. Dit risico wort gemitigeerd door deze activiteiten niet uit te voeren. o Bij aankoop van de Wvg kavels wordt overdrachtsbelasting gerekend. Bij verkoop zou er weer overdrachtsbelasting kunnen worden gerekend. Wanneer dit bedrag niet in de koopsom kan worden verrekend zal de gemeente bij verkoop van een kavel een lager bedrag ontvangen dan bij aankoop is betaald. o Wanneer de gemeente de Wvg kavels heeft verworven en de transformatie Noordkade gaat onverhoopt niet door, dan is de gemeente eigenaar van bedrijfsgronden die mogelijk in waarde kunnen dalen.



Een langere termijn risico bestaat uit budgetoverschrijdingen. Bijvoorbeeld de kosten voor de aanleg van het openbaar gebied zijn hoger dan de inschatting uit de exploitatiebegroting

en GREX. Dit zou een hogere bijdrage van de grondeigenaren betekenen, wat de haalbaarheid en dus de kans op uitvoering van het plan verlaagt. 

In overleg met Stedin is er een netverzwaring middels het station Zuidplaspolder aangekondigd. Deze zal naar verwachting medio 2026 gereed zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met de groei van Waddinxveen. Er is nog geen specifieke aanvraag gedaan voor de aansluitingen die bij de transformatie van Noordkade nodig zijn. Hiervoor is het nog te vroeg. Dit is een risico die wordt gemitigeerd door in een vroeg stadium met Stedin in gesprek te gaan en te blijven. In de gebiedsexploitatie en GREX is hiervoor geen post opgenomen. De verwachting is dat de aansluitingen in overleg met Stedin op het juiste moment kunnen worden geregeld.



Er bestaat een risico dat de WBI-subsidie weg kan vallen. De subsidieverstrekker heeft voorwaarden gesteld die gedurende de ontwikkeling worden gecontroleerd. Het tijdig bouwen van betaalbare woningen is bijvoorbeeld zo'n voorwaarde. Indien de gemeente hier niet aan voldoet kan dit tot het deels terugbetalen van de subsidie leiden.

Duurzaamheid Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan is in overleg met, en met inbreng van de verschillende specialismen van de gemeente tot stand gekomen. Ook duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit heeft op deze wijze een plek gekregen. Bij de verder ontwikkeling van het gebied zijn beide plannen leidend en wordt gecontroleerd dat de uitgangspunten (op duurzaamheid) van de gemeente op de juiste wijze worden verwerkt. Financiële consequenties De kasstromen van de gebiedsexploitatie Noordkade fase 1 bestaan voor € 23.571.000 aan uitgaven en voor € 13.443.000 aan inkomsten. Dit resulteert in een negatief exploitatieresultaat van € 10.128.000. Voorgesteld wordt om de ontvangen WBI-subsidie ter hoogte van € 5.022.000 te gebruiken als dekking voor het negatieve exploitatieresultaat. Voor het restant van het negatieve exploitatieresultaat ter hoogte van € 5.106.000 moet een verliesvoorziening worden gevormd. Fiscale consequenties Er heeft een fiscale toets plaatsgevonden door fiscalisten van Baker Tilly op de mogelijke effecten van de vennootschapsbelasting, de overdrachtsbelasting en de omzetbelasting. De uitkomst van de fiscale toets geeft aan dat er geen negatief effect is op de gebiedsexploitatie van Noordkade fase 1.

Juridische consequenties Door het beschikbaar stellen van financiële middelen kan de gemeente een actievere rol innemen bij de (her)ontwikkeling van het plangebied Noordkade. Er is een financiële dekking voor de door/namens de gemeente uit te voeren handelingen. Zoals het wijzigen van het omgevingsplan, het verwerven van (Wvg) gronden binnen het en het maken van (anterieure) afspraken met derden over de ontwikkeling van het plangebied en het verplaatsen naar een andere locatie. Deze eventuele vervolgacties dienen verder voorbereid en uitgewerkt te worden en zullen ook alsdan, indien vereist, ter besluitvorming voorgelegd worden aan het daarvoor bevoegde orgaan (college dan wel de gemeenteraad) van de gemeente. Participatie en communicatie

Voor het participatietraject worden meerdere kanalen gebruikt. Er wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd waaraan iedereen die geïnteresseerd is kan deelnemen. Direct omwonenden en de bedrijfseigenaren ontvangen een uitnodiging. Tijdens deze bijeenkomst komen meerdere thema’s aan bod. Bij verschillende tafels staan experts die meer kunnen vertellen over de plannen. Hier kunnen betrokkenen hun ideeën en input achterlaten door middel van kaartjes. Daarnaast komt er tegelijkertijd het stedenbouwkundig plan en een enquête online op Waddsup (het online participatieplatform van de gemeente). Dit kanaal is geschikt om de verschillende tekeningen en kaarten te laten zien en toe te lichten. Betrokkenen die geen mogelijkheid hebben om de bijeenkomst te bezoeken, hebben op deze manier alsnog de kans om input te leveren. Ook is het mogelijk om bij de inloopbijeenkomst deze enquête in te vullen. De gemeente blijft overleg voeren met de grondeigenaren binnen het gebied. De transformatie van het bedrijventerrein zal zonder samenwerking met de eigenaren niet tot stand komen. Een gedragen ontwerp met een haalbare exploitatie is het doel van deze overleggen. Uitvoering/vervolg Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het actieve beleid (GREX) en facilitaire (exploitatiebegroting) voor fase 1 uitgevoerd. Beleid dat al is gestart wordt verder doorgezet.

Op korte termijn betekent dit de aankoop van de Wvg gronden en de wijziging van het omgevingsplan. Er wordt een projectplan opgesteld waarin het ontwikkelproces wordt omschreven. Een overlegcyclus met het college wordt ingepland zodat de voortgang van de transformatie kan worden gecontroleerd. Ook met de subsidieverstrekker zal, met hetzelfde doel, een overlegcyclus worden gestart. Bijlage(n) Bijlage 1: NT01.v1.0 20240830 - 1815 Notitie gebiedsexploitatie Noordkade (GEHEIM) Bijlage 2: aanduiding fase 1 en 2 en de Wvg kavels Bijlage 3: GX01.v1.0 20240828 -1815 GBEX Noordkade (consolidatie actief & facilitair) (GEHEIM) Bijlage 4: 13243_20231110_Waddinxveen_Noordkade_DOSP en BKP_LR

Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 10 september 2024 besluit: 1. De gebiedsexploitatie van het facilitaire deel en GREX van het actieve deel van Noordkade fase 1 met een negatief exploitatieresultaat van € 10.128.000 vast te stellen. 2. De gebiedsexploitatie van Noordkade fase 2, hetgeen geheel facilitair is, vast te stellen. 3. De ontvangen WBI-subsidie ter hoogte van € 5.022.000 te gebruiken als dekking voor het bij beslispunt 1 genoemde negatieve exploitatieresultaat. 4. Voor het restant van het negatieve exploitatieresultaat ter hoogte van € 5.106.000 een verliesvoorziening te vormen. 5. De meerjarige financiële consequenties van dit besluit te verwerken in de begrotingswijziging met nummer B24005 van 2024. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 16 oktober 2024. de griffier de voorzitter {{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)