Raadsvoorstel Strategische aankoop Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10 te Waddinxveen

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 110680 Documentkenmerk: 286846 Onderwerp: Strategische aankoop Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10 te Waddinxveen Datum college: 15 juli 2025 Openbaarheid: Openbaar Portefeuillehouder: Femke Vleij Datum besluitvormende raad: 24 september 2025 Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. geld beschikbaar te stellen voor de strategische aankoop van het perceel Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10 te Waddinxveen, voor een bedrag van €1.270.000. Dit is inclusief de kosten van de notaris, het kadaster en de makelaar voor een eventuele doorverkoop; 2. de aankoop te activeren voor een bedrag van € 950.000 en de structurele rentelasten van € 14.250,- vanaf 2026 jaarlijks ten laste te brengen van het begrotingssaldo; 3. de aankoop af te waarderen met een bedrag van € 320.000 ten laste van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijfsfunctie (ABG); 4. de financiële consequenties van deze strategische aankoop te verwerken bij Burap 2 2025. Publiekssamenvatting Er is overeenstemming bereikt tussen de eigenaar van het pand Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10 en de gemeente. Een strategische aankoop betekent dat de gemeente iets koopt, omdat het nu of later belangrijk kan zijn. Het gaat vaak om grond of een gebouw.

De ligging van het pand, in het Sleutelkwartier en vlak bij het gemeentehuis en de relatie met de achterliggende grond, waar het Amadeushuis wordt ontwikkeld, zorgen ervoor dat de gemeente geïnteresseerd is. Inleiding De gelegenheid deed zich voor om het pand Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10 aan te kopen. Het pand is gelegen nabij het gemeentehuis en is verweven via een erfdienstbaarheid met de naastgelegen ontwikkellocatie Kerkweg-Oost 155. Het pand valt net buiten de grens van het project Sleutelkwartier, waarmee het een aankoop betreft die buiten het project valt en daarom als strategische aankoop wordt gedaan. Deze aankoop is primair om de huidige juridische procedures met de eigenaar van het pand te beëindigen. In de Financiële verordening gemeente Waddinxveen 2023 is in artikel 5 lid 8, de mogelijkheid gegeven voor het college om over te gaan tot het doen van strategische aankopen met een spoedeisend karakter. Dit spoedeisende karakter is ontstaan doordat de advocaat van de gemeente tijdens de voorbereiding van de zitting jurisprudentie tegenkwam waaruit een beeld ontstond dat de juridische positie van de gemeente minder zeker maakte dan aanvankelijk werd gedacht. Op basis hiervan is geadviseerd om te streven naar een minnelijke schikking.

Dit heeft geleid tot meerdere gesprekken met de eigenaar, waarbij aankoop van het gehele object als mogelijke oplossingsrichting naar voren kwam. In dit kader is een taxatie aangevraagd, waarvan het concepttaxatierapport op 14 juni 2025 aan de eigenaar is verstrekt. De zitting ter plaatse stond gepland voor 23 juni 2025. De eigenaar stelde als voorwaarde dat vóór deze datum overeenstemming bereikt moest

zijn. Door de zeer korte periode tussen het verstrekken van het concept-rapport en het bereiken van overeenstemming op vrijdag 20 juni 2025, was het niet mogelijk om de gebruikelijke aankoopprocedure te volgen. Daarom is, met een beroep op artikel 5, lid 8 van de financiële verordening, sprake van een spoedeisende situatie. Beoogd resultaat/doel Ten gunste van het gekochte perceel is een erfdienstbaarheid gevestigd en ten laste van het door de gemeente verkochte perceel voor de ontwikkelingen op het perceel Kerkweg-Oost 155. De aankoop maakt het mogelijk deze erfdienstbaarheid te beëindigen. De erfdienstbaarheid kan opgeheven worden, doordat aan de achterzijde van de ontwikkellocatie een openbaar toegankelijke toegang voor Kanaalstraat 10 wordt gerealiseerd. Om de toegang van het gedeelte Kanaalstraat 10 van het gekochte te verzekeren, is de erfdienstbaarheid niet meer noodzakelijk. Daarnaast worden de huidige juridische procedures met de eigenaar van het pand beëindigd, waarmee het risico van vertraging, planaanpassing en eventuele schadeclaim voor de ontwikkellocatie Kerkweg-Oost 155 wordt weggenomen. Argumenten 1. De erfdienstbaarheid is niet meer noodzakelijk. Door de ligging aan een openbare toegang kan het pand bereikt worden. Het in stand houden van de erfdienstbaarheid is hierdoor niet meer noodzakelijk. 2. Met de aankoop worden juridische procedures beëindigd.

Met de aankoop en vervolgens het beëindigen van de erfdienstbaarheid zal een juridisch geschil daarover worden beëindigd. Ook andere lopende rechtsgedingen worden beëindigd. Zie ook onder “Kanttekeningen en risico’s”. 3. Onderzoek moet duidelijk maken wat de beste omgang met het pand is. Gezien de ligging van het pand direct naast het project Sleutelkwartier in het centrum van Waddinxveen is het belangrijk goed te beoordelen of de huidige functie van het pand de beste functie is, alvorens tot verkoop van het pand wordt besloten. Zie ook onder “Kanttekeningen en risico’s”. Kanttekeningen en risico’s De overeenkomst is aangegaan zonder de gebruikelijke voorbehouden van goedkeuring van het college en de raad. Met name het moment waarop de raad de eventuele aankoop zou kunnen behandelen (24 september 2025) is voor de verkoper een onaanvaardbaar lange termijn. Hierover is door de portefeuillehouder al contact geweest met de leden van het college en de fractievoorzitters en daaruit is voldoende zekerheid gekregen dat dit voorbehoud in dit geval niet hoefde te worden gemaakt. Er moet worden stilgestaan bij de vraag wat er met het aangekochte pand verder moet gebeuren. De aankoop had primair tot doel om lopende juridische procedures te beëindigen. Nu dit doel is bereikt, ligt een directe doorverkoop voor de hand.

Vanuit een integrale en strategische benadering geldt echter ook dat het pand is gelegen op een voor de gemeente strategische locatie. Dit biedt mogelijkheden om het object in te zetten voor andere strategische doeleinden. Om deze kansen te verkennen, wordt voorgesteld een QuickScan uit te voeren. Dit betreft een beperkt en snel ambtelijk onderzoek. De resultaten van deze QuickScan worden in september aan het college voorgelegd, waarna besloten kan worden tot verkoop of nader onderzoek. Indien wordt gekozen voor verder onderzoek, zal een afzonderlijke projectopdracht worden opgesteld. Daarin wordt een inschatting van de benodigde geld, tijd en capaciteit opgenomen. Duurzaamheid Niet van toepassing. Financiële consequenties Aankoop Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10.

De gemeente heeft overeenstemming bereikt met de eigenaar van de Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10 over de aankoop van deze woning met bedrijfsruimte. De overeengekomen aankoopprijs bedraagt €1.250.000 k.k. Hier komen nog kosten bij zoals notariskosten en kosten voor een doorverkoop van de woning na aankoop. Deze kosten worden ingeschat op ongeveer € 20.000. Er is een taxatie uitgevoerd waaruit een waarde volgt van € 950.000 k.k. Een taxatie kent een bandbreedte c.q. onzekerheidsmarge van 10%. Dit geeft een maximale waarde van € 1.050.000. De inschatting van de juridische kosten die gemaakt moeten worden als de juridische procedure wordt doorgezet, worden door de advocaat ingeschat op circa € 100.000, dit uiteraard exclusief de benodigde ambtelijke kosten. Daarnaast ontstaan er aanvullende kosten als de gemeente in het ongelijk wordt gesteld. Deze aanvullende kosten zien op aanpassing van het plan van de ontwikkellocatie KerkwegOost 155 en het ontstane risico op een schadeclaim vanuit de ontwikkelaar van dit plan voor vertraging en de benodigde aanpassing van het plan. De kosten hiervoor worden ook geschat op €100.000. Dit alles heeft ertoe geleid dat de gemeente bereid is een totale vergoeding van € 1.250.000 te betalen voor de Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10, waarvan circa 70% voor de woning en circa 30% voor de bedrijfsruimte.

Met de ontwikkelende partij Sonnenborgh is afgesproken dat zij € 25.000 bijdragen aan de verwerving, welk gedeelte na aankoop door de gemeente wordt doorbelast aan Sonnenborgh. Dit zal middels een separate overeenkomst worden vastgelegd met Sonnenborgh en te zijner tijd ter goedkeuring aan het college voorgelegd. De structurele rentelasten vanaf 2026 bedragen € 14.250 en worden jaarlijks ten laste gebracht van het begrotingssaldo. De financiële consequenties van deze strategische aankoop worden verwerkt in de tweede Burap van 2025. Gezien de taxatie van € 950.000 en de totale kosten van €1.270.000 voor de aankoop dient na de aankoop € 320.000 te worden afgeboekt. De gemeenteraad besluit met voorliggend besluit de balanswaarde van de aankoop naar taxatiewaarde af te waarderen met een bedrag van € 320.000 ten laste van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijfsfunctie (BG). Het risico op (verboden) staatssteun is verwaarloosbaar, omdat de koopprijs en de afwaardering slechts gedeeltelijk zien op de verwerving van bedrijfsruimte van een onderneming, waarbij het niet aannemelijk is dat de bovengrens van € 300.000 uit de reguliere de-minimisverordening wordt overschreden. Er is dus mogelijk wel sprake van een steunmaatregel, maar die kwalificeert niet als (verboden) staatssteun. Melding, kennisgeving of rapportage aan de Europese Commissie is dan ook niet vereist.

Juridische consequenties Tussen de verkoper en de gemeente lopen meerdere juridische procedures, waaronder één over de uitleg van een erfdienstbaarheid van weg over een perceel gemeentegrond. De positie van de gemeente in deze procedure is onzeker, waardoor er rekening moet worden gehouden met een veroordeling tot feitelijk herstel en/of schadevergoeding. Met de aankoop kunnen alle lopende juridische procedures worden beëindigd. Na de levering zijn alle bij de erfdienstbaarheid betrokken onroerende zaken in handen van de gemeente en kan de erfdienstbaarheid worden beëindigd. Participatie en communicatie Niet van toepassing. Uitvoering/vervolg De koopovereenkomst is door de burgemeester ondertekend, waarna de juridische levering aan de gemeente heeft plaatsgevonden. Na besluitvorming in het college wordt een QuickScan uitgevoerd om de mogelijkheden van het object te verkennen. De uitkomst wordt voorgelegd aan het college. Bijlage(n) -

Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 15 juli 2025 besluit: 1. geld beschikbaar te stellen voor de strategische aankoop van het perceel Stationsstraat 38/Kanaalstraat 10 te Waddinxveen, voor een bedrag van €1.270.000. Dit is inclusief de kosten van de notaris, het kadaster en de makelaar voor een eventuele doorverkoop; 2. de aankoop te activeren voor een bedrag van € 950.000 en de structurele rentelasten van € 14.250,- vanaf 2026 jaarlijks ten laste te brengen van het begrotingssaldo; 3. de aankoop af te waarderen met een bedrag van € 320.000 ten laste van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijfsfunctie (ABG); 4. de financiële consequenties van deze strategische aankoop te verwerken bij Burap 2 2025. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 24 september 2025.

de griffier

de voorzitter

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)