Raadsvoorstel Onderliggende toelichting op meerjarenprogramma gebiedsontwikkeling (MPG) bij jaarrekening 2025

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 515519 Documentkenmerk: 551070 Onderwerp: Onderliggende toelichting op meerjarenprogramma gebiedsontwikkeling (MPG) bij jaarrekening 2025

Datum besluitvormende raad: 8 juli 2026 Openbaarheid: Openbaar Portefeuillehouder: Femke Vleij Akkoord advies: Financieel Directeur: Merijn Nijhuis Afdelingsmanager: Xavier Leenheer Onderwerp Onderliggende toelichting op meerjarenprogramma gebiedsontwikkeling (MPG) bij jaarrekening 2025

Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. De MPG rapportage vast te stellen; 2. In te stemmen met het afsluiten van de grondexploitatie Coenecoop III en het beschikbaar stellen van budget voor de resterende inrichtingswerkzaamheden; 3. In te stemmen met het vormen van een extra verliesvoorziening op eindwaarde voor de grondexploitaties Centrum, Sleutelkwartier en Noordkade van 0,7 mln ten laste van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf; 4. In te stemmen met het geprognosticeerde weerstandsvermogen, zijnde het saldo van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijfsfunctie (ABG) na aftrek van eventuele generieke en projectspecifieke risico’s, waarbij dit saldo na vaststelling van de jaarrekening 2025 per 31 december 2025 circa € 0,2 miljoen negatief bedraagt; 5. Dat de termijn voor geheimhouding op bijlage 1 bij het collegevoorstel en bijlage 1 bij dit raadsvoorstel voortduurt tot het moment dat de raad een besluit neemt om de geheimhouding op te heffen.

Publiekssamenvatting Het Meerjarenprogramma gebiedsontwikkeling (MPG) geeft een overzicht van de financiële stand van de gemeentelijke grondexploitaties en facilitaire projecten. In de rapportage staat hoe de projecten ervoor staan, welke risico’s er zijn en welke ontwikkelingen de komende periode verwacht worden. Ook wordt uitgelegd hoe de gemeente de projecten wil volgen. Dit gebeurt door twee keer per jaar (bij de jaarrekening en de begroting) de exploitatie te herzien. Deze werkwijze laat zien waar problemen of vertragingen kunnen ontstaan en waar juist kansen liggen. Op die manier kunnen we tijdig bijsturen en het zorgt voor een overzichtelijke financiële sturing van de gemeentelijke projecten.

Inleiding Het MPG ondersteunt de duiding van de jaarrekening en begroting op het gebied van grondexploitaties en facilitaire projecten en is daarmee een belangrijk instrument voor de kaderstellende en controlerende rol van de gemeenteraad. In een actieve vorm van gebiedsontwikkeling (actief grondbeleid) kiest de gemeente voor een ondernemende en risicodragende rol. In dat geval wordt een grondexploitatie geopend. Een grondexploitatie omvat de te verwachten kosten en opbrengsten, zodat op een transparante wijze inzicht ontstaat in de financiële haalbaarheid van het te ontwikkelen gebied. Deze kosten en opbrengsten worden bepaald door een samenspel van gegevens, waaronder de beoogde inrichting van het gebied en het te

realiseren programma. Bij een faciliterende rol kiest de gemeente niet voor een actieve rol, maar beperkt zij zich onder meer tot het faciliteren van procedures en de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. De grondexploitaties van de gemeente Waddinxveen worden tweemaal per jaar herzien. De eerste herziening vindt plaats bij het opstellen van de jaarrekening, waarbij het prijspeil wordt vastgesteld per 1 januari 2026. Bij de jaarrekening worden de wijzigingen doorgevoerd, waaronder de boekingen uit 2025, aanpassingen in uitgangspunten, ramingen of beleidsmatige keuzes die van invloed zijn op de exploitatie. Vervolgens worden bij de begroting de belangrijkste inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd. Het prijspeil blijft hierbij ongewijzigd ten opzichte van de jaarrekening. In dit voorstel wordt uitgelegd waarom de MPG rapportage vastgesteld kan worden en als basis kan dienen voor de Jaarrekening 2025. In 2025 is een onafhankelijke second opinion op het grondbedrijf uitgevoerd. Daarbij is geadviseerd de onderbouwing van grondexploitaties te uniformeren, afwijkingen van standaardparameters beter vast te leggen en toe te lichten, en het risicomanagement en de rapportages meer te structureren. De onderliggende rapportage geeft hier waar mogelijk invulling aan.

Beoogd resultaat/doel Het doel van deze rapportage is om structureel grip te houden op de financiële voortgang en risico’s. Vervolgens kan de gemeente ontwikkelingen, afwijkingen of risico’s identificeren. Daarnaast draagt deze rapportage bij aan meer consistente onderbouwingen en duidelijke toelichtingen. Dit zorgt ervoor dat keuzes en afwijkingen worden vastgelegd en uitgelegd. Hierdoor wordt zowel de financiële administratie als sturing op de projecten versterkt. Dit betekent ook dat het resultaat gepresenteerd duidelijker is onderbouwd.

Argumenten 1. Het MPG vormt de inhoudelijke basis voor de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening. Deze rapportage vormt de primaire bron voor de paragraaf over grondexploitaties in de jaarrekening. Door de financiële stand, risico’s, aannames en ontwikkelingen systematisch te beschrijven, levert het MPG de benodigde onderbouwing waarmee een volledig en actueel beeld wordt gegeven van het grondbeleid. Dit draagt bij aan een consistente en transparante verslaglegging en sluit aan bij wettelijke rapportageverplichtingen. 2. Door bijgaande rapportage tweemaal per jaar te actualiseren ontstaat meer inzicht in de voortgang van projecten. De rapportage brengt de stand van zaken van alle grondexploitaties overzichtelijk bij elkaar. Hierdoor ontstaat een helder beeld van waar projecten inhoudelijk en financieel staan, welke keuzes eerder zijn gemaakt en welke ontwikkelingen eraan komen. Ook wordt getracht risico’s en kansen te signaleren en daar actiever met behulp van beheersmaatregelen op te handelen. Daarnaast vergroot dit de bestuurlijke en ambtelijke transparantie. De rapportage maakt zichtbaar wat er speelt binnen projecten en welke financiële gevolgen dat heeft. Dit zorgt voor meer transparantie. 3. Per 1 januari 2026 bestaan de volgende gemeentelijke actieve grondexploitaties: het Centrum, het Sleutelkwartier, ’t Suyt II, Op Dreef, Peter Zuidlaan, Park Triangel en Noordkade.

De grondexploitatie van Coenecoop III is per 31 december 2025 afgesloten. Voor de grondexploitatie Coenecoop III zijn in 2025 de laatste gronden uitgegeven. De resterende inrichtingswerkzaamheden zullen na afsluiting van de grondexploitatie worden uitgevoerd en gefinancierd vanuit het beheer, waarvoor budget vanuit het afsluiten van de grondexploitatie beschikbaar wordt gesteld. 4. Op hoofdlijnen heeft de actualisatie geleid tot een aantal inhoudelijke wijzigingen. Voor de grondexploitaties Centrum, Sleutelkwartier en Noordkade heeft dit effect op de verliesvoorziening. Als gevolg van de wijzigingen dient deze te worden verhoogd van € 12,8 miljoen naar € 13,5 miljoen op eindwaarde. De grondexploitatie Centrum laat een beperkte verbetering zien als gevolg van de vervroegde levering van gronden. Voor het Sleutelkwartier leiden hogere inrichtingskosten en een toename van de plankosten, als gevolg van een verlengde doorlooptijd, tot een verslechtering van de eindwaarde. Voor Noordkade betreft de beperkte verslechtering de verwerking van de feitelijke aankoop van gronden in de grondexploitatie. 5. De belangrijkste wijzigingen worden hierna toegelicht. Voor ’t Suyt II geldt dat de gronduitgifte in uitvoering is en dat in 2025 de tender voor de projectmatige woningen is doorlopen.

De kosten nemen ten opzichte van eerdere ramingen toe als gevolg van indexatie, herijking en aanvullende ambtelijke inzet. Deze kostenstijging blijft echter ruimschoots binnen de beschikbare opbrengsten. Voor de grondexploitatie Op Dreef wordt de ruimtelijke inpassing van de combinatie van woningbouw en een maatschappelijke voorziening onderzocht. De grondexploitatie Sleutelkwartier

bestaat uit meerdere deelgebieden. De Passage vormt hierin het grootste resterende deelgebied. Het bestemmingsplan is vastgesteld, maar een ingediend beroep leidt tot vertraging in de uitvoering. Deze vertraging draagt onder meer bij aan een stijging van de kosten. Voor Noordkade en Peter Zuidlaan hebben zich beperkt inhoudelijke wijzigingen voorgedaan. Bij de grondexploitatie Peter Zuidlaan zorgen hogere civieltechnische kosten dan opgenomen in de laatste versie voor een drukkend effect, waarmee het resultaat richting kostenneutraal beweegt. Voor Noordkade is sprake van een beperkte financiële wijziging, maar naar verwachting vindt in 2026 een herijking van de grondexploitatie plaats. De geprognosticeerde beschikbare weerstandscapaciteit (het saldo van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijfsfunctie (ABG) is ná aftrek van eventuele generieke en project specifieke risico’s) per 31-12-2025 circa € 0,2 miljoen negatief. 6. De geheimhouding blijft gehandhaafd totdat de raad besluit deze op te heffen, aangezien de bijlagen vertrouwelijke en diepgaande interne analyses bevatten die uitsluitend bedoeld zijn voor gemeentelijke besluitvorming.

Kanttekeningen en risico’s Bij de rapportage spelen enkele aandachtspunten: - Momentopname financiële gegevens: De gepresenteerde cijfers in zowel de begroting als de jaarrekening zijn momentopnames. Tussentijdse wijzigingen in kosten, opbrengsten, marktdynamiek of planning kunnen financiële uitkomsten beïnvloeden. - Eerste opzet rapportage, werkdocument: Dit betreft de eerste versie van deze rapportage. Bij toekomstige actualisaties kunnen onderdelen worden aangescherpt, aangevuld of gewijzigd. De rapportage is een werkdocument dat zich verder ontwikkelt. - Afhankelijkheid van informatie vanuit projecten: De kwaliteit van de inzichten hangt samen met de volledigheid en actualiteit van de aangeleverde projectinformatie. Incomplete of verouderde input kan leiden tot afwijkingen in de financiële vooruitzichten.

Duurzaamheid Dit is een financiële rapportage waar het thema duurzaamheid niet direct onderdeel van uitmaakt.

Financiële consequenties Vanuit het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV-regelgeving) bestaat de verplichting om voorzieningen te treffen voor grondexploitaties met een geprognotiseerd verlies. Op basis van de actualisatie bij de jaarrekening 2025 geldt dit voor de projecten Centrum (circa € 5,0 miljoen negatief), Sleutelkwartier (circa € 8,1 miljoen negatief) en Noordkade actief (circa € 0,4 miljoen negatief). Hiermee komt de totale verliesvoorziening op circa € 13,5 miljoen op eindwaarde, overeenkomend met het geactualiseerde resultaatbeeld tot en met 2034. Daarnaast wordt de grondexploitatie Coenecoop III per 31 december 2025 afgesloten en wordt budget beschikbaar gesteld voor de resterende inrichtingswerkzaamheden.

Juridische consequenties De onderliggende toelichting (bijlage 1) bevat vertrouwelijke informatie en wordt om die reden onder geheimhouding ter inzage gelegd. Met de vaststelling van het MPG en het hanteren daarvan als inhoudelijke basis voor de paragraaf Grondbeleid in de jaarrekening, wordt voldaan aan de eisen die de financiële verordening stelt.

Participatie en communicatie De onderliggende notitie is opgesteld ten behoeve van intern gebruik en dient als instrument voor de projectcontrol binnen de gemeentelijke grondexploitaties en facilitaire projecten. Na vaststelling door het college van burgemeester en wethouders wordt de rapportage ter vaststelling aan de gemeenteraad van Waddinxveen aangeboden.

Uitvoering/vervolg 1. De inhoud van het MPG wordt verwerkt in de paragraaf Grondbeleid van de Jaarrekening 2025. 2. De rapportage wordt bij volgende actualisaties (jaarrekening en begroting) verder aangescherpt en geactualiseerd.

Bijlagen 551070 - Bijlage 1. Onderliggende toelichting op MPG bij jaarrekening 2025 (GEHEIM)

Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 2 juni 2026 besluit: De raad van Waddinxveen besluit: 1. De MPG rapportage vast te stellen; 2. In te stemmen met het afsluiten van de grondexploitatie Coenecoop III en het beschikbaar stellen van budget voor de resterende inrichtingswerkzaamheden; 3. In te stemmen met het vormen van een extra verliesvoorziening op eindwaarde voor de grondexploitaties Centrum, Sleutelkwartier en Noordkade van 0,7 mln ten laste van de algemene bedrijfsreserve grondbedrijf; 4. In te stemmen met het geprognosticeerde weerstandsvermogen, zijnde het saldo van de Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijfsfunctie (ABG) na aftrek van eventuele generieke en projectspecifieke risico’s, waarbij dit saldo na vaststelling van de jaarrekening 2025 per 31 december 2025 circa € 0,2 miljoen negatief bedraagt; 5. Dat de termijn voor geheimhouding op bijlage 1 bij het collegevoorstel en bijlage 1 bij dit raadsvoorstel voortduurt tot het moment dat de raad een besluit neemt om de geheimhouding op te heffen. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 8 juli 2026.

de griffier

de voorzitter

{{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)