Raadsvoorstel Investering maatschappelijke voorzieningen Park Vredenburgh

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 98357 Documentkenmerk: 102774 Portefeuillehouder: Brigitte Leferink Datum besluitvormende raad: 20 maart 2024 Openbaar: Openbaar Onderwerp Investering maatschappelijke voorzieningen Park Vredenburgh Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. In Park Vredenburgh als gemeente zelf te investeren in ca. 1000m2 casco nieuwbouw voor maatschappelijke voorzieningen. 2. De aanvullende kredieten/budgetten beschikbaar te stellen voor de realisatie volgens de geheime bijlage Park Vredenburgh en de daaruit voortvloeiende lasten te verwerken in de Programmabegroting 2024 - 2027. 3. De extra lasten van € 60.000 in 2024 om te komen tot een tweede variant voorlopig ontwerp te verwerken in de Programmabegroting 2024 – 2027. 4. Om de geheimhouding op bijlage 1 te laten voortduren tot het aflopen van de openbare uitgifteprocedure. Samenvatting Het college stelt aan de raad voor om zelf te investeren in ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in het nieuwe schoolgebouw voor CBS TOV in Park Vredenburgh. Het is de bedoeling dat in het schoolgebouw ook ruimte komt voor kinderopvang en andere maatschappelijke voorzieningen, zoals huisartsen, fysiotherapeuten en logopedisten. De beoogd investeerder voor de ruimte voor (para)medische dienstverleners heeft zich teruggetrokken.

Door nu zelf te investeren in ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, blijft het mogelijk dat bijvoorbeeld (para)medische dienstverleners zich vestigen in het gebouw. Hiermee willen we het tekort aan ruimte voor maatschappelijke voorzieningen tegengaan. De gemeente loopt hiermee financieel risico, bijvoorbeeld als gevolg van leegstand. Met het oog op het tekort aan ruimte voor maatschappelijke voorzieningen gaat het college ervan uit dat het lukt om de ruimte een passende invulling te geven. Na besluitvorming door de raad op 20 maart 2024 wordt gezocht naar mogelijke toekomstige gebruikers. Het college heeft besloten vanaf begin februari (het moment dat de fase voorlopig ontwerp is gestart) te werken aan twee voorlopig ontwerpen in plaats van één. Zo wordt de raad in staat gesteld een keuze te maken over het al dan niet investeren in ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, zonder dat de bouw van de school en kinderopvang verdere vertraging oploopt. Dit brengt extra ontwerpkosten met zich mee die niet zijn voorzien binnen het reeds beschikbaar gestelde projectbudget. Inleiding Voorgeschiedenis

Op 31 mei 2023 heeft de gemeenteraad ingestemd met de uitbreiding van maatschappelijke voorzieningen Park Triangel 3e fase. Het gaat om de bouw van een school voor CBS TOV, ruimte voor kinderopvang en ruimte voor (para)medische dienstverlening in Park Vredenburgh. De raad heeft daarbij het raadsvoorstel geamendeerd en besloten uit te gaan van 250-1000 m2 voor nieuwbouw (para)medische dienstverlening, naast de te realiseren ruimte voor de school en kinderopvang. Uitgangspunt daarbij was dat anderen dan de gemeente bereid zijn te investeren in de nieuwbouw voor (para)medische dienstverlening. Vanaf dat moment is in de verdere planontwikkeling uitgegaan van een bouwdeel voor (para)medische dienstverlening van 500 -1000 m2 omdat in het vervolgproces al snel bleek dat 250m2 onvoldoende is om een gezondheidscentrum te kunnen realiseren. In de commissievergadering van 16 januari 2024 heeft het college de raad geïnformeerd over de actuele ontwikkelingen rondom de realisatie van maatschappelijke voorzieningen Park Vredenburgh, in het bijzonder de (para)medische dienstverlening. Sinds eind 2022 vinden gesprekken plaats met de regionale organisatie van huisartsen in Midden-Holland, Mediis, over de mogelijke realisatie van ruimte voor een huisartsenpraktijk in Park Vredenburgh.

Begin dit jaar hebben de geïnteresseerde huisartsen en Mediis aangegeven dat zij zich op dit moment terugtrekken uit het plan voor de locatie Park Vredenburgh. Met de terugtrekking van de huisartsen is de investeerder voor het (para)medische deel van de nieuwbouw afgevallen en dient conform het raadsbesluit van 31 mei 2023 het deel (para)medische dienstverlening uit het plan te worden geschrapt. Hiermee vervalt de mogelijkheid voor een locatie voor een huisartsenpraktijk in Park Triangel gecombineerd met andere (para)medische dienstverlening. Er is binnen de wijk geen alternatieve locatie voor permanente vestiging van deze combinatie. Directe aanleiding Op 16 januari jl. heeft het college aan de raad toegezegd op korte termijn met een raadsvoorstel te komen. Zo kan in de raadsvergadering van 20 maart 2024 een besluit worden genomen over het al dan niet als gemeente zelf investeren in de realisatie van ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, zonder dat er vooraf zekerheid bestaat over een koper of huurder. Beoogd resultaat/doel Het college is van mening dat het onwenselijk is nu af te zien van ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in Park Vredenburgh. Door nu zelf te investeren als gemeente behouden we de mogelijkheid voor een extra huisartsenpraktijk in Park Triangel.

Wanneer er in komende periode geen geïnteresseerde partij(en) blijkt te zijn voor het vestigen van een centrum voor (para)medische dienstverlening, dan biedt de ruimte alsnog de mogelijkheid om te worden ingevuld met een andere maatschappelijke voorziening in de wijk. Dit sluit aan op de bredere behoefte aan maatschappelijke voorzieningen in Waddinxveen. Argumenten Verdere vertraging voorkomen De oplevering van de school is gepland voor augustus 2026. Vooralsnog lijkt dit haalbaar. Achter de ingebruikname van de school zit een hele keten van verhuizingen en verbouwingen. Denk hierbij aan het verhuizing van CBS TOV naar het nieuwe schoolgebouw, de verbouwing van het hoofdgebouw aan de Parklaan voor de Dick Brunaschool en ook het verhuizen van de dislocatie aan de Dreef en daardoor de weg vrijmaken voor de ontwikkeling van Op Dreef. Uitstel leidt dan ook tot nieuwe problemen, meerkosten en mogelijk imagoschade voor de gemeente.

Het project gaat begin februari over van de fase schetsontwerp naar voorlopig ontwerp. Om aan dit voorlopig ontwerp te kunnen werken moet duidelijk zijn of er al dan niet ruimte wordt opgenomen voor maatschappelijke voorzieningen naast de school en kinderopvang. Om vertraging te voorkomen en anderzijds de raad in staat stellen de kaders te stellen en haar budgetrecht te laten gelden is ervoor gekozen, vanwege de ontstane onzekerheid, de fase voorlopig ontwerp te starten met de ontwikkeling van twee varianten: zonder de 1000m2 maatschappelijke voorzieningen en met. Zo heeft de raad de mogelijkheid tot beide opties te besluiten zonder verdere vertraging. Vanwege het grote maatschappelijk belang om geen (verdere) vertraging in de bouw van de school en kinderopvang op te lopen, heeft het college ingestemd met het uitwerken van twee varianten in plaats van één en de daarmee gemoeide kosten van ca. € 60.000,- (excl. btw) extra. Het projectbudget biedt hiervoor geen ruimte, dit zijn dus meerkosten die zijn gemaakt waarvoor aanvullende dekking nodig is. Flexibele ruimte Het toekomstig gebruik van de beoogde 1000m2 ruimte voor maatschappelijke voorzieningen is vooralsnog onzeker. Casco bouwen lijkt daarom nu het meest voor de hand liggend. De ruimte is dan voor diverse maatschappelijke voorzieningen bruikbaar.

Naast huisartsen en (para)medische zorg, kan bijvoorbeeld worden gedacht aan toekomstige uitbreiding van de school of van de kinderopvang, een Centrum voor Jeugd en Gezin of een andere functie waar behoefte aan is. In het oorspronkelijke raadsvoorstel van mei 2023 is uitgegaan van ca. 250m2 voor (para)medische dienstverlening en turn key oplevering. Het daarbij behorende bedrag is opgenomen in de geheime raadsmemo van 16 januari 2024. Om verder te kunnen in het ontwerpproces nu de huisartsen zich hebben teruggetrokken, moest een keuze worden gemaakt aangaande het aantal vierkante meters (zie ook onder het kopje ‘verdere vertraging voorkomen’). In het voorlopig ontwerp wordt uitgegaan van een variant met 1000m2 voor maatschappelijke voorzieningen naast de basisschool en kinderopvang én een variant zonder aanvullende ruimte. Bij 1000m2 is er ruimte voor twee volwaardige huisartsenpraktijken. Een combinatie van leslokalen en andere maatschappelijke voorzieningen is ook goed denkbaar. De optie van 500m2 is afgevallen. Bij 500m2 is het wel mogelijk één centrum voor (para)medische dienstverlening te realiseren. Echter, het gevolg is dat ook vier klaslokalen op de tweede verdieping moeten worden geplaatst. Dit is voor het onderwijs onwenselijk.

Het oppervlak zal overigens niet exact 1000m2 zijn omdat dit gebouwdeel onderdeel is van het ontwerp voor het gehele gebouw en dus moet worden ingepast. Het al dan niet opnemen van ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in de derde bouwlaag heeft ook invloed op de vormgeving van de entree, het trappenhuis en liftschacht en de ruimte die daarvoor moet worden benut. Drie bouwlagen Door het Q-team (het team dat toetst op de stedenbouwkundige kaders) van Park Triangel is de eis gesteld dat het gebouw uit 3 bouwlagen bestaat - dus 2 verdiepingen boven op de begane grond - om aan te sluiten in de omgeving. Langs de rondweg zal aan weerszijden van de school een appartementengebouw van 4 en 5 bouwlagen worden gebouwd. Het schoolgebouw moet aan de rondwegzijde hier stedenbouwkundig op aansluiten met een hoogte van 3 bouwlagen.

Vanwege onderwijskundige redenen is de wens van de school een schoolgebouw van 2 bouwlagen. In het huidige schetsontwerp wordt uitgegaan van een trapsgewijze achtergevel aan de schoolpleinzijde. Het gebouw toont zich hiermee vriendelijker richting de spelende kinderen op het schoolplein en sluit daarnaast aan op de (lagere) rijwoningen die langs het schoolplein gelegen zijn. Als de maatschappelijke voorzieningen vervallen, omdat we als gemeente nu niet investeren in ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in de derde bouwlaag, moet het gebouw conform de eis van het Q-team nog steeds uit 3 bouwlagen bestaan. Dat betekent minder m2 per bouwlaag en spreiding van de school over drie in plaats van twee bouwlagen. Voor het primair onderwijs heeft dit niet de voorkeur en het is bovendien, buiten hoog-stedelijke omgevingen, ongebruikelijk. Kanttekeningen en risico’s Financiële onzekerheden worden kleiner naarmate het project vordert Financiële ramingen bij dergelijke projecten kennen een bepaalde onzekerheid. Naarmate het ontwerp scherper wordt, zijn financiële berekeningen nauwkeuriger en wordt het op te nemen deel onvoorzien in de financiële raming kleiner. De huidige raming is gebaseerd op gemiddelde bouwkosten bruto vloeroppervlakte (bvo), een kostprijsberekening van TwynstraGudde.

We stellen dat dit een realistische raming is, het is ongebruikelijk grotere posten onvoorzien op te nemen dan we nu doen en raden dit dan ook af, tegelijkertijd kunnen er dermate grote onverwachte ontwikkelingen optreden die buiten de onzekerheidsmarges vallen. Dit geldt overigens niet alleen specifiek voor dit project, maar in z’n algemeenheid bij de ontwikkeling van vastgoed. Planning staat onder druk Door het overleg met de huisartsen en andere gebruikers in de afgelopen weken, de aanpassingen in het schetsontwerp als gevolg daarvan, heeft de voorbereiding van de basisschool op dit moment 1 tot 2 maanden vertraging opgelopen. De verwachting is dat dit ingelopen kan worden door fasen in elkaar te schuiven. De ingebruikname in augustus 2026 komt hiermee vooralsnog niet in gevaar, maar is wel ambitieus. Verdere vertraging maakt de planning onuitvoerbaar. Duurzaamheid Aan het besluit dat voorligt, het al dan niet investeren in 1000m2 ruimte voor maatschappelijke voorzieningen, zijn geen consequenties verbonden op het gebied van duurzaamheid. Financiële consequenties In de geheime bijlage 1 is een uitwerking van de kosten en kapitaallasten opgenomen. Deze is gebaseerd op een door TwynstraGudde gemaakte raming.

Verder moet bij investering door de gemeente onder andere rekening worden gehouden worden met de volgende financiële onzekerheden: • Bij verhuur is er sprake van exploitatielasten en onderhoudskosten. • Onduidelijk is of een koper/huurder voor een maatschappelijke voorziening in staat is de gemaakte kosten te compenseren. • Risico van leegstand, bij oplevering en bij mogelijk tussentijdse huuropzegging. Juridische consequenties Wanneer de raad besluit als gemeente zelf te investeren in 1000m2 casco nieuwbouw voor maatschappelijke voorzieningen worden we als gemeente eigenaar van een groter deel van het pand. Wanneer we opzoek gaan naar een nieuwe gebruiker voor het deel maatschappelijke voorzieningen is er sprake van een openbare uitgifteprocedure, zowel bij verkoop als verhuur. Het

is daarin mogelijk eisen te stellen aan de soort maatschappelijke voorziening, de functie die de ruimte krijgt. Geheimhouding Het belang van openbaarheid van bijlage 1 weegt niet op tegen de economische of financiële belangen van de gemeente en tegen het belang om onevenredige bevoordeling of benadeling van bij deze aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden te voorkomen. Wanneer de financiële informatie behorend bij het voorstel openbaar wordt gemaakt kunnen geïnteresseerde partijen binnen de openbare uitgifteprocedure hier hun voordeel mee doen ten koste van andere geïnteresseerde partijen of de gemeente. Door de wijzingen van de Gemeentewet per 1 april 2023 hoeft de raad de verplichting tot geheimhouding over verstrekte informatie niet meer te bekrachtigen. Op het moment dat het college informatie waarop geheimhouding rust met de raad deelt, moet de raad zich houden aan de verplichting tot geheimhouding. Als uw raad dat wil kan uw raad de geheimhouding opheffen na ontvangst van de geheime informatie. Participatie en communicatie In deze fase verloopt de communicatie rond Park Vredenburgh via de gemeentewebsite en persberichten. In het ontwerpproces worden de betrokken partijen betrokken.

Uitvoering/vervolg Als de raad beslist dat we als gemeente zelf gaan investeren gaan we aan de slag met de acquisitie van mogelijke gebruikers om leegstand bij oplevering te voorkomen. Wanneer duidelijk is welke invulling de ruimte voor maatschappelijke voorzieningen krijgt, informeren we uw raad. Bijlage(n) 1. Financiële toelichting (GEHEIM)

Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 13 februari 2024 besluit: 1. In Park Vredenburgh als gemeente zelf te investeren in ca. 1000m2 casco nieuwbouw voor maatschappelijke voorzieningen. 2. De aanvullende kredieten/budgetten beschikbaar te stellen voor de realisatie volgens de geheime bijlage Park Vredenburgh en de daaruit voortvloeiende lasten te verwerken in de Programmabegroting 2024 - 2027. 3. De extra lasten van € 60.000 in 2024 om te komen tot een tweede variant voorlopig ontwerp te verwerken in de Programmabegroting 2024 – 2027. 4. Om de geheimhouding op bijlage 1 te laten voortduren tot het aflopen van de openbare uitgifteprocedure. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 20 maart 2024,

de griffier

de voorzitter

{{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)