Raadsvoorstel_gebiedsexploitatie_IJsermanweg

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 298598 Documentkenmerk: 298603 Portefeuillehouder: Albert Kerssies Datum besluitvormende raad: 24 september 2025 Openbaar: Openbaar Onderwerp Gebiedsexploitatie opvanglocatie en flexwoningen IJsermanweg

Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. Het aantal flexwoningen op de locatie aan de IJsermanweg te verhogen van 20 woningen naar 48 woningen. 2. De gebiedsexploitatie van perceel C2003 aan de IJsermanweg vast te stellen. 3. De tekorten en overschotten in de diverse jaarschijven ten laste of ten gunste te brengen van de reserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen. Per saldo wordt een extra bedrag – naast het eerder vastgestelde voorbereidingskrediet van € 708.800 - van € 1.181.200,- aan de reserve onttrokken. De totale onttrekking uit de reserve komt daarmee uit op € 1.890.000,-. 4. De financiële consequenties te verwerken bij de tweede Burap van 2025.

Publiekssamenvatting In april 2023 is besloten dat er in Waddinxveen een opvanglocatie (AZC) komt voor vluchtelingen voor een periode van 5 jaar. Naast de 195 opvangplekken voor vluchtelingen heeft de gemeenteraad aangegeven dat er ook tijdelijke woonruimte (flexwoningen) op de locatie aan de IJsermanweg (perceel C 2003) moet komen voor inwoners die met spoed op zoek zijn naar een woning (‘spoedzoekers’). De gemeente heeft, naar aanleiding van een verzoek van de raad in november 2024, onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om extra flexwoningen voor deze spoedzoekers op deze of meerdere locaties te plaatsen. In januari 2025 ontvingen we een aanbod van het COA voor extra flexwoningen. Concreet gaat het om 48 flexwoningen die wij zonder kosten van het COA ontvangen (in plaats van de eerdergenoemde 20, door de gemeente zelf aan te kopen, flexwoningen). De voorwaarde die het COA stelt aan dit aanbod, is dat de helft van deze woningen voor de duur van 10 jaar naar statushouders gaat. Deze extra woningen zorgen voor meer doorstroming op de woningmarkt. Ook helpt het de gemeente bij het realiseren van de taakstelling die zij heeft voor het huisvesten van statushouders. En omdat we de woningen gratis krijgen van het COA, kost het realiseren van deze flexwoningen minder geld dan wanneer de gemeente zelf 20 flexwoningen moet kopen.

Het realiseren van een opvanglocatie en flexwoningen kost geld. Het COA betaalt voor de ontwikkeling van de opvanglocatie. De gemeente betaalt voor de ontwikkeling van de flexwoningen. Voor dit laatste is budget aangevraagd bij de gemeenteraad.

Inleiding In april 2023 is besloten dat er in Waddinxveen een opvanglocatie (AZC) komt voor vluchtelingen voor een periode van 5 jaar. Naast de 195 opvangplekken voor vluchtelingen heeft de gemeenteraad aangegeven dat er ook tijdelijke woonruimte (flexwoningen) op de locatie aan de IJsermanweg (perceel C 2003) moet komen voor inwoners die met spoed op zoek zijn naar een woning (‘spoedzoekers’). Met de behandeling van de begroting 2025-2028 is een motie (M2) aangenomen over flexwoningen, waarin aandacht gevraagd wordt voor het realiseren van extra flexwoningen in Waddinxveen. De gemeente heeft, naar aanleiding van een motie van de raad in november 2024, onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om extra flexwoningen voor deze spoedzoekers (boven op de eerdergenoemde 20 flexwoningen) op één of meerdere locaties te plaatsen. In januari 2025 ontvingen we een aanbod van het COA voor flexwoningen. Concreet gaat het om 48 flexwoningen van het type PMC 11 t/m 14. Deze woningen kunnen kosteloos aan de gemeente geleverd worden en de woningen worden eigendom van de gemeente. De voorwaarde die het COA stelt aan dit aanbod, is dat de helft van deze woningen voor de duur van 10 jaar naar statushouders gaat.

Dit heeft – naast het kunnen huisvesten van meer spoedzoekers en statushouders – een gunstig effect op het saldo van de gebiedsexploitatie ten opzichte van het zelf aanschaffen van 20 flexwoningen. In maart 2025 heeft de gemeenteraad een besluit genomen om de grond – waar de flexwoningen en de opvanglocatie komen – aan te kopen (raadsvoorstel met kenmerk 208001). Deze grond, hierna ook te noemen ‘(het) perceel’, is inmiddels door de gemeente aangekocht. Er is een gebiedsexploitatie opgesteld voor het hele perceel verdeeld in drie delen. Het gaat dan om:  De realisatie van de opvanglocatie (deel A);  De realisatie en exploitatie van de flexwoningen (deel B);  De exploitatie van het overige deel van het perceel (deel C)

Figuur 1 Gebiedsindeling IJsermanweg

In dit raadsvoorstel wordt daarom – naast het ophogen van het aantal flexwoningen - gevraagd de gebiedsexploitatie vast te stellen met het bijbehorende investeringskrediet. In dit investeringskrediet zitten onder andere de kosten voor het aanleggen van een rioolgemaal, verkeersaanpassingen aan de IJsermanweg, het bouw- en woonrijp maken van de locatie en stallings- en verplaatsingskosten van de flexwoningen. De opvanglocatie (deel A) wordt ontwikkeld door het COA. De gemeente is verantwoordelijk voor de realisatie van de flexwoningen (deel B). Voor het overige deel (deel C) wordt een pachtovereenkomst gesloten met een agrariër.

De samenvatting van de gebiedsexploitatie met daarbij de uitgangspunten is te vinden in bijlage 1. Het college heeft geheimhouding gelegd op de toelichting op de gebiedsexploitatie (bijlage 2). Deze geheimhouding dient in acht genomen te worden. Dit is nader uitgewerkt in dit voorstel onder het kopje geheimhouding.

Wat is hieraan voorafgegaan? In april 2023 heeft u ingestemd met het regionale voorstel voor duurzame opvang van 195 vluchtelingen. Een voorstel dat werd vastgesteld met de belangrijke voorwaarde dat opvang gepaard moet gaan met het realiseren van woonruimte voor eigen inwoners die met spoed op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte en andere bijzondere doelgroepen. In juni 2024 heeft u de definitieve locatie aan de IJsermanweg vastgesteld voor het realiseren van zowel de opvanglocatie als de flexwoningen. De provincie heeft aangegeven akkoord te gaan met het plaatsen van flexwoningen op deze locatie - een perceel buiten bestaand stedelijk gebied - onder de voorwaarde dat dit gecombineerd wordt met de opvanglocatie voor vluchtelingen. In dezelfde raadsvergadering is gesproken over de financiële haalbaarheid van de flexwoningen voor de duur van 5 jaar (uitgaande van de aanschaf van 20 flexwoningen). Verschillende partijen hebben daarbij destijds aangegeven het ophogen van het aantal flexwoningen als kans te zien om de lokale woningnood te verlichten, zeker als dit zonder veel extra kosten gerealiseerd kan worden. Er is toen aangegeven dat er een onderzoek zou plaatsvinden naar het aantal flexwoningen in relatie tot de financiële haalbaarheid (de zogenaamde business case).

Met de behandeling van de begroting 2025-2028 in november 2024 is motie M2 aangenomen over flexwoningen, waarin aandacht gevraagd wordt voor het realiseren van extra flexwoningen in Waddinxveen. In reactie op deze motie heeft het college onderzocht of er ruimte is voor uitbreiding van flexwoningen en/of andere innovatieve woonvormen in Waddinxveen. Wij hebben het locatieonderzoek voor de maatschappelijke voorzieningen als referentie gebruikt voor mogelijke locaties in Waddinxveen die geschikt zijn voor verdere ontwikkeling (zoals tijdelijke woningbouw). In januari 2025 ontvingen we een aanbod van het COA: 48 flexwoningen, kosteloos. Met de motie van november in gedachten, zijn wij in gesprek gegaan met het COA over dit aanbod; in lijn met de kaders die u als raad eerder heeft gesteld en onder de voorwaarde dat u als raad hiermee instemt. De wethouder heeft de raad vervolgens in februari mondeling en in april via de raadsinformatiebrief tussentijds geïnformeerd over deze nieuwe ontwikkeling. Meer flexwoningen heeft – naast het kunnen huisvesten van meer spoedzoekers en statushouders – een gunstig effect op het saldo van de gebiedsexploitatie ten opzichte van het zelf aanschaffen van 20 flexwoningen. Deze extra woningen zorgen bovendien voor meer doorstroming op de woningmarkt.

Vervolgens heeft de gemeenteraad in maart 2025 een besluit genomen om de grond – waar de flexwoningen en de opvanglocatie komen – aan te kopen (raadsvoorstel met kenmerk 208001). Deze grond, hierna ook te noemen ‘(het) perceel’, is inmiddels aan de gemeente geleverd. Er is een gebiedsexploitatie opgesteld voor het hele perceel verdeeld in drie delen.

Beoogd resultaat/doel Het realiseren van een opvanglocatie en tijdelijke flexwoningen voor spoedzoekers en statushouders aan de IJsermanweg.

Argumenten 1.1 Het verkrijgen van 48 flexwoningen maakt de businesscase voor de flexwoningen financieel beter haalbaar. De gemeente heeft de kosten berekend voor de aanschaf van 20 flexwoningen. De kosten voor de aanschaf van alleen het vastgoed bedragen meer dan 2 miljoen (ongeveer €100.000 per flexwoning). Op dit moment kan de gemeente 48 flexwoningen kosteloos van het COA afnemen (onder de voorwaarde dat de helft van de woningen voor de duur van 10 jaar naar statushouders gaat). Dat zorgt ervoor dat de businesscase financieel beter haalbaar is.

Met de behandeling van de begroting 2025-2028 is daarnaast motie M2 aangenomen over flexwoningen, waarin aandacht gevraagd wordt voor het realiseren van extra flexwoningen in Waddinxveen. Met de realisatie van extra flexwoningen aan de IJsermanweg komen we tegemoet aan deze motie. 1.2 Er is onderzoek gedaan naar locaties voor (maatschappelijke) voorzieningen Het onderzoek geeft alle locaties aan binnen bestaand stedelijk gebied waar voorzieningen een plek kunnen krijgen. Dit locatieonderzoek is onderdeel van het uitvoeringsprogramma maatschappelijke voorzieningen. Het onderzoek geeft ook inzicht welke locaties mogelijk interessant zouden zijn voor tijdelijke woningbouw. Er zijn op dit moment geen locaties geschikt – behalve de locatie IJsermanweg voor de 48 flexwoningen binnen bestaand stedelijk gebied die in eigendom zijn van de gemeente. De Alberdingk Thijmlaan als mogelijke alternatieve locatie is onderzocht, maar is niet geschikt vanwege de naastgelegen begraafplaats en het belang van rust. Andere locaties die in eigendom zijn van de gemeente zijn schaars, te klein (bijvoorbeeld het speelterrein ten noorden van de Weidezoom),bestemd voor groen of spelen (zoals de locatie ten noorden van basisschool De Regenboog) of liggen buiten het bestaand stedelijk gebied (zoals de Henegouwerweg) en zijn daardoor niet geschikt.

Er is ook gekeken naar het verspreiden van de flexwoningen over meerdere locaties. De flexwoningen zijn vanwege de samenstelling niet eenvoudig op te splitsen. Opsplitsen kost daarmee extra geld. Daarmee is, wat ons betreft, de IJsermanweg de meest geschikte locatie voor alle 48 flexwoningen op dit moment. 1.3 Het toevoegen van in totaal 48 sociale huurwoningen in de vorm van flexwoningen zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. Verschillende groepen woningzoekenden maken door een variatie van factoren zeer weinig kans op het vinden van een passende (sociale) huurwoning. Het gaat om mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning maar niet in aanmerking komen voor een urgentie (spoedzoekers). Huisvesting door middel van flexwoningen kan voor deze doelgroepen een (tijdelijke) oplossing zijn. Vanuit deze woningen kunnen mensen doorzoeken naar een permanente woning. 1.4 In de 48 flexwoningen worden – naast spoedzoekers – ook statushouders tijdelijk gehuisvest. De gemeente heeft een wettelijke taak om statushouders te huisvesten. Op dit moment is het realiseren van deze wettelijke verplichting een uitdaging. Door op deze locatie ook statushouders te huisvesten kan de gemeente beter aan haar taakstelling voldoen. Voor zowel de groep spoedzoekers als de groep statushouders is met de ophoging van het aantal flexwoningen van 20 naar 48 woningen meer huisvestingscapaciteit.

De 48 flexwoningen bieden namelijk ruimte aan maximaal 84 personen in plaats van 30 personen (20 woningen). 1.5 De gemeente trekt samen met Woonpartners op voor de huisvesting van spoedzoekers en statushouders De gemeente en Woonpartners maken jaarlijks prestatieafspraken. In de prestatieafspraken 2025 staat dat: “de gemeente en Woonpartners de intentie hebben om flexwoningen toe te voegen.” Uit deze prestatieafspraak is een samenwerking tussen de gemeente en Woonpartners voor de flexwoningen voortgekomen. Woonpartners zal in dit project de exploitatie van de flexwoningen op zich nemen. 1.6 Het vaststellen van de gebiedsexploitatie is nodig om de benodigde investeringen integraal te kunnen afwegen en de flexwoningen te kunnen realiseren Omdat de ontwikkeling van de opvanglocatie en de flexwoningen onlosmakelijk met elkaar verbonden is, wordt dit in zijn geheel meegenomen in de gebiedsexploitatie. De gebiedsexploitatie geeft daarmee een integraal beeld van de totale opbrengsten en kosten van het hele perceel. Op basis van dit inzicht kan een afweging gemaakt worden over de gevraagde investering.

1.7 De kosten en opbrengsten worden verrekend met de bestemmingsreserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen. Er vindt een voorfinanciering plaats vanaf 2025, waarvan een groot gedeelte – in ieder geval voor de opvanglocatie – wordt terugverdiend. Dit geld vloeit terug naar de bestemmingsreserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen. De kosten worden terugverdiend via huur- en pachtopbrengsten. Het nettoresultaat van de gebiedsexploitatie is het bedrag dat daadwerkelijk ten laste of ten bate komt van de bestemmingsreserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen.

Kanttekeningen en risico’s 2.1 De korte duur van 5 jaar levert een negatief resultaat op in de gebiedsexploitatie De gemeenteraad heeft in juni 2024 ingestemd met de komst van een opvanglocatie en flexwoningen aan de IJsermanweg (raadsvoorstel met kenmerk 137520) voor een periode van 5 jaar. Een langere exploitatie zou een positieve impact op de gebiedsexploitatie hebben. 2.2 De gebiedsexploitatie is niet sluitend De gemeente kan de gebiedsexploitatie sluitend krijgen door alle kosten door te berekenen aan Woonpartners. In dat geval past het project echter niet binnen de financiële randvoorwaarden van Woonpartners (het project heeft een onrendabele top) en kunnen zij de flexwoningen niet exploiteren. Deze onrendabele top ontstaat door de korte looptijd van de gebiedsexploitatie. 2.3 De flexwoningen zijn onlosmakelijk verbonden met de realisatie van de opvanglocatie voor vluchtelingen De Provincie Zuid-Holland geeft alleen ontheffing voor een tijdelijke woonbestemming als de flexwoningen gekoppeld zijn aan een opvanglocatie omdat de locatie buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Een locatie binnen bestaand stedelijk gebied in Waddinxveen is niet haalbaar voor 48 flexwoningen. De locatie IJsermanweg ligt buiten bestaand stedelijk gebied.

Daarnaast heeft de gemeenteraad de termijn van de flexwoningen en de opvanglocatie aan elkaar gekoppeld, waarmee beiden er voor de duur van 5 jaar staan. Mocht de opvanglocatie er – om wat voor reden dan ook – niet komen dan gaan investeringen die al gedaan zijn voor de flexwoningen verloren. 2.4 De gemeente heeft de flexwoningen (los van het aantal) op enig moment in eigendom De opvanglocatie en de flexwoningen hebben zoals door de gemeenteraad besloten een looptijd van 5 jaar. Mocht na 5 jaar besloten worden dat de opvanglocatie niet wordt voortgezet, dan zullen ook de flexwoningen een nieuwe plek moeten krijgen. Ook omdat het COA de voorwaarde stelt dat de woningen voor 10 jaar voor de helft naar statushouders moeten gaan. Er dient tijdig gestart te worden met een onderzoek om te kijken of er op dat moment wel een andere geschikte locatie of locaties zijn. De motie van november 2024 (M2) geeft hier aanleiding voor en zal op dat moment worden uitgevoerd. Bij verplaatsing van de flexwoningen naar een andere locatie(s) wordt een nieuwe exploitatie opgesteld. 2.5 Over de details van de verkrijging van de flexwoningen is de gemeente nog in gesprek met het COA Mocht de raad besluiten tot het verhogen van het aantal flexwoningen, dan kan dit alleen onder de voorwaarde dat de flexwoningen verkregen kunnen worden met de uitgangspunten die zijn opgenomen in de gebiedsexploitatie.

Mochten de uitgangspunten van de gebiedsexploitatie - naar aanleiding van de verdere gesprekken met COA - veranderen, dan ontvangt de raad een gewijzigde gebiedsexploitatie. 2.6 De flexwoningen staan tijdelijk opgeslagen Het contract voor de opslag van de flexwoningen loopt tot eind 2025. Het is nog onzeker of de opslag na die periode verlengd kan worden op de huidige locatie. Kan dit niet, dan moeten de woningen verplaatst worden naar een nieuwe opslaglocatie met bijbehorende vervoerskosten en risico op schade. Het onderzoek naar de opslag van de flexwoningen wordt op dit moment uitgevoerd.

Duurzaamheid De locatie van het perceel is aangemerkt als een toekomstige Ecologische Verbindingszone (EVZ). Dat klinkt wellicht als een obstakel, maar zorgt ook voor kansen. De huidige kavel bestaat momenteel uit akkerland en kent weinig natuurwaarde.

Het uitgangspunt is dat er bij de realisatie van de flexwoningen een natuurrijke omgeving wordt gecreëerd die aansluit op de Vredenburghzone. Daarnaast heeft dit project parallel gelopen aan de opbouw van het Omgevingsprogramma Duurzame Leefomgeving (OPDL). Hierdoor zijn alle uitgangspunten voor de thema’s Natuur & Recreatie, Klimaatadaptatie, Gezondheid, Energietransitie, Circulariteit en Parkeren aan de voorkant meegegeven. In de toekomstige uitwerking van dit project zullen deze uitgangspunten worden toegepast. Hierdoor ontstaat er een duurzame leefomgeving binnen een natuurrijk gebied.

Financiële gevolgen Er is een gebiedsexploitatie opgesteld waarin de investeringen en opbrengsten van het gebied terugkomen. De samenvatting van de gebiedsexploitatie is te vinden in bijlage 1. Kosten en opbrengsten De investeringen ten behoeve van de opvanglocatie en de flexwoningen worden betaald uit de bestemmingsreserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen. De stand van de bestemmingsreserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen bedroeg per 31 december 2024 € 4.948.885,-. Na het goedkeuren van het voorbereidingskrediet op 9 juli 2025 bedraagt deze reserve € 4.240.085,-. De gemaakte kosten worden deels terugverdiend met de huurprijs/pacht die het COA en Woonpartners betalen aan de gemeente voor het gebruik van de grond/woningen. Gedurende de looptijd en bij een eventuele verlenging van de gebiedsexploitatie (hiervoor is een nieuw raadsbesluit nodig) zullen de opbrengsten terugvloeien in de bestemmingsreserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen. Overzicht kosten en opbrengsten, excl. aankoopkosten grond en restwaarde grond, gedurende de looptijd (op eindwaarde) Kosten & baten* Kosten

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

-€ 0,65 mln.

-€ 2,84 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,45 mln.

-€ 0,08 mln.

Opbrengsten

€ 0,00 mln.

€ 0,35 mln.

€ 0,46 mln.

€ 0,45 mln.

€ 0,46 mln.

€ 0,47 mln.

€ 0,49 mln.

€ 0,04 mln.

Saldo

-€ 0,65 mln.

-€ 2,49 mln.

€ 0,27 mln.

€ 0,26 mln.

€ 0,27 mln.

€ 0,28 mln.

€ 0,04 mln.

-€ 0,04 mln.

Cumulatief

-€ 0,65 mln.

-€ 3,14 mln.

-€ 2,87 mln.

-€ 2,61 mln.

-€ 2,33 mln.

-€ 2,05 mln.

-€ 2,01 mln.

-€ 2,05 mln.

* Exclusief aankoop grond en restwaarde grond

Overzicht cashflow, incl. aankoopkosten grond en restwaarde grond, gedurende de looptijd (op eindwaarde) Cashflow** Kosten

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

-€ 2,17 mln.

-€ 2,84 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,19 mln.

-€ 0,45 mln.

-€ 0,08 mln. € 1,72 mln.

Opbrengsten

€ 0,00 mln.

€ 0,35 mln.

€ 0,46 mln.

€ 0,45 mln.

€ 0,46 mln.

€ 0,47 mln.

€ 0,49 mln.

Saldo

-€ 2,17 mln.

-€ 2,49 mln.

€ 0,27 mln.

€ 0,26 mln.

€ 0,27 mln.

€ 0,28 mln.

€ 0,04 mln.

€ 1,64 mln.

Cumulatief

-€ 2,17 mln.

-€ 4,66 mln.

-€ 4,38 mln.

-€ 4,12 mln.

-€ 3,85 mln.

-€ 3,57 mln.

-€ 3,53 mln.

-€ 1,89 mln.

* Inclusief aankoop grond en restwaarde grond



  

Het voorbereidingskrediet van €708.800,- is op 9 juli al goedgekeurd door de raad. De aanvullende onttrekking uit de reserve bedraagt daarmee € 1.181.200,-. De totale onttrekking uit de reserve komt daarmee uit op € 1.890.000,-. In de gebiedsexploitatie is geen rekening gehouden met de eventuele opbrengsten van de verkoop van de flexwoningen aan het einde van de looptijd In de gebiedsexploitatie is geen rekening gehouden met eventuele kosten van opslag en verplaatsing van de flexwoningen na afloop van de exploitatie van 5 jaar. Voor de ambtelijke kosten die gemaakt worden voor de opvanglocatie wordt een beroep gedaan op financiering door het Rijk.

Financiële risico’s Bij de uitvoering van de gebiedsexploitatie IJsermanweg perceel C2003 worden de volgende globale financiële risico’s onderkend: 1. Onzekerheid in civiele kosten en plankosten Voor de aanleg én het verwijderen van de openbare ruimte zijn civiele ramingen opgesteld. Daarnaast zijn de plankosten voor zowel het opvanglocatie als de flexwoningen deels gebaseerd op stelposten. Er bestaat een risico dat deze kosten hoger uitvallen dan momenteel geraamd. Er is hiervoor een post onvoorzien van 15% opgenomen.

2. Afhankelijkheid van restwaarde gronden Een substantieel deel van de opbrengsten in de exploitatie is gebaseerd op de restwaarde van de gronden aan het einde van de looptijd. Deze waarde is ingeschat op basis van een agrarische bestemming (€ 15 per m²), maar is afhankelijk van toekomstige marktomstandigheden en daarmee onzeker. Financiële afhankelijkheden De financiële haalbaarheid van de gebiedsexploitatie IJsermanweg (perceel C2003) is afhankelijk van meerdere externe en interne factoren: 1. Koppeling opvanglocatie en flexwoningen: De tijdelijke vergunning voor de flexwoningen wordt gekoppeld aan de realisatie van de opvanglocatie. Gaat de opvanglocatie niet door, dan vervalt ook de basis voor de flexwoningen. 2. Levering flexwoningen door COA: De businesscase is gebaseerd op de kosteloze levering van 48 flexwoningen door het COA, onder voorwaarde van huisvesting van statushouders. Vervalt deze afspraak, dan vervalt ook het financiële voordeel. 3. Beperkte looptijd en restwaarde: De exploitatie is beperkt tot vijf jaar. Daarna moeten de woningen worden verplaatst of opgeslagen, wat extra kosten met zich meebrengt. Deze kosten zijn niet meegenomen in de huidige gebiedsexploitatie. 4. Exploitatie door Woonpartners: De gemeente is afhankelijk van Woonpartners voor de exploitatie van de flexwoningen.

Een sluitende businesscase is niet mogelijk doordat niet alle kosten aan Woonpartners kunnen worden doorberekend. Mogelijke subsidies Ter dekking van de ambtelijke kosten voor de opvanglocatie en voor de ontwikkeling van de flexwoningen worden drie subsidie aanvragen gedaan: - Subsidieregeling wonen Zuid-Holland – Versnelling realisatie asielopvang (max. € 80.000) - Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) (max. € 672.000) - Bekostigingsregeling huisvesting vergunninghouders in doorstroomlocaties (€ 60 per dag per vergunninghouder voor max. 3 jaar) Er is geen garantie dat de subsidies ook worden toegekend. De subsidies staan in volgorde van ‘kansrijkheid’. Wij schatten in dat de eerste 2 subsidies kansrijk zijn. Over de derde subsidie moeten wij verder in gesprek met het ministerie. In deze gebiedsexploitatie is nog geen rekening gehouden met deze subsidies. Toekenning heeft een positief effect op de exploitatie en vloeit terug naar de bestemmingsreserve. Evaluatie De gebiedsexploitatie wordt jaarlijks herzien. De raad wordt hier in de planning en control documenten over geïnformeerd.

Juridische consequenties Met het vaststellen van de gebiedsexploitatie worden de financiële kaders voor de realisatie van de opvanglocatie en de flexwoningen vastgelegd. De gebiedsexploitatie dient als basis voor het maken van eventuele afspraken met bijvoorbeeld de woningcorporatie (Woonpartners). Het verhogen van het aantal flexwoningen brengt met zich mee dat de gemeente uiteindelijk (meer) flexwoningen in eigendom zal krijgen. Afspraken over de levering van de flexwoningen worden tussen de gemeente en het COA vastgelegd in een bestuursovereenkomst flexwoningen. Zodra de gemeente de woningen geleverd krijgt, is de gemeente eigenaar van de woningen en dient de gemeente ook als eigenaar zorg te dragen voor de woningen en daarmee te zorgen voor onder andere de (tijdelijke) opslag en het verzekeren. Hierover zal de gemeente afspraken maken met de daarbij betrokken derde partijen.

Geheimhouding Bijlage 2 bij dit voorstel is geheim, het college heeft hiertoe besloten omdat openbaarmaking van deze stukken de economische en/of de financiële positie van de gemeente kan schaden gedurende het traject tot de realisatie van de opvanglocatie en de flexwoningen. De gemeenteraad dient de geheimhouding in acht te nemen en dient de inhoud van bijlage 2 vertrouwelijk en als een geheim stuk te behandelen. De geheimhouding duurt voort totdat de opvanglocatie en de flexwoningen gerealiseerd zijn of eerder als uw raad besluit de geheimhouding op te heffen omdat hiervoor geen grondslag meer bestaat.

Participatie en communicatie Om omwonenden en andere belangstellenden blijvend betrokken te houden, wordt een aantal communicatie- en participatie activiteiten opgezet. Zo is er een maandelijks bewonersoverleg ingericht waarin regelmatig de omwonenden worden bijgepraat over de voortgang met betrekking tot de flexwoningen en de opvanglocatie. En kunnen omwonenden meepraten over de inrichting van de opvanglocatie. Daarnaast is er voor alle belangstellenden een digitale nieuwsbrief waarin wij regelmatig (als er nieuws is) schriftelijk een update geven over de komst van de opvanglocatie en flexwoningen.

Uitvoering/vervolg Na het vaststellen van de gebiedsexploitatie door de gemeenteraad, wordt met het COA een bestuursovereenkomst flexwoningen gesloten voor de levering van de 48 flexwoningen en de bijbehorende voorwaarden. Ook worden er met de huidige partij die de opslag, het transport en de opbouw verzorgt, afspraken gemaakt over stalling en levering. Na het afronden van het ecologisch onderzoek en de eventuele maatregelen die hieruit voortvloeien, starten we met de voorbereidingen voor de realisatie. Voor beide projecten werken wij toe naar een aanvraag omgevingsvergunning eind 2025, waarvoor een BOPA procedure doorlopen wordt.

Bijlage(n) 1. Gebiedsexploitatie perceel IJsermanweg perceel C2003 samenvatting (OPENBAAR) 2. Gebiedsexploitatie perceel IJsermanweg perceel C2003 toelichting (GEHEIM)

Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 26 augustus 2025 besluit: 1. Het aantal flexwoningen op de locatie aan de IJsermanweg te verhogen van 20 woningen naar 48 woningen. 2. De gebiedsexploitatie van perceel C2003 aan de IJsermanweg vast te stellen. 3. De tekorten en overschotten in de diverse jaarschijven ten laste of ten gunste te brengen van de reserve Opvang Vluchtelingen en andere doelgroepen. Per saldo wordt een extra bedrag – naast het eerder vastgestelde voorbereidingskrediet van € 708.800 - van € 1.181.200,- aan de reserve onttrokken. De totale onttrekking uit de reserve komt daarmee uit op € 1.890.000,-. 4. De financiële consequenties te verwerken bij de tweede Burap van 2025. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 24 september 2025. de griffier

de voorzitter

{{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)