Raadsvoorstel Aanvraag Bestemmingsreserve Betaalbaar woningen

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 250882 Documentkenmerk: 252786 Portefeuillehouder: Albert Kerssies Datum besluitvormende raad: 21 mei 2025 Openbaar: Openbaar Onderwerp Aanvraag Bestemmingsreserve Betaalbare woningen

Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. Een onttrekking van € 384.000, - uit de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen te doen en deze bijdrage (eenmalig) toe te kennen aan woningcorporatie Woonpartners Midden Holland (hierna: Woonpartners) als tegemoetkoming op het tekort op de exploitatie van de door Woonpartners te realiseren en te verhuren 48 sociale huurwoningen in ’t Suyt2. 2. De onttrekking uit de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen na de verleningsbeschikking te verwerken.

Publiekssamenvatting In de nieuwe woonwijk ’t Suyt 2 komen in totaal 160 woningen. Het gaat om verschillende typen woningen: sociale huur, middenhuur, koopwoningen en kavels voor twee-onder-een-kap of vrijstaande woningen. Woonpartners ontwikkelt 48 sociale huurwoningen. Daarmee krijgt de nieuwe woonwijk van ’t Suyt2 30% sociale huurwoningen. Het college is in april jl. akkoord gegaan met de verkoop van de grond en het sluiten van de koopovereenkomst met Woonpartners. Eén van de voorwaarden in de koopovereenkomst gaat over het financieel haalbaar maken van de sociale huurwoningen. Het college vraagt daarom aan de raad om een bijdrage uit de bestemmingsreserve ‘betaalbare woningen’. Deze in 2023 door de raad ingestelde bestemmingsreserve mag onder voorwaarden uitgegeven worden aan de bouw van sociale huurwoningen.

Inleiding Gedurende het ontwerpproces van de in totaal 48 sociale huurwoningen/appartementen voor ’t Suyt2 heeft Woonpartners te kennen gegeven dat er sprake is van een overschrijding van de onrendabele top door het totale pakket aan uitgangspunten dat van toepassing is op de ontwikkeling van de 6 bouwvelden op ’t Suyt2. Deze uitgangspunten zijn verwoord in het Stedenbouwkundig plan, het Inrichtingsplan en in het Ambitiedocument duurzaamheid ’t Suyt2. Daarom dient het college aan de raad een aanvraag in voor een onttrekking van € 384.000, - uit de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen die ten goede komt van Woonpartners als ontwikkelaar van het sociale woonprogramma op ’t Suyt2.

Beoogd resultaat/doel Beoogd wordt Woonpartners een financiële impuls te geven via de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen omwille van de ontwikkeling van de 48 sociale huurwoningen in ’t Suyt2.

Argumenten 1. Het DO-bouwplan voldoet aan de gestelde eisen uit het stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan (beide vastgesteld in 2021) De gemeente heeft voor de ontwikkeling van de bouwvelden uitgangspunten geformuleerd in het stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitsparagraaf en in het inrichtingsplan. Het DO-bouwplan (definitief ontwerp) voldoet aan deze uitgangspunten (zie bijlage 1). De grondgebonden woningen

worden uitgevoerd met een energieconcept van nul op de meter (NOM) en voldoen daarmee aan het vastgestelde energieconcept voor ’t Suyt2. 2. De aanvraag voor een onttrekking uit de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen voldoet aan de voorwaarden die aan de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen zijn gesteld (raadsbesluit zaaknr 103549).

.

a. Het verzoek moet betrekking hebben op het realiseren van nieuwe sociale- of middenhuurwoningen binnen de gemeente Waddinxveen; De aanvraag heeft betrekking op nieuwe door Woonpartners te realiseren en te verhuren sociale huurwoningen/appartementen in ’t Suyt2 te Waddinxveen. b. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 15.000 per netto toegevoegde sociale huurwoning; De aan Woonpartners te verlenen maximale financiële bijdrage bedraagt €6000,- per te realiseren grondgebonden sociale huurwoningen en maximaal € 10.000,- per sociaal huurappartement, deze vergoeding is niet hoger dan wat nodig om de nettokosten van de door Woonpartners uit te voeren DAEB activiteit te dekken. De financiële bijdrage is als volgt berekend: de ontwikkeling van de te realiseren sociale huurwoningen en appartementen heeft mede vanwege het gehele pakket aan kwalitatieve eisen, in combinatie met de maximale huurprijs die Woonpartners in overeenstemming met de tussen de gemeente en Woonpartners geldende prestatieafspraken rekent, zijnde een huurprijs van onder de eerste aftoppingsgrens voor de appartementen en onder de tweede aftoppingsgrens voor de woningen, een onrendabele top van € 107.000, - per appartement en € 104.000, - per grondgebonden woning. Dat komt overeen met respectievelijk 37 % en 33 % van de stichtingskosten, terwijl 27 % à 30 % gebruikelijk is.

Dit betekent grofweg een overschrijding van ca. € 20.000 incl. BTW per appartement en € 12.000 incl. BTW per grondgebonden woning. De intentie is om met de financiële bijdrage de overschrijding te halveren: - € 6.000,- per grondgebonden sociale huurwoningen - € 10.000,- per sociale huurappartement. Gelet op de totale onrendabele top leidt de bijdrage van de gemeente niet tot overcompensatie. c. De financiële bijdrage van de gemeente bedraagt maximaal € 7.500 per netto toegevoegde middenhuurwoning; Dit is niet van toepassing. d. De sociale huurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, moeten gedurende minimaal 25 jaar als sociale huurwoningen worden geëxploiteerd; Er is een instandhoudingsplicht van 25 jaar van toepassing op het gehele sociale programma van ’t Suyt2. Dit is opgenomen in de koop- en ontwikkelovereenkomst van de gronden die aan Woonpartners worden verkocht. e. De middenhuurwoningen, waarvoor een bijdrage wordt verleend, moeten gedurende minimaal 15 jaar als middenhuurwoningen worden geëxploiteerd; Dit is niet van toepassing. f. De totale (grond-)exploitatie van het bouwplan heeft een tekort en de bijdrage van de gemeente leidt niet tot een positief resultaat op de (grond-)exploitatie. De ontwikkeling van de sociale huurwoningen en appartementen heeft een onrendabele top van respectievelijk € 104.000,- en € 107.000,-.

De financiële bijdrage van € 6.000,- en € 10.000,- zal niet leiden tot een positief resultaat op de exploitatie van het sociale huurprogramma en danwel tot een onrendabele top die lager is dan gebruikelijk. g. Het verzoek moet passen binnen de dan geldende regels voor staatssteun. Een bijdrage uit het bestemmingsreserve kan aangemerkt worden als een geoorloofde vorm van staatssteun om de onderstaande reden. De bijdrage is bestemd voor de realisatie van de bouw en verhuur van sociale woningbouw door Woonpartners als woningcorporatie. Deze activiteit (bouw en verhuur van sociale woningen) is goedgekeurd als Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). De gemeente kan een DAEB- activiteit financieren, zonder dat er sprake is van staatssteun, als voldaan wordt aan de in de jurisprudentie (zogenaamde Altemarkt-arrest) gestelde voorwaarden. Met de toekenning

wordt niet voldaan aan de voorwaarde dat de uitvoerende onderneming via een openbare aanbesteding of op basis van een benchmark is geselecteerd. In verband hiermee is er wel sprake van staatssteun. Echter, deze vorm van staatssteun is toch geoorloofd en hoeft niet bij de Europese Commissie te worden aangemeld. Immers, er wordt voldaan aan de specifieke voorwaarden van het Vrijstellingsbesluit, doordat toekenning van de bijdrage aan Woonpartners plaatsvindt onder de in dit besluit gestelde voorwaarden in combinatie met het bepaalde in de koopontwikkelovereenkomst omtrent de realisatie en verhuur van de sociale woningen.

Kanttekeningen en risico’s De financiële bijdrage van € 6.000,- en € 10.000,- zal niet leiden tot een positief resultaat op de exploitatie van het sociale huurprogramma en danwel tot een onrendabele top die lager is dan gebruikelijk. Mocht niettemin overcompensatie bij de vaststellingsbeschikking gesignaleerd worden dan zal Woonpartners op basis van de verlenings- en vaststellingsbeschikking verplicht zijn om alle overcompensatie aan de gemeente terug te betalen.

Duurzaamheid ’t Suyt2 wordt een aantrekkelijke, groene woonbuurt waarin duurzaamheid centraal staat. Dit komt tot uiting in zowel de buitenruimte als op gebouwniveau. Op gebiedsniveau wordt een groene woonomgeving gerealiseerd, met veel openbare ruimte die klimaatadaptief en natuurinclusief is ingericht. Op gebouwniveau wordt duurzaamheid zichtbaar dankzij de verbondenheid van de ontwerpen met de landschappelijke inrichting (veranda’s), groene daken, zonnepanelen op de daken (NOM energieconcept voor alle grondgebonden woningen in het gebied), groene erfafscheidingen en de keuze voor groene, natuurlijke materialisatie van gevels en verharding.

Financiële consequenties Een onttrekking van € 384.000,- aan de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen maakt de realisatie van 48 sociale huurwoningen in ’t Suyt 2 mogelijk. Het resterende bedrag in het bestemmingsreserve is na deze onttrekking € 772.000,-

Juridische consequenties Ontbindende voorwaarde In de koop- en ontwikkelovereenkomst over de verkoop van de gronden voor het realiseren van de 48 sociale huurwoningen is opgenomen dat de overeenkomst ontbonden kan worden als de financiële bijdrage van € 384.000, - niet wordt onttrokken ten behoeve van Woonpartners als impuls voor exploitatie tekort (bijlage 2). De te verstrekken bijdrage uit de Bestemmingsreserve is een incidentele subsidie in de zin van artikel 4.23 lid 3 Awb. Verstrekking van de bijdrage/subsidie vindt uiteindelijk plaats via het reguliere subsidie proces voor incidentele subsidie, waarbij eerst een verleningsbeschikking wordt af gegeven en vervolgens een vaststellingbeschikking. Dit betekent dat voor de door de gemeenteraad te onttrekken bijdrage uit de Bestemmingsreserve geldt dat de uiteindelijke toekenning plaatsvindt middels een door het college af te geven verleningsbeschikking. In de verleningsbeschikking kan het college nadere voorwaarden stellen onder andere met betrekking tot de verantwoording van de besteding van de bijdrage door Woonpartners in relatie tot de te beheren en uit te voeren van de opgedragen activiteit, zijnde het realiseren en beheren/verhuren van de sociale woningen. Dit om eventuele overcompensatie te signaleren.

Participatie en communicatie Niet van toepassing.

Uitvoering/vervolg Het college zal na besluitvorming van de raad een verleningsbeschikking afgeven. De onttrekking uit de bestemmingsreserve Betaalbare woningen wordt verwerkt na de verleningsbeschikking door het college. Na

oplevering van het te realiseren sociale huurprogramma uit 48 woningen/appartementen zal het college een vaststellingsbesluit nemen. De officiële ondertekening van de koop- en ontwikkelovereenkomst zal plaatsvinden wanneer de raad heeft ingestemd met de voorgestelde onttrekking uit de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen.

Bijlage(n) 1. 2.

DO-Bouwplan 48 sociale huurwoningen ’t Suyt2 Koop- en ontwikkelovereenkomst Woonpartners Midden-Holland.

Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 8 april 2025 besluit: De raad van Waddinxveen besluit: 1. Een onttrekking van € 384.000, - uit de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen te doen en deze bijdrage (eenmalig) toe te kennen aan woningcorporatie Woonpartners Midden Holland (hierna: Woonpartners) als tegemoetkoming op het tekort op de exploitatie van de door Woonpartners te realiseren en te verhuren 48 sociale huurwoningen in ’t Suyt2. 2. De onttrekking uit de Bestemmingsreserve Betaalbare woningen na de verleningsbeschikking te verwerken.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 21 mei 2025.

de griffier

de voorzitter

{{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)