Raadsvoorstel Aankoop Zuidkade 8 Waddinxveen

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 367883 Documentkenmerk: 561159 Portefeuillehouder: Evert Jan Nieuwenhuis Datum besluitvormende raad: 8 juli 2026 Openbaar: Openbaar Onderwerp Aankoop Zuidkade 8 Waddinxveen Voorgesteld besluit De raad van Waddinxveen besluit: 1. Goedkeuring te verlenen aan de aankoop en om voor de koopsom en bijkomende kosten budget beschikbaar te stellen ten hoogte van in totaal € 1.265.000, -; 2. De aankoop te activeren voor een bedrag van € 1.265.000, - en de structurele kapitaallasten van € 18.975 vanaf 2027 jaarlijks ten laste te brengen van het begrotingssaldo; 3. De financiële consequenties van de aankoop te verwerken in Burap II van 2026; 4. Onderzoek te laten doen naar de meest passende en effectieve indeling voor het gebouw ter uitbreiding van het gemeentehuis aan de Beukenhof; 5. Een budget van € 150.000, - beschikbaar te stellen voor planvoorbereiding en voor tijdelijk beheer en dit ten laste te brengen van het begrotingssaldo 2026 (€ 75.000) en 2027 (€ 75.000) en ook te verwerken bij Burap II 2026;

Publiekssamenvatting Het oude gemeentehuis aan Zuidkade 8 staat te koop en het college ziet als een unieke kans om dit pand aan te kopen. Het pand aan de Zuidkade is beschermd als rijksmonument en was van 1910-1978 als gemeentehuis in gebruik. Het aantal medewerkers van de gemeente groeit mee met de groei van Waddinxveen. De verwachting is dat de organisatie meer ruimte nodig gaat hebben. Met deze aankoop ontstaat extra ruimte en blijft een pand met een bijzondere betekenis voor de gemeente en samenleving behouden en benut. Na besluitvorming door de raad kan de aankoop definitief gemaakt worden en gaan we verder aan de slag met de nieuwe invulling van het pand.

Inleiding Enkele maanden geleden werd Zuidkade 8 in Waddinxveen, voormalige gemeentehuis en rijksmonument, te koop gezet door de eigenaren. Het college heeft het pand gekocht onder de opschortende voorwaarde van besluitvorming door de raad. Het aangaan van een voorwaardelijke overeenkomst is een bevoegdheid van het college. Het oordeel van de raad over het beschikbaar stellen van de benodigde financiën is echter doorslaggevend voor het kunnen overgaan tot koop.

Beoogd resultaat/doel

Deze besluitvorming beoogt de aankoop door de gemeente van het voormalige gemeentehuis op Zuidkade 8 te Waddinxveen. Daarmee wordt voorzien in de ruimtebehoefte van onze organisatie en is dit voor Waddinxveen cultuurhistorisch belangrijke gebouw verzekerd van een duurzame toekomst.

Argumenten

A Aangaan van de overeenkomst

· Het aangaan van de voorwaardelijke overeenkomst is een bevoegdheid van het college. Op grond van art. 160 lid 1 onder d Gemeentewet is uw college bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente, zoals deze koopovereenkomst. In de overeenkomst zijn voorbehouden opgenomen ten aanzien van de goedkeuring van de gemeenteraad (zie beslispunt 2). Dit

betekent dat de overeenkomst pas in werking treedt na besluitvorming van de raad over de financiering van de aankoop. Voor de koopovereenkomst zie bijlage 1. ·

Om de aankoop te kunnen financieren is het noodzakelijk dat de gemeenteraad het benodigde budget vaststelt. De gemeenteraad heeft het recht om al dan niet in te stemmen met de aankoop. Om die reden is in de koopovereenkomst een voorbehoud opgenomen. Die ziet toe op goedkeuring door de gemeenteraad, zodat de overeenkomst pas in werking treedt nadat de gemeenteraad het formele besluit heeft genomen tot goedkeuring van de koopovereenkomst en de daarin opgenomen verplichtingen. Als de raad niet instemt met de koopovereenkomst, gaat de aankoop van Zuidkade 8 niet door. · Aankoopprijs is marktconform. Een taxatie laat zien dat het aankoopbedrag marktconform is (bijlage 2). · Bouwtechnische keuringen geven beeld van goed onderhouden pand. Er zijn zowel in opdracht van de verkopende partij als in opdracht van de gemeente bouwtechnische keuringen uitgevoerd. De keuringen geven geen aanleiding om af te zien van de aankoop. De meeste onderdelen worden positief beoordeeld met ‘voldoende’ of ‘goed’ in de rapportage van Perfectkeur of ‘redelijk’ tot ‘goed’ in de rapportage van de Monumentenwacht. Onderdelen die door Perfectkeur als onvoldoende worden beoordeeld, bijvoorbeeld een aantal loodafwerkingen, sommige beglazing, aantal gevelankers, aantal betonnen onderdelen, kunnen hersteld of vervangen worden. Verder moet bij aankoop in de kap houtworm bestreden worden.

De rapportages van deze keuringen zijn ter informatie bijgevoegd bij dit voorstel (bijlage 3 en 4). B Groei van Waddinxveen · Door de groei van Waddinxveen groeit de organisatie mee en is er ruimte nodig. In april 2015 heeft de raad besloten het huidige gemeentehuis te renoveren en te verbouwen en daarmee in gebruik te nemen als de locatie voor bestuur en organisatie. Op dat moment telde Waddinxveen ongeveer 26.000 inwoners. Inmiddels telt de gemeente bijna 36.000 inwoners en de prognose is dat dit in 2030 gegroeid is naar 40.000. Deze groei van het aantal inwoners brengt ook een groei van het aantal ambtenaren met zich mee. In 2015 zijn in het huidige gemeentehuis 97 Arbo werkplekken gerealiseerd. Inmiddels is dit aantal uitgebreid tot 104 werkplekken en 20 aanlandplekken (niet Arbo-bestendig) door een slimmere inrichting van het gebouw. De flexfactor van het huidige gemeentehuis is 0,33 wat betekent dat voor elke medewerker 33% van de werktijd een werkplek beschikbaar is. Het gevolg is dat er meer thuis gewerkt wordt en op aanlandplekken die niet Arbo-bestendig zijn. Op vergelijkbare wijze is er op sommige weekdagen tekort aan vergader- of overlegruimten. Ter vergelijk, de flexfactor van het nieuwe gemeentehuis van Krimpenerwaard (vorige maand opgeleverd) is 0,55.

In het gebouw Zuidkade 8 kan ruimte gecreëerd worden voor ongeveer 32 werkplekken, vergaderzalen, of een combinatie daarvan, waarbij er minder ruimte voor werkplekken overblijft. Inclusief het huidige gemeentehuis komt het aantal werkplekken daarmee op 136 met een bijbehorende flexfactor van 0,41. Voor elke medewerker is dan 41% van de werktijd een werkplek beschikbaar. Niet alleen de ambtelijke organisatie groeit, ook het aantal raadsleden is toegenomen. In 2015 telde de raad 21 raadsleden. Inmiddels zijn dit 25 raadsleden en bij 40.000 inwoners worden dit 27 raadsleden. Met een groei van de raad is in de toekomst ook een uitbreiding van het college mogelijk. Met een nog te verwachten verdere groei van de gemeente en de organisatie is, zoals eerder al aangegeven, uitbreiding op overzichtelijke termijn dan ook noodzakelijk. C Waddinxveens icoon naast de hefbrug  Het gebouw is van grote cultuurhistorische waarde voor Waddinxveen. Het pand aan Zuidkade 8 is belangrijk voor Waddinxveen vanwege de cultuurhistorische en architectuurhistorische waarde als voormalig raadhuis. Het pand heeft een belangrijk rol gespeeld in de bestuurlijke ontwikkeling van de gemeente. Bovendien is het stedenbouwkundig opzicht van belang vanwege de beeldbepalende plek aan de Gouwe, bij de Hefbrug, in de dorpskern van Waddinxveen.

Het pand is typerend voor z’n tijd en heeft een bijzondere, herkenbare typologie met de hoektoren met kenmerken uit verschillende architectuurstijlen. In het interieur is de Art Nouveau toegepast wat zeldzaam is

in het landelijke gebied van de provincie Zuid-Holland. Het pand is in hoge mate gaaf in hoofdvorm, materiaalgebruik en detaillering, zowel uit- als inwendig.  De nieuwe invulling biedt het rijksmonument een duurzame toekomst. Een monument zonder goede functie is niet toekomstbestendig. Gelet op de huidige functie van het pand als kantoor is de omvorming van Zuidkade 8 als dependance van het gemeentehuis een passende ontwikkeling. Zo is een bestemmingswijziging niet nodig aangezien het gebouw al kantoorfunctie heeft op basis van het tijdelijke omgevingsplan Waddinxveen. Door het pand een functie te geven als dependance van het gemeentehuis, is de toekomst van dit pand, met z’n eigen uitstraling en allure, verzekerd. D Alternatieven  Zuidkade 8 versus uitbreiding en nieuwbouw Met het beschikbaar komen van Zuidkade 8 en de noodzaak om snel te reageren omwille van een eventuele aankoop is er geen tijd om diverse alternatieve scenario’s gedetailleerd uit te werken. Het voordeel van Zuidkade 8 is dat het pand al een kantoorfunctie heeft. Dit maakt de ingebruikname van het pand als dependance van het gemeentehuis relatief eenvoudig. Parkeren kan opgevangen worden in de openbare ruimte zoals dat nu ook al gebeurt. Voor uitbreiden van het huidige gemeentehuis zal tijdelijke huisvesting voor de organisatie nodig zijn.

Een grondgebonden aanbouw of een uitbreiding op poten boven het maaiveld gaan in meer of mindere mate ten koste van de noodzakelijke parkeergelegenheid. Parkeergelegenheid is ook in de directe omgeving lastig in te passen. Bovendien dient het omgevingsplan gewijzigd te worden, wat tijd, geld en capaciteit kost en onzekerheden met zich meebrengt. Voor nieuwbouw moet eerst een goede locatie gevonden worden. De kans is groot dat als een locatie zich aandient, deze zich niet op loopafstand van het huidige gemeentehuis bevindt. De realisatie van nieuwbouw neemt lange tijd in beslag tegen hoge kosten. Ook voor dit scenario geldt dat er dan het omgevingsplan aangepast moet worden wat tijd, geld en capaciteit kost en onzekerheden met zich meebrengt.  Kosten verbouwing versus uitbreiding en nieuwbouw Op basis van kengetallen voor de verbouwing van monumenten worden de bouwkosten van Zuidkade 8 geraamd op circa € 1,25 miljoen exclusief btw (huidig prijspeil). Per m2 BVO is dat € 2.720, - . De nauwkeurigheidsmarge wordt geraamd op -5% en +15% (zie bijlage 6). Sommige kostenposten zijn programma afhankelijk. Vaste kosten zijn toegankelijkheid, akoestiek, na-isolatie, brandveiligheid en installaties. Bij de aanbesteding moet rekening gehouden worden met het prijspeil van dat moment (zie planning op hoofdlijnen daarvan onder het kopje Uitvoering/vervolg).

Om de kosten voor de aanschaf en verbouwing van het pand Zuidkade in perspectief te plaatsen zijn de bouwkosten voor de uitbreiding van het huidige gemeentehuis als referentiecasus beschouwd. Hierbij is uitgegaan van een uitbreiding boven het huidige parkeerterrein, waarbij het maaiveld beschikbaar blijft voor parkeren. De bouwkosten voor een dergelijk uitbreiding bedragen circa € 2.089.886, - ex btw (huidig prijspeil). Hierbij is geraamd met een kengetal voor gemeentekantoren, te weten € 3.000, - /m2 bruto vloeroppervlak (BVO). Er is geen rekening gehouden met onder meer mogelijke aankoop van vastgoed en/of grond, plankosten voor een omgevingsplanwijziging (inclusief mogelijk juridische kosten en alle kosten voor onderzoeken) en voor het maken van een ontwerp. Hierin zijn ook niet de investeringen opgenomen die nodig zijn voor het oplossen van de parkeerproblematiek. Een andere referentiecasus is het nieuwe gemeentehuis van buurgemeente Krimpenerwaard. De bouwkosten voor deze nieuwbouw bedroegen daar 26 miljoen voor circa 7.200 m2 BVO. De bouwkosten per m2 BVO komen daarmee op € 3.611, -/m2 ex btw. Ook dit is zonder aankoop van vastgoed en/of grond, plankosten voor een omgevingsplanwijziging (inclusief mogelijk juridische kosten en alle kosten voor onderzoeken) en voor het maken van een ontwerp.

Beide referentiecasussen geven tezamen de marge aan bouwkosten weer per m2 BVO voor een nieuwe uitbreiding. Aanvullend op het bovenstaande moet worden opgemerkt dat de exploitatiekosten van een extra gebouw hoger zijn dan die van een uitbreiding. Dit heeft te maken met de dubbele huisvestingslasten voor bijvoorbeeld warmte/water/licht, beveiliging, bodediensten. Zie ook onder kopje kanttekeningen en risico’s.

Kanttekeningen en risico’s



De bouwtechnische rapportages van Zuidkade 8 geven tot op zeker hoogte inzicht in staat van fundering omdat deze niet goed zichtbaar is. Er is geen onderzoek verricht naar de kwaliteit van de palen. De bevindingen van Perfectkeur geven aan dat er geen bijzonderheden aan de woning zijn aangetroffen die een probleem aan de fundering doen vermoeden. De Monumentenwacht constateert dat er in één gevel een diagonale scheur zichtbaar is die mogelijk veroorzaakt wordt door een lichte zetting. Pas na monitoring kan worden vastgesteld of de zetting actief of stabiel is. De beoordeling van dit gebrek is ‘redelijk’.

·

De precieze invulling/programma van Zuidkade 8 moet nog worden onderzocht. Door het tempo van de verkoopprocedure is de exacte invulling van het pand nog niet onderzocht. Wel is zeker dat gelet op het aantal vierkante meter ruimte (460 m2 BVO) 32 à 33 werkplekken worden gerealiseerd. Het aantal werkplekken neemt af als er een lift in het gebouw moet worden ingepast of als er vergaderruimten of andere functies in plaats van werkplekken worden gerealiseerd. Het vaststellen van het benodigde budget is een exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad.

·

De toegankelijkheid van de zolderverdieping is onzeker. Op dit moment is er geen lift aanwezig in het pand. Voor de toegankelijkheid van minder validen en uit facilitair oogpunt is dit wel nodig. Het aanbrengen van een interne lift is complex en de vraag is of dit haalbaar is. Als de liftinstallatie in/onder de toren gepositioneerd wordt, bestaat de kans om de stabiliteit en zetting van de fundering te onderzoeken en kunnen eventueel benodigde versterkingen aan het project toegevoegd worden. Een andere mogelijkheid is om alleen de eerste verdieping met de lift bereikbaar te maken waardoor een mogelijk lift opbouw niet boven het dak uitkomt.



Een rijksmonument vergt apart beheerregime en heeft hogere exploitatiekosten qua onderhoud en energieverbruik Zuidkade 8 is beschermd als rijksmonument. Dat biedt kansen voor subsidie. Tegelijkertijd zijn er ook regels voor de omgang met het exterieur én het interieur (denk aan bewerkte, houten trap, historisch tegelwerk, stucplafonds, monumentale schouwen enz). Voor het beheer van het interieur zal een apart beheerprotocol moeten worden opgesteld. Voor het onderhoud van de monumentale onderdelen van het pand kan de gemeente een beroep doen op de Subsidieregeling Instandhouding Monumenten (SIM-regeling). De exploitatiekosten voor het pand zullen ca. € 30 - € 50 per vierkante meter hoger zijn dan voor een modern kantoorpand. Op basis van de huidige oppervlakte van afgerond 500 m2 resulteert dit in € 15.000 tot € 25.000 per jaar exclusief btw. Dit wordt met name veroorzaakt door het hogere energieverbruik en de hogere onderhoudskosten.

·

Verhoudingsgewijs zijn de exploitatiekosten voor het ‘open houden’ van een extra gebouw hoger dan die van een uitbreiding. Dit heeft te maken met de dubbele huisvestingslasten voor bijvoorbeeld warmte/water/licht, beveiliging en bodediensten. Daar staat tegenover dat er waarschijnlijk geen voorziening voor parkeren gerealiseerd hoeft te worden wat een kostenbesparing met zich meebrengt.

·

Beperkte garantie Op uitdrukkelijk verzoek van de verkoper is aan de koopovereenkomst een ‘as is, where is’ clausule toegevoegd. Dat betekent dat de gemeente het pand aanvaardt in de staat waarin het zich op het moment van totstandkoming van de overeenkomst bevindt. De koper garandeert uitdrukkelijk niet dat het pand de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Dit betekent dat de gemeente geen mogelijkheid heeft om de verkoper aan te spreken op zichtbare en/of onzichtbare gebreken aan het verkochte.

Duurzaamheid Door het pand een nieuw leven te geven, na te isoleren en van nieuwe installaties te voorzien draagt het hergebruik van het pand bij aan duurzame ambities. Met de aankoop is het voor Waddinxveen cultuurhistorisch belangrijke gebouw verzekerd van een duurzame toekomst.

Financiële consequenties

Bijkomende kosten De bijkomende kosten bedragen € 15.000, - Dit bedrag komt boven op de koopsom en is bestemd voor notaris- en kadasterkosten, taxatie (bijlage 2), het bouwkundig onderzoek (bijlage 4) en het haalbaarheidsonderzoek (zie bijlage 5). Taxatie Uit de taxatie volgt een waarde van € 1.250.000, - (bijlage 2). Kapitaallasten De structurele kapitaallasten vanaf 2026 bedragen € 18.900, - en worden jaarlijks ten laste gebracht van het begrotingssaldo. De kapitaallasten bestaan voor de aankoop van het pand alleen uit rentelasten. Over de verbouwing wordt ook met afschrijvingskosten gerekend. De financiële consequenties van deze aankoop worden verwerkt in de tweede Burap van 2026. Voorbereidingsbudget en tijdelijk beheer Voor het maken van een programma van eisen (hierna: PVE), een onderzoek naar inpassing van het PVE in het gebouw en kostenraming is een voorbereidingsbudget nodig. Vanwege deze voorbereiding vraagt het college de raad de financiële middelen hiervoor beschikbaar te stellen à € 70.000, -. Voor de investeringskosten voor de nog vorm te geven invulling van het pand (op basis van het nog te maken PVE) zal een separaat voorstel aan uw raad worden voorgelegd. Voor het tijdelijk beheer van het pand voor twee jaar wordt gevraagd een bedrag van 80.000, - beschikbaar te reserveren.

Het voorbereidingsbudget en de kosten voor het tijdelijk beheer, tezamen € 150.000, - , komen ten laste van het begrotingssaldo 2026 (€ 75.000, -) en 2027 (€ 75.000, -), en worden verwerkt bij burap2 2026. Daarmee wordt dit automatisch opgenomen in de begroting 2027-2030. Kredietvoorstel planontwikkeling, verbouwing en inrichting In 2027 zal een kredietvoorstel aan uw raad worden voorgelegd waarin de kosten voor de verdere planontwikkeling van PVE naar een voorlopig en definitief ontwerp, de kosten voor de verbouwing en de kosten voor inrichting van Zuidkade 8 zijn meegenomen.

Juridische consequenties Het aangaan van de koopovereenkomst is een bevoegdheid van het college. Het vaststellen van het benodigde budget is een exclusieve bevoegdheid van de gemeenteraad. Daarnaast heeft de gemeenteraad het recht om wensen en bedenkingen te uiten ten aanzien van de aankoop. Om die reden is in de koopovereenkomst een voorbehoud opgenomen ten behoeve van goedkeuring door de gemeenteraad, zodat de overeenkomst pas in werking treedt nadat de gemeenteraad het formele besluit heeft genomen tot goedkeuring van de koopovereenkomst en de daarin opgenomen verplichtingen. Op uitdrukkelijk verzoek van de verkopende partij is de datum van 10 juli opgenomen als uiterste moment van besluitvorming. Integriteitsonderzoek (Bibob) In het kader van de koopovereenkomst is een integriteitsbeoordeling uitgevoerd op grond van de Wet Bibob en de Beleidsregel voor de toepassing Wet Bibob gemeente Waddinxveen. Op basis van dit eigen onderzoek stelt het college vast dat geen sprake is van een mate van gevaar als bedoeld in artikel 9 Wet Bibob bij vastgoedtransacties. Geheimhouding In bijlage 5 is informatie opgenomen die voor de gemeente van strategisch en economisch belang is. Openbaarmaking van deze documenten kan nadelig zijn voor de positie van de gemeente bij de aanbesteding van werkzaamheden.

In verband hiermee heeft het college geheimhouding opgelegd op bijlage 5 tot het moment dat de (mogelijke) verbouwing van Zuidkade 8 is afgerond. In bijlage 1, de koopovereenkomst, zijn de persoonsgegevens geanonimiseerd, op basis van de AVG.

Participatie en communicatie Het college informeert de raad over het collegebesluit en communiceert actief over de voorgenomen aankoop. Verdere communicatie hangt af van het besluit van de raad.

Uitvoering/vervolg

Na positieve besluitvorming van de raad zal de levering van het pand aan de gemeente worden voorbereid en tijdelijk beheer worden geregeld. De planning daarna ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: Looptijd Q3 en Q4 2026

Q1 en Q2 2028

Activiteiten Opstellen PVE, uitvoeren ruimtelijke onderzoeken tbv inpassing PVE, raming kosten Besluitvorming raad over verbouwing en bijbehorende kosten obv PVE, ontwerpproces VO/DO, afstemming Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed ter voorbereiding van omgevingsvergunningprocedure Omgevingsvergunningprocedure (waarschijnlijk uitgebreide procedure van 26 weken) Aanbesteding werkzaamheden

Q3 2028 – 2029

Start en uitvoering bouwwerkzaamheden

Q1 en Q2 2027

Q3 en Q4 2027

Bijlage(n) 1. 2. 3. 4.

Koopovereenkomst Zuidkade 8 eenzijdig ondertekend (GEANONIMISEERD) Taxatie Zuidkade 8 Waddinxveen, d.d. 6 mei 2026 (GEANONIMISEERD) Inspectierapport Zuidkade 8 Waddinxveen Monumentenwacht 2024 (GEANONIMISEERD) Bouwkundige keuring Zuidkade 8 Waddinxveen Perfectkeur, d.d. 3 april 2026 (GEANONIMISEERD) 5. Haalbaarheidsonderzoek Zuidkade 8 Waddinxveen, d.d. 24 april 2026 (GEHEIM)

Raadsbesluit De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en wethouders d.d. 16 juni 2026 besluit: 1. Goedkeuring te verlenen aan de aankoop en om voor de koopsom en bijkomende kosten budget beschikbaar te stellen ten hoogte van in totaal € 1.265.000, -; 2. De aankoop te activeren voor een bedrag van € 1.265.000, - en de structurele kapitaallasten van € 18.975 vanaf 2027 jaarlijks ten laste te brengen van het begrotingssaldo; 3. De financiële consequenties van de aankoop te verwerken in Burap II van 2026; 4. Onderzoek te laten doen naar de meest passende en effectieve indeling voor het gebouw ter uitbreiding van het gemeentehuis aan de Beukenhof; 5. Een budget van € 150.000, - beschikbaar te stellen voor voorbereiding en voor tijdelijk beheer en dit ten laste te brengen van het begrotingssaldo 2026 (€ 75.000) en 2027 (€ 75.000) en ook te verwerken bij Burap II 2026;

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 8 juli 2026.

de griffier

de voorzitter

{{esl:Signer1:capture:size(200,50)}}

{{esl:Signer2:capture:size(200,50)}}

(mr. F.W. van der Dussen)

(drs. E.J. Nieuwenhuis)