R+I punt 7 PvdAGL B&W1905079 1.DOCX

Collegevoorstel Datum college

: 30 april 2019

Registratiedatum

:

Agendapunt

: 8.

Registratienummer :

18 april 2019 B&W/19/05079

Afdeling Ruimte Opgesteld door

: Wesley Ploeg

Portefeuillehouder

: C.J.M. Schippers

Openbaar

: ja

Onderwerp Sloop Raadhuisplein 1

Voorgesteld besluit: 1. Het pand Raadhuisplein 1 wordt gesloopt en vervolgens wordt gekozen voor vervangende nieuwbouw met de (hoofdzakelijke) functie wonen.

Samenvatting voor raadsinformatiebrief en pers Op basis van de aspecten duurzaamheid, opbrengstpotentieel, aansluiting ontwikkelvisie Sleutelkwartier en doorlooptijd is besloten over te gaan tot sloop van het pand Raadhuisplein 1.

Conform JA

Afwijkend

Aantekeningen n.a.v. collegebehandeling Akkoord.

Aangehouden

Toelichting op het collegeadvies Inleiding Voor het maken van de keuze met betrekking tot sloop-nieuwbouw of transformatie van het pand Raadhuisplein 1 is een vergelijk gemaakt op vier aspecten. Deze aspecten worden hieronder verwoord. Het college kiest op basis van deze aspecten voor sloop-nieuwbouw van het pand Raadhuisplein 1. De plannen

(incl. woningbouwprogrammering) worden verder uitgewerkt en voordat deze worden uitgevraagd opnieuw aan het college voorgelegd. Advies 1. Het pand Raadhuisplein 1 wordt gesloopt en vervolgens wordt gekozen voor vervangende nieuwbouw met de (hoofdzakelijke) functie wonen.

Voor het maken van de keuze is een vergelijk gemaakt op vier aspecten voor zowel transformatie als voor sloop-nieuwbouw. Deze aspecten worden hieronder verwoord. A. Duurzaamheid Voor het aspect duurzaamheid is een onderscheid gemaakt tussen materiaalgebruik enerzijds en energieverbruik en comfort anderzijds. A.1 Materiaalgebruik: wanneer gekozen wordt voor transformatie is het materiaalgebruik lager dan bij sloop-nieuwbouw. Bij de sloop zal als eis meegenomen worden dat het materiaal wat beschikbaar komt voor een groot deel hergebruikt moet worden. Ondanks het hergebruik van het beton en staal is het op dit aspect duurzamer om voor transformatie te kiezen A.2 Energieverbruik en comfort: Op energetisch vlak is het duurzamer om het pand te slopen en nieuwbouw te realiseren. Bij nieuwbouw kan de nieuwste bouwtechnische kennis toegepast worden waardoor er een betere isolatiewaarde wordt behaald en waarbij een toekomstbestendig object wordt gerealiseerd. Bij transformatie is gebleken – zowel tijdens de vorige aanbestedingsprocedure als bij de keuze voor het verbouwen of verhuizen van het gemeentehuis naar de Beukenhof – dat er nauwelijks een comfortabel binnenklimaat behaald kan worden. Bij transformatie wordt het zeer moeilijk om zelfs aan het huidige bouwbesluit te voldoen qua comfort en energieverbruik.

Dit is gebleken tijdens de aanbestedingsprocedure in 2018 voor de transformatie van het pand (gegadigden hebben uiteindelijk niet ingeschreven omdat ze de door ons gewenste duurzaamheidscriteria niet haalbaar achten. Op de aspecten energieverbruik en comfort is het duurzamer om te kiezen voor sloop/nieuwbouw B. Opbrengstpotentieel Voorafgaand aan de gehouden aanbesteding is het object gedurende maanden aangeboden via Funda. Enkele ontwikkelaars hebben interesse getoond, waarbij er door ons geen wensen en eisen gesteld waren aan de invulling. Vervolgens is een aanbestedingsprocedure doorlopen gericht op zorgwoningen in combinatie met sociale tot middel dure huurwoningen. Geen van de partijen die via Funda interesse hadden getoond hebben deel genomen aan de procedure. De interesse van deze nationale aanbesteding was zeer beperkt. Uiteindelijk is één concreet voorstel ingediend. Dat voorstel zag op een bieding van € 1.500, waarbij het uitgangspunt was dat de gemeentelijke plankosten (o.a. voor aanpassing van het bestemmingsplan en eventuele planschadekosten) voor rekening van de gemeente bleven. Hieruit valt op te maken dat de locatie voor transformatie beperkt interessant wordt geacht. Daarnaast heeft de woningcorporatie Woonpartners Midden-Holland aangegeven dat transformatie van dit pand voor hen geen reële optie is.

In de vastgestelde grondexploitatie voor het project Sleutelkwartier is normatief gerekend met de variant sloop-nieuwbouw. In deze variant is sprake van extra kosten ten opzichte van transformatie, zijnde de sloopkosten van het gebouw. Per saldo is sprake van een hogere opbrengstpotentie bij sloop-nieuwbouw dan bij transformatie. Voor een onderbouwing van het opbrengstpotentieel wordt verwezen naar het raadsvoorstel RV/18/00938 bijlage Notitie financiële haalbaarheid Sleutelkwartier. Voor het vergelijk zijn de overige kosten (boekwaarde pand, plankosten, bouw- en woonrijp maken) buiten beschouwing gelaten, omdat deze in beide gevallen aan de orde zijn.

C. Aansluiting ontwikkelvisie Sleutelkwartier: Nieuwe bebouwing wordt ingezet om bouwblokken af te maken, zodat er geen zicht meer is op achterkanten. Het Raadhuisplein kan hierdoor een hogere verblijfskwaliteit krijgen. Sloop-nieuwbouw wordt als positief beoordeeld, omdat hiermee invulling aan deze doelstelling wordt gegeven. Herontwikkeling wordt als neutraal beoordeeld. Dit is weliswaar mogelijk binnen het beeldkwaliteitsplan, maar geeft minder invulling aan voornoemde doelstelling. Aansluiting op de ontwikkelvisie kan verbeterd worden door grootschalige bouwkundige ingrepen, waarbij rekening gehouden moet worden met vergaande financiële consequenties voor de haalbaarheid van transformatie. Tevens kan gekozen worden voor nieuwbouw waarbij volledige aansluiting gezocht kan worden zonder aanzienlijke extra kosten. Aansluiting op de ontwikkelvisie scoort de variant sloop-nieuwbouw beter ten aanzien van transformatie. Programmatisch is (zowel bij sloop-nieuwbouw als transformatie) aansluiting te vinden. D. Doorlooptijd: Voor de herontwikkeling van het pand tot woningen binnen het bestaande gebouw is geen ruimtelijke procedure nodig voor de planologie, wel zal er een reguliere vergunning moeten worden aangevraagd wanneer er aanpassingen worden doorgevoerd aan bijvoorbeeld de gevels. Voor sloop-nieuwbouw zal een procedure doorlopen worden om het bestemmingsplan te wijzigen.

Tevens moet een ontheffingsprocedure doorlopen worden in het kader van de wet natuurbescherming en moet een extra bodemonderzoek worden uitgevoerd. Daarnaast zal de inpandige trafo ontmanteld en verplaatst worden. De doorlooptijd voor sloop-nieuwbouw is circa een jaar langer dan bij transformatie. Wanneer we bovenstaande aspecten verwerken in een matrix wordt het volgende beeld weergegeven. In onderstaand schema is per aspect (duurzaamheid, opbrengst potentieel, aansluiting SB-gebied en SK en doorlooptijd) aangegeven wat de onderlinge score is. Er is geen wegingsfactor meegenomen per aspect, omdat reeds duidelijk is dat op alle aspecten behalve de doorlooptijd de variant sloop nieuwbouw een positievere beoordeling behaald dan transformatie. Duurzaamheid

Opbrengst

Aansluiting

Doorlooptijd

materiaal

energie/comfort

potentieel

Sleutelkwartier

Transformatie

++

--

--

0

++

Sloop/Nieuwbouw

0

++

+

++

0

Voor het maken van een keuze tussen de opties transformatie en sloop/nieuwbouw is de aansluiting op de woningbouwbehoefte niet meegenomen. In beide opties is de beoordeling gelijk, omdat in beide varianten sturing op woningbouwprogrammering mogelijk is. Vervolg Inzichtelijk maken op welke wijze en wanneer het pand gesloopt wordt, de planning voor de sloop wordt bezien in het kader van de ontwikkeling van het Sleutelkwartier en in relatie tot de toekomstige nieuwe ontwikkeling ter plaatse. Tevens zal, conform eerder gemaakte afspraken, in overleg worden getreden met het Historisch Genootschap over het overnemen van de kenmerkende ramen uit de oude raads- en trouwzaal.