Programma van Eisen de Dreef_1.pdf

PROGRAMMA VAN EISEN

Gebiedsontwikkeling de Dreef

Programma van Eisen

Gebiedsontwikkeling de Dreef

Datum vastgesteld: CONCEPT Afbeelding voorblad: Sfeerbeeld, door IMOSS Bureau voor stedebouw

2

Inhoudsopgave 1

Inleiding ............................................................................................................................................ 4

2

Doelstelling ....................................................................................................................................... 6

3

Woningbouwprogramma .................................................................................................................. 7

4

Circulariteit ....................................................................................................................................... 9

5

Functies in het gebied .................................................................................................................... 12

6

Stedenbouw/ beeldkwaliteit/ openbare ruimte ............................................................................... 14

7

Verkeer en parkeren....................................................................................................................... 16

8

Grondbeleid .................................................................................................................................... 18

9

Ruimtelijke randvoorwaarden ......................................................................................................... 19

10 Bibliografie...................................................................................................................................... 20

3 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor de Dreef is door de gemeenteraad in oktober 2019 de Gebiedsvisie Dreef – Oude Dreef vastgesteld die tot doel heeft om een kwaliteitsimpuls aan het gebied te geven. Dit was naar aanleiding van de wens in het Collegewerkprogramma ‘2014 – 2018’ om een visie op te stellen voor het gebied. De gebiedsvisie geeft mogelijkheden voor de toekomstige ontwikkelingen in het gebied, waarbinnen de diverse functies ruimtelijk met elkaar te maken hebben (zie bijlage 1). Het gebied de Dreef wordt een gebied waarbinnen wonen, sport, recreatie en onderwijs een plek krijgt. Dit programma van eisen is opgesteld om, naast de gebiedsvisie, dienst te doen als aanvullend kader voor de verdere planontwikkeling in het gebied. Het gebied tussen de Dreef en Oude Dreef (hierna de Dreef) ligt tussen het Gouweplein, de spoorlijn Gouda - Alphen aan den Rijn, de Kanaaldijk en de N454 en is ongeveer 6 hectare groot. Het gebied ligt ten zuiden van het Gouweplein waar de gemeente Waddinxveen de afgelopen jaren het centrum opnieuw heeft ontwikkeld (zie onderstaande kaart).

Figuur 1: Locatie gebied De Dreef (Bron: Gebiedsvisie Dreef – Oude Dreef)

4 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

Figuur 2: Projectgebied de Dreef (Bron: Google Maps)

1.2 Leeswijzer In dit programma van eisen worden de volgende thema’s behandeld: doelstelling van het gebied, circulariteit, wonen, stedenbouw, openbare ruimte, verkeer, functies in het gebied, ruimtelijke voorwaarden en grondbeleid.

5 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

2

Doelstelling

De gemeente Waddinxveen is van plan om bij de Dreef, net zoals in het centrum, de kwaliteit van het gebied te verbeteren. Het gebied de Dreef wordt gebouwd volgens de volgende drie inhoudelijke pijlers:

Aantrekkelijk gemengd woongebied

• De Dreef over 10 jaar is een aantrekkelijk, groen en gemengd woongebied. Het gebied nodigt uit om te verblijven voor alle verschillende toekomstige gebruikers.

Betaalbaarheid en zorg

• We maken veel betaalbare woningen en huisvesten ten minste één lokaal zorginitiatief.

Circulariteit

• Circulariteit is het leidend principe (bij de ontwikkeling) van het gebied.

6 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

3

Woningbouwprogramma

Voor deze ontwikkeling zijn op basis van de Woonvisie de volgende uitgangspunten voor wonen geformuleerd:

3.1 We zetten in op betaalbaarheid en beschikbaarheid van de woningen. In de Woonvisie Waddinxveen 2018-2022 is een indicatief woningbouwprogramma weergegeven. Vanuit de Woonvisie is het de wens om ca. 30% sociale huurwoningen te realiseren. Daarnaast is er vraag naar woningen in het middenhuursegment. In het rapport Woningbehoefteverkenning ZuidHolland 2019 wordt geschreven dat 20% van de nieuwbouwhuurwoningen in de regio Midden Holland in deze prijsklasse zou moeten vallen. Ook in de bereikbare koopcategorie tot € 225.000 en de nationale hypotheekgarantiegrens tot 325.000 is de vraag groot. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft de bank de zekerheid dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Als je de hypotheek niet meer kunt opbrengen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van de partner, springt NHG bij. De te maken woningen moeten geschikt te zijn voor diverse huishoudenstypen, rekening houdend met de kleinere samenstelling en leeftijdsklassen van de huishoudens. Op basis van bovenstaande kaders komt het geschatte woningbouwprogramma voor de Dreef er als volgt uit te zien. We streven ernaar om dit geschatte woningbouwprogramma te maken, waarbij een marge van 5% wordt genomen.

30%

0%

10%

20%

20%

30%

40%

Sociale huur

20%

50%

60%

30%

70%

80%

90%

100%

Middeldure huur

Goedkope tot middeldure koop (NHG-grens) Middeldure tot dure koop Figuur 3: Indicatief woningbouwprogramma

3.2 We zetten in op zorg en levensloopbestendigheid In het gebied Dreef – Oude Dreef wordt er ruimte gemaakt voor ten minste één zorginitiatief uit de omgeving. Hiermee wordt invulling gegeven aan de behoefte die speelt in Waddinxveen en de regio. Dit zorginitiatief zal waarschijnlijk onderdeel uitmaken van het sociale programma. Uitgangspunt is dat de meerderheid van de woningen levensloopbestendig worden gebouwd. Dit betekent bijvoorbeeld dat het de ambitie is dat alle gebouwen een lift krijgen. Daarnaast is het van belang dat bepaalde ruimtes zich kunnen aanpassen naar de behoefte van dat moment.

7 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

3.3 We zetten in op binnenstedelijke verdichting met een kleinstedelijk woonmilieu Om zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte ligt binnenstedelijke verdichting, daar waar logisch, voor de hand. De Dreef ligt nabij hoogwaardig openbaar vervoer (HOV), winkelvoorzieningen en sportfaciliteiten. De aanwezigheid van deze voorzieningen maakt dit gebied een aangewezen locatie voor binnenstedelijke verdichting waar diverse doelgroepen een plek kunnen krijgen. Hiermee sluiten we aan op provinciaal, regionaal en lokaal beleid (Zuid-Hollandse Woningbouwagenda 2020, Woonvisie Waddinxveen, Regionale Agenda Wonen). Een kleinstedelijk woongebied kenmerkt zich door een in verhouding door hoge woningdichtheid met appartementen, kwalitatief goede openbare ruimte die uitnodigt om te verblijven en te ontmoeten en een goede bereikbaarheid (Handreiking Woonmilieus, 2021). De woningdichtheid in een kleinstedelijk woongebied is circa 50 woningen per hectare. Dit komt neer op circa 175 woningen voor de Dreef. Deze woningen zullen volledig bestaan uit appartementen.

3.3.1 Dit woningaantal moet worden afgestemd met de regio De provincie geeft een totaal aantal woningen voor de regio aan met achterliggende cijfers per gemeente. De gemeenten moeten het totaal voor de regio onderling verdelen. In de Regio MiddenHolland is dat gebeurd door het regiototaal volgens achterliggende cijfers van de provinciale inschattingen te verdelen over de gemeenten. De regiogemeenten hebben daarbij met elkaar afgesproken dat, rekening houdend met de 30% overprogrammering, voor iedere gemeente geldt dat het aantal woningen in Blok I maximaal 130% van de woningbehoefteraming volgens TR 2019 (Trend raming 2019) mag zijn. Voor de periode 2020-2029 zijn dat voor de gemeente Waddinxveen 3.260 woningen en rekening houdend met 30% overprogrammering 4.238 woningen.

8 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

4

Circulariteit

4.1 We zetten in op circulaire gebiedsontwikkeling 4.1.1 Noodzaak circulaire economie Door de toenemende bevolkingsgroei is de afgelopen tientallen jaren de vraag naar energie, voedsel en andere grondstoffen enorm toegenomen. De gevolgen van deze economie worden steeds meer zichtbaar: klimaatverandering, verlies van biodiversiteit (planten en dieren), uitgeput raken van grondstoffen. Een oplossing voor deze problemen is de toepassing van het principe van circulaire economie. Hiertoe heeft de overheid in 2017 als doel gesteld om in 2050 een volledige circulaire economie te zijn. Er zijn diverse definities voor circulaire economie te vinden. Wij omschrijven circulaire economie als: ‘’een nieuw economisch model dat maatschappelijke ontwikkeling ondersteunt middels eerlijke distributie van grondstoffen zonder daarbij de draagkracht van de aarde te overschrijden of het functioneren van de biosfeer aan te tasten’’ (Gladek, 2017). Een circulaire economie levert ons een waardevolle toekomst: een eerlijkere, weerbaardere en gezondere samenleving en een efficiëntere economie.

Figuur 4: De circulaire stad (Bron: deltametropool.nl)

4.1.2 Waarom circulaire gebiedsontwikkeling? De reden om te kiezen voor circulaire gebiedsontwikkeling is het logische gevolg van de doelstelling van de overheid, maar ook ons lokaal beleid in Waddinxveen (Duurzaamheidsvisie 2015-2025; Grondstoffenakkoord, 2017). De bouwsector verbruikt in Nederland ongeveer de helft van alle grondstoffen en de sector is samen met alle gebouwen wereldwijd verantwoordelijk voor zo’n 40% van de CO2-uitstoot. De circulaire economie probeert grondstofketens op een zo laag mogelijk (ruimtelijk) schaalniveau te sluiten en is daarom ook van toepassing op gebouw- en gebiedsontwikkeling. Kijken we nu naar wijken (in het algemeen), dan zijn dit vaak ‘doorstroomwijken’ geworden: energie, mobiliteit, water, mensen, alles 9 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

stroomt door de wijk en voegt er weinig waarde aan toe. Het waardeverlies is vaak zichtbaar en voelbaar. Soms ligt er bijvoorbeeld zwerfafval en zijn de bewoners ontevreden over hun wijk. Waddinxveen heeft een aanzienlijke bouwopgave en dus de kans om in de ontwikkeling van haar gebieden een, anders dan traditioneel, pad in te slaan om zo extra waarde te creëren voor de maatschappij. 4.1.3 Wat is circulaire gebiedsontwikkeling? Circulaire gebiedsontwikkeling gebruikt “de bestaande of geplande producten en processen in de gebouwde omgeving om waarde te creëren en te behouden. Niets dat waardevol is zou verloren mogen gaan. Dit zijn fysieke producten, zoals bouwmaterialen, maar ook de besparing van energie, vergroting van het aantal planten en dieren of het versterken van de gemeenschapszin. In een circulair gebied is een systeemoplossing van groot belang: we bekijken producten en processen als samenwerkende onderdelen zodat waarde-uitwisseling, optimalisatie en nuttig gebruik ingezet worden om duurzaam met de beschikbare voorzieningen om te gaan. Circulaire gebiedsontwikkeling is een proces aanpak en geen vraagstuk met vooraf vaststaande oplossingen. Wel zien we diverse onderwerpen en schaalniveaus die onderdeel zijn van een circulaire gebiedsontwikkeling. Dit is op de volgende pagina samengevat in een kader.

Het doel van dit kader is om in de vervolgfase van het project mogelijkheden te bieden voor het toewerken naar een circulair gebied.

Circulaire gebouwen

Circulaire openbare ruimte

Hieronder vallen o.a. de toepassing van herniewbare materialen, materialenpaspoort, demontageplan, toekomstbestendigheid.

We zetten in op groen en waterberging en daarmee klimaatadaptatie. We geven invulling aan de motie bomen, dus minimaal 175 bomen. En onderzoeken groen als voedselvoorziening

Voorbeeld: gebouw met groene gevel

Deelconcepten, multifunctioneel ruimtegebruik Efficiënt omgaan met producten heeft een effect op ruimtegebruik. Denk aan deelmobiliteit of flexibel gebruik van terreinen. Voorbeeld: deelscooter

10 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

Circulaire ondergrond Slim omgaan met de (oude en nieuwe) ondergrondse infrastructuur.

Kringloopsluiting Hergebruik en het sluiten van materiaal en grondstoffenstromen. Voorbeeld: Hergebruik van afval

Waardebehoud en creatie Bepaal welke waarden er in het gebied zijn die behouden of gecreërd moeten worden. Voorbeeld: Graffiti als kunst

Voorbeeld: Collectief Warmte Kou opslag

Schaalgrootte en locatie Past een bepaalde circulaire oplossing bij de grootte van je plangebied of juist niet? Voorbeeld: Regionale hub voor opslag bouwmateriaal

Optimale oriëntatie en positionering Gebouwen en functies zijn goed georiënteerd i.r.t. bezonning, windhinder, schaduwwerking. Voorbeeld: energiepanelen op de zon

Circulaire eindgebruiker Gedrag en gevoel voor eigenaarschap bij bewoners en gebruiker zorgt voor behoud kwaliteit van het gebied. Voorbeeld: Reparatie buurtcafé

Figuur 5: Onderwerpen en schaalniveaus van circulaire gebiedsontwikkeling

Circulariteit vereist een gebiedsgerichte aanpak; de context van het gebied de Dreef speelt daarmee een grote rol in de toepassing van circulaire gebiedsontwikkeling. Nadat het Programma van Eisen is vastgesteld zal per aspect uit figuur 5 verder onderzocht worden of en hoe dit verwezenlijkt kan worden in het gebied de Dreef.

11 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

5

Functies in het gebied

De volgende kaders zijn door de gemeenteraad met het raadsvoorstel 9 oktober 2019 en 8 juli 2020 vastgesteld: Het Coenecoop College wordt gebouwd conform het kavelpaspoort in het noordoosten van het gebied; De huurwoningen aan de Kanaaldijk 1 & 3 worden gesloopt; De sporthal en de gymzalen verdwijnen uit het gebied. Naast de sporthal, gymzalen en de huurwoningen heeft het gebied nog twee andere functies: de tennisvereniging Gouwesmash en Stichting ’t Gemaal. Verder is er een motie aangenomen waarin het college gevraagd wordt om de functie sport als verbindend element toe te voegen in het gebied. Onderstaande uitgangspunten geven de ambitie op de overige functies in het gebied weer.

5.1 Er komt een openbaar toegankelijke sportvoorziening in het gebied, geschikt voor jong en oud. Hierbij wordt een tweetal mogelijkheden onderzocht: Een multifunctioneel sportveld; Een route van ‘hufterproof’ fitnesstoestellen voor jong en oud door het gebied. Voor de ontwikkeling van een toegankelijke sportvoorziening in het gebied wordt een klankbordgroep opgericht waarin in ieder geval het Coenecoop College zal plaatsnemen. Op die manier wordt steun gecreëerd voor de nieuwe sportvoorziening.

Figuur 6: Voorbeelden sportvoorziening de Dreef (Bron: Google afbeeldingen)

12 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

5.2 De tennisvereniging Gouwesmash kan niet uitbreiden in het gebied. Het uitgangspunt is om tennisvereniging Gouwesmash niet te laten uitbreiden in het gebied om daarmee genoeg ruimte vrij te houden binnen het gebied voor het bouwen van de woningen en het aanleggen van de groene openbare ruimte.

5.3 De huidige en/of nieuwe functie van het Gemaal moet bijdragen aan de verbinding in het gebied Hiermee wordt bedoeld dat het Gemaal een plek wordt voor ontmoeting voor de verschillende gebruikers van het gebied (passanten, scholieren, bewoners). In zijn huidige functie biedt het gebouw ruimte aan een Stichting Jongerenwerk ’t Gemaal.

13 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

6

Stedenbouw/ beeldkwaliteit/ openbare ruimte

In aanvulling op de ruimtelijke kaders die zijn geformuleerd in de gebiedsvisie Dreef/ Oude Dreef, moeten rekening gehouden worden met de volgende kaders:

6.1 Er wordt in het ontwerp aandacht besteed aan de ruimtelijke verhouding tussen de school vs. de woningen en de overhang tussen het schoolplein en het openbaar gebied. Het is van belang dat de nieuwe school en de woningen op een goede manier worden neergezet zodat de eventuele (geluids)overlast van de school beperkt wordt en dat de functies op een goede manier naast elkaar kunnen bestaan. Het nieuwe gebouw van het Coenecoop College en het schoolplein moeten in een vloeiende overgang met elkaar verbonden worden. Naast de Gebiedsvisie, moet in de uitwerking van de plannen rekening worden gehouden met de plaatsing van de ondergrondse vuilcontainer aan de noordwestzijde van de nieuwe locatie van het Coenecoop College.

Figuur 7: Ontwerp nieuw Coenecoop College (Bron: Cepezed architecten)

6.2 Er kan onderbouwd afgeweken worden van de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) Op basis van de kaders van circulariteit, kan een andere keuze worden gemaakt in de te gebruiken materialen van de verschillende onderdelen in de openbare ruimte dan in de LIOR staat voorgeschreven. Wanneer dit gebeurt kan onderbouwd worden afgeweken van de LIOR.

14 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

6.3 We onderzoeken of bij de volgende actualisatie van de Visie Beheer Openbare Ruimte dit gebied aangewezen kan worden als beheerniveau A. Doordat we het aantal woningen in het gebied vermeerderen, is een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte van belang. De nieuwe bewoners zullen namelijk (naast een balkon) vooral gebruik maken van het openbaar gebied om te recreëren. Op dit moment geldt voor de Dreef beheerniveau B. Een hoger beheerniveau betekent dat het onderhoud voor de openbare ruimte geïntensiveerd wordt. Een hoger beheerniveau betekent ook hogere onderhoudskosten. Dit zal in een later stadium worden doorgerekend en worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

15 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

7

Verkeer en parkeren

Binnen het gebied is de kijk op verkeer/parkeren een belangrijk onderdeel. In lijn met de circulaire ambities voor de ontwikkeling van het gebied zetten we in op duurzame mobiliteit. Dit betekent het ontmoedigen van autogebruik in het gebied. Voor het overige autogebruik zetten we in op elektrisch rijden.

7.1 We zetten in op meervoudig gebruik van parkeren, een lagere parkeernormering en duurzame mobiliteit Meervoudig gebruik van parkeren is mogelijk als twee of meerdere functies in het gebied op andere tijden parkeren. Dit is het geval met de woonfunctie en de onderwijsfunctie voor de Dreef en in mindere mate voor de tennisvereniging Gouwesmash. De toekomstige bewoners zullen vooral in de avond- en nachturen parkeren, terwijl de school tijdens werktijden en dagen de parkeerbehoefte heeft. Dit maakt meervoudig gebruik van parkeren mogelijk (Parkeerbeleid, 2014). In aansluiting op de circulaire ambities zetten we in op een lagere parkeernormering dan is vastgelegd in het parkeerbeleid. Hierbij zeten we in op alternatieven voor persoonlijk autogebruik en passen we een blauwe zone toe (zie 7.2). Daarnaast wordt ruimte gereserveerd, om indien de parkeerdruk te hoog blijkt, het groen omgezet kan worden naar extra parkeerplaatsen. De gereserveerde ruimte komt overeen met de huidige parkeernorm. De exacte parkeernormering is afhankelijk van de mogelijkheden in het gebied, en zal naar verwachting tussen de 1,0 en 1,5 per huishouden liggen. De volgende maatregelen op het gebied van duurzame mobiliteit wordt als kans gezien: a. Innovatieve deelconcepten. Binnen het plan onderzoeken we de mogelijkheid tot het gebruik van (elektrische) deelauto’s, deelscooters, en deelfietsen.

Op deze manier bieden we een duurzaam vervoersalternatief voor de auto op de korte afstand.

Figuur 8: voorbeeld van elektrische deelscooters (Bron: Google afbeeldingen) b. Het plan biedt ruimte voor het opladen van elektrische auto’s. Op deze manier faciliteren we de transitie naar een volledig elektrisch wagenpark. Dit is in lijn met landelijk beleid gericht op het elektrisch rijden (Klimaatakkoord, 2019).

16 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

7.2 We zetten in op toepassing van een blauwe zone. Een parkeerschijfzone of blauwe zone is een gebied waarin kort geparkeerd mag worden bij de blauw gemarkeerde parkeerplaatsen. Op de parkeerschijf (blauwe kaart) dient de aankomsttijd aangegeven te worden. Tijdens de venstertijden kan dan voor de maximale parkeerduur gratis geparkeerd worden. De maximale parkeerduur mag niet overschreden worden.

Figuur 9: Parkeerschijfkaart (Bron: Google afbeeldingen)

Het instellen van een parkeerschijfzone is een maatregel om langparkeerders te weren en daarmee de parkeerplaatsen beschikbaar te houden voor bezoekers en gebruikers van het Coenecoop College, de bewoners en de andere gebruikers van de Dreef. Momenteel is de afstand vanaf het vrij parkeren tot de winkels zo klein dat automobilisten vaak buiten de garage parkeren. Wanneer de gratis parkeertijd in de garage gelijk is met de blauwe zone, gaan meer automobilisten gebruik maken van de parkeergarage. Wanneer er geen blauwe zone komt gaan bezoekers van het winkelcentrum parkeren op de nieuwe parkeerplaatsen. Hierdoor ontstaat er een tekort aan parkeerplekken voor bewoners. Om de parkeerdrukte van bezoekers van het centrum te beperken zal bij dit gebied een blauwe zone toegepast moeten worden.

7.3 Het plan moet voldoen aan de gestelde eisen van de hulpdiensten. Het is van belang dat de hulpdiensten (brandweer, ambulance, politie) bij een calamiteit zo snel mogelijk ter plaatse zijn. Hiervoor dient het gebied twee ontsluitingen te hebben en dient er rekening te worden gehouden met een minimale wegbreedte voor de hulpdiensten.

17 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

8

Grondbeleid

De gemeente is eigenaar van de gronden die behoren bij deze gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat voor de Dreef actief grondbeleid zal worden gevoerd.

8.1 Het resultaat van de gebiedsontwikkeling is positief Vanuit het grondbeleid is het de wens om een neutraal tot positief financieel resultaat te behalen. Dit om een gezonde reserve op te bouwen, zodat deze voor eventuele negatieve financiële effecten elders kunnen worden ingezet. Het resultaat van de grondexploitatie is met het woonprogramma (zoals geformuleerd in de paragraaf wonen) positief.

8.2 Het vastgestelde programma van eisen en de gebiedsvisie vormen de kaders voor de marktuitvraag. Hiermee zal eerder in het traject een marktpartij aangehaakt worden in het ontwerpproces. Er zijn 3 soorten tenderscopes: prijs-, plan- en partnerselectie. Bij prijsselectie wordt geselecteerd op basis van prijs. Dit soort selecties ziet men voornamelijk als de uitvragende partij (in dit geval de gemeente) het ontwerp of het plan al zover heeft uitgewerkt dat de kaders vast staan. Bij planselectie wordt een partij geselecteerd op basis van het ingediende plan of ontwerp. Bij partnerselectie wordt niet geselecteerd op een plan met een bieding of een prijs, maar op een partner (profiel). Met de gekozen partner wordt een samenwerking vormgegeven waarin opdrachtgever en opdrachtnemer samen bepalen welke oplossingen haalbaar, passend en wenselijk zijn. Deze drie varianten zijn niet in beton gegoten: er zijn vele tussenliggende varianten en combinaties denkbaar. De circulaire doelstellingen op het gebied van wonen en zorg maken dat het project de Dreef in verhouding tot andere ontwikkelingen relatief complex is en het eindbeeld van de gebiedsontwikkeling daardoor vooraf moeilijk in te bepalen is. Daarnaast zorgt de snelle ontwikkeling van de markt op het gebied van circulariteit ervoor dat flexibiliteit in de plannen noodzakelijk is.

Bovenstaande argumenten zijn redenen om te kiezen voor partnerselectie of een variant tussen plan- en partnerselectie.

Figuur 10: Uitwerkingsniveau en tenderscope (Bron: Reiswijzer gebiedsontwikkeling)

18 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

9

Ruimtelijke randvoorwaarden

Het gebied wordt gekenmerkt door enkele ruimtelijke kaders die bepalend kunnen zijn voor de ontwikkelingen in het gebied.

9.1 Ondergrond: Kabels, leidingen, heipalen Door het gebied loopt een water- en een gasleiding. Bouwen op of rond deze leidingen is niet toegestaan. Daarom moet dit punt meegenomen worden bij de uitwerking van de plannen.

Figuur 11: Gas- en waterleiding Dreef

Daarnaast zal het Coenecoop College en Sporthal de Dreef worden gesloopt. De verwachting is dat de heipalen van deze gebouwen niet kunnen worden verwijderd, omdat dit in de ondergrond/grondwater schadelijk is (kans op kwel). Dit dient als uitgangspunt meegenomen te worden in de verdere uitwerking.

9.2 Milieuomgevingsaspecten Kanaaldijk en spoor Het gebied ligt tussen de Kanaaldijk en het spoor. Dit betekent dat bij de ontwikkeling van het gebied rekening moet worden gehouden met milieuomgevingsaspecten, bijvoorbeeld geluidsbelasting.

19 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef

10 Bibliografie Gemeente Waddinxveen. (2014). Parkeerbeleid. Waddinxveen: Gemeente Waddinxveen. Gemeente Waddinxveen. (2016). duurzaamheidsvisie 2015 - 2025. Waddinxveen: Gemeente Waddinxveen. Gemeente Waddinxveen. (2017). Woonvisie Waddinxveen 2018-2022. Waddinxveen: Gemeente Waddinxveen. Gemeente Waddinxveen. (2018). Collegewerkprogramma 2014 - 2018 'Werk in Uitvoering'. Waddinxveen: Gemeente Waddinxveen. Gemeente Waddinxveen. (2019). Gebiedsvisie Dreef - Oude Dreef. IMOSS. Gemeente Waddinxveen. (2019). Raadsvoorstel Gebiedsvisie Dreef-Oude Dreef. Waddinxveen: Gemeente Waddinxveen. Gemeente Waddinxveen. (2020). Raadsbesluit Actualisatie Uitvoeringsprogramma maatschappelijk vastgoed. Waddinxveen: Gemeente Waddinxveen. Gemeente Waddinxveen. (2021). Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (Lior). Waddinxveen: Gemeente Waddinxveen. Martin Bleijenburg. (2019). Regionale Agenda Wonen Midden-Holland. Arnhem: Companen. Noord-Holland, P. (2021, maart). Handreiking Woonmilieus. Opgehaald van Handreiking Woonmilieus: http://www.handreikingwoonmilieus.nl/ Provincie Zuid-Holland. (2020). Zuid-Hollandse woningbouwagenda. Den Haag: Provincie ZuidHolland. Rijksoverheid. (2017). Grondstoffenakkoord: Intentieovereenkomst om te komen tot transitieagenda's voor de circulaire economie. Den Haag: Rijksoverheid. Rijksoverheid. (2019). Klimaatakkoord. Den Haag: Rijksoverheid. Sandra van Zoelen, M.

S.-F. (2020). Woningbehoefteverkenning Zuid-Holland 2019. Delft: ABF Research.

20 Programma van eisen Gebiedsontwikkeling de Dreef