Presentatie Woonpartners Raad 7 mei 2025

Themabijeenkomst Gemeenteraad Waddinxveen 7 mei 2025

Inhoud • Investeringen • Een korte terugblik ▪ ▪ ▪

• • • •

NPA, Woondeal Midden-Holland, KSF'en, regioafspraken SCMH en solidariteitsbeginsel Voorjaarsnota: Huurbevriezing

Kasboek woningcorporatie Een voorbeeld Huurhoogte het ultieme middel om inkomenspolitiek te bedrijven? Impact op de regio Midden-Holland en Woonpartners MH

• Verduurzaming • Leefbaarheid • Doorstroming • Uitnodiging tot gesprek

Even voorstellen • Petra Blomsteel, adviseur vastgoedsturing • Krijn Smallenburg, vastgoedregisseur • Lisette van der Ent, beleidsmedewerker • Bart Zwamborn, manager vastgoed • Susan van der Steen, directeur-bestuurder

Actualiteit ! • Deze presentatie is gemaakt voordat de maatregelen in de Voorjaarsnota bekend waren. • De maatregelen hebben grote impact op de investeringen en duurzaamheidsplannen en we zijn momenteel de gevolgen aan het doorrekenen. De plannen van het kabinet zijn bovendien nog niet definitief. • We hebben er desondanks voor gekozen om deze presentatie toe te sturen. • Op 7 mei 2025 zullen wij de laatste stand van zaken met u delen.

Investeringen

Korte terugblik... In sneltreinvaart door het recente verleden!

Van NPA naar Woondeal Midden-Holland (2023)

• Realisatieagenda Midden-Holland:

• Bouw 19.800 woningen t/m 2030 • 27% sociale huur • 20% middenhuur of koop tot € 390.000

• Versnellen realisatie (op z’n minst voorkoming vertraging) • Oplossen belemmeringen • In projecten • In de regio • In regelgeving

Kritische succesfactoren Woondeal MH Mobiliteit en infrastructuur Stikstof Geluid Water en bodem sturend Voldoende middelen en sturing voor meer sociale en betaalbare woningen Beperken schaarste van middelen en menskracht en stijgende kosten

Toekomstbestendige bouw (incl klimaatadaptief, duurzaam en circulair) Streven naar complete steden en dorpen Aansluitingen op nutsvoorzieningen (energie en drinkwater) Procedures

Voldoende middelen en sturing voor meer sociale & betaalbare woningen (blz 18/19 RRA)

30% sociaal alleen kansrijk bij grotere projecten

Mogelijkheden benutten verhogen aandeel sociaal in bestaande afspraken Gevolgen financiële haalbaarheid door stapeling eisen (gevelbeeld, klimaatadaptie, deelmobiliteit, circulariteit) Gebrek aan bouwlocaties sociale huur/weinig eisen aan particuliere ontwikkelaars Te weinig middelen beschikbaar voor investeren in middenhuur Investeringskracht corporaties onder druk door rekenmodel beleidswaarde, ATAD en VPB, neerwaarts bijstellen WWS, ingrepen in huur

Uitgangspunt: Volkshuisvestelijke continuïteit • Corporatie is in staat op korte en lange termijn (=15 jaar) haar voorraad kwantitatief en kwalitatief in stand en op peil te houden • Voortzetting reguliere volkshuisvestelijke taken op gebied van leefbaarheid en betaalbaarheid • Investeringsruimte wordt bepaald, rekening houdend met de instandhoudingsopgave

Eigen doorrekening M-H door Ortec

Wat houdt de 23% financieel niet haalbaar in? 32% nieuwbouwopgave DAEB kan niet worden ingerekend : 1.528 woningen 77% nieuwbouwopgave niet-DAEB kan niet worden ingerekend: 614 woningen Samen zijn dat: 2.142 woningen

Solidaire inzet middelen/vermogen randvoorwaardelijk voor projectsteun

Resultaat tot nu toe • Overname project Swanla-driehoek door Stedelink • Centrale uitvraag project in Zuidplas in uitvoering door Stedelink • Gezamenlijke opdracht aan Ortec voor onderzoek opgave & middelen • Nauwe samenwerking met andere koepels • Meekijken in pilot solidariteit SVH (Haaglanden) met VRO • Gesprekken met corporaties buiten Midden-Holland over investeringsmogelijkheden

Voorjaarsnota: huurbevriezing 2025 & 2026 Half april 2025

Impact huurbevriezing 2025 & 2026

Effecten huurbevriezing WPMH Woonpartners Midden-Holland 0,4% aandeel in de sector (obv aantallen woningen) 0,4% van het tekort = €196 miljoen minder investeringscapaciteit 700 woningen minder bouwen óf 5.765 woningen minder verduurzamen

Huishoudboekje corporatie Inkomende kasstroom • Huurinkomsten • Verkoopopbrengsten Uitgaande kasstroom • Beheer • Onderhoud • Belasting • Rente • (Aflossing) Vanuit vermogen (eigen, dan wel vreemd) betalen we investeringen (nieuwbouw, verduurzaming). Eigen vermogen = waarde van ons onderpand. Dat zijn onze woningen, de stenen. Vreemd vermogen = leningen die we op basis van ons onderpand kunnen lenen.

Financieringsmodel corporatie Huurinkomsten bepalen hoeveel er kan worden geleend • Hoe lager de huur, hoe lager de waarde van het (onder)pand • Hoe lager de waarde van het (onder)pand, des te minder kan er worden geleend • 1 euro huur = 30 euro investerings- of leencapaciteit

Voorbeeld 65 m2 € 300.000,- stichtingskosten Rente 4% Renteafdracht € 12.000 per jaar Renteafdracht € 1.000 per maand Beheerkosten € Onderhoud € Aflossing € Huur zou dus op z’n minst € 1.000 moeten bedragen om in ieder geval de rentelasten te kunnen betalen. (De overige lasten laten we voor het gemak even buiten beschouwing)

• Doelgroep: 1-2 personen met recht op huurtoeslag • Huurprijsgrens 2 pers: € 731 • Korting aan huurder: minimaal € 269 (1.000 – 731) • Huurtoeslag: huurder betaalt (veel) minder dan € 731

Niet de eerste ingreep • 2021: • 2023: • 2023: • 2024:

huurbevriezing en – verlaging ivm Corona huurverlaging voor inkomens tot 120% sociaal minimum naar 575 beperking maximum verhoging (ipv eerder afgesproken lijn CPI of CAO) beperking maximum verhoging (ipv eerder afgesproken lijn CPI of CAO)

Impact Corporaties • • • • •

Veel minder lenen dus veel minder investeren (bouwen, renoveren, verduurzamen) Niet langer in staat Nationale Prestatieafspraken na te komen Beperken onderhoud (minimumlijn, langere onderhoudscycli, grotere degradatieverloop) Meer verkopen Meer woningen naar niet-DAEB portefeuille

• •

Langer minder goed geïsoleerde woningen met mogelijk effect energielasten Beperking onderhoud, duurt langer voordat iets wordt onderhouden of vervangen

• •

Nóg langere wachttijden Uitstellen levensvraagstukken (relaties, kinderen)

• •

Terugtrekken corporaties maakt dat combinatieprojecten ook worden geannuleerd Dus ook minder koop- en middenhuurwoningen ➔ nog meer stagnatie

•

Afblazen nieuwbouwprojecten leidt tot minder omzet voor aannemers, gelieerde industrie en leveranciers met mogelijk faillissementen

Huurders

Woningzoekenden

Bouwprojecten waarin corporaties participeerden Aannemers en toeleveranciers Overheidsopbrengsten • •

Afblazen nieuwbouw-, renovatie- en verduurzamingsprojecten leidt tot minder belastinginkomsten voor de overheid in alle gremia Minder huurverhoging betekent is ook minder hoge uitgave huurtoeslag (= 500 miljoen structurele bezuiniging rijksoverheid)

Wat is de impact op huur en huurtoeslag? De gemiddelde huur eind 2024 was € 608 per maand. Eind 2026 zou deze uitkomen op € 658 per maand. Voor ontvangers van huurtoeslag wordt zo’n tweederde opgevangen door een hogere huurtoeslag. Het netto-effect voor deze huurders is hierdoor slechts € 18 per maand na twee jaar bevriezen. Voor huurders die geen huurtoeslag ontvangen levert deze voorgenomen huurbevriezing zo’n € 50 per maand op. Huishoudens met huurtoeslag worden dus het minst geholpen met deze maatregel. Juist in deze groep huishoudens komen de meeste mensen voor die in armoede leven en de grootste betaalrisico’s kennen. Op dit moment lijkt het erop dat de enige extra huurtoeslag een ‘boodschappenbonus’ is voor 1 jaar, eenmalig zo’n € 710 (€ 60 per maand) per huurtoeslagontvanger. Dit effect valt dus weer weg na 2026 waarna de huurtoeslag weer wordt verlaagd in 2027. Daarmee is de schatkist de grote winnaar. Bron: Aedes, mei 2025

Vragen?

Verduurzaming bestaande voorraad

Nationale Prestatieafspraken (2025-2035) Aardgasvrij • 450.000 aardgasvrije huurwoningen in 2034 (uiterlijk in 2027 uitgewerkte gemeentelijke plannen) • Aardgasvrije woningvoorraad in 2050

Aanpak E,F,G-labels • Corporaties gaan al hun woningen met een E-, F-, of G- label tot en met 2028 versneld verduurzamen. • Uitzondering: monumenten en voor sloop aangemerkte woningen.

Afspraken NPA met betrekking tot verduurzaming • Om huurders van deze verduurzaming te laten profiteren is afgesproken dat zij geen huurverhoging krijgen na isolatiemaatregelen. • Vanaf 2026 mogen corporaties de aftoppingsgrenzen verhogen met 25 euro (passend toewijzen) vanaf A+ woningen. Dit geldt alleen voor nieuwe verhuringen (nog afhankelijk van wetswijziging).

Energielabels Waddinxveen • Circa 14% (ca. 2.100) van de woningen in Waddinxveen heeft een E, F of G-label • Circa 1% van de woningen met een E, F of G-label (ca. 165) wordt door Woonpartners verhuurd

bron: WPMH (VABI, pre-labels (1 juli 2024) en https://allecijfers.nl/gemeente/waddinxveen/#energielabels (9 april 2025)

Energielabels Woonpartners Prélabels per juli 2024 • Circa 6% heeft een EFG-label A+++ 27 1% (per 1-7-2024) A++ 3 0% A+ 56 2% • Tot 2029 worden nog 165 woningen aangepakt. A 1.203 34% Tussentijdse aanpak van B 1.151 32% EFG woningen naar label C C 734 21% 2025 10 D 188 5% 2026 49 E 94 3% 2027 61 F 55 2% 2028 45 G 26 1% Totaal 165 Onbekend 22 1% • Circa 90% heeft label C of beter Totaal 3.559 100%

Wat doen we? Nu, investeren in: • Verduurzamen van de bestaande voorraad (geschikt voor gasloos) • Doelmatig sturen op energetische kwaliteit • Efficiënt inzetten middelen

• Isolatie • Ventilatie

Straks, investeren in: • Installaties naar gasloos

Wat doen we samen met de gemeente Warmtetransitie Startbuurt GPVH Groenswaard / Peter Zuidlaan / Vondelwijk / Horstenbuurt

3.400 woningen totaal 1.850 woningen Woonpartners Gezamenlijke condities opgesteld • Betaalbaarheid • Draagvlak • Leveringszekerheid • Duurzaamheid

Procesafspraken gemaakt

• Gemeente heeft de regie • Bewonerscommunicatie wordt afgestemd

Projectmatige aanpak verduurzaming 14 miljoen in 2025 • Uitfaseren E/F/G gelabelde woningen • Aanbrengen HR++-glas • Aanbrengen/verbeteren gevel-, dak- en vloerisolatie • Verbeteren ventilatie (voorkomen van vochtproblemen, verlagen energieverbruik) • Aanbrengen LED verlichting algemene ruimten • Vervangen cv-ketels

In stappen richting CO2-neutraal in 2050

Vragen?

Leefbaarheid

Veerkracht Waddinxveen

Ontwikkelingen binnen corporatiebezit

Passend toewijzen Aftoppingsgrenzen passend toewijzen 2025: • Een- en tweepersoonshuishoudens: € 682,96 • Drie- en meerpersoonshuishoudens: € 731,93 Inkomensgrenzen passend toewijzen 2025: • Eenpersoonshuishoudens tot AOW: € 28.375* • Meerpersoonshuishouden tot AOW: € 38.500 *Dit is ongeveer het minimumloon op jaarbasis.

Welke signalen/ontwikkelingen zien wij? • Toename van personen met verward gedrag • Toenemende eenzaamheid • Vervuiling (huisvuil, grofvuil, fietswrakken e.d.) in het openbaar gebied • Afnemende tolerantie t.o.v. anderen • Verlies van vertrouwen in organisaties (onzichtbaarheid en onbereikbaarheid instanties)

Wat pakken we samen al op? • Buurtbemiddeling • Samenwerking wijkagent • Tuincontracten: maximum stellen aan verharding en meer vergroening met oog op waterdoorlating en voorkomen hittestress • Aansluiten bij vergroeningsacties van de gemeente (tuincoaches, Waddinxveen kleurt groener)

Welke gezamenlijke kansen zien wij? • Samen aan de slag met wijkplannen (focus op wijk 1 en 3) • Nieuwbouwprogrammering (leefbaarheid bevorderen door differentiatie in prijs en programma) • Toewijzingsbeleid en verkoop (differentiatie bevorderen door sturen op instroom) • Informatie vaker op casusniveau delen tussen politie, gemeente en corporaties • Meer samenwerking met partners en vrijwilligers (bijvoorbeeld 20 mei Buurtactie Peter Zuidlaan en samenwerking dames Wingerd)

Vragen?

Doorstroming

Doorstroomproject • Wat is doorstroming precies? • Voor wie?

Stappenplan 1.

Analyse van het woningbezit

2.

Data verdiepend analyseren

3. Woonpleziergesprekken voeren 4.

Uitkomsten van de data en gesprekken verwerken

5.

Nieuwe pilots a.

Beter Wonen – Doorstroming versnellen d.m.v. directe bemiddeling

b. Raadhuisplein – Doorstromers voorrang geven op nieuwbouw

Overzicht van ons woningbezit 1. Visualisatie van het bezit • Gemeente, type woning, leeftijd en woonduur van de bewoner

2. Waar wonen de oudere (65+) bewoners • In eengezinswoningen en hoe lang al?

65+ in EGW met een 40+ jaar woonduur • Waar in Waddinxveen wonen ze? • 133 huishoudens • Verdeeld over 19 complexen

Woonpleziergesprekken • Woning, Wijk, Woonpartners • Verhuiswens? Overweegt u wel eens om te verhuizen?

• Waarom wel? • Trappen • Te veel onderhoud (huis en/of tuin) • Te veel ruimte/voelt te groot • Voorzieningen dichterbij

• Waarom niet? 3

7

Ja Nee

16

Meningen zijn verdeeld

• Blij met huis en ruimte • Blij met tuin • Makkelijk de deur uit • Thuiswonende kinderen • Leefomgeving/buren • Prijs voor de ruimte • Herinneringen (aan partner)

Woonwens • Wat zoekt u in een volgende woning? Waar zou u heen willen verhuizen?

Binnen deze wijk In Waddinxveen Buiten Waddinxveen

17

• I.v.m. hoogtevrees, binding met omgeving, makkelijk deur in en uit, geen last van lift

• Of juist hoog

1 7

• 3 kamers (maar enkelen vonden 2 voldoende, sommigen wilde 4 i.v.m. thuiswonend kind) • Laag

• Voor het uitzicht

• Verdeeld over groen of stads • Voorzieningen nabij erg belangrijk

• Geen duidelijke voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw, zolang het maar aan de eisen voldoet

Beter Wonen pilot • Directe bemiddeling voor huurders van 55+ jaar oud in een grote/ongelijkvloerse woning naar een seniorenwoning

Raadhuisplein • Voorrang voor de 16 appartementen wanneer de 55+ jaar oude woningzoekende een grote woning van Woonpartners achter laat

Reacties Raadhuisplein • Aantal reacties: 700 reacties (98 daadwerkelijk 55+) • Leeftijd: Van de geldige reacties en toegewezen huurders ~70

Reacties 4 11

• Voornaamste reden van de 8 afwijzingen:

• 2 accepteerden een andere woning • 1 had een te hoog inkomen bleek • 5 zagen af van de woning • Veel ouderen zijn nog tevreden met hun woning en omgeving. ‘Verhuizen is gedoe’ kan ook een rol spelen. • Hoe krijg je ouderen toch warm hiervoor?

2 40

16

Waddinxveen

Gouda

Boskoop

Zuidplas

Rotterdam

Vragen?

Uitnodiging voor gesprek