Presentatie Woonpartners 27 juni 2024

Portefeuillestrategie WPMH (reprise) Gemeente(raad) Waddinxveen 27 juni 2024

Woonpartners voorgesteld Presentatie Diederik Hommes

directeur-bestuurder

Petra Blomsteel

adviseur Vastgoedsturing

Bart Zwamborn

manager Vastgoed

Interactief Margot Itter

bestuurssecretaris

Marcel Rog

manager Bedrijfsvoering

Roy Bisschop

assetmanager

Inleiding

Inhoud 1 Inleiding

Diederik Hommes

2 Portefeuillestrategie

Petra Blomsteel & Bart Zwamborn

3 Woondeal Midden-Holland

Petra Blomsteel

4 Investeringsruimte

Diederik Hommes

5 Hoe kunnen we samen stappen zetten?

Interactief

6 Wrap up

Diederik Hommes

Portefeuillestrategie

• Wat is een portefeuillestrategie, wat is het doel?

• Hoe kijken corporaties naar hun portefeuille en opgave? • Hoe kijken wij naar W’veen? • Wat is nodig voor portefeuille WP, hoe dragen wij bij?

Onderdeel Portefeuillestrategie

• Wat hebben we afgelopen jaren gedaan? • Waar zijn we nog mee bezig?

Wat is een portefeuillestrategie • Beschrijving gewenste woningvoorraad Woonpartners • Nu en straks • Hoeveel woningen voor welke doelgroepen • Met welke kenmerken / typologie • Van welke kwaliteit • Periode t/m 2032 met een vooruitblik naar 2050 • Gemoeide investeringen

• Effect daarvan op het huishoudboekje

• Balans vinden tussen maatschappelijke opgave en financiële haalbaarheid

Hoe kijken corporaties naar hun portefeuille en opgave?

• Risicobeheersing • Lange termijn denken: rentmeesterschap obv waardeontwikkeling • Verkoop draagt bij aan kasstroom maar onttrekt ook waarde • Nieuwbouw voegt waarde toe

Proces Analyse: wat is er nodig? Wat kan onze inzet zijn? Analyse: wat hebben we? →Waarvan hebben we te veel? →Waarvan hebben we te weinig?

Beschikbaarheid Betaalbaarheid Kwaliteit Duurzaamheid Leefbaarheid

→Hoe (en wanneer) lossen we het op?

we

→Binnen financiële kaders: wat kost het en kunnen het betalen?

Wat gebeurt om ons heen?

Omgevingsscan I Economie en woningmarkt

Sector & politiek

• Geopolitieke ontwikkelingen met effect op • Prijzen/inflatie, • druk op betaalbaarheid energie en huren • druk op bouwkosten • Druk op (tijdelijke) huisvesting door instroom • Tekorten aan materialen

• Nationale Woon- en Bouwagenda • Nationale Prestatieafspraken

• Personele tekorten • Ook in de bouw en gelieerde economie

beschikbaarheid

• Woningnood • Effect passend toewijzen: concentratie kwetsbare groepen • Vergrijzing tot ca 2040 • Extramuralisering • Toenemend beroep op sociale voorzieningen en hulp

Kwaliteit & verduurzaming

betaalbaarheid

Omgevingsscan II Ontwikkeling huishoudens, inkomens, slaagkansen, aandelen sociaal, leefbaarheid en veerkracht

Groei kleine - en seniorenhuishoudens en 55+ers met ADL beperking;

Langer thuis wonen stelt eisen aan woningen die er niet voor zijn ontworpen

Verdeling 65% 1-2 persoonshuishoudens 35% gezinnen

Stijging zowel primaire - als secundaire doelgroep van elk +10% tot 2030, 65+ vaker secundaire doelgroep

Alleenstaande jongeren grootste groep woningzoekenden, met laagste slaagkans. Senioren zoeken het minst, maar slagen het best en snelst

Hoe kijken wij naar Waddinxveen?

Waddinxveen Woningverdeling sluit nog onvoldoende aan op grootst groeiende groep in de toekomst: oudere, kleine huishoudens

Aandeel corporatiewoningen niet gelijk over wijken verdeeld

Concentratie lage huren in bijna alle wijken hoog, weinig diversiteit

Leefbaarheid en veerkracht Waddinxveen Leefbaarheid = Goed obv landelijke maatstaven Veerkrachtkaarten laten aandachtspunten zien: • Bomenbuurt • Versnipperd door verkoop • Wijkvisie / wijkplan • Vondelwijk • Eenzijdige voorraad met flats • Stedenbouwkundige visie • Groenswaard 3 • Wingerdflat • Anders toewijzen • Sociaal beheer intensiveren

Wat draagt bij? Gemeenschappelijke deler Gouda, Waddinxveen en Zuidplas • Toegroeien naar/behouden van 30% en zo de voorraad sociale huur laten aansluiten bij de vraag. • Meer compacte woningen voor senioren en voor kleine huishoudens in andere leeftijdscohorten, deels geclusterd met ligging nabij een zorgfunctie. • Meer aanbod voor de secundaire doelgroep, gezien de verwachte doorzettende groei tot 2035 en het aandeel senioren daarin. • Aanpassing woningzoekendensysteem. Het huidige draagt niet bij aan de doorstroming binnen de regio. Het faciliteert instroom (van senioren) van buiten de regio en het zet jongeren aan de regio te verlaten. Waddinxveen • Betere verdeling van omvang en differentiatie sociale huur in wijken door enerzijds (ver)nieuwbouw, anderzijds wijziging van huursegmenten in bestaande bouw • Versterking minder veerkrachtige buurten ( Bomenwijk, Vondelwijk, Groenswaard) • afwijking % passend toewijzen en uitwerken wijkvisies/ontwikkelplan

Hoe dragen wij bij? Doelen & prioritering

Prioritering en keuzes Woonpartners Wetgeving en Nationale Prestatieafspraken bepalend en sturend voor keuzes corporaties.

Beschikbaarheid

Kwaliteit & verduurzaming

Betaalbaarheid

Doelen Woonpartners

Beschikbaarheid -bijdragen aan 30% sociaal

-ca 10% middelhuur en vrije sector -toevoegen compacte woningen voor kleine huishoudens -bedrijfsobjecten in minder veerkrachtige buurten bestemmen voor buurt- of wijkfunctie

Kwaliteit & verduurzaming -

Focus op compacte MGW 65-70 m2 met 3 kamers en lift Conditiescore op elementniveau < 3 Uitfasering EFG labels in 2028 In 2050 aardgasvrij en CO2 neutraal Ca 1.200 woningen onderzoeken op verbetermogelijkheid functionaliteit

Betaalbaarheid -

meer diversiteit in huren Betere verdeling omvang primaire/secundaire huur: 70% sociaal tot 2e aftoppingsgrens 30% sociaal tot liberalisatiegrens 15% afwijkend passend toewijzen, vooral in buurten met verminderde veerkracht programma energiearmoede

Presteren naar volkshuisvestelijk vermogen Nieuwbouw • ca 1.500 woningen nieuwbouw in werkgebied in 15 jaar • 322 sociale huurwoningen in Waddinxveen (2010 t/m mei 2024) • ca 900 woningen overgenomen van Vestia in Zuidplas (2022) • 532 woningen in aanbouw, waarvan 78 in Waddinxveen • Vrijwel elk aanbod tot nu toe gerealiseerd • Triangel slechts 10% DAEB → meer investeren in andere gemeenten Daarnaast instandhoudingsonderhoud, groot onderhoud, investeringen in energieprestatie. Daarmee is en wordt naar volkshuisvestelijk vermogen gepresteerd.

Waar zijn we mee bezig in Waddinxveen? • Nieuwbouw: 78 woningen t/m 2026

• Energieprestatieverbetering & Aardgasvrije wijken

• 193 woningen groot onderhoud / verduurzaming 2025-2028 • 165 woningen met EFG-label verbeteren 2025-2028 • Op 1-1-2029 geen woningen meer met een EFG-label

• Doorstroming (bv. pilot Raadhuisplein) • Beter benutten eigen voorraad:

• Friendscontracten • Draagt bij: kostendelersnorm loslaten door gemeente

Woondeal Midden-Holland

Woondeal Midden-Holland 2023 - 2030 •

Aanleiding •

Nationale Prestatieafspraken

(voorwaarde afschaffing Verhuurderheffing)

•

•

Afspraken •

Regio’s / Provincie Zuid-Holland

•

Aantallen nieuwbouw

•

Verdeling koop, middenhuur, sociale huur aandeel corporaties

•

Belemmeringen in 10 kritische succesfactoren die eerst om oplossing vragen

Aandeel Woondeal opgave corporaties:

•

3.594 sociale huur en

•

228 middenhuur

•

lager dan waarvan provincie uitgaat

Aandeel Waddinxveen • Regionale Projectenlijst Woningbouw 2024, Waddinxveen: • 3.567 woningen geprogrammeerd t/m 2032 • wv 798 sociale huurwoningen (=22%) • 800 sociale huurwoningen extra nodig om tot 30% te komen

Ondertussen… • Woondeal kritische succesfactor (1 van 10) • voldoende middelen en sturing is harde voorwaarde • Doorrekening NPA (juni 2023) • Opgave Midden Holland niet volledig haalbaar • Duurzaam bedrijfsmodel corporaties staat onder druk

• Economische ontwikkelingen • Stijgende rente • Excessief stijgende (bouw)kosten • Stijgende woningprijzen • Huurverlaging uit NPA valt veel negatiever uit voor corporaties

Realiteit van vandaag

• Woonpartners loopt als eerste corporatie in de regio tegen de grenzen van haar vermogen aan om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

• Er is onvoldoende investeringsvermogen en kasstromen voor alle opgaven in Waddinxveen én in de regio. • Dreigende stagnering woningbouwproductie

Gevolgen voor Waddinxveen • Van 2025 t/m 2026 nog 78 woningen op te leveren woningen door Woonpartners • Voor 556 (15%) van 798 te bouwen woningen is geen corporatie of andere investeerder beschikbaar

Investeringsruimte

Investeringsruimte Regionaal probleem, specifiek nu aan de orde bij WPMH

ICR, wat is het, hoe werkt het ATAD /Vpb, wat speelt er Middenhuur, financieringsplafond Meer verkopen leidt tot een dubbelslag

ICR, wat is het? • In welke mate is corporatie in staat de rente op de leningen te betalen vanuit de operationele kasstroom: • Operationele kasstroom is het geld dat een corporatie uitgeeft en ontvangt. • De norm is minimaal 1,4 voor sociale huurwoningen • Daar mag een woningcorporatie niet structureel onder komen

Kasstromen corporaties Inkomende kasstroom

Uitgaande kasstroom

• Huur

• Onderhoud

• Subsidies

• Rente

• Verkoop van woningen

• Overige bedrijfslasten

• (Collegiale participatie regio door corporaties pensioenfonds)

• Tot 2023: verhuurderheffing • ATAD (voor multinationals tegen belastingontwijking) • Vpb (winstbelasting)

Oplossingen

Welke oplossingen ziet u?

Solidariteitsbeginsel • Uitgangspunt BZK • Beschikbaar vermogen van corporaties wordt ten volle benut tot ratiogrenzen • Als de ene corporatie de ratiogrenzen bereikt, neemt andere corporatie de opgave/projecten over • Vooralsnog vrijblijvende toepassing • Toekomstige voorwaarde voor het verkrijgen van projectsteun of andere overheidssteun

Corporatievergelijk Midden-Holland • Eigen vergelijk in regio Midden-Holland • ICR meest precaire ratio • Beperkte ruimte solidaire inzet DAEB • Geen ruimte solidaire inzet niet-DAEB • Solidariteitsbeginsel • Corporaties in beginsel bereid • Zoveel mogelijk uitvoering woondeal aantallen corporaties • Afhankelijk van oplossing KSF’en, ontwikkeling parameters

Geen uitbreiding actieve corporaties in Waddinxveen (vanuit Midden-Holland)

Resultaat tot nu toe

Solidariteit ‘light’: • Stedelink neemt project over van Woonpartners in Zuidplas (Swanladriehoek) • Woonpartners vergroot daarmee kans borging uitvoering lopende projecten door iets meer ruimte in ICR

Gemeente kan vereveningsfonds activeren

Hoe verder? Regionaal beschouwen (ook door gemeenten) • regionale woondeal vs gemeentelijke bouwprogramma’s

Verstevigen samenwerking corporaties • zo goed mogelijk benutten gezamenlijke investeringsruimte corporaties in regio volgens ingezette weg • nieuwe projectaanbieding aan 1 corporatie = voorleggen aan alle corporaties

Versterken samenwerking gemeenten/corporaties/ontwikkelaars • gezamenlijke lobby voor landelijke inzet voor bijdragen aan oplossingen • regionale versnellingstafel vanaf 19 juni 2024 o.l.v. Companen • verbreden beleidsmatige samenwerking op verschillende beleidsterreinen, o.a. regionale doorstroomafspraken

Vragen & Wrap-up