presentatie 16-9 gemeenteraden Rekenkameronderzoek Groene Hart woonbeleid GOED

Welkom bij de Groene Hart Rekenkamer Donderdag 16 september 2021

Presentatie onderzoek naar woonbeleid in Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas

De Rekenkamercommissie Groene Hart Rekenkamer werkt voor de gemeenten Bodegraven-Reeuwijk Gouda Waddinxveen Zuidplas

De Rekenkamercommissie Groene Hart Rekenkamer bestaat uit Marjolijn Blom (voorzitter) Maarten ter Hoeve Jeroen van Oort en wordt ambtelijk ondersteund door Elly van der Welle (secretaris)

Woononderzoek van groslijst naar onderzoek inventariseren onderzoeksonderwerpen dialoog met programmacommissie selectie onderzoeksbureau na offertes en selectiegesprekken

Woonbeleid in het Groene Hart Rekenkameronderzoek

Stec Groep aan gemeenten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Waddinxveen en Zuidplas Esther Geuting & Lotte Huiskens 16 september 2021

Vandaag met u te bespreken • Aanleiding voor het Rekenkameronderzoek • Onderzoeksmethode • Conclusies vier gemeenten • Opvallendheden per gemeente • Aanbevelingen vier gemeenten • Vragen en opmerkingen

Evaluatie woonbeleid: hoe doeltreffend, doelmatig en rechtmatig is uw woonbeleid? Onderzoek naar (mis)match tussen doelen woonbeleid en harde marktgegevens en prognoses

Onderzoekstappen Stap 1: ambtelijk startgesprekken gemeenten

Stap 2: inventarisatie van de resultaten van het woonbeleid

Stap 3: diepte-interviews en validatie van resultaten Stap 4: rapport: conclusies over doeltreffendheid, doelmatigheid en rechtmatigheid van het woonbeleid

Speelveld woningmarkt: zeer urgent en veranderlijk!

Speelveld woningmarkt: wonen in een sterk veranderende context • • • • • • • •

Woningwet: in GH veel aandacht voor prestatieafspraken en samenwerking met corporaties Ladder voor duurzame verstedelijking: gemeenten GH lopen deels tegen grenzen planologische ruimte aan Provinciale Ruimtelijke Verordening Samenwerking Midden-Holland: uitgangspunt is voldoende, betaalbare, passende woningen. Zoveel mogelijk binnenstedelijk. Ook samen huisvestingsverordening. Decentralisaties zorg: binnen Midden-Holland afspraken gemaakt over faciliteren van behoefte aan wonen met zorg. Klimaatakkoord: gemeenten moeten eind 2021 een Transitievisie Warmte hebben. Komst van Omgevingswet: meer ruimte voor initiatieven ……

Conclusies

Demografische prognoses zijn volatiel in regio en hebben sterk sturende werking (1) • Kwantitatieve doelen (ruim) behaald • Kwalitatief: aandeel sociaal/betaalbaar niet behaald • Toch groot woningtekort! In GH-gemeenten verschillen tussen prognoses enorm 100.000 95.000

Historische ontwikkeling

90.000

WBR 2016

85.000

BP 2016

80.000

WBR 2019

70.000

TR 2019

65.000

Primos 2019

60.000

Primos 2020 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031

75.000

Demografische prognoses zijn volatiel in regio en hebben sterk sturende werking (2) • Ten tijde van vaststelling woonbeleid was sprake van laagconjunctuur  planvoorraad verminderen • Door afschalen is ambtelijke kennis en expertise bij gemeenten verloren gegaan • Nu sprake van hoogconjunctuur  versnellen • Kost veel tijd en aandacht, capaciteit ontbreekt vaak

Doelstellingen woonbeleid hebben betrekking op passende thema’s • Onderwerpen in woonvisie zijn passend gezien de opgaven: nieuwbouw, verduurzaming, wonen en zorg. • Sturingsfilosofie Omgevingswet: - Participatie inwoners/stakeholders: welke vorm passend en wanneer echt voldoende? - Beperkt sprake van echt integraal beleid (wel koppeling zorg, duurzaamheid, leefbaarheid).

Doelstellingen vertaalden zich slechts beperkt in aanpassing van de werkwijze • Gebiedsgericht werken (OW) vraagt om integrale samenwerking: sociaal domein, ruimtelijke ordening, grond- en gebiedsontwikkeling, economie. • Gemeenten werken in een mix van faciliterend en actief woonbeleid. Expliciet keuzes in maken.

Alle gemeenten hebben te maken met gebrek aan ambtelijke capaciteit (1) • Beperkte capaciteit wonen, kwetsbaar • Benodigde inzet kan niet overal geleverd worden • Wonen vraagt naar toekomst toe meer, vooral tempo van planuitvoering (realisatie) en beschikbaarheid van (betaalbare) woningen voor alle doelgroepen • Dagelijkse werkzaamheden laten beperkt ruimte over voor strategische keuzes en verdieping hierop

Alle gemeenten hebben te maken met gebrek aan ambtelijke capaciteit (2) • Gemeenten worstelen met gebrek aan eigen expertise op gebiedsontwikkeling: kennis verloren gegaan na crisis (projectleiders, planeconomen, etc.) • Nu niet altijd in staat om op te schalen en expertise terug in eigen huis te halen: vaker op basis van inhuur • Inhuur goede oplossing voor korte termijn, maar risico bestaat dat ‘geheugen van projecten’ weer vertrekt • Heeft consequenties voor effectiviteit in samenwerking intern, en met corporaties, bouwers en ontwikkelaars

Integrale monitoringsinformatie slechts beperkt beschikbaar • Gemeenteraden worden geïnformeerd over voortgang woonbeleid (aantallen, segmenten, plannen, etc.) • Echter zijn niet alle doelstellingen vertaald naar meetbare aspecten: voortgang niet altijd inzichtelijk • Hierop zijn al stappen gezet maar kan meer SMART

Doelstellingen in het regionaal beleid bieden noodzakelijke focus en efficiencywinst • Regionaal samenwerken goede manier om met weinig menskracht veel te doen: Regionale Agenda Wonen • RAW: versnelling, woonmilieus, betaalbaarheid, etc. • Regionaal planoverzicht: voorkomen dat moeilijk te realiseren plannen de pijplijn verstopt houden • Black box rondom proces Vijfde Dorp in Zuidplas leidt tot onzekerheid over ruimte voor andere gemeenten

Wat valt op per gemeente

Bodegraven-Reeuwijk: realisatie boven kwantitatieve doelstelling • • • • •

Woonvisie 2021-2025 recentelijk vastgesteld. Kwantitatieve doelstelling was 400 tot 600 woningen 2015-2020), realisatie was 860 woningen. Ambitie in ‘nieuwe’ woonvisie bijgesteld naar boven: woningen, waarvoor 1.900 in plannen.

(tussen 1.200

Kwalitatieve ambities sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop niet behaald in gerealiseerde woningen. In plannen wordt aandeel middeldure huur wel gehaald, sociale huur en betaalbare koop blijven aandachtspunt.

Bodegraven-Reeuwijk: ontwikkelen van kleine locaties zorgt voor uitdagingen • • • •

Ontwikkelen van relatief veel kleinere locaties kost veel ambtelijke capaciteit. Daarnaast kunnen niet alle kwalitatieve ambities behaald worden in kleinere plannen (betaalbaarheid). Gemeente werkt met volkshuisvestingsfonds. Relatief nieuw instrument, werkt nog niet optimaal. Door te werken met rollen in plaats van functies zijn stappen gezet naar integraler werken binnen de gemeente.

Gouda: kwantitatieve realisatie in lijn met prognose, verwachting nu omhoog • • • • •

Nieuwe woonvisie wordt opgesteld. Kwantitatieve doelstelling was jaarlijks 210 tot 320 woningen (van 2015-2025), realisatie was gemiddeld 300 per jaar. Nieuwe prognoses gaan uit van 5.000 tot 7.000 woningen tot 2031. Gemeente heeft 5.600 woningen in plannen. Kwalitatieve ambities sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop niet behaald in gerealiseerde woningen In plannen wordt aandeel sociale en middeldure huur wel gehaald, betaalbare koop blijft aandachtspunt

Gouda: maakt werk van kwalitatieve doelstellingen door middenhuurverordening • • •

Duidelijke focus op nieuwbouw in Westergouwe en Spoorzone, maar ook aandacht op bestaande voorraad en wijkontwikkeling Gouda Oost en Korte Akkeren. Gouda had een van de meest concrete actieprogramma’s bij de woonvisie. Nieuwe woonvisie heeft ook uitgebreid actieprogramma: waak voor te weinig prioritering. Gemeente heeft een middenhuurverordening: werkt als stok achter de deur, maar zorgt in eerste instantie ook voor duidelijkheid richting initiatiefnemers.

Waddinxveen: realisatie boven kwantitatieve doelstelling • • • •

Kwantitatieve doelstelling was jaarlijks 110 tot 150 woningen (van 2015-2030), realisatie was gemiddeld 350 per jaar. Nieuwe prognoses gaan uit van 1.900 tot 3.100 woningen tot 2031. Gemeente heeft circa 3.500 woningen in plannen. Kwalitatieve ambities sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop niet behaald in gerealiseerde woningen. In plannen wordt aandeel middeldure huur wel gehaald, sociale huur en betaalbare koop blijven aandachtspunt.

Waddinxveen: maakt werk van monitoring door dashboard wonen • • • •

Waddinxveen zet stappen op gebied van monitoring, door ontwikkeling van Dashboard Wonen. Hierdoor meer inzicht in realisatie en grip voor bijsturen van plannen. Ook Waddinxveen kent – naast Park Triangel – relatief veel kleine ontwikkellocaties. Transitievisie Warmte is al vastgesteld door gemeenteraad. Gemeente heeft een middenhuurverordening: werkt als stok achter de deur, maar zorgt in eerste instantie ook voor duidelijkheid richting initiatiefnemers.

Zuidplas: realisatie boven kwantitatieve doelstelling • • • •

Kwantitatieve doelstelling was jaarlijks 250 woningen (van 20182030), realisatie 2019 en 2020 respectievelijk 485 en 575 Nieuwe prognoses gaan uit van circa 4.500 woningen tot 2031. Gemeente heeft circa 8.000 woningen in plannen. Kwalitatieve ambities sociale huur, middeldure huur en betaalbare koop niet behaald in gerealiseerde woningen. Plannen liggen meer in lijn met kwalitatieve ambities, maar voor groot deel van plannen is de invulling nog onbekend

Zuidplas: Vestia-dossier en Middengebied kosten groot deel ambtelijke capaciteit • Vestia-dossier: keuzes hebben (financiële) gevolgen voor andere beleidsdoelstellingen. Gemeente en woningcorporaties streven naar afspraken in 2021. • Duidelijkheid over realisatie en invulling Middengebied nodig, voor toekomstige ontwikkeling en onderbouwing van lokale en regionale plannen • Gemeente heeft een middenhuurverordening opgesteld, maar is nog niet in werking getreden

Wat te doen?

Focus op plannen die snel in productie gebracht kunnen worden In de lucht houden van álle projecten en álle beleidsmatige thema’s vraagt veel ambtelijke capaciteit Werk met een afwegingskader om prioriteit te geven aan de meest aantrekkelijke projecten: • • • • •

Kwantitatieve behoefte (meer plannen/woningen) Kwalitatieve behoefte (betaalbaar/levensloopgeschikt/kleiner) Aandacht voor mobiliteitsdruk (ook i.r.t. betaalbaarheid plan) Bestaand stedelijk gebied (Ladder voor duurzame verstedelijking) Meer snelheid door up-or-out (afspraken over bouwtempo)

Benut instrumenten om sneller te komen tot harde plantitels Alle vier gemeenten hebben te maken met vertragingen van het hard maken van zachte plannen • Kruimelregeling (Bor, bijlage 2) • Coördinatieregeling (Wro) • Crisis- en Herstelwet (anticiperend op Omgevingswet)

Zet steviger in op beschikbaar instrumen-tarium om planvertraging aan te pakken (1) Planvertraging van harde plannen, zowel bij gemeentelijk grondeigendom als grond in eigendom van marktpartijen Financiële haalbaarheid van plannen grootste probleem, herprogrammering leidt dan weer tot vertraging Ook spelen planologische problemen (o.a. stikstof, welstand en beroepsprocedures) Meestal niet een enkele oorzaak verantwoordelijk voor vertraging, daarom is een combinatie van instrumenten noodzakelijk om vertraging te voorkomen

Zet steviger in op beschikbaar instrumen-tarium om planvertraging aan te pakken (2)

Gemeentelijk grondeigendom, zonder bouwclaim Gemeentelijk grondeigendom, met bouwclaim, zonder realisatietermijn Gemeentelijk grondeigendom, met bouwclaim of ander contract, met verstreken realisatie termijn Privaat grondeigendom, geen vergunningsaanvraag, geen anterieure overeenkomst Privaat grondeigendom, geen vergunningsaanvraag, met anterieure overeenkomst Privaat grondeigendom, geen vergunningsaanvraag, vastgesteld exploitatieplan Anders namelijk...(denk aan de voorgaande situaties, in geval van erfpacht, et cetera)

Fasering dmv exploitatuieplan

Boeteclausule bij gronduitgifte

Bouwclaim met realisatieplicht

Wvg

Onteigeningswet

AOmet bouwplicht

POmet bouwplicht

Bouwplicht bij selectieprocedure

Instrument / actie

Voorkom stapeling van ambities bij nieuwbouw

• Speerpunt: betaalbare huur- en koopwoningen. • niet inzetten op te veel eisen die betaalbaarheid onder druk zetten • (regionaal) benutten van beschikbaar instrumentarium, zoals doelgroepenverordening, middenhuur-verordening, vereveningsarrangement, volkshuisvestingsfonds.

Maak werk van adaptieve woningbouwprogrammering in regionaal verband • Adaptief programmeren als werkwijze om met onzekerheden (o.a. prognoses) om te gaan • Werken met scenario’s voor mogelijke toekomstbeelden • Beheersen van proces in plaats van uitkomst • Flexibel inspelen wanneer realiteit anders is dan verwachtingen

Vragen?