Position paper Investeerders sociale huur in Waddinxveen gezocht

Position paper : Stagnatie sociale woningbouw na 2026 in de Gemeente Waddinxveen door gebrek aan investeringscapaciteit van de woningcorporaties Aan: Deelnemers van de regionale versnellingstafel Van: Gemeente Waddinxveen en Woonpartners Midden-Holland Datum: 12 juni 2024 De gemeente Waddinxveen en Woonpartners Midden-Holland (hierna te noemen Woonpartners) nemen gezamenlijk initiatief om een position paper op te stellen waarin zij de mogelijkheden en onmogelijkheden schetsen om voldoende nieuwe sociale huurwoningen te realiseren in de gemeente Waddinxveen. De bouwlocaties zijn er en partijen willen ervoor zorgen dat gezocht wordt naar nieuwe investeerders. In die zin kan dit position paper ook worden gezien als brandbrief. We willen graag een substantiële bijdrage blijven leveren aan het bouwen van sociale huurwoningen, maar gebrek aan investeringsruimte maakt het ons onmogelijk. Behoefte voor de komende 10 jaar In de Regionale Projectenlijst Woningbouw (RPW) 2024 zijn van 2024 tot en met 2032 in totaal 3567 woningen geprogrammeerd door de gemeente Waddinxveen. Van deze woningen zijn 798 woningen sociale huurwoningen. Voor meer dan twee derde van deze sociale huurwoningen (556) is er nog geen partij beschikbaar zoals een woningcorporatie of eventueel een andere investeerder om de woningen te realiseren.

De voorkeur gaat er uiteraard naar uit om sociale huurwoningen door een woningcorporatie te laten ontwikkelen. Woningcorporaties garanderen een lange instandhoudingstermijn en dragen bij aan de volkshuisvestelijke taken en doelen. Zo dragen zij bij aan het realiseren van leefbare wijken De geprogrammeerde sociale woningen zijn daarnaast nog onvoldoende om in de gehele woningvoorraad uit te komen op 30% sociale huurwoningen. Hiervoor zouden er nog circa 800 sociale huurwoningen extra geprogrammeerd moeten worden boven op de huidige woningbouwprogrammering. In de pijplijn In de periode 2010 tot en mei 2024 zijn er 322 sociale huurwoningen door Woonpartners opgeleverd in Waddinxveen. Daarnaast zijn er 12 sociale huurwoningen van een belegger opgeleverd. Daarmee heeft Woonpartners in die jaren vrijwel elke geboden mogelijkheid voor het bouwen van sociale huurwoningen in Waddinxveen benut. Tot en met 2026 staan er nog 78 woningen op te leveren woningen op de planning bij Woonpartners. Na 2026 staan er bij Woonpartners geen projecten meer op de planning in Waddinxveen. De resterende 556 sociale huurwoningen moeten echter wel nog gerealiseerd worden, bij voorkeur door een woningcorporatie.

Verschillen tussen te realiseren en behoefte Op het moment dat de nieuwbouwwoningen, zoals in de RPW 2024 geprogrammeerd, worden gerealiseerd, bestaat de woningvoorraad in de gemeente Waddinxveen in 2031 voor 25% uit sociale huurwoningen. Het streven van het Rijk, de provincie Zuid-Holland en de Regionale Realisatieagenda (ook wel bekend als Woondeal) is dat de gehele woningvoorraad van gemeenten uit 30% sociale huurwoningen bestaat. Maar met de huidige beperkte investeringscapaciteit van de woningcorporatie zijn we niet in staat om de huidige programmering te realiseren. Laat staan het extra programmeren van sociale huurwoningen om tot 30% te komen. De gemeente Waddinxveen doet er zelf ook alles aan om het aandeel betaalbare woningen in de woningvoorraad te vergroten. Onder andere door sociale grondprijzen te hanteren en door het vormen van een stimuleringsfonds; het Bestemmingsreserve

betaalbare woningbouw. Hier kunnen partijen een beroep op doen om de businesscase sluitend te krijgen en zo toch sociale huurwoningen en middenhuurwoningen te realiseren. Uit de recente schaarste-onderbouwing van Waddinxveen blijkt dat er naast een tekort aan sociale huurwoningen in Waddinxveen ook een tekort is aan middenhuurwoningen. Woningzoekenden met een middeninkomen verdienen te veel om aanspraak te maken op een sociale huurwoning, maar te weinig om te kunnen kopen. Ook voor deze doelgroep moeten woningen gerealiseerd worden met een zo lang mogelijk instandhoudingstermijn. Daarnaast is er maatwerk mogelijk in de woningbouwprogrammering. Dat maakt het ook mogelijk om projecten voor sociale woningbouw van enige omvang te realiseren zonder dit in elk klein project percentueel te moeten realiseren. De gemeente Waddinxveen stimuleert met haar beleid het realiseren van een gevarieerde woonmix om leefbaarheid in de wijk op peil te houden en aan de behoefte voor betaalbare woningen te blijven voldoen. Positie Woonpartners Midden-Holland Woonpartners heeft de afgelopen jaren veel kunnen realiseren en heeft ook doorgebouwd in perioden dat onze sector terughoudend was in investeren. In de afgelopen 15 jaar zijn er zo'n 1.500 woningen toegevoegd door Woonpartners in haar werkgebied Waddinxveen, Gouda en Zuidplas.

Daarnaast zijn er bijna 900 woningen van Vestia overgenomen in de gemeente Zuidplas. Op dit moment heeft Woonpartners 532 woningen opgedragen om te bouwen of al in aanbouw, waarvan 108 in Waddinxveen. Daarmee is en wordt naar volkshuisvestelijk vermogen gepresteerd. Woonpartners loopt tegen de grenzen van haar vermogen aan om te investeren in nieuwbouw. Er is onvoldoende investeringsvermogen en kasstromen voor alle opgaven in Waddinxveen en in de regio. In eerdere regionale onderzoeken Opgaven en Middelen uit 2021 en 2022, aangestuurd door Aedes, bleek al dat Woonpartners de financiële grenzen c.q. mogelijkheden aan het bereiken is. Om te voorkomen dat Woonpartners niet door de ratio’s heen zakt die dwingend vanuit de externe toezichthouders Aw en WSW zijn opgelegd, heeft Woonpartners financieel gezien pas op de plaats moeten maken. Nieuwe investeringen anders dan nu wordt voorzien, leiden tot meer rentebetalingen en dus tot een lagere ICR, die dan structureel onder de norm komt. Verwacht wordt dat de ICR op termijn (na circa 10 jaar) weer gaat stijgen en er langzaam weer extra nieuwe investeringsruimte ontstaat, mits macroeconomische ontwikkelingen dit mogelijk maken. Ratio’s Om meer zicht te geven op onze ratio’s: voor een corporatie zijn er twee cruciaal, de Loan to Value (LtV) en Interest Coverage Ratio (ICR).

De LtV is het verhoudingscijfer tussen de uitstaande leningen en de beleidswaarde van ons bezit. Deze ratio is bij Woonpartners voor de komende 10 jaar op orde, maar kruipt in de periode wel naar de 83%, waar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit wonen (Aw) een norm van maximaal 85% toestaan. De uitdaging voor Woonpartners zit echter niet in de Loan to Value, maar in de ICR. Deze ratio geeft aan of Woonpartners in staat zijn de rente op onze leningen te betalen vanuit de operationele kasstroom: het geld dat Woonpartners uitgeeft en ontvangt. De norm is minimaal 1,4 voor DAEB1 en daar mag een woningcorporatie niet structureel onder komen. Anders kan een woningcorporatie geen nieuwe leningen voor DAEBinvesteringen aantrekken. Op basis van de huidige prognose zit Woonpartners daar net niet onder, zie onderstaande grafiek.

1

DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang, ofwel sociale woningbouw.

Na 2028 bevindt Woonpartners zich precies op de norm. Door het recentelijk overdragen van een project in de gemeente Zuidplas aan Stedelink heeft Woonpartners een beetje ruimte kunnen creëren in de ICR, wat haar in staat stelt om de bestaande projecten te realiseren. Woonpartners is financieel gezond en kan en wil nog veel realiseren in nieuwbouw en verduurzaming. Maar nieuwe investeringen zullen - als ze concreet aan de orde zijn steeds afgewogen moeten worden tegen de financiële mogelijkheden van dat moment. Dat kan betekenen dat projecten niet of pas later in uitvoering genomen kunnen worden zodat zij binnen de ratio’s en opgelegde normen blijven. Dat is nodig om gezond te blijven en de huurwoningen goed te kunnen beheren. Helaas betekent dat dat er momenteel geen mogelijkheden zijn voor het toevoegen van nieuwe projecten. Hierdoor stagneert de productie van sociale woningen door een woningcorporatie in de gemeente Waddinxveen na 2026. De enige woningcorporatie In de gemeente Waddinxveen is Woonpartners de enige woningcorporatie. Andere woningcorporaties die in de regio Midden-Holland actief zijn, hebben aangegeven dat de grenzen in zicht zijn tussen nu en 5 jaar en zich te richten op gemeenten waarin ze al actief zijn.

De woningcorporaties hebben overlegd en hebben op 13 mei 2024, in een overleg tussen gemeenten en woningcorporaties, gepresenteerd wat de mogelijkheden zijn van solidariteit. Solidariteit tussen de werkgebieden is slechts een korte termijnoplossing, omdat de gehele regio investeringsvermogen tekort komt. Daarmee is onderlinge solidariteit in de regio geen langetermijnoplossing. Het gevolg is dat het bijna onmogelijk wordt om in de gemeente Waddinxveen na 2026 nieuwe sociale corporatiewoningen te realiseren. Gezamenlijk willen wij het verzoek agenderen om ons te ondersteunen in de zoektocht naar een extra woningcorporatie, andere investeerders en (landelijke) financiële middelen. Opties Andere investeerders De samenwerkende partijen willen ervoor zorgen dat andere woningcorporaties (woningcorporaties die nog wel investeringscapaciteit hebben) elders in de regio/woningmarktregio/provincie(s) de gelegenheid krijgen om bij te kunnen springen in de gemeente Waddinxveen. Dat kan ook tijdelijk zijn, zodat toekomstige investeringen in het eigen gebied niet in gevaar komen. Woonpartners zou dan, zodra zij weer voldoende investeringsmiddelen heeft, het vastgoed kunnen overnemen, zodat de ingesprongen corporatie dan weer in eigen gebied kan investeren.

Een andere mogelijkheid is om te zoeken naar ontwikkelaars of beleggers, zoals pensioenfondsen, die sociale huurwoningen willen ontwikkelen in de gemeente Waddinxveen.

Landelijke steun Als projecten niet regionaal opgepakt kunnen worden, moet er een beroep worden gedaan op landelijke steunmaatregelen. In de regio Midden-Holland is er geen te kort aan locaties voor sociale huurwoningen, er is een tekort aan investeringsvermogen bij de woningcorporaties in relatie tot de beschikbare locaties. Landelijke steun is daarom noodzakelijk voor de gemeente Waddinxveen, maar ook voor de gehele regio MiddenHolland. Projectsteun van het Rijk kan een uitkomst in zijn. Of het stimuleren van sociale woningbouw door gerichte subsidies van het Rijk en/of provincie. De gemeente Waddinxveen zet zich in om subsidies zoveel mogelijk te benutten. Zo heeft het project de Noordkade dit jaar een WBI-subsidie ontvangen vanuit het Rijk. Naast subsidies kan er ook meer financiële ruimte voor woningcorporaties worden gecreëerd door het tot € 0 terugbrengen dan wel compenseren van de Vpb en de ATAD. Ten slotte De gemeente Waddinxveen en Woonpartners beogen met dit position paper inzicht te geven in de kritieke situatie voor de gemeente Waddinxveen. We zijn ons er terdege van bewust dat deze problematiek voor meerdere plekken in onze regio geldt. We zetten dan ook in op een regionale en een provinciale of landelijke oplossing om meer sociale woningbouw te realiseren in onze regio.

Juist de ruime mogelijkheden voor woningbouw in onze regio onderscheidt ons van heel veel andere regio's in Nederland. Zonder extra investeringen van anderen in de regio Midden-Holland worden de kansen in de gemeente Waddinxveen na 2026 niet benut. Dat is niet uit te leggen aan al die mensen die op zoek zijn naar een (passende) betaalbare woning.