De Passage varianten op hoogbouwaccent kavel 7
Tekst van het document
De Passage: varianten op hoogbouwaccent kavel 7 24 januari 2022
Kavel 7 met toren 11 verdiepingen (cf. ambitiedocument)
aanzicht vanaf Kerkweg-Oost
Aanzicht vanaf Passage
Woningtype
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m²)
Aantal w
A App in Toren
11
90
42
A1 Laagbouw
4
14
A2 Hoogbouw
7
28
B GGB zuidkant
3
150
6
C App hoekgebouw
4
100
12
D GGB oostkant
3
160
2
E GGB Noordkant
3
150
10
Totaal
72
De voorgestelde 34 meter is specifiek gekozen, zo blijft het gebouw namelijk lager dan de Hefbrug.
Toren 10 verdiepingen hoog -4 woningen
aanzicht vanaf Kerkweg-Oost
-1
Aanzicht vanaf Passage
Aanzichten bij een maximale hoogte van 31 m. Het effect van de ‘toren’ op de ‘onderbouw’ van 4 lagen is hier al minder dan bij de variant met 11 lagen.
Toren 9 verdiepingen hoog -8 woningen
aanzicht vanaf Kerkweg-Oost
-2
Aanzicht vanaf Passage
Aanzichten bij een maximale hoogte van 28 m. De ‘bovenbouw’ van 5 lagen is hier nog hoger dan de ‘onderbouw’ van 4 lagen. Zo blijft het een toren, echter is het effect beduidend minder dan bij 10 of 11 bouwlagen. Wij adviseren niet lager te gaan dan 9 lagen.
Toren 8 verdiepingen hoog -12 woningen
aanzicht vanaf Kerkweg-Oost
-3
Aanzicht vanaf Passage
Aanzichten bij een maximale hoogte van 25 m. De ‘bovenbouw’ van 4 lagen is nu even hoog als de ‘onderbouw’ van 4 lagen. Door de teruglegging of ‘setback’ van de bovenbouw vallen de bovenste lagen optisch weg ten opzichte van de onderste lagen, wat het gebouw uit balans brengt en niet prettig aanvoelt in de ruimte.
Variantenstudie - compenseren binnen vlek 7
Toren 9 verdiepingen hoog (elders gecompenseerd) Met behoud van grondgebonden woningen en bij een gelijk aantal m2 BVO
aanzicht vanaf Kerkweg-Oost
+2,66
-2
Aanzicht vanaf Passage
Woningtype
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m²)
Aantal w
A App in Toren
9
90
34
A1 Laagbouw
4
14
A2 Hoogbouw
5
20
B GGB zuidkant
3
150
6
6,5
100
20
D GGB oostkant
3
160
2
E GGB Noordkant
3
150
10
C App hoekgebouw
Totaal
72
Conclusie & Advies: Het ‘compenseren’ van de verlaging van de toren op een andere plek op het kavel maakt het plan zwakker. Wij adviseren u dit niet te doen.
Toren 9 verdiepingen hoog (elders gecompenseerd) Met compensatie aan het pleintje en bij een gelijk aantal m2 BVO
aanzicht vanaf Kerkweg-Oost
Aanzicht vanaf Passage
Woningtype
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m²)
Aantal w
A App in Toren
9
90
34
A1 Laagbouw
4
14
A2 Hoogbouw
5
20
B GGB zuidkant
0
150
0
4,5
125
11
C App hoekgebouw
5
100
15
D GGB oostkant
3
160
2
E GGB Noordkant
3
150
10
B App Zuidkant (aan plein)
Totaal
72
Als bij het verlagen van de toren dezelfde hoeveelheid m2’s nagestreefd wordt, heeft dit tot gevolg dat de grondgebonden woningen aan het plein op de Passage appartementen zullen worden. Dit verstoort de balans tussen verschillende woontypen die in het Sleutelkwartier nagestreefd wordt. Ook moet er een laag op het hoekgebouw toegevoegd worden, wat de balans met de tegenoverliggende bebouwing verstoort. Wij raden af om het lagere aantal m2’s bij verlaging, op deze manier op te lossen.