Bijlage 3 bij raadsvoorstel - Memo motie extra sociale huurwoningen DEF

MEMO Zaakkenmerk: 63530 Documentkenmerk: 63536 Doelgroep: Raad Onderwerp: Beantwoording motie extra sociale huur Afzender: College Datum: 24 oktober 2023 Geachte Raad, Met dit memo willen wij u informeren over de beantwoording van moties ‘extra sociale huur’ en ‘Vereveningsfonds’. Motie ‘Extra sociale huur’ De gemeenteraad van Waddinxveen heeft in de vergadering van 14 december 2022 de ‘Motie Extra sociale huurwoningen’ aangenomen. Het doel van deze motie is om te onderzoeken hoeveel extra sociale huurwoningen (hoeveelheid in aantallen en in percentages) gerealiseerd moeten worden om het streven van 30% sociale huur in de Waddinxveense woningvoorraad te behalen. Motie ‘Vereveningsfonds’ Daarnaast heeft de gemeenteraad in de vergadering van 19 april 2023 de ‘Motie over Vereveningsfonds’ aangenomen. Het doel van deze motie is om aan de raad een voorstel voor een ‘Verordening Vereveningsfonds’ te doen. De beantwoording van deze motie is onderdeel van dit memo. Opzet onderzoek en memo Om de situatie omtrent sociale huurwoningen in de gemeente Waddinxveen in zijn volledigheid te analyseren is het onderzoek, en dus ook de opzet van deze memo, als volgt: - DEEL 1 – INLEIDING (p.1).

- DEEL 2 & 3– ONDERZOEK EXTRA SOCIALE HUUR & FINANCIËLE SCENARIO’S (p.2): presenteert de aantallen en percentages van de sociale huurwoningen, de aantallen die nodig zijn om te komen tot 30% sociale huur en de financiële effecten van het streven naar 30% sociale huur. - DEEL 4 – VEREVENINGSFONDS ALS OPLOSSING VOOR FINANCIËLE EFFECT? (p.6): Een mogelijk vereveningsfonds is een van de opties om een gemeente te ondersteunen in het streven naar 30% sociale huurwoning, maar is niet zonder zijn voor- en nadelen. - DEEL 5 – CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN (p.6): vat alle argumenten en scenario’s samen en presenteert een lijst met acties als gevolg van deze motie

DEEL 1 – INLEIDING We streven in de gemeente Waddinxveen naar een passende woning voor iedereen. Een belangrijke focus hierbij is het streven naar 2/3e betaalbaarheid in de gehele woningvoorraad. De gemeenteraad heeft in een motie vragen gesteld over het realiseren van extra sociale huurwoningen. Het streven naar 30% sociale huurwoningen is een landelijke en regionale ambitie die wij ook lokaal uitvoeren in de nieuwbouwplannen. In de huidige woningvoorraad is 27% in het bezit van de woningcorporatie. De haalbaarheid van het realiseren van 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad is ingewikkeld door meerdere redenen. Het is niet alleen een financieel vraagstuk. Vanwege het belang van meerdere onderwerpen is er geen kant en klare oplossing. Wel kunnen extra maatregelen het streven helpen om te groeien naar 2/3e betaalbaarheid. Streven naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad Het Rijk heeft in het ‘Nationale Woon- en Bouwprogramma’ opgenomen ernaar te streven dat vanaf 2025 twee derde betaalbare huur- en koopwoningen in alle woningbouwprojecten de norm kan

worden1. In de regio Midden-Holland is in de Regionale Realisatie Agenda (RRA) als ambitie opgenomen uiteindelijk te komen tot 30% sociale huur in de totale woningvoorraad in 2030, met de kanttekening: “Dit is een ingroeimodel, het streven naar 30% sociale huur in de woningvoorraad hoeft niet per 2030 bereikt te zijn. [...] De langere horizon van de regionale realisatieagenda (tot en met 2030) vereist ook realisme en aanpassingsvermogen als de omstandigheden wijzigen en als randvoorwaarden niet (geheel) kunnen worden ingelost.”2. Gemeenten worden niet verplicht tot 30% sociale huur. Gemeenten moeten ernaar streven dat 30% van het woningbestand bestaat uit sociale huurwoningen. Gemeenten met minder dan de 30% moeten de komende jaren met hun nieuwbouw toewerken naar 30% sociale huur. “Daarnaast heeft het college van [Gedeputeerde Staten] GS de ambitie uit de samenwerkingsafspraken onderschreven dat vanaf 2025 de programmering bestaat uit minimaal 2/3 betaalbare woningen, waarvan de helft door corporaties, wordt gebouwd in het segment sociale huur, middenhuur en betaalbare koop onder € 355.000 en het streven van elke gemeente naar minimaal 30% sociale huur in de woningvoorraad. Dit vanuit de gedachte dat elke gemeente zijn fair share neemt op basis van wat maximaal haalbaar is”3.

Demissionair minister de Jonge erkent in een kaderbrief van 13 juni 2023 dat “de omstandigheden sinds de start van het programma Betaalbaar Wonen flink veranderd [zijn]. […] Het realiseren van nieuwe betaalbare woningen gaat moeilijker. Dit vanwege de gestegen bouwkosten, maar ook omdat starters direct worden geraakt door de gestegen hypotheekrente”4. Door onder andere deze factoren is het landelijk en lokaal een grotere uitdaging geworden om te voldoen aan het streven van 2/3e betaalbare woningen in de woningvoorraad. De gemeente Waddinxveen heeft het uitgangspunt voor 30% sociale huur bij nieuwbouwprojecten al opgenomen in de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035. Daarmee voldoet de gemeente aan het streven van het Rijk om in 2025 als de norm 30% sociaal te programmeren in nieuwbouwprojecten. Ter illustratie, in het Uitvoeringsprogramma 2023-2027 van de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 is in maatregel 2 opgenomen dat minimaal 62% van de nieuwbouw behoort tot het betaalbare segment. Hieruit volgt het volgende woningbouwprogramma: - 30% sociale huur, - 12% middenhuur, - En 20% betaalbare koopwoningen. Deze percentages gelden vanaf 1 januari 2023 in principe voor elk nieuwbouwplan waarvoor nog geen afspraken over de segmentering zijn vastgesteld.

De percentages de gewenste woningmix kunnen worden gedifferentieerd naar de wijken van de gemeente om rekening te houden met de samenstelling van de huidige woningvoorraad5.

DEEL 2 – ONDERZOEK EXTRA SOCIALE HUURWONINGEN IN WADDINXVEEN Landelijk beleid Woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 808,06 in 2023) behoren tot de sociale huursector. In de gemeente Waddinxveen worden bijna alle sociale huurwoningen verhuurd door Woonpartners Midden-Holland. Daarnaast is het mogelijk dat particuliere verhuurders woningen verhuren onder de liberalisatiegrens. Sociale huurwoningen door particulieren zijn lastig te monitoren omdat de gemeente deze woningen alleen in beeld heeft bij de oplevering. De gemeente heeft na oplevering geen zicht en invloed meer op de ontwikkeling van de huurprijs. Deze verhuurders kunnen na een periode of bij de volgende mutatie de huur (fors) verhogen. Er is momenteel geen wettelijke grondslag om een instandhoudingstermijn van de sociale huurprijs af te dwingen bij particuliere verhuurders. Met de komst van het Wetsvoorstel ‘Versterking Regie Volkshuisvesting’ (‘Wvrv’) gaat dit veranderen. Deze wet moet het juridisch instrumentarium van 1 Nationale Woon- en bouwprogramma, p. 32

2 Regionale Realisatie Agenda Midden-Holland, p. 3,7. 3 Regionale Realisatie Agenda Midden-Holland, p. 5. 4 Kaderbrief 13 juni 2023, p. 1 5 Uitvoeringsprogramma Woonzorgvisie Waddinxveen 2023-2027, p.4

gemeenten vergroten. Zo komt er onder andere een wettelijke definitie van sociale huur waardoor helder is aan welke voorwaarden een sociale huurwoning moet voldoen en instandhouding afgedwongen kan worden bij particuliere verhuurders. Het is nog onduidelijk welke consequenties de val van het kabinet Rutte-IV heeft voor de Wvrv. Woningcorporaties hebben vanuit de Woningwet de kerntaak om te zorgen voor betaalbare en goede huisvesting voor mensen met een laag inkomen. Daarmee is een instandhoudingstermijn van de huurprijs automatisch geregeld. Naast het bouwen, verhuren en beheren van de woningen, helpt de corporatie mee met de realisatie en behoud van leefbare en veerkrachtige wijken. De corporatie is dus meer dan een verhuurder alleen. De gemeente maakt samen met Woonpartners Midden-Holland en de huurderskoepel jaarlijks prestatieafspraken om volkshuisvestelijke doelen te bereiken. Particuliere verhuurders maken hier geen onderdeel van uit. Zij zijn daarom ook niet betrokken bij het behalen van volkshuisvestelijke doelen. Investeringskracht woningcorporaties staat onder druk De investeringskracht van corporaties staat echter onder druk. Dit komt door de huidige economische omstandigheden zoals de toegenomen hoge bouwkosten. Dit heeft tot gevolg dat de corporaties onvoldoende financiële slagkracht hebben om nieuwbouw te ontwikkelen.

Ze zijn niet langer in staat om de onrendabele top6 te dragen. Het is dus niet vanzelfsprekend dat de corporatie de ambities van de gemeente in elk project kan realiseren. Het gevaar is dat de gebiedsontwikkelingen binnen Waddinxveen stil komen te vallen als de woningcorporaties niet in staat zijn om de sociale huurwoningvoorraad aan te vullen. Woonpartners is de enige actieve woningcorporatie in Waddinxveen. Om de afspraken en ambities uit onder andere uit de Regionale Realisatieagenda waar te maken, wordt waar nodig een collegawoningcorporatie in Waddinxveen aangetrokken. Daarnaast worden samen met de gemeenten in regio Midden Holland en de provincie er versnellingstafels opgezet om tijdig in te kunnen grijpen bij projecten waar vertraging of stilstand dreigt plaats te vinden. Ook wordt er in overleg met de ontwikkelaars gezocht naar de mogelijkheid voor het behalen van 2/3e betaalbaarheid in de projecten. Daarbij moet worden vermeld dat de duurdere segmenten noodzakelijk zijn voor de financiële haalbaarheid van een project. Daarom blijft het streven naar 2/3e betaalbaarheid in de huidige markt een uitdaging.

Huidige stand van zaken sociale huur in Waddinxveen Door het positiefe effect van de volkshuisvestelijke kerntaken van een woningcorporatie op de sociale huurwoningvoorraad wordt er in de gemeente Waddinxveen als het over sociale huurwoningen gaat gesproken over de woningen van Woonpartners Midden-Holland. De huidige stand van zaken binnen de gemeente Waddinxveen is als volgt: cijfers uit het Woningbehoefteonderzoek Waddinxveen (d.d. mei 2023) tonen aan dat 27% van de Waddinxveense woningen in bezit zijn van de woningcorporatie7. Daarnaast maakt het Woningbehoefteonderzoek Waddinxveen een schatting op basis van een bewerking van hun eigen databronnen dat de volledige sociale huurwoning voorraad inclusief de particuliere sociale huurwoiningen in Waddinxveen uitkomt op 29%8. De schatting van Stec Groep houdt in dat er in mei 2023 er ongeveer 268 particuliere sociale huurwoningen in Waddinxveen waren. Nieuwbouwplannen Waddinxveen 2023-2031 Het doel van de motie ‘Extra sociale huur Waddinxveen’ is om te onderzoeken hoeveel extra sociale huurwoningen (hoeveelheid in aantallen en in percentages) gerealiseerd moeten worden om het streven van 30% sociale huur in de Waddinxveense woningvoorraad te behalen. De resultaten van dit onderzoek zijn in een aantal scenarios uiteengezet in dit memo. De peildatum voor de berekeningen van het onderzoek is mei 2023.

Het aanbiedingsproces van de Regionale Projectenlijst Woningbouw (RPW) 9 vindt één keer per jaar plaats. De volgende RPW wordt 6 Een onrendabele top is het negatieve verschil tussen de waarde van een woning en de kosten om de woning te

realiseren. 7 Woonbehoefteonderzoek Waddinxveen, Stec Groep, mei 2023, p.16 8 Presentatie Woonbehoefteonderzoek Waddinxveen, Stec Groep, mei 2023, p. 9. 9 Voor toelichting over de RPW zie raadsmemo “Informeren RPW en Regionale Realisatieagenda Midden-

Holland” 31 januari 2023

pas in december 2023 vastgesteld. Daarom is gekozen om het lokale (geactualiseerde) woningbouwprogramma 2023-2031 van Waddinxveen daterend van mei 2023 als uitgangspunt te nemen voor de uitvoering van deze motie. Daarnaast zijn voor dit onderzoek ook de resultaten van het Woningbehoefteonderzoek Waddinxveen daterend mei 2023 meegenomen. Om in kaart te brengen hoeveel extra sociale huurwoningen er nodig zijn om op een woningvoorraad met 30% sociale huurwoningen uit te komen, is het belangrijk om alle nieuwbouwplannen mee te nemen in de berekeningen. Uiteraard stijgt de totale woningvoorraad mee met elke huur- of koopwoning die een gemeente bouwt. Daardoor veranderen de huidige percentages van alle segmenten. Hierom bekijken we de totale situatie van Waddinxveen in 2031. In dit onderzoek wordt gerekend alsof volledig uitvoering wordt gegeven aan de nieuwbouwplannen conform de prognose van mei 2023, ervan uitgaande dat er geen bestaande sociale huurwoningen worden gesloopt, verkocht of geliberaliseerd.

De nieuwbouwplannen voor de gemeente Waddinxveen conform de prognose van het woningbouwprogramme van mei 2023 tot 2031 zijn als volgt: Nieuwbouwplannen Waddinxveen 2023-2031 (Inclusief lopende projecten) Totaal aantal woningen nieuwbouwplannen 3.678 woningen Totaal aandeel sociale huurwoningen in nieuwbouwplannen 812 sociale huurwoningen Percentage sociaal in nieuwbouwplannen 22% sociale huurwoningen Totaal bestaande woningen en nieuwbouwplannen Waddinxveen in 2031 (Inclusief Triangel) Totaal aantal woningen bestaand en nieuwbouw 17.086 woningen Totaal aandeel bestaande woningen Woonpartners en nieuwbouw 4.319 sociale huurwoningen sociaal Percentage sociaal 25% sociale huurwoningen Om naar een sociale huurwoningvoorraad (in bezit van een woningcorporatie) van minimaal 30% te gaan binnen de gemeente Waddinxveen in 2031 is er omgerekend een abosuluut tekort van 807 sociale huurwoningen. Park Triangel In 2001 is de Vijfde Nota ruimtelijke ordening opgesteld. Het kabinet wees in deze nota gebieden aan waar het grootste deel van verstedelijking in Nederland moest plaats vinden. Park Triangel was een van deze gebieden. De beleidsmatige uitgangspunten uit deze rijksnota gelden als kaders voor de afspraken binnen Park Triangel. Hierdoor heeft Park Triangel een lager percentage sociale huurwoningen dan nu het streven is.

Park Triangel draagt bij aan een lager percentage sociale huur in Waddinxveen. Het effect van de huidige nieuwbouwplannen opgeteld bij de totale woningvoorraad van Waddinxveen zonder Park Triangel mee te rekenen is als volgt: Totaal bestaande woningen en nieuwbouwplannen Waddinxveen in 2031 (Exclusief Triangel) Totaal aantal woningen bestaand en nieuwbouw 14.157 woningen Totaal aandeel bestaande woningen Woonpartners en nieuwbouw 4.042 sociale huurwoningen sociaal Percentage sociaal 28,6% sociale huurwoningen Zonder Park Triangel zijn er in 2031 omgerekend 205 sociale huurwoningen te weinig om op 30% uit te komen. Voor de uitwerking van deze motie wordt uiteraard wel uitgegaan van de volledige situatie in 2031 (dus inclusief Park Triangel) met er een tekort is van 807 sociale huurwoningen. Het is echter belangrijk om te realiseren dat de keuzes die gemaakt zijn tijdens het ontwerpen van Park Triangel een groot effect hebben op de gehele sociale huurwoningenvoorraad in Waddinxveen.

DEEL 3: FINANCIËLE SCENARIO’S Om te onderzoeken hoe de 807 extra sociale huurwoningen gerealiseerd kunnen worden zijn de volgende scenario’s uitgewerkt:

1. Uitwisselen sociale huurwoningen ten koste van woonprogramma 2. Aanvullende nieuwe locaties zoeken of herinrichten en verdichten

Scenario 1: Uitwisselen sociale huurwoningen ten koste van woonprogramma Deze memo benadrukt het landelijke, regionale en lokale streven naar 2/3e betaalbaarheid. Dat betekent dat er wordt ingezet om zowel 30% sociale huur én 12% middenhuur én 20% betaalbare koop te realiseren. Al deze segmenten zijn nodig om alle woningzoekenden in Waddinxveen een woning te bieden. Uit de recente schaarste-onderbouwing10 van Waddinxveen blijkt namelijk dat er naast een tekort aan sociale huurwoningen in Waddinxveen ook een tekort is aan midden huurwoningen (prijspeil 2023 € 808.06 tot +/- €1.100). Woningzoekenden met een middeninkomen verdienen namelijk te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een woning te kunnen kopen. Ook voor deze doelgroep moeten er woningen gebouwd worden. Zet in op een gemixt woonprogramma Door de concentratie van sociale huurwoningen in een buurt of wijk en daarmee de huisvesting van aandachtsgroepen in deze buurten of wijken, kan de leefbaarheid in een buurt of wijk onder druk komen te staan. Het is belangrijk om in een woonprogramma op gebiedsniveau zoveel mogelijk de verschillende en gewenste segmenten terug te laten komen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Daar komt bij dat een gemixt woonprogramma doorstroming op gang brengt en ervoor zorgt dat sociale huurwoningen vrijkomen.

Dit heeft een positief effect op de leefbaarheid van een buurt/wijk. Deze aanpak onderstreept het Rijk in het Nationaal Programma Betaalbaar Wonen11. Om leefbare wijken en buurten te realiseren is het streven naar 2/3e betaalbaarheid belangrijk. Om deze 2/3e betaalbaarheid, en de 30% sociale huur, te realiseren moeten er dus woningen in het duurdere segment uitgewisseld worden voor extra sociale huurwoningen. Enerzijds geeft dit financiële gevolgen voor de projecten: de duurdere woningen zijn namelijk meestal noodzakelijk om het project financieel haalbaar te krijgen. Anderzijds heeft de uitwisseling veelal negatieve gevolgen voor de kwaliteit van het gehele projecten en de omgeving. Het is dan ook belangrijk om de ambitie tot 2/3e betaalbare woningen als een integraal vraagstuk te bekijken. Extra sociale huurwoningen is een complexe en integrale opgave Meer sociale huurwoningen realiseren in de lopende (goedgekeurde) projecten is een complexe en integrale opgave. Doordat in veel deelgebieden van de projecten het maximaal aantal woningen al vastligt, kunnen er niet zomaar meer sociale huurwoningen worden toegevoegd aan het programma. Deze woning aantallen hangen namelijk nauw samen met de ruimtelijke indeling van het gebied. Parkeernormen en groen ambities zijn al berekend op de huidige aantallen in het woningbouwprogramma.

In de woon- programma’s wordt bewust gestreefd naar een optimale verdeling tussen bebouwing, parkeren, groen en voorzieningen in de buurt. Het is onwenselijk wanneer het toevoegen van extra (sociale huur)woningen een seperate beslissing is zonder deze factoren zorgvuldig mee te nemen. Omdat het toevoegen van meer sociale huurwoningen in het huidige programma samenhangt met de ruimtelijke indeling van het gebied, zal het toevoegen van een extra sociale huurwoning om het streven naar 2/3e betaalbaarheid te behalen altijd ten kosten gaan van woningen in het duurdere segment. Om tot een inschatting te komen van het financiële effect van deze uitwisseling is de gemiddelde grondwaarde uitgerekend van woningen in het niet-sociale programma. Vervolgens is het verschil ten opzichte van de grondwaarde van een sociaal programma uitgerekend. Financieel effect In het scenario waar het absolute tekort van 807 woningen aan sociale huurwoningen (in bezit van een woningcorporatie) in 2031 wordt opgelost door het uitruilen van woningen in het niet-sociale segment, is er een negatief financieel effect berekend van ongeveer -/- € 46-57 miljoen (in deze berekening is rekening gehouden met het verschil in grondwaarden tussen locaties in Park Triangel en de rest van Waddinxveen).

10 Schaarste in Waddinxveen, RIGO Research en advies 11 Programma betaalbaar wonen, p. 5

Toelichting Ervaring leert dat een sociale woning minder ruimtebeslag heeft dan een niet- sociale woning. Hierdoor kan het soms mogelijk zijn om meer sociale huurwoningen te realiseren op dezelfde oppervlaktes van de originele duurdere woning. Maar omdat in veel deelgebieden het maximaal aantal te realiseren woningen al vastligt, en de verdeling tussen bebouwing, parkeren en groen al is ingevuld, is dit financiële effect niet precies te berekenen. Mocht het bij uitzondering toch mogelijk blijken om (x) aantal niet-sociale woningen uit te ruilen voor (x+n) sociale woningen kan dat mogelijk tot een financieel voordeel leiden ten opzichte van de opbrengst van de originele (x) woningen uit het duurdere segment. Dit hypothetische financiële voordeel is meegenomen in de financiële berekening voor dit scenario. Zie voor een toelichting van de range van het financiële effect van ongeveer -/- € 46-57 miljoen het onderstaande fictieve voorbeeld:

Financieel effect inclusief particuliere sociale huurwoningen Voor de volledigheid wordt ook een indicatie gegeven van de situatie in 2031 als de particuliere sociale huurwoningen wel worden meegenomen. In het Woningbehoefteonderzoek Waddinxveen (d.d. mei 2023) heeft Stec Groep op basis van een bewerking van hun eigen databronnen een schatting gemaakt van de hoeveelheid particuliere sociale huurwoningen in de gemeente Waddinxveen. Let op: er zijn bij de gemeente geen databronnen beschikbaar over de specifieke aantallen. De gemeente heeft deze particuliere sociale huurwoningen namelijk alleen in zicht bij de oplevering. Daarna kunnen woningen door middel van huurverhogingen, mutaties en verkoop wijzigen of verdwijnen. Deze schatting komt neer op ongeveer 2%, oftewel 268 woningen. Dit betekent dat als ook de particuliere sociale huurwoningen worden meegerekend er alsnog een tekort ontstaat in 2031 van 537 sociale huurwoningen. Het financiële effect van dit tekort is ongeveer €30-38 miljoen. Conclusie scenario 1 Als in 2031 alle huidige woningbouwplannen gerealiseerd zijn en er verder geen sociale huurwoningen worden gesloopt, muteert of verkocht, is er een tekort van 807 sociale (corporatie-) woningen. Het realiseren van extra sociale huurwoning binnen de bestaande projecten is een complexe en integrale opgave.

Woningaantallen zijn veelal al vastgesteld en hangen samen met de openbare ruimte, groen ambities en parkeren. Daarom is het alleen mogelijk om extra sociale huurwoningen te realiseren ten koste van een andere woning in het woningbouwprogramma. Het realiseren van deze woningen ten koste van het huidige woningbouwprogramma heeft een negatief effect van ongeveer €46-57 miljoen. Als de schatting van de particuliere sociale huurwoningen wordt meegenomen in de berekening is er een tekort van 537 sociale huurwoningen in 2031, met een negatief financieel effect van ongeveer €30-38 miljoen.

Scenario 2: Aanvullende nieuwe locaties zoeken of herinrichten en verdichten Het scenario om aanvullende locaties te zoeken is op twee manieren uit te voeren. Optie 1: uitleglocaties. Optie 2: het herontwikkelen en verdichting van bestaande wijken. Deze opties houden in dat Waddinxveen verder zal groeien in aantal inwoners. De gemeenteraad van Waddinxveen heeft in de raadsvergadering van 11 oktober de startnotitie ‘Perspectief Waddinxveen 2050: Visie op Groei’ vastgesteld. Deze visie moet duidelijkheid geven over de keuzes die samenhangen voor de groei van Waddinxveen. De startnotitie luidt:

“Met de huidige gebiedsontwikkelingen zijn de woningbouwlocaties in Waddinxveen in 2031 volgebouwd. Waddinxveen zal dan ongeveer 40.000 inwoners tellen. We hebben nog niet bepaald of er ambitie is voor verdere groei, bijvoorbeeld in woningbouwlocaties en/of bedrijventerreinen na 2030. Willen we verder groeien, dan is het noodzakelijk nu een richtinggevende keuze te maken in verband met een voorbereidingstijd van ongeveer 10 jaar. Bovendien is de vraag actueel omdat enkele gebieden om een gebiedsontwikkeling vragen. Dit betekent dat we moeten nadenken over de periode na 2030. Is Waddinxveen volgroeid met 40.000 inwoners of is er een ambitie voor verdere groei? En zo ja, wat is deze groeiambitie, willen we meer woningen, meer bedrijven of meer natuurgebieden? En wat betekent een dergelijke groei voor bereikbaarheid en mobiliteit, duurzaamheid of de belangrijkste maatschappelijke voorzieningen?”12 Conclusie scenario 2 De ‘Visie op groei’ zou gezien kunnen worden als uitwerking van scenario 2. Dit proces zal antwoorden geven of het streven naar 2/3e betaalbare woningen mogelijk gemaakt kan worden door wel of niet te kiezen voor uitleglocaties, herinrichten en/of verdichten van bestaande wijken

DEEL 4 – VEREVENINGSFONDS ALS OPLOSSING VOOR HET FINANCIËLE EFFECT? Motie ‘Vereveningsfonds’ De gemeenteraad heeft in de vergadering van 19 april 2023 de ‘Motie over Vereveningsfonds’ aangenomen. Het doel van deze motie is om aan de raad een voorstel voor een ‘Verordening Vereveningsfonds’ te doen. In deze memo wordt onderzocht of een vereveningsfonds een oplossing is voor het financiële effect van het realiseren van meer sociale huurwoningen? Vereveningsfonds Het doel van het inzetten van een vereveningsfonds is om als gemeente de productie van sociale huurwoningen op peil te houden. Dit is alleen gewenst wanneer er projecten zijn binnen een gemeente waar het bouwen van sociale huurwoningen niet mogelijk of wenselijk is én er projecten zijn waar een compensatie door middel van onevenredige programmering kan plaatsvinden. Daarom is het van belang dat de financiële bijdrage aan een vereveningsfonds van een ontwikkelende partij zo wordt opgesteld dat het risico wordt geminimaliseerd dat woningen ‘afgekocht’ worden. Omgevingswet Met de komst van de Omgevingswet worden er extra eisen gesteld aan het inzetten van een vereveningsfonds. De gemeente moet kunnen aantonen dat de afdracht een echte “verevening” is. De sociale huurwoningen moeten in een ander plan gecompenseerd worden.

Zo moet het risico worden voorkomen dat er na de afdracht een ‘onverschuldigde betaling’ aan de gemeente ontstaat, omdat er onvoldoende locaties zijn om te compenseren. De gemeente Waddinxveen heeft momenteel geen projecten waar deze sociale woningen gecompenseerd zouden kunnen worden. Dit lokt onverschuldigde betalingen uit omdat de gemeente Waddinxveen momenteel geen projecten kan aandragen waar de compensatie in kan plaatsvinden. Voorstel Het is gezien de nieuwe eisen voor het inzetten van een vereveningsfonds onder de Omgevingswet belangrijk om een vereveningsfonds sociale woningbouw goed te onderzoeken en juridisch te verankeren. Het instellen van een vereveningsfonds moet niet veroorzaken dat (markt)partijen hun plicht om sociale woningen te bouwen kunnen afkopen, of dat de gemeente met onverschuldigde betalingen blijft zitten. Ook moet onderzocht worden hoe een vereveningsfonds zich verhoudt tot fonds bovenwijkse voorzieningen, binnenplanse financiële verevening, groenfonds, parkeerfonds om een woningbouwontwikkeling financieel mogelijk te houden. Dit alles maakt onderdeel uit van de actualisatie van de Nota Kostenverhaal. De Nota Kostenverhaal is een openbaar door de raad vastgesteld beleidsdocument en voorziet in een transparante regeling voor kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bijdrage in ruimtelijke ontwikkelingen en bovenplanse kosten. Daarom is

12 Startnotitie ‘Perspectief Waddinxveen 2050: Visie op groei’, p. 1.

het voorstel om de mogelijkheden voor het inzetten van een vereveningsfonds sociale woningbouw alleen te bespreken als onderdeel van de Nota Kostenverhaal.

DEEL 5 – CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN Conclusie We streven in de gemeente Waddinxveen naar een passende woning voor iedereen. Een belangrijke focus hierbij is het streven naar 2/3e betaalbaarheid in de gehele woningvoorraad. De gemeenteraad heeft in een motie vragen gesteld over het realiseren van extra sociale huurwoningen. Het streven naar 30% sociale huurwoningen is een landelijke en regionale ambitie die wij ook lokaal uitvoeren in de nieuwbouwplannen. In de huidige woningvoorraad is 27% in het bezit van de woningcorporatie. De haalbaarheid van het realiseren van 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad is ingewikkeld door meerdere redenen. Het is niet alleen een financieel vraagstuk. Vanwege het belang van meerdere onderwerpen is er geen kant en klare oplossing. Wel kunnen extra maatregelen het streven helpen om te groeien naar 2/3e betaalbaarheid. Landelijke ambitie, geen verplichting Met het huidige indicatieve woningbouwprogramma voldoet de gemeente Waddinxveen aan het nationale streven om in 2025 2/3e betaalbare woningen als de norm te programmeren in nieuwe projecten. Ook regionaal sluit de Woonzorgvisie Waddinxveen 2035 aan bij het ingroeimodel uit de RRA om te streven naar 30% sociaal in de algehele woningvoorraad.

Negatief financieel effect In scenario 1, waar het absolute tekort van 807 woningen aan sociale huurwoningen (in bezit van een woningcorporatie) in 2031 wordt opgelost door het uitruilen van woningen in het niet-sociale segment, is er een negatief financieel effect berekend van ongeveer € 46-57 miljoen. Als de schatting van 2% particuliere sociale huurwoningen in Waddinxveen wordt meegenomen in de berekening, is er een negatief financieel effect van ongeveer €30-38 miljoen. In scenario 2 wordt verwezen naar de ‘Visie op groei’. Deze visie zou gezien kunnen worden als uitwerking van scenario 2. Dit proces zal antwoorden geven of het streven naar 2/3e betaalbare woningen mogelijk gemaakt kan worden door wel of niet te kiezen voor uitleglocaties, herinrichten en/of verdichten van bestaande wijken Investeringskracht woningcorporaties staat onder druk Woonpartners is de enige actieve woningcorporatie in Waddinxveen. Om de afspraken en ambities uit onder andere uit de Regionale Realisatieagenda waar te maken, wordt waar nodig een collegawoningcorporatie in Waddinxveen aangetrokken. Daarnaast worden samen met de gemeenten in regio Midden Holland en de provincie er versnellingstafels opgezet om tijdig in te kunnen grijpen bij projecten waar vertraging of stilstand dreigt plaats te vinden.

Vereveningsfonds Het instellen van een vereveningsfonds moet niet veroorzaken dat (markt)partijen hun plicht om sociale woningen te bouwen kunnen afkopen, of dat de gemeente met onverschuldigde betalingen blijft zitten. De mogelijkheden voor het inzetten van een vereveningsfonds sociale woningbouw kan alleen worden besproken als onderdeel van de Nota Kostenverhaal. Bestemmingsreserve betaalbare woningen Tijdens de behandeling van de jaarrekening 2022 is afgelopen 5 juli 2023 door de gemeenteraad een amendement ingediend om een bedrag van 3 miljoen toe te voegen aan een nieuw in te stellen bestemmingsreserve betaalbare woningen. De doelstelling van de reserve is om de gewenste segmentering uit de woonzorgvisie bij nieuwe woningbouwplannen te realiseren. Vanuit de reserve kan, op aanvraag van een projectontwikkelaar of een woningcorporatie, een financiële bijdrage worden gedaan per sociale- of middenhuurwoning. De gemeente zoekt momenteel uit onder welke voorwaarden partijen een subsidieaanvraag kunnen doen.

Aanbevelingen Zet in op een gemixt woningbouwprogramma Het is belangrijk om in een woonprogramma op gebiedsniveau zoveel mogelijk de verschillende en gewenste segmenten terug te laten komen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Een gemixt woonprogramma brengt doorstroming op gang, heeft een positief effect op de leefbaarheid van een wijk/buurt én voorziet in de vraag naar een gemixt woningbouwprogramma. Naast financieel vraagstuk ook een kwalitatief ruimtelijk vraagstuk In de woonprogramma’s wordt gestreefd naar een optimale verdeling tussen bebouwing, parkeren, groen en voorzieningen in de buurt. Naast de financiële effecten kan het ‘zomaar’ toevoegen van extra sociale huurwonigen in de bestaande projecten een afbreuk doen aan de kwaliteit van het project en de omgeving. Het is onwenselijk wanneer het toevoegen van extra (sociale huur)woningen een seperate beslissing is zonder dat deze factoren zorgvuldig worden meegenomen.