Bijlage 2 Collegevoorstel Woningbouwproject Noordeinde tussen 83 en 85

Collegevoorstel Zaakkenmerk: 360456 Documentkenmerk: 360457 Onderwerp: Principeverzoek Noordeinde tussen 83 en 85 Datum college: 10 februari 2026 Openbaarheid: Openbaar Portefeuillehouder: Albert Kerssies Directeur: Merijn Nijhuis Onderwerp Woningbouwproject Noordeinde tussen 83 en 85 Voorgesteld besluit Het college van burgemeester en wethouders van Waddinxveen besluit: 1. Bereidheid uit te spreken om in principe medewerking te verlenen aan het plan om de huidige agrarische gronden te gebruiken voor wonen (inbreilocatie); 2. Bereidheid uit te spreken om in principe medewerking te verlenen aan het plan om aan Noordeinde tussen 83 en 85 15 betaalbare koopappartementen en 5 dure koopwoningen (3 vrijstaande woningen en 2 twee-onder-een-kapwoningen) te realiseren; 3. Bereidheid uit te spreken om in principe medewerking te verlenen aan het woningbouwprogramma waarbij 192.000 euro wordt afgedragen aan het vereveningsfonds.

Publiekssamenvatting De eigenaar van het perceel aan het Noordeinde (tussen 83 en 85) stopt op korte termijn met het handmatig bewerken van sierteelt. De eigenaar verkoopt het perceel aan een initiatiefnemer, die op dit perceel verschillende woningen wil realiseren: 3 dure koopwoningen, 2 twee-onder-een-kapwoningen en 15 betaalbare koopwoningen. Om woningen te kunnen bouwen moet er worden afgeweken van het omgevingsplan, om op agrarische bestemming te wonen. Het plan om in totaal 20 woningen te realiseren past binnen de Omgevingsvisie. Het college besluit in principe medewerking te willen verlenen aan dit plan. Inleiding Het perceel wordt op dit moment gebruikt voor sierteelt. De huidige eigenaar van het perceel Noordeinde tussen 83 en 85 is op leeftijd en heeft aangegeven binnen afzienbare tijd te stoppen met het handmatig bewerken van dit perceel voor sierteelt. Wanneer de bedrijfsactiviteiten gestaakt zijn, verkoopt de eigenaar het perceel aan een initiatiefnemer. De initiatiefnemer is voornemens het perceel te herontwikkelen voor woningbouw. Gedurende 2025 heeft de initiatiefnemer verschillende woningbouwprogramma's onderzocht. Er is uiteindelijk gekozen voor een woningbouwprogramma met 15 betaalbare koopappartementen en 5 dure koopwoningen (grondgebonden). De initiatiefnemer heeft aangegeven dat een woningbouwprogramma met sociale koop financieel niet haalbaar is.

Sociale huur is gelet op de locatiekenmerken en beperkte omvang van het woningbouwprogramma ook niet haalbaar. Het woningbouwprogramma voorziet in 75% betaalbare koopwoningen.

Het plan bestaat uit 3 vrijstaande woningen, 2 twee-onder-één-kapwoning en een appartementencomplex met 15 betaalbare koopwoningen. Schuin achter het appartementencomplex worden 15 bergingen gerealiseerd voorzien van een groen dak. Voor de 5 dure koopwoningen wordt parkeren op eigen terrein opgelost. Voor het

appartementencomplex worden 13 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en 6 langs het Noordeinde. Beoogd resultaat/doel In dit collegevoorstel wordt de wenselijkheid uiteengezet om mee te werken aan het principeverzoek. Met een principebesluit kan er verder gewerkt worden aan de vergunning van het woningbouwproject. Argumenten 1. Bereidheid uit te spreken om in principe medewerking te verlenen aan het plan om de huidige agrarische gronden te gebruiken voor wonen (inbreilocatie). Er is gevraagd medewerking te verlenen aan het realiseren van woningbouw op agrarische gronden (sierteelt). Op 13 november 2024 heeft het college aan de raad toegezegd dat zij geïnformeerd zal worden over nieuwe inbreilocaties binnen de gemeente Waddinxveen. Door in dit besluitpunt aan te geven dat het om een inbreilocatie gaat, wordt de raad geïnformeerd. Inmiddels is het perceel aan drie zijden ingesloten door woningen, waardoor het door geldende milieuregels ter attentie van de afstanden tot woningen moeilijker wordt om het perceel bedrijfsmatig te exploiteren voor sierteelt. Daarnaast is in het lint aan het Noordeinde voornamelijk woningbouw aanwezig. Het ontwikkelen van woningbouw op dit perceel is een voor de hand liggende inbreilocatie. 2.

Bereidheid uit te spreken om in principe medewerking te verlenen aan het plan om aan Noordeinde tussen 83 en 85 15 betaalbare koopappartementen en 5 dure koopwoningen te realiseren. Wonen Met het realiseren van 75% betaalbare koopwoningen speelt het plan goed in op de vraag van de huidige woningmarkt. De opzet en de vierkante meters in relatie tot de koopprijs is geschikt voor deze locatie. De VON- prijzen van de betaalbare koopappartementen variëren van €265.000 tot € 329.000 euro. Dit woningbouwprogramma levert een bijdrage aan pijler 1 “Betaalbaarheid en beschikbaarheid” van de Woonzorgvisie. Een klein aantal sociale huurwoningen is voor een woningcorporatie niet rendabel. Woonpartners Midden-Holland heeft aangegeven geen interesse te hebben in projecten met enkele sociale huurwoningen. Er wordt tot slot een bijdrage gedaan aan het vereveningsfonds, omdat het woningbouwprogramma niet voorziet in sociale huurwoningen (zie punt 3). RO en stedenbouw Er wordt afgeweken van het Omgevingsplan, onderdeel “Bebouwde kom 2015”: woningbouw wordt op agrarische gronden mogelijk. Vanuit ruimtelijk perspectief is een herontwikkeling van een agrarisch perceel naar wonen voorstelbaar. Allereerst is het perceel te klein voor het bedrijfsmatig bewerken van sierteelt. Daarnaast is het plan in lijn met de Omgevingsvisie. Hierin wordt benadrukt dat linten altijd in ontwikkeling zijn.

Dit hoeft geen probleem te zijn zolang initiatieven zich voegen naar het karakter van het lint. Bebouwingslinten zijn belangrijk voor de ruimtelijke structuur en beeldbepalend voor de

ervaring van het landschap. De structuur en opbouw van ieder lint (type bebouwing, percelen, dichtheid, watergang, bruggen en bomen) is leidend voor wat er mogelijk is. De opzet van dit plan is vanuit ruimtelijk perspectief passend in dit bebouwingslint. Het afwijken van de agrarische bestemming naar wonen is aanvaardbaar. Het voorgestelde plan voldoet aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Derhalve kan hieraan in principe medewerking worden verleend. De voorgevel van de twee-onder-een-kapwoningen ligt voor ca. 2,7m binnen de 30m lijn van het loonbedrijf aan Noordeinde 80. Tijdens de vergunningprocedure zal door de initiatiefnemer een akoestisch onderzoek uitgevoerd worden waaruit zal blijken of er al dan niet maatregelen getroffen moeten worden om aan de evenwichtige toedeling van functies te voldoen. Het is aangenomen dat dit oplosbaar is, omdat dit een geringe overschrijding betreft. Voorliggend plan voorziet tot slot in een gevarieerd programma dat vanuit stedenbouwkundige perspectief en door de welstandscommissie als passend is bevonden voor het Noordeinde. Er wordt gewerkt met een afwisseling van massa's, waarbij vrijstaande woningen, de 2 twee-onder-een-kapwoningen en het appartementencomplex elkaar van noord naar zuid afwisselen.

Het voorgestelde aantal woningen garandeert daarnaast dat de karakteristieke doorzichten tussen de woningen behouden blijven. Verkeer Parkeren wordt voor het overgrote deel op eigen terrein opgelost. Voor de vrijstaande woningen en de twee twee-onder-een-kapwoning zijn er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Voor het appartementencomplex zijn er 13 parkeerplaatsen op eigen terrein en 6 langs het Noordeinde. Hiermee voldoet het plan aan de parkeernormen. Biodiversiteit en klimaatadaptatie Voorliggend plan heeft tot gevolg dat het gebied meer versteend. De gronden worden immers gebruikt voor sierteelt. Om dit te compenseren wordt allereerst de bestaande sloot verbreed, waardoor er meer waterberging mogelijk is op het perceel. De sloot wordt ook voorzien van een natuurlijke oever. Daarnaast wordt in elke achtertuin van de vrijstaande woningen en de twee-onder-een-kapper een boom geplant en wordt er zoveel mogelijk inheemse beplanting aangebracht. De woningen worden daarnaast natuurinclusief gebouwd. Ze worden voorzien van zwaluwkasten, vleermuiskasten en kasten voor mussen. Op het dak van de bergingen wordt tot slot een retentiedak (groen dak) gerealiseerd. Het planvoornemen sluit daarmee aan op gemeentelijk beleid en is in overeenstemming met het programma Duurzame Leefomgeving.

3. Bereidheid uit te spreken om in principe medewerking te verlenen aan het woningbouwprogramma waarbij 192.000 euro wordt afgedragen aan het vereveningsfonds.

Omdat het woningbouwprogramma niet voorziet in sociale koop- en of huurwoningen, draagt de initiatiefnemer een bedrag van 192.000 euro af aan het vereveningsfonds. Dit is conform de Nota kostenverhaal 2025. Kanttekeningen Voorliggend plan is in strijd met het omgevingsplan (onderdeel Bebouwde Kom 2015); de agrarische gronden worden gebruikt voor woondoeleinden. Hiervoor is een BOPAprocedure vereist. Medewerking aan het plan kan in principe worden verleend omdat dit plan, alles afwegende, voldoet aan het vereiste van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Duurzaamheid Het plan voorziet in verschillende groene en natuurinclusieve inpassingen en is daarmee conform het Programma duurzame leefomgeving. Financiële consequenties Voorliggend plan voorziet niet in sociale koop- en of huurwoningen. Hierdoor moet er conform de Nota kostenverhaal 2025 een bedrag van 192.000 euro aan het vereveningsfonds worden afgedragen. Op basis van beleid dient dit plan te voorzien in zes sociale huurwoningen. De afdracht hangt af van de duurste categorie waarin een surplus zit. Bij dit plan gaat dat om de categorie betaalbare koop, want in de categorie dure koop zit geen surplus. Op basis van de Nota verevening sociale woningbouw 2025 artikel 2.5.2 (meergezinswoningen – betaalbare koop) dient er 32.000 euro per woning afgedragen te worden.

Dit komt neer op een totaal af te dragen bedrag van 192.000 euro. Daarnaast zal er tijdens de vergunningsprocedure een anterieure overeenkomst opgesteld worden, waarin plankosten en kosten voor schades e.d. geregeld worden. De ambtelijke kosten in verband met de ruimtelijke procedure en de beoordeling van de aanvraag worden ook via de anterieure overeenkomst verhaald op de initiatiefnemer. Dit voorstel heeft vooralsnog geen financiële consequenties Zodra de afspraken daadwerkelijk zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst zullen de ambtelijke kosten en de bijdrage aan het vereveningsfonds via een Burap worden verwerkt. Juridische consequenties Een principebesluit is geen besluit of beschikking conform de algemene wet bestuursrecht en is dus niet vatbaar voor bezwaar of beroep. De initiatiefnemer dient een formele vergunningaanvraag in te dienen nadat het college een principebesluit heeft genomen. Tijdens deze formele vergunningprocedure kunnen belanghebbenden bezwaar of beroep instellen. Er wordt daarnaast een anterieure overeenkomst opgesteld waarin de afspraken tussen exploitant en de gemeente worden vastgelegd. Participatie en communicatie De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor communicatie en participatie met de omgeving. Er wordt tijdens de vergunningprocedure een participatieplan opgesteld door de

initiatiefnemer. Het gekozen participatietraject wordt uitgevoerd tijdens de vergunningprocedure. Uitvoering/vervolg Het plan is strijdig met het omgevingsplan (onderdeel Bebouwde Kom 2015); de wens is om te wonen op nu nog agrarische gronden. Om dit juridisch- planologisch mogelijk te maken, dient er een uitgebreide procedure gevolgd te worden (BOPA) na het nemen van het principebesluit. Bijlage(n) 1.) Situatietekeningen principebesluit Noordeinde tussen 83 en 85