Bijlage 2 - Adviezen commissie _ geredigeerd

I. Behandeling van het bezwaarschrift van (LaGro advocaten) namens Tommar Vastgoed B.V. gevestigd te Waddinxveen, eigenaar van de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Waddinxveen, sectie B. nummer 5839 Gericht tegen het besluit van de gemeenteraad van 2 oktober 2025, kenmerk 311700, inhoudende het besluit een voorkeursrecht te vestigen voor een periode van 3 jaar op de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Waddinxveen, sectie B. nummer 5839. Het bezwaarschrift is behandeld in de hoorzitting van de commissie bezwaarschriften van 28 oktober 2025, in aanwezigheid van: (voorzitter); (commissielid); (commissielid); (secretaris). Aanwezig tijdens de hoorzitting waren: , bestuurder Tommar Vastgoed B.V. bestuurder Tommar Vastgoed B.V. Afwezig tijdens de hoorzitting was (LaGro advocaten) namens Tommar Vastgoed B.V. De raad van de gemeente Waddinxveen (hierna: de raad) en de raad heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door de heer D. Stapel. II. OVERWEGINGEN COMMISSIE Naar aanleiding van de stukken en hetgeen tijdens de hoorzitting door en namens partijen naar voren is gebracht overweegt de commissie als volgt. 1. Ontvankelijkheid Het bezwaarschrift is binnen zes weken na het bestreden besluit ontvangen. Dit is binnen de wettelijke termijn.

Verder is voldaan aan de overige wettelijke eisen die zijn gesteld aan de indiening van een bezwaarschrift, zoals bedoeld in artikel 6:5 van de Algemene wet bestuursrecht. Het bezwaarschrift is oorspronkelijk gericht tegen het besluit van het college burgemeester en wethouders (hierna: het college) van 8 juli 2025, kenmerk 284423, inhoudende het besluit een voorkeursrecht te vestigen voor een periode van drie maanden op de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Waddinxveen, sectie B. nummer 5839. De commissie is van oordeel dat dit besluit van het college van rechtswege vervalt, omdat de gemeenteraad (hierna: de raad) het besluit van 2 oktober 2025 tot definitieve aanwijzing heeft genomen. De bezwaargronden die zijn aangevoerd tegen het besluit van het college, worden geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Daarom adviseert de commissie dat het bezwaar tegen het besluit van de raad ontvankelijk is en kan de commissie over de inhoud adviseren. 2. Procesverloop - Voorkeursrechtbeschikking van het college d.d. 8 juli 2025 - Bekendmaking van het besluit in het gemeenteblad d.d. 9 juli 2025 - Bezwaarschrift en nota van zienswijze ontvangen d.d. 29 juli 2025 - Voorkeursrechtbeschikking van de raad d.d. 2 oktober 2025 - Bekendmaking raadsbesluit in het gemeenteblad d.d. 2 oktober 2025 - Verweerschrift d.d.

7 oktober 2025 - Hoorzitting commissie bezwaarschriften d.d. 28 oktober 2025

1

3. Standpunt bezwaarmaker Voor de bezwaargronden wordt verwezen naar het ingediende bezwaarschrift. Ter zitting voert bezwaarmaker ter aanvulling van het bezwaarschrift als volgt aan: - De gemeente had bij het aangaan van de voorovereenkomst bezwaarmaker erop moeten wijzen dat er, ondanks de afspraken in de voorovereenkomst, een voorkeursrecht gevestigd kon worden. - Het vestigen van een voorkeursrecht is in strijd met de voorovereenkomst die rechtsgeldig is tot 1-1-2026. - Ondertussen vindt er overleg plaats met de gemeente en is de intentie dat de voorovereenkomst verlengd gaat worden. Het vestigen van een voorkeursrecht is daarom onnodig en is geen verplichting voor de gemeente. - Er is geen motivatie gegeven waarom het belang van de gemeente zwaarder weegt dan dat van de eigenaar van het perceel. 4. Standpunt van de raad Voor de standpunten van de raad wordt verwezen naar het verweerschrift. Ter zitting vult de vertegenwoordiger als volgt verder aan: - De motivering tot het vestigen van voorkeursrecht is wel gegeven. De omstandigheden zijn gewijzigd ten opzichte van het opstellen van de voorovereenkomst. Inmiddels zijn scenariostudies vastgesteld. Deze zijn openbaar en andere partijen kunnen daarop inspelen. Daarom voelt de gemeente zich genoodzaakt om een voorkeursrecht te vestigen.

- Gesprekken over de invulling van een verlenging van de voorovereenkomst vinden nog plaats. Echter zijn de partijen nog niet in de fase gekomen, dat zij een anterieure overeenkomst willen aangaan. Dit betekent dat voor beide partijen het mogelijk is om de voorovereenkomst op te zeggen. Dit zorgt ook voor de noodzaak om een voorkeursrecht te vestigen op het perceel. 5. Van toepassing zijnde regelgeving1 Algemene wet bestuursrecht Omgevingswet (hierna: Ow) Artikel 9.1 lid 1 Ow De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: a) in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, b) in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan, c) in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de

nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Artikel 9.1 lid 2 Ow Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie.

1

De genoemde regelgeving is te vinden op www.overheid.nl.

2

Artikel 16.32c lid 1 Ow Als bezwaar aanhangig is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college van burgemeester en wethouders en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad in werking is getreden, wordt het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbechikking van de gemeenteraad. 6. Beoordeling commissie De commissie ziet zich gesteld voor de vraag of de raad op juiste gronden heeft kunnen komen tot het bestreden besluit. Op basis van het verhandelde ter hoorzitting, de stukken uit het dossier en de daarbij relevante wet- en regelgeving overweegt de commissie daarover als volgt. Op grond van artikel 9.1 lid 1 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad bij voorkeursbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk voorkeursrecht vestigen. Voor aanwijzing van een voorkeursrecht komen gronden waaraan bij het omgevingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend in aanmerking en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan. Onder een afwijkend gebruik valt ook een vergelijkbaar gebruik, maar intensiever dan wel breder gebruik dan het bestaande. De commissie constateert dat in dit geval een aanwijzing voorkeursrecht is gevestigd op gronden die onderdeel zijn van de omgevingsvisie Waddinxveen 2025, specifiek het Sleutelkwartier Noord.

In artikel 6 lid 1 van de voorovereenkomst staat: Het bepaalde in de overeenkomst laat onverlet de krachtens publiekrechtelijke voorschriften of regelingen op de gemeente rustende verplichtingen dan wel de uitoefening van aan de gemeente krachtens publiekrechtelijke voorschriften of regelingen toekomende bevoegdheden. De commissie stelt vast dat het vestigen van een voorkeursrecht valt onder het uitoefenen van de aan de gemeente krachtens de publiekrechtelijke voorschriften of regelingen toekomende bevoegdheden. Dit laat onverlet dat als er sprake zou zijn van het schenden van de bepalingen in de voorovereenkomst, dat dit een privaatrechtelijke kwestie is en het niet aan de commissie is om hierin te adviseren. De wetgever heeft met de invoering van het voorkeursrecht beoogd de positie van gemeenten bij de grondverwerving ten behoeve van de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden. Het vestigen van voorkeursrecht is dus een instrument dat de raad in staat stelt om bestemmingen te realiseren die zij wenselijk acht.

Daaruit volgt dat het belang van het verwezenlijken van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen zwaarder weegt, dan het belang van de grondeigenaar om het perceel vrijelijk te kunnen overdragen aan een derde partij. In het bestreden besluit motiveert de raad dat zij de mogelijkheden tot het ontwikkelen van gebied het Sleutelkwartier Noord, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Waddinxveen 2050, op gang wil brengen en vergroten. In het verweer wordt daarover verder toegelicht dat door het openbaar maken van de scenariostudies, de kans toeneemt dat andere partijen posities in het gebied innemen, wat prijsopdrijvende effecten kan hebben en het behalen van de toegekende toekomstige functie moeilijker te realiseren wordt. De gemeente en bezwaarmaker zijn daarnaast nog niet toegekomen aan de fase waarin een anterieure overeenkomst wordt aangegaan. Dit betekent dat het mogelijk is om de voorovereenkomst op te zeggen en dat de daarin opgenomen bepalingen komen te vervallen. Dit zorgt ook voor noodzakelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen. Hiermee heeft de raad het bestreden besluit voldoende gemotiveerd, naar het oordeel van de commissie.

3

Ten aanzien van het vertrouwensbeginsel heeft de Raad van State in jurisprudentie een kader gegeven aan de hand waarvan een beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden beoordeeld. 2. Ten eerste moet er beoordeeld worden in hoeverre er een toezegging is van de overheid. Ten tweede moet de toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kunnen worden toegerekend. Als beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord wat de betekenis van het gewekte vertrouwen is bij de uitoefening van de betreffende bevoegdheid. De commissie oordeelt dat de raad geen toezegging heeft gedaan om geen voorkeursrecht te vestigen. Uit de voorovereenkomst, het bezwaarschrift of wat ter zitting is besproken, is niet gebleken dat de gemeente Waddinxveen een uitlating of toezegging heeft gedaan, waaruit geconcludeerd kan worden dat er geen voorkeursrecht gevestigd zal worden op het perceel voor zolang de voorovereenkomst geldig is. Er kan ook niet gesproken worden van een toezegging, als bij het tot stand komen van de voorovereenkomst, uit de voorovereenkomst zelf en uit de gesprekken over verlenging van deze voorovereenkomst niet de intentie van de gemeente is gebleken, dat zij de grond wil verwerven of voornemens was een voorkeursrecht te vestigen.

De commissie concludeert daarom dat er geen sprake is van strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en specifiek het vertrouwensbeginsel, omdat er geen sprake is geweest van een toezegging door de gemeente Waddinxveen. Daaruit vloeit voort dat de commissie niet aan een beoordeling van de tweede en derde stap toekomt, zoals opgenomen in de eerder vermelde jurisprudentie. 7. Conclusie De commissie stelt zich gelet op het voorgaande en met inachtneming van hetgeen tijdens het horen aan de orde is geweest op het standpunt dat de raad terecht en op goede gronden tot het bestreden besluit heeft kunnen komen. De commissie acht de bezwaren ongegrond. III. Advies: De commissie adviseert: - het namens bezwaarmaker ingediende bezwaarschrift tegen het besluit van de raad ontvankelijk en ongegrond te verklaren; - het bestreden besluit van de raad in stand te laten. De commissie bezwaarschriften, de voorzitter,

2

de secretaris,

Uitspraak ECLI:NL:RVS:2019:1694, zie https://www.rechtspraak.nl/

4

I. Behandeling van de bezwaarschriften van en te Waddinxveen, eigenaar van de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Waddinxveen, Gericht tegen het besluit van de gemeenteraad van 2 oktober 2025, kenmerk 311700, inhoudende het besluit een voorkeursrecht te vestigen voor een periode van 3 jaar op de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Waddinxveen, Het bezwaarschrift is behandeld in de hoorzitting van de commissie bezwaarschriften van 28 oktober 2025, in aanwezigheid van: eweg (voorzitter); (commissielid); (commissielid); (secretaris). Aanwezig tijdens de hoorzitting waren: - Bezwaarmakers De gemeenteraad van de gemeente Waddinxveen (hierna: de raad) heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door de heer D. Stapel. II. OVERWEGINGEN COMMISSIE Naar aanleiding van de stukken en hetgeen tijdens de hoorzitting door en namens partijen naar voren is gebracht 1. Ontvankelijkheid Het bezwaarschrift is binnen zes weken na het bestreden besluit ontvangen. Dit is binnen de wettelijke termijn. Verder is voldaan aan de overige wettelijke eisen die zijn gesteld aan de indiening van een bezwaarschrift, zoals bedoeld in artikel 6:5 van de Algemene wet bestuursrecht.

Het bezwaarschrift is oorspronkelijk gericht tegen het besluit van het college burgemeester en wethouders (hierna: het college), kenmerk 284423, inhoudende het besluit een voorkeursrecht te vestigen voor een periode van drie maanden op de onroerende zaak kadastraal bekend als gemeente Waddinxveen, . De commissie is van oordeel dat dit besluit van het college van rechtswege vervalt, omdat de gemeenteraad (hierna: de raad) het besluit van 2 oktober 2025 tot definitieve aanwijzing heeft genomen. De bezwaargronden die zijn aangevoerd tegen het besluit van het college, worden geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad. Daarom adviseert de commissie dat het bezwaar tegen het besluit van de raad ontvankelijk is en kan de commissie over de inhoud adviseren. 2. Procesverloop - Voorkeursrechtbeschikking van de ODMH namens het college d.d. 8 juli 2025 - Bekendmaking van het besluit in het gemeenteblad d.d. 9 juli 2025 - Bezwaarschrift ontvangen d.d. 14 augustus 2025 - Voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad d.d. 2 oktober 2025 - Bekendmaking raadsbesluit in het gemeenteblad d.d. 2 oktober 2025 - Verweerschrift d.d. 7 oktober 2025 - Hoorzitting commissie bezwaarschriften d.d. 28 oktober 2025 3. Standpunt van de bezwaarmakers Voor de bezwaargronden wordt verwezen naar het ingediende bezwaarschrift.

Ter zitting voert bezwaarmaker ter aanvulling van het bezwaarschrift als volgt aan: - De periode van vestiging van voorkeursrecht van drie jaar is lang. Dit geeft onzekerheid over eventuele toekomstplannen met het perceel. Bijvoorbeeld wanneer er voor ontwikkelingen van het perceel vergunningen aangevraagd moeten worden bij de gemeente.

1

4. Standpunt van de raad Voor de standpunten van de raad wordt verwezen naar het verweerschrift. Ter zitting vult de vertegenwoordiger van de raad als volgt verder aan: gepubliceerd zijn en . Op het moment dat de gebiedsvisie wordt vastgesteld en blijkt dat het perceel niet nodig is om het gebied te ontwikkelen, kan het besluit worden heroverwogen. Als de gebiedsvisie ter inzage ligt en het perceel blijft onderdeel van de gebiedsvisie, kan door bezwaarmakers hierover in gesprek gegaan worden met de gemeente. - Als de woonbestemming vervalt en het perceel bijvoorbeeld een verkeersbestemming krijgt in het omgevingsplan, zit daar een maatregel in voor bescherming van de grondeigenaren door middel van een overgangsrecht. Ook kunnen grondeigenaren in verweer gaan tegen een dergelijke wijziging van het omgevingsplan. - Het vestigen van een voorkeursrecht heeft geen invloed op eventuele vergunningsaanvragen in de toekomst. 5.

Van toepassing zijnde regelgeving1 Algemene wet bestuursrecht Omgevingswet (hierna: Ow) Artikel 9.1 lid 1 Ow De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: a) in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, b) in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan, c) in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.

Artikel 9.1 lid 2 Ow Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. Artikel 9.12 lid 2 Ow Als de voorgenomen vervreemding betrekking heeft op onroerende zaken waarop voor een deel een voorkeursrecht is gevestigd maar die een samenhangend geheel vormen, kan de vervreemder, onverminderd afdeling 11 van titel 5 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, als voorwaarde stellen dat dit geheel van onroerende zaken in de vervreemding wordt betrokken. Artikel 9.16 Ow 1) Als het bevoegd gezag in beginsel bereid is het goed te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen en er tussen de vervreemder en het bevoegd gezag wordt onderhandeld over de vervreemdingsvoorwaarden, kan de vervreemder het bevoegd gezag verzoeken om binnen vier weken na dat verzoek de rechtbank te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. 2) Bij het verzoek van het bevoegd gezag aan de rechtbank wordt een afschrift van het verzoek van de vervreemder gevoegd. 1

De genoemde regelgeving is te vinden op www.overheid.nl.

2

Artikel 16.32c lid 1 Ow Als bezwaar aanhangig is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college van burgemeester en wethouders en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad in werking is getreden, wordt het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. 6. Beoordeling commissie De commissie ziet zich gesteld voor de vraag of de raad op juiste gronden heeft kunnen komen tot het bestreden besluit. Op basis van het verhandelde ter hoorzitting, de stukken uit het dossier en de daarbij relevante wet- en regelgeving overweegt de commissie daarover als volgt. Het vestigen van voorkeursrecht is een instrument dat de raad in staat stelt om bestemmingen te realiseren die zij wenselijk acht. Voor aanwijzing komen in aanmerking gronden waaraan bij het omgevingsplan een niet-agrarische bestemming is toegekend en waarvan het gebruik afwijkt van dat plan. Onder een afwijkend gebruik valt ook een vergelijkbaar gebruik, maar intensiever dan wel breder gebruik dan het bestaande en dit geldt bijvoorbeeld voor de percelen die thans de functie wonen hebben. De commissie constateert dat in dit geval een aanwijzing voorkeursrecht is gevestigd op gronden die onderdeel zijn van de omgevingsvisie Waddinxveen 2025, specifiek Sleutelkwartier Noord.

Op grond van artikel 9 lid 1 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad bij voorkeursbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk voorkeursrecht vestigen. In het bestreden besluit motiveert de raad dat zij de mogelijkheden tot het ontwikkelen van gebied Sleutelkwartier, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Waddinxveen 2050, op gang wil brengen en vergroten. Dit rechtvaardigt naar het oordeel van de commissie het genomen besluit. Uit vaste rechtspraak van de Raad van State volgt dat de wetgever bij de totstandkoming van de toenmalige Wet voorkeursrecht gemeenten, nu geïntegreerd in de Omgevingswet, het met het vestigen van een voorkeursrecht te dienen algemene belang heeft afgewogen tegen het individuele financiële belang van de betrokken grondeigenaren 2. Het enkele financiële belang van de eigenaren hoeft daarom niet meer afzonderlijk in de afweging te worden betrokken. Een eventuele waardedaling van het totale eigendom is een financieel belang. Andere relevante belangen van eisers zijn gesteld noch gebleken. De commissie wijst er bijvoorbeeld op dat het voorkeursrecht geen beperkingen stelt aan de bouw- of gebruiksmogelijkheden van de gronden waarop het voorkeursrecht is gelegd. De bezwaargrond dat het vestigen van het voorkeursrecht een waardedaling van het totale eigendom tot gevolg heeft en het besluit disproportioneel is, houdt evenmin stand.

Op grond van artikel 9.16 van de Omgevingswet zijn de financiële belangen van de eigenaren voldoende beschermd. Dat bezwaarmakers de komende jaren niet in onzekerheid willen verkeren, is voorstelbaar maar inherent aan de vestiging van een voorkeursrecht en dat maakt het besluit niet onrechtmatig. 7. Conclusie De commissie stelt zich gelet op het voorgaande en met inachtneming van hetgeen tijdens het horen aan de orde is geweest op het standpunt dat de raad terecht en op goede gronden tot het bestreden besluit heeft kunnen komen. De commissie acht de bezwaren ongegrond.

2

Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332

3

III. Advies: De commissie adviseert: - het door bezwaarmakers ingediende bezwaarschrift tegen het besluit van de raad ontvankelijk en ongegrond te verklaren; - het bestreden besluit van de raad in stand te laten. De commissie bezwaarschriften, de voorzitter,

de secretaris,

4