Bijlage 1. Onderzoek bouwhoogtes woontoren kavel 7 de Passage
Tekst van het document
Waddinxveen Passage Betreft: Onderzoek bouwhoogtes woontoren kavel 7, de Passage, Sleutelkwartier Datum: 18 mei 2022 Opgesteld door: De Zwarte Hond
Aanleiding van de notitie Bij het opstellen van het ambitiedocument in 2021 heeft de gemeente Waddinxveen gevraagd om een plan passend bij de uitstraling van het Sleutelkwartier, met een woonprogramma dat aanvullend is op de bestaande woningvoorraad. Daarnaast speelt ook de behoefte tot het vergroten van het aantal woningen op de locatie een rol: de Passage is één van de best bereikbare locaties in Waddinxveen, naast het station en vlak bij het centrum. Met het opzetten van een woongebouw van 11 verdiepingen (woongebouw 7A, zie onderstaande afbeelding) aan de kruising Passage-Juliana van Stolberglaan krijgt het Sleutelkwartier een echte blikvanger, die laat zien dat Waddinxveen ook het stoere karakter van een stad kan tonen. Dit is in lijn met de ambities van het Sleutelkwartier. Het vergroten van het aantal woningen (in vaktermen: de verdichting) draagt bij aan een hogere levendigheid in het gebied (er wonen straks immers meer mensen). De woningen in woongebouw 7A krijgen een bijzonder uitzicht over het dorp. Uiteraard geldt voor het gebouw dat er met een zorgvuldige architectuur moet worden gewerkt, waardoor het in uitstraling past bij Waddinxveen. Het gebruik van baksteen en het ‘terugleggen’ van het gebouw boven de vierde etage zijn daar onderdeel van.
Gemiva locatie
Kavel 8
Passagedwarsstraat
7E
7D
7C 7B
Kavel 9 Passage
7A
Bij het vaststellen van het ambitiedocument in januari 2022 heeft de gemeenteraad gevraagd om inzichtelijk te maken hoe een andere invulling van kavel 7 mogelijk is, waarbij voor woongebouw 7A naast een bouwhoogte van 11 lagen onderzoek wordt gedaan naar 9 en 7 bouwlagen. Daarbij is rekening gehouden met het volgende: -
De financiële exploitatie van kavel 7 moet sluitend blijven; Compensatie van het verlagen van het woongebouw naar 9 of 7 bouwlagen mag niet op kavels 8 en 9 worden opgelost; Een alternatief ontwerp van kavel 7 moet binnen ‘de geest van het ambitiedocument’ worden ontworpen; Een alternatief ontwerp van kavel 7 moet kwalitatief hoogwaardig blijven.
Beschrijving van de alternatieve ontwerpen voor Kavel 7 en de onderlinge verschillen Voor het onderzoek naar een alternatieve invulling voor kavel 7 zijn drie nieuwe varianten gemaakt, waarbij rekening is gehouden met de hierboven benoemde punten. In elk van de drie varianten zijn de bouwhoogten 11, 9 en 7 bouwlagen toegepast, waardoor er in totaal negen alternatieve ontwerpen zijn getekend en doorgerekend op de woningaantallen en bijbehorende grondexploitatie.
De varianten hebben – buiten de variaties in de maximale bouwhoogte van gebouw 7A - subtiele verschillen die voornamelijk voortkomen uit de invulling van het soort woningen. In alle varianten is bouwblok 7C, aan de
zijde van ‘Passagedwarsstraat’, verlengd en verhoogd van drie tot vier bouwlagen. Deze wijziging wordt verderop in deze notitie toegelicht. De grondgebonden woningen aan de Souburgh-zijde, blok 7D, zijn vergroot van drie naar vier bouwlagen, waarmee bijzonder aantrekkelijke woningen kunnen worden gemaakt: de voorzijde aan het park en de achterzijde met een tuin op het zuiden. Ook deze wijziging is in alle varianten gelijk. De verschillen tussen de varianten komen voort uit bouwblokken 7B en 7C. In variant 1 is gekozen voor een invulling van bouwblok 7C met kleinere appartementen en zijn de grondgebonden woningen aan de Passagezijde (7B) ook vergroot naar vier bouwlagen. De verhoging van deze grondgebonden woningen is in de uitstraling van het blok naar de Passage gelijkwaardig. In variant 2 is gekozen voor grotere appartementen in bouwblok 7C en zijn de grondgebonden woningen in blok 7B gelijk gebleven op drie bouwlagen. In variant 3 is het appartementenblok 7C opgesplitst in twee kleinere blokjes, en zijn er enkele grondgebonden woningen tussen gevoegd. Deze zijn zo gesitueerd dat ze een dakterras krijgen in plaats van een tuin. Deze opsplitsing is stedenbouwkundig minder wenselijk omdat het de bouwbaarheid complexer maakt, en de grondgebonden woningen zonder tuin minder kwaliteit hebben. De woningen in blok 7B zijn gelijk gebleven op drie bouwlagen.
Toelichting bij de wijzigingen in de overige delen van kavel 7. Parallel aan het onderzoek naar een andere bouwhoogte op kavel 7 is in samenhang met de voorgestelde ontwikkeling op de ‘Gemiva-locatie’ een voortschrijdend inzicht ontstaan over de straat die nu ‘Passagedwarsstraat’ wordt genoemd. Deze straat was in het ambitiedocument smal ingetekend. Echter, omdat er mogelijk aan beide zijden van de straat behoefte is ontstaan aan hogere woongebouwen (van 3 naar 4 bouwlagen) is er ook behoefte ontstaan om de straat breder te maken. Zo krijgen de woningen op de begane grond voldoende daglicht, en ontstaan er betere mogelijkheden voor een veilige en aantrekkelijke route. De gewenste verbreding van de Passagedwarsstraat heeft geleid tot een andere organisatie van de westzijde van kavel 7, waar nu aan de westzijde een doorlopende gevel met een woongebouw is opgenomen.
Uitwerking van de wijziging, hierboven getoond in variant 2 met 11 lagen.
Stedenbouwkundige toelichting bij de varianten voor een alternatieve bouwhoogte Het woongebouw 7A met 11 lagen is, zoals eerder in deze notitie beschreven, bedacht met het oog op het stoere karakter van het Sleutelkwartier en het bieden van een aanvullend woonproduct nabij het centrum van Waddinxveen. Het is een locatie waar een blikvanger op zijn plaats is. Daarbij is een ‘onderbouw’ van 4 bouwlagen voorgesteld en een ‘bovenbouw’ van 7 lagen, die iets terug ligt om het gebouw goed in de omgeving te laten passen. Wanneer wordt gekozen voor 9 bouwlagen krijgt het gebouw minder de uitstraling van een blikvanger in het centrum. Er worden ook minder woningen aangeboden in de toren en de uitstraling van de bouwmassa is minder stoer dan bij 11 bouwlagen. De verhouding tussen de onderbouw van 4 lagen met een bovenbouw van 5 lagen is visueel nog net in balans. Ook in deze variant wordt vastgehouden aan het ‘terugleggen’ van de bovenbouw. De bovenbouw als ‘toren’ is echter minder uitgesproken en er zal extra aandacht in de uitwerking moeten zijn om deze visuele balans te behouden. Bij een woongebouw van 7 bouwlagen valt de bovenbouw (van 3 bouwlagen) optisch weg ten opzichte van de onderbouw, wat het gebouw visueel uit balans brengt. Dit voelt onprettig aan in de ruimte.
Bij 11 bouwlagen ontstaat een blikvanger voor het Sleutelkwartier en wordt de stoerheid van Waddinxveen en het Sleutelkwartier benadrukt. Bij 9 bouwlagen zijn onderbouw en bovenbouw nog net in balans, extra aandacht voor de uitwerking is vereist om deze balans te behouden. Bij 7 bouwlagen valt de bovenbouw weg ten opzichte van de onderbouw. Het gebouw voelt onprettig aan in de ruimte. Het advies is om niet lager te gaan dan 9 bouwlagen, om het ontwerp in de geest van het ambitiedocument te laten blijven. Conclusie De alternatieve ontwerpen voor Kavel 7 leiden aan de Passagedwarsstraat-zijde van het blok tot een verbetering van het bouwblok. Het maakt de straat breder en daardoor kan er meer daglicht in de woningen komen. Varianten 1 & 2 hebben stedenbouwkundig daarbij de voorkeur, omdat het voordelen heeft op de bouwbaarheid en de beste woonkwaliteit kan leveren. De bouwhoogte van gebouw 7A heeft invloed op het aantal woningen in de toren en op de uitstraling van het ontwerp. Met een bouwhoogte van 11 bouwlagen ontstaat een stoere en stevige blikvanger. Bij 9 bouwlagen is de uitstraling aanmerkelijk minder, maar nog acceptabel. Een bouwhoogte van lager dan 7 bouwlagen is niet meer passend in de geest van het ambitiedocument.
Tabellen variant 1
Woningtype A
Appartementen in toren
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Aantal woningen
Totale BVO
11
90
42
3780
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
7
28
B
Grondgebonden zuidkant
4
200
7
1400
C
Appartementen westkant
4
90
24
2160
D
Grondgebonden noordkant / Parkwoning
4
200
7
1400
80
8740
Aantal woningen
Totale BVO
Totaal Tabel behorend bij variant 1 met 11 bouwlagen Woningtype A
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Appartementen in toren
9
90
34
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
5
20
3060
B
Grondgebonden zuidkant
4
200
7
1400
C
Appartementen westkant Grondgebonden noordkant / Parkwoning
4
90
24
2160
4
200
7
1400
72
8020
D
Totaal Tabel behorend bij variant 1 met 9 bouwlagen Woningtype A
B C D
Appartementen in toren
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Aantal woningen
Totale BVO
7
90
26
2340
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
3
12
Grondgebonden zuidkant Appartementen westkant Grondgebonden noordkant / Parkwoning
4
200
7
1400
4
90
24
2160
4
200
7
1400
64
7300
Totaal Tabel behorend bij variant 1 met 7 bouwlagen
Tabellen variant 2
Woningtype A
Appartementen in toren
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Aantal woningen
Totale BVO
11
90
42
3780
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
7
28
B
Grondgebonden zuidkant
3
150
7
1050
C
Appartementen westkant
4
135
16
2160
D
Grondgebonden noordkant / Parkwoning
4
200
7
1400
72
8390
Aantal woningen
Totale BVO
Totaal Tabel behorend bij variant 2 met 11 bouwlagen Woningtype A
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Appartementen in toren
9
90
34
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
5
20
3060
B
Grondgebonden zuidkant
3
150
7
1050
C
Appartementen westkant Grondgebonden noordkant / Parkwoning
4
135
16
2160
4
200
7
1400
64
7670
D
Totaal Tabel behorend bij variant 2 met 9 bouwlagen Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Aantal woningen
Totale BVO
Appartementen in toren
7
90
26
2340
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
3
12
Grondgebonden zuidkant Appartementen westkant Grondgebonden noordkant / Parkwoning
3
150
7
1050
4
135
16
2160
4
200
7
1400
56
6950
Woningtype A
B C D
Totaal Tabel behorend bij variant 2 met 7 bouwlagen
Tabellen variant 3
Woningtype A
B C D E
Appartementen in toren
Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Aantal woningen
Totale BVO
11
90
42
3780
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
7
28
Grondgebonden zuidkant Appartementen westkant Grondgebonden noordkant/Parkwoning Grondgebonden westzijde
3
150
7
1050
4
90
16
1440
4
200
7
1400
4
175
3
525
75
8195
Totaal Tabel behorend bij variant 3 met 11 bouwlagen Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Aantal woningen
Totale BVO
Appartementen in toren
9
90
34
3060
Laagbouw
4
Woningtype A
B C D E
14
Hoogbouw
5
Grondgebonden zuidkant Appartementen westkant Grondgebonden noordkant/Parkwoning Grondgebonden westzijde
3
150
20
7
1050
4
90
16
1440
4
200
7
1400
4
175
3
525
67
7475
Totaal Tabel behorend bij variant 3 met 9 bouwlagen Aantal verdiepingen
BVO / w. (m2)
Aantal woningen
Totale BVO
Appartementen in toren
7
90
26
2340
Laagbouw
4
14
Hoogbouw
3
12
Grondgebonden zuidkant Appartementen westkant Grondgebonden noordkant/Parkwoning Grondgebonden westzijde
3
150
7
1050
4
90
16
1440
4
200
7
1400
4
175
3
525
59
6755
Woningtype A
B C D E
Totaal Tabel behorend bij variant 3 met 7 bouwlagen