Bijlage 1 - Collegevoorstel voorkeursrecht SKN

Raadsvoorstel Zaakkenmerk: 273679 Documentkenmerk: 299798 Datum besluitvormende raad: 24 september 2025 Openbaarheid: openbaar, m.u.v. bijlage 8 (geheim) Portefeuillehouder: Femke Vleij

Onderwerp Vaststelling budget voor de uitvoering van de scenariostudie Sleutelkwartier Noord en het vestigen van een voorkeursrecht

Voorgesteld besluit De gemeenteraad van Waddinxveen besluit: 1. eenmalig budget van € 543.717 (2025 € 217.339 en 2026 € 326.378) beschikbaar te stellen voor de uitwerking van de scenariostudie Sleutelkwartier Noord naar een gebiedsvisie; 2. de kosten te dekken uit de begrotingssaldi 2025 en 2026 en de financiële consequenties te verwerken bij Burap2 2025; 3.op grond van artikel 9.1 lid 1, van de Omgevingswet een (gemeentelijk) voorkeursrecht te vestigen op een aantal percelen gelegen binnen het projectgebied Sleutelkwartier Noord, zoals deze op de perceelslijst (bijlage 1) en grondplantekening (bijlage 2) zijn aangegeven en daarvoor een voorkeursrechtbeschikking af te geven waarin aan de betreffende percelen de functie levendig woon-werkgebied wordt toegekend, ter versterking van het wonen, de beleving en levendigheid en de verbinding tussen de horeca aan het Gouweplein en de horeca aan de kade; 4. de ingediende zienswijze tegen dit voorgenomen besluit ongegrond te verklaren;

Publiekssamenvatting Sleutelkwartier Noord, het gebied gelegen tussen de Gouwe, Kerkweg-Oost, Juliana van Stolberglaan, Souburghlaan en Noordkade moet opgeknapt worden. De gemeente wil het centrum afmaken, de eens zo levendige horecaboulevard herstellen en de woonomgeving verbeteren. Er is onderzocht op welke manieren dit bereikt kan worden. Daar is een aantal scenario’s uit gekomen. Twee scenario’s worden voorgelegd aan inwoners en andere betrokkenen. Zij kunnen meedenken over de plannen. Het college neemt die input mee en kiest uiteindelijk hoe de scenario’s worden uitgewerkt in een gebiedsvisie. Daarin wordt richting gegeven aan de ruimtelijke, economische, maatschappelijke en ecologische ontwikkeling van het gebied. Voor de uitwerking van de scenario’s en de verdere voorbereidingen vraagt het college een eenmalig budget aan bij de gemeenteraad. Om de plannen te kunnen realiseren, wordt voorkeursrecht gelegd op de gronden die mogelijk onderdeel worden van de ontwikkeling.

Inleiding Het Sleutelkwartier is gelegen in het hart van Waddinxveen. Het vormt het historisch centrum van de gemeente en is daarmee van belang voor de hele gemeente. In en rond het Sleutelkwartier vindt een veelheid aan ontwikkelingen plaats, die zorgen voor versterking van de positie van het Sleutelkwartier. Dit is

ook aangegeven in de Omgevingsvisie Waddinxveen 2050: versterken van wonen, beleving en levendigheid. De ontwikkelingen vinden plaats via bijvoorbeeld de projecten Raadhuisplein, Beukenhof en Passage, maar ook via het project Noordkade. Onderdeel van het Sleutelkwartier is het Sleutelkwartier Noord. Het gebied is gelegen tussen de Gouwe, Kerkweg-Oost, Juliana van Stolberglaan, Souburghlaan en Noordkade. Door de jaren heen zijn het gebied en de directe omgeving sterk veranderd. Bewoners en horecaondernemers vragen al jaren om de noodzakelijk permanente herinrichting van de horecaboulevard aan de Nesse, grootschalige bedrijvigheid trekt langzaam weg en initiatiefnemers komen met plannen voor de herontwikkeling van gronden. Dit geeft kansen tot uitvoering van de Omgevingsvisie. Op 17 december 2024 heeft het college het startdocument Sleutelkwartier Noord vastgesteld. Hiermee geeft de gemeente aan wat het belangrijk vindt bij het opstellen van een gebiedsvisie voor de herontwikkeling van het Sleutelkwartier Noord. Het doel van de herontwikkeling is een kwaliteits- en belevingsimpuls van het gebied, waar de balans tussen behoud van de beste eigenschappen en de groei van Waddinxveen van belang is. Centraal in deze plannen is het afmaken van het centrum, het herstellen van de eens zo levendige horecaboulevard aan de Nesse en het creëren van een kwalitatief beter woon- en leefklimaat.

Dit startdocument is u op 19 december 2024 toegezonden. Als vervolg op dit startdocument is een aantal toekomstscenario's voor het gebied opgesteld. Van de scenario’s worden er 2 kansrijk geacht. De scenario’s sluiten aan op de ontwikkelingsrichting die voor onder andere het Sleutelkwartier is opgenomen in de Omgevingsvisie Waddinxveen 2050, t.w. het toevoegen van woningbouw, beleving en levendigheid. De scenariostudie is als bijlage 9 bij dit voorstel gevoegd. Om tot de scenariostudie te komen zijn er reeds kosten gemaakt die niet volledige gedekt kunnen worden uit het budget voor gebiedsvisies. Deze kosten bestaan voornamelijk uit kosten voor de participatie en de uitwerking van vastgoedontwikkelingen in samenwerking met grondeigenaren. Om de plannen verder uit te werken en te voorkomen dat deze in de tussentijd onhaalbaar worden is het van belang dat de gemeente voortvarend doorgaat met de planvorming en aanvullende besluiten neemt om de grip op het gebied te behouden.

Op bijlage 8, Financiële doorrekening, bij dit raadsvoorstel is door het college geheimhouding gelegd. Deze geheimhouding dient door uw raad in acht genomen te worden. Onder het kopje Geheimhouding wordt in dit voorstel de reden en gevolgen van de geheimhouding nader toegelicht.

Beoogd resultaat/doel Met deze besluiten zorgen we ervoor dat we verder kunnen met de planontwikkeling voor het Sleutelkwartier Noord en voorkomen we dat de opgestelde scenario's door nieuwe ontwikkelingen in de toekomst onhaalbaar worden. We hernieuwen onze grip op het gebied via een voorkeursrecht, waardoor we zicht houden op een kwaliteitsimpuls van de horeca in Waddinxveen, dit ten behoeve van de hele gemeenschap.

Argumenten De gemeenteraad van Waddinxveen besluit: 1. eenmalig budget van € 543.717 (2025 € 217.339 en 2026 € 326.378) beschikbaar te stellen voor de uitwerking van de scenariostudie Sleutelkwartier Noord naar een gebiedsvisie; 2. de kosten te dekken uit de begrotingssaldi 2025 en 2026 en de financiële consequenties te verwerken bij Burap2 2025; 3.op grond van artikel 9.1 lid 1, van de Omgevingswet een (gemeentelijk) voorkeursrecht te vestigen op een aantal percelen gelegen binnen het projectgebied Sleutelkwartier Noord, zoals deze op de perceelslijst (bijlage 1) en grondplantekening (bijlage 2) zijn aangegeven en daarvoor een voorkeursrechtbeschikking (bijlage 5) af te geven waarin aan de betreffende percelen de functie levendig woon-werkgebied wordt toegekend, ter versterking van het wonen, de beleving en levendigheid en de verbinding tussen de horeca aan het Gouweplein en de horeca aan de kade; 4. de ingediende zienswijze tegen dit voorgenomen besluit, conform de bijgevoegde nota van zienswijze (bijlage 3), ongegrond te verklaren;

De voorbereidingskosten voor de benodigde planuitwerking zijn geraamd op € 543.717,Hiermee worden de reeds gemaakte kosten uit 2025 van in totaal € 45.000,- gedekt en wordt de scenariostudie uitgewerkt tot een gebiedsvisie met de gewenste invulling per deelgebied. Tegelijkertijd zijn er intensieve gesprekken met grondeigenaren over de ontwikkeling van gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente. Gezien de complexe ontwikkeling in een binnenstedelijk gebied is er extra aandacht nodig voor de participatie met de omgeving en strategiebepaling inzake de gronden en ontwikkelmogelijkheden. Daarom wordt er sinds 2024, naast de stedenbouwkundige uitwerking en interne plankosten, externe advisering ingeschakeld voor de participatie en strategiebepaling. Hier gaan we in 2025 en 2026 mee door. Wanneer er wordt gestart met de realisatie van de plannen zal dit niet tot een kostendekkende exploitatie leiden. Een eerste doorrekening van de diverse scenario’s laten tekorten zien tussen de € 2,5 en € 4,8 miljoen. Dit is gebaseerd op de financiële doorrekeningen zoals opgenomen in bijlage 8 (GEHEIM). De geraamde kosten bestaan uit herinrichtingskosten van het openbaar gebied en ontwikkelkosten van vastgoedlocaties. Aan de opbrengstenkant zitten de verkoopopbrengsten van de vastgoedlocaties. Op dit moment heeft de gemeente, op Hotel de Unie na, geen vastgoedlocaties in handen.

Hierdoor is gemeente niet direct betrokken bij de investeringen en opbrengsten van de vastgoedlocaties. Bij de nadere uitwerking van de plannen kan de gemeente verdere afwegingen maken over haar rol in de vastgoedontwikkelingen. Een groot deel van de benodigde investeringen is toe te schrijven aan de herinrichting van de openbare ruimte. Het is niet noodzakelijk om alle herinrichtingen op korte termijn te doen. Door onderscheid te maken tussen de deelgebieden die noodzakelijk zijn om binnen 3-6 jaar op te pakken en de herinrichtingen die op een later moment wenselijk zijn, kunnen de kosten beter gedekt worden. Door de herinrichtingen die niet noodzakelijk, maar wel wenselijk, zijn pas op te pakken wanneer deze deelgebieden toe zijn aan groot onderhoud of reconstructie is het financieel aantrekkelijker om deze herinrichtingen verder in de toekomst te realiseren. Door voorkeursrecht te vestigen op de percelen die cruciaal zijn voor de herontwikkeling behoudt de gemeente grip op het gebied Op dit moment is er nog een vorm van sturing in het gebied door de werking van het voorbereidingsbesluit dat vorig jaar genomen is. Dat voorbereidingsbesluit loopt echter in september af. Met de Omgevingsvisie en

gesprekken over mogelijke scenario’s is het denkbaar dat eigenaren van bijvoorbeeld bedrijfspanden in het gebied in gesprek zullen gaan met ontwikkelaars voor verkoop van hun eigendom. Om zoveel mogelijk directe sturing te houden is dat geen gewenste ontwikkeling. Daarom heeft ons college een voorkeursrecht gevestigd op een aantal percelen. Hiermee wordt bereikt dat bij een voorgenomen verkoop door een betrokken eigenaar, het perceel als eerste aan de gemeente moet worden aangeboden. In het voorstel is gekozen voor voorkeursrechten op die percelen die in de maximale variant zijn ingetekend voor ontwikkeling. Wanneer er geen voorkeursrecht wordt gevestigd bestaat het risico dat er ongewenste grondtransactie plaatsvinden die herontwikkeling bemoeilijken. Het door ons college gevestigde voorkeursrecht d.d. 8 juli 2025 vervalt als dit niet binnen 3 maanden wordt opgevolgd door een voorkeursrecht dat uw raad vestigt.

Kanttekeningen en risico’s De verkeersstructuur van het Sleutelkwartier Noord vraagt om een heroverweging van de inrichting. Er zijn regelmatig klachten over de verkeerssituatie in het Sleutelkwartier Noord en dan met name de Oranjelaan en de kruising met de Kerkweg-Oost. Het is wenselijk om alle wegen in het Sleutelkwartier Noord aan te passen om zo de verkeerdoorstroming in het gebied te verbeteren. Maar meerdere wegen, waaronder de Oranjelaan en de Souburghlaan zijn de komende 10-15 jaar nog niet aan vervanging toe, waardoor het zeer kostbaar is om deze op korte termijn aan te passen. Ondanks dat er vragen zijn om deze wegen op korte termijn aan te pakken wordt dit niet in de uitvoering van het project Sleutelkwartier Noord opgepakt. Deze wegen worden via de planning van de beheersprogramma’s openbare ruimte opgepakt. De gemeente heeft intensieve gesprekken met het merendeel van de eigenaren van wie (een deel) de gronden in aanmerking komen voor herontwikkeling. Met de vestiging van een voorkeursrecht is er een risico dat de relatie tussen de gemeente en één of meerdere grondeigenaren tijdelijk verslechterd. Dit risico wordt beperkt door de grondeigenaren zo spoedig mogelijk na bekendmaking van de besluiten te informeren over de werking van het voorkeursrecht en de bedoelingen van de gemeente.

De gemeente blijft inzetten op een minnelijke voortzetting van de planvorming in samenwerking met de grondeigenaren, maar heeft het voorkeursrecht nodig om te voorkomen dat er ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden. Eén eigenaar heeft bezwaar gemaakt tegen de door ons verzonden voorkeursrechtbeschikking. Dit bezwaar werd tevens ingediend als zienswijze op ons voornemen uw raad voor te stellen een voorkeursrecht (bijlage 4) te vestigen. In de bijgaande nota van zienswijzen (bijlage 3) wordt beargumenteerd waarom deze zienswijze ongegrond wordt verklaard.

Duurzaamheid Alle scenario's voorzien in een flinke toename van de hoeveelheid groenoppervlakte in het gebied. Bij de realisatie van scenario 2 en 3 wordt ervan uitgegaan dat er 1.500 tot 1.700 vierkante meter groen kan worden toegevoegd. Hiermee wordt hittestress en wateroverlast tegengaan. Bestaand groen wordt zoveel als mogelijk behouden en bij de aanleg van nieuw groen is aandacht voor biodiversiteit en robuustheid van groen en dieren die dit aantrekt. Daarbij kan de ontwikkeling een positieve bijdrage leveren aan het leefgebied van Waddinxveense icoonsoorten. Bij de verdere planuitwerking wordt nader gekeken naar de thema’s van het Omgevingsprogramma Duurzame Leefomgeving binnen de geplande vastgoedontwikkelingen. Hierin wordt naast biodiversiteit en klimaatadaptatie ook gekeken naar gezondheid, energietransitie en circulariteit.

Financiële consequenties De voorbereidingskosten worden gedekt uit het begrotingssaldo 2025 en verwerkt in de tweede bestuursrapportage 2025 (2e Burap). Deze kosten worden gemaakt in de periode 2025-2026. Het is de verwachting dat er vanaf 2026 financieringsmanieren worden opgezet waarin de kosten (en opbrengsten) tot aan de realisatie worden verrekend. Dit kan de vorm krijgen van een grondexploitaties, anterieure overeenkomsten, investeringskredieten of een combinatie daarvan. De gemeente wil de kosten die vóór die periode worden gemaakt ter uitwerking van vastgoedontwikkelingen met terugwerkende kracht verhalen op de vastgoedontwikkelaars.

Juridische consequenties en kaders Op grond van het bepaalde in artikel 9.1 van de Omgevingswet kan uw raad een voorkeursrecht vestigen op percelen (onroerende zaken). Voor de vestiging van het voorkeursrecht moet door uw raad een zogenaamde voorkeursrechtbeschikking (bijlage 5) afgegeven worden. Het voorkeursrecht kan door deze beschikkingen worden gevestigd indien de betreffende onroerende zaken deel uitmaken van een locatie waaraan een niet agrarische functie wordt toegedacht en het gebruik afwijkt van die (toegedachte) functie. Grondslag vestiging voorkeursrecht Sleutelkwartier Noord De percelen waarop het voorkeursrecht gevestigd wordt maken deel uit van het projectgebied Sleutelkwartier Noord. In de Omgevingsvisie Waddinxveen 2050 wordt aan het projectgebied Sleutelkwartier de functie van een levendig woon-werkomgeving toegedacht. Het sleutelkwartier Noord heeft een verbindingsfunctie tussen het Gouweplein (centrum) en de aan de kade (de Nesse) gelegen horeca. De toegekende functie dient dan ook ter versterking van wonen, beleving en levendigheid. Deze toegedachte functie, is niet agrarisch en wijkt af van het huidige gebruik van de betreffende percelen. Onder een afwijkend gebruik valt ook een vergelijkbaar maar intensiever dan wel breder gebruik dan het bestaande. Dit geldt bijvoorbeeld ten aanzien van de percelen die thans de functie wonen hebben.

Om de toegedachte functies c.q. ruimtelijk invulling binnen het projectgebied te voorzien is het van belang dat de gemeente regie krijgt binnen het projectgebied Sleutelkwartier Noord. Door het vestigen van het voorkeursrecht krijgt de gemeente voorrang bij aankoop van de aangewezen onroerende zaken en kan de gemeente in een vroeg stadium de regie houden om sturing te geven aan de beoogde herontwikkeling. Na het nemen van het besluit zullen de eigenaren/zakelijk gerechtigden van de betrokken percelen een voorkeursrechtbeschikking ontvangen, waarmee het recht gevestigd wordt. Bij de beschikking zal ook een toelichting worden meegestuurd (bijlage 6), waarin nadere uitleg over het voorkeursrecht wordt gegeven. Het besluit wordt tevens ter inzage gelegd worden, gepubliceerd (bijlage 7) en ingeschreven in de openbare registers (kadaster). Tegen het besluit tot het vestigen van het voorkeursrecht staat bezwaar en beroep open. Tegen het besluit van het college is een bezwaar ingediend. Indien uw raad besluit tot vestigingen van het voorkeursrecht wordt dit bezwaar automatisch als bezwaar tegen het raadsbesluit aangemerkt. Geheimhouding Op de financiële bijlage (bijlage 8 Financiële doorrekeningen) is door het college geheimhouding opgelegd. De grondslag voor de geheimhouding betreft artikel 87 juncto artikel 5.1 lid 2 sub 2 van de Wet open overheid.

De informatie in deze stukken kan de financiële dan wel economische positie van de gemeente raken dan wel een derde partij bevoordelen of benadelen bij bijvoorbeeld nog te doorlopen aanbestedingsprocedures. De verplichting tot geheimhouding van deze informatie, zoals opgelegd door het college moet u als gemeenteraad in acht nemen. Voor opheffing van de geheimhouding dient (actief) besloten te worden.

Participatie en communicatie In 2024 is gestart met de participatie voor het Sleutelkwartier Noord. De uitkomsten van de scenariostudie zijn deels vormgegeven door de informatie die er in deze periode is opgehaald. De scenariostudie beschrijft op welke manieren invulling kan worden gegeven aan de wensen en de ambities zoals opgenomen in het startdocument Sleutelkwartier Noord, dat in december 2024 is vastgesteld door het college. Met het vaststellen van de scenariostudie start een nieuwe fase in de participatie. Het projectteam organiseert begin september een nieuw participatiemoment. De scenario's worden dan gepresenteerd en deelnemers/betrokkenen kunnen dan hun reactie geven over de onderdelen in de scenario's. Het college besluit uiteindelijk welke onderdelen van de scenario’s worden uitgewerkt in de gebiedsvisie.

Uitvoering/vervolg De voorkeursrechtbeschikkingen zullen worden verstuurd aan betrokkenen. Uiteraard kunnen zij wederom een toelichting krijgen op deze besluiten. Ook zal publicatie van het besluit plaats vinden Uw raad zal worden betrokken bij de vaststelling van de gebiedsvisie.

Bijlage(n) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Perceelslijst Grondplan Nota van zienswijze Zienswijze Voorkeursrechtbeschikking Toelichting bij de voorkeursrechtbeschikking Publicatietekst GEHEIM Financiële doorrekeningen Scenariostudie

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Waddinxveen, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders d.d. 2 september 2025;

BESLUIT:

1. eenmalig budget van € 543.717 (2025 € 217.339 en 2026 € 326.378) beschikbaar te stellen voor de uitwerking van de scenariostudie Sleutelkwartier Noord naar een gebiedsvisie; 2. de kosten te dekken uit de begrotingssaldi 2025 en 2026 en de financiële consequenties te verwerken bij Burap2 2025; 3.op grond van artikel 9.1 lid 1, van de Omgevingswet een (gemeentelijk) voorkeursrecht te vestigen op een aantal percelen gelegen binnen het projectgebied Sleutelkwartier Noord, zoals deze op de perceelslijst (bijlage 1) en grondplantekening (bijlage 2) zijn aangegeven en daarvoor een voorkeursrechtbeschikking af te geven waarin aan de betreffende percelen de functie levendig woon-werkgebied wordt toegekend, ter versterking van het wonen, de beleving en levendigheid en de verbinding tussen de horeca aan het Gouweplein en de horeca aan de kade; 4. de ingediende zienswijze tegen dit voorgenomen besluit ongegrond te verklaren;

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Waddinxveen in zijn openbare vergadering van 24 september 2025.

De griffier,

De voorzitter,

mr F.W. van der Dussen

drs E.J. Nieuwenhuis