Bijlage 1. BP Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a), toelichting, regels, bijlagen

NL.IMRO.0627.BPplasweg20a-0401

Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a) VASTGESTELD

12 augustus 2025

REDACTIONELE GEGEVENS Gemeente Waddinxveen Wayland Real Estate Weg en Land 2 2661 DB Bergschenhoek

STATUS Concept: Voorontwerp: Ontwerp: Vastgesteld:

DATUM 18 mei 2022 9 mei 2023 19 december 2023 12 augustus 2025

VERSIE 1e versie 1e versie 2e versie 2e versie

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Toelichting

Toelichting

3

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

4

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

7 7 7 8 9

Hoofdstuk2 Bestaande situatie 2.1 Ruimtelijke en functionele structuur

11 11

Hoofdstuk3

13

3.1 3.2 3.3 3.4

Beleidsmatige ontwikkelingen Nieuwe situatie Beeldkwaliteitsplan Verkeer en parkeren

Hoofdstuk4 4.1 4.2 4.3 4.4

Planbeschrijving

Beleidskader

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

13 14 16 18 21 21 23 31 33

Hoofdstuk5 Water 5.1 Inleiding 5.2 Beleidskader Rijk, provincie en gemeente 5.3 Beleid hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard 5.4 Waterhuishouding

41 41 41 42 43

Hoofdstuk6 Milieu en omgevingsaspecten 6.1 Milieu 6.2 Archeologie en cultuurhistorie 6.3 Flora en fauna 6.4 Overige realiserings- en uitvoeringsaspecten

47 47 58 61 64

Hoofdstuk7 Juridische opzet 7.1 Algemeen 7.2 Verbeelding 7.3 Regels 7.4 Handhaving bestemmingsplan

65 65 65 65 67

Hoofdstuk8 Economische uitvoerbaarheid 8.1 Financiële haalbaarheid

69 69

Hoofdstuk9 Maatschappelijke betrokkenheid 9.1 Resultaten overleg ex artikel 3.1.1 Bro 9.2 Communicatie 9.3 Zienswijzen

71 71 71 71

Toelichting

5

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Regels

73

Hoofdstuk1

Inleidende regels

74

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

74 78

Hoofdstuk2

Bestemmingsregels

79

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Groen Recreatie Tuin Verkeer Water Wonen Leiding - Water

79 80 81 82 83 84 87

Hoofdstuk3 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

88 88 89 90 91 92

Hoofdstuk4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

93 93 94

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

verkavelingsstudie 'Polderstaete'

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 3

Akoestischonderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 5

Actualiserend bodemonderzoek NEN 5725

Bijlage 6

Notitie stikstofberekeningen

Bijlage 7

Ecologisch onderzoek

Bijlage 8

Uitnodigingsbrief omwonenden

Bijlage 9

Nota van beantwoording zienswijzen

6

Inhoudsopgave

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Wayland Real Estate B.V. is eigenaar geworden van het glastuinbouwbedrijf aan de Plasweg 20a in Waddinxveen. Voortzetting van dit agrarisch bedrijf wordt buiten het glastuinbouwconcentratiegebied niet voorgestaan. Sanering in het kader van de ruimte voor ruimteregeling heeft hier de voorkeur, zodat er een ruimtelijke kwaliteitswinst kan worden bereikt. De bedrijfswoning op nummer 20 wordt omgezet naar burgerwoning. Aanvankelijk was het de bedoeling om 15 woningen toe te voegen in de dorpsrand, waaronder vier compensatiewoningen in verband met sloop van 2 ha glas in het plangebied, groot totaal 3,1 ha. Het verkavelingsplan is naar aanleiding van ingekomen zienswijzen aangepast. In de nieuwe situatie is het aantal woningen beperkt tot 10 vrijstaande woningen. Hierdoor is de bestemming Wonen begrensd op circa 150 meter uit de Plasweg, min of meer gelijk aan de achtergrens van het erf van Plasweg nummer 22. Als gevolg hiervan kan de ontsluiting vanaf de Plasweg via de huidige dam plaatsvinden, zodat de bestaande monumentale treurwilgen kunnen worden behouden. Deze kleinschalige woningbouwontwikkeling wordt vanuit een goede ruimtelijke ordening passend geacht in de dorpsrand. Gelijktijdig wordt aan de zuidwestzijde van het plangebied een wandelpad aangelegd naar de Vredenburghzone.

Per saldo wordt hierdoor de ruimtelijke kwaliteit verbeterd, omdat het gebied achter de woningbouwontwikkeling wijzigt van glastuinbouw naar een recreatiegebied, zoals dat is uitgewerkt in de verkavelingsstudie 'Polderstaete' van VLUGP dat is opgesteld naar aanleiding van ingekomen zienswijzen. In deze verkavelingsstudie is aangetoond dat de woningbouwontwikkeling in de dorpsrand en het vergroten van het recreatiegebied vanuit een goede ruimtelijke ordening passend is. Resumerend zijn vanuit stedenbouwkundige en landschappelijke overwegingen 10 woningen inpasbaar in de dorpsrand van de wijk Zuidplas, temeer daar de woningbouwontwikkeling is beperkt tot 1,1 ha. De overige 2,0 ha kan worden ingezet voor ontwikkeling van de Vredenburghzone, zodat er een win-win situatie ontstaat. Dit bestemmingsplan maakt 10 woningen en een (uitbreiding van het) recreatiegebied planologisch mogelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Plasweg 20 en 20a in Waddinxveen. In noordoostelijke richting ligt een sloot met groen en een voet/fietspad (Avondster) met aansluitend drie appartementengebouwen in de wijk Zuidplas ter hoogte van de woningbouwlocatie. In zuidwestelijke richting staat aan de Plasweg 22 een vrijstaande woning met hierachter grasland. Aan de overzijde van de Plasweg staan aan weerszijden van de Plasweg vrijstaande woningen. In figuur 1 is een situatietekening van het plangebied en omgeving opgenomen.

Toelichting

7

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Figuur 1: Plattegrond plangebied en omgeving (rood gestippeld omkaderd).

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Voor onderhavig plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen: Bestemmingsplan “Zuidplas Noord" "Parapluplan Archeologie en Parkeren" "Parapluplan Wonen"

Raadsbesluit 26 juni 2013 19 september 2018 16 oktober 2024

Uitspraak ABRvS 9 juli 2014 n.v.t. n.v.t.

De gronden zijn in het bestemmingsplan 'Zuidplas Noord' bestemd voor 'Agrarisch' met de functieaanduiding 'glastuinbouw'. Aan de voorzijde is een bouwvlak opgenomen voor de bedrijfsbebouwing met een functieaanduiding voor de bedrijfswoning (figuur 2). In de regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een vervolgfunctie naar 'Wonen' mogelijk te maken. Deze is evenwel niet van toepassing voor deze planontwikkeling.

8

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Figuur 2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Zuidplas Noord' (plangebied rood gestippeld omlijnd).

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie en hoofdstuk 3 geeft een planbeschrijving van de nieuwe toestand. In hoofdstuk 4 wordt het beleidskader uiteengezet. Hierin wordt het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. Hoofdstuk 5 omvat de waterparagraaf. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. Ook uitvoeringsaspecten worden hier beschreven. In hoofdstuk 7 wordt de keuze voor de planmethodiek nader toegelicht. Hoofdstuk 8 is gewijd aan de economische uitvoerbaarheid. In hoofdstuk 9 wordt tenslotte ingegaan op de uitkomsten van de gehouden inspraak en het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Toelichting

9

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

10

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande situatie

Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied ligt in de Zuidplaspolder waar vele jaren een solitair glastuinbouwbedrijf is gevestigd. De nabij gelegen woonwijk Zuidplas is in de jaren negentig van de vorige eeuw gebouwd. Daarvoor waren deze gronden in gebruik voor de landbouw. Aan de overzijde van de Polderweg 1 was een pluimveehouderij gevestigd. In oktober 2016 is dit bedrijf door brand verwoest. Om herbouw van het bedrijf op de bestaande locatie te voorkomen heeft de eigenaar afspraken gemaakt met de gemeente om in het kader van de ruimte voor ruimteregeling meerdere compensatiewoningen mogelijk te maken. Hiervoor heeft de raad op 22 september 2021 een bestemmingsplan vastgesteld. Dit bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk van kracht. Aan de Polderweg 2 was tot voor kort een akkerbouwbedrijf toegestaan. Dit plangebied is onlangs gewijzigd naar de bestemming 'Wonen' in het door de gemeenteraad op 23 februari 2022 vastgestelde bestemmingsplan 'Plasweg 24/24a, 41 en Polderweg 2'. Het gebied tussen de Plasweg, de wijken Zuidplas, 'Triangel en de nieuwe Vredenburghlaan krijgt een recreatieve bestemming op basis van de Gebiedsvisie Vredenburghzone. Dit bestemmingsplan maakt een gedeelte hiervan al mogelijk. Naastgelegen woning Plasweg 22. Woning aan Plasweg (Noorderlicht 47) Polderweg 1.

Appartementen aan Noorderlicht.

Woningen aan Sterrenlaan.

Vredenburghzone, gezien vanaf IJsermanweg.

Planspecifiek Aan de Plasweg 20a was tot het voorjaar van 2022 een glastuinbouwbedrijf gevestigd. Aan de voorzijde staat een bedrijfswoning. De bewoners van de bedrijfswoning hebben geen binding meer met het inmiddels gesaneerde glastuinbouwbedrijf. De bedrijfsloods met hierachter afgerond 2,0 ha kassen met daarachter een dubbel gietwaterbassin van circa 0,5 ha zijn in augustus 2022 gesloopt.

Toelichting

11

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Bedrijfswoning Plasweg 20.

Bedrijfsloods met buitenopslag.

Links gietwaterbassins voor kas. Kassen naast Avondster.

12

Kassen vanaf Plasweg.

Kassen gezien vanaf Pluto.

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Beleidsmatige ontwikkelingen

3.1.1 Zuidplaspolder Het plangebied maakt onderdeel uit van het ruimtelijk beleid van de Zuidplaspolder, zoals beschreven in het Intergemeentelijk Structuurplan Zuidplas (ISP). Het gebied ten noordwesten hiervan maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder dat wordt getransformeerd tot een bedrijvenlandschap (Glasparel+). Een bestemmingsplan hiervoor heeft de gemeenteraad van Waddinxveen op 9 juli 2014 gewijzigd vastgesteld, waarin de ontwikkeling van een glastuinbouwgebied, logistiek- en distributiepark en woningen aan weerszijden van de Plasweg mogelijk wordt maakt. Ten zuidwesten van het plangebied is de Vredenburghlaan aangelegd als onderdeel van de Corridorstudie N207. Deze is gerealiseerd tot de Polderweg/ Zesde Tochtweg om het nieuwe bedrijventerrein 'Glasparel+' te kunnen ontsluiten. Ook woningen aan de Plasweg kunnen via deze nieuwe wegenstructuur (middels een aangelegde rotonde) gebruik maken. 3.1.2 Gebiedsvisie Vredenburghzone De gemeenteraad van Waddinxveen heeft in zijn vergadering van 12 juni 2019 de gebiedsvisie Vredenburghzone vastgesteld. De visie heeft betrekking op de zuidrand van Waddinxveen tussen de woonwijken Zuidplas en Park Triangel enerzijds en de onlangs in gebruik genomen Vredenburghlaan anderzijds.

De ontwikkeling van de zone is geagendeerd als een duurzame, recreatieve natuurontwikkeling van het gebied tussen de bestaande en nieuwe woonwijken en de Vredenburghlaan, opgespannen tussen de A12 en de Plasweg. Voor deze landschappelijke groene “bufferzone” die onderdeel kan worden van doorgaande ecologische hoofdstructuren, zijn de volgende doelstellingen meegegeven: Een toegankelijk recreatief gebied Het behoud en de versterking van de natuurfunctie en ecologische waarde in het gebied Een bijdrage leveren aan een gezonde leefomgeving Het optimaal benutten van groen De landschappelijke inpassing van de Vredenburglaan Het is bewust niet de bedoeling de Vredenburghzone de komende jaren in één keer te realiseren. Voor de duurzame transformatie van dit gebied is gekozen voor een zorgvuldig meerjarig ontwikkelingsproces, waarin bewoners in het gebied en de directe omgeving, initiatiefnemers, grondeigenaren en de gemeente een open samenwerking en participatie aan gaan om toe te werken naar een organische ontwikkeling van alle meegegeven doelstellingen in het gebied van bijna 40 hectare. In figuur 3 is het toekomstbeeld van deze gebiedsvisie weergegeven.

Figuur 3: Toekomstbeeld Gebiedsvisie Vredenburghzone, plangebied rood omkaderd. Behoud van het karakter van de linten De bebouwing langs het lint van de Plasweg maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het landschap en de

Toelichting

13

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

identiteit van de Vredenburghzone. Veel van de bestaande opstallen zijn (voormalige) boerderijwoningen langs de weg en met stallen of loodsen verder op het erf. Deze opstallen horen qua verschijningsvorm en schaal bij het oorspronkelijk agrarisch landschap en kunnen uitstekend worden ingepast in het toekomstig beeld van de Vredenburghzone als groene recreatieve bufferzone. Een uitzondering hierop vormt het kassencomplex aan de Plasweg 20a. De koppeling van een woning op de kavel in combinatie met een andere functie sluit goed aan bij de wens om via de lintbebouwing betrokkenheid, verantwoordelijkheid en eigen initiatief te verbinden met de ontwikkelingen in de Vredenburghzone en het beheer daarvan. Het plangebied maakt onderdeel uit van de lintbebouwing, zoals opgenomen in figuur 4.

Figuur 4: Uitsnede plangebied (natuur en groen).

Lintbebouwing langs Plasweg.

Ontwikkelingsstrategie Over tien jaar ziet de Vredenburghzone er anders uit dan nu. Het is dan een half volgroeid coulisselandschap met stukken ecologisch gebied met veel water waar wordt gevist en afwisselend rietlanden, weilanden, ruige gronden en blauwgraslanden. Door de afwisselende diversiteit aan natte en droge natuur is de biodiversiteit enorm toegenomen. Een gebied dat in samenwerking en participatie met gemeente en belanghebbenden is gerealiseerd. De organische ontwikkeling van de Vredenburghzone kan worden gestart met het zogenaamde “laaghangend fruit”: het toegankelijk maken van het gebied vanuit de diverse routes in de wijk en de aanleg van de landschappelijke buffer langs de Vredenburghzone op het stuk tussen de IJsermanweg en de Plasweg. Dit geldt ook voor verbetering van de waterkwaliteit in het gebied en verbetering van de bestaande routes vanuit de woonwijken naar het gebied.

3.2

Nieuwe situatie

Algemeen Het verkavelingsplan is naar aanleiding van ingekomen zienswijzen aangepast. In de nieuwe situatie is het aantal woningen beperkt tot 10 woningen, waarvan 8 vrijstaand, in plaats van aanvankelijk 15 woningen. Hierdoor wordt de bestemming Wonen begrensd op circa 150 meter uit de Plasweg, min of meer gelijk aan de achtergrens van het erf van Plasweg nummer 22. Als gevolg hiervan kan de ontsluiting vanaf de Plasweg via de huidige dam plaatsvinden, zodat de bestaande monumentale treurwilgen kunnen worden behouden. De bestaande bedrijfswoning op nummer 20 krijgt een woonbestemming. Deze behoudt een eigen ontsluiting op de Plasweg. Deze kleinschalige woningbouwontwikkeling is passend in de dorpsrand. Gelijktijdig wordt aan de zuidwestzijde van het plangebied een wandelpad aangelegd naar het recreatiegebied. Het gebied hierachter, groot 2,0, krijgt de bestemming 'Recreatie' als onderdeel van de Vredenburghzone. Eén en ander is uitgewerkt in de verkavelingsstudie 'Polderstaete' van VLUGP dat is opgesteld naar aanleiding van ingekomen zienswijzen. Deze verkavelingsstudie is opgenomen in Bijlage 1. In figuur 5 is een situatietekening opgenomen van het plangebied.

14

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Figuur 5: Situatietekening plangebied. 3.2.1 Park Polderstaete Polderstaete wordt ontworpen als een geïntegreerde ontwikkeling van woon- en vrijetijdslandschap die zoveel mogelijk aansluit bij de ruimtelijke kwaliteiten van het omringende landschap en met een goede dooradering van nieuwe recreatieve routes. De overgang tussen bebouwd gebied en landschap wordt zorgvuldig ontworpen, zodat deze geleidelijk verloopt. De woningen en het recreatiegebied vloeien op deze manier op een natuurlijke manier in elkaar over. Het woonprogramma in Park Polderstaete behelst 10 woonkavels in de koopsector, waarvan 8 vrijstaande woningen en één twee-onder-één-kapwoning in de eerst lijn bebouwing van de Plasweg. Dit plandeel krijgt een nieuw karakter, waarin kassen plaatsmaken voor landschappelijk in te passen woningen. Het gebied is toegankelijk via de bestaande ontsluiting vanaf de Plasweg, zodat de monumentale treurwilgen kunnen worden behouden. Langs de zuidwestzijde van het plangebied wordt vanaf de Plasweg een wandelpad aangelegd naar de Vredenburghzone. De bestemming 'Wonen' is begrensd op circa 150 meter uit de Plasweg. Deze afstand is min of meer gelijk aan de achtergrens van het erf van het naastgelegen perceel aan de Plasweg 22. De twee-onder-één-kapwoning krijgt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter.

De hierachter gelegen vrijstaande woningen krijgen goothoogte van maximaal 4,5 meter met een nokhoogte van maximaal 9 meter. De woningen krijgen een uitstraling die past bij de bestaande bebouwing in het gebied. De ontspannen ordening rondom een klein groen erf, de wisselende kaprichtingen, de verspringende rooilijnen en de groene erfscheidingen geven een landelijke uitstraling. De materialisatie van de woningen voegt zich ook naar het landschap, met natuurlijke materialen zoals nader uitgewerkt in het Beeldkwaliteitsplan.

Toelichting

15

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Figuur 6: Verkavelingstekening voor de functie Wonen (indicatief). 3.2.2 Recreatiegebied De toegang tot de Vredenburghzone is momenteel summier, daarom is het vergroten van de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het gebied één van de grootste ambities in de gebiedsvisie. Daarbij is het uitgangspunt dat de focus ligt bij fietsers en voetgangers uit de directe omgeving en dat de toegankelijkheid niet alleen via de linten, maar ook vanuit de bestaande wijken Zuidplas en Park Triangel wordt vergroot. De Vredenburghzone wordt ingericht als open en natuurlijk gebied met uitzondering van het onderhavig plangebied. Het glastuinbouwbedrijf blijft in de gebiedsvisie gehandhaafd. Dit is een ongewenst beeld, omdat de kassen een fysieke barrière vormen tussen de woonwijk Zuidplas en het landelijk gebied. Het saneren van het glastuinbouwbedrijf geeft een kwaliteitsimpuls aan de Vredenburghzone. Het recreatiegebied wordt vanaf de Plasweg toegankelijk gemaakt middels een wandelpad ten zuidwesten van de bestemming Wonen. Verder worden er vanaf de Avondster voetpaden aangelegd met bruggen over de sloot, zodat een 'rondje om' kan worden gelopen. De inrichting van het gebied zal in overleg met de klankbordgroep nader worden uitgewerkt, waarbij de Gebiedsvisie Vredenburghzone als leidraad dient.

3.3

Beeldkwaliteitsplan

De kwaliteitseisen voor de woningbouwontwikkeling zijn vastgelegd in 'Park Polderstaete Waddinxveen', opgesteld door Houweling Architecten te Bleiswijk van 4 juni 2025. Dit beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader voor de bouwplannen van de 10 woonkavels. Dit plan wordt separaat als addendum op de welstandsnota van de gemeente Waddinxveen vastgesteld door de gemeenteraad. In Bijlage 2 van de toelichting is het beeldkwaliteitsplan opgenomen. De volgende landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten hebben bij het opstellen en uitwerken van het beeldkwaliteitsplan centraal gestaan:

16

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

aansluiten op de gebiedseigen structuren en de kwaliteiten van de locatie; realisatie van een heldere wegenstructuur als drager van het plan met aandacht voor de overgang van openbaar/privé. Hieronder wordt het beeldkwaliteitsplan kort samengevat. Zie verder het beeldkwaliteitsplan. Beeldkwaliteit Om de kwaliteit en boogde sfeer te kunnen waarborgen is een aantal basisregels opgesteld waaraan alle woningen dienen te voldoen. Daarnaast zijn ook spelregels opgesteld voor de openbare ruimte en het grensgebied tussen privé en openbaar. Ligging op het perceel Het plan staat niet los van zijn omgeving en versterkt het karakter van de Plasweg en het achterliggende landschap. De woningen dienen gesitueerd te worden binnen het bouwvlak zoals aangegeven op de verbeelding van het bestemmingsplan. Daarnaast dient de afstand van de woning tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen minimaal 3 meter te bedragen. Om de ontspannen ordening rondom een klein groen erf te garanderen zijn richtinggevende kaprichtingen en verspringende rooilijnen bedacht. Hoofdvorm, stijl en dakvorm woningen Direct aan de Plasweg ligt een 'boerderijwoning' in de vorm van een twee- onder één kap met een kap dwars op de Plasweg. De woning heeft een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter. Toegestane dakvormen voor de twee-onder-één-kapwoning: zadeldak, wolfsdak, schilddak.

De 8 vrijstaande woningen krijgen de uitstraling van 'landelijk wonen' in de dorpsrand. De vrijstaande woningen krijgen een goothoogte van maximaal 4,5 meter met een nokhoogte van maximaal 9 meter. Enige toegestane dakvorm voor de vrijstaande woningen: zadeldak. Niet toegestaan voor alle woningen: mansarde dak, afgeknot schilddak, lessenaarsdak en plat dak. Openbare ruimte De openbare ruimte is de drager van het plan. De woningen worden ontsloten vanuit een collectieve openbaar toegankelijke en verkeersluwe (want doodlopende) buitenruimte. Verder voorziet het plan in beplanting, waterberging en waterbuffering. Parkeren geschiedt op eigen kavel met uitzondering van enkele parkeerplekken voor bezoekers. Langs de zuidwestzijde van het plangebied loopt een groene en door water begeleide wandelroute van de Plasweg naar de Vredenburghzone. Door de zorgvuldige inpassing van het plan ontstaat een balans tussen bebouwing en open ruimte, waarbij zowel het karakter van de stads- en dorpsrand als de kwaliteiten van de Vredenburghzone worden gerespecteerd en versterkt. Overgang openbaar/privé Voor een goede ruimtelijke integratie van het plan is veel aandacht besteed aan de overgang van openbaar naar privé. De achterkanten van de woningen worden niet simpelweg naar het landschap gericht, maar grenzen aan een openbare zone met sloten, natuurlijke slootkanten en een (onderhouds-) pad.

De erfgrens wordt standaard vormgegeven als landschappelijke haag. Voor de woningen betekent dit dat op de grens met het openbaar gebied gemengde blokhagen van minimaal 1 meter hoog verplicht zijn en deze een instandhoudingsplicht hebben. Verder geldt dat de inwendige maat van de uitrit (een onderbreking in de doorgaande haag) maximaal 3 meter breed mag zijn.

Toelichting

17

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

3.4

Verkeer en parkeren

3.4.1 Verkeer Het plangebied wordt ontsloten op de kruising van de Plasweg/Polderweg. Via laatstgenoemde weg is de Vredenburghlaan bereikbaar. Deze weg sluit aan op het rijkswegennet (A12 en A20). Ter hoogte van de kruising met de Beijerincklaan is het centrum van Waddinxveen bereikbaar. Langzaam verkeer kan binnendoor via de Plasweg en de wijk Zuidplas het centrum bereiken. In het plangebied wordt een ontsluitingsweg aangelegd om de 10 woonkavels te ontsluiten. Deze sluit aan op de Plasweg richting de Polderweg. Voor recreanten wordt een voetpad aangelegd die gebruik maken van de Vredenburghzone. Verkeersgeneratie In de bestaande planologische situatie is er een glastuinbouwbedrijf toegestaan. Naast personenverkeer van personeel vindt er ook aan- en afvoer plaats met vrachtwagens. In de nieuwe situatie komen er 10 woonkavels. De woning op nummer 20 blijft behouden. Dit brengt de volgende verkeersgeneratie met zich mee. Tabel 3.1: Verkeersgeneratie glastuinbouwbedrijf en woningen. Omschrijving matig stedelijk Aantal woningen Oppervlakte (maximaal) Bestaand Bedrijfsloods 5,7 per 100 m² 300 m² bvo Kassen 8 per ha* 20.000 m² subtotaal Nieuw Koop, huis vrijstaand

8,6

11 (waarvan 10 nieuw)

Verkeersgeneratie

17,1 16 33,1

94,6

Totaal 94,6 - 33,1= nieuw 62 (afgerond) * Aanname op basis van kengetallen. Het CROW heeft voor kassen geen richtlijnen. De verkeersgeneratie in de bestaande planologische situatie met vrachtverkeer verdwijnt. In de nieuwe situatie is er alleen sprake van personenverkeer. Dit heeft een positief effect op de verkeersgeneratie van aangrenzende wegen. Het aantal verkeersbewegingen op de Plasweg en Polderweg blijft ruim onder de 6.000 motorvoertuigen per etmaal, zodat het bestaande wegennet deze beperkte toename kan verwerken. Het recreatiegebied is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer voor met name bewoners uit de wijken Zuidplas en Triangel. Dit brengt geen extra verkeersbewegingen met zich mee.

18

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Plasweg.

Polderweg.

Rotonde naar N457.

Vredenburghlaan (N457)

Naastgelegen voet-/fietspad Avondster.

Voet-/fietspad naar Avondster.

3.4.2 Parkeren De gemeenteraad van Waddinxveen heeft op 9 juli 2014 het Parkeerbeleid vastgesteld. Dit beleid is opgesteld, omdat er tot nu toe geen volledig beeld van de parkeersituatie was in Waddinxveen. De gemeente streeft naar een goede en eerlijke parkeersituatie, waarvoor duidelijke uitgangspunten worden opgesteld. De uitgangspunten geven aan: 1. wat wordt verstaan onder een goede parkeersituatie; 2. wat is het bereik van de verantwoordelijkheid van de gemeente. Het parkeerbeleid heeft betrekking op de (toekomstige) bebouwde kom van Waddinxveen. De basis hiervoor is de regeling zoals opgenomen in het 'Parapluplan Archeologie en Parkeren' (2018) en aanvullend de richtlijnen van thans CROW-publicatie 744, 'Parkeerkencijfers 2024. Basis voor parkeernormering' (augustus 2024). Het CROW maakt onderscheid in de stedelijkheidsgraad en de locatie. Waddinxveen gaat voor de hele gemeente uit van 'sterk stedelijk' als stedelijkheidsgraad. Afhankelijk van de betreffende locatie wordt gekozen voor 'rest bebouwde kom' of 'buitengebied'. De te kiezen plek in de bandbreedte is afhankelijk van situatie-specifieke kenmerken. Een locatie dichtbij een aansluiting op een snelweg kan een hoger autogebruik veroorzaken en daarmee een hogere vraag naar parkeerplaatsen.

Anderzijds kan een locatie dichtbij een treinstation een lager autogebruik veroorzaken en daarmee minder vraag naar parkeerplaatsen. Omdat Waddinxveen vlakbij de A12 en de A20 ligt én drie treinstations heeft, wordt uitgegaan van het midden van de bandbreedte. Parkeren wordt in eerste instantie op de te ontwikkelen locatie opgelost. Hiervan kan worden afgeweken, bijvoorbeeld als blijkt dat er in de directe omgeving een overcapaciteit aan parkeerplaatsen in de openbare ruimte is. De parkeerkencijfers zijn opgenomen in tabel 3.2. Tabel 3.2: Parkeerkencijfers woningen CROW-publicatie 744. Categorie buitengebied sterk stedelijk (gemiddeld) koop, huis vrijstaand 2,1 koop, huis twee-onder-een-kap 1,9

Aandeel bezoekers 0,2 per woning 0,2 per woning

Op basis van deze normering ontstaat de volgende parkeerbalans (tabel 3.3). Tabel 3.3: Parkeerbalans nieuwe situatie. Typologie Parkeernorm Aantal Functies Woningen vrijstaand, nieuw 2,3 8 Woningen twee-onder-een-kap 2,1 2 Woningen vrijstaand, bestaand 2,3 1 Totaal 11

Toelichting

Totaal 18,4 4,2 2,3 25 pp (afgerond)

19

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Voor de 10 woningen worden 2 parkeerplaatsen per woning aangelegd, totaal 20 parkeerplaatsen. Bij de bestaande woning zijn ook minimaal 2 parkeerplaatsen aanwezig. Verder worden er in de openbare ruimte 5 parkeerplaatsen voor bezoekers aangelegd. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm. Bij uitwerking van de bouwplannen dient te worden aangetoond dat kan worden voldaan aan de parkeerkencijfers. In artikel 14.1 (parkeerregeling) van het bestemmingsplan wordt dit geborgd.

20

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' (afgekort NOVI) vastgesteld. De visie bevat hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden. In de NOVI wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk. De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving met bijbehorende opgaven geformuleerd. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De vier prioriteiten De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. Dat zijn complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities.

Politieke en maatschappelijke keuzes zijn vooral daar nodig, om op deze prioriteiten voortgang te boeken op een manier die draagvlak heeft en bijdraagt aan de kwaliteit van de leefomgeving. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. Het gaat hier om de volgende prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Drie afwegingsprincipes Doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: ‘(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’.

Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving: ontwikkeling van de leefomgeving gaat samen met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Om aan het afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, gebruikt het Rijk in het omgevingsbeleid drie afwegingsprincipes. Deze zijn: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Relatie tot het bestemmingsplan In de uitwerking van prioriteit 3 'Sterke en gezonde steden en regio's' is een aantal beleidskeuzes opgenomen. Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk wil het Rijk de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een herontwikkeling van een verouderd glastuinbouwbedrijf naar woningbouw in de dorpsrand.

Toelichting

21

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (afgekort Barro) bevat een beperkt aantal beslissingen van wezenlijk belang uit de Structuurvisie. Deze algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro en de hierbij behorende ministeriële regeling zijn op 30 december 2011 in werking getreden. Door de (thans 14) nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte. 4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2017) Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een Ladder voor duurzame verstedelijking op. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Dit betekent dat in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving wordt opgenomen van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling.

Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied. Doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is als een procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Hierna wordt de planontwikkeling getoetst aan de ladder, zoals deze vanaf 1 juli 2017 geldt. Toetsing initiatief aan Ladder voor duurzame verstedelijking De belangrijkste motiveringsplichten van de ladder, namelijk dat de behoefte aan een nieuwe ontwikkeling moet worden aangetoond en dat moet worden toegelicht – als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd – waarom het bestaand stedelijk gebied niet geschikt is voor de nieuwe ontwikkeling, vloeien voort uit andere wettelijke normen en jurisprudentie. Ook in het geval er geen sprake is van een formele 'nieuwe stedelijke ontwikkeling', moet toch het nut en de noodzaak aan die ontwikkeling en de uitvoerbaarheid daarvan worden aangetoond. Bij het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt het volgende geconstateerd: Ad behoefte Er is sprake van een behoefte.

Dit blijkt onder andere uit paragrafen 4.2.2 en 4.3.2. De invulling van het plangebied met 10 nieuwe woningen voor de doelgroep doorstromers sluit goed aan bij de provinciale en gemeentelijke ambitie, waarbij gestreefd wordt naar duurzame woningen nabij de woonkern. De gewenste ontwikkeling voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Ad bestaand stedelijk gebied Bestaand stedelijk gebied wordt in de Bro gedefinieerd als 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied ligt aan de dorpsrand van de bebouwde kom van Waddinxveen. De herontwikkeling van het plangebied van een glastuinbouwbedrijf naar 'Wonen' levert vanuit de verstedelijkingsladder geen belemmering op. 4.1.4 Conclusie Rijksbeleid Het rijksbeleid laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het initiatief raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. De woningbouw is voorts in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vanuit rijksbeleid zijn er geen beperkingen voor deze planontwikkeling.

22

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 februari 2019 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. In het Omgevingsbeleid is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Omdat onderdelen uit het Programma ruimte naar het visiedeel zijn omgezet, is het resterende deel hiervan nu onderdeel van het Omgevingsbeleid. Het gehele Omgevingsbeleid is alleen redactioneel gewijzigd, de beleidsinhoud is niet veranderd. Op 1 april 2023 is de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie in werking getreden. De provincie ziet zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving. Deze nevengeschikte ambities staan niet op zichzelf. Ze zijn geworteld in de historie, ligging en economische structuur van Zuid-Holland en gekoppeld aan de strategische uitdagingen waar deze regio voor staat. De ambities zijn de kaders waarbinnen de provincie ruimte geeft. Die ruimte kan per opgave verschillen. Door in te zetten op de zes ambities draagt de provincie bij aan het sterker maken van Zuid-Holland. Bij de zes ambities is een aantal opgaven geïdentificeerd. De opgaven zijn vanuit provinciale optiek en op een zeker abstractieniveau geformuleerd zonder een beoogde eindsituatie te schetsen.

Daarom omvat de Omgevingsvisie geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. Het betreft de volgende ambities: 1. Naar een klimaatbestendige delta 2. Naar een nieuwe economie: the next level 3. Naar een levendige meerkernige metropool 4. Energievernieuwing 5. Best bereikbare provincie 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving In het Omgevingsprogramma zijn de instrumenten opgenomen waarmee de doelen en ambities uit de Omgevingsvisie uitgevoerd gaan worden. Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vragen om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen. Bouwen naar behoefte De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert. Het uitgangspunt daarbij is dat de juiste woning op de juiste plek (op juiste moment) wordt gerealiseerd.

Dat gaat allereerst over dat gebouwd wordt naar behoefte. De bouw van nieuwe woningen moet bijdragen aan de bestaande woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend. Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied speelt in op de behoefte aan binnenstedelijk wonen. De provincie wil dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. Regionale Realisatieagenda Midden-Holland Om de druk op de woningmarkt te verminderen, hebben provincie Zuid-Holland en het Rijk in oktober 2022 samenwerkingsafspraken gemaakt over het bouwen van 235.000 woningen in Zuid-Holland in de periode 2022 tot en met 2030. In de Regionale Realisatieagenda Midden-Holland zijn afspraken gemaakt over de doelstellingen die gelden voor de regio Midden-Holland. Daarin is opgenomen dat in de periode 2022 ten met 2030 circa 20.000 nieuwbouwwoningen moeten worden toegevoegd. Regionale woonvisie Gemeenten stellen in regionaal verband woonvisies vast, waarin de gewenste kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelrichting voor de bestaande en gewenste woningvoorraad binnen de regio wordt

Toelichting

23

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

bepaald. Gemeenten en provincie spreken in gezamenlijkheid af welke uitgangspunten en randvoorwaarden voor de woonvisie gelden. De woonvisie bevat tenminste een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave op korte en lange termijn en een onderbouwing van de behoefte die regionaal is afgestemd. Voor Midden-Holland betreft: dit heet de Regionale Agenda Wonen (RAW). De RAW schetst de bovenlokale opgaven op het gebied van wonen die in de lokale woon(zorg)visies worden ingevuld. De RAW vormt het kwalitatieve en kwantitatieve kader voor en de onderbouwing van het door de regio op te stellen Regionale Projectenlijst Woningbouw (RPW) Midden-Holland en de beoordeling daarvan door de provincie. Zie hiervoor verder paragraaf 4.3.2. Omgevingskwaliteit Verbetering omgevingskwaliteit Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Daarbij streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Met het provinciaal omgevingsbeleid wordt aangesloten op de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet: het doelmatig benutten van de fysieke leefomgeving voor maatschappelijke opgaven en het bereiken en in stand houden van een goede omgevingskwaliteit.

Met het samenvoegen van al het bestaande beleid voor de fysieke leefomgeving heeft de provincie een eerste stap gezet richting een meer integrale sturing op omgevingskwaliteit. Een nadere uitwerking van het provinciale beleid voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is weergegeven in de 'kwaliteitskaart' en de 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit', behorende bij zowel de Omgevingsvisie als de Omgevingsverordening. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit werkt de provincie vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid die zij van provinciaal belang acht. De 12 opgaven zijn: landschap en cultuurhistorie, gezondheid en veiligheid, natuur en recreatie, ruimte en verstedelijking, wonen, bodem en ondergrond, cultuurparticipatie en bibliotheken, klimaatadaptatie, zoetwater en drinkwater, bereikbaarheid, regionale economie en energievoorziening. Kwaliteitskaart Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit.

De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De Laag van de ondergrond (eerste laag) maakt het plangebied onderdeel uit van een 'Veencomplex Oude zeeklei'. De ondergrond in deze droogmakerijen varieert van venig tot (oude zee)klei. Dit is terug te zien in het landschap. Uit de Laag van cultuur- en natuurlandschappen valt af te leiden dat droogmakerijen zijn ontstaan uit natuurlijke meren en uit verveningen. Ze hebben een duidelijke begrenzing door een ringdijk, ringvaart of oude hoge oeverlanden. Het landschap is visueel open (tenzij het is verstedelijkt), grootschalig en ligt gemiddeld enkele meters lager dan de omgeving. De droogmakerij kent een aangelegd watersysteem met hoofdtochten, gemaal en een regelmatige basisverkaveling. Ontginningsboerderijen liggen op regelmatige afstand langs de ontginningsweg. Elke droogmakerij heeft haar eigen ordening en maat; kavelgrootte en lengte-breedte-verhouding zijn uniek. Deze typerende opbouw is bepalend voor de manier van inpassing van nieuwe ontwikkelingen. Als richtpunt voor droogmakerijen (klei) geldt dat nieuwe ontwikkelingen worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van doorzichten.

Voorts grenst het plangebied aan de Plasweg langs een polderlint. De bebouwing ligt op één niveau met de omgeving. Dit biedt ruimte voor plaatselijke verbreding van het profiel door differentiatie in kaveldiepte. Er liggen hier kansen voor ontwikkeling, mits rekening wordt gehouden met de overige karakteristieken van het lint. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. Op de Laag van de stedelijke occupatie ligt het plangebied grotendeels in de stad- en dorpsrand (figuur 7). De stads- en dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap. Het is het deel

24

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

van stad of dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. De relatie tussen bebouwd gebied en landschap is afhankelijk van de karakteristieken van de bebouwingsrand en die van het aangrenzende landschap. Daarbij onderscheiden we drie typen ‘overgangskwaliteiten’. Het front, het contact en de overlap. Daar waar recreatiegebieden voorkomen langs stads- of dorpsrand is veelal sprake van overlap. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit. Als richtpunt geldt dat ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand bijdragen aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap). Daarnaast is de Provincialeweg (Vredenburghlaan) als zodanig opgenomen. Op de Laag van de beleving ligt het plangebied naast een 'Recreatiegebied'. Het plangebied zelf niet. Een uitsnede van de Laag van de beleving is opgenomen in figuur 7.

Figuur 7: Links uitsnede Laag van de stedelijke occupatie en rechts uitsnede van Laag van de beleving. Toetsing aan Omgevingsvisie en kwaliteitskaarten Het glastuinbouwbedrijf ligt buiten het glastuinbouwgebied. Sanering is vanuit een goede ruimtelijke ordening gewenst. Een herontwikkeling naar wonen is een passende vervolgfunctie in de stads- en dorpsrand. Gelijktijdig kunnen de resterende gronden in het plangebied worden toegevoegd aan het aangrenzende recreatiegebied. Hiermee wordt een ruimtelijke kwaliteitswinst bereikt, waarbij de stedelijke groen- en waterstructuur wordt versterkt. Dit levert een bijdrage aan het beperken van hittestress, droogte en wateroverlast. De nieuwe ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar wonen en recreatie. Hiermee kunnen nieuwe gewenste ontwikkelingen op de juiste plek worden gerealiseerd. Conclusie De Omgevingsvisie is zelfbindend voor de provincie. Het toevoegen van 10 woningen is in overeenstemming met de opgaven wonen, ruimte en verstedelijking. De uitbreiding van een recreatiegebied draagt bij aan de recreatieve behoeften. De richtpunten zijn niet in het geding. De planontwikkeling maakt onderdeel van de lokale woningbehoefte en wordt als zodanig opgenomen in de RPW. In paragraaf 4.3.2 en 4.4.2 wordt hierop nader ingegaan. Het plan is niet in strijd met de provinciale Omgevingsvisie.

Toelichting

25

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

4.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 20 februari 2019 de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. De geconsolideerde versie is op 1 april 2023 in werking getreden. In deze verordening zijn alle regels voor de fysieke leefomgeving van het bestaande provinciale omgevingsbeleid samengevoegd. Voor zover relevant worden deze hieronder toegelicht. Ladder voor duurzame verstedelijking De in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 6.10 van de Omgevingsverordening. Op grond van dit artikel dient een bestemmingsplan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt te voldoen aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II. In lid 3 is bepaald dat Gedeputeerde Staten bij de aanvaarding van een regionale visie kunnen aangeven in hoeverre de Ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen.

In de toelichting van het bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid, kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Toetsing aan Ladder voor duurzame verstedelijking Dit bestemmingsplan maakt een herontwikkeling mogelijk van glastuinbouw naar woondoeleinden met 10 woningen in de dorpsrand. Het begrip 'stedelijke ontwikkeling', zoals opgenomen in de definitie in het Besluit ruimtelijke ordening is niet nader gedefinieerd. Het moet echter gaan om een ontwikkeling in de fysieke leefomgeving van enige omvang. Het bouwen van 11 woningen is geen stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder (ABRvS 16 september 2015, nr. 201308263/2/R4). Gesteld kan worden dat de gebruiksmogelijkheden te kleinschalig zijn om onder het regime van het Bro te vallen. Vanuit de verstedelijkingsladder levert het bestemmingsplan geen belemmering op. Dit neemt niet weg dat de behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling in het kader van de uitvoerbaarheid van het voorliggende plan dient te zijn onderbouwd. De behoefte naar deze woningtypologie is volop aanwezig, zoals beschreven in paragraaf 4.3.2. Deze herontwikkeling is vanuit een goede ruimtelijke ordening inpasbaar.

De woningen worden landschappelijk ingepast in het bebouwingslint van de Plasweg. Ruimtelijke kwaliteit Op grond van artikel 6.9, lid 5 van de Omgevingsverordening (Ruimtelijke kwaliteit) kan een bestemmingsplan c.a. wijzigingsplan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, waardoor de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp.

Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren. In artikel 6.9, lid 9 is opgenomen dat een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, ontwikkelingen mogelijk kan maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of

26

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a. Toetsing aan ruimtelijke kwaliteit Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Voor ruimtelijke ontwikkelingen die niet passen bij de aard en/of de schaal van het gebied zijn ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Het plangebied maakt op kaart 14 in bijlage II onderdeel uit van het buitengebied. De planlocatie ligt aan een lint van de Plasweg en (grotendeels) in de dorpsrand, grenzend aan de woonwijk Zuidplas. De openheid en het groene karakter van het landschap wordt niet onevenredig aangetast, omdat kassen plaatsmaken voor woningen (1/3 plangebied) en recreatiegebied (2/3 plangebied). De openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten krijgen een kwaliteitsimpuls, waarbij de relatie tussen stad en buitengebied wordt opgewaardeerd. Het recreatiegebied zorgt voor uitbreiding van het groene karakter van de Vredenburghzone. Het plan is getoetst aan de relevante richtpunten. Dorpsrand De dorpsrand is de zone op de grens van bebouwd gebied en landschap.

Het is het deel van dorp met potentie voor een hoogwaardig en geliefd woonmilieu, doordat hier de genoegens van stedelijk en buiten wonen bij elkaar komen; de nabijheid van voorzieningen gecombineerd met het vrije zicht en het directe contact met het buitengebied. Uitgangspunt bij ontwikkelingen aan dorpsranden is de contactkwaliteit. Een vervolgfunctie van glastuinbouw naar 10 nieuwe woningen (waarvan 4 compensatiewoningen) versterkt het bebouwingslint langs de Plasweg en de dorpsrand. De woningen gaan hiervan onderdeel uitmaken. De kwaliteit en beleefbaarheid van de polder wordt versterkt, omdat agrarische bedrijfsbebouwing en kassen worden gesloopt. De ontwikkeling in de dorpsrand sluit aan op de visie voor het gehele lint langs de Plasweg. Deze vervolgfunctie past voorts in de Omgevingsvisie Waddinxveen 2050, waarin het plangebied als potentiële woningbouwlocatie is aangeduid. Linten Sprake is van bestaande agrarische bebouwing, waarbij gezocht is naar een passende vervolgfunctie met behoud van de aanwezige lintstructuur. De lintbebouwing krijgt een kwaliteitsimpuls. De historische gaafheid van het lint langs de Plasweg wordt gerespecteerd door één woning toe te voegen in de eerste lijn bebouwing van het lint, waarbij rekening wordt gehouden met cultuurhistorische kwaliteiten van zowel het lint als geheel, als van de individuele bebouwing.

De bestemming Wonen wordt begrensd op circa 150 meter uit de Plasweg, min of meer gelijk aan de achtergrens van het erf van Plasweg nummer 22. Dit betekent dat sprake is van ‘aanpassing’. In paragraaf 3.3 (beeldkwaliteit) is de verbetering van de landschappelijke kwaliteiten beschreven. De ruimtelijke kwaliteit wordt passend geacht in achter het bebouwingslint. Resumerend is er per saldo sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, temeer daar een glastuinbouwbedrijf wordt gesaneerd en de historische gaafheid van het lint wordt gerespecteerd. Droogmakerij Op de Kwaliteitskaart is het plangebied aangeduid als 'droogmakerij (klei)'. Als richtpunt wordt aangehouden dat nieuwe ontwikkelingen in de droogmakerij worden vormgegeven als eigentijdse objecten aan de ontginningslijnen, passend bij de schaal en het patroon van de rechthoekige verkaveling, met strakke groene omzoming en behoud van ruime doorzichten. In dit geval is sprake van sanering van een glastuinbouwbedrijf buiten het glastuinbouwconcentratiegebied (sloop bedrijfsloods en 2 ha aan kassen). De ruimtelijke kwaliteit wordt hierdoor verbeterd, omdat deze sanering plaatsmaakt voor 10 woningen, waarvan 4 compensatiewoningen, in de dorpsrand. Deze ontwikkeling draagt dan ook bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit.

Resumerend is er per saldo sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, temeer daar een glastuinbouwbedrijf wordt gesaneerd en de historische gaafheid van het lint wordt gerespecteerd. Gesteld kan worden dat hier sprake is van 'aanpassing'. De ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten van het gebied worden per saldo verbeterd. De richtpunten voor dorpsrand, lint en droogmakerij zijn niet in het geding. Beschermingscategorie 3 'Buitengebied' Het plangebied maakt op grond van artikel 6.9a onderdeel uit van het buitengebied in

Toelichting

27

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

beschermingscategorie 3. Een bestemmingsplan voor een locatie met beschermingscategorie 3 kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorps gebied. In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: d. de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin; e. de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen; f. het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap; g. de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap. Toetsing plan aan beschermingscategorie 3 In het plangebied, groot 3,1 ha, ligt een agrarisch bouwvlak voor kassen met 2 ha en twee waterbassins. De kassen zijn inmiddels gesloopt. In de dorpsrand worden 10 woningen mogelijk gemaakt tot de huidige achtergrens van het erf van Plasweg 22. Er wordt een openbaar pad aangelegd vanaf de Plasweg naar het recreatiegebied dat met 2 ha wordt uitgebreid. Deze ontwikkeling zorgt voor een overgangsgebied tussen wonen en het buitengebied middels een relatie naar de Vredenburghzone. De openheid van het gebied wordt ten opzichte van de huidige planologische situatie verbeterd.

De ontstaansgeschiedenis van het bebouwingslint wordt gerespecteerd. De openheid en structuur van het landschap en vergezichten worden hierdoor niet aangetast. De herkenbaarheid van het landschap blijft in stand. De ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt een wijziging op structuurniveau. Dit valt onder de noemer aanpassing. Gesteld kan worden dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft, omdat aaneengesloten kassen plaatsmaken voor 10 woningen in een groene omgeving dat gepaard gaat met uitbreiding van het recreatiegebied. Recreatiegebied De provincie vindt het van belang dat de behoefte aan recreatieve ontwikkelingen buiten bestaand stadsen dorpsgebied wordt onderbouwd en regionaal afgestemd. De Vredenburghzone is één van de gebieden die als recreatiegebied is aangeduid. De planontwikkeling zelf ligt naast de aanduiding 'Recreatiegebied' in beschermingscategorie 2 (Kaart 14 ruimtelijke kwaliteit en beschermingscategorieën) zoals genoemd in artikel 6.9b van de Omgevingsverordening (figuur 8). Op grond van artikel 6.9, lid 9 is inpassing en aanpassing toegestaan. Dit bestemmingsplan maakt een uitbreiding van het recreatiegebied met 2,0 ha mogelijk naast een reeds opgenomen recreatiegebied in de Vredenburghzone. Deze uitbreiding past binnen de Omgevingsvisie. De richtpunten zijn niet in het geding.

28

Toelichting

bestemmingsplan Park Polderstaete (Plasweg 20 en 20a)

Figuur 8: Omgevingsverordening Kaart 14 'Ruimtelijke kwaliteit en beschermingscategorieën'. Risico'svan klimaatverandering In paragraaf 6.2.8a (toekomstbestendig bouwen en ontwikkelen) is in artikel 6.27a opgenomen dat in een bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van: a. wateroverlast door overvloedige neerslag, b. overstroming, c. hitte en d. droogte, alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling. Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. In paragraaf 4.4.4 (duurzaamheid) wordt nader ingegaan op welke wijze met risico's van klimaatverandering is omgegaan. Conclusie Een herontwikkeling van een glastuinbouwbedrijf buiten het glastuinbouwgebied naar wonen en een recreatiegebied is vanuit een goede ruimtelijke ordening een passende vervolgfunctie. Over deze ontwikkeling heeft regionale afstemming plaatsgevonden met de Regio Midden-Holland. De planontwikkeling wordt opgenomen in de Regionale Agenda Wonen. Voldaan wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er is geen strijd met de provinciale belangen.