a. Bijlage 1 Gebiedsexploitatie IJsermanweg perceel C2003 samenvatting OPENBAAR

BIJLAGE I

SAMENVATTING GEBIEDSEXPLOITATIE (OPENBAAR)

IJSERMANWEG PERCEEL C2003 Waddinxveen

1

Inleiding

In april 2023 is besloten dat er in Waddinxveen een opvanglocatie (AZC) komt voor vluchtelingen voor een periode van 5 jaar. Naast de 195 opvangplekken voor vluchtelingen heeft de gemeenteraad aangegeven dat er ook tijdelijke woonruimte (flexwoningen) op de locatie aan de IJsermanweg (perceel C2003) moet komen voor inwoners die met spoed op zoek zijn naar een woning (‘spoedzoekers’) voor dezelfde duur als de looptijd van de opvanglocatie. In maart 2025 heeft de gemeenteraad een besluit genomen om de grond – waar de flexwoningen en de opvanglocatie komen – aan te kopen (raadsvoorstel met kenmerk 208001). Daarmee is de gemeente eigenaar van het perceel geworden. Er is een gebiedsexploitatie opgesteld voor het hele perceel verdeeld in drie delen.

2

Aanpak gebiedsexploitatie IJsermanweg, perceel C2003

De gebiedsexploitatie voor de IJsermanweg bevat een uitgebreide analyse van de kosten en opbrengsten van het perceel uitgesplitst naar de opvanglocatie (AZC), flexwoningen en agrarisch gebied. De exploitatie is opgezet voor een looptijd van 8 jaar waarbij de eerste twee jaar voorbereidingsjaren betreffen, de gronden daarna voor 5 jaar worden geëxploiteerd (opvanglocatie en flexwoningen) en in het laatste jaar de gronden worden teruggebracht naar de oorspronkelijke staat. De gebiedsexploitatie geeft inzicht in de kosten en opbrengsten uitgezet per jaar voor de totale looptijd. De gebiedsexploitatie voor de IJsermanweg bevat een analyse van de verschillende huurstromen die zijn uitgesplitst naar de opvanglocatie (AZC), flexwoningen en agrarisch gebied. Daarnaast worden de verwachte kosten in detail uiteengezet. Dit omvat zowel investeringskosten bij aanvang als de doorlopende onderhouds- en operationele kosten. De gebiedsexploitatie biedt een transparant overzicht van alle financiële verplichtingen die bij het project komen kijken. Tot slot wordt het resultaat getoond en worden er een tweetal aanvullende variantberekeningen toegelicht.

2

3

Managementsamenvatting – Gebiedsexploitatie IJsermanweg perceel C2003 (OPENBAAR)

3.1 Inleiding en uitgangspunten De gemeente Waddinxveen heeft perceel C2003 aangekocht ten behoeve van:  Opvanglocatie (AZC)  Flexwoningen  Agrarische grond De gebiedsexploitatie is opgezet voor een looptijd van 8 jaar. De eerste twee jaar zijn voorbereidingsjaren. Vervolgens worden de gronden daarna voor 5 jaar worden geëxploiteerd. In het laatste jaar worden de gronden teruggebracht naar de oorspronkelijke staat. De grond is verdeeld in drie deelgebieden. Voor de opvanglocatie geldt dat de gronden 6 jaar worden verhuurd omdat de verhuur ingaat vanaf het moment dat de gronden gebruikt worden voor de realisatie van de opvanglocatie (bouwtijd ca. 1 jaar + 5 exploitatiejaren). Voor de flexwoningen geldt dat de gronden voor 5 jaar worden verhuurd. En voor de pacht geldt dat de grond voor 3 jaar wordt verhuurd met een optie om nog 3 jaar te verlengen. De gebiedsexploitatie betreft prijspeil 1-1-2025 en houdt rekening met indexatie van 2,5% per jaar Daarnaast betreft de rekenrente 1,5% (in overeenstemming met rekenrente gemeente).

3.2 Financiële kernpunten per deelgebied Onderstaand overzicht toont per deelgebied de belangrijkste financiële gegevens: opbrengsten, kosten en het resulterende nominale saldo. Dit geeft inzicht in de nominale bijdrage van elk onderdeel aan het totaalresultaat van de gebiedsexploitatie. Deelgebied** Opvanglocatie

Opbrengsten (€) 1.650.000

Kosten (€) 1.150.000

Saldo (€) € 500.000

Flexwoningen

1.250.000

3.500.000

- € 2.250.000

Agrarisch Planoverkoepelend

1.000.000 –

950.000 50.000

€ 50.000 - € 50.000

Nominaal saldo (€)* 3.900.000 *Saldo exclusief indexatie en rente invloeden ** Alle getallen zijn afgerond op € 50.000

5.650.000

- € 1.750.000

Belangrijke posten Huur COA, restwaarde grond, vergoeding rijk, verkeersaanpassing, plankosten Huur Woonpartners, restwaarde grond, stallingskosten, bouw- en woonrijp maken, plankosten Pacht, restwaarde grond Rioolgemalen, toegangsweg kopwoningen

3 Samenvatting gebiedsexploitatie IJsermanweg perceel C2003 (OPENBAAR)

3.3 Totaalresultaat gebiedsexploitatie Hieronder staan de totale resultaten nog een keer op een rij. Hierbij zijn wel de indexatie en rentekosten meegenomen. Opbrengsten en kosten prijspeil 1-1-2025  Totale opbrengsten:  Totale kosten:  Nominaal saldo: Saldo einde looptijd  Kostenstijging  Opbrengstenstijging  Rente kosten  Saldo einde looptijd per 31-12-2032:

ca. € 3,90 miljoen ca. € 5,65 miljoen ca. € 1,75 miljoen negatief ca. € 0,24 miljoen negatief ca. € 0,52 miljoen positief ca. € 0,40 miljoen negatief ca. € 1,89 miljoen negatief

3.4 Kanttekeningen en risico’s Er zijn een aantal kanttekeningen en risico’s van toepassing:  De korte duur van 5 jaar levert, door de flexwoningen, een negatief resultaat op in de gebiedsexploitatie.  De flexwoningen zijn onlosmakelijk verbonden met de realisatie van de opvanglocatie voor vluchtelingen.  De gemeente heeft de flexwoningen (los van het aantal) op enig moment in eigendom.  De flexwoningen staan tijdelijk opgeslagen.  Voor de plankosten van de opvanglocatie wordt een verzoek ingediend bij het rijk.

3.5 Financieel resultaat variant 48 units overname en variant 20 units aanschaf Zoals in het Raadsvoorstel staat, hebben de gemeente en het COA, naar aanleiding van een verzoek van de raad, onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om extra flexwoningen op één of meerdere locaties te plaatsen. Concreet is er gekeken naar de mogelijkheid van 48 flexwoningen die de gemeente kosteloos van het COA kan ontvangen, in plaats van de eerder genoemde 20 flexwoningen die door gemeente zelf zouden worden aangeschaft. Beide varianten zijn financieel doorgerekend. Onderstaand overzicht maakt het onderscheid inzichtelijk in opbrengsten- en kosten van de twee varianten. Variant Opbrengsten (€) Kosten (€) Nominaal saldo (€)

20 flexwoningen (aanschaf) 650.000 5.750.000 - € 5.100.000

48 flexwoningen (overname COA) 1.250.000 3.550.000 - € 2.250.000

3.6 Conclusie De gebiedsexploitatie resulteert in een negatief saldo van € 1,89 miljoen (inclusief indexaties en rente) aan het einde van de looptijd per 31-12-2032. De gebiedsexploitatie kent een exploitatieduur van 8 jaar (waarbij de exploitatie van de opvanglocatie en de flexwoningen 5 jaar betreft). Het negatieve resultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door het deelgebied flexwoningen. De financiële haalbaarheid van het project is sterk afhankelijk van keuzes rond de exploitatie van de flexwoningen. 4 Samenvatting gebiedsexploitatie IJsermanweg perceel C2003 (OPENBAAR)

Alternatieve varianten (kostendekkende huur of gemeentelijke aanschaf van woonunits) zijn doorgerekend en opgenomen in de bijlagen van de notitie.

5 Samenvatting gebiedsexploitatie IJsermanweg perceel C2003 (OPENBAAR)