7: Schaarste onderbouwing gemeente Waddinxveen

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT | 16 december 2022

Schaarste in Waddinxveen Onderbouwing voor de huisvestingsverordening

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

Inhoud 0.

Samenvatting

1

Inleiding

2

Verhouding alle segmenten: dynamiek vraag en aanbod

3

Inleiding en toelichting

3

Woningtypen

4

Prijsklassen

5

De slaagkans

7

Spanning op de woningmarkt

7

Huidige situatie woningmarkt (gemeenteniveau)

9

Sociale huursector

9

3.1.1

Aanbod

9

3.1.2

Toewijzingen huishoudens

13

3.1.3

Inschrijfduur en zoekduur

14

3.1.4

Slaagkansen

17

3.1.5

Samenvattend

19

Particuliere huursector

20

3.2.1

Actueel aanbod

20

3.2.2

Huurprijsontwikkeling

20

Koopsector

21

3.3.1

Verkoopprijzen

21

3.3.2

WOZ-waarden

24

3.3.3

Omvang verkoopaanbod en verkooptijd

24

3.3.4

Actueel aanbod

27

Effecten van schaarste: toegankelijkheid en betaalbaarheid

28

Conclusie

31

rapport Schaarste in Waddinxveen

0. Samenvatting De gemeente Waddinxveen bereidt een actualisering van de huisvestingsverordening voor. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op de woningmarkt. De gemeente Waddinxveen zet in op woonruimteverdeling in de sociale huur, middenhuur en (indien de wetgever dat met de voorgenomen wijziging op de Huisvestingswet mogelijk maakt) betaalbare koop. De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening in deze rapportage beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Waddinxveen van schaarste worden gesproken? In deze schaarste-onderbouwing is eerst gekeken naar de verhouding tussen vraag en aanbod in de drie woningmarktsegmenten. Vervolgens zijn per segment een aantal aanvullende schaarste-indicatoren onderzocht waaronder slaagkansen in de sociale huur, huurprijsontwikkeling in de particuliere huursector en de ontwikkeling van verkoopprijzen en het verkoopaanbod in de koopsector. Tot slot is een betaalbaarheidsanalyse uitgevoerd. In hoeverre kunnen verschillende inkomensgroepen op de Waddinxveense huur- en koopmarkt terecht voor een betaalbare woning? Deze analyse leidt tot de conclusie dat er van schaarste gesproken kan worden in de delen van de Waddinxveense woningmarkt waarop de gemeente wil sturen via de Huisvestingswet.

In de sociale huur is er met name frictie tussen vraag en aanbod bij de ‘duurdere’ sociale huurwoningen. Een analyse van woonruimteverdelingscijfers laat verder zien dat hoewel het aanbod licht is toegenomen, het aantal actief woningzoekenden nog sterker is toegenomen . De gemiddelde inschrijfduur ligt in Waddinxveen in Nederlands perspectief niet bijzonder hoog. Jongeren zoeken over het algemeen wel langer naar een sociale huurwoning in Waddinxveen dan ouderen en hun slaagkans is lager. De slaagkans van bijna alle leeftijdsgroepen is in de periode 2016-2020 afgenomen. In de particuliere huur lijkt in eerste instantie sprake van een balans tussen vraag en aanbod. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopm arkt krap is – zoals in Waddinxveen – huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur, zeker als ze niet in aanmerking komen voor sociale huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor middenhuur (laat staan duurdere huur), maar het segment vult wel een gat in de markt. Een analyse van het aanbod laat intussen zien dat het actuele particuliere huuraanbod erg klein is en voor lage middeninkomens nauwelijks betaalbaar te noemen. Hoge middeninkomens hebben meer keuze. In de omliggende regio van Waddinxveen is daarnaast op verschillende schaalniveaus sprake van stijgende vierkantemeterprijzen in de particuliere huur.

In de koopsector is er met name sprake van frictie tussen vraag en aanbod bij eengezinskoopwoningen en qua prijs met name bij woningen tot de €355.000 (NHG-grens). Gegevens van de NVM en het Kadaster laten daarnaast zien dat het kopen van een woning in OostZuid-Holland en Waddinxveen de afgelopen jaren steeds duurder is geworden. Ook is er een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trends, maar het is niet te zeggen of dit doorzet. Een analyse van het actuele koopaanbod laat intussen zien dat voor startende middeninkomens (zonder spaargeld of financiële steun) weinig woningen betaalbaar zijn, met name als het gaat om lage middeninkomens.

rapport Schaarste in Waddinxveen

1

Inleiding De gemeente Waddinxveen is in regionaal verband voorbereidingen aan het treffen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Hiermee kunnen ge meenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing op de woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. De gemeente Waddinxveen heeft aangegeven (mogelijk) de volgende onderdelen op te willen nemen in de huisvestingsverordening: • woonruimteverdeling ten aanzien van sociale huur • woonruimteverdeling ten aanzien van middenhuur, DAEB-grens tot €1.045 (prijspeil 2022) • zodra de wetgever dat mogelijk maakt met de voorgestelde wijziging van de Huisvestingswet, woonruimteverdeling ten aanzien van betaalbare koop tot €355.000 (NHG-grens peildatum 2022) In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Waddinxveen onderzocht voor alle drie de woningmarktsegmenten. 1 Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende: In welk deel van de woningvoorraad kan in Waddinxveen van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we met name in welke mate er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure woningen.

Leeswijzer Allereerst onderzoeken we de woningmarkt als geheel op basis van het Woo nonderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in vraag -aanbodverhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens wordt ingezoomd op de verschillende sectoren in hoofdstuk 3. Per woningmarktsegment wordt gekeken naar indicatore n die op krapte op de woningmarkt kunnen duiden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 4 de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de segmenten voor woningzoekenden van verschillende doelgroepen onderzocht om de eventuele effecten van schaarste in beeld te brengen. In hoofdstuk 5 volgt een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.

1

De gemeente Waddinxveen was oorspronkelijk ook geïnteresseerd in het instrument opkoopbescherming. Een analyse ten behoeve van dat instrument is opgenomen in een apart memo.

rapport Schaarste in Waddinxveen

2

Verhouding alle segmenten: dynamiek vraag en aanbod Inleiding en toelichting In deze paragraaf is een schatting gemaakt van vraag en aanbod anno 2021 op basis van gedrag van huishoudens volgens het Woononderzoek Nederland 2021 (WoON 2021) . Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor een specifieke gemeente. Dat is ook gedaan voor Waddinxveen. Op basis van de simulatie onderzoeken we in dit hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Waddinxveen, het potentieel vrijkomende aanbod en act ueel vrijgekomen woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Zie het blauwe kader voor een toelichting op de analyse.

WoON-analyse Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden woningen, kan een indruk worden verkregen van de krapte/ruimte per segment. Onder aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien woningzoekende doorstromers ook verhuizen. Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste gemeente. Veel doorstromers zoeken iets anders dan ze aanbieden. Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat daadwerkelijk ook doen. De aantallen recent betrokken woningen liggen over de hele linie vaak een stuk lager. Dat kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkelijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. Deze vraag-aanbod analyse heeft een hoog theoretisch gehalte.

Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden of nieuwbouw. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daadwerkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar om-

rapport Schaarste in Waddinxveen

3

dat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. Het is dus ondanks alle kanttekeningen zinvol om te constateren in welke segmenten de tekorten groot zijn en in welke klein of zelfs negatie f. Als het tekort in het ene segment wordt verminderd, kan het zijn dat de doorstroming uit een ander segment wel toeneemt en overschotten zich alsnog manifesteren. De hier gepresenteerde cijfers moeten dus niet al te letterlijk worden genomen. De analyse s dienen vooral om een beeld te geven van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. Tot slot een opmerking over woonwensen en betaalbaarheid. De indruk kan bestaan dat respondenten van woonwensenonderzoeken onrealistische wensen opgeven (‘iedereen wil een villa!’). Uit verscheidende onderzoeken blijkt echter dat de woonwensen van mensen in de praktijk vrij realistisch zijn, ook als het gaat om betaalbaarheid.

Woningtypen In figuur 2-1 is te zien dat de vraag in de koopsector hoger is dan het potentiële aanbod uit de voorraad op basis van het gedrag van huishoudens uit het WoON . In de huursector is een licht tekort aan eengezinswoningen, en een overschot aan appartementen. Dit laatste betekent niet dat het gemakkelijk is om aan een huurwoning te komen. In de praktijk komt veel van het potentiële aanbod niet vrij, omdat woningzoekenden niet doorstromen. En ze stromen niet door, omdat er te weinig aanbod is in koopsector, waar huurders mogelijk graag naartoe zouden willen verhuizen. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bi eden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (alsook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. fi guur 2-1 Vr aag e n aanbod naar e i ge ndom e n w oni ngty pe, 202 1. Bron: CBS, L ok al e Moni tor Wone n, W oON 2021 ; bewerki ng RIGO .

Er is de meeste vraag naar grote eengezinswoningen met meer dan 5 kamers (figuur 2-2). Het grootste tekort zien we intussen bij meergezinswoningen met 3 of meer kamers. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is er juist een flink overschot. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen.

rapport Schaarste in Waddinxveen

4

fi guur 2-2 Vr aag e n aanbod naar w oningty pe e n k amer tal, 2021. Bron: CBS, L okale M oni tor Wone n, W oON 2021; bew erki ng RIGO.

Prijsklassen In figuur 2-3 zijn vraag en aanbod in de huursector naar prijsklasse te zien. Huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens (tot €442) tonen een overschot wat zal samenhangen met de kwaliteit; zelfs starters richten zich nauwelijks op dit segment. Ook voor de iets duurdere huurwoningen met een prijs tot de eerste aftoppingsgrens (tot €633) is sprake van een overschot. Een tekort zien we met name bij de duurste huurwoningen die nog wel onder de sociale huur vallen: de woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (tot €763). Voor de vrijesectorwoningen tot €1.045 geldt dat vraag en aanbod in verhouding zijn. We zien hier een contrast met de praktijk. Wie meer dan €763 aan maandlasten kan besteden, gaat liever kopen. Maar in de praktijk is er toch ook vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Voor mensen die snel een woning zoeken of zich nog niet willen binden aan een koopwoning is huren een optie. Ook de aangescherpte financieringseisen spelen hier een rol. Niet iedereen die €763 of meer aan huur kan betalen kan ook een hypotheek krijgen. En gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector dan je op grond van verhuiswensen zou verwachten. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt. fi guur 2-3 Vr aag e n aanbod huurw oni nge n naar huurpri js klasse, 2021.

Bron: CBS, L ok ale M oni tor W one n, W oON 2021 ; bewerk ing RIG O.

rapport Schaarste in Waddinxveen

5

Wanneer in de analyse rekening wordt gehouden met toegankelijkheidsnormen en toewijzingseisen ontstaat er een iets ander beeld. In figuur 2-4 wordt er gecorrigeerd op woningzoekenden die geen duurdere huurwoning kunnen betrekken volgens de regels van passend toewijzen. Bij inwonenden is geen inkomen bekend en kon deze correctie niet worden toegepast. We zien dat de vraag nu in het geheel iets opschuift naar de goedkopere woningen. E r is wat meer vraag naar woningen met een prijs tot de eerste aftoppingsgrens (tot €633) en de tweede aftoppingsgrens (tot €679). Bij de vrijsectorhuur tot €1.045 zien we nu lichte overschotten ontstaan, maar hierbij past de zojuist gegeven kanttekening: in de praktijk is er niet altijd een uitgesproken wens voor middenhuur, maar vult die wel een gat in de markt. fi guur 2-4 Vr aag e n aanbod huurw oni nge n naar huurpri js klasse , gec orri ge erd naar pass end toewijz e n, 2021. Br on: CBS, L ok al e Monitor W one n, WoON 2 021; bewerki ng RIG O.

In figuur 2-5 zijn vraag en aanbod in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat er in alle prijsklassen meer vragers dan aanbieders zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse €255.000 tot €355.000 (tussen goedkope koop en NHG-grens). De vraag van starters concentreert zich met name in dit segment. De frictie tussen vraag en aanbod is overigens ook groot bij de duurste woningen, met een prijs vanaf de €355.000. Er is daar twee keer zoveel vraag (vooral vanuit doorstromers) als aanbod. fi guur 2-5 Vr aag e n aanbod k oopw oni nge n naar k ooppri jskl ass e, 2021. Br on: CBS, L ok al e Monitor W one n, W oON 2021 ; bewerk ing RIG O.

rapport Schaarste in Waddinxveen

6

De slaagkans De balans van gevraagde (woondromen) en aangeboden woningen biedt een indicatie van de krapte op de woningmarkt per segment. Een alternatieve indicator van eventuele knelpunten is het verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen: de slaagkans. Als er een frictie optreedt – tekorten en overschotten – dan verwachten we een hogere slaagkans in segmenten met een overschot en een lagere in segmenten met een tekort. In figuur 2-6 is dit weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld (‘alle woningen’). Het blijkt dat de woondromen een redelijke afspiegeling vormen van de voorraad. Bij de betrokken woningen is dat niet het geval. Eengezinskoopwoningen zijn ondervertegenwoordigd in de recent betrokke n woningen, huurappartementen zijn oververtegenwoordigd. Dit impliceert dat het relatief moeilijk is om aan een (andere) eengezinskoopwoning te komen en relatief gemakkelijk om een (ander) hu urappartement te bemachtigen. Bij de (kleine) overige segmenten is er sprake van een redelijk evenwicht tussen aanbod en recent betrokken woningen.

fi guur 2-6 G evraagde ver sus r ece nt betr okk e n w oni nge n naar type e n ei gendom, 2021 . Br on: CBS, Lokale M oni tor Wonen, W oON 2021 ; bewerk ing RIG O.

Spanning op de woningmarkt In welke segmenten is nu de discrepantie tussen vraag en aanbod het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en betrokken woningen. Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit recent betrokken, dus krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent meer woningen recent betrokken dan dat er vraag is naar dit type woning, dus voldoende aanwezig in markt. De uitkomst is weergegeven in figuur 2-7. We zien vooral spanning bij de koop en eengezinskoopwoningen in het bijzonder. Deze wonigen worden ruim 1,7 keer vaker gevraagd dan betrokken. Verder is er spanni ng te zien in alle koopprijsklassen, maar met name bij de prijsklassen tot de €3 55.000 (NHG-grens). Daarboven neemt de spanning af. In de huur is het beeld gevarieerder. Huurwoningen tot de kwaliteitskortingsgrens worden minder gevraagd dan betrokken; er is geen sprake van krapte. Dit kan te maken hebben met

rapport Schaarste in Waddinxveen

7

de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. De spanning is met name sterk bij de wat duurdere sociale huurwoningen (tussen de €633 en de liberalisatiegrens van €763). In de middenhuur (liberalisatiegrens tot €1.045) lijkt sprake van een balans. Bij de duurdere huurwoningen met een prijs boven de €1.045 ligt de spanningsratio zelfs onder de 1; er worden minder van deze woningen gevraagd dan er betrokken worden. Hier past echter opnieuw de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is – zoals in Waddinxveen – huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor middenhuur (laat staan duurdere huur), maar het segment vult wel een gat in de markt.

fi guur 2-7 Ver houding tuss en gevr aagde e n r ece nt betr ok ken w oni nge n . Bron: CB S, Lok ale M oni tor Wonen, W oON 2021 ; bewerk ing RIG O.

rapport Schaarste in Waddinxveen

8

Huidige situatie woningmarkt (gemeenteniveau) In dit hoofdstuk onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre er sprake is van schaarste. Bij wijze van contextschets is in figuur 3-1 de woningvoorraad weergegeven naar eigendom. Bijna twee derde van de woningen in Waddinxveen is een koopwoning. Ruim een kwart is sociale huur; slechts een klein deel van de voorraad bestaat tot slot uit particuliere huur. fi guur 3-1 W oni ngvoorr aad naar e ige ndom, 2021. Bron: C BS, bew erki ng RI GO.

Sociale huursector In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Waddinxveen schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag maken we gebruik van gegevens van WoningNet over de woonruimteverdeling in de jaren 2020 en 2021. We kijken naar ontwikkeling in het aanbod aan sociale huurwoningen, de toewijzingen, inschrijfduur en zoekduur en slaagka nsen.

3.1.1 Aanbod Tussen 2019 en 2021 schommelde het aanbod aan sociale huurwoningen in Waddinxveen, maar over het geheel zien we een lichte stijging (tabel 3-1). (Ruim) de helft werd aangeboden via Bewoningsduur- of Leeftijdscore (BL). Binnen dit model vindt woningtoewijzing plaats op volgorde van leeftijd bij starters en op volgorde van bewoningsduur bij doorstromers. In 2019 werd er weinig nieuwbouw aangeboden, maar in 2020 en 2021 was respectievelijk circa 30 en 15 procent van het aanbod nieuwbouw ( figuur 3-2). Bemiddelingen zijn jaarlijks goed voor 20 à 30 procent. Het aantal lotingwoningen is jaarlijks minimaal.

rapport Schaarste in Waddinxveen

9

tabel 3-1 Toewi jz inge n naar toewi jzi ngsmodel, 20 19-202 1. Bron: Woni ngNe t; bew erki ng RIGO .

toewijzingsmodel BL/score loting nieuwbouw bemiddeling en/of urgentie totaal

2019 119 8 4 42 173

2020 107 2 54 45 208

2021 106 4 28 54 192

fi guur 3-2 Toewi jz i nge n naar toew ijzi ngsmodel, 2019-202 1. Bron: Woni ngNe t; bew erki ng RIGO .

Kenmerken woningen In figuur 3-3 zijn de toegewezen woningen naar huurprijsklasse we ergegeven. De vrijkomende sociale huurwoningen in Waddinxveen zijn vrijwel allemaal woningen met een huur tot de tweede aftoppingsgrens (rond de 90 procent). Het overige aandeel heeft een hogere huurprijs. fi guur 3-3 Toewi jz i nge n naar huur pri jsk l ass e, 2019 -2021. Bron: W oni ngNe t; bew erki ng RIGO.

Kijken we naar het woningtype van de toegewezen woningen (figuur 3-4), dan zien we dat zo’n 20 procent jaarlijks een eengezinswoning is. De overige 80 procent is een meergezinswoning. 40 tot 50 procent van de toegewezen woningen is een appartement met lift.

rapport Schaarste in Waddinxveen

10

fi guur 3-4 Toewi jz i nge n naar w oni ngty pe, 2019-2 021. Br on: W oni ngN e t; bewer ki ng RIG O.

In figuur 3-5 zijn de toegewezen woningen naar kamertal weergegeven. De verdeling verschilt per jaar. In 2020 zijn relatief veel 2-kamerwoningen verhuurd: zo’n 50 procent van het aanbod. In 2021 vertegenwoordigden 2-kamerwoningen circa 30 procent van het aanbod. In dat jaar zijn relatief meer 3-kamerwoningen verhuurd, en in mindere mate ook woningen met 4 kamers of meer. Er worden nauwelijks 1-kamerwoningen verhuurd in Waddinxveen. fi guur 3-5 Toewi jz i nge n naar k am ertal, 2019-20 21. Br on: W oni ngN e t; bew erki ng RI GO.

rapport Schaarste in Waddinxveen

11

Actief woningzoekenden en reacties op advertenties Het aantal actief woningzoekenden is tussen 2020 en 2021 toegenomen van 3.291 naar 3.844 (Fout! Ongeldige bladwijzerverwijzing.). fi guur 3-6 A antal ac ti ef w oni ngz oek e nde n, 2020 -2021. Bron: W oni ngN e t; bewer ki ng RIG O.

Het gemiddeld aantal reacties per woning schommelde in de periode 2019-2021. In 2020 lag het gemiddeld aantal reacties met 50 relatief laag ; wellicht heeft een terughoudendheid om te verhuizen in het eerste jaar van de coronacrisis hierbij een rol gespeeld. In 2021 ging weer, als in 2019, om gemiddeld 100 reacties per woning. In 2020 was er nauwelijks verschil in reactiegraad tussen woningen met een prijs boven en onder de tweede aftoppingsgrens. In 2019 en 2021 zien we wel een verschil: de goedkopere woningen kregen meer reacties dan de woningen met een huur boven de tweede aftoppingsgrens (tabel 3-2). tabel 3-2 G emi dde ld aantal re ac ti es op w oningen naar huur pri js kl ass e, 2020 -2021. Bron: Woni ngNe t; bew erki ng RI GO.

huurprijsklasse tot 2e aftoppinsgrens vanaf 2e aftoppingsgrens totaal

2019 105 56 99

2020 50 56 50

2021 108 75 104

Kijken we naar woningtype, dan zien we wederom een wisselend beeld. In 2020 gingen relatief de meeste reacties naar eengezinswoningen. In 2019 en 2021 gingen de meeste reacties naar meergezinswoningen zonder lift, terwijl dit segment in 2020 de minste reacties kreeg (tabel 3-3). tabel 3-3 G emi dde ld aantal re ac ti es op w oningen naar w oni ngty pe, 2019-2021 . Br on: W oningNet; bewerk ing RIG O.

woningtype eg mg met lift mg zonder lift totaal

2019 66 79 165 99

2020 74 50 39 50

2021 136 97 144 104

Kijken we naar kamertal, dan zien we de meeste reacties op woningen met 3 tot 4 kamers. In 2021 kregen deze woningen gemiddeld 146 reacties per advertentie, twee keer zoveel als de andere categorieën (tabel 3-4).

rapport Schaarste in Waddinxveen

12

tabel 3-4 G emi dde ld aantal re ac ti es op w oningen naar k amer tal, 2 019-2021. Br on: WoningN et; bew erki ng RI GO.

kamertal < 3 kamers 3 en 4 kamers ≥ 5 kamers totaal

2019 33 134 77 99

2020 26 84 17 50

2021 73 146 64 104

3.1.2 Toewijzingen huishoudens Vervolgens kijken we naar de huishoudens die in Waddinxveen een sociale huurwoning kregen toegewezen. Hierbij hoort de kanttekening dat de woningen verhuurd via bemiddeling van invloed zijn op de gepresenteerde verdelingen. Wanneer veel specifieke woningen of doelgroepen bemiddeld zijn, kan dat het beeld enigszins vertekenen. In 2019 en 2021 hadden de meeste nieuwe huurders een inkomen tot de huurtoeslaggrens (figuur 3-7). In 2019 en 2020 ging het om ruim 80 procent, in 2021 om ruim 70 procent. Ruim de helft van de nieuwe huurders is alleenstaand (figuur 3-8). 20 à 25 procent is een tweepersoonshuishouden. Nog eens 20 procent van de huishoudens best aat uit 3 of meer personen (gezinnen). In 2020 en 2021 was tot slot 50 tot 60 procent van de nieuwe huurders starter (figuur 3-9). De rest stroomde door uit een andere woning. fi guur 3-7 Toewi jz i nge n huis houde ns naar i nk ome nsk lass e, 2019 -2021. Bron: W oni ngNe t; be werki ng RI GO.

rapport Schaarste in Waddinxveen

13

fi guur 3-8 Toewi jz i nge n huis houde ns naar hui shoudgr ootte, 2019-202 1. Br on: W oni ngN e t; bewerki ng RI GO.

fi guur 3-9 Toewi jz i nge n huis houde ns naar ty pe w oni ngz oeke nde, 2020-20 21. Br on: W oni ngN e t; bew erki ng RI GO.

3.1.3 Inschrijfduur en zoekduur Inschrijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen een beeld geven van de wachttijd van woningzoekenden voordat ze een woning vinden. Het gaat om de inschrijfduur en zoekduur op het moment dat ze een woning kregen toegewezen. Inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven stonden op het moment dat ze een woning kregen toegewezen. In Waddinxveen lag de gemiddelde inschrijfduur binnen het B/L-model in de periode 2019-2021 rond de 20 maanden (figuur 3-10). In het lotingmodel zien we een stijging, maar er worden jaarlijks zeer weinig woningen verloot (zie ook paragraaf 3.1.1). Wel is het opvallend dat de inschrijfduur in 2021 niet lager ligt dan in het B/L-model, terwijl loting vaak bedoeld is voor woningzoekenden die niet veel inschrijfduur hebben opgebouwd.

rapport Schaarste in Waddinxveen

14

fi guur 3-10 Gemi dde l de i nsc hri jfduur in m aanden bi j toe wijz i ng naar toewi jz ingsm ode l, 2019 2021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

De gemiddelde zoekduur geeft aan hoe lang woningzoekenden hebben gezocht voordat ze een woning kregen toegewezen. Het gaat om de periode tussen de eerste reactie op WoningNet en de uiteindelijke toewijzing. Ook hier zien we in het B/L-model geen ontwikkeling tussen 2019 en 2021. De gemiddelde zoekduur ligt in dit model op ruim 13 maanden. Binnen het lotingmodel zien we een stijging in 2021, maar dit gaat zoals gezegd om zeer geringe aantallen. fi guur 3-11 Gemi dde l de z oe kduur i n m aande n bi j toewi jz i ng naar toewi jz i ngsmodel, 2019-2021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

Hoe verschillen de gemiddelde inschrijfduur en zoekduur in Waddinxveen van die in omliggende gemeenten? We kijken naar het B/L-model in 2021 (figuur 3-12). We zien dat de gemiddelde inschrijfduur in Waddinxveen korter is dan in Gouda, maar langer dan in Zuidplas. Ook de zoekduur is korter ten opzichte van Gouda, en wat langer dan die van Zuidplas.

rapport Schaarste in Waddinxveen

15

fi guur 3-12 V ergeli jk ing gemi dde l de i nsc hri jfduur e n zoe kduur i n m aande n i n B/L -mo del i n 2021. G ouda, W addi nxve e n e n Z uidpl as. Br on: W oni ngN e t; bew erki ng RI GO.

Hoe ziet de zoekduur eruit als we uitsplitsen naar leeftijd? Zie tabel 3-5. Het gaat hier om de zoekduur in het B/L-model en het lotingmodel samen. Over het algemeen zijn de zoekduren van woningzoekenden ouder dan 55 jaar lager dan die van jongere woningzoekenden. Oudere woningzoekenden zullen met hun hoge leeftijd gemakkelijker aan een woning komen in het B/L-scoremodel. We zien dat de gemiddelde zoektijd van jongeren tussen 23 en 29 jaar in de geschetste periode schommelde tussen 21 en 14 maanden. Bij de 30-39-jarigen zien we een daling van de gemiddelde zoekduur, ca. 32 maanden in 2020 naar ca. 17 maanden in 2021. Bij 40-54-jarigen is daarentegen een stijging te zien. tabel 3-5 G emi dde lde z oe kduur in m aanden bi j toewi jzi ng v ia B /L - e n l oti ngmodel naar le e ftijd, 2020-2021. Bron: W oni ngNe t; bew erki ng RI GO.

jaar 2019

2020

2021

leeftijd 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar

gemiddelde zoektijd (jaren) 6 21,6 28,0 6,6 10,2 9,5 0 14,9 32,3 14,9 10,2 11,3 0 21,9 16,8 13,3 9,5 8,8

rapport Schaarste in Waddinxveen

16

3.1.4 Slaagkansen Met de inschrijfduur en zoekduur is al een beeld geschetst van de positie van woningzoekenden (in verschillende leeftijdsklassen) in de sociale huursector. De slaagkans geeft aan in hoeverre woningzoekenden daadwerkelijk slagen. De slaagkans is het aandeel actief woningzoekenden dat een woning heeft gevonden. Een actief woningzoekende is iemand die in het betreffende jaar minstens 1 keer gereageerd heeft. De slaagkans wordt berekend door voor een bepaalde periode het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Woningen die ‘met voorrang’ zijn verhuurd laten we hierbij buiten beschouwing. De gemiddelde slaagkans in Waddinxveen was in 2020 en 2021 3 procent. Dat wil zeggen dat 3 procent van de actief woningzoekenden in deze jaren een woning vond. tabel 3-6 G emi dde lde sl aagkans, excl us ie f ‘me t v oorrang’, 2020 -2021. B ron: W oni ngNe t; bew erking RIGO.

jaar 2020 2021

actief woningzoekenden 3.291 3.844

toewijzingen 99 112

gemiddelde slaagkans 3% 3%

Vervolgens bekijken we de slaagkans naar leeftijdsklasse (figuur 3-13). We zien dat de slaagkansen van alle leeftijdsgroepen zijn afgenomen. Oudere leeftijdsgroepen (met name 75plussers) hebben hogere slaagkansen dan jongere. In 2021 hadden j ongeren tussen de 22 en 39 jaar een slaagkans tussen de 1 en 2 procent; geen van de ca. 400 actief woningzoekenden tussen 18 en 22 jaar vond een woning (tabel 3-7).

fi guur 3-13 Sl aagkans naar l ee fti jdskl as se, 2015 -20 20. Br on: W oni ngN e t.

rapport Schaarste in Waddinxveen

17

tabel 3-7 G emi dde lde sl aagkans naar l e efti jdsk lasse, e xc lus ie f ‘me t v oorrang’, 2020 -2021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

jaar 2020

2021

leeftijd 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar 18 - 22 jaar 23 - 29 jaar 30 - 39 jaar 40 - 54 jaar 55 - 74 jaar > 75 jaar

actief woningzoekenden 460 1.265 806 585 235 42 404 1.426 1.027 734 293 53

toewijzingen 0 16 9 27 31 16 1 28 9 20 39 15

gemiddelde slaagkans 0% 1% 1% 5% 13% 38% 0% 2% 1% 3% 13% 28%

Doorstromers hadden in 2020 een wat hogere slaagkans dan starters ( tabel 3-8). In 2021 waren de kansen van starters en doorstromers gelijk. tabel 3-8 G emi dde lde sl aagkans naar type woni ngz oeke nde, e xcl usi e f ‘m et v oorr ang’, 2020 2021. Bron: WoningN et; bewerk in g RIG O.

jaar 2020 2021

type woningzoekende starter doorstromer starter doorstromer

actief woningzoekenden 2.317 1.073 2.646 1.307

toewijzingen 56 43 75 37

gemiddelde slaagkans 2% 4% 3% 3%

Vervolgens kijken we naar huishoudensgrootte (tabel 3-9). In 2020 was de slaagkans van alle categorieën gelijk (3 procent). In 2021 zien we een daling bij huishoudens met 4 personen of meer: slechts 1 procent van de actief woningzoekenden onder hen vond dat jaar een woning. tabel 3-9 G emi dde lde sl aagkans naar huis houdens grootte, excl us ie f ‘me t v oorrang’, 2020 -2 021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

jaar 2020

2021

huishoudgrootte 1 persoons 2 personen 3 personen 4 personen of meer 1 persoons 2 personen 3 personen 4 personen of meer

actief woningzoekenden 1.749 996 474 325 2.048 1.108 544 411

toewijzingen 47 29 13 10 57 29 20 6

gemiddelde slaagkans 3% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 1%

Tot slot bekijken we de slaagkansen van verschillende inkomensklassen ( tabel 3-10). We zien dat huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens of tot de €39.055 (secundaire

rapport Schaarste in Waddinxveen

18

doelgroep) een slaagkans van 2 à 3 procent hebben. Bij de hogere inkomensklassen zijn de cijfers wisselend; het gaat hier om kleine aantallen. tabel 3-10 G emi dde lde sl aagk ans naar ink om enskl as se, e xclusi ef ‘me t voorr ang’, 202 0 -2021. Bron: WoningN et; bewerk ing RIG O.

jaar 2020

2021

inkomensklasse tot huurtoeslaggrens huurtoeslaggrens tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 of hoger tot huurtoeslaggrens huurtoeslaggrens tot € 39.055 € 39.055 tot € 43.574 € 43.574 of hoger

actief woningzoekenden 3.326 647 46 14 2.860 1.387 100 15

toewijzingen 83 16 0 0 81 27 3 1

gemiddelde slaagkans 2% 2% 0% 0% 3% 2% 3% 7%

3.1.5 Samenvattend Het aanbod aan sociale huurwoningen in Waddinxveen sc hommelt, maar er is sprake van een lichte stijging tussen 2019 en 2021. Tegelijk is ook het aantal actief woningzoekenden gestegen, van 3.291 naar 3.844 tussen 2020 en 2021. Gemiddeld worden er 100 reacties op een woning geplaatst; met name meergezinswoningen (zonder lift) en woningen met 3-4 kamers krijgen veel reacties. Geslaagde huishoudens hebben over het algemeen een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Ongeveer de helft is alleenstaand. 50 tot 60 procent is starter. De gemiddelde inschrijfduur ligt in Waddinxveen rond de 20 maanden. De zoekduur ligt rond de 13 maanden. Jongeren zoeken over het algemeen langer naar een sociale huurwoning in Waddinxveen dan ouderen. De gemiddelde slaagkans is in Waddinxveen 3 procent. Dat wil zeggen dat 3 procent van de actief woningzoekenden in deze jaren een woning vond. We zien dat de slaagkansen van alle leeftijdsgroepen (behalve de 75-plussers) zijn afgenomen. Oudere leeftijdsgroepen (met name 75-plussers) hebben hogere slaagkansen dan jongere. In 2021 zien we daarnaast een daling van de slaagkans van huishoudens met 4 personen of meer.

rapport Schaarste in Waddinxveen

19

Particuliere huursector Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de koop- en particuliere huursector. In hoeverre is het aanbod aan particuliere huurwoningen in Waddinxveen schaars? We kijken naar het actueel aanbod en de huurprijsontwikkeling in de regio.

3.2.1 Actueel aanbod In tabel 3-11 is het aanbod aan huurwoningen op Pararius en Funda op 5 augustus en 29 september 2022 weergegeven. Het aanbod op deze twee peilmoment bestond uit elf huurwoningen; het huuraanbod is dus zeer klein. Vijf van deze woningen vallen qua prijs binnen de definitie middenhuur in Waddinxveen (met een huur tot de €1.045). De hier weergegeven prijzen zijn overigens kale huurprijzen; er kunnen aanvullende kosten in rekening gebracht worden. Bij deze analyse moet verder de kanttekening worden geplaatst dat het mogelijk is dat er via andere, onbekende kanalen woningen in de vrije huursector worden verhuurd, bijvoorbeeld via-via. Het is niet mogelijk een beeld te krijgen van deze aantallen en huurprijzen. tabel 3-11 A anbod huurw oni nge n op Par ari us e n F unda op 5 augustus en 29 s eptember 2022. Bron: P ar ari us, F unda; bew erki ng RI GO.

huurprijs € 715 € 968 € 968 € 990 € 1.008 € 1.070 € 1.139 € 1.445 € 1.500 € 1.575 € 2.295

oppervlakte 40 m² 83 m² 83 m² 62 m² 100 m² 110 m² 111 m² 75 m² 73 m² 80 m² 110 m²

aantal slaapkamers 1 2 2 2 3 3 4 2 2 2 4

3.2.2 Huurprijsontwikkeling De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit. 2 Pararius biedt echter geen data voor de gemeente Waddinxveen. Uit de monitor zijn wel een aantal cijfers te verkrijgen over omliggende gebieden en regio’s op verschillende schaalniveaus. Zo is volgens Pararius de gemiddelde huurprijs per vierkante meter i n de Provincie Zuid-Holland toegenomen van € 13 begin 2016 naar € 17 in het tweede kwartaal van 2022. De gemeentes Gouda en Zoetermeer zijn ook opgenomen in deze monitor. Deze gemeenten kennen een gemiddelde vierkante-meterprijs van ongeveer € 14,5 begin 2022. In de gemeente Rotterdam is de gemiddelde huurprijs verder opgelopen in deze periode naar ruim € 17. De

2

Pararius (2022) Huurprijsstijging vrije sector vlakt licht af

rapport Schaarste in Waddinxveen

20

prijsontwikkelingen op de verschillende schaalniveaus in de omliggende regio van Waddinxveen laten allemaal een stijgende lijn zien vanaf 2016. De gemiddelde vierkante-meterhuurprijs van het actuele aanbod op Pararius in Waddinxveen is € 15. Dat ligt op het niveau van Gouda en Zoetermeer, maar lager dan in Rotterdam en Zuid-Holland als geheel. Het actuele aanbod bestaat zoals beschreven echter uit ee n zeer klein aantal huurwoningen, waardoor dit een vertekend beeld kan geven.

Koopsector In deze paragraaf kijken we allereerst naar de ontwikkeling van verkoopprijzen en WOZ waarden in Waddinxveen (en Oost-Zuid-Holland). Vervolgens nemen we de ontwikkelin gen in de omvang van het verkoopaanbod en de verkooptijd onder de loep. Tot slot analyseren we het actuele koopaanbod. In hoeverre is er sprake van schaarste in de koopsector?

3.3.1 Verkoopprijzen Hoe ziet de ontwikkeling van koopprijzen in Waddinxveen eruit? We kijken naar NVM-data over de regio Oost-Zuid-Holland. 3 Zie figuur 3-14. In de regio Oost-Zuid-Holland is sinds het tweede kwartaal van 2020 sprake van een stijging in transactieprijzen. Deze ontwikkeling was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met 15 tot 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Eind 2021 begon deze prijsstijging af te zwakken. In het tweede kwartaal van 2022 stegen de prijzen nog met 11,6 procent. Dat is iets boven het Nederlandse gemiddelde in dit kwartaal (10,6 procent). De mediane transactieprijs lag in Oost-Zuid-Holland in 2022Q2 op €436.000. Een jaar eerder lag die op €390.000. fi guur 3-14 Ontwi kke li ng m edi ane tr ans actie pri js per kw artaal te n opzic hte v an jaar eer der in Oos t -Zui d-H ol land. 2017 Q2-2022 Q2. Bron: Br ai nbay e n N VM.

Kijken we naar de prijsontwikkeling per m 2 dan zien we een vergelijkbaar patroon (figuur 3-15). In de laatste drie kwartalen van 2021 steeg de vierkantemeterprijs in Oost-Zuid-Hol-

3

Oost-Zuid-Holland bestaat uit Alphen aan den Rijn, Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Nieuwkoop en Waddinxveen.

rapport Schaarste in Waddinxveen

21

land met 15 tot 20 procent per kwartaal. Ook in het eerste kwartaal van 2022 was de vierkantemeterprijsontwikkeling nog hoog (20 procent), maar in het tweede kwartaal zwakte de stijging af tot 12,4 procent. Dat komt neer op het Nederlandse gemiddelde (12 procent). De gemiddelde vierkantemeterprijs lag in Oost-Zuid-Holland in 2022Q2 op €3.873. Een jaar eerder bedroeg deze €3.452.

fi guur 3-15 Ontwi kke li ng gem i ddel de tr ansac ti e pri js per m 2 per kw ar taal in Oost -Z ui d-H ol land. 2017Q2-2 022Q2. Br on: Br ai nbay en NVM.

Vanaf eind 2019 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag - en verkoopprijs in OostZuid-Holland toe te nemen (figuur 3-16). Dat betekent dat kopers steeds meer overboden. Op het hoogtepunt in 2021Q4 was het gemiddelde verschil bijna 10 procent. Sinds het tweede kwartaal van 2022 is er sprake van een afname van dit verschil. In 2022Q2 ging het om 8,5 procent. fi guur 3-16 Gemi dde l d v erschil vraag- e n verk ooppr ijs pe r kw artaal i n O os t-Z ui d- Holl and. 2017Q2-2 022Q2. Br on: Br ai nbay en NVM.

Via het Kadaster zijn gegevens beschikbaar over de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijzen in Waddinxveen en per wijk. Zie figuur 3-17. In alle wijken en Waddinxveen als geheel is sprake van jaarlijks stijgende transactieprijzen. In 2021 stegen de prijzen relatief sterk: ten opzichte van 2020 waren de transactieprijzen gemiddeld 22 procent hoger. In Zuid & Oost stegen de prijzen het meest. Er zijn geen gegevens beschikbaar over 2022.

rapport Schaarste in Waddinxveen

22

fi guur 3-17 Gemi dde l de trans ac tie pri js per wi jk e n voor Waddi nxv ee n als ge he el, 2018 -2021. Bron: Kadas ter; bewerk ing RIG O.

In de periode 2018-2021 steeg in Waddinxveen de gemiddelde transactieprijs van een appartement met 61 procent. Bij eengezinswoningen ging het om een stijging van 35 procent (figuur 3-18). fi guur 3-18 Gemi dde l de trans ac tie pri js i n W addi nxv ee n per w oni ngty pe, 2018 -20 21. Br on: K adas ter; bew erki ng RI GO.

rapport Schaarste in Waddinxveen

23

We kunnen concluderen dat het kopen van een woning in Oost-Zuid-Holland en Waddinxveen de afgelopen jaren steeds duurder is geworden. Recent lijkt er sprake van een afkoeling van de markt, maar het is op dit moment niet te zeggen of en in hoeverre deze ontwikkeling zich doorzet.

3.3.2 WOZ-waarden In de vorige paragraaf onderzochten we de prijzen van verkochte wonin gen in de afgelopen jaren. Hoe zit het met de ontwikkeling van de WOZ-waarden van de koopwoningvoorraad in het algemeen? Zie tabel 3-12. Tussen 2014 en 2020 is de WOZ-waarde van koopwoningen in Waddinxveen gemiddeld met 36 procent gestegen. In sommige wijken is de ontwikkeling (iets) minder sterk, bijvoorbeeld in Bloemenwijk/Groenswaard (31 procent) en met name Zuid & Oost (27 procent). In Zuid & Oost stegen de transactieprijzen overigens juist wel relatief sterk (zie vorige paragraaf). De gemiddelde WOZ-waardestijging van 36 procent in Waddinxveen als geheel komt ongeveer overeen met het Nederlands gemiddelde. De ontwikkeling is minder sterk dan gemiddeld voor de provincie Zuid-Holland (42 procent). Wel is de WOZ-waardeontwikkeling in Waddinxveen sterker dan het Midden-Hollandse gemiddelde (30 procent). tabel 3-12 Ontwik ke li ng gem iddel de W OZ -w aar de per wi jk, i n W addi nxve en a ls ge hee l e n in vergeli jki ng me t re gi o, pr ovi ncie en nationaal, 2 014 -202 0. Bron: L ok al e M onitor W one n; bew erking RIGO.

wijk / gebied Zuidplas/Triangel Waddinxveen gemiddeld Vondelijk/Oranjewijk Bloemenwijk/Groenswaard

gem. WOZ-waarde 2014 € 268.000 € 242.200 € 193.400 € 233.100

gem. WOZ-waarde 2020 € 366.800 € 329.800 € 259.800 € 304.400

ontwikkeling + 37% + 36% + 34% + 31%

€ 279.700 € 260.800 € 249.500 € 255.200

€ 356.600 € 339.900 € 354.500 € 345.600

+ 27% + 30% + 42% + 35%

Zuid & Oost Midden-Holland Zuid-Holland Nederland

De WOZ-waardeontwikkeling van meergezinswoningen is sterker (47 procent) dan die van eengezinswoningen (36 procent). Zie tabel 3-13. tabel 3-13 Ontwik ke li ng gem iddel de W OZ -w aar de voor geme ente al s gehee l naar w oni ngty pe, 2014-2020. Bron: L ok al e Monitor W one n; bew erki ng RI G O.

woningtype eengezinswoning meergezinswoning totaal

gem. WOZ-waarde 2014 gem. WOZ-waarde 2020 € 254.500 € 345.100 € 164.500 € 242.200 € 242.200 € 329.800

ontwikkeling + 36% + 47% + 36%

3.3.3 Omvang verkoopaanbod en verkooptijd Hoe ziet de ontwikkeling van het koopaanbod in Oost-Zuid-Holland en Waddinxveen eruit? We kijken naar NVM-data over de regio Oost-Zuid-Holland en gegevens van het Kadaster over Waddinxveen. Sinds 2017 is er sprake van een algehele daling van het aantal te koop staande woningen bij de NVM in Oost-Zuid-Holland (figuur 3-19). In 2022 lijkt deze trend enigszins te keren en is

rapport Schaarste in Waddinxveen

24

er weer sprake van een toename. Aan het eind van het tweede kwartaal van 2022 stonden er 482 woningen te koop. Dat is een derde van het aanbod dat in 2017 te koop stond. fi guur 3-19 Aantal woni nge n i n aanbod e inde kwar taal. 2 017Q2 -20 22Q2 i n O os t- Zuid -H oll and. Bron: Br ai nbay e n NVM.

De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicatie voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De afgelopen jaren schommelde de gemiddelde verkooptijd, maar er is sprake van een algehele daling (figuur 3-20). In het tweede kwartaal van 2022 was de verkooptijd gemiddeld 28 dagen. Vóór 2020 duurde het afhankelijk van het kwartaal 40 tot 60 dagen voordat een woning verkocht werd. fi guur 3-20 Gemi dde l de verk ooptijd i n dage n per kw artaal i n O os t-Z ui d- Holl and. 2017 Q2 2022Q2. Bron: Br ai nbay e n NVM.

De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft ( figuur 3-21). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. We zien een algehele afname op de indicator (toename van de krapte) sinds 2017. In 2022 is de markt iets ruimer geworden. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel.

rapport Schaarste in Waddinxveen

25

fi guur 3-21 Krapte -i ndicator ( aanbod begin kw ar taal ge deel d voor aantal tr ans actie s gedurende kw ar taal) i n O os t-Z ui d -Holl and. Br on: Br ai nbay en NVM.

In Oost-Zuid-Holland is de krapte-indicator in 2022Q2 met name laag voor tussenwoningen en appartementen (tabel 3-14). Op de markt voor 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen is relatief minder krapte. Voor alle woningtypen geldt dat er meer keus is (een hogere score) ten opzichte van 2021Q2. tabel 3-14 Kr apte -i ndicator per w oni ngty pe, 2021 Q2 e n 2 022Q2 i n O os t-Z ui d- Holl and. Br on: Brai nbay e n NVM; bew erki ng RI GO.

Krapte-indicator

2021 Q 2

2022 Q 2

Tussenwoning

1,0

1,7

Hoekwoning

0,9

2,1

2-onder-1-kap

1,4

2,4

Vrijstaand

3,2

3,6

Appartement

1,1

1,7

Totaal

1,3

2,0

Kijken we naar Waddinxveen in het bijzonder, dan staat halverwege 2022 volgens het Kadaster 0,4 procent van de woningvoorraad te koop. Dat ligt dichtbij het landelijk gemiddelde van 0,5 procent. De gemiddelde verkooptijd van een woning in Waddinxveen is volgens het Kadaster 15 dagen; dat komt overeen met het landelijk gemiddelde. We kunnen concluderen dat de koopwoningmarkt in de regio Oost-Zuid-Holland de afgelopen jaren krapper is geworden; er is een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trend, maar het is niet te zeggen of dit doorzet.

rapport Schaarste in Waddinxveen

26

3.3.4 Actueel aanbod Hoe ziet het actuele koopwoningaanbod in Waddinxveen eruit? We kijken naar het aanbod op Funda op 27 juli en 29 september 2022. Er stonden op deze twee peilmomenten samen 172 woningen te koop. Zie tabel 3-15 en figuur 3-22. Twee derde van dit aanbod bestond uit relatief dure koop (vraagprijs boven de €355.000). Slechts 6 woningen hadden een prijs tot de €225.000 (grens goedkope koop). Nog eens 51 woningen (30 procent) vielen in de prijsklasse tussen de €225.000 en de €355.000. Het aanbod bestond voor iets minder dan de helft uit grote woningen: 80 van de aangeboden woningen had vier kamers of meer. Dit waren niet per se de duurste woningen: er werden ook 10 grotere woningen aangeboden met een prijs tot de €355.000 (zie figuur 3-22). Daarnaast waren er 48 driekamerwoningen beschikbaar. Ook dit waren voornamelijk duurdere woningen (zo’n 85 procent). Van een deel van het aanbod is het kamertal helaas niet bekend. tabel 3-15 A anbod k oopw oni nge n op F unda op 27 juli e n 29 s eptember 2022. Bron: F unda; bewerki ng RI GO.

Kamertal 1 kamer 2 kamers 3 kamers 4 kamers of meer onbekend totaal

tot €225.000 €225.000 - €355.000 vanaf €355.000 totaal 1 1 0 1 0 2 4 6 0 7 41 48 0 19 61 80 6 22 9 37 6 51 115 172

fi guur 3-22 Aanbod k oopw oni nge n op F unda op 27 juli e n 29 se ptem ber 2022 . Br on: F unda; be werki ng RI GO.

rapport Schaarste in Waddinxveen

27

Effecten van schaarste: toegankelijkheid en betaalbaarheid Tenslotte, om de effecten van schaarste te onderzoeken, kijken we naar de mate van verdringing van verschillende doelgroepen. Verdringing kan op twee manieren plaatsvinden: •

Huishoudens worden uit wijken of buurten ‘gedrukt’;

•

Huishoudens hebben geen toegang meer tot wijken of buurten.

De eerste ontwikkeling is moeilijk te onderzoeken. Allereerst hoeft bij schaarste verdrukking van groepen niet plaats te vinden. Huishoudens die al een woning bewonen, hoeven geen last te hebben van prijsstijgingen en een tekort aan woningen in de buurt. Oplopende huurprijzen zouden een reden kunnen zijn om te vertrekken, maar de echte verhuisreden van huishoudens is moeilijk te achterhalen. Er zijn allerlei redenen voor het vertrek van huishoudens uit een wijk of buurt. Om de effecten van schaarste te onderzoeken, focussen we daarom op het tweede aspect en analyseren we de toegankelijkheid van de wijken voor verschillende inkomensgroepen. In de analyse laten we de primaire en secundaire doelgroep en de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen voor een groot deel in aanmerking voor een sociale huurwoningen. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden tot hun beschikking om een woning te vinden. De middeninkomens daarentegen zullen het meeste aangewezen zijn op betaalbare particuliere huur- en koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, lage en hoge. Zie het blauwe kader.

Indicatieve middeninkomens • Laag middeninkomen 1: €40.765 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden) • Laag middeninkomen 2: €45.014 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens) • Middeninkomen 1: €50.000 • Middeninkomen 2: €57.000 (1,5 keer modaal) • Hoog middeninkomen 1: €65.000 (1,75 keer modaal) • Hoog middeninkomen 2: €76.000 (2 keer modaal)

Particuliere huur In hoeverre is het actuele huuraanbod betaalbaar? In tabel 4-1 is te zien wat middeninkomens maximaal kunnen huren als vier keer de bruto huur de inkomensnorm is voor huishoudens. Zo kan een huishouden dat een inkomen heeft op de bovengrens van de lage m iddeninkomens een woning huren tussen de huurtoeslaggrens en een woning van maximaal € 945.

rapport Schaarste in Waddinxveen

28

Een vergelijking met tabel 3-11 (in paragraaf 3.2.1) maakt duidelijk dat er voor lage middeninkomens 1 en 2 (bovengrens € 938) vrijwel geen aanbod beschikbaar is; één woning valt onder de bovengrens van wat zij kunnen betalen. Voor middeninkomens 1 en 2 zijn 5 à 7 woningen betaalbaar te no emen. Voor hoog middeninkomen 2 (inkomen €76.000) is het grootste deel van het aanbod betaalbaar. tabel 4-1 M axim ale huur pri js i n par tic ul ier e huursec tor v ol ge ns gangbare i nk ome ns norm particuli ere ver huur ders

Jaarinkomen € 40.765 (laag middeninkomen 1) € 45.014 (laag middeninkomen 2) € 50.000 (middeninkomen 1) € 57.000 (middeninkomen 2) € 65.000 (hoog middeninkomen 1) € 76.000 (hoog middeninkomen 2)

Maandinkomen € 3.397 € 3.751 € 4.167 € 4.750 € 5.417 € 6.333

Bovengrens huur € 849 € 938 € 1.042 € 1.188 € 1.354 € 1.583

Koopsector Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. Onderstaande figuur 4-1 toont de maximale hypotheek voor huishoudens (onder de AOW-leeftijd) op basis van de actuele NHG-normen. Hierbij gaan we uit van een hypotheekrente van 3,75 procent. Volgens deze normen varieert de maximale hypotheek van circa € 132.000 bij een bruto jaarinkomen van € 30.000 tot € 371.000 bij een jaarinkomen van € 75.000. fi guur 4-1 M axim al e hy pothe ek voor e env erdie ners me t e en mi dde ni nk om en, naar br uto ink omen, 2022 ( hy pothe ekre nte = 3,75%) . Br on: Nati onal e Hy pothe ek G ar antie, bewerk i ng RIG O.

In hoeverre is het actuele koopaanbod betaalbaar? In tabel 4-1 is een overzicht te zien van de maximale lening voor de zes indicatieve middeninkomens. Dat is exclusief extra kosten, zoals de overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten. Overigens bepaalt de maximale hypotheek natuurlijk niet alleen de financiële mogelijkheden van huishoudens. Spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn ook van belang. De

rapport Schaarste in Waddinxveen

29

typische koopstarter brengt veelal weinig spaargeld in, hoewel een deel van hen een gift ontvangt van ouders. Doorstromers vanuit de koopsector kunnen vaak wel een bedrag aan eigen vermogen uit de vorige woning meebrengen. We gaan hier uit van startende huishoudens zonder eigen spaargel d. Welk deel van het aanbod is voor hen betaalbaar? tabel 4-2 M axim ale hy pothe ekl e ni ng v ol ge ns NH G - norme n m e t ee n re nte v an 3,75 pr oce nt i n 2022. Bron: N ibud, 2 022; bew erki ng RI GO.

Jaarinkomen € 40.765 (laag middeninkomen 1) € 45.014 (laag middeninkomen 2) € 50.000 (middeninkomen 1) € 57.000 (middeninkomen 2) € 65.000 (hoog middeninkomen 1) € 76.000 (hoog middeninkomen 2)

a b c d e f

Maximale hypotheek € 179.714 € 198.446 € 220.427 € 251.287 € 304.100 € 382.914

In figuur 4-2 is een cumulatief overzicht gemaakt van de vraagprijzen van het actuele aanbod van 170 koopwoningen op Funda (peildata 27 juli en 29 september 2022). De figuur laat bijvoorbeeld zien dat zo’n 20 procent van de woningen een koopprijs tot de € 300.000 heeft. De verticale lijnen corresponderen met de indicatieve middeninkomens in tabel 4-2. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen gegeven hun maximale hypotheek. Voor iedere groep is het aanbod links van de betreffende lijn betaalbaar. Voor de lage middeninkomens (lijn a en b) is (nagenoeg) geen woning betaalbaar te noemen. Voor middeninkomen 1 ligt zo’n 2 procent van het aanbod binnen bereik (4 woningen); voor middeninkomen 2 gaat het om 11 procent (18 woningen). Voor hoge middeninkomens is meer beschikbaar. Hoog middeninkomen 1 (lijn e) kan 20 procent van het aanbod betalen (34 woningen). Hoog middeninkomen 2 – met een jaarinkomen van € 76.000 – kan 40 procent van het koopaanbod betalen, ofwel 81 van de 170 koopwoningen. Het gros van het koopaanbod – 60 procent – ligt dus zelfs voor de hoogste middeninkomens buiten het bereik van de maximale hypotheek. Deze conclusie is vooral van betekenis voor starters zonder spaargeld of financiële steun. Voor meer welvarende starters en voor doorstromers is vanzelfsprekend een groter deel van het koopaanbod bereikbaar.

rapport Schaarste in Waddinxveen

30

fi guur 4-2 Cum ul ati ef overz icht actueel aanbod e n betaal baar he i d per indic ati eve mi dde ni nk omensgr oe p. Bron: Funda, 2022 ; bewerk ing RIG O.

Conclusie Die hier gepresenteerde analyse leidt tot de conclusie dat er van schaarste gesproken kan worden in de delen van de Waddinxveense woningmarkt waarop de gemeente wil sturen via de Huisvestingswet, dus de sociale huur, de middenhuur en de koopsector tot €355.000. • Een analyse van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de Waddinxveense woningmarkt laat zien dat een en ander niet overal in balans zijn. In de sociale huur is er met name frictie tussen vraag en aanbod bij de ‘duurdere’ sociale huurwoningen met een prijs tussen de €633 en de liberalisatiegrens van €763. Een analyse van woonruimteverdelingscijfers laat verder zien dat hoewel het aanbod licht is toegenomen, het aantal actief woningzoekenden nog sterker is toegenomen (van circa 3.300 naar 3.800). De gemiddelde inschrijfduur ligt in Waddinxveen rond de 20 maanden, de zoekduur rond 13 maanden. Dat is in Nederlands perspectief niet bijzonder hoog. Jongeren zoeken over het algemeen wel langer naar een sociale huurwoning in Waddinxveen dan ouderen. Ook is de slaagkans van jongeren lager. De slaagkans van bijna alle leeftijd sgroepen is in de periode 2016-2020 afgenomen. • In de particuliere huur lijkt in eerste instantie sprake van een balans tussen vraag en aanbod.

Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is – zoals in Waddinxveen – huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur, zeker als ze niet in aanmerking komen voor sociale huur. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor middenhuur (laat staan duurdere huur), maar het segment vult wel een gat in de markt. Een analyse van het aanbod laat intussen zien dat het actuele particuliere huuraanbod met elf woningen erg klein is. Voor lage middeninkomens is dit aanbod bovendien nauwelijks betaalbaar te noemen. Hoge middeninkomens hebben meer keuze. In de omliggende regio van Waddinxveen is daarnaast op verschillende schaalniveaus sprake van stijgende vierkantemeterprijzen in de particuliere huur. • We zien vooral spanning in de koopsector en bij de eengezinskoopwoningen in het bijzonder. Er is spanning te zien in alle koopprijsklassen, maar met name bij de prijsklassen tot

rapport Schaarste in Waddinxveen

31

de €355.000 (NHG-grens). Gegevens van de NVM en het Kadaster laten daarnaast zien dat het kopen van een woning in Oost-Zuid-Holland en Waddinxveen de afgelopen jaren steeds duurder is geworden. Ook is er een duidelijke trend van minder aanbod en kortere verkooptijden. Recente cijfers suggereren een omkering van deze trends, maar het is niet te zeggen of dit doorzet. Een analyse van het actuele koopaanbod laat intussen zi en dat voor startende middeninkomens (zonder spaargeld of financiële steun) weinig woningen betaalbaar zijn, met name als het gaat om lage middeninkomens. Hoge middeninkomens hebben meer keus, maar ook voor hen ligt 60 procent van het koopaanbod buiten het bereik van de maximale hypotheek.

rapport Schaarste in Waddinxveen

32