6.b. Bijlage 1 Jaarrapportage Huurteam Waddinxveen - 2025

Jaarrapportage Huurteam Waddinxveen 2025 Eerlijk huren voor iedereen

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

1 van 17

Inleiding Huurteam Waddinxveen heeft als doel de huurprijs van particuliere huurwoningen in Waddinxveen in overeenstemming te brengen met de huurprijzenwetgeving (het puntensysteem). Daarbij komt dat gemeenten verplicht zijn een meldpunt op te richten vanuit de Wet goed verhuurderschap (Wgv). Ook op basis van deze wet en de Wet betaalbare huur (Wbh) is opdr acht verleend vanuit de gemeente Waddinxveen aan het Huurteam. Op verzoek van de huurder wordt de woonruimte onderzocht. Het Huurteam controleert de huurprijs, en kijkt of er sprake is van achterstallig onderhoud en gebreken. Ook wordt het huurcontract gecontroleerd. Indien het Huurteam misstanden signaleert, kan de h Huurteam machtigen om de geconstateerde onjuistheden aan te pakken.

De Wet goed verhuurderschap bestaat uit 9 algemene regels, zijnde: De verhuurder mag de woningzoekende of huurder niet discrimineren; De verhuurder mag de woningzoekende of huurder niet intimideren.; De verhuurder mag maximaal 2 maanden kale huur aan borg vragen; De verhuurder moet een schriftelijk huurcontract maken en aanbieden; De verhuurder moet huurders schriftelijk informeren over: o Rechten en plichten van de huurder over de woningen (die niet in het huurcontract staan); o De hoogte van de borg en wanneer huurders die terugkrijgen als het huurcontract stopt; o Contactinformatie waar de huurde de verhuurder kan bereiken; o Het meldpunt klacht over huren van de gemeente Waddinxveen o De servicekosten: verhuurders moeten een compleet overzicht van de kosten laten zien die een huurder moet betalen. Jaarlijks moet de verhuurder een volledige kostenspecificatie aan de huurder geven; o Een puntentelling conform het WWS(O) met de daarbij behorende huurprijs. De verhuurder mag alleen servicekosten rekenen die in de wet staan; De verhuurbemiddelaar mag geen bemiddelingskosten aan de huurder vragen; De kale huurprijs van een gereguleerde huurwoning mag niet te hoog zijn.

uurder het

;

Wanneer een woning aan een arbeidsmigrant wordt verhuurd, gelden ook de volgende twee regels: De huurovereenkomst en de werkovereenkomst mogen niet in één document zijn vastgelegd; De verhuurder moet de huurder informeren in een taal die de huurder begrijpt. De opdracht Het Huurteam van Steenvlinder heeft van de gemeente Waddinxveen opdracht gekregen om 8 woningopnames uit te voeren, 5 vervolgtrajecten te starten en 5 uitgebreide juridische adviezen te geven . In de opdrachtverstrekking heeft de gemeente Waddinxveen aangegeven dat de opdracht een maximumbudget betreft, namelijk € 18.025,00 exclusief BTW. De opdracht is gestart in 2024 . Uitgangspunt is dat de activiteiten doorlopen van 202 4 naar 2025 en eventueel 2026. Op 9 april 2025 is dit in een offerte bevestigd en deze is op 22 mei 2025 getekend door de gemeente Waddinxveen. In de ze offerte is - gezien het resultaat in 2024 - aangegeven dat in 2025 nog 6 woningopnames uitgevoerd konden worden, 3 vervolgtrajecten opgestart konden worden en 5 uitgebreide juridische advi eze n gestart konden worden. Dit document geeft een globaal inzicht in de behaalde resultaten van het Huurteam Waddinxveen in 2025. Huurteam Waddinxveen heeft vanuit verschillende uitgangspunten op diverse kanalen communicatieactiviteiten ontplooid.

De activiteiten zijn gericht op het informeren van zo veel mogelijk huurders van particuliere huurwoning en over de huurprijzenwetgeving en hun rechten en plichten als huurder.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

2 van 17

1 Woningopnames en vervolgtrajecten 1.1 Woningopnames Voor er een woningopname wordt gepland vindt er eerst contact plaats en worden alle nodige documenten opgevraagd. Wanneer na dit eerste contact met een huurder blijkt dat er mogelijk sprake is van misstanden op basis van de Wet goed verhuurderschap (Wgv) maakt h et Huurteam van Steenvlinder een afspraak voor een woningopname. De zaakbehandelaar maakt tijdens de woningopname standaard een puntentelling om de maximale huurprijs te berekenen, controleert de woonruimte op onderhoudsgebreken, en kijkt ter plekke de huurovereenkomst na op onwettige of onjuiste bepalingen, waarbij ook het voorschot en de afrekening servicekosten worden beoordeeld. De woningopname heeft daarnaast een informatief karakter: het beantwoorden van allerhande vragen van huurders en het geven van algemene voorlichting. Aan het einde van de woningopname brengt de zaakbehandelaar direct verslag uit van eventueel aanwezige overtredingen , en de mogelijkheden deze misstanden door de zaakbehandelaar aan te laten pakken. Hierbij is er nogmaals ruimte voor vragen over de procedure en geeft de medewerker duidelijke en praktische informatie. De woningopname heeft daarnaast een informatief karakter: het beantwoorden van allerhande vragen van huurders en het geven van algemene voorlichting.

In opdracht van de gemeente Waddinxveen heeft het Huurteam in 2025 in totaal 3 woningopname s uitgevoerd waarvan 2 zelfstandige woningen (66,6 %) en 1 onzelfstandige woningen (33 ,3 %).

Het Huurteam

Waddinxveen

heeft in 2026

nog budget voor

3 woningopnames.

1.2 Vervolgtrajecten Wanneer uit de woningopname blijkt dat er inderdaad sprake is van één of meer misstanden, kan de huurder Huurteam Waddinxveen machtigen. Huurteam Waddinxveen neemt dan contact op met de verhuurder. Een toetsingsprocedure wordt echter direct bij de Huurcommissie gestart zonder dat er bemiddeld hoeft te worden met de verhuurder. Dit vanwege het feit dat een toetsingsprocedure binnen bepaalde wettelijke termijnen gestart moet worden. De zaakbehandelaar streeft echter wel om in elke zaak te bemiddelen om zo ove r te kunnen gaan tot snelle geschilbeslechting. Er is sprake van een vervolgtraject wanneer getracht wordt tot een schikking te komen, en/of wanneer een of meer procedures bij de Huurcommissie aanhangig gemaakt worden. Een vervolgtraject kan per adres bestaan uit de bemiddeling of het voeren van één of

Eerlijk huren voor iedereen

meerdere

Pagina

3 van 17

procedures. Niet alle huurders machtigen het geen vervolgtraject kan starten.

H uurteam

waardoor het Huurteam

Waddinxveen

Ook is er niet bij elke woningopname sprake van een misstand. Onderstaande tabel geeft weer dat er bij 3 woningopnames in 100 % van de gevallen sprake is van een opname met ‘misstand hoge huurprijs/onderhoudsgebreken/of een andere overtreding ). Uit deze 3 woningopnames waar misstanden zijn geconstateerd zijn uiteindelijk geen vervolgtrajecten gestart.

Het Huurteam belt periodiek de huurders na om te vragen waarom ervoor gekozen is het Huurteam niet te machtigen om de geadviseerde procedure op te starten. Vaak leidt dit alsnog tot een situatie waarin de huurder alsnog machtigt. Sommige huurders wordt gea wachten met machtigen en het zetten van vervolgstappen totdat het huidige tijdelijke contract is omgezet naar een onbepaalde tijd contract. Deze groep huurders machtigt het Huurteam meestal alsnog. Huurteam Waddinxveen neemt na het ontvangen van een machtiging contact op met de verhuurder om te onderzoeken of het mogelijk is overeenstemming met de verhuurder te bereiken. Als overeenstemming niet mogelijk is , wordt de zaak voorgelegd aan de huurcommissie. Een toetsingsprocedure wordt direct bij de huurcommissie gestart. Het is ook mogelijk dat de huurder zelf overeenstemming met de verhuurder zoekt op grond van het advies van de zaakbehandelaar. De zaakbehande laar biedt daarbij begeleiding en ruggespra positief resultaat na bemiddeling is er sprake van een schikking. Wanneer een of meer misstanden op een adres op een van bovenstaande wijzen wordt aangepakt, is sprake van een vervolgtraject.

’ (t e

dviseerd te

ak. Bij een

1.3 Geadviseerde procedures Wanneer uit de woningopname blijkt dat er inderdaad sprake is van één of meerdere misstanden, geeft de zaakbehandelaar de huurder een advies hoe deze misstanden opgelost kunnen worden. De misstanden worden opgelost door het voeren van verschillende procedu res bij de Huurcommissie. Regelmatig is er sprake van verschillende geconstateerde misstanden per woningopname. Met 3 3 ,3 % zijn de procedures ‘Huurverlaging’ , ‘Onderhoud’ en ‘ Toetsing ’ de meest geadviseerde procedures vanuit het Huurteam Waddinxveen . Het voeren van deze procedure s is in 2025 voor elk 1 keer geadviseerd. In de bijlage zal een toelichting gegeven worden op de verschillende procedures die het Huurteam Waddinxveen bij de Huurcommissie kan starten in samenspraak met de huurder.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

4 van 17

Geadviseerde huurverlaging De geadviseerde gemiddelde huurverlaging is alleen berekend over de geadviseerde procedures ‘huurverlaging’ en ‘toetsing’. Bij deze procedures kan de zaakbehandelaar direct advies geven en berekenen wat het verwachte verschil is. Het aantal geadviseerde procedures vermenigvuldigd met de gemiddelde geadviseerde huurverlaging, maal 12 maanden, is de totale gemiddelde geadviseerde huurverlaging op jaarbasis. Het bedrag is exclusief de mogelijke huurverlagingen bij de procedures onderhoud, servicekosten, all - in en toetsing met onderhoud. Bij deze procedures maakt de Huurcommissie een aparte berekening die niet standaard is. Om geen verkeerde verwachtingen te scheppen doet Huurteam Waddinxveen in de adviesfase hierover geen uitspraak. De totale geadviseerde huurverlaging bedraagt bij de procedure ‘Toetsing’ € 494,66 per maand en bij de procedure ‘Huurverlaging ’ € 367,24 per maand . D it komt neer op een totaal geadviseerde huurverlaging van € 10.342,80 per jaar wat dus in handen zou blijven van de huurder s .

1.4 Gestarte

en afgeronde procedures

Onderstaande tabel geeft aan dat er in 2025 geen vervolgtrajecten gestart zijn. Het feit dat er minder procedures zijn gestart ten opzichte van wat wordt geadviseerd kan als reden hebben dat een huurder niet meer in de woning woont en om die reden een procedure niet meer mogelijk is, een bepaalde termijn is verstreken om een procedure te starten o de huurder nog geen machtiging heeft ingediend bij het Huurteam Waddinxveen . Het Huurteam Waddinxveen heeft niet altijd de informatie of de reden te horen gekregen van de huurder waarom deze het machtigingsformulier niet inlevert of een procedure wil starten.

Eerlijk huren voor iedereen

f omdat

Pagina

5 van 17

Van de 3 geadviseerde procedures zijn er geen procedures gestart. Het Huurteam Waddinxveen heeft in 2026 nog budget voor 3 vervolgtrajecten. In onderstaande tabel wordt een weergave gegeven van de procedure statussen van de verschillende dossiers. In 2025 zijn er geen procedures gestart. Wel zijn er 2 dossiers die in 2024 gestart zijn en doorlopen in 2025. Daarvan is er 1 afgerond met een negatieve uitspraak.

In sommige gevallen constateert het H uurteam dat er wel sprake is van een misstand zoals bijvoorbeeld een te hoge huurprijs maar dat het niet langer mogelijk is de huurprijs naar beneden bij te stellen. De huurprijs is bijvoorbeeld te hoog maar door de huidige wet - en regelgeving is het niet mogelijk de huurprijs naar beneden te verlagen wegens het verlopen van termijnen omdat de huurder te laat de zaakbehandelaar inschakelde om de misstanden aan te pakken. In dit soort gevallen is de huurprijs en het huurcontract (onterecht) geliberaliseerd en valt daarmee in de vrije sector waardoor geen procedure geadviseerd kan worden. In sommige gevallen constateert de zaakbehandelaar dat er geen procedure mogelijk is vanwege het feit dat de gebreken in de woonruimte niet ernstig genoeg zijn conform het Gebrekenboek van de Huurcommissie. Vanaf het moment dat een huurder zich bij het Huurteam Waddinxveen aanmeldt moment dat de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, kan dit 9 maanden duren. Dit heeft

Eerlijk huren voor iedereen

tot het

Pagina

6 van 17

te maken met de wachttijden bij de Huurcommissie, maar ook eerder in het traject waar het Huurteam de verhuurder na minnelijke aanschrijving 2 maanden de tijd moet geven om inhoudelijk te reageren op ons verzoek. Bij de Huurcommissie waren lange wachttijden van 5 tot 6 maanden van het moment van indienen van een procedure tot het doen van een uitspraak. Het Huurteam Waddinxveen staat in nauw contact met de Huurcommissie en de Huurcommissie heeft aangegeven dat zij deze wachttijden aan het terugdringen zijn. Huurteam Waddinxveen kan dit bevestigen doordat de wachttijden voor een uitspraak korter zijn dan deze aan het begin van 2025 waren. Schikkingsprocedures Op basis van de huurprijscontrole en het advies van het H uurteam proberen huurders binnen een zelfstandig traject eerst zelf tot een compromis te komen met hun verhuurder. Als er overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs, dan is deze vaak iets hoger dan de maximale huurprijs die het H uurteam vooraf had geadviseerd. Voordeel voor de huurder is echter dat de nieuwe huurprijs direct ingaat, terwijl een procedure al snel zes maanden of langer duurt voordat een uitspraak bij de Huurcommissie is bereikt. Hu urteam Waddinxveen ondersteunt huurders bij de schikkingstrajecten met adviezen.

Het advies en de ondersteuning van het H uurteam is voor deze huurders voldoende om zelfstandig met hun verhuurder in overleg te kunnen gaan. Quick - win procedures Wanneer huurder en verhuurder de zaak schikken nadat de huurder het H uurteam heeft gemachtigd, is er sprake van een ‘Quick - win’ procedure . Huurteam Waddinxveen zet meer in op onderhandeling met de verhuurder om zo de misstanden via snelle geschilbeslechting op te lossen. De hoogte van de legeskosten kan voor de verhuurder ook een reden zijn om vroegtijdig met de huurders een schikking te treffen. Een verhuurder loopt het risico veroordeeld te worden tot legeskosten van € 300, - per procedure per kamer of woning. Ook hanteert de H uurcommissie een verhoogd legestarief wanneer een verhuurder binnen 3 kalenderjaren vaker in het ongelijk wordt gesteld bij procedures over aanvangshuur of all - in huurprijzen. Bij een tweede keer betaalt een verhuurder € 700 euro aan leges. Een derde keer (of elke volgende keer) kost een procedure de verhuurder € 1.400 euro. Consequentie van deze Quick - win schikkingen is wel dat het H uurteam de legeskosten van €25, - per procedure verliest. Dit weegt echter op tegen de tijdswinst voor een hu urder die niet een volledig traject bij de Huurcommissie hoeft te doorlopen.

Uitspraak Huurcommissie Wanneer de verhuurder niet wil schikken dient Huurteam Waddinxveen digitaal een verzoek in bij de Huurcommissie. Het verzoek kan één of een combinatie van de zeven in de bijlage genoemde procedures betreffen. Na betaling van leges à € 25 per procedure neemt de Huurcommissie het verzoek in behandeling. Na verloop van enke le weken tot maanden bezoekt een rapporteur van de Huurcommissie de woonruimte en maakt een Rapport van Voorbereidend Onderzoek op van de bevindingen. Weer enige tijd later volgt ofwel een zitting van de Huurcommissie of volgt direct een uitspraak. Bij de zitting waarbij zowel huurder als verhuurder kunnen reageren op het Rapport van Voorbereidend Onderzoek, waarna de commissie doorgaans binnen zes weken uitspraak doet. De uitspraak is bindend: huurder en verhuurder worden geacht datgene wat “de Huurcommissie heeft uitgesproken te zijn overeengekomen, tenzij één van beide partijen zich binnen acht weken tot de kantonrechter wendt.” Wanneer de Huurcommissie direct een uits praak doet zonder zitting dan biedt de Huurcommissie beide partijen nog de mogelijkheid om in verzet te gaan tegen de uitspraak van de Huurcommissie binnen 3 weken nadat de uitspraak is gewezen. De partij die in het gelijk wordt gesteld krijgt de leges ter ug .

Resultaat procedures Zaken die niet door middel van een uitspraak van de Huurcommissie zijn afgerond, worden niet meegenomen in deze rapportage. Door de schikkingen zijn huurder en verhuurder samen uit een situatie gekomen en is er een nieuwe situatie gecreëerd waar beide part ijen mee kunnen leven.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

7 van 17

Na een uitspraak van de Huurcommissie beoordeelt het Huurteam Waddinxveen de uitspraak en zal deze vertalen richting de huurder en verhuurder. Het Huurteam zal de verhuurder nog één keer aanschrijven de overtreding recht te zetten. Dit kan zijn in de vorm van het uitvoeren van onderhoud om gebreken te herstellen dan wel de verh uurder te verzoeken de te veel betaalde huur, servicekosten of borg terug te betalen aan de huurder.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

8 van 17

2 Intimidatie en bedreiging Huurteam Waddinxveen houdt ook bij hoe vaak er sprake is van situaties met intimidatie en bedreiging door de verhuurder. Intimidatie en bedreiging kan op verschillende manieren voorkomen. Voorbeelden zijn de huur opzeggen of daarmee dreigen, dreigen de huurder ‘een lesje te l eren’, uitschelden, te pas en te onpas onaangekondigd het huis binnenkomen, maar ook het saboteren van voorzieningen komt voor. Het bestrijden van deze bedreigingen en intimidatie is geen eenvoudige opgave. Huurteam Waddinxveen voorziet huurders van praktisch en juridisch advies. Zo wordt er geholpen met het opbouwen van een dossier, wordt er geadviseerd over het doen van aangifte bij de politie en het schakelen met de wijkagent voor snelle ondersteuning. Waar nodig ondersteunt Huurteam Waddinxveen hierbij. Belangrijk bij dit soort zaken is het verzamelen van bewijslast. Dit kan door opnames met camera’s of geluidsopnames van telefoongesprekken. Het vergt echter een lange adem van huurders om vol te houden terwijl men zich niet meer veilig voelt thuis. De gem Huurteam hebben die lange adem. Maar het zijn de huurders die er direct mee te maken hebben en voor wie hun thuis ineens geen veilige haven meer is. Dat kan voor sommige huurders een (te) zware belasting zijn.

en bemiddelt

eente en het

In 2025 zijn er geen meldingen binnengekomen die niet anoniem zijn. Anonieme meldingen kunnen niet gekoppeld worden aan een bepaald dossier en worden om die reden niet meegenomen in de rapportage.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

9 van 17

3 Contractcontrole en tijdelijke contracten De huurder krijgt van het Huurteam uitgebreid advies over zijn/haar rechtspositie. Het contract wordt doorgenomen en eventuele onjuistheden worden besproken en uitgelegd. Een trend die geconstateerd is in het afgelopen jaar is dat verhuurders een combinatie contract hanteren waarbij het contract zowel tijdelijk als niet - tijdelijk wordt ingestoken. Dit resulteert in onzekerheid voor een huurder. Bij een tijdelijke huuroveree nkomst heeft een verhuurder de mogelijkheid om tegen het einde van de huurovereenkomst, zonder opgaaf van reden, de huurovereenkomst op te zeggen. Bij een niet - tijdelijk contract heeft een huurder vanaf de start van het contract huurbescherming en kan de v erhuurder enkel de huurovereenkomst beëindigen met een wettelijke gegronde reden. Het Huurteam adviseert alle huurders met dergelijke contracten over de rechtspositie om zo zekerheid te krijgen dat een vervolgtraject veilig gestart kan worden zonder dat de kans bestaat dat de huurder zijn/haar woning kwijtraakt. Huurders hebben vaak gro te angst om misstanden bij de verhuurder aan te kaarten uit angst geen verlenging te krijgen van de huurovereenkomst. Bij combinatie contracten weten huurders vaak totaal niet wat hun rechten zijn en dat zorgt voor nog meer onzekerheid.

De meest voorkomende fouten die worden geconstateerd in huurcontracten betreffen voornamelijk de contractduur en de opzeggingsgronden voor verhuurders om de huurovereenkomst te beëindigen. Bij veelvoorkomende fouten wordt er op de website van het Huurteam aandacht aan besteed door deze voorkomende fout op te nemen in de frequently asked questions (FAQ.) Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst doorloopt, loopt deze door voor onbepaalde tijd. Het kan dus zijn dat wanneer het Huurteam langskomt voor een contro huurder inmiddels een onbepaalde tijd contract heeft.

le de

Het Huurteam kijkt echter naar de huursituatie bij aanvang en of er toen sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst. In sommige gevallen heeft contract zowel tijdelijke als niet tijdelijke kenmerken. Op basis van de intentie van de partijen kwalificeer t het Huurteam het contract als wel of niet tijdelijk. In het overgrote deel van de opnames hebben huurders in Waddinxveen een tijdelijke huurovereenkomst bij aanvang van de huursituatie.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

10 van 17

4 Juridische trajecten De zaakbehandelaar/jurist registreert uitgebreide juridische adviestrajecten die door een huurder gevraagd worden. Deze adviezen betreffen vragen die geen direct verband houden met een lopende procedure. Voorwaarde voor de registratie is dat er sprake is v an inhoudelijk advies (in tegenstelling tot eenvoudige met “ja/nee” te beantwoorden vragen), en dat er sprake is van substantiële tijdsbesteding (in tegenstelling tot een enkel telefoontje of e - mail). De gemiddelde tijdsbesteding per geregistreerd juridisc h traject is drie uur. In overleg met de gemeente is juridische ondersteuning van huurders bij zaken die niet via een procedure bij de Huurcommissie opgelost kunnen worden onderdeel van de opdracht. Dit betreft zaken die zich (nog) niet lenen voor doorverwijzing naar bijvoorbeeld een advocaat. De zaakbehandelaar werkt in een stadium dat voorafgaat aan van een advocaat. In dit stadium lost de zaakbehandelaar de huurder van advies. De zaakbehandelaar heeft hierover huisadvocaat.

het stadium waar de hulp nodig is juridische vraagstukken op en voorziet indien nod ig overleg met de

Onderstaande tabel geeft weer hoeveel juridische adviezen het H uurteam heeft gegeven. Onder deze tabel staan de juridische adviezen verder uitgelegd. Juridische trajecten kunnen ook bij vrije sector huurwoningen gegeven worden. Er zijn zowel juridische trajecten mogelijk bij dossiers waar nog geen vervolgtraject is gestart, als waar er wel een vervolgtraje ct loopt of liep. Wanneer de adviezen direct verband houden met een lopende procedure is er geen sprake van juridische trajecten, maar van vervolgtrajecten.

In 2025 heeft het Huurteam

Waddinxveen

geen juridische

adviezen gegeven.

D e gemeente Waddinxveen en Huurteam Waddinxveen zijn overeengekomen uitgebreide juridische adviezen geeft , het budget hiervoor schuift door naar 2026.

dat het Huurteam

5

Juridische trajecten uitgelegd Huurbescherming: De onder huurbescherming geregistreerde juridische trajecten zijn voornamelijk adviezen aan huurders over huuropzeggingen. Het opstarten van een procedure bij de Huurcommissie resulteert soms in een onterechte huuropzegging door de verhuurder. De verhuurder hoopt hiermee de procedure bij de Huurcommissie te voorkomen. Namens deze huurders maakt de zaakbehandelaar bezwaar tegen de huuropzegging en adviseert de huurders in hoeverre zij beschikken over huurbescherming. Dit betreft bij alle categorieën van juridische trajecten het analyseren van de situatie, het bespreken van de wensen en namens of in overleg met de huurders commun iceren met de (advocaat van de) verhuurder.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

11 van 17

Borg en Bemiddelingskosten: De juridische trajecten die onder deze categorie zijn geregistreerd zijn juridische adviezen aan huurders over het niet terugkrijgen van de betaalde waarborgsom of het ten onrechte hebben betaald van bemiddelingskosten bij het aangaan van de huurovereenkom st. De zaakbehandelaar sommeert deze kosten terug bij de verhuurder of makelaar aan wie de bedragen zijn betaald. Huurcontract: De juridische trajecten die onder deze categorie geregistreerd worden zijn voornamelijk juridische adviezen aan huurders over bedingen in huurcontracten. Er is namelijk contractsvrijheid tussen huurder en verhuurder. Dit resulteert in sommige gevallen in z ongunstige huurcontracten voor huurders. De zaakbehandelaar adviseert huurders welke bedingen in het contract onwettig zijn en daarmee niet nageleefd hoeven te worden.

eer

Intimidatie: De juridische trajecten die onder deze categorie vallen hebben te maken met juridische adviezen bij bedreiging en intimidatie. Wanneer er sprake is van intimidatie of bedreiging hebben huurders doorgaans behoefte aan een combinatie van praktische adviezen, een luisterend oor, en juridisch advies . De zaakbehandelaar biedt advies hoe met de huidige situatie omgegaan kan worden, of hoe toekomstige intimidatie en/of bedreiging voorkomen kan worden. Vergunningen: Wanneer er sprake is van een illegale verhuursituatie waarbij de verhuurder niet beschikt over de benodigde vergunningen, worden huurders onder druk gezet om zo snel mogelijk te verhuizen. Deze huurders krijgen advies hoe om te gaan met deze situatie en wa ar zij recht op hebben. Dit betreft bijvoorbeeld verhuiskostenvergoeding, schadevergoeding, vervangende woonruimte en/of een huurgewenningsbijdrage. Anders: De juridische trajecten die hier genoteerd worden kunnen niet bij één hoofdonderwerp geregistreerd worden.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

12 van 17

5 Bron aanmelding Huurteam Waddinxveen houdt bij hoe huurders het Huurteam hebben gevonden voor hun vragen. In 2025 zijn er bij het Huurteam Waddinxveen in totaal 4 meldingen binnengekomen. 2 van deze meldingen (50 %) komen binnen via de website van de gemeente Waddinxveen bij het meldpunt Wet Goed Verhuurderschap (WVG) , 1 melding (25%) is via de website binnengekomen en 1 meld ing (25%) met behulp van het formulier op de website van het Huurteam.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

13 van 17

6 Financiële verantwoording De opdracht van de gemeente Waddinxveen aan het Huurteam van Steenvlinder is gegund januari 2024 en heeft met de offerte van 9 april 2025 een vervolg gekregen

op 24 .

Aanneemsom 31 december 2023 Dienst Woningopnames Vervolgtrajecten Uitgebreide juridische adviezen Vaste kosten

Meldpunt

Aantal 8 5 5 30 10 15 1 15

relatiebeheer en communicatie in uren rapportage en coördinatie in uren overleggen in uren opzetten juridisch advies meldpunt

Prijs per stuk € 175,00 € 325,00 € 350,00 € 100,00 € 150,00 € 100,00 € 5.000,00 € 150,00

Totaal € 1.400,00 € 1.625,00 € 1.750,00 € 3.000,00 € 1.500 € 1.500 € 5.000,00 € 2.250,00 € 18.025,00

TOTAAL exclusief BTW

Bij aanvang van de offerte is 50% gefactureerd, € 9.012,50 resterende budget als volgt gefactureerd wordt: 25% als de helft van de opnames zijn uitgevoerd en de overige 25% bij afronding van de opdracht

exclusief BTW

. Afgesproken is dat het

Resultaat 2024 In 2024 is bij de vervolgofferte als volgt gerapporteerd over de uitputting van het budget: Dienst Woningopnames Vervolgtrajecten Uitgebreide juridische adviezen Vaste kosten

Meldpunt

Aantal 2 2 0 15 10 8 1 4

relatiebeheer en communicatie in uren rapportage en coördinatie in uren overleggen in uren opzetten juridisch advies meldpunt

Prijs per stuk € 175,00 € 325,00 € 350,00 € 100,00 € 150,00 € 100,00 € 5.000,00 € 150,00

Totaal € 350,00 € 650,00 € 0,00 € 1.500,00 € 1.500 € 800 € 5.000,00 € 600,00 € 10.400,00

TOTAAL exclusief BTW

Resultaat 2025 In 2025 was er nog budget beschikbaar voor 6 woningopnames, 3 vervolgtrajecten en 5 uitgebreide juridische adviezen. Het Huurteam Waddinxveen heeft in 2025 de volgende werkzaamheden gerealiseerd: Dienst Woningopnames Vervolgtrajecten Uitgebreide juridische adviezen Vaste kosten

Meldpunt

Aantal

relatiebeheer en communicatie in uren rapportage en coördinatie in uren overleggen in uren opzetten juridisch advies meldpunt

3 0 0 15 10 7 0 0

Resultaat 2025 Totaal € 525,00 € 0,00 € 0,00 € 1.500,00 € 1.500,00 € 700,00 € 0,00 € 0,00 € 4.225,00

Prijs per stuk € 175,00 € 325,00 € 350,00 € 100,00 € 150,00 € 100,00 € 5.000,00 € 150,00

TOTAAL exclusief BTW

Aangezien met dit resultaat de helft van de van de totale aanneemsom gefactureerd.

afgesproken opnames is uitgevoerd,

is eind 2025 25%

Van de oorspronkelijke opdracht bedraagt h et resterende budget € 4.506,25 exclusief BTW Conform contract wordt dit bedrag gefactureerd n adat het Huurteam Waddinxveen de resterende werkzaamheden heeft uitgevoerd. Deze betreffen: uitvoeren 3 woningopnames ; opstarten 3 vervolgtrajecten ; geven 5 uitgebreide juridische adviezen.

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

.

14 van 17

Bijlage: Procedures Wanneer er misstanden zijn aangetroffen zijn er drie mogelijkheden om dat op te lossen. De huurder probeert in samenspraak met het Huurteam tot een compromis te komen met de verhuurder. Of het Huurteam spreekt de verhuurder aan namens de huurder. Of wanneer overleg niet mogelijk is wordt de zaak voorgelegd aan de Huurcommissie . Er zijn zeven procedures waarbij de Huurcommissie uitspraak kan doen.

Huurverlagingsprocedure Dit is een voorstel aan de verhuurder om de huurprijs twee volle maanden na het indienen van het voorstel te verlagen tot wat op basis van het puntensysteem maximaal toegestaan is. Wanneer de verhuurder niet akkoord gaat met het voorstel kan de Huurcommissie worden hierover uitspraak te doen.

gevraagd

Onderhoudsprocedure Via een schriftelijke melding van de gebreken (zoals beschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie ) wordt de verhuurder verzocht de gebreken aan de woning binnen zes weken te verhelpen. Als de verhuurder dat niet doet wordt de Huurcommissie om een uitspraak verzocht. Afhankelijk van de ernst van de gebreken zal de Huurcommissie de huurprijs verlagen naar 40%, 30%, of 20% (en in uitzondering ook naar eigen inzicht) van de betaalde huurprijs. Wanneer de gebreken zijn verholpen gaat de huurprijs terug na ar het oorspronkelijke niveau.

Toetsing aanvangshuur Binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst heeft de huurder het recht de huurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie berekent de maximale huurprijs. Wanneer de betaalde huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs, stelt de Huurcommissie de maximale huurprijs vast als nieuwe te betalen huurprijs.

Toetsing met onderhoud Als de toetsingsprocedure, waarbij de beoordeelt.

Huurcommissie

nu ook direct gebreken aan de woning

All - in De huurprijs bestaat doorgaans uit een bedrag voor het gebruik van de woonruimte, de zogenaamde kale huur. Daarnaast betalen veel huurders bijkomende kosten, ook wel servicekosten genoemd, bijvoorbeeld voor gas, water en licht, maar ook voor zaken als scho onmaak, inventaris, huismeester, etc. Wanneer in de huurovereenkomst niet wordt omschreven welk deel van de maandelijkse huurbetaling bestemd is voor de kale huur en welk deel voor de bijkomende kosten, is er sprake van een all - in contract. ‘Kale huur’ en ‘servicekosten’ zijn niet uitgesplitst. Dit is verboden omdat dan niet duidelijk is hoeveel je voor welk onderdeel betaalt, en dan ook niet gecontroleerd kan worden of dat juiste bedragen zijn. De Huurcommissie kan een all - in huurprijs uitsplitsen tot 55% van de betaalde prijs als nieuwe kale huurprijs en 25% als voorschot bijkomende kosten. Bij een all - in prijs van € 1000 wordt die uitgesplitst naar € 550 kale huur en een voorschot servicekosten van € 250.

Afrekening servicekosten De betaalde maandelijkse voorschotten voor de bijkomende kosten moeten binnen een half jaar na afloop van het jaar door de verhuurder afgerekend worden. Te veel of te weinig betaalde bijkomende kosten kunnen verrekend worden. Wanneer er geen afrekening ver een onjuist berekende afrekening, dan wel een afrekening met onterecht opgevoerde kosten,

Eerlijk huren voor iedereen

strekt wordt, of

Pagina

15 van 17

kan de Huurcommissie verzocht worden te berekenen welk bedrag de huurder over het afgelopen jaar aan bijkomende kosten verschuldigd is.

Bezwaar huurverhoging Er kan bezwaar gemaakt worden wanneer een voorstel huurverhoging leidt tot een huurprijs boven wat maximaal toegestaan is op grond van het puntensysteem, of wanneer een hoger percentage wordt gebruikt dan is toegestaan, of wanneer op andere manieren niet a an de formaliteiten is voldaan, bijvoorbeeld met betrekking tot de ingangsdatum of een foute huurprijs als uitgangspunt. De huurder kan de verhoging dan weigeren. Ook zolang de Huurcommissie tijdelijk verlaagde huurprijs heeft vastgesteld vanwege achte rstallig onderhoud kan de huurder de verhoging weigeren. Als de verhuurder de verhoging toch door wil zetten, moet de verhuurder naar de Huurcommissie .

Eerlijk huren voor iedereen

Pagina

een

16 van 17

Heemraadssingel 319 3023 BG Rotterdam T 010 280 64 44 E info@hethuurteam.nl W hethuurteam.nl KVK 24444819

Eerlijk huren voor iedereen

Jaarrapportage Huurteam

Pagina

Noordwijk

2025

17 van 17